金谷-錦繡中華項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告PAGE1PAGE26編號(hào)：中國金谷國際信托有限責(zé)任公司烏海市錦繡中華項(xiàng)目（一期）盡職調(diào)查報(bào)告業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門：調(diào)查人員：聯(lián)系電話：

聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照《中國金谷國際信托有限責(zé)任公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查管理制度》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理簽字：年月日項(xiàng)目經(jīng)理助理簽字：年月日調(diào)查人團(tuán)隊(duì)主管簽字：年月日

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門： 1調(diào)查人員： 1聯(lián)系電話： 11 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 51.1 項(xiàng)目背景 51.2 交易結(jié)構(gòu)概述 52 融資人資信情況 72.1 融資公司基本情況 72.2 融資人財(cái)務(wù)狀況 82.3 融資人銀行貸款、其他融資及對(duì)外擔(dān)保情況 93 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 93.1 項(xiàng)目基本情況 93.2 項(xiàng)目建設(shè)條件 113.3 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 113.4 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 114 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 124.1 項(xiàng)目投資環(huán)境 124.2 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況 144.3 項(xiàng)目租售情況預(yù)測(cè) 155 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 165.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè) 165.2 項(xiàng)目資金來源情況 175.3 項(xiàng)目損益預(yù)測(cè) 175.4 項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 186 信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防范措施 196.1 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要 196.2 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 217 意見及建議 228 項(xiàng)目資料 229 附表：樓盤預(yù)訂名單 23

項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項(xiàng)目背景2009年11月27日，烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“烏海廣昊”）通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲得萬龍房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司名下位于內(nèi)蒙古自治區(qū)烏海市海勃灣區(qū)地號(hào)為【02-02-51-0138】地塊（總面積為77210m2）的國有土地使用權(quán)。截止到2010年9月20日，烏海廣昊辦理其中46786.89m2土地的使用權(quán)證，編號(hào)為【烏國用09第516號(hào)】；剩余交易結(jié)構(gòu)概述信托結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)述融資方式：權(quán)益投資融資總成本：15%融資人要求信托資金到位時(shí)間：2010年10月信托期限：18個(gè)月，12個(gè)月可提前結(jié)束公司收入：其中信托報(bào)酬方式收取【4-5】%保管人保管費(fèi)：0.1%-0.2%受益人的預(yù)期收益：優(yōu)先級(jí)預(yù)期收益A類100-299萬元，9%/年；B類300-999萬元，10%/年；C類1000萬元以上（含1000萬元），11%/年項(xiàng)目發(fā)行計(jì)劃（適用于集合類項(xiàng)目）：我公司自主發(fā)行的額度：【15000】萬元項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目公司--烏海市廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，于2007年8月成立。包頭市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司在2007年11月20日于烏海市國土資源局以摘牌方式獲得本項(xiàng)目用地，土地出讓金為45479809元。廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立后，此土地轉(zhuǎn)讓到廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司名下。除土地出讓金外，烏海廣昊房地產(chǎn)公司已繳納該地塊（77210平方米）契稅1364394元，已繳納國土局服務(wù)費(fèi)（77210平方米）584798元。至此，該地塊土地費(fèi)用已全部交清。另該公司已向?yàn)鹾Ｊ泻２獮硡^(qū)拆遷辦支付拆遷補(bǔ)償資金3684萬元，并出資1300萬元建設(shè)緊鄰此項(xiàng)目的烏珠穆主題公園。至此該公司已投入資金超過9700余萬元，折合樓面價(jià)約450元/m2。目前該公司已取得本項(xiàng)目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《施工許可證》。項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目總投資共【45276.7】萬元。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）比例1自籌資金【11531】【25.46】%2信托計(jì)劃投資額【15000】【33.12】%2銀行貸款【】【】%3部分銷售收入【18745.7】【41.40】%4總投資【45276.7】【100】%

融資人資信情況融資公司基本情況融資公司情況融資公司烏海市廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住所內(nèi)蒙古自治區(qū)烏海市海勃灣區(qū)大慶北路（老干局院內(nèi)6號(hào)）法定代表人馬慧平企業(yè)類型有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）注冊(cè)資本貳仟萬元整實(shí)收資本貳仟萬元整經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、房屋租賃、基建設(shè)備租賃、二手房交易。經(jīng)營期限2007年08月14日至2027年08月13日房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)肆級(jí)（內(nèi)建房資證字【2010】C00093）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人情況簡(jiǎn)介廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本2000萬元，其中史久晗出資1200萬元，占比60%；馬慧平出資388萬元，占比19.4%；劉維杰出資376萬元，占比18.8%；王雪鵬出資36萬元，占比1.8%。法人代表馬慧平先生，男，現(xiàn)年43歲，高中學(xué)歷。1987年9月至1998年4月，于包頭市食品總公司，先后擔(dān)任銷售員、銷售科長職務(wù)；1998年5月至2006年10月，任包頭豪德貿(mào)易有限公司董事長；2007年11月至今，任烏海廣昊房地產(chǎn)公司法人代表。融資公司管理層情況董事長史久晗先生，現(xiàn)年38歲，澳大利亞UTS大學(xué)工商管理碩士。1996年5月至1999年11月，任黑龍江斯坦福房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理；2002年10月至2005年7月，任黑龍江宏志房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理；2003年至今，任AustraliaRemarkableInvestmentHoldingCo.執(zhí)行董事；2008年2月至今，任烏海廣昊房地產(chǎn)公司執(zhí)行董事（董事長）。總經(jīng)理吳曉東先生，現(xiàn)年42歲，本科學(xué)歷。1991年9月至1995年5月，任內(nèi)蒙建筑機(jī)械廠工程師；1995年6月至2003年5月，任深圳南晟德顧問有限公司咨詢師；2003年6月至2007年10月，任包頭錦繡房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)包頭錦繡花園、寧鹿水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；2007年11月至今，任烏海廣昊房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)烏海錦繡中華項(xiàng)目開發(fā)工作。總工程師李小厚先生，現(xiàn)年42歲，清華大學(xué)土木工程系工學(xué)學(xué)士。1992年9月至1994年11月，任中建二局深圳公司工程師；1994年12月至1997年10月，任越南中華太平洋建設(shè)公司總工程師，負(fù)責(zé)越南胡志明市富美興開發(fā)區(qū)基本設(shè)施建設(shè)；1997年11月至2003年10月，任深圳國都房地產(chǎn)有限公司總工程師，負(fù)責(zé)深圳高爾夫花園建設(shè)；2003年11月至2005年7月，任北京溫碧源住宅有限公司工程總監(jiān)，負(fù)責(zé)北京水印長灘項(xiàng)目建設(shè)；2005年8月至2006年9月，任中建總公司卡塔爾項(xiàng)目部總工程師，負(fù)責(zé)多哈辦公樓項(xiàng)目建設(shè)；2006年10月至2010年4月，任中建總公司越南公司總工程師，負(fù)責(zé)胡志明市河道治理工程；2010年4月至今，任烏海廣昊房地產(chǎn)公司總工程師，負(fù)責(zé)烏海錦繡中華項(xiàng)目建設(shè)。工程部經(jīng)理翟燕南先生，現(xiàn)年42歲，本科學(xué)歷。1991年9月至1995年11月，任河南新鄉(xiāng)建筑公司工程師；1996年1月至2001年7月，任河南省建筑第二工程公司工程部經(jīng)理；2001年8月至2004年12月，任成都龍湖錦華置業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理；2005年2月至2010年4月，任包頭錦繡房地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)寧鹿小區(qū)、現(xiàn)代城等項(xiàng)目開發(fā)工作；2010年5月至今，任烏海廣昊房地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理。銷售部經(jīng)理李薇女士，現(xiàn)年33歲，大專學(xué)歷。1996年至2002年，任包頭市人壽保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)員；2003年至2009年，任包頭市錦繡房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部經(jīng)理，負(fù)責(zé)錦繡花園、寧鹿水岸、現(xiàn)代城等項(xiàng)目銷售工作；2010年至今，任烏海市廣昊房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部經(jīng)理。融資公司稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅5%土地使用稅（二類）0.4-8元/平方米土地增值稅（預(yù)繳）1.5%房產(chǎn)稅1.2%土地增值稅（清算）1.5%城市建設(shè)稅/費(fèi)7%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）25%教育和衛(wèi)生附加費(fèi)1%企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費(fèi)附加3%施工合同印花稅0.03%購房合同印花稅0.03%融資人財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：烏海市華銳會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司資產(chǎn)2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金5,909,584.1411,073,132.8416,688,994.33應(yīng)收賬款31,500,000.0036,840,000.00待攤費(fèi)用141,223.50317,674.80565,573.81流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)6,050,807.6442,890,807.6454,094,568.14固定資產(chǎn)：在建工程58,479,809.0058,479,809.0059,276,048.00固定資產(chǎn)合計(jì)58,479,809.0058,479,809.0059,276,048.00遞延稅項(xiàng)遞延稅款借項(xiàng)1,949,192.361,949,192.361,949,192.36資產(chǎn)總計(jì)66,479,809.00103,319,809.00115,319,809.00負(fù)債及所有者權(quán)益2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流動(dòng)負(fù)債：其他應(yīng)付款58,479,809.0095,319,809.0095,319,809.00流動(dòng)負(fù)債合計(jì)58,479,809.0095,319,809.0095,319,809.00長期負(fù)債：---所有者權(quán)益：實(shí)收資本8,000,000.008,000,000.0020,000,000.00所有者權(quán)益合計(jì)8,000,000.008,000,000.0020,000,000.00負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)66,479,809.00103,319,809.00115,319,809.00截止到2010年6月30日，烏海廣昊房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總計(jì)115,319,809元人民幣，其中貨幣資金1600余萬；應(yīng)收賬款3684萬元為向?yàn)鹾Ｊ泻２獮硡^(qū)拆遷辦支付的拆遷補(bǔ)償資金，經(jīng)與項(xiàng)目公司溝通，該筆資金已付應(yīng)計(jì)入在建工程科目；在建工程5927萬元包括土地成本4547萬元土地出讓金及項(xiàng)目建設(shè)投入資金；遞延稅款195萬元包括國土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅136萬元及國土局服務(wù)費(fèi)58萬元。企業(yè)其他應(yīng)付款9531萬元均為烏海廣昊股東對(duì)企業(yè)的股東借款，企業(yè)實(shí)收注冊(cè)資本為2000萬元。融資人銀行貸款、其他融資及對(duì)外擔(dān)保情況融資人烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無銀行貸款、其他融資，在其審計(jì)后財(cái)務(wù)報(bào)告中未體現(xiàn)該項(xiàng)目公司有對(duì)外擔(dān)保情況。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目用地情況錦繡中華商住小區(qū)項(xiàng)目位于內(nèi)蒙古自治區(qū)烏海市海勃灣區(qū)。土地用途：商業(yè)用地住宅用地綜合用地。土地使用權(quán)出讓年期：商業(yè)40年，住宅70年，綜合50年。地塊范圍：東至沃野北路，南至鳳凰嶺東街，西至大慶北路，北至烏珠穆主題公園。根據(jù)烏海市國土資源局出具的編號(hào)為【翻建字第2009028號(hào)】建設(shè)用地批準(zhǔn)書所示，該地塊批準(zhǔn)用地面積為77,210平方米，已完成拆遷面積為46,786.89平方米，并已獲得國有土地使用證（編號(hào)【烏國用09第516號(hào)】），使用權(quán)面積46,786.89平方米。剩余30,423.11平方米，目前正在辦理登記手續(xù)。項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：元）項(xiàng)目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計(jì)土地成本58,479,809.00-58,479,809.00滯納金--各種配套費(fèi)--契稅等稅金1,364,394.00-1,364,394.00拆遷補(bǔ)償36,840,000.00-36,840,000.00合計(jì)96,684,203.00-96,684,203.00項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)

項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注Ⅰ建設(shè)用地面積46786.89m21總建筑面積162412m2住宅地上面積112599平方米，商業(yè)面積18748平方米，地下車庫及庫房面積21500，公建及配套面積1.1規(guī)劃容積率2.81.2綠地率≥25%1.3建筑密度34%2地上可建面積131347m22.1房屋112599m22.2商業(yè)面積18748m2項(xiàng)目建設(shè)條件證件/批文名稱編號(hào)備注國有土地使用證（烏國用09第516號(hào)）地類（用途）：商業(yè)、住宅、綜合；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積46786.89平方米。建設(shè)用地批準(zhǔn)書（烏海市海勃灣區(qū)翻建字第2009028號(hào)）批準(zhǔn)用地面積：77210平方米；有效期：2009年11月至2010年12月建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第15海區(qū)20100001（變更）號(hào)）用地性質(zhì)：居住用地；用地面積77210平方米建設(shè)工程規(guī)劃許可證（海區(qū)20100049）建設(shè)規(guī)模：162412建設(shè)工程施工許可證編號(hào)設(shè)規(guī)模：63401M2項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為【1.5】年，融資人已投入資金合計(jì)【9730】萬元。 本項(xiàng)目已于【2010】年【6】月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于【2011】年【12】月竣工驗(yàn)收，交付使用，開發(fā)建設(shè)期【4】年，前期【2.5】年，建設(shè)期【1.5】年。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況烏海市錦繡中華商住小區(qū)設(shè)計(jì)單位：北京中京惠建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司；施工單位：浙江廣豐建設(shè)有限公司；監(jiān)理單位：烏海市隆興工程監(jiān)理有限責(zé)任公司

項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)概況烏海市地處內(nèi)蒙古西部，是內(nèi)蒙古自治內(nèi)蒙古自治區(qū)較大規(guī)模的工業(yè)城市。平均海拔1150米。包頭至蘭州鐵路貫穿全市。是華北和西北地區(qū)的紐帶和橋梁。東鄰鄂爾多斯高原，西接阿拉善草原，南連銀川平原，北近河套沃野。南北長69公里，東西寬42公里。全市總面積2350平方公里。烏海市礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備量大、品位好、易開采，并且相對(duì)配套，工業(yè)利用價(jià)值高。已探明金屬、非金屬礦藏有37種，其中，煤炭已探明儲(chǔ)量30多億噸，以優(yōu)質(zhì)焦煤為主，占全自治區(qū)已探明焦煤儲(chǔ)量的60%左右；鐵礦石儲(chǔ)量600多萬噸；煤系高嶺土儲(chǔ)量在11億噸以上，約占全國探明儲(chǔ)量的1/5；石灰石遠(yuǎn)景儲(chǔ)量在200億噸以上，高品質(zhì)的石英砂、石英巖總儲(chǔ)量達(dá)50億噸，白云巖、耐火粘土、硅石儲(chǔ)量也很可觀。烏海市2009年總?cè)丝跒?8.76萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口45.86萬人；全市生產(chǎn)總值完成311.2億元，同比增長22.8%；地方財(cái)政總收入完成53.85億元，增長14.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成181.16億元，增長57%，投資規(guī)模、增速均創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17621元，人均消費(fèi)支出14962元；農(nóng)區(qū)居民人均純收入8226元，增長10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成60.92億元，增長20%。當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年，烏海全市商品房屋施工面積352.81萬平方米，其中住宅297.7萬平方米；商品房屋竣工面積147.41萬平方米，其中住宅130.58萬平方米；商品房銷售面積83.67萬平方米，其中商品住宅銷售面積80.15萬平方米；全年商品房銷售額17億元，其中商品住宅銷售額15.84億元。海勃灣區(qū)商品房可銷售面積37.51萬平方米，可銷售套數(shù)3865套，實(shí)際銷售面積34.81萬平方米，實(shí)際銷售套數(shù)3494套。作為資源豐富的城市，烏海市近年來城市建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展期，一方面道路、能源、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度加大，京藏高速貫通；另一方面城市的舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉。該市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來穩(wěn)步上升，并且作為三級(jí)市場(chǎng)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)主要以剛性需求為主，市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)步盤升之中，這與目前國內(nèi)一、二線大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的區(qū)別，預(yù)計(jì)未來數(shù)年內(nèi)，該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于穩(wěn)健上升軌道中。項(xiàng)目周邊地區(qū)新建項(xiàng)目的銷售價(jià)格如下表：商業(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址銷售價(jià)格開盤時(shí)間方圓新村黃河大街與沃野路交匯處沃野路：6800/㎡

黃河大街：7800/㎡

光明路：6500/㎡2008年7月陶然雅居大慶路與鳳凰嶺街交匯處6500/㎡2008年12月陶然尚品大慶路與鳳凰嶺街交匯處7400/㎡2009年8月博泰佳苑海拉路與千里山街交匯處10000/㎡2009年4月住宅項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址銷售價(jià)格備注方興家園鳳凰嶺東街與光明路交匯處3700/㎡部分尾房鳳凰B區(qū)烏海市海勃灣區(qū)鳳凰嶺西街3750/㎡14層-19層未售清泉小區(qū)烏海市海勃灣區(qū)海拉路市四中東側(cè)4200/㎡2008年8月博泰佳苑海拉路與千里山街交匯處4500/㎡2009年4月景泰名苑海拉北路和黃河街交匯處西南角4700/㎡2008年12月公寓項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址銷售價(jià)格開盤時(shí)間方興家園鳳凰嶺東街與光明路交匯處4200/㎡2008年10月方圓新村B區(qū)沃野路和黃河街交匯處東南角4400/㎡2008年7月景泰名苑海拉北路和黃河街交匯處西南角4700/㎡2008年12月注：上圖價(jià)格數(shù)據(jù)來源烏海廣昊房地產(chǎn)公司及調(diào)查人員實(shí)地調(diào)查。實(shí)地調(diào)研中這部分項(xiàng)目均在規(guī)模上小于或接近本項(xiàng)目，功能上與本項(xiàng)目接近，但綜合居住條件遜于或接近本項(xiàng)目。本項(xiàng)目在實(shí)施后，其開發(fā)的商品房住宅和商業(yè)設(shè)施綜合條件在該區(qū)域房地產(chǎn)物業(yè)中處于偏上水平。項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況項(xiàng)目區(qū)域交通情況周邊主要土地成交情況2009年底，烏海市海勃灣區(qū)千里山東街與公園南路交界處成交一塊土地，土地面積約10畝，成交價(jià)4130萬元。項(xiàng)目評(píng)價(jià)烏海市錦繡中華商住小區(qū)位于烏海市海勃灣區(qū)的中心區(qū)域，項(xiàng)目東鄰沃野路，西接大慶路，南臨鳳凰嶺東街，距烏海市火車站約2公里路程。該項(xiàng)目周邊具有烏海市最好的教育、醫(yī)療、綠化等資源，包括烏海人民醫(yī)院、烏海一中、烏海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、烏海人民公園、烏珠慕公園等。該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為宜居型高檔商住小區(qū)，實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)顯示該市房地產(chǎn)需求以該市居民改善生活水平為主，間或有工、礦業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)等及外部資金購房，由于該市處于資源豐富地區(qū)，人均GDP和人均收入在內(nèi)蒙古自治區(qū)處于較高水平，所以在該市地段優(yōu)越、規(guī)劃較好、有一定規(guī)模的商住項(xiàng)目，對(duì)本地人有較大的吸引力，并且購買能力也表現(xiàn)較強(qiáng)（實(shí)地調(diào)研中，已了解到當(dāng)?shù)刭彿空邔?duì)該項(xiàng)目樓盤購買意愿較為強(qiáng)烈，詳見附表）。項(xiàng)目租售情況預(yù)測(cè)銷售前景分析序號(hào)年份2010年2011年2012年2013年合計(jì)1住宅銷售面積(㎡)86701.2325897.77112599銷售平均價(jià)格(元/㎡)41004100銷售收入(萬元)35547.5010618.0946165.592商業(yè)銷售面積（㎡）14435.964312.0418748銷售平均價(jià)格(元/㎡)65006500銷售收入(萬元)9383.372802.8312186.203車位銷售面積（㎡）7500.007500.0015000銷售平均價(jià)格(元/㎡)44004400銷售收入(萬元)3300.003300.006600.004庫房銷售面積（㎡）500514956500銷售平均價(jià)格(元/㎡)20002000銷售收入(萬元)100129913005總銷售收入（萬元）49231.8817019.9166251.79項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額（萬元）估算說明1土地費(fèi)用5894.2樓面地價(jià)：362.92元/㎡2前期工程費(fèi)用712.4樓面成本：43.86元/㎡包含勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，七通一平，水電費(fèi)押金（最后退回），其他前期費(fèi)用。3政府規(guī)費(fèi)1009.2樓面成本：62.14元/㎡包括規(guī)劃驗(yàn)線定樁費(fèi)，圖紙審查費(fèi)，工程質(zhì)檢費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，防建審費(fèi)用，房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)，招標(biāo)交易，住宅性能認(rèn)定費(fèi)，物業(yè)招標(biāo)費(fèi)。4工程建設(shè)費(fèi)28033.6樓面成本：1726.08元/㎡包括單體建筑工程，防盜門、防火門，鋁合金窗、電梯設(shè)備安裝，消防工程費(fèi)，室外管網(wǎng)-給排水、供暖、供電，園林、綠化、景觀、大門、圍墻、道路、車庫出入口等，無負(fù)壓供水設(shè)備，換熱站設(shè)備，備用電源蓄電池，通風(fēng)工，小區(qū)智能安防系統(tǒng)，工程監(jiān)理費(fèi)。5管理費(fèi)用356.5工程費(fèi)用1%6財(cái)務(wù)費(fèi)用3600主要為信托融資費(fèi)用7銷售費(fèi)用10008開發(fā)期稅費(fèi)4670.8按營業(yè)稅及附加5.55%，土地增值稅預(yù)提1.5%計(jì)算。9其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目總投資45276.7折合樓面成本為：2793.93元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)金流量表2010年3季度2010年4季度20111季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度1資金來源1.1自有資金11531.01.2銷售收入1.2.1住宅銷售6924.88309.811079.79233.16001.54616.61.2.2商業(yè)銷售1827.92193.52924.72437.21584.21218.61.2.3車位銷售0.00.01320.02040.02070.01380.01.2.4庫房銷售195.0234.0312.0260.0169.0130.01.3信托資金15000.0資金流入總計(jì)11531.015000.08947.810737.315636.413970.49824.77345.22資金運(yùn)用2.1土地出讓金9726.92.2開發(fā)建設(shè)投資6803.913607.72335.97007.72.3銷售費(fèi)用400.0400.0100.0100.02.4項(xiàng)目管理費(fèi)用150.7150.79.227.518.42.5土地增值稅、經(jīng)營稅金及附加630.8757.01102.4984.9692.6517.82.6信托收益及本金400.02400.015800.0資金流出總計(jì)17081.514558.43075.97892.21120.83384.9692.616317.8凈現(xiàn)金流-5550.5441.65871.92845.114515.710585.49132.1-8972.7累積凈現(xiàn)金流-5550.5-5108.9763.03608.118123.828709.237841.328868.7項(xiàng)目資金來源情況自有資金截止到2010年9序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）比例1自籌資金【11531】【25.46】%2信托計(jì)劃投資額【15000】【33.12】%2銀行貸款【】【】%3部分銷售收入【18745.7】【41.40】%4總投資【45276.7】【100】%預(yù)租售收入利用預(yù)售回款投入18745.7萬元，占全部投資額的41.40%，占全部銷售額的28.29%。本項(xiàng)目信托融資本項(xiàng)目信托計(jì)劃以特定資產(chǎn)收益權(quán)投資形式，一期融資金額15000萬元。項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售、租賃收入分析：項(xiàng)目按可售面積計(jì)算，總收入總計(jì)66251.8萬元。物業(yè)功能銷售總價(jià)(萬元)銷售單價(jià)(元/平方米)住宅46165.64100商業(yè)12186.26500車位66004400庫房13002000合計(jì)66251.8項(xiàng)目利潤分析：項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入66251.8 萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì)稅前利潤20975.1萬元、稅后利潤15731萬元。成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)1.銷售收入66251.8住宅4100元/㎡，商業(yè)6500元/㎡，庫房2000元/㎡，車位4400元/㎡2.銷售成本35649.4單位成本2195元/㎡3.期間費(fèi)用4956.5單位成本305元/㎡營銷費(fèi)用1000財(cái)務(wù)費(fèi)用3600管理費(fèi)用356.54.銷售稅費(fèi)4670.8287.6元/㎡土地增值稅993.8營業(yè)稅及附加3677.05.銷售利潤20975.16.營業(yè)外收入-7.營業(yè)利潤合計(jì)20975.18.企業(yè)所得稅5243.89.營業(yè)凈利潤15731經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率23.74%投資利潤率38.74%項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)項(xiàng)目投資利潤率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總投資45276.7項(xiàng)目總收入66251.8項(xiàng)目資金峰值19708.9股本投資11531項(xiàng)目稅前利潤20975.1項(xiàng)目稅后凈利潤15731銷售凈利潤率23.74%總投資凈利潤率38.74%項(xiàng)目IRR-股本投資獲利倍數(shù)1.36銷售率盈虧平衡點(diǎn)當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降31.7%時(shí)，或當(dāng)銷售率為68.3%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營等），本項(xiàng)目可以達(dá)到盈虧平衡。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房屋售價(jià)浮動(dòng)比率0%-10%-20%-30%-31.7%銷售收入(萬元)66251.859626.653001.446376.345276.7項(xiàng)目稅前利潤(萬元)20975.114349.97724.71099.60信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防范措施交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要交易結(jié)構(gòu)合作方式：特定資產(chǎn)收益權(quán)投資 信托類型：集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模：總規(guī)模不超過人民幣3.8億元，其中烏海廣昊全體股東以其價(jià)值為9500萬元的股東借款債權(quán)認(rèn)購本信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，受托人分期發(fā)行不超過2.85億元的優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)。一期募集1.5億元信托計(jì)劃化即宣告成立，剩余1.35億元可由受托人根據(jù)實(shí)際情況（二期工程土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)計(jì)于2010年底前可取得）確定發(fā)行時(shí)間。信托期限：18個(gè)月，12個(gè)月后可提前結(jié)束產(chǎn)品預(yù)期收益：優(yōu)先級(jí)預(yù)期收益：A類100-299萬元，9%/年；B類300-999萬元，10%/年；C類1000萬元以上（含1000萬元），11%/年信托報(bào)酬：3-4%/年融資企業(yè)還款來源：一期工程112599m2住宅面積、187481300信托收益及信托財(cái)產(chǎn)分配：信托收益按自然年計(jì)算分配，由受托人將信托收益扣除相應(yīng)稅費(fèi)及信托費(fèi)用后，按照先優(yōu)先級(jí)受益人本息后次級(jí)受益人本金及收益的順序進(jìn)行分配，信托收益不足以支付優(yōu)先級(jí)受益人固定收益的，次級(jí)受益人將承擔(dān)信托投資的全部損失。交易結(jié)構(gòu)：受托人設(shè)立集合信托計(jì)劃，信托規(guī)模不超過人民幣3.8億元，烏海廣昊全體股東以其價(jià)值（賬面價(jià)值）為9500萬元的股東借款債權(quán)認(rèn)購本信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，受托人另外分期發(fā)行不超過28500萬元的優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)。受托人以優(yōu)先級(jí)信托資金購買烏海廣昊持有的“特定資產(chǎn)收益權(quán)”即針對(duì)位于烏海市海勃灣區(qū)的項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)及座落于該地塊的在建工程、建筑物所享有的取得收益的權(quán)利。烏海廣昊作出承諾，在信托文件約定的時(shí)間點(diǎn)支付信托財(cái)產(chǎn)約定收益，如屆期信托財(cái)產(chǎn)收益未達(dá)到約定金額，則烏海廣昊對(duì)約定收益承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。烏海廣昊將以其名下的位于內(nèi)蒙古自治區(qū)烏海市海勃灣區(qū)的項(xiàng)目用地（證號(hào)：烏國用09第516號(hào)，使用權(quán)面積77210m2）及地上在建工程為差額補(bǔ)足義務(wù)提供抵押擔(dān)保。烏海廣昊全體股東以其所持有的烏海廣昊100%股權(quán)為烏海廣昊履行差額補(bǔ)足義務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保。該公司的控股股東自然人史久晗信托存續(xù)期間，烏海廣昊將按約定向信托財(cái)產(chǎn)專戶劃付特定資產(chǎn)收益，若實(shí)際產(chǎn)生的收益未達(dá)到預(yù)期收益且烏海廣昊未履行前述補(bǔ)足資金支付義務(wù)，則受托人有權(quán)向項(xiàng)目公司主張并實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。信托期限屆滿后，受托人通過獲得投資收益實(shí)現(xiàn)優(yōu)先級(jí)信托資金投資的退出，并向投資者分配信托利益，其中以現(xiàn)金形式向優(yōu)先級(jí)信托受益人分配信托利益，剩余的實(shí)物類信托財(cái)產(chǎn)（債權(quán)）以原狀形式分配給次級(jí)信托受益人（即項(xiàng)目公司全體股東）。信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)收益并終止后，金谷信托受讓的特定資產(chǎn)收益權(quán)自行消滅。信托結(jié)構(gòu)圖風(fēng)險(xiǎn)防范措施保證措施為有效保證信托資金安全，防范風(fēng)險(xiǎn)，在信托方案的基礎(chǔ)上，可設(shè)計(jì)具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，主要內(nèi)容如下：1、與烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、包頭市鴻德企業(yè)投資有限責(zé)任公司分別簽署不動(dòng)產(chǎn)抵押協(xié)議，約定抵押擔(dān)保的內(nèi)容，并辦理抵押登記和強(qiáng)制執(zhí)行公證，為辦理抵押手續(xù)，就收益補(bǔ)足承諾簽署還款協(xié)議。根據(jù)我公司選聘的中商資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司于2010年9月16日作出的《中國金谷國際信托有限責(zé)任公司擬了解烏海市廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所擁有土地使用權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（編號(hào)為中商評(píng)報(bào)字【2010】第1076號(hào)），烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位于烏海市大慶路東鳳凰嶺東街北的商業(yè)、住宅、綜合用地(編號(hào)為“烏國用（09）第516號(hào)”)，總面積為77210m2，總評(píng)估地價(jià)為32,646另根據(jù)我公司選聘的中商資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司于2010年9月16日作出的《中國金谷國際信托有限責(zé)任公司擬了解包頭市鴻德企業(yè)投資有限責(zé)任公司所擁有土地使用權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（編號(hào)為中商評(píng)報(bào)字【2010】第1075號(hào)），包頭鴻德位于包頭市九原區(qū)開發(fā)區(qū)西側(cè)的工業(yè)用地（編號(hào)為“包國用（2010）第700014號(hào)”），使用權(quán)面積為184593.09抵押率測(cè)算表單位：萬元一期融資額烏海地塊包頭地塊工業(yè)性質(zhì)劃撥性質(zhì)總?cè)谫Y額烏海地塊包頭地塊工業(yè)性質(zhì)劃撥性質(zhì)1500032646431937362.82850032646431937362.8抵押率41%21%抵押率77%41%2、烏海廣昊全體股東以其所持有的烏海廣昊100%股權(quán)為烏海廣昊履行差額補(bǔ)足義務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保，并辦理質(zhì)押登記和強(qiáng)制執(zhí)行公證。3、烏海廣昊大股東自然人史久晗與金谷信托簽訂《保證合同》，承諾按照合同約定對(duì)廣昊履行差額補(bǔ)足義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)次級(jí)不低于25%；優(yōu)先級(jí)不高于75%特別期后管理措施1、與烏海廣昊控股股東約定，由其選任我公司人員為項(xiàng)目公司董事；與信達(dá)銀川分公司協(xié)商由其派駐人員擔(dān)任項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，掌管項(xiàng)目公司相關(guān)財(cái)務(wù)印鑒，在最大程度上掌控項(xiàng)目公司日常運(yùn)營、監(jiān)管項(xiàng)目現(xiàn)金流，保障信托受益人的權(quán)益。2、與烏海廣昊、XX銀行烏海市支行（待定）簽署資金監(jiān)管協(xié)議，三方共同對(duì)信托資金使用及回款進(jìn)行監(jiān)管。在我公司持有特定資產(chǎn)收益權(quán)期間，烏海廣昊應(yīng)在我方指定的銀行開立資金監(jiān)管賬戶，該賬戶應(yīng)作為接收特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的專用賬戶。與烏海廣昊