精品文檔精品文檔精品文檔精品文檔柏林映像物業管理方案概要TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一部分機構設置和人員配置 2第二部分物業管理費收支測算簡表 7\o"CurrentDocument"第三部分第一期前期介入工作方案 8\o"CurrentDocument"第四部分常規管理服務方案 20\o"CurrentDocument"第一章管理服務內容和指標 20第二章房屋共用部位、共用設施維修養護計劃及實施方案 35第三章綠化和保潔管理 42第四章 裝修管理與服務 47第五章公共秩序維護管理 49第六章 機電設備設施管理 ????53

第一部分機構設置和人員配置、擬建立的組織機構及人員的配備二第一期人員配置和物資人員配置及工資表序號力殺數量、比例、計算式標準（元/月）月費用（元）年費用（元）備注1管理處主任125002500客服員115001500出納120002000秩序維護員616009600監控保安兼保潔員310003000綠化員公司承擔綜合維修工120002000食堂后勤118001800小計14224002社保費用和福利按國家標W沒有計入3成本合計[1+2]本表為列社保的五險一金，企業利潤和營業稅五險一金人均按500計：14*500=7000企業利潤10%計(22400+7000)*10%=29400*10%=2940稅：按5.7%為(29400+2940)=32340*5.7%=1843合計34183二，公共水電費支出：電梯五臺，年審，維保，運行電費按1500元/月.臺計，共計7500元;路燈，公共用水等未計三，合計最低支出為 （一十二）41683元/月四，物業管理費收入，按100%計，面積數按銷售部提供的數據，多層面積為2.67萬平方米，高層1.98萬平方米物業管理費標準，多層0.7元/月.平方米0.7*26700=18690高層1.2元/月.平方米1.2*19800=23760物業管理費測算收入為： 18690+23760=42450按70%的收費率計29715元/月五物業管理費收費標準：多層0.7多層0.7元/月.平方米。高層1.2元/月.平方米空置房費標準銷售90%以上空置房費免收銷售在50%--80%區間空置房費按標準的90%收。30天進場，按（一）支付人工工資30天進場，按（一）支付人工工資1物業管理用房簡單裝修，墻面刷白，地面瓷磚。客服區域做一個背景墻，做一個柜臺和壁柜。2項目氛圍布置（按實）?物資配備1在舁廳P名稱單位單價數量備注）0交房業主手冊，資料印刷本/套500-1000本1空調臺2客服中心和保安班

室2檔案盒，袋等文具用品若干3辦公桌椅套74沙發、茶幾套15雙層床套706文件柜組87電腦臺38打（復）印機臺19管道疏通機臺1物資配備2類別物品名稱單位數量單價合計沖擊鉆臺1手輪電鉆把1萬能表只2鉗型電流表只2電工工具套1水工工具套1絕緣手套、靴套2弱電工具套1搖表只1應急燈只4小計辦飲水機臺1

類別物品名稱單位數量單價合計公用品電風扇臺4電話機只4保險柜臺1小計綠化用具套1工作告示牌個10雨靴雙6清潔工具車輛2斗車輛1小計熱水器臺1鋼盔頂5消防斧、專用扳手把2消防保消防服套5橡膠警棍根10安用品應急燈只5強光手電筒只10對講機只7雨衣套10軍被套8第二部分住宅前期公共性物業服務收費測算住宅前期公共性物業服務收費測算表.r.ri_trtlt.r.ri~t.r/—r--申報服務項目申報服務等級申報收費標準（元/m2）審核收費標沐備注綜合管理0.1公共區域清潔衛生服務10.15,公共區域秩序維護服務20.18公共區域綠化日常養護服務11.5實際綠化面積共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務公共部位20.05供水系統10.06排水系統20.05公共照明20.06+0.08消防系統10.02避雷系統20.015弱電系統20.08電梯系統20.4水景系統2公共性服務收費標準合計1.245二次供電價格在電業局單價上加收8%如果是一尸一表則不加收二次供水價格水5樓以下2.68,5樓以上3元（二次供水加收8%）第三部分第一期前期介入工作方案由于本項目是分期開發，所以前期介入工作僅做驗收交房工作方案。前期介入服務要使今后的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方中標，將根據委托方物業施工進度的實際情況，對項目制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。1、規劃設計階段對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。監控和消控中心的設置；小區人車分流的設計；公共照明開關設置位置；公共照明開關開閉形式；物業管理用房的位置設計；小區垃圾房的設置；公共洗手間的設置；信報箱的設立；公共告示欄的配置；家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；2、建設施工階段建設過程中，物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，逐步對物業的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；提出遺漏工程項目的建議；對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。3、竣工驗收階段物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設備的調試和驗收；制訂物業驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業銷售階段良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此，物業管理前期介入人員將根據實際情況，協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。二項目的接管驗收）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。a ．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益；c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修費用；6）接管驗收的作用a．明確交接雙方的責、權、利關系b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益c.為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。三、入伙（住）管理方案提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時徒勞往返。為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。即時完成入伙注記。受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。1、業主入伙流程1 ）業主向售房單位 /發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。3 ）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。8）業主入伙流程圖如圖所示。2、租賃住戶入住流程）簽訂《租賃意向書》 ，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。）簽訂《租賃合同書》 。合同應附有《管理公約》等有關附件。）由物業管理公司工作人員帶業主到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。）整改后或驗收房屋沒問題，業主就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。）交付押金和首期租金。）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。3、 入伙作業標準入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。入伙各項資料齊全，記錄規完整，按戶建立業主檔案。入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。內部手冊登記及時，即時完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業規程由房產發展商或物業管理部門向業主發出入伙通知書。業主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。業主到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。由指定的業主服務人員和維修技術人員陪同業主驗房，抄錄水電表底數并共同確認。業主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。業主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。5、入伙作業檢查規為了保證入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。『入伙通知書』女士/先生：您好！您所認購的弄號室的商品房，—日前已經政府有關部門檢查驗收合格，準予入住。現將有關入伙事項通知如下：一、我公司擬定于年_月_日至_月_日，集中辦理入伙手續。您可在回執中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內將回執寄回我公司。如您不能按時前來，在年_月_日后，請到銷售中心辦理入伙手續（法定節假日休息，恕不受理） 。二、集中入伙辦理地址：三、辦理時間：上午至，下午至 。四、集中入伙期間，我公司有關部門和物業管理公司將派員現場接待辦公服務。五、回執郵寄地址：郵編： 傳真：特此通知XX房地產開發公司年—月—日『入伙通知書回執』入伙通知書回執 公司：茲接貴公司入伙通知書，本人購買的號—室商品房，擬定于年日前來現場辦理入伙手續。此復。業主（簽章）：年月日『入伙須知』入伙須知 女士/先生：歡迎您成為的業主！我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關入伙事項和有關收樓程序，以免您在接受新樓時，產生遺漏而導致不便。請您認真閱讀，以免產生麻煩。請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續，以便我們及時為您提供服務。您來辦理入伙手續時請帶齊以下物件：購房預售合同；業主身份證(或護照)及印章；公司購買的還應帶公司法人證件和公章；《入伙通知書》；已繳款項的收據(調換正式發票)；未繳的購房款和物業管理應繳的款項。如您委托他人來辦理，還應帶上：(1)您(業主)的委托書，應由律師見證；(2)您(業主)身份證(或護照)的復印件；(3)代理人的身份證或護照。4、您辦理手續時請按入伙手續書的排列順序依次進行。5、您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有問題，請填入《房屋驗收表》中，管理處將代表業主利益向發展商協商解決。祝您順利入伙!物業管理有限公司管理處年月日

『入伙手續書』入伙手續書『入伙手續書』您認購的號—室，現已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續謝謝您的合作。2、合同組業主已付請房,費、地籍圖費。并開具收費憑證。款、有線電視初裝32、合同組業主已付請房,費、地籍圖費。并開具收費憑證。款、有線電視初裝3、物業組經辦人：3、物業組部門簽章：業主已簽合同。并領取質保書、線、地籍圖（兩份）、水表封卡、電視紀念品。業主簽章： 經辦人：部門簽章：年月日業主已領取《業主手冊》等入伙資料。業主已付清物業管理服務費（三個月）、裝修垃圾清運費，并開具收費憑證。經辦人:擬采取的工作計劃為了使物業保值、增值，管理處在認真做好物業的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業主和物業公司之間的溝通，以確保物業品質不斷得到提升，同時為開發商提供一個后續的優質的售后服務工作，使開發商與物業公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。1、業主入伙前我公司對物業進行現場查勘，力爭在小區工程建設收尾階段從物業管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。在和發展商進行物業的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》）。對于驗收中發現不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內由開發施工單位整改修復，再由我公司驗收合格后接受。同時協助發展商制定《使用公約》、《業主手冊》等文件，同時準備好業主入戶所需要的《入伙手續書》、《業主信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面，做好小區的開荒保潔工作，進入日常工作狀態；保安人員要熟悉小區情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環境迎接業主入戶。2、業主入伙中業主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內部驗收、抄表，對于業主發現的問題予以記錄。向業主交付填寫的資料有：《業主手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業主介紹有關物業入伙后的管理規定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業主做好解釋工作，并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料，業主服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環境整潔，建筑垃圾規定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區安靜。管理處除保安外，業主接待、管理處經理都應當定時對裝修施工現場檢查，發現違章及時糾正，裝修結束應經過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區應當應業主簽字并經管理處經理確認。3、業主入伙后進入全面管理階段后，物業管理處將以公司企業標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養、維修；設備設施管理；對物業范圍內的共用設備設施日常的運行、保養、維修；清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業范圍內的清潔衛生；綠化管理：物業范圍內的綠化建設和養護；消防管理：建立消防隊伍，對物業范圍內消防器材、消防設施等管理；安全管理；加強保安隊伍的建設管理，確保物業內安全、舒適；車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產籍管理：指對產權登記過程中所產生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產籍的完整、準確、與實際相符；財務管理：對物業管理資金運作和管理；協調因房屋質量引起的業主與發展商之間的糾紛。五物業管理用房1、物業管理用房為創造一個良好的居住和生活環境，依據建設部物業管理條例的規定，以及結合香檳花苑項目的特點，除各類設施設備機房外，物業管理用房還包括：管理服務用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業管理用房的配置要求[管理處辦公用房 ]劃分為客戶接待和辦公兩個區域，場所面積按建設部相關文件執行。[工程維修作業工作室]需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。第四部分常規管理服務簡案第一章 管理服務內容和指標管理指標總表序號指標名稱投標指標測算依據主要措施1清潔保潔率100%以工作計算，記錄及監督抽查合格率及糾正合格記錄為依據1、保潔員責任區明確，工作質量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；2、保潔員上門收集垃圾，以主動服務提示住戶熱愛環境衛生；3、保潔監督機制健全。2火災發生率0.5%o（年）發生火災戶數/住宅區總戶數X100%1、多種途徑宣傳消防安全；2、培訓一批有較好素質和經驗的巡查人員，及時發現火災隱患；3、管理到位，合理使用設施、設備；4、分區分責任經常性檢查消防安全，提示注意防火。3區內治安案件發生率0以轄區公安部門記錄為依據（除住戶家庭內部原因造成外）實行24小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設立24小時報警中心，落實保安崗位職責，明確責任區域，異在重點部位，調整閉路監控系統及紅外線報警裝置，以確保居民人身財產安全。4管理人員專業崗位合格率100%培訓合格人員/培訓員總計X100%1、人員培訓自學與培訓相結合，制度、計劃落實；2、培訓考核制度與獎罰相結合，強化培訓結果。5房屋完好率100%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積X100%1、建立經常性檢查制度’2、每半年進一次全面分項檢修；3、嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件6房屋零修急修及時率100%及時維修次數/應計報維修次數X100%1、人力配備充足；2、崗位培訓、服務意識培訓到位；

序號指標名稱投標指標測算依據主要措施技術人貝中過硬的技術水平；3、強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。7道路完好率及使用率100%完好道路總面積/規劃道路總面積X100%1、嚴格公共設施管理養護制度，治安管理員加強巡查和疏導；2、向住戶宣傳有關法規，培養熱愛家園意識，合理使用道路；3、及時整改修補損壞路面。8化糞池、雨、污水井完好率100%完好化糞池、雨、污水井數量/化糞池、雨、污水井總數量X100%1、每日記錄檢查情況，發現問題，立即疏通處理；2、化糞池每半年清理一次；3、雨水井、污水井竄-年全面檢修一次。9排水管、明暗溝完好率100%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度X100%1、每日記錄檢查情況，發現問題立即設計施工方案，疏通處理。2、每半年進一次全面檢修。10照明燈及疏散燈完好率99%完好照明燈疏散燈數量/照明燈、疏散燈總數量X100%1、每日記錄檢查情況及時更換檢修；2、每月全面檢查檢修一次；3、保潔員保持照明潔凈。11消防設施設備完好率100%完好的消防設備/管理處負責的消防設備總數X100%指定機電設備及公用設施管理員維護，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監督執行，以確保消防設施、設備完好無損、正常使用。12大型及重要機電設備完好率99%完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計X100%1、建立嚴格的設備管理及日常運行操作規程；2、重要設備責任到人；3、認真進行日運行記錄和檢查；4、每月進行一次二保；5、每半年進一次大保；6、加強技術人員專業技能培訓，減少安全隱患。13維修工程質量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次X100%1、建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度；2、小L批有較高技術水準的維修隊伍

序號指標名稱投標指標測算依據主要措施14住戶有效投訴率1%0（1年以下）有效投訴/投訴總計X100%1、做好各項管理工作，創建優美、完善的社區；2、提高員工素質，強化服務意識；3,發生問題，及時處理，為住戶排優解難；4、做好解釋工作，與回訪制度落實處理率100%處理的有效投訴/有效投訴X100%15維修服務回訪率98%維修回訪次數/維修服務次數X100%1、建立健全回訪制度；2、做好維修、回訪記錄；3、加強維修隊伍服務意識。16房屋外觀統一整潔率100%統一整潔房屋外觀面積/房屋外觀總面積X100%1、嚴格住戶裝修審批手續，杜絕違章裝修于事前；2、加強裝修檢查制度，每天巡查一次，詢問工程進度是否增加施工項目，及時整改；3、竣工驗收細致有重點，確保外觀統一整潔，不損害房屋安全；4、加強巡視，發現房屋損壞、不潔，立即處理。17違章發生率0.5%o違章項目/發生項目總計X100%1、建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現并加大處理力度；2、強化宣傳教育意識，把有關管理制度貫徹到每個人的行動中。違法處理率100%處理違法項目/規劃違章項目總計X100%18管理費收繳率95%以上管理費實際收繳額/管理費應計收繳額X100%1、辦理各種費用銀行托收；2、及時提示住戶欠款；3、物業收費員及時上門提示按時交納管理費。19居民對物業管理滿意率98%（對管理滿意戶數+基本滿息戶數）/參加業主評議戶數X100%1、科學的小區管理手段與溫馨服務相結合，編制無漏洞的管理網絡；2、加強重點業主的走訪，重點解決問題；3、以優良的改善工作，贏得業主的支持。一管理處服務人員的服務內容和指標[業主接待]實行周一至周日08:30-20:30的業主服務制度業主服務人員五官端正女性身高1.60米以上，男性 1.70米以上舉止得體，微笑服務按公司規定統一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊在服務過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業主提供服務服務內容：入伙服務、業主接待、權藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業主滿意度測評、社區文化、便民（特約）服務等。[保安服務]管理區域的門崗實行全天 24小時立崗保安服務保安人員按公司規定統一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務值崗時與業主、訪客交談應使用文明、規范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語業主需要幫助時（如開關車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等），應主動及時提供服務，對業主及訪客的詢問應熱情接待服務內容：門崗服務、巡視崗服務、車輛管理崗服務、停車庫（場）管理服務、監控崗服務、治安管理。[設備維護]設備人員應統一著裝，佩帶胸牌微笑服務，舉止文明得體在服務過程中保持良好的精神狀態服務內容：公共設施、設備的養護、保養、維修等[保潔服務]保潔服務人員形象健康保潔人員應統一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊在服務過程中保持良好的精神狀態服務內容：公共區域的保潔等。二、急修項目的服務內容與指標急修項目24小時內修復維修及時率達到 100%；維修質量合格率達到 95%以上；實行維修服務回訪制度，回訪率達到 100%；（具體承諾見維修服務回訪）對一般急修項目，應在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應書面告知報修人，請求再次預約上門維修；對較大預約維修項目，牽涉到公共部位、設施及可能影響其他業主生活、休息的維修項目，應在預約作業日期前一日通知業主，確保預約維修不誤時；維修人員接到報修信息后，如上門維修服務時業主不在家，應留《請求再次預約上門維修（服務）通知單》，示意業主另約上門維修（服務）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務”的信息；對供水、供電、消防、監控等重要設備的維修項目，應盡可能縮短維修時間，努力減少對業主生活及安全的影響。對影響較多業主生活、休息的維修項目，應事先發布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業可能對業主造成的影響，請業主有所準備，取得業主的諒解和支持，并向業主表示歉意。三、一般維修的服務內容與承諾報修項目10分鐘內到現場一般維修項目48小時內修復對一般預約維修項目，維修人員應約時不誤，準時到達業主報修現場，二天內維修完畢，逢節、假日不順延維修人員接到報修信息后，如上門維修服務時業主不在家，應留《請求再次預約上門維修（服務）通知單》，示意業主另約上門維修（服務）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務”的信息；【維修服務收費】以服務公司維修服務項目價目表為準，或根據市場價格與業主協議確定。在有償維修服務完工后，由維修人員開具發票，在發票上注明材料費用及人工費用，并請業主在《維修（服務）任務單》上簽字確認、付費。因維修質量問題造成的重復修理，不得另行收費；因維修操作不當造成業主損失的，應按實賠償。【維修服務回訪】水、電急修項目24小時內回訪；涉及鄰里間的維修項目24小時內回訪；有較大危險性的維修項目（如：室內屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂等）24小時內回訪。房屋滲漏水維修項目，應在維修完工第一個雨天后回訪。一般預約維修項目應在維修完工后三天內進行回訪。在回訪中發現存在維修質量問題，應及時預約整改；發現存在服務態度及在報修后預定時間內未到達現場等問題，應責成有關維修人員登門道歉。四、服務受理、報修接待的服務內容與指標全年365天24小時接收業主要求維修服務的信息，接待人員應以規范、禮貌、文明的語言，親切、熱情的語氣接聽業主的報修電話。對急修項目，接待人員應對業主的報修內容詳細詢問、準確分類、認真記錄，按規定程序將信息給相關的維修人員，并及時進行維修。對預約維修項目，根據與業主預約的時間，維修人員準時上門維修服務。五、投訴處理的服務內容與指標公司服務質量投訴電話，24小時開通，24小時內給予回復。有效投訴處理率 100％。投訴人簽字滿意率 95％以上。業主對維修服務有檢查監督權及維修質量驗收權，發現維修服務存在問題有權及時指出，如業主與維修人員無法達成共識，管理處專線電話投訴。投訴接待人員應對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄，對重大投訴應及時向有關領導匯報。六、電梯、水泵等設備運行服務的服務內容與指標【電梯】載人電梯24小時正常運行，其他設備按需求正常運行。保證24小時有維修人員在小區內值班，遇電梯困人事件保證10分鐘內救出被困人員。執行定期保養和每年年檢保養制度，并有記錄，把有序的維保落到實處，杜絕無序搶修現象。所有電梯都取得勞動局頒發的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。[質量標準]曳引機主機運行正常，速度平穩可靠；冷卻風機正常、有效；減速和潤滑良好，油位正常；制動器完好、可靠。轎廂內部按鈕齊全完好，信號登記有效；照明完好，通風機運轉平穩，無異常聲；手動、自動操作運行正常；應急對講完好可靠；超載報警正確可靠；轎門開閉平穩，時間適中；轎廂長、短行程的平層精度符合要求。安全系統安全鉗齊全，性能靈活可靠；限速開關可靠，動作靈敏；各安全開關齊全、性能可靠、有效；各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效；急停開關完好，性能可靠有效；檢修及運行狀態正常。導軌導靴連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位；運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩；導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；各導軌表面無重大銹蝕。供電系統每臺梯專用一只控制箱，電氣規范符合要求；應急備用電源能自動切換；動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；發電機運行平穩，無異常聲；轎頂、井道照明齊全良好；電梯控制和內接線符合要求，無臨時跳線；接地保護符合要求。底坑無積水、滲漏、線路受潮；照明、插座齊全完好；急停檢修開關有效；緩沖器正常、符合規定要求。機房設施【水泵】水泵24小時正常運行對水泵實行日巡查，每年維保一次水泵各類控制，傳感器每月控制保養，有記錄[質量標準]供水泵各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠；水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。水箱及附件排水系統各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各檢查口標記清楚，操作方便；各排水橫管無倒返水，排水暢通。污水處理系統各專用鼓風機運行平穩，無異常聲；初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象；壓濾機運轉正常、完好；各輸送、提升日流水泵運行平穩，主要技術參數符合出廠要求；各專用污泥泵運行平穩，無堵塞；各調節池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現象；氣浮除渣設備完好；各電機絕緣性能符合規定；電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護可靠、安全；經系統處理后，排放符合環保要求。七、房屋及其設備設施完好程度的服務內容與指標公共設備、設施包括：路燈、樓道燈等完好率達到 98％以上；房屋建筑完好率達到 98%以上；道路、停車場完好率達到 98%以上；設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象（服務標準詳見房屋共用房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案）八、小區消防安全、公共秩序維護的服務內容與指標消防設施、管道完好率 100％【消防系統維護質量標準】消火栓泵消火泵（流量、揚程等主要參數） 符合出廠要求；管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象；電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；管道設備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵a. 增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。消火栓及配套設施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動報警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。噴淋泵噴淋泵（流量、揚程等主要參數 ）符合出廠要求；管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；噴淋泵運行平穩、潤滑良好，無咬泵現象；電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好；泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；管道設備等無銹蝕，無滲漏。噴淋頭及管道不同規格的噴頭不得相互代用；噴頭規格、安裝數量與竣工資料相符；噴頭、管道無滲漏、銹蝕；管道內水壓恒定，器件齊全、正確。消防送風排煙設備各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；各送風口完好、無堵塞、結灰；送、排風機（風量、動壓等參數） 符合出廠要求；送、排風機運轉平穩，潤滑良好；各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；風機設備接地保護、防護罩安全、有效。消防報警消火栓泵運轉應與報警聯動；噴淋泵運轉應與報警聯動；報警裝置應可靠、正常，堵絕誤報。煙、溫感監視屏各煙、溫感探頭完好，感應正確；探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；備用電源完好，切換迅速有效；其他消防設施a.機房、設備滅火器按規定應配備到位；車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。【公共秩序維護】管理區域的門崗實行全天 24小時立崗保安服務。保安人員應按公司規定統一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事。值崗時與業主、訪客交談應使用文明、規范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。為保障業主、訪客的人身、財產及安全，保安人員應認真值守，實施正常的小區公共部位的安全保衛防范性工作，盡到善良管理人的注意義務。對突發事件應按各類應急預案迅速作出反應，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。門崗保安人員應熟悉常住人員及私家車輛狀況，并嚴格實行訪客出入登記制度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區域。雨天為業主提供方便傘等便民服務。對裝修民工出入小區嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出小區，應查驗由管理處簽發的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應查驗由業主簽證的、由管理處簽發的出門證，并做好相應記錄。管理區域內實行全年 365天24小時全天候保安巡視服務，對重點區域、重點部位每1小時至少巡查 1次。為防盜、防火、防災和維持管理區域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區域。嚴密巡查公共區域的保安防范動態、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區域的環境衛生狀況及小區周界報警系統狀況。發現異常情況及時向有關部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應佩帶警棍、應急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。加強裝修管理，阻止違規裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國定節假日不發出影響他人休息的裝修、施工噪聲。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。為應對突發事件，應制定相應的應急預案并定期演習（每年1?2次）。管理區域內監控系統全天 24小時開通運行，并實行 24小時不間斷輪崗監控值班服務，嚴密監視出入口探頭監控屏；通過小區紅外線聯網、周界報警系統及業主家庭報警系統全面監視管理區域內的安全動態，發現疑問應立即定點監控錄像，并對可疑情況作跟蹤監視及同步錄像，做好監視記錄；當值人員應對監控的私密性內容及現場記嚴格保密，不得泄漏，未經管理處經理許可，不得擅自放像、切換監控錄像資料。監控錄像保存一個月，循環使用。做好監控室內務及清潔衛生工作。監控室內無關人員不得進入，有關人員進入都應做好詳細記錄。九、小區交通以及停車管理的服務內容與指標【道路交通管理服務】對進出的車輛實施證、卡管理，確保車輛進出井然有序；確保道路車輛行駛暢通、安全。出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志，指明行車方向。確保管理區域內無違規停車現象。道路路面保持整潔、無損、通暢。標識清晰、醒目、完整。對進入管理區域內的特種車輛應予以引導，并指揮車輛按規定車位停車。小區行車道油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行。阻止四噸及以上大型車輛進入管理區域（特種車輛和搬場車輛除外）。【停車管理服務】在停車庫（場）地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標志、車位標志及編號。在停車庫的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。停車庫的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好。保持停車庫環境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。為辦妥長期停車證的業主提供相對固定的車位。地下車庫只為業主提供長期停車服務（特殊情況需臨時停車，應由管理處經理批準后方可停車）。輔助、引導車主安全停車。對進出管理區域的機動車輛實行發放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規定執行）。為出入小區的車輛提供引導服務，保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進入管理區域。為臨時停車的人員，執行限額發證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車輛的停車。為進入管理區域內的非機動車輛提供指定區域有序停放的服務不準許小區內非機動車亂停、亂放。對收費的非機動車庫實行出入調牌制度（收費標準按所在地物價局規定執行）并有序停放。十、控制突發事件的服務內容與指標管理服務范圍內不發生重大安全責任事故；管理服務范圍內不發生重大火災責任事故；管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故；遇到報警5分鐘內必須趕到現場并做好記錄；確保應急通道的暢通，應急照明 100％完好；給類電子感應設備每月進行一次檢測，保持完好率達 99％以上；確保管理服務用計算機不受病毒侵害。卜一、物業及住戶檔案管理的服務內容與指標檔案歸檔率達到 100%，檔案完整率達到 98%以上；建立一戶一檔的業主檔案。業主檔案內容：——《住宅使用公約》——《裝修管理辦法》——《裝修管理協議》——《入伙手續書》——《代辦服務委托書》——《保管鑰匙委托書》——《保管鑰匙承諾書》（復印件）——《房屋驗收表》——《鑰匙簽收表》——《業主信息表》——《入伙資料簽收表》——《施工人員登記表》——《安全責任書》— 裝修施工單位資質證書（復印件）— 身份證明 [身份證、暫住證、護照、臨時戶口等 ]（復印件）——《治安許可證》——《租賃許可證》— 權籍資料（購房合同、產權證、付房款證明）— 各類付費資料（有償服務、代收代付等）— 投訴、回訪記錄— 各類服務記錄— 業主大事記業主檔案管理按公司檔案管理規范執行。十二、住宅裝修管理的服務內容與指標裝修施工應于每天 8:00時-20:00時之間進行，并確保晚間20:00-清晨8:00及節假日不發出影響他人休息的噪聲。業主室內裝修資料整理、歸檔工作由管理處經理助理負責。施工人員應佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內，不得到處游逛。施工活動僅限于裝修戶室內進行，不得在公用部位拌漿、堆物。不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設備。加強對小區的巡視，及時制止隨意搭電拉線，超線載負荷使用大功率施工電器具。如污染公用地面、墻面要及時清除。裝修垃圾用袋裝好，由管理處集中后統一清運。及時制止裝修施工人員在室內存放過量的易燃、易爆、揮發性強的材料物品第二章房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案【樓底層大廳】對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養護：每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s?15s范圍內，無阻滯現象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大理石）無破損、起殼等現象，及時修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。對樓面進行巡查：每季一次內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。【雨污水總管及屋面外墻】對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養，屋面雨水總管網罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞象，排水暢通。每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次【小區內道路、側石、圍墻】對區內路面，側石進行巡檢：每月一次區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現象；混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；路邊側石平直，保持高低一致無缺損。對圍墻柵欄檢查保養，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。每年二次油漆鐵柵欄。每年一次【雨污水害井、下水道】對區內雨、污水管進行檢查、清撈。每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次疏通小區內污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規定，高層在 12層以上應有防雷專業單位進行測試，防雷測試單位應具有專業資質，完成測試工作后，應出具測試報告。每年一次對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹每年二次【小區內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應對小區內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發現與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現象。每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。每年一次檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】對雕塑、景觀檢查保養，發現問題及時處理。 每季一次噴水池檢查保養內容：巡視噴水池，損壞部位及時修復；每周一次檢查保養給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；每月一次檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常； 每月一次檢測潛水泵絕緣； 每年一次檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統完好，電氣絕緣電阻。每年兩次【兒童娛樂設施】對兒童娛樂設施檢查保養，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發現問題及時檢修。每月一次對設施油漆作防銹保養。每年一次【健身設施】檢查保養健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次對設施油漆作防銹保養。每年一次【圍墻大門及電動大門】檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。每年兩次大門除銹、油漆。每年一次檢查保養電動大門,應開啟靈活。每月一次【地面停車位】檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，鎖具功能良好。每季一次【地下車庫】檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常；每月一次保養車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置； 每年一次巡查照明燈具及應急照明裝置，保持功能良好；每季一次檢查消防設施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活； 每季一次巡查紅外線傳感器、計時、監控裝置應功能可靠； 每周一次保養紅外線傳感器、計時、監控裝置。 每年兩次【樓道、室外消防栓】檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。 每月一次油漆室外消防栓。 每年一次檢查消防帶完好無損。 每年二次檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每季一次水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水樣送衛生防疫部門進行水質化檢，化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗結果達標檢查水箱蓋板應完整無損，蓋板與水箱結合面應無縫隙，水箱內表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。 每季一次【無障礙通道】照顧殘疾人進入大樓的無障礙通道應定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無障礙。 每季一次房屋本體維修養護計劃表序號項目時間間隔次數維修養護內容半年一.檢查地基后無超過允許范圍的不均勻沉降。.檢查基礎后無開裂、破損，勒腳后無破損。1地基基礎一1.適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一1.檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。房屋本體維修養護計劃表（續）序項目時間次維修養護內容號間隔數

2承重結構梁一1.檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。板一1.檢查后無彎曲艾形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。柱一1.檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。承重墻一1.檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。備注：對于承重結構各部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，的專業公司實施處理。3非承重墻每月一1.檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。每年一2.檢查墻體結構性能是否完好。4樓地面一.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。.檢查地卸飾卸材料后無松脫、仝鼓、破損，發現問題及時處理。.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地向向結構功能的完好性。5樓地面一.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。.檢查地卸飾卸材料后無松脫、仝鼓、破損，發現問題及時處理。.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地向向結構功能的完好性。6公共通道、門廳等每周一.檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常及時修復。.公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落， 發現異常隨時處理。每半年一.檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。.補換損壞的地板。.修復空鼓的地板。每年一1.油漆扶手。7門窗每月一.檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發現總問題及時處理。.門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。.（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年一1.更換門窗的易磨損部件。

公用設施維修養護計劃:公用設施維修養護計劃表序號項目時間次數維修養護內容1路面路基每周一.檢查路面有尢積水。.檢查道路路面有尢起殼、地鼓、裂縫。.檢查路基后無場陌。.發現異常及時處理或修復。2路燈及線路每日一1.檢查燈具完好情況，即壞即修。每周一.檢查玻璃燈罩有無破損。.啟光金屬燈架松脫現象。.燈口、燈柵后尢損壞。一.檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。.金屬燈架有無銹蝕。.發現異常即時處理或修復每半年一.油漆燈具支架。.檢查路燈線路內無老化現象。.油漆燈具線管一次。3停車場（庫）每日一.檢查路面有尢積水。.檢查停車場地面有尢起殼、地鼓、裂縫。.檢查庫■道口有無損壞。.檢查仃車指示標志是否正常。.發現異常即時處理或修復。每月一.檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。.限速牌、指示牌是否齊全、完整。.檢查擋車器是否止常。4溝渠池井每周一.檢查溝、渠有責堵塞現象，如有異常及時疏通。.檢查雨水篦有無異常。一.檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。.檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。.檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。.井蓋及雨水篦刷漆。.檢查井蓋完好程度，發現損壞及時修復或更換。5雕塑、建筑小品每周一.全面清潔。.檢查后尢破損，如有異常及時修復。.檢查有無舌L刻亂劃現象，發現問題及時處理。6公共標識標牌等設施每周一.保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發現異常及時處理。.檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。每半年一1.檢查完好程度，加固。7管網每日一.檢查管線接頭有無滲漏現象。.檢查管線固定支架的松緊情況。每周一.檢查管道保溫層有無損壞。.管網支架完好。每半年一.管道刷漆。.檢查或更換管網。.發現異常及時修復。第三章綠化和保潔管理方案綠化管理方案綠地更新及時率 98％；綠化存活率達到 98%以上；殘枝斷葉控制率 98％；有專業人員實施綠化養護管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。【綠化面貌】綠地內清潔、整齊。無明顯病蟲危害，無藥害。根據實際情況制定養護、補種計劃，并按期實施。【土壤綠化性狀要求】保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土壤理化性狀。【景觀要求】根據管理區域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管理區域優美的整體景觀效果。《綠地等級景觀要求》：一級綠地a.群落結構：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當，整體觀賞效果好。樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應保持明顯的頂端優勢，整形樹木應按觀賞要求養護成一定形態，花灌木按時開花結果，綠籬連續、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應為四季常綠的觀花或觀葉品種。花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花。草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。設備設施：建筑小品、輔助設施完好無損。環境衛生：綠地整潔，無垃圾。【病蟲害防治控制】（一級綠地）應采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應控制在不影響觀賞效果的指標之內。《綠地等級病蟲害控制指標》：a． 病害危害程度：基本無危害跡象。食葉性害蟲為害率：＜ 5%刺吸性害蟲為害率：＜ 10%蛀干性害蟲為害率：＜3%、保潔管理方案清潔管理無盲點；管理服務范圍保持環境整潔，生活垃圾日產日清；合理調整果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次；保潔人員應統一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；為業主、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環境；操作規范化、管理科學化；適時、及時、準時進行保潔服務，包括蟲害滅殺；愛護物業各項設施及財物；及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；節約用電、用水；

[服務標準][服務標準]【電梯廳】地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。墻面、天頂干凈無污跡、浮塵。照明外殼無積灰、污跡。金屬件干凈、光亮無污跡，不變色。沙發、茶幾無灰塵、污跡，光亮整潔。每月 3次保潔每天 1次保潔每天 1次保潔每天巡回保潔【客梯】轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮每天巡回保潔轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。 每天 1次保潔轎廂內壁、門槽、頂部無積灰。 每天 1次保潔【走廊、過道】地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。 每天 3 次保潔墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網。 每月 2 次保潔扶手、欄桿干凈。 每天 1 次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰。每月1次保潔門、窗干凈無污漬、浮塵。 每周 1次保潔牛奶箱表面無積灰。 每天 1次保潔【會所】游樂設施表面干凈、光亮無污跡。玻璃、鏡面光亮無水跡、手印跡。墻面、天頂干凈無浮塵。【會所】游樂設施表面干凈、光亮無污跡。玻璃、鏡面光亮無水跡、手印跡。墻面、天頂干凈無浮塵。金屬件光亮、無臟污。每周2次保潔每月 1 次保潔每天 1 次保潔

每周1次保潔每周1次保潔每周1次保潔每月2次保潔每天1次保潔探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。【地下室、地下車庫】目視標識、指示牌無灰塵。目視墻面、管道無灰塵。下水道暢通無堵塞。【道路】目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔【綠化帶】花園內無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】地面干凈、干燥無異味。 每天 2次保潔墻面無污跡、粘附物。 每天 2次保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內壁無異味。每天2次保潔【小溪水景】目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。 換水時保潔池內噴水管、照明燈外表無污跡。 換水時保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔【其他設施】煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內外無積灰，出風口無灰塵、污跡每周1次保潔【大臺、平臺】無垃圾雜物，排水口暢通。【照明設施】綠地矮燈干凈無積