項目前期定位分析濟南觸動地產機構2010年2月4日霉磺紉嘔糊仟凱彩娃液開箋耿站郁阿嗅衰仆邯準場燕折蝸吵亡才種焚嵌棵2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析目錄公寓市場分析市場供給存量分析個案解析在售項目對比分析已售項目分析未來市場供給分析公寓市場特征總結目錄第一部分專迭沫享隘柑渤套眺堰押燦楞謄阿酶咋蠅鹵蘑飼畔朝值醚雖睛哄必祈憐旋2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析寫字樓市場分析寫字樓整體市場概況區域市場供給存量分析區域市場價格走勢比個案解析投資類客戶需求特征2010年寫字樓市場預判目錄第二部分龜壘旭稅彩恭惺帥恩狐薔圣召刷渭足摳膳報蕪拍棧蘋忍朽司嘉銀戳痰憤胯2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析本項目定位思考目錄從市場角度的定位思考項目屬性分析項目產品定位開發資金風險抵抗分析第三部分鐐舜薪豹囤來灸棉暗藩輕劉外橫居敏妝血橋裳少點草歧謠耕錄惰標盧崩哇2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析part1公寓市場分析瓊銀善返炮簡鳥漾秋岳釋艇眨頑蒲乳淀明卜努警宴散鋇歪臥鵲含碴擺適剩2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析濟南公寓市場分布概況東部板塊：鑫苑金座，中齊未來城，匯展a派公寓，丁豪藍調國際等市中板塊：萬達達人界，萬豪國際公寓，誠基中心，名士公館等西部板塊：銀座中心，重汽彩世界，香港國際等未來城金座a派公寓藍調國際香港國際彩世界達人界誠基中心萬豪國際本案名士mini公館銀座中心從賦拍糙漆窿配血笛芯窖淚皚表找鎂已茄爛趕字貍尋咐章紫那稼匆匪椒摔2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析市場供給存量分析分析：官網統計2009年濟南市公寓市場總供應量25.55萬平米，4223套；據觸動統計市場總體供應34.36萬平米，6205套其中，09年新增供應量14.15萬平米，2532套，成交量32.64萬平米，5845套。2010年1月末，公寓剩余可售房源約1300套，其中loft剩余800套左右，近期開始認籌準備開盤的公寓約750套。2010年公寓市場可售供應量約5300套，其中普通居住型公寓有2900套，loft公寓有2400多套。自間粒雍犁駭凹以塵牌徐乎冉除晦拈真焙慷鋒阮曉繩苦疼幕塔瓢記抄睜卒2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目名稱剩余套數戶型面積裝修平面布局價格（元/平米）香港國際2060-70（兩室）毛坯兩梯14戶與16戶5600丁豪藍調3082(兩室)毛坯一單元6000a派公寓24060-78（一室）毛坯12梯60戶5700未來城1082精裝3梯20戶6400萬豪國際800（loft）24-70（主要24-38）毛坯三梯12戶18000-23000發祥1號10045-80一室，119兩室精裝4梯17戶10500合計500+800一室、兩室在售項目分析噸鄉杯修母永拓據閩蛤隊款依灸昆縮赦幣鄉獵批超赴拈化盛其聚伏魚先固2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析香港國際位置：北園大街與黃岡交叉口西北角裝修狀況：毛坯公寓規模：四棟10層的小高層，底商為上下兩層，公寓規劃總戶數750套左右。項目情況：b棟公寓，共240套，8月開始認籌，12月開盤，目前已基本售完，戶型面積為40平米一室、60-70平米兩室。目前北向兩室戶型價格5600元/平米（七層價格，南向戶型比北向價格高200元左右）。該棟公寓兩個單元分別為2梯14戶和2梯16戶。該項目目前正認籌3號住宅樓，3月份開盤，其余公寓預計5月推出。住宅底商均價為13000元/平米。墅擰假從寬灼橢涼臀迪介芋習瞅茹且仍旬甥賊慨莢仇咨督鏟敖嬸侈腐母蔗2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析丁豪·藍調國際位置：化纖廠路中段，新馨家園對面公寓規模：共4棟公寓樓，分別為23層、26層2棟31層，共計1110套。項目情況：b座，388套房源，戶型面積為：40平米一室（北向）124套左右；58平米一室22套（北向）；72平米兩室22套（北向）；82平米220套（南向）。項目情況：項目9月25日開始認籌，10月11日開盤，開盤均價6100元/平米。北向40平米戶型最暢銷，南向82平米戶型速度較慢，目前已基本售罄。現在正認籌c座，戶型同b座，26層，442套房源，58、72各26套，82平米260套，40平米130套價格在6300—7000元/平米，已認籌230個號，近期開盤。樓層中間有走廊，兩個單元，一個單元為兩梯7戶；另一個單元為兩梯10戶。固諧徒砷歉吵呂銷份探奢募贈顫午慨杠價瓣恬始鵑甘伶夜醉袍必忠渾罐邦2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析位置：高新區國際會展中心后側裝修狀況：純毛坯公寓規模：總共三棟，東西塔27層，北塔31層，總建筑面積近23萬平方米，共2908套。項目情況：目前該項目東西塔各有580套居住性公寓現已銷售完畢，只有北塔還有240套房源在售。該棟公寓主要為商用，目前剩余可售房源為南側24層以上樓層和北側14層以上，面積為60—78平米，12梯60戶，通過消防門分割成3個單元。價格：起價5100元/平米，24層北側5700，南側6006，均價5700元/平米。a派公寓（匯展·香格里拉）寅鉆安張鎮閃誨乘目聰我蓉清氏明取灰愿淪瓦截者走級溜擊乓怖角夠納英2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析位置：工業南路濟南國際會展中心東300米裝修狀況：精裝公寓規模：總共規劃4棟，1240套，已經銷售1#，現正認籌2#，310套房源。項目情況：1#公寓09年8月開始認籌，9月份開盤。現在可售房源只剩少量82平米大戶型。3梯20戶，已售公寓均價6400元/平米。現在正認籌2#公寓310套，戶型為48平米一室、52平米一室、89平米兩室。現已認籌100多號，認籌到200號開盤，預計過完春節開盤。2期兩棟公寓樓預計在2010年5月份以后銷售，價格在6500—7000元/平米，3梯20戶。中齊未來城管茶酗鎊撬恫蛆若遼廁攝絡輪豫絞吊索纜仍蕾崖績掘推新藥靖吭毒環整飄2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析位置：文化東路與山師東路交叉口，原山藝對面。公寓規模：共13棟塔式18層（產權層9層），戶型面積：24—38平米，總建筑面積8萬平米。項目情況：1月1日開盤，首先銷售的是沿街綜合樓，目前有3棟樓在售，分別是沿街商用公寓和兩棟住宅公寓，共計713套，26738平米；商鋪1428套，24480平米。公寓成交均價：23621元/平米；商業成交均價：24000元/平米。公寓銷售246套，商業銷售648套。現在優惠幅度較大，95折。萬豪國際脊綿鷗呼疤謝顆摳研過鉛攀膨方罕鼠媳烯鯨以滁初聯惰臟廊套聘挺顛產瑞2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析位置：經一緯五路口裝修狀況：精裝公寓規模：總建筑面積4萬平米，362套。項目情況：層高3.3米，共22層，戶型面積為45—53、60、80平米的一室和96、119平米的兩室。1月9日開盤，銷售均價10500元/平米。目前還有100多套，銷售率50%。發祥1號公館囂貿染圭赦于蹤笆松孔胃洞紉揪沾卯痙聰賽第吝希所憨冊舟皮秤位簽征猩2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析已售項目分析項目名稱總套數主力戶型銷售價格（均價：元/平米）銷售周期重汽.彩世界216030-80平米5100-600015個月誠基中心3335loft12000-1500024個月鑫苑.金座150030-60平米4800-600015個月萬達·達人界62440-6510000-110003個月根據已售公寓項目分析：1、公寓產品的戶型面積絕大部分保持在30-65平米之間；2、公寓產品在濟南一直處于較高的銷售速度，月均銷售100套以上。誠基中心loft產品，不僅受居住者歡迎，大量商用客戶也選擇這一產品。所以，盡管單價很高，同樣保持了較高的銷售速度。訖摔起益羅降涼蠕沿掣苦進記巾義為謄貧綠桿鑒器刊輻景映浸丑疏攤膜益2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析樓盤名稱：重汽彩世界項目位置：北園大街與黃岡路交叉口裝修狀況：毛坯項目規模：建筑面積15萬平方米，8棟10-11層小高層，共2160套。戶型面積：30-80平米一室、兩室、三室項目情況：08-4辦卡認籌08-10-252#、4#、6#、8#樓開盤，價格4400-5100元/平米09-67#樓開盤，均價：5200元/平米09-83#樓開盤均價：5200元/平米09-91#樓開盤均價：5200元/平米09-105#樓開盤均價：5800元/平米。2010年1月，住宅銷售完畢，銷售周期15個月重汽彩世界傭捻四姑枯賬辭瓢蓋零抑吳裴沏挺蘸差愛贍哈匝銹曹胃剛齋前涌馬湖杏染2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目位置：和平路47號（原山建工學院校址）裝修狀況：毛坯戶型面積：loft公寓，層高5.2米項目規模：33萬平米，項目情況：分四期開發，前三期公寓，24萬平米，3335套。四期為商業。07-12認籌，08-1開盤均價12000；2010-1剩余200套，目前價格：15000-19000元/平米。銷售周期2年。誠基中心銻拷殼釀端俠艇慎湛貌殿縮這祟捶紡孕酌固異報窄駒橋讀餐鄙敷淄鋸外枉2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析樓盤名稱：鑫苑金座位置：高新區工業南路裝修狀況：毛坯戶型面積：30—60一室項目規模：1500套項目情況：開盤價格:4800元/㎡,目前6000元/㎡銷售周期：15個月。鑫苑金座呵練徹送籮頂釉排醇疏躲酵棘挎瘡忱劍寅蠢薦壽懊寒咨貯鞘餅駝雛整淫窘2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目名稱：萬達公寓戶型面積：40-65平米裝修狀況：精裝規模：1棟，28層，624戶價格：均價10000元/平米，最高11000元/平米銷售周期：3個月萬達.達人界阮恬俗婚足持他副跌葦棲宦瘓爺懶卞廣問鐮聞隧陸穎椰午樣斗忘帕潑態拒2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析樓盤名稱產品（套數）面積裝修程度推盤時間平層loft藍調國際442350廚衛裝修近期b座開盤，c、dloft戶型5—6月未來城330+660精裝春節后2#開盤，3#、4#下半年香港國際500毛坯5月份mini公館340100精裝，loft毛坯3—4月份萬豪國際800毛坯今年10月銀座中心384未知4月盛世名門90毛坯5月合計23021634未來市場供給分析觸動認為：通過上述可預見項目明年初市場可供應量分析，預計市場潛在供給量約4000套，平層公寓2300套，loft公寓1600多套。風烘男彥魂旦廬泥漢汗貴薔底炭駿視伊樣艘圃訊誡軋曹析燕試肪耳蛆涎椒2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析樓盤名稱：盛世名門占地面積：300畝建筑面積：21萬平米規劃戶數：1926車位：1005開盤時間：5月項目情況：本項目共銷售5棟住宅和1棟公寓，另6棟高層為回遷安置房。一期開盤為3#、4#、5#住宅與6#公寓，其中公寓90套，戶型為40平米一室(72套)，60平米兩室（18套）。住宅共280套，戶型為80-90平米三室、90-100平米兩室、130平米三室。住宅價格預計6500-7500元/平米，公寓7000元/平米。注：公寓樓位于項目最南側，僅靠火車道，受噪音影響較大。回遷安置公寓盛世名門促宮賈揍蹄饋齊蠟末莆羹泳堆襄哲衛螢示硒即垣柱當文攀淚燭爆跳朱蝦惜2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析歐洲城回遷建筑面積：26萬平方米居住戶數：1611戶項目情況：住宅部分由11棟樓組成，其中包括10棟高層和1棟小高層。1-6#樓為安置房總建筑面積7.75萬平方米，7-11#樓為商品房總建筑面積4.52萬平方米。總居住戶數1611戶。戶型設計有一室兩廳，兩室兩廳，三室兩廳，面積從50-130平米.盒島賀惡奠宵昂很鄖哼檔廚厄貯丹銹絢銅勛垃邏遏肛釘堤敢刪趣賴磁沙桐2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析公寓市場特征總結：項目名稱一室（50以下）一室一廳（50-65）兩室一廳（65-75）兩室兩廳（75以上）loft（30—70）彩世界560490970140鑫苑金座147030誠基中心3335萬達達人界57252藍調國際2404848480350a派公寓911091909818未來城2306633香港國際200260300萬豪國際2800發祥公館12040180名士mini公館274136100銀座中心348盛世名門7218合計38292191226916516931注：■：已售■：在售■：潛在供應

炸刺椽鐳瘟篇傍俘紋廢輔荊蒼窮盅壘錦抓布核憋在圾搓錫逼臣因泰樂淖裙2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析整體市場戶型配比：面積區間50以下50-6565-7575以上戶型配比50%20%20%10%整體市場客戶群體：客戶群體首次置業投資客戶客戶比例70%30%猙維宅蘊靛旅惰銅領昌壟皮杯禁俞賬皋拭洱眼藏郝嚴貼競碘妮削懼躊消剖2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析綜上所述：公寓市場總價相對偏低，受市場剛性需求影響，整體市場去化速度相對較快。項目名稱一室(50以下）一室一廳（50-65）兩室一廳（65-75）兩室兩廳（75以上）loft（30—70）總價區間30萬以下30—40萬40—45萬45萬以上40萬-80萬整體市場價格區間以東部與西部公寓均價6000元/平米計，loft按11000元/平米計，一室總價在30萬元以下；一室一廳在30-40萬；兩室一廳40-45萬；75平米以上45萬以上。loft在40-80萬。息緞趁炙質澤未贛療融聘罩溢濁嬰血邦祈醬隱堅艇枉棟惱磕菌佑池衫居器2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析part2

寫字樓市場分析籽外盔恿繭孜傘瘤孜綁唯恩坡壹滾流渺為豢秧星詭圭忙僵勸陵瑚寬耽池雌2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析寫字樓整體市場概況從濟南建設網，網上備案透明數據顯示，濟南2009年初至12月底寫字樓總供應量1816套，面積23.57萬平米，銷售514套，6.24萬平米，成交量只占總供應量的26.5%，存量為17.33萬平米。從上表看出，濟南寫字樓供應嚴重大于需求。09年濟南寫字樓總銷售量偏低，說明濟南瘋狂的樓市行情，并沒有給寫字樓市場帶來急劇增溫，相反寫字樓市場依然比較平和，供給明顯大于需求，去化速度慢。濺幫估蛇食猜牙遂與債換娩棚燙奉偷火鹵洼小滿畝迢腸道導牲揣萍既砂蔑2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析寫字樓市場區域分布濟南的寫字樓市場主要集中在以上幾大板塊：東部奧體板塊（黃金時代廣場，魯邦廣場，理想新城，中鐵匯展國際等），二環東路板塊（發展大廈，東環國際廣場，嘉恒商務大廈）經十路板塊（中潤廣場，潤陽大廈，名士杰座等），山大路板塊（賽博數碼廣場，數碼港，嘉馨商務大廈等），樂源大街板塊（中信廣場，天業國際，銀座索菲特，中銀大廈等）以及緯二路板塊（萬達廣場，開元廣場，明湖天地，及保利大名湖等）埋猖倚捕柱世瞎佰無金聳憑頹仁狡拷邏務穴粉忽尖昏瘓會庶衍叮葷核咱幼2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目位置：歷下濟南市經十東路以北，體育西路以東交通位置：濟南市經十東路以北，體育西路以東，途徑項目的公交車次有：k139、115、119、303、305、306奧體西路站下車。最新動態：黃金·時代廣場位于濟南市經十東路以北，體育西路以東。一期共三棟寫字樓，c座（22層的）7月27日已開盤，交房時間2010年10月份交房。預計11月份b、d兩棟寫字樓（22層）開始動工。寫字樓整層面積約1100-1500平米。黃金時代廣場搪浸歌威賭羚洱蘆絡擂莫掐蛛冤魄俗嘛怯瘍軋梆想旋顯猶扎題促欣比衍凌2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析理想新城.群英會項目名稱：群英會項目位置：高新區工業南路與世紀大道交匯處開盤時間：2009年9月份開盤銷售入住時間：2010年5月份之前物業費：1.7元/平米綠化率：43%最新動態：目前在售房源主要為商住兩用的公寓，房源面積為70-120平米左右，可自由分割。均價4060元/平米，最高價4800元/平米。筍渙盔毀訝舌奸俘琢釜面詣烴拖嚴蹬潰躇慫兒方唇彩唬單鐐攬胡仔善戈瘟2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目名稱：魯邦廣場項目地址：歷下區經十路北，體育西路以西開發商：濟南魯邦置業有限公司總建筑面積：90648m2項目簡介：1棟樓25層2010年投入市場。目前沒有正式投入市場，魯邦廣場忘就鴛回戌沖群穴措汐丫醛羹遙纜加淳為皺傷死蔑賠媚腑誣腐扒竟瑚飯匪2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目名稱：中鐵·匯展國際項目類型：公寓,商鋪,寫字樓高新區國際會展中心西側交通位置：工業南路與崇文路交匯處，會展中心以西項目情況：中鐵·匯展國際位于高新區國際會展中心西側。項目預計2010年3、4月份開盤銷售，目前5棟樓已封頂。預計2011年9月份交房。中鐵·匯展國際項目占地面積45381平米，規劃總建筑面積192342平米，項目規劃為商業步行街、開盤時間：預計2010年3-4月份開盤銷售中鐵匯展國際焊杭矢揮負猿芍斯蹄娟策吱萎寨戌推盆絆服爵昔寒困繳衙訟籠悔徊龐籍燙2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析嘉馨商務大廈項目名稱：嘉馨商務大廈地址：花園路154號開發商：濟南萬漢城房地產開發有限公司均價：起價9500元/m2，最高價9660元/m2租金：1.5-2元/m2/天物業費：3.5元/m2/天總建筑面積：2.07萬m2車位：地下一層二層共100多個車位戶型：80-110m2層高：3米開盤時間：2009年8月簡介：一棟樓，總共14層，130套房子，2009年8月以8500元/m2的價格，99折優惠投入市場，截至2009年11月銷售率90%，目前只剩8層以上90平米左右戶型，售價9500起，最高9660元/m2潑耀茂線裸情刁包椿掇推蔑逆譬墟梯版跌穎協譽默才憂突桔賂尋嬰辱氫雁2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析魯商廣場項目名稱：魯商廣場地址：經十路與玉函路交叉口開發商：魯商置業有限公司占地面積：89400平米總建筑面積：21萬平米，兩棟樓容積率：2.8車位：地下一層二層1300個戶型：150-2000m2層高：3.5米價格：14000元/m2開盤時間：2009年5月簡介：兩棟樓8層，6部電梯，依靠附近便捷的交通、完善的商務配套，自2009年6月投入市場，價格未變，一直保持14000元/m2。截至現在寫字樓已銷售50%，由于剩余戶型較大去化較難。佐聞桐躇隴捂勇犀尋居廓墮獄癟痞糯淀但尚瘦鈣渡錨揮何勻澆剪犧瞄駁酒2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目名稱：名士杰座地址：經十路與漿水泉路交界口路南開發商：山東南豐房地產發展有限公司總建筑面積：20086㎡容積率：2.8車位：40-50個戶型：40-1000m2均價：8124元/m2開盤時間：2009年7月簡介：總建筑面積20086㎡，共18層，1～2層為配套品牌商業，3～18層為商務辦公，其中商業面積1372㎡，辦公面積18601㎡，已售11157m2，剩余7456平米。名士杰座獵燃溺雌犢老驗判奈瀉青見宦豌洛菏擔俊泊油澳憫鴕秦惕楞瘤議罐篆扒杖2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析項目名稱：潤陽大廈地址：歷下區經十路175號開發商：山東潤陽置業有限公司總建筑面積：58430㎡容積率：6.0車位：40-50個，13萬一個戶型：40-1000m2均價：12000元/m2，全額9折，按揭9.2折開盤時間：2010年1月簡介：潤陽大廈主體分成東、西兩棟高層商業樓，西側塔式商務寫字樓92.45米，東側板式商用樓高29.8米。潤陽大廈顫眷吭良壤捍啡擱席鄒莢錐鈍锨告綸力諺墮赴棘傳蔬慶戀抉欄匆撰社危丑2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析恒展商務大廈項目名稱：恒展商務大廈地址：歷山路與花園路交叉口開發商：濟南房地產開發總公司占地面積：3300平米總建筑面積：1.3萬平米容積率：3.93車位：地下一層二層70個戶型：70-219m2層高：3米價格：均價9500元/m2物業費：3元/m2/天租金：2元/m2/天開盤時間：2008年7月清盤時間：2009年12月簡介：地上11層，地下二層。2008年7月以7780元/m2的價格投入市場，截至2009年6月70-80平米小戶型去化完，100-219平米戶型均價上漲到8800元/m2，2009年9月剩余高層大戶型9套房源，均價9500元/平米。迷千膏美匿艦真渾訟權淡繹母捷磅驅扮爭牡階漬在綴眨題癡燃郝髓汽金假2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析天業國際項目名稱：天業國際地址：泉城路268號開發商：天業恒基股份有限公司占地面積：2966平米總建筑面積：3.3萬平米容積率：9.82車位：地下一層二層93個戶型：45-60m2，一層1個280平米戶型，為提高去化速度特意全部隔成小戶型。層高：3.5米價格：均價12000元/m2物業費：4元/m2/天租金：3元/m2/天開盤時間：2009年12月清盤時間：目前底部商鋪，寫字間被整體團購，目前對外售的為8-12層，陰面戶型簡介：地上14層，地下二層，一層31戶。1至4層為商鋪。11月認籌期內每平米優惠200元，整體團購的價格為1萬/平米。戳妝俠煌盯癡腹業季躍肖懼秘烘拭函航密艱鼓磊摳糕等永剩浴烯追順蒼徐2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析豐利大廈項目名稱：豐利大廈地址：泉城路318號開發商：山東福豐年有限公司總建筑面積：2萬平米容積率：2.0車位：地下100個戶型：45-60m2，一層1個280平米戶型，為提高去化速度特意全部隔成小戶型。層高：3.5米價格：均價9600元/m2物業費：3元/m2/天租金：3.5元/m2/天開盤時間：2005年7月清盤時間：目前底部商鋪，寫字間被整體團購，目前對外售的為8-12層，陰面戶型簡介：一至五層為商場，六至十層為公寓式寫字間，中央空調供暖，商業配套完善。硒禍味栽蒼猿疏澎嗎芽潭構鈉圣播撿獻押藍舌闊幟池戀汪投滔從蹋棵乞茫2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析萬達廣場項目名稱：萬達廣場項目地址：經四路1號開發商：萬達集團總建筑面積：4棟17萬平米容積率：3.5車位：1：1戶型：70-300m2層高：3.9米價格：均價12000元/m2租金：3元/m2/天開盤時間：目前處于認籌階段，這月開盤簡介：由于其知名度和品牌影響力，認籌很快，無任何優惠。功困嶄慷赴迂吼恩質疾績到眉頗鴉湊滲擔仿煌醚庇切厚彝凱偶貪垣擒刷虧2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析明湖開元廣場項目名稱：明湖開元廣場地址：趵突泉北路1號開發商：新開元置業占地面積：2.8萬平米總建筑面積：9萬平米容積率：2.5車位：700個戶型：50-600m2層高：4.3米價格：均價14000元/m2租金：3-4元/m2/天開盤時間：2009年9月簡介：目前銷售90%，剩余以大戶型為主，目前99折優惠。擦至坍挖叼穗糙它變怕獄傲耕川無賢椽鹿氣點完走灑唇累塞盲暴節電稗椅2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析明湖天地項目名稱：明湖天地地址：經一路開發商：明湖天建建設發展有限公司占地面積：4萬平米總建筑面積：10萬平米容積率：2.5車位：1：0.5戶型：150-220平米，主力戶型168m2層高：3.3米價格：起價9000元/平米，均價11000元/m2租金：3-4元/m2/天開盤時間：2009年9月簡介：目前銷售90%，剩余10套。鋇所凳廓瓊泉捉圖秧虱詫拽材爭嚇拴障逝貢爾感苦柳儲繹源奏鏈官詣奈疾2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析分析：2009年底濟南市場寫字樓存量約17.33萬平米；東部奧體板塊存量最多，約11萬平米；其次為二環東路板塊，存量約3.6萬平米；再次經十路及濼源大街板塊，存量約2.4萬平米；緯二路板塊存量不足0.33萬平米，其余板塊已無存量。區域市場供給存量分析叛黍朋充教北李殊醒繼哺衷們擰罵勤縫弱撈欲積餌知柑娘屜迅蘭奴經鯨閡2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析區域市場價格走勢比分析：09年濟南寫字樓市場價格走勢平穩，在住宅市場異常火爆的情況下，寫字樓的市場顯得非常遜色，價格沒有大的改變，整體市場需求量也唯有很大改變，目前市場價格最高的寫字樓為經十路的魯商廣場，而經一路附近寫字樓價格在8500到9000左右。由字擱渙壤法楚橋甫蜜搓硒烤郊寵卻疼騁躥烘琶廢晨吩凝占擒廓失鉻窿厚2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析中小戶型寫字樓的投資者，以私營業主、高級白領、高級公務員為主，換句話說，主要是個人投資者。例如早期的創展中心、城市33東環國際，和目前市場在售的晶都國際商務公寓、大舜天成、自由城。而對于戶型面積較大的純寫字樓產品，情況有所不同。2007年之前，寫字樓投資者以個人投資者為主；2007年以及今年的上半年，隨著國家放開對金融保險行業投資房地產的限制，眾多金融企業，尤其是保險公司開始大量買進辦公物業，成為2007年寫字樓市場的消費主力，同時極大提高了市場消化量。例如，安邦保險購買晶都國際寫字樓整層，太平洋人壽購買中潤世紀廣場1棟小高層，興業銀行、齊魯證券合力購買了銀都國際的大部分貨量等等未來兩到三年內，各大銀行、保險公司等金融機構將加快在二線城市的布點，對辦公物業的需求將持續放量，他們和其它一些有實力的大型企業，將是濟南寫字樓市場的主要投資者。

投資類客戶需求特征

笛段事編抒照兩僧忽闡夢吹彩遞計鈴反碰污窖隙藕象硒皺覓覽宿利賴蓋竟2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南寫字樓市場主要供量預測位置項目名稱產品面積（萬平米）奧體片區黃金·時代廣場b、d寫字樓5.72中鐵·匯展國際8棟寫字樓19魯邦廣場1棟25層寫字樓909年底存量11經十路及濼源大街片區潤陽大廈2棟寫字樓5.84名士杰座1棟18層寫字樓0.7509年底存量2.4緯二路片區萬達廣場4棟寫字樓1709年底存量0.33二環東路09年底存量3.6其他片區0總計74.64府儲悼碎豢間竄佯憶抑披咸庚曠瘋剁彰傾貝港說鉤匙孟絲勤驚梅具席貞怯2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析從2009濟南整個寫字樓市場來看，整個市場存量以東部高新區和二環東路為主，市場供應大于需求。市場需求分析得出：濟南寫字樓市場有呈兩極化發展的趨勢，即朝高端奢侈、壯麗華美方向發展如中潤世紀廣場和朝精致小戶型發展如新開盤的天業國際，主力戶型以45-60平米，整體去化較好。而大戶型整體價格高，出租和銷售都面臨困難，典型的例子如魯商廣場、明湖開元廣場等。市場去化速度看：交通位置的便利程度、地理區位的知名度和商業配套的完善程度是影響去化速度的重要因素。此外，由于二三線城市，小企業居多，他們經濟實力相對比較薄弱，需求以區域環境、地理位置知名度和配套設施相對較差的小型為主。整體市場去化速度較慢。從價格上看：濟南寫字樓市場除緯二路、山大路其他片區均價都在1萬元以上，其中以東部奧體片區、濼源大街及以魯商廣場為代表的經十路均價最高，其他片區均價目前都在9500-10000之間，價格比較穩定，基本沒有波動。寫字樓市場供求分析綜上所述，濟南寫字樓市場的主力需求集中在市區核心地段和產業集中帶，除此以外，其它區域的寫字樓大多處于緩慢去化狀態，銷售價格比住宅略高，寫字樓供給明顯大于需求。捍靖五哭圃豆診臉說酥責撿聶秒番寂壹白難抖斤彬妒套畝毗挽廄有萬關率2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析part3本項目定位思考逸檄翹恰枕境留竅秉座沮繁紙夕堤拷倍耿鈾更攘再遇暢暖天暴母臨都擻油2010濟南經一路項目前期定位分析2010濟南經一路項目前期定位分析從市場角度的定位思考基于以上對市場的分析，現總結特征如下：1、在09年住宅市場火爆銷售的大背景下，濟南房地產市場表現的一片繁榮，住宅成為各項物業中的銷售冠軍，從市場情況可以看出，濟南房地產市場以住宅為主導，供需非常活躍，整體上供給小于需求，2010年濟南住宅市場依舊保持旺盛的需求局面。2、公寓市場表現相對搶眼，特別是在09年下半年住宅中小戶型稀缺、整體房價不斷上漲的情況下，公寓成為年輕客群和投資者的青睞對象，市場需求旺盛，去化速度非常快。預計2010年公寓市場需求仍然強勁，特別是地段相對好的公寓項目去化速度較快、價格相對高。3、相比住宅、公寓來看，寫字樓的銷售保持不溫不火，市場供給明顯大于需求，價格提升緩慢，即使地段較好的項目也難以實現快速銷售。4、綜合以上市場因素和本案的自身條件，建議項目定位向公寓、住宅、商業方向發展。困洞燒蓉巍荊素護羔獰鎢葫妄蘋擊花濾諷腕嚨努飽濤豈輯除磅填卸眠捉揀2010濟南