案例：海上海1海上海-項目區位樓盤地址：大連路920號

地塊前身是上海工具廠的歷史淵源項目北面緊鄰楊浦區大學城的各大名校“海上海”臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發的世紀性工程——黃浦江兩岸綜合開發區域北外灘僅300米。外灘、四川北路商業街、魯迅公園等均在“海上海”3公里范圍左右。2“海上海”項目中涵蓋了三種獨具風格的物業形態：生態居、創意LOFT和創意商業街。

建筑用地面積近8萬平方米總建筑面積為23萬多平方米綠化率35%其中包括7棟16至25層的住宅三棟22層的創意LOFT38套1-3層商鋪組成的創意商業街04年11月寫字樓開盤。06年5月底推出小高層和高層公寓均價15000元/平方米物業費2元/平方米/月左右。3商業街入口LOFT人行入口LOFT人行入口4創意LOFT、創意生態居和創意商業街完美結合，打造“海上海”新城

海上海創意LOFT設計出最豐富的空間形態，給所有創意工作者最大的想象空間，并通過創意群體的互動，產生無窮的創作和生活靈感。它的物業性質具有“做自己生活主人”的后SOHO時代特征。只賣不租，目前售價：15000-16000元/平米，僅余少量，進駐企業多為設計、咨詢等小型公司。

海上海創意居以體驗經濟學說為靈魂，在這里，業主的生活將按照體驗經濟的模式貫穿從購房、入住、消費的所有循環過程。海上海創意商業街、海上海創意LOFT均將對海上海創意居產生輻射和互動，使在創意居的生活體驗美好、難得、不可復制。精裝修房，預計今年末開盤，預計售價15000元/平米。

海上海創意商業街規劃有海上海講堂（海上劇場）、海上會館和海上影院等標志性建筑，充盈在這條街區的是活力、趣味、智慧的因子，創造出永不落幕的生活情景劇。30000元/平米，現已售完，年底將全部開業。5海上海的創意商業街是充滿創意活力的商業街，更是有著文化與藝術靈魂的商業街本區域至今仍缺乏成規模的高檔商業設施，與區域內日漸高漲的消費力極不相稱，海上海商業街出現后將迅速占領這一高成長性市場的至高點。

憑借獨有的創意主題定位，海上海商業街將輻射全市，吸引高收入、高品位的消費者。海上海項目內的8萬平米寫字樓，9萬平米高尚住宅將為商業街提供穩定的客源基礎。

作為楊浦區重點項目的海上海，獲得了區政府的強力支持，其成為東城商業的嶄新地標，引領區域商業的全面升級“上實發展”精心打造的海上海，具有超一流的規劃定位與建筑品質，是“新文化地產”的開山之作！6海上海的創意商業街是充滿創意活力的商業街，更是有著文化與藝術靈魂的商業街，三座標志性建筑是這靈魂的載體。“海上講堂”是傳播世界最新學術成果和人文思考結晶的場所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位講演者的大幅照片將在講堂內永久懸掛，成為超越時代和國度的人類文明象征。“海上劇場”以典雅為內涵，展示原創文化的藝術情調。日后小劇場上演的劇目，一是試驗性的現代藝術作品，一是“海上海”大社區本身發生的生活故事。上演劇目和建筑形態交相輝映。“海上會館”是將隨著策展經濟的蓬勃發展而產生的，這里，將是文化與藝術的展示場。7創意商業街按照場景制造分為五大主題院：金屬院、玻璃院、木院、磚院、混凝土院玻璃院金屬院混凝土院木院磚院8“創意LOFT”比SOHO概念更加細化和具有更加明確的指向，它開宗明義表明的就是“創意產業”呼喚而出的未來潮流。

創意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織的形象。三棟LOFT的立面在不同的位置分別開了三個不同大小的洞口，分別象征“創意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生詠嘆調凝固與建筑之上。內部多為錯層空間，可任意組合。3.4米、4.6米、5.3米層高可讓思想在不同的高度綻放靈感。9LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構10LOFT平層高高3.4米，錯錯層則將將不同的的空間尺尺度融入入，三層層結構的的錯躍層層結構自自然分出出三個不不同的辦辦公區域域，中間間一層挑挑高達5.3米米徹底底擺擺脫脫動動線線、、視視線線、、功功能能的的相相互互干干擾擾，，成成就就更更大大的的空空間間利利用用經經濟濟價價值值中中管管網網房房地地產產頻頻道道11“海海上上海海””四四大大看看點點看點點一一：：引引領領““十十年年浦浦東東，，十十年年滬滬東東””新新板板塊塊格格局局內內，，匯匯聚聚三三大大效效應應，，未未來來發發展展直直逼逼陸陸家家嘴嘴看點點二二：：以以創創意意商商業業街街+創創意意LOFT，，以以及及海海上上講講堂堂、、海海上上劇劇院院、、海海上上展展館館三三大大文文化化建建筑筑構構成成獨獨立立的的商商務務配配套套環環境境看點三：最高高層達5.3米，面寬8.4米，錯錯層3層的涉涉外產權辦公公看點四：“上上實發展”品品牌與“九個個和首位”榮榮譽12海上海成功因因素分析：宏宏觀角度一是時機把握握準確：03-05是是上海房地產產市場最火爆爆的一段時間間，寫字樓市市場也逐漸回回暖，由于楊楊浦區寫字樓樓供稀少，且且均為上世紀紀九十年代年年代產品，品品質、配套嚴嚴重與時代發發展落伍，造造成一樓難求求的局面。三是客戶把握握準確：楊浦區是上海海高校最為密密集的一個區區，而且全國國重點院校居居多，尤其是是同濟，培育育出大量的從從事創意產業業的小型公司司，為海上海海的成功奠定定的客戶基礎礎。二是城市配套套成熟：海上海地處內內環線內，交交通四通八達達，附近有兩兩條地鐵線在在建，商業、、酒店、居住住、配套環境境已完全成熟熟，客戶認知知度高。13海上海成功因因素分析：產產品角度一是具有創新新性：海上海在產品品外形、風格格、色彩及內內部結構等多多方面打破了了傳統的模式式，與周邊建建筑形成了強強烈的對比。。二是瞄準客戶戶要害：創意性公司對對產品的創意意表現具有強強烈的認同感感，滿足了此此類公司的消消費喜好。三是以細節表表現產品品質質：海上海用材很很普通，但通通過一些小件件的另類設計計和人性的關關懷，創造出出別樣產品的的感覺，間接接地提高了產產品的價值。。14海上海海成功功因素素分析析：營營銷角角度一是首首先售售賣溢溢價值值最高高的產產品：：海上海海周邊邊存在在大量量的中中高檔檔住宅宅，但但中高高檔集集中商商業確確嚴重重缺乏乏，因因此商商業的的快速速售賣賣形成成了市市場亮亮點，，并變變性地地提高高了區區域的的價值值。二是性性價比比高：：海上海海一期期寫字字樓的的銷售售價格格比周周邊住住宅價價格低低了近近1千千元/平米米，并并通過過LOFT的形形式在在空間間上給給予了了客戶戶更多多的實實惠，，高性性價比比成為為項目目的一一個關關鍵亮亮點。。三是營營銷投投入大大：海上海海項目目僅前前期營營銷推推廣費費用就就花費費了1千多多萬元元。15案例分分享：：創智智天地地16創智天天地成成功因因素分分析：：宏觀觀角度度二是城城市配配套成成熟：：項目距距離五五角場場中心心區不不足五五分鐘鐘步行行路程程，而而五角角場正正在被被上海海政府府打造造為城城市副副中心心，各各項大大型配配套已已完全全成熟熟。一是時時機把把握準準確：：上海中中長期期規劃劃提出出科技技興市市的戰戰略，，而瑞瑞安公公司借借此東東風，，與楊楊浦區區政府府合作作，提提出打打造上上海科科技中中心的的概念念，并并得到到了政政府的的強力力支持持（政政府入入股））。三是區區域科科技氛氛圍濃濃厚：：項目周周邊名名校林林立，，提供供了大大量的的高科科技后后備人人才。。17創智天地成功功因素分析：：產品角度一是在城市中中心走低密度度生態化路線線：創智天地一改改過去寫字樓樓地處“水泥泥森林”的印印象，同時一一改過去科技技園實用、簡簡單、檔次低低的現象，在在城市中心走走了一條高品品質（甲級配配置）、生態態化的路線。。二是充分體現現創意性：通過色彩、門門口造型、小小品、樓梯、、LOFT等等產品構件營營造一種創意意的空間感。。18創智天地成功功因素分析：：營銷角度一是自身渠道道強勁：瑞安公司在上上海有兩座頂頂級寫字樓，，期間與多數數公司建立了了良好的關系系，深知公司司擴張之苦，，瑞安在第一一時間向他們們伸出了橄欖欖枝。二是借勢政府府：利用各種活動動先后邀請了了上海市級領領導和國家重重要領導人視視察、參觀該該項目，在市市場上產生了了強大的社會會影響力。三是高性價比比：利用政府關系系，對重點企企業進行稅收收等方面的優優惠，同時與與部分重點引引進企業進行行戰略聯盟，，參與項目的的建設。四是明星效應應：首期引入國際際明星企業，，奠定產品氣氣質，同時為為后期產品推推廣奠定基礎礎。19金地格林世界界20金地?格林世界中中管網房房地產頻道1/4/2023典型案例1：金地格格林世界———以多元元化產品高高形象占位位區域市場場，打造一一座近郊城城區域：外環環外，嘉定定區南翔鎮鎮，距離人人民廣場40分鐘左左右車程占地面積：：2100畝物業類型：：一期由獨獨棟、疊加加、聯體別別墅和4棟棟18層公公寓組成綜合容積率率：0.65分期開發:分四期開開發，各期期風格各異異金地人民廣場約40分鐘鐘車程2223多層洋房公公寓戶型參參考——上海金金地格林世世界案例面積：77平兩兩室兩廳廳一衛結構通透，，功能分布布、空間分分割合理一層二層上海青年城城25一、項目屬屬性上海青年城城YMOA--位于城市未未來熱點居居住區的小小戶型綜合合項目26二、項目基基本概況投資商：上上海城開（（集團）有有限公司總建面30萬方平方方米容積率1.8該案分為Y派（時尚尚住宅）、、M派（商商業）、O派（辦公公樓）、A派（酒店店式公寓））四種物業業形態Y派是青年年城一期產產品，共891套，，由5棟11至15層小高層層組成，一一層架空用用作物業會會所等，總總建面5萬萬平方米。。主力戶型：：38-80平方米米（精裝修修）均價：8500元/平方米物業管理費費：3元/平方米綠化率40%27三、項目開開發理念開發理念：基于LINECITY生活模模式而建主題：集住宅、商商務、商業業、酒店、、酒店式公公寓于一體體的年輕態態生活社區區主廣告用語語：天天都是””青年獨立立日”目標客戶群群：25-30歲之間的的城市青年年、青年夫夫婦、投資資客注：LINECITY（藍城城）：由一條地鐵鐵連接若干干個居住區區與功能區區組成的線線形城市28藍城的概念念及模型初衷：用最合理的的解決方法法解決急需需解決的城城市化問題題藍城（基本本結構）：：是一種“由由一條地鐵鐵連接若干干個居住區區與功能區區組成的線線形城市””特點：在就業上，藍城是城城市而不是是小區，提提供大量就就業機會非非常重要。。在交通上，簡化城市市交通結構構，藍城中中劃分若干干個相互獨獨立的居住住區，居住住區內主要要依靠步行行和電動車車在環境上，具有良好好的治安條條件，沒有有噪音和污污染，垃圾圾處理高效效，提高綠綠化率和生生活環境在配套設施施，藍城的每每個小區可可以提供人人均3平平方米的的室內體育育設施，提提供小區內內便捷廉價價的快遞和和商業配送送系統，高高速的寬帶帶網絡功能區的是是指中學大大學城、工工業城、商商業城等具具有一定功功能的建筑筑群。藍城城的核心是是居住區。。29社區規劃--該案分分為Y派（（時尚住宅宅）、M派派（商業））、O派（（辦公樓））、A派（（酒店式公公寓）四種種物業形態態整個社區基基于“藍城城”的理念念，集合了了多種業態態的年輕態態城市綜合合體位于辦公和和酒店之間間的在建軌軌道交通9號線（地地鐵是藍城城的基礎，，也是整個個社區的中中心）將將于2010年開通通，為社區區提供交通通動力，使使得綜合配配套穿插期期間社區中利用用自然水系系以及人工工綠化帶與與社區內景景觀水體及及草坪連為為一體形成成區域生態態屏障一期Y派建建造了完備備的生活服服務設施，，提供慢跑跑道、籃球球場等休閑閑娛樂功能能30一期Y派社社區規劃1：蒲匯塘自然然水系2：6米寬公共共陽臺－－－交流平臺臺3：人工水體景景觀4：5棟連為一一體的連廊廊31建筑特色建筑立面：：以紅、藍、、橙、黃、、綠構成鮮鮮明色塊，，表達年輕輕朝氣的居居住氛圍單元空間：：每棟Y派里都有若干干樓層走廊廊的平行交交流平臺和和每兩個樓樓層間的垂垂直空間，，讓相應住住戶提供交交流空間，，不再有距距離感組團空間：：Y派5棟樓體建建筑底層全全部架空，，形成了一一個龐大的的立體交流流共享空間間，為住戶戶提供了讀讀書、酒吧吧、健身、、交際的場場所，讓年年輕人有更更多展現自自我，相遇遇相識、交交流的機會會32一期Y派戶戶型優勢:1、精裝修38-80M2復合房房型,面積積小總價低低2、挑高3.6M,視覺覺效果好3、房屋空間利利用率高4、陽臺,廚房房采光效果果好劣勢1、夾層層高1.3M,成人無無法站立2、夾層無窗戶戶,采光通通風效果差差3、常受下水管管道流水聲聲的干擾33一期Y派戶戶型實景34四、核心驅驅動因素1超低總價、高高性價比80%的40M2房房型,最低低首付7萬萬元，總價價在35萬萬,月供也也在多數年年輕人的可可接受范圍圍內使其青青年城在一一開始銷售售時的銷售售突破點.根據銷售的的情況來看看該案于06.7.12開盤盤截止06.7.17，5天天中共售出出75套套，占總量量的22.9%之后后的每周都都位居上海海市住宅類類銷售排行行榜的前三三位但從單價來來看,開盤盤時的9000元/M2比當當初在九亭亭紅遍