世航之窗項目商業定位報告謹呈：河南愛港置業有限公司2013年8月1、項目價值解讀3、核心問題研究2、市場研究判斷4、商業定位體系5、物業發展建議報告目錄項目價值解讀核心問題研究市場研究判斷商業定位體系本體價值解讀板塊價值解讀商業市場研究寫字樓趨勢判斷如何實現商業快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產品定位整體定位價格定位經營方式建議物業發展建議報告框架PART.1項目價值解讀板塊價值解讀本體價值解讀PART1項目價值解讀>>>項目解讀>>板塊價值解讀國家級戰略導向、價值投資高地、全復合功能城市2013年3月7日規劃面積為415平方公里的鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃獲國務院批復，成為我國首個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區。規劃提出：鄭州航空港經濟綜合實驗區的戰略定位為國際航空物流中心、以航空經濟為引領的現代產業基地、內陸地區對外開放重要門戶、現代航空都市、中原經濟區核心增長極。PART1項目價值解讀>>>項目解讀>>板塊價值解讀>區域概況20公里鄭州航空港區位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區“六城十組團”的重要組成部分，是全省經濟社會發展的核心增長極和改革發展綜合試驗區之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。規劃面積415平方公里，戶籍人口約6.8萬人，入住富士康員工約9.6萬人。從距離上看：距離鄭州主城區20公里，相對其他組團距離較遠，但是作為政策導向最為明確的南部衛星組團，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個明星組團；從政策上看：由于航空組團上升至全省及國家戰略的高度，因此全省及鄭州政府對于港區的政策支持力度將會逐漸增大；從地產市場上看：短期內仍為組團產業人群為主力及投資客，未來隨著交通和配套的完善，有可能會承載部分鄭州外溢人群。短期內組團產業人群為主力及投資客將是區域內置業的主力客群，未來隨著交通和配套的完善，將會承載部分鄭州主動外溢人群。PART1項目價值解讀>>>項目解讀>>板塊價值解讀>區域規劃2008~2035年，在27年的時間里，鄭州將分三步，打造全國大型復合樞紐機場和國際貨運樞紐。航空港區規劃發展已成趨勢，在產業支撐的驅動之下，航空港區將會成為最新的投資熱土。到2035年，鄭州航空港經濟綜合實驗區將成為“大樞紐”——航空貨郵吞吐量達到200萬噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運集散中心地位顯著提升；“大產業”——形成創新驅動、高端引領、國際合作的產業發展格局，與航空關聯的高端制造業主營業務收入超過10000億元；“大都市”——營商環境與國際全面接軌，建成進出口額達到2000億美元的現代化航空都市，成為引領中原經濟區發展、服務全國、連通世界的開放高地。PART1項目價值解讀>>>項目解讀>>板塊價值解讀>區域交通隨著區域經濟的快速發展，在鄭州航空港地區內，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會車流等多種交通方式。城際軌道：鄭州至許昌城際軌道線經過鄭州新鄭國際機場，在航空港區規劃設5個站點，分別是機場航站樓樞紐站，北部片區航城中心站、會展中心站，南部片區梅河站、牛村站。對外道路交通打造“三縱四橫”路網：包括京珠高速公路、機場高速公路、“四港聯動”快速路、龍中公路、登封—機場—商丘高速公路和機場迎賓大道及延伸線等。內部道路形成規則方格網：除現有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規劃新建18座立交橋；在航空港地區北部片區和南部片區各規劃一個長途客運站。本區域為鄭州近郊區域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網發達，通達性好，區域內部交通網絡逐步完善，通達便利。機場核心區，規劃面積48平方公里，主要發展機場運營功能；物流商貿區，規劃面積16平方公里，以航空物流、IT產業研發、商業貿易以及休閑居住為主要功能；臨空產業區，規劃面積26平方公里，重點發展航空器材及相關零部件制造加工、技術資金密集型產業和高附加值出口加工業，打造現代加工制造產業基地。國家及全省戰略支持，鄭州南拓明星組團；航空港區規劃發展已成趨勢，在航空經濟及物流經濟等產業支撐的驅動之下，航空港區會成為最新的投資熱土，同時也將為本區域帶來大量的產業人群，完成區域共建。PART1項目價值解讀>>>項目解讀>>板塊價值解讀>產業支撐

規劃的航空港區分為“一核兩區”，航空港是機場核心區的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿區、臨空產業區。PART1項目價值解讀>>>項目解讀>>板塊價值解讀>區域人口航空港區目前約有人口8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區內企業員工。區域至2020年預計人口將達到50萬人以上，根據鄭州市11月30日召開的《鄭州航空港總體規劃評審會》，預計未來鄭州航空港區人口將達到150萬左右。在政府主導和政策利好以及產業支撐的情況下，港區人口將呈現快速上升，勢必提高航空港區的房地產需求與投資熱情，同時為港區房地產發展提供了潛在的更大的容量。PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>板塊價值解解讀>板塊總結國家級戰略略導向、價價值投資高高地、全復復合功能城城市國家級戰略略導向板塊塊未來價值值卓越綜合投資價價值高，目目前為鄭州州熱點投資資區域全復合功能能城市定位位，商業業業態必然呈呈現多元化化特征港區迎來了了前所有未未有的高價價值投資時時代PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>區位價值項目航空港港區核心區區邊緣區域域，小環境境交通弱勢勢，昭示性性可達性阻阻隔。項目位置短短期內屬于于核心邊緣緣區，中長長期將會變變成航空港港區交通樞樞紐的核心心區域。項目位于物物流商貿區區與機場核核心區交匯匯處周邊商商務資源行行政資源豐豐富，未來來對寫字樓樓與商業需需求量較大大，有升值值空間。項目區位屬屬性：項目位置短短期內屬于于航空港區區核心區域域的邊緣區區，商業屬屬性較弱，，但中長期期將會變成成航空港區區交通樞紐紐的核心區區域，商業業價值將會會有一定的的提升，升升值空間較較大。本案教育行政商業綜合體PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀項目周邊資資源：行政資源方方面：航空港國土土局、地稅稅局、海關關、工商局局等，行政政資源豐富富。教育：航空港第三三實驗小學學、航空港港實驗小學學。商業綜合體體：藍天商務花花園、華美美龍金融廣廣場、潤豐豐悅尚、東東方港匯。。約30-40萬平米；富富士康員工工為項目提提供普通消消費群體。。醫療資源：：航空港區人人民醫院、、航空港區區英港醫院院交通：干道價值不不顯性道路通達性性較差，但但具有一定定的便利性性交通項目地處物物流商貿區區與機場核核心區交匯匯處，臨近近航空港核核心區；周周邊商務與與行政資源源豐富，在在提升本項項目行政商商務價值的的同時，將將為本項目目商業產品品帶來近距距離的目標標消費群體體和潛在的的部分投資資客群。項目總建面面5.9萬㎡，該項項目為中小小規模；寫字樓體量量3.06萬㎡，占比比52%；商業2F為1.03萬㎡，占17%；地下建筑面面積：1.8萬㎡，占比比31%本案為中小小體量的商商務屬性項項目PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>經濟指標PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>地塊現狀地塊內為綠綠色附著物物，尚未進進行基本的的場地平整整，正式開開工還需一一定時間，，在項目正正式開工入入市期間或或將出現競競品。本案PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>地塊四至機場高速延延長線云港路華美龍項目目云港路單邊邊交通機場場高速圍合合死角，交交通的導入入性極弱；；地塊東側側規劃道路路級別低、、連接性有有限，對外外通達性不不高，，客客戶進入性性與商業存存活性弱。。華美龍項目機場高速延長線云港路本案藍天商務花園PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>地塊四至方向名稱道路等級備注北側云港路小區域次級干道雙向四車道西側為尚未開發區域，但由于有鐵路阻隔，無發展空間西側機場高速延長線區域主干道高架橋阻隔方向名稱備注東側華美龍項目商務辦公物業，臨四港聯動大道，阻隔本案的昭示性北側藍天商務花園成熟的居住型商務社區，但辦公氛圍沒有形成道路條件：：項目分布：：云港路單邊邊交通機場場高速圍合合死角，交交通的導入入性極弱；；地塊東側側規劃道路路級別低、、連接性有有限，對外外通達性不不高。，客客戶進入性性與商業存存活性弱。。PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>商業價值分分析商業布局價價值一級商業價價值二級商業價價值三級商業價價值云港路沿線線商業價值值相對最高高，其次是地塊塊東側規劃劃路沿線，，而機場高高速延長線線沿線和內內鋪在現有有條件下商商業價值最最低；PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>項目價值認認知同行專業人人士訪談——區域投資熱熱度高，商商業體量大大，地段不不好，操作作性差，活活不下去……港區現在是是投資熱土土，尤其是是4月份以來，，港區發展展上升為國國家戰略后后，國家政政策的導向向對港區的的投資影響響太大了，，港區未來來的投資升升值前景還還是不錯的的，這也是是鄭州及周周邊縣市投投資客看好好港區的原原因……雖然港區發發展前景不不錯，但是是目前緊靠靠一個富士士康的支撐撐，是有些些力不從心心，尤其是是現在港區區商業體量量太大了，，不管是集集中商業還還是街鋪，，基本上都都是把富士士康員工作作為最終的的消費群體體，富士康康員工根據據淡旺季不不同流動性性大，另外外這些人的的消費能力力和消費檔檔次是有限限的，基本本員工的工工資2000多元，加上上加班費也也就3000多，這些收收入不可能能全部都在在港區消費費，所以現現在港區商商鋪太多，，有一定風風險，我個個人覺得投投資寫字樓樓比投資商商鋪好……你們那個地地塊說實在在的不怎么么好，尤其其是做商業業，難度很很大，周邊邊消費群體體和其他商商鋪有很大大區別，關關鍵是地段段不好，人人流難以到到達和滯留留，沒有人人，商業活活不下去……PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>項目價值認認知商鋪經營者者訪談——商鋪體量大大，常住人人口有限難難支撐，位位置太偏，，不考慮在在此置業港區現在商商鋪還是不不少的，沒沒有開業的的店鋪和商商場更多，，雖然這段段時間來港港區投資的的人比較多多，但港區區常住人口口有限，富富士康的人人流動性比比較大，還還沒有開業業的店鋪和和商場都想想著讓富士士康的人去去消費，這這有點不現現實，再說說了富士康的工工人都是出出來打工的的，誰也不不會把每個個月的工資資都花在這這些商場里里……商鋪活下去去還得靠比比較穩定的的消費人群群，我這個個鋪子就不不是針對富富士康員工工的，比較較穩定……港區現在都都被炒熱了了，現在租租金也漲了了不少，商商鋪經營的的壓力也隨隨之增加……你們那個項項目，位置置太偏，也也沒啥人，，周邊還是是別墅，買買東西的就就更少了，，我是不會會考慮在那那個地方開開商鋪的，，和旁邊的的潤豐相比比，我還是是會選潤豐豐的店鋪，，相對而言言位置好，，人流量大大……誰要在那個個地方開商商鋪的話，，我覺得賣賣早餐不錯錯，周邊甚甚至再往北北，早上吃吃早餐真難難，好多上上班的都來來這邊吃早早飯……項目位置屬屬于核心邊邊緣區，短短期內價值值有限，長長期將會變變成航空港港區交通樞樞紐的核心心區域，升升值空間較較大。項目總建面面5.9萬㎡，該項項目為中小小體量，規規模優勢較較弱；項目臨近航航空港核心心區，周邊邊具備一定定的商務、、行政資源源；地塊素質較較差，通達達性可進入入性弱，消消費者認知知度弱，商商業素質較較弱；地塊素質較較弱，不具具備高商業業價值。PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀>本體價值PART1項目價值解解讀>>>項目解讀>>本體價值解解讀投資熱土·未來發展空空間大地塊素質弱弱·商業價值有有限PART.2核心問題研研究PART2核心問題研研究>>>核心問題研研究VS板塊高價值值項目低商業業價值國家級戰略略導向投資熱土綜合復合城城市定位現有城市框框架邊緣單邊交通，，機場高速速圍合死角角內鋪缺乏自自然存活機機會點板塊高價值值國家級戰略略導向投資熱土綜合復合城城市定位如何實現“高投資板板塊下·低商業價值值·商業產品的的成功銷售售”將是我們的的核心問題題。PART.3市場研究判判斷商業市場研研究寫字樓趨勢勢判斷PART3市場研究判判斷>>>市場研究判判斷>>在售商鋪分分析>項目分布格格局東方港匯2.5萬元/㎡富康廣場1萬元/㎡藍天商務花園只租不售中央金地1.6萬元/㎡裕鴻世界港2萬元/㎡港城7932.5萬元/㎡空港森林1.3萬元/㎡潤豐悅尚2-2.6萬元/㎡山頂時代2.1萬元/㎡目前港區在在售商鋪主主要沿四港港聯動大道道圍繞富士士康布局。。多為“住宅宅+商務辦公+商業”多物物業組合形形態，未來來商業競爭爭較大；項目均為大大規模體量量，且目前前均實現商商業產品銷銷售，價格格集中在1-2.5萬元/㎡PART3市場研究判判斷>>>市場研究判判斷>>在售商鋪分分析>個案分析>藍天商務花花園開發商商：河南省省華亨置業業有限公司司物業位置：：新鄭市鄭鄭州航空港港區云港路路北側占地面積：：72畝容積率:1.3建筑面積：：5.8萬㎡建筑風格：：北美風格格建筑類別：：聯排別墅墅182套，多層洋洋房52套使用年限：：40年商業部分：：商業體量：：1.6萬㎡經營方式：：只租不售售，開發商商長期持有有租金水平：：未定商鋪面積：：200㎡以上業態定位：：未定交房時間：：2013年12月底PART3市場研究判判斷>>>市場研究判判斷>>在售商鋪分分析>個案分析>潤豐悅尚開發商商：河南保保利置業有有限公司物業位置：：航空港區區機場迎賓賓大道與四四港聯動大大道交匯處處占地面積：：97294平方米容積率:1.87綠化率:30%建筑面積：20.13萬㎡物業類別：住住宅、公寓、、商鋪商業部分：商業體量：2F住宅底商,局部1F，共5萬㎡，約150間商鋪經營方式：完完全銷售，不不包租PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個案分析>潤豐悅尚潤豐悅尚商業業定位以生活活類零售百貨貨為主，餐飲飲及娛樂僅作作為附屬配套套，占比較小小。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個案分析>潤豐悅尚潤豐悅尚商鋪鋪面積在90-110㎡、135-142㎡、170-180㎡之間，最大大面積342㎡，最小面積積72㎡，一拖二，，局部一層；；1-2F層高4.5m,面寬8m，進深10-12m;PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個案分析>潤豐悅尚價格：均價2萬元/㎡，最高售價價4.2萬元/㎡，一次性付付款9.5折，按揭9.7折。流量：月均流量1200--1400㎡。目前存量：3萬—3.3萬㎡。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個案分析>潤豐悅尚目標消費群體體:富士康員工港區周邊居民民項目業主機場流動人群群目標消費群體體消費能力:目標消費群體體整體收入水水平在3000元/月左右。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>港城793開發商：：富港置業物業位置：鄭州航空港區區鄭港九路與與鄭港三街交交匯處東北角角物業類別：住住宅、商鋪建筑面積：14萬㎡，其中商商業面積10萬㎡（含3萬㎡地下商業業）商業部分：經營方式：售后返租，返返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商業體量：10萬㎡，其中3萬㎡地下商業業只租不售。。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>港城793港城793商鋪面積在25-58㎡之間，住宅宅底商一拖二二，局部一層層，商業體單單層銷售；層高4.2—4.8m,面寬4.2m，住宅底商進進深8m，商業體進深深20m;PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>港城793價格：均價2.5萬元/㎡，最高售價價3.6萬元/㎡，一次性付付款優惠3個點。流量：月均流量4000--4250㎡。目前存量：約2000㎡。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>港城793目標消費群體體:富士康員工，，約9萬人（項目公公寓居住員工工1萬人）港區周邊居民民目標消費群體體消費能力:目標消費群體體整體收入水水平在3000元/月左右。置業客戶來源源:以投資客為主主，80%投資客來自鄭鄭州，部分為為港區及周邊邊縣市投資客客。承租客戶來源源:鄭州現有及意意向商鋪經營營者周邊拆遷市場場原有商鋪經經營者港區及周邊縣縣城生意人PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>東方港匯開發商：：鄭州航空港區區航程置業有有限公司物業位置：鄭州市航空港港區四港聯動動大道以東，，云港路以北北、中原路以以南占地面積：12436㎡容積率:2.27建筑面積：36164.63㎡，其中地上28211.10㎡，地下7953.53㎡。商業部分商業體量：兩層底商，一一托二，面積積5698.56㎡。業態定位：高端金融中心心，配套高端端商務餐飲、、商務百貨。。目前存量：剩余7間商鋪，約1800㎡PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>東方港匯價格：均價2.5萬元/㎡。流量：以合作及內定定為主，正式式對外推售僅僅7套商鋪。存量：剩余7間商鋪，存量量1800㎡商鋪尺寸：層高4.2m，開間8m，進深16m，面積在128-157㎡之間。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>東方港匯目標消費群體體:項目商務辦公公人員，主要要是行政事業業單位工作人人員酒店流動人群群目標消費群體體消費能力:中高端消費群群體，整體消消費能力較強強。置業客戶來源源:合作單位，建建設銀行、工工商銀行……內部關系戶承租客戶來源源:中高端商務餐餐飲品牌店，，迪歐咖啡、、藍天茗茶……商務禮品加盟盟店……品牌煙酒代理理商……PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>富康廣場商業部分經營方式：20年長期出租，，首付30%，余款19年無息付完；；業態定位：“一站式”購購物廣場，業業態范圍包含含餐飲、休閑閑娛樂、零售售百貨、商超超，以生活類零售售百貨為主開發商：：鼎華企業物業位置：四四港聯動大道道與中原路交交匯處建筑面積：2.5萬㎡PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>富康廣場富康廣場商鋪鋪面積在30-42㎡之間，一拖拖二；層高4.2—5m,面寬4.2m，進深10m;共220間商鋪；價格：1萬元/㎡流量：月均流量4800㎡左右存量：約1000㎡左右PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>富康廣場目標消費群體體:富士康員工，，約30萬人目標消費群體體消費能力:目標消費群體體整體收入水水平在3000元/月左右。置業客戶來源源:以經營者為主主，投資客為為輔。港區商鋪經營營者鄭州及周邊縣縣城經營者PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>裕鴻世界港商業部分：商業體量：2F住宅底商，共共1萬㎡戶型面積：160-200㎡不等開發商：：河南裕鴻置置業有限公司司物業位置：新新鄭市鄭州國國際機場北占地面積：150萬m2容積率:1.5建筑面積：80萬m2物業類別：住住宅、商業、、寫字樓、公公寓奧特萊斯裕鴻世界港商商業定位以大大型百貨商場場為主，少數數底商餐飲及及娛樂作為附附屬配套，占占比較小。1-4#寫字字樓區域奧特萊斯自持商業價格：均價2萬元/㎡。流量：600㎡/月存量：剩余存量800-1000㎡商鋪尺寸：層高4.2m，開間8m，進深15m，1托2兩層PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>裕鴻世界港客戶來源：以鄭州東區、、管城、港區區客戶為主約約占70%，，周口，駐馬馬店，商丘，，許昌客戶約約占30%；；客戶職業：機場建設合作作單位領導及及設計院客戶戶較多。置業目的：投資居多，極極少數自用。。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>裕鴻世界港置業客戶分析析：富士康中高層層、本項目洋洋房業主、機場中高層管管理人員、機機場帶來的較較高端流動人人群星級酒店流動動人群……目標消費群體體：PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>空港森林開發商：：鄭州君利置業業有限公司物業位置：鄭鄭港三路與雙雙湖大道連接接線交叉口占地面積：234370.7㎡容積率:1.57建筑面積：367961.99㎡，其中商業面面積3.1萬㎡。商業部分經營方式：售后返租，返返租期限2年，收益率8%業態定位：業態范圍包含含餐飲、休閑閑娛樂、零售售百貨、大型型超市及部分分商業配套（（銀行），以生活類零售售百貨為主。。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售型商業判判斷>個案分析>空港森林空港森林商鋪鋪面積在38-56㎡之間，獨立立的沿街商鋪鋪，一拖二，，局部三層；；層高3.9—4.2m,面寬4m，進深14m;PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪判斷斷>個案分析>空港森林價格：均價1.3萬元/㎡，最高售價價1.8萬元/㎡。流量：月均流量4600--5000㎡。存量：20000——22000㎡。PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪判斷斷>個案分析>空港森林目標消費群體體:富士康員工項目業主周邊項目業主主目標消費群體體消費能力:中高端消費群群體，整體消消費能力較強強。承租客戶來源源:項目周邊區域域經營者港區拆遷市場場原有商鋪經經營者置業客戶來源源:鄭州投資客項目周邊投資資客港區拆遷戶PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪判斷斷>個案分析>山頂時代廣場場項目位置：鄭鄭州航空港區區鄭港7路和鄭港6街交叉口東南南角綠化率：37.32%容積率：2.67占地面積：140畝建筑面積：312734.73㎡，公寓170944.66㎡、住宅64905.07㎡、集中商業23898.17㎡商業部分：總體量：約6萬㎡，其中集集中式商業2.4萬㎡，街鋪3.6萬㎡戶型面積：80-130㎡，層高4.2m，開間8m，進深15m經營方式：統一經營，，招商，3年年無條件124%回購，，年回報率10%商業業態：集品牌折折扣、餐飲、、娛樂服務配配套綜合性購購物中心，大大型商超，電電影院線，KTV，潮流流服飾，統一一經營，統一一定位，統一一管理。鄭港七路鄭港六街售罄在售自持價格：一層均價26000元/㎡，二層均均價16000/㎡.流量：4000㎡/月存量：剩余存量約1.2萬㎡PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個案分析>山頂時代廣場場PART3市場研究判斷斷>>>市場研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個案分析>山頂時代廣場場以鄭州東區及港區客戶各占50%;一次性客戶占比50%置業客戶目標消費群體富士康產業人群周邊居民PART3市場場研研究究判判斷斷>>>市場場研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業業判判斷斷>個案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地開發發商商：：河河南南榮榮億億置置業業有有限限公公司司項目目地地址址：：鄭鄭州州航航空空港港區區保保稅稅北北路路琴琴臺臺街街交交匯匯處處（（富富士士康康正正對對門門））建筑筑面面積積：：商商業業12萬萬㎡㎡商鋪鋪面面積積：27-67㎡，，主主力力戶戶型型：：30--40㎡左左右右銷售售情情況況：一一期期、、二二期期售售完完，，正正在在銷銷售售三三期期，，預預計計今今年年10月份份商商業業清清盤盤經營營方方式式：統統一一承承租租10年，，1-2年回回報報率率8%，3-4年回回報報率率9%，5-6年回回報報率率10%，7-8年回回報報率率11%，9-10年回回報報率率12%?？煽梢砸?年回回購購，，開開發發商商以以1.1倍房房款款回回購購；；商業業業業態態：商商業業體體負負一一層層綜綜合合超超市市，，美美食食城城，，淘淘寶寶城城，，外外貿貿服服飾飾，，洗洗浴浴中中心心，，一一層層化化妝妝品品，，黃黃金金珠珠寶寶，，名名表表，，二二層層男男女女裝裝（（運運動動休休閑閑）），，箱箱包包皮皮具具，，三三層層家家具具，，床床品品，，四四層層、、五五層層商商業業自自持持。。PART3市場場研研究究判判斷斷>>>市場場研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業業判判斷斷>個案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地價格格：：一層層均均價價24000元元/㎡㎡，，二二層層15000元元/㎡㎡,三三層層均均價價8000元元/㎡㎡，，均均價價1.6萬流量量：：月均均流流量量10750㎡存量量：：剩余余存存量量250間左左右右，，約約12500㎡PART3市場場研研究究判判斷斷>>>市場場研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業業判判斷斷>個案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地主力力面面積積段段集集中中在在30-40㎡之之間間，，多多為為小小面面積積商商鋪鋪，，總總價價較較低低，，客客戶戶接接受受度度高高，，層層高高4.2m，開開間間4m，進進深深14/18/20m。PART3市場場研研究究判判斷斷>>>市場場研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業業判判斷斷>個案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地目標標消消費費群群體體:富士士康康員員工工目標標消消費費群群體體消消費費能能力力:中端端消消費費群群體體，，整整體體消消費費能能力力一一般般。。置業業客客戶戶特特征征:鄭州州及及外外地地投投資資客客占占比比約約60%港區區投投資資客客戶戶占占比比40約%付款款方方式式來來說說，，全全款款及及按按揭揭基基本本持持平平承租租客客戶戶來來源源:周邊經營營者……鄭州及周周邊縣市市經營者者主力品牌牌店、專專業店等等PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>在售型商商業判斷斷>市場總結結項目商業體量（萬㎡）目前存量（萬㎡）均價（萬元/㎡）月均流量（㎡/月）經營模式主力面積（㎡）主要消費群體主要置業客戶主要承租客戶商業檔次藍天商務花園1.61.6---------只租不售200----------------港城79310（3萬㎡持有）0.22.54000-4250售后返祖25--58富士康員工投資客港區及周邊縣城經營者中端潤豐悅尚52.42-2.61850-2100全部出售110-142富士康員工、周邊居民鄭州及港區投資客鄭州及項目周邊商戶中端東方港匯0.570.182.5----合作、出售128-157商務辦公人員、酒店流動人群金融機構、合作單位商務餐飲店、金融機構中高端富康廣場2.50.11.04500-480020年出租30--42富士康員工鄭州及港區經營者----中端裕鴻世界港10.12500-1000租售結合160-200社區居民、周邊消費者港區拆遷戶、周邊投資客鄭州及項目周邊商戶高端空港森林3.12.01.34600-5000售后返祖38--56富士康員工港區拆遷戶、周邊投資客港區經營者中端山頂時代廣場622.12000-2500售后返租，統一經營80-140周邊居民富士康員工鄭州及港區投資者港區經營者中端鑫榮中央金地121.251.610750租售結合30-40富士康員工鄭州外地及港區投資者周邊及外地經營者等中端中端定位位項目“小面積積、高流流量”，中高端端定位項項目“大面積積、低流流量”PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>在售商鋪鋪判斷>市場總結結商業級別別：目前港區區在售商商業項目目多為區區域級商商業，僅僅裕鴻世世界港引引進奧特特萊斯為為都市型型商業；；根據目標標消費群群體不同同，在售售商業項項目分為為中端及及中高端端級別；；面積區間間：中高端商商業主力力面積區區間在110——150㎡之間；；中端商業業主力面面積區間間在25—40㎡、50—70㎡之間；；平臺流量量及價格格：目前港區區在售商商鋪平臺臺價格在在1--1.3萬元/㎡、2—2.5萬元/㎡之間。。大面積區區間商鋪鋪平臺流流量在1800—2000㎡/月，小面面積區間間商鋪平平臺流量量在4000—4500㎡/月。業態定位位：在售商鋪鋪業態定定位以生活類零零售百貨貨為主，配套餐餐飲及娛娛樂。經營模式式：多為售后后返租，，收益率率最低8%PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>在售商鋪鋪分析>市場總結結目標消費費群體：：富士康普普通員工工及中高高層管理理者；項目周邊邊居民；；商務及行行政辦公公人員；；機場流動動人群；；置業客戶戶：鄭州投資資客；港區及周周邊縣市市投資客客；合作單位位（銀行行等金融融機構））；部分現有有商鋪經經營者港區拆遷遷戶經營客戶戶：港區及周周邊縣城城生意人人；鄭州市區區生意人人；港區商鋪鋪拆遷戶戶；新生創業業群體；；品牌商務務專業店店、禮品品店品牌煙酒酒加盟店店、代理理商PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>經營商業業分析零售百貨餐飲酒店PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>經營商業業分析經營業態態：項目周邊邊1公里范圍圍內商鋪鋪經營業業態主要要以餐飲飲及零售售為主。。租金水平平：項目周邊邊1公里范圍圍內商鋪鋪租金水水平集中中在180——200元/㎡.月PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>寫字樓趨趨勢判斷斷>個案分析析>潤豐悅尚尚樓盤位置置：航空空港區機機場高速速與四港港聯動大大道交匯匯處向北北100米開發商商：河河南保利利置業有有限公司司物業類型型：住宅宅、商業業、商務務公寓建筑面積積：20.13萬㎡產品：商務寫字字樓45———95㎡，共四四棟，9F（其中1—2F為底商））寫字樓層層高：3.15m價格：均價7600元/㎡存量：4棟均已售售完，以以整棟銷銷售為主主，散售售客戶投投資性強強商務寫字樓PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>寫字樓趨趨勢判斷斷>個案分析析>航程·東方港匯匯商務寫字樓樓盤位置：航空港區機場迎賓大道與四港聯動大道交匯處北150米開發商：鄭州路港置業有限公司物業類型：商業、寫字樓、酒店建筑面積：36164.63㎡產品：南邊為8F的東方港匯商務酒店，東邊為4F的寫字樓，1—2F為底商，3—4F為商務辦公樓。寫字樓層高：3.1m戶型面積：169㎡、375㎡、336㎡、403㎡、306㎡、248㎡、245㎡、747㎡價格：未定，預計8000——10000元/㎡存量：寫字樓共18間，代理商自用兩間，目前剩余13間，散售為主。未來5年內租給一個政府部門辦公用，客戶只針對投資者。PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>寫字樓趨趨勢判斷斷>個案分析析>裕鴻世界界港鄭港港六六路路1#2#3#4#樓盤位置置：鄭州州國際機機場北（（四港聯聯動大道道與鄭港港六路交交匯處））開發商：：河南裕裕鴻置業業有限公公司物業類型型：住宅宅、商業業、寫字字樓、公公寓建筑面積積：80萬㎡產品：1#、2#為五星級級酒店，，3#、4#為寫字樓樓，共4棟，9F（1F為底商））。戶型面積積：140———1100㎡，標準層1134m2寫字樓層層高：3.4m價格：7000元/㎡左右存量：四棟寫字字樓和兩兩棟酒店店均已售售完，整整棟銷售售為主，，散售以以投資客客為主。。未來供應應量：四港聯動動大道以以西的400畝地建商商務寫字字樓，預預計今年年下半年年動工PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>寫字樓趨趨勢判斷斷>個案分析析>藍天商務務花園樓盤位置置：鄭州州航空港港區云港港路北側側（機場場收費站站北100米）開發商：：河南省省華亨置置業有限限公司物業類型型：聯排排別墅、、花園洋洋房建筑面積積：57782㎡產品：聯排排屋屋共24棟，182套，洋房房2棟，52套戶型面積積：285.84㎡、276.73㎡價格：聯聯排13000元/㎡，多層層7000元/㎡存量：多層已售售罄，聯聯排剩10套。投資資客和自自用客戶戶占比相相當。PART3市場研究究判斷>>>市場研究究判斷>>寫字樓趨趨勢判斷斷>區域市場場供應目前港區區內寫字字樓項目目主要集集中在四四港聯動動大道沿沿線，多多為綜合合體項目目中的一一部分，，體量都都不太大大。裕鴻世界界港預計計下半年年將推出出400畝地的的純商商務地地產，，潛在在供應應量較較大。。藍天商務花園5.7萬㎡13000元/㎡潤豐悅尚1.7萬㎡7600元/㎡航程東方港匯1.08萬㎡價格未定裕鴻世界港3.6萬㎡7000元/㎡目前區區域內內寫字字樓市市場價價格在在7000——13000元/㎡之間間，其其中藍藍天商商務花花園為為商務務獨棟棟，價價格相相對于于其他他項目目偏高高，航航程東東方港港匯定定位于于中高高端客客戶群群體，，價格格預計計在8000———10000元/㎡。PART3市場研研究判判斷>>>市場研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢勢判斷斷>區域市市場產產品

戶型面積層高（米）層數潤豐悅尚45—95㎡3.159航程東方港匯169——747㎡3.14裕鴻世界港140——1100㎡3.49藍天商務花園276——285㎡

3區域內內寫字字樓產產品面面積差差異性性較明明顯，，潤豐豐悅尚尚為商商務辦辦公和和寫字字樓兩兩用，，面積積相對對較小小;航程東東方港港匯和和裕鴻鴻世界界港針針對港港區職職能部部門及及大中中小型型企業業辦公公用，，面積積相對對較大大，藍藍天商商務花花園為為獨棟棟商務務辦公公，并并可用用于居居住，，面積積中等等。從產品品品類類來看看，層層數較較低，，主要要小高高層和和多層層。

寫字樓總體量（萬㎡）消化體量（萬㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）月均去化（萬㎡）潤豐悅尚1.71.7070.25航程東方港匯1.08待售1.08—待售裕鴻世界港3.63.6070.5藍天商務花園5.75.40.3310.17合計

1.380.3PART3市場研研究判判斷>>>市場研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢勢判斷斷>區域市市場去去化量量港區區區域內內寫字字樓在在售項項目目目前存存量較較少，，僅1.38萬㎡，，屬于于寫字字樓銷銷售空空檔期期，競競爭較較弱；；各項目目月均均去化化在0.17——0.5萬㎡之之間，，其中中裕鴻鴻世界界港去去化速速度較較快，，為0.5萬㎡，，其中中藍天天商務務花園園為獨獨棟寫寫字樓樓辦公公，銷銷售價價格屬屬于區區域天天花板板。PART3市場研研究判判斷>>>市場研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢勢判斷斷>寫字樓樓去化化量判判斷本項目目寫字字樓體體量約約為3.06萬㎡，，依據據市場場主流流平臺臺流量量月均均0.3萬平計計算，，本項項目寫寫字樓樓銷售售周期期約為為10個月，，通過過項目目地段段、工工期以以等影影響因因素修修正，，銷售售周期期約為為14個月。。通過市市場比比較及及經驗驗值判判斷各各因素素影響響對流流量的的影響響比例例地段影影響修修正：：50%工期影影響修修正：：20%交通影影響修修正：：30%配套影影響修修正：：10%規模影影響修修正：：20%綜合影影響比比例：：26%因此本本項目目流量量初步步判定定為：：0.3*（1-26%）=0.22從整體體體量量上看看，鄭鄭州港港區寫寫字樓樓項目目不多多，總總體量量約12.5萬㎡，，且目目前市市場存存量較較少，，約1.28萬㎡，，但是是未來來市場場有一一定的的潛在在供應應。從去化化量來來看，，整體體去化化速度度較快快，市市場月月均去去化量量約0.3萬㎡。。從價格格方面面來看看，整整體價價格在在7000——13000元/㎡之間間。從區域域內的的產品品來看看，主主要為為小高高層和和多層層，由由于港港區內內各項項目功功用不不同，，面積積差別別也較較大。。PART3市場研研究判判斷>>>市場研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢勢判斷斷>寫字樓樓市場場總結結PART3市場研研究判判斷>>>市場研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢勢判斷斷>價格預預判序號加權因子權重系數K裕鴻世界港潤豐悅尚藍天商務花園本項目得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值1開發品牌10%80.8101.080.880.82地段位置25%82.092.392.382.03道路交通5%90.590.590.570.44規模體量5%80.480.480.460.35產品品質5%80.480.4100.580.46周邊配套2%70.180.280.280.27硬件設施10%80.880.880.890.98物業服務3%80.280.270.290.39工程進度10%80.890.9101.070.710去化速度25%102.5102.592.382.0

加權值總和（X）100%8.59.18.87.9比較項目比重40%50%10%——比較項目均價7000760013000——比較項目比準價328.25417.58147.39——本案初步預判價7038.64市場比比較法法判斷斷項目目現下下價格格：目前市市場在在售寫寫字樓樓項目目較少少，且且在售售項目目非純純商務務辦公公性質質，因因此價價格個個案性性明顯顯，此此價格格僅供供參考考，具具體入入市價價格需需根據據價格格自然然增長長率及及區域域發展展及投投資熱熱度的的提升升進行行修正正。PART.4商業定定位體體系客戶定定位產品定定位價格定定位區域商商務及及行政政辦公公配套套型商商業PART4商業定定位體體系>>>商業定定位體體系>>整體定定位商業客客戶類類別及及屬性性編號類別屬性所屬商業類別1目標消費群體間接性銷售型商業2投資客直接性銷售型商業3經營者銷售型商業本項目目的直直接客客戶是是投資資者和和經營營者銷售的的目標標客戶戶以投投資者者為主主、經經營者者為輔輔PART4商業定定位體體系>>>商業定定位體體系>>客戶定定位PART4商業定定位體體系>>>商業定定位體體系>>客戶定定位>目標消消費群群體需求：：1、收入入水平平較高高、具具備一一定消消費能能力的的商務務辦公公人員員、企企事業業單位位人員員及小小生意意人和和居住住者；；地緣：1、項目輻射射半徑為1公里商圈范范圍內的行行政商務辦辦公人員和和居住者；；輻射區域1公里范圍內內原住民及商商務、行政政辦公人群群為主，富富士康員工工為輔PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>客戶定位>投資置業群群體覆蓋港區區區域投資者者接納機場、、產業衍生生的外地投投資客港區投資客客；現有商業區區商鋪租賃賃者/經營者；項目周邊經經商小業主主及拆遷戶戶；機場、富士士康等產業業利好的帶帶來的外地地衍生投資資客主要投資客客類型如下下：PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>客戶定位>經營者群體體主要經營者者類型如下下：主力商家：：品牌商務務餐飲、商商務休閑加加盟店；專業辦公用用品銷售者者；日常餐飲及及便利店經經營者；商務及行政政辦公配套套服務經營營者PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>產品定位>功能定位核心功能：：服務于項目目周邊商務務及行政辦辦公的配套套型商業輔助功能：：服務于周邊邊1公里范圍內內的居住、、工作人群群的配套型型商業PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>產品定位>業態定位圍繞目標消消費群體，，本項目商商業業態定定位為：商務餐飲+商務休閑+辦公零售+其他西湖春天……迪歐咖啡……足浴……養生SPA………專業辦公用用品……圖文印刷……快餐店……便利店……PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>產品定位>業態定位本項目商業業各業態占占比：業態面積（㎡）經營范圍樓層落位商務餐飲2300-2600餐飲、茶藝1F、2F商務休閑2500足浴、SPA2F辦公零售3000-3500辦公用品、圖文印刷1F金融類500-700擔保公司、證券公司1F、2F其他300-400日常餐飲、便利店、1F由項目周邊邊行政屬性性以及各大大商務辦公公體支撐，，判斷本項項目合適商商業體量：：周邊商務性性質體量約約為：30萬平，可輻輻射人群為為2萬人，可支支持商業體體量為1-2萬㎡，那么么基于商業業隊地段的的高素質要要求，建議議本項目做做2F約1萬㎡商業體體量，具體體業態分布布如下：行政辦公人人員富士康員工PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>價格定位>租賃價格通過對區域域內經營性性商業調查查可得：區域平臺租租金水平：：項目周邊1公里范圍內內商鋪租金金水平集中中在180—200元/㎡·月PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>價格定位>銷售型商業業價格預判判序號加權因子權重系數K潤豐悅尚裕鴻世界港港城793東方港匯鑫榮中央金地山頂時代廣場本項目得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值1開發商品牌10%10180.880.880.880.880.880.82項目區位15%91.3581.281.281.271.0571.0581.23道路交通15%91.3581.281.291.3581.281.260.94項目規模10%80.880.810170.710180.860.65產品品質5%80.490.4580.480.480.480.480.46商業配套10%80.880.880.880.880.880.880.87商業氛圍10%90.980.880.880.870.780.860.68人流量10%90.980.890.980.870.780.870.79升值前景10%80.880.880.880.880.880.880.810項目定位5%80.490.4580.480.480.480.480.4

加權值總和（X）100%8.78.18.38.057.857.857.2比較項目比重20%15%15%20%15%15%2602比較項目均價（成交價）200002000025000250001560021000比較項目比準價229924693012310619872675本案初步預判價18737市場比較法法市場比較法法得出比較較價格約為為18737元/㎡租金收益還還原估算本項目街鋪鋪的租金水水平為A=2160-2400元/㎡●年；本項目街鋪鋪的投資回回收周期計計為N=12年；本項目街鋪鋪的租金還還原率為R=10%；從租金收益益還原比較較的角度，，本項目銷銷售型商業業入市價格格預計為14718-16352元/㎡；條件計算結果P=14718-16352元/㎡PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>價格定位>銷售型商業業價格預判判銷售型商業業入市價格格預判通過與市場場在售項目目的參考比比較，本項項目銷售型型商業入市市價格預計計為18737元/㎡；從租金收益益還原比較較的角度，，本項目銷銷售型商業業入市價格格預計為14718-16352元/㎡；保守估算，，本項目銷銷售型商業業入市價格格預計為16326-17306元/㎡PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>價格定位>銷售型商業業價格預判判通過市場比比較法與租租金收益還還原法的加加權平均得得出本案商商業價格判判斷：其中加權比比例：租金金收益還原原法：市場場比較法=6:4PART4商業定位體體系>>>商業定位體體系>>價格定位>銷售型商業業流量預判判商業體量判判斷共兩層，除除去一樓辦辦公大廳和和電梯井及及步梯所占占面積，可可售商業面面積約為8420㎡（其中，，1F為4002㎡，2F為4418㎡）；市場場較大面積積商鋪月均均平臺流量量1800-2000㎡通過過市市場場比比較較及及經經驗驗值值判判斷斷各各因因素素影影響響對對流流量量的的影影響響比比例例地段段影影響響修修正正：：50%工期期影影響響修修正正：：20%交通通影影響響修修正正：：30%配套套影影響響修修正正：：10%規模模影影響響修修正正：：20%綜合合影影響響比比例例：：26%修正正后后本本項項目目月月均均流流量量約約為為1332-1480㎡本項項目目商商業業銷銷售售周周期期約約為為：：6-8個月月PART.5物業業發發展展建建議議鋪位位物物理理分分割割建建議議垂直直交交通通建建議議經營營方方式式建建議議PART5物業業發發展展建建議議>>>物業業發發展展建建議議>>鋪位位分分割割>1F業態態落落位位面積積建建議議：：30-60㎡/100-300㎡云港港路路沿沿線線商商業業價價值值較較高高，，應應設設定定主主流流消消費費業業態態：：餐飲飲、、便便利利店店、、通通訊訊等等業業態態；東東側側商商場場入入口口屬屬性性決決定定，，可可做做餐餐飲飲、、便便利利店店等等基基本本商商業業配配套套；；商場場內內部部空空間間，，建建議議做做專業業辦辦公公市市場場，可可設設定定：：打印印復復印印、、辦辦公公用用品品、、電電子子商商務務用用品品，，電電子子辦辦公公用用品品維維修修、、保保險險柜柜專專賣賣等相相關關業業態態；；云港港路路兩兩端端頭頭角角部部位位置置，，可可設設置置大大面面積積商商鋪鋪（（100-300㎡）），，后后期期可可統統一一招招商商，，引引進進投資資擔擔保保、、證證券券公公司司等金融融性性質質公司司，，與與旁旁邊邊金金融融廣廣場場共共同同打打造造區區域域金金融融中中心心。。餐飲、便利專業辦公、電子辦公用品金融性質公司PART5物業業發發展展建建議議>>>物業業發發展展建建議議>>鋪位位分分割割>2F業態態落落位位劃分分建建議議：：建建議議劃劃分分為為30-60㎡商商鋪鋪，，后后期期統統一一招招租租；；建議議引引進進兩兩到到三三家家中中高高端端商商務務餐餐飲飲，，面面積積約約2300-2600㎡；經營業態態如：西湖春春天、外婆家家、澳門豆撈撈等。建議做大型商商務休閑配套套：SPA休閑會所、君君行健足療等等休閑配套，，建議面積約約2500㎡。其中，針對此此中高端服務務配套，建議議設置專用客客梯，取消商商場內部自動動扶梯設置。。垂直專用電梯入口垂直專用電梯入口商務餐飲商務休閑PART5物業發展建議議>>>物業發展建議議>>鋪位分割>面積劃分關于柱