“全心全意全為您〞的物業效勞精細化萬科歡快明亮的展示區井蓋上的LOGO，冰箱上的留言生活氣氛的營造花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細化的綠化理念龍湖：精致景觀返回物業龍湖物業，秉承“善待你一生〞的效勞理念，貫穿到每一個細節，以細節感動客戶，以專業打動客戶，進而形成美譽度萬科物業，以“全心全意全為您〞的效勞理念，使萬科具有很高的客戶忠誠度，保持在行業內的領先地位返回他山之石

萬科、龍湖籌劃部09年1月關于北京萬科、北京龍湖北京萬科公司歷史：北京萬科企業成立于1987年，是萬科集團的全資子公司；2006年1月，萬科集團受讓朝陽開發公司下屬企業朝萬中心60%的股權，雙方組建北京市朝陽萬科房地產開發。公司業績開發規模：截至2021年12月，北京萬科累計開發工程13個，累計開發面積超過280萬平米地塊位置取得時間取得方式土地價格（元）地塊面積（萬平方米）建面（萬平方米）樓面地價（元/平方米）項目名稱順義后沙峪鎮1993年協議出讓__27萬28萬__萬科城市花園亞運村1998年協議出讓__11.2336__萬科星園朝陽豆各莊鄉2001年協議出讓__25萬28.6萬__萬科青青家園海淀區天秀路2003年協議出讓__9.8萬10.6萬__萬科西山庭院豐臺區小屯路2005.5.20摘牌3.36億4.3萬11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標2.75億18萬23萬1200萬科四季花城六里屯17號樓2006.1.18該地塊原屬朝開__1.4萬6.5萬__萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開__1.25萬2萬__萬科金陽國際公寓朝陽公園南側2006.1.18該地塊原屬朝開__3.8萬9.6萬__萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標16.6億21.47萬41.65萬3986萬科假日風景豐臺區宋莊路2007.7.19招標5.9億7.78萬18.4萬3207萬科紅獅昌平區科技園區2007.8與金隅合作07年2月金隅招標7.65億20萬53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標17億8.15萬14.9萬11409萬科金色誠品萬科取地2項目名稱萬科公園五號萬科假日風景萬科紫臺萬科東第金隅萬科城萬科四季花城萬科金陽公寓萬科紅獅項目(限價房)萬科金色城品地理位置朝陽公園南西長安街玉泉路口豐臺區岳各莊朝陽公園南昌平區南環路順義區順西路朝陽區石佛營東里豐臺區東鐵匠營朝陽區西大望路建筑規模（萬平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容積率2.51.932.53.562.91.461.383——開盤時間2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009開盤價格(元/平米)250009000100001600085005000170006200——在售價格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）————75007100——————收盤價格(元/平米)————2100023000————200006200——北京龍湖北京龍湖地產成立于2002年12月，隸屬于龍湖集團，2007年，龍湖入京后首輪推出的龍湖·滟瀾山別墅、龍湖·香醍漫步別墅、龍湖·香醍別苑相繼得到市場認可龍湖業績

08年有7個工程在開發，總規模在200萬平米左右時間地塊位置規劃用途土地面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)交易方式成交價（萬元）樓面地價（元/平方米）開發項目2005.3.24順義東風商場住宅、商業、辦公約14萬約38一級開發暫定“名城天街購物中心”2005.12.22順義區后沙峪鎮住宅及配套24.2911掛牌704006400滟瀾山2006.4.24海淀區西苑居住及商業15.3813.22掛牌90022.946810頤和原著2006.12.26順義區牛欄山鎮居住31.6415.15招標289001908香醍漫步、香醍別苑2007.10.15通州區半壁店住宅兼容商業服務業27.3668.4招標1480002164大方居（兩限）、花盛香醍2007.12.19海淀區中關村甲3號F1多功能（包括2500平方米公交場站用地）、消防站5.6617.81招標20600011573唐寧ONE2008.1.14通州區梨園鎮住宅、商業服務業7.3112.19招標700005740蔚藍香醍龍湖取地2789名城天街項目名稱龍湖滟瀾山龍湖香醍漫步龍湖香醍別苑龍湖花盛香醍龍湖大方居（兩限房）龍湖蔚瀾香醍龍湖唐寧ONE龍湖頤和原著名城天街購物中心地理位置順義區后沙峪順義新城2008水上運動場館西側通州區梨園鎮通州區九棵樹西路海淀區中關村甲3號海淀區西苑順義區仁和建筑規模(萬平米)1115.1568.412.217.813.2238容積率0.670.92.52.23.81.35開盤時間2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定預期價格4800開盤價格2600017000980014000-未定3000045000現狀價格32000100008000-3300050000收盤價格17000他山之石，可以攻玉土地產品溢價融資一、土地萬科地塊位置時間取得方式建面（萬平方米）樓面地價（元/平米）項目名稱豐臺區小屯路2005.5.20摘牌11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標23萬1200萬科四季花城六里屯2006.1.18該地塊原屬朝開6.5萬__萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開2萬__萬科金陽國際公寓朝陽公園2006.1.18該地塊原屬朝開9.6萬__萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標41.65萬3986萬科假日風景豐臺區宋莊路2007.7.19招標18.4萬3207萬科紅獅昌平區科技園區2007.8與金隅合作07年2月金隅招標53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標14.9萬11409萬科金色誠品長期合作關系：萬科與中糧地產在深圳、廣州、北京合作開發多個工程萬科與凱德置地簽署長期合作協議，由凱德置地負責萬科所開發工程的商業局部合作拿地：與金隅合作開發昌平工程收購朝陽開發下屬公司朝萬中心股份成立朝陽萬科取得土地高價地計提存貨減值準備西大望路地塊在08年三季報中已計提減值準備億元萬科龍湖在公開的土地交易市場以招拍掛的形式獲取高價土地地塊位置建筑面積(萬平方米)交易方式樓面地價（元/平米）開發項目順義區后沙峪鎮11掛牌6400滟瀾山海淀區西苑13.22掛牌6810頤和原著海淀區中關村甲3號17.81招標11573唐寧ONE通州區梨園鎮12.19招標5740蔚藍香醍公開市場競爭拿地代價高昂合作方式拿地相對能夠躲避公開的土地市場的劇烈競爭采取多種合作方式與政府合作與有政府北京的公司合作與有土地儲藏的公司合作借鑒二、產品萬科以美國帕爾迪公司為標桿，追求工廠化的住宅生產核心理念：用20%的精力做80%的產品，用80%的精力做20%的產品用20%的精力做80%的產品：用少量的精力將已經成熟的經過市場檢驗的原創的經典產品大量地克隆,快速開發工程,盡可能多的占有市場份額,贏得商業化效益用80%的精力做20%的產品：用大量的精力進行新產品研發,引領市場潮流,確保萬科行業領頭羊的地位萬科產品標準化提出背景通過標準化的運作使工程從拿地到銷售,由通常需要2年左右的時間，縮短至一年半的時間“像造汽車一樣造房子〞，即用標準化手段來解決規?；a和跨地域開發的問題建立原創經典品牌根據各地區不同的氣候特征、市場情況開發適應性產品,積累大量的經過市場檢驗的萬科原創的經典產品逐漸形成產品系列城市非中心工程：萬科假日風景、萬科紫臺城郊工程：萬科四季花城、萬科城市花園城市中心工程：萬科金陽國際公寓自然人文系列工程：萬科西山庭院萬科工程圖紙標準化包括4個局部:總圖裝置標準化、戶型標準化、構配件標準化、住宅性能標準化以戶型標準化為例：萬科針對集團工程中占總數79.1%,面積在80－150平米，低、多層戶型進行定性，形成標準萬科特征單體戶型樓型由萬科提供,設計公司充當描圖的作用，創新表達在針對不同地區的市場產品理念,不同地段的規劃、環境景觀的設計對細節充分重視規劃、建筑單體、環境景觀設計方面,標準圖紙的細節表達十分到位墻面鋪裝、欄桿、等的大樣設計,室內插座的布置、道路的路牙設計、人行道設計、泊車、停車位設計等都有十分充分的人性化的細節考慮萬科萬科北方工業化研發基地，逐步推進住宅產業化2007年10月建立了萬科北方工業化研發基地———榆構萬科住宅產業化研發中心工業生產方式建造住宅，提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量、降低本錢、降低物耗細分市場客戶需求，進行產品定型，進而實現工廠預制、現場裝配的住宅生產方式，最終形成產業化全面家居解決方案龍湖以萬科為典范，講求產品模塊標準化，產品組合靈活化的原那么根底東西標準化，產品根據實際情況變化使用標準的模塊組合出不同的產品建立在標準化根底上相對靈活的產品開發戰略，提供統一又具個性化的產品北京龍湖產品系列別墅系列：滟瀾山、香醍漫步、香醍別苑洋房系列：頤和原著、花盛香醍城市高層系列：唐寧ONE龍湖龍湖內部有自己的一套成熟產品庫，龍湖稱之為標桿工程工程90%采用標準化產品，10%自行創新全集團售樓處只有5種標準，風格、立面等方面不允許隨意改變，實現快速復制標準間風格統一，延續性好，保證整體風格的實現，可實現快速復制花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅標準化產品縮短工程運作周期標準化產品及成熟的運作模式使工程能夠實現快速復制，迅速的投入開發建設、銷售，從而縮短整個工程的運作周期，加快回款，實現循環開發工程運作周期縮短，降低財務費用萬科龍湖項目中糧假日風景花盛香醍唐寧ONE拿地時間2006.42007.102007.12開盤時間2007.52008.92008.12萬科、龍湖從取得土地到開盤銷售，其周期在12個月左右借鑒部品的標準化有利于大規模采購，從而降低采購本錢；產品標準化有利于提高品質，降低本錢，加快進度逐步建設產品標準化全面整合公司已有的工程積累，挖掘產品內涵，提煉產品加大市場調研工作，準確找到市場切入點；開展針對建筑材料、部品、構造等方面的研發工作；三、溢價萬科在售工程與同區域工程價格差保持在10%左右萬科品牌在市場上極具影響力，成為區域市場風向標，周邊工程采取跟隨策略，以萬科工程為目標進行價格和銷售策略調整萬科項目萬科公園五號25000金隅萬科城7500萬科四季花城7100周邊在售項目價格（元/平米）陽光上東21000書香名邸7000順義新城第一區6300——尚城6000金漢綠港二期6800萬科萬科工程投資估算萬科紫臺樓面地價為3600元/平方米，按經驗估算單方面積土地本錢取45%，初步估算，萬科紫臺單位本錢8000元/平米左右工程銷售價格14000元/平米，每平米銷售利潤6000元/平米左右，預計毛利潤率75%左右萬科中糧假日風景樓面地價3986元/平方米。按經驗估算單方面積土地本錢取45%，初步估算，萬科中糧假日風景估算單位本錢8800元/平米左右工程銷售價格14000元/平米，每平米銷售利潤5200元/平米左右，預計毛利潤率60%左右萬科通過溢價銷售，保持著較高的利潤率，實現較高的投資回報萬科龍湖工程銷售價格普遍高于區域同檔次樓盤20％以上，甚至高達50％預期利潤大幅增長，把一個工程賣成2個，甚至到達3個同樣工程所能創造的利潤龍湖

龍湖：高溢價，高利潤龍湖項目龍湖滟瀾山32000龍湖香醍漫步17000龍湖香醍別苑10000龍湖唐寧ONE30000周邊在售項目價格（元/平米）龍灣25000納帕爾灣16000，富力灣13000東香庭6300大通成府公館24500土地單位本錢：11573元/平米工程單位本錢：20974元/平米預估售價：35000元/平米預計稅前利潤率：66.88%龍湖唐寧ONE投資收益龍湖土地單位本錢：6400元/平米工程單位本錢：14716元/平米銷售均價30000元/平米左右稅前利潤率：101.26%龍湖滟瀾山投資收益龍湖知己了解并挖掘工程的一切可以溢價和有可能溢價的有利與不利點鈍角法那么溢價銷售執行溢價知彼了解目標客戶群的一切屬性，尤其是客戶的消費心理與價值體系，并試圖影響和改變他們布道洗腦強調知己知彼的溢價執行策略集中把握客戶的關注重點，滿足其需求：精細化園林景觀物業效勞通過不斷的價格試探，做出正確的漲價決策，實現工程的溢價收入，實現高利潤率龍湖滟瀾山工程投資收益評估預期銷售均價實現溢價后的實際銷售均價預期一期均價：16000元/平米實際實現的一期銷售均價：25000元/平米預期一期套均價：420萬元實際實現的一期銷售套均價：611萬滟瀾山16000元/平米的預計銷售均價實際賣到25000元/平米，單套銷售總價實現200萬元的抬高龍湖借鑒培養企業核心技能，樹立品牌，增強開發工程的溢價能力研究客戶需求，以客戶為導向滿足客戶關注點在限價房與普通商品房價格日近的市場中，開發中高端工程，實現差異化競爭四、融資上市融資：提高資金效率龍湖：為上市，拓展土地萬科：資本市場融資與購置土地良性循環2006年開始大舉擴張，大量增加土地儲藏在重慶擁有超過6500畝土地；在成都，擁有約2000畝土地，在北京，那么擁有約2700畝地一二級開發土地總面積達11000畝，可建筑面積約1300萬平方米高價圈地：以土地單價11567元/平米的價格取得了中關村地塊龍湖：IPO暫緩，資金困局大舉圈地，提高上市估值龍湖取地降價因素市場壓力龍湖短期內無法上市龍湖集團11000畝土地存貨負擔05年至今，北京龍湖獲取6塊土地，拿地本錢61億左右，從05年至08年10月，北京龍湖的銷售額只有億龍湖現狀：資金緊張，大幅降價資金緊張大幅降價花盛香醍：5月13000—18000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅超過6000元/平米艷瀾山：最高銷售均價到達35454元/平米，目前對外報價32000元/平米，原來毛坯房變為精裝房，裝修標準3000元/平米，艷瀾山實際降價幅度6000元/平米放棄局部溢價，快速回款，加快資金的周轉降幅雖大，在可接受范圍花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算本錢6500元/平米左右，工程有20%左右的毛利潤05年后每年都能通