金谷-錦繡中華項目盡職調查報告PAGE1PAGE26編號：中國金谷國際信托有限責任公司烏海市錦繡中華項目（一期）盡職調查報告業務經辦部門：調查人員：聯系電話：

聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照《中國金谷國際信托有限責任公司信托業務盡職調查管理制度》和有關規定，根據融資申請人提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。項目經理簽字：年月日項目經理助理簽字：年月日調查人團隊主管簽字：年月日

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u業務經辦部門： 1調查人員： 1聯系電話： 11 項目背景與交易結構概述 51.1 項目背景 51.2 交易結構概述 52 融資人資信情況 72.1 融資公司基本情況 72.2 融資人財務狀況 82.3 融資人銀行貸款、其他融資及對外擔保情況 93 項目概況和建設情況 93.1 項目基本情況 93.2 項目建設條件 113.3 項目建設實施進度 113.4 項目的設計、施工、監理情況 114 項目市場情況 124.1 項目投資環境 124.2 項目分析及市場情況 144.3 項目租售情況預測 155 項目財務效益評估 165.1 房地產項目總投資預測 165.2 項目資金來源情況 175.3 項目損益預測 175.4 項目有關財務效益指標 186 信托方案與風險防范措施 196.1 交易結構安排及信托計劃摘要 196.2 風險防范措施 217 意見及建議 228 項目資料 229 附表：樓盤預訂名單 23

項目背景與交易結構概述項目背景2009年11月27日，烏海廣昊房地產開發有限責任公司（以下簡稱“烏海廣昊”）通過協議轉讓方式獲得萬龍房地產開發（集團）有限責任公司名下位于內蒙古自治區烏海市海勃灣區地號為【02-02-51-0138】地塊（總面積為77210m2）的國有土地使用權。截止到2010年9月20日，烏海廣昊辦理其中46786.89m2土地的使用權證，編號為【烏國用09第516號】；剩余交易結構概述信托結構簡述融資方式：權益投資融資總成本：15%融資人要求信托資金到位時間：2010年10月信托期限：18個月，12個月可提前結束公司收入：其中信托報酬方式收取【4-5】%保管人保管費：0.1%-0.2%受益人的預期收益：優先級預期收益A類100-299萬元，9%/年；B類300-999萬元，10%/年；C類1000萬元以上（含1000萬元），11%/年項目發行計劃（適用于集合類項目）：我公司自主發行的額度：【15000】萬元項目現狀項目公司--烏海市廣昊房地產開發有限責任公司，于2007年8月成立。包頭市萬龍房地產開發（集團）有限公司在2007年11月20日于烏海市國土資源局以摘牌方式獲得本項目用地，土地出讓金為45479809元。廣昊房地產開發有限責任公司成立后，此土地轉讓到廣昊房地產開發有限責任公司名下。除土地出讓金外，烏海廣昊房地產公司已繳納該地塊（77210平方米）契稅1364394元，已繳納國土局服務費（77210平方米）584798元。至此，該地塊土地費用已全部交清。另該公司已向烏海市海勃灣區拆遷辦支付拆遷補償資金3684萬元，并出資1300萬元建設緊鄰此項目的烏珠穆主題公園。至此該公司已投入資金超過9700余萬元，折合樓面價約450元/m2。目前該公司已取得本項目的《國有土地使用證》、《建設用地批準書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，《施工許可證》。項目總投資及資金來源項目總投資共【45276.7】萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金【11531】【25.46】%2信托計劃投資額【15000】【33.12】%2銀行貸款【】【】%3部分銷售收入【18745.7】【41.40】%4總投資【45276.7】【100】%

融資人資信情況融資公司基本情況融資公司情況融資公司烏海市廣昊房地產開發有限責任公司住所內蒙古自治區烏海市海勃灣區大慶北路（老干局院內6號）法定代表人馬慧平企業類型有限責任公司（自然人投資或控股）注冊資本貳仟萬元整實收資本貳仟萬元整經營范圍房地產開發、建筑材料、房屋租賃、基建設備租賃、二手房交易。經營期限2007年08月14日至2027年08月13日房地產開發資質肆級（內建房資證字【2010】C00093）項目公司實際控制人情況簡介廣昊房地產開發有限責任公司注冊資本2000萬元，其中史久晗出資1200萬元，占比60%；馬慧平出資388萬元，占比19.4%；劉維杰出資376萬元，占比18.8%；王雪鵬出資36萬元，占比1.8%。法人代表馬慧平先生，男，現年43歲，高中學歷。1987年9月至1998年4月，于包頭市食品總公司，先后擔任銷售員、銷售科長職務；1998年5月至2006年10月，任包頭豪德貿易有限公司董事長；2007年11月至今，任烏海廣昊房地產公司法人代表。融資公司管理層情況董事長史久晗先生，現年38歲，澳大利亞UTS大學工商管理碩士。1996年5月至1999年11月，任黑龍江斯坦福房地產公司副總經理；2002年10月至2005年7月，任黑龍江宏志房地產開發公司總經理；2003年至今，任AustraliaRemarkableInvestmentHoldingCo.執行董事；2008年2月至今，任烏海廣昊房地產公司執行董事（董事長）。總經理吳曉東先生，現年42歲，本科學歷。1991年9月至1995年5月，任內蒙建筑機械廠工程師；1995年6月至2003年5月，任深圳南晟德顧問有限公司咨詢師；2003年6月至2007年10月，任包頭錦繡房地產有限公司總經理，負責包頭錦繡花園、寧鹿水岸房地產項目開發；2007年11月至今，任烏海廣昊房地產公司總經理，負責烏海錦繡中華項目開發工作。總工程師李小厚先生，現年42歲，清華大學土木工程系工學學士。1992年9月至1994年11月，任中建二局深圳公司工程師；1994年12月至1997年10月，任越南中華太平洋建設公司總工程師，負責越南胡志明市富美興開發區基本設施建設；1997年11月至2003年10月，任深圳國都房地產有限公司總工程師，負責深圳高爾夫花園建設；2003年11月至2005年7月，任北京溫碧源住宅有限公司工程總監，負責北京水印長灘項目建設；2005年8月至2006年9月，任中建總公司卡塔爾項目部總工程師，負責多哈辦公樓項目建設；2006年10月至2010年4月，任中建總公司越南公司總工程師，負責胡志明市河道治理工程；2010年4月至今，任烏海廣昊房地產公司總工程師，負責烏海錦繡中華項目建設。工程部經理翟燕南先生，現年42歲，本科學歷。1991年9月至1995年11月，任河南新鄉建筑公司工程師；1996年1月至2001年7月，任河南省建筑第二工程公司工程部經理；2001年8月至2004年12月，任成都龍湖錦華置業有限公司工程部副經理；2005年2月至2010年4月，任包頭錦繡房地產公司工程部經理，負責寧鹿小區、現代城等項目開發工作；2010年5月至今，任烏海廣昊房地產公司工程部經理。銷售部經理李薇女士，現年33歲，大專學歷。1996年至2002年，任包頭市人壽保險公司業務員；2003年至2009年，任包頭市錦繡房地產開發公司銷售部經理，負責錦繡花園、寧鹿水岸、現代城等項目銷售工作；2010年至今，任烏海市廣昊房地產開發公司銷售部經理。融資公司稅收政策稅種稅率稅種稅率營業稅5%土地使用稅（二類）0.4-8元/平方米土地增值稅（預繳）1.5%房產稅1.2%土地增值稅（清算）1.5%城市建設稅/費7%企業所得稅（預繳）25%教育和衛生附加費1%企業所得稅（清算）25%地方教育費附加3%施工合同印花稅0.03%購房合同印花稅0.03%融資人財務狀況資產負債表編制單位：烏海市華銳會計師事務所有限責任公司資產2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流動資產：貨幣資金5,909,584.1411,073,132.8416,688,994.33應收賬款31,500,000.0036,840,000.00待攤費用141,223.50317,674.80565,573.81流動資產合計6,050,807.6442,890,807.6454,094,568.14固定資產：在建工程58,479,809.0058,479,809.0059,276,048.00固定資產合計58,479,809.0058,479,809.0059,276,048.00遞延稅項遞延稅款借項1,949,192.361,949,192.361,949,192.36資產總計66,479,809.00103,319,809.00115,319,809.00負債及所有者權益2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流動負債：其他應付款58,479,809.0095,319,809.0095,319,809.00流動負債合計58,479,809.0095,319,809.0095,319,809.00長期負債：---所有者權益：實收資本8,000,000.008,000,000.0020,000,000.00所有者權益合計8,000,000.008,000,000.0020,000,000.00負債及所有者權益合計66,479,809.00103,319,809.00115,319,809.00截止到2010年6月30日，烏海廣昊房地產公司資產總計115,319,809元人民幣，其中貨幣資金1600余萬；應收賬款3684萬元為向烏海市海勃灣區拆遷辦支付的拆遷補償資金，經與項目公司溝通，該筆資金已付應計入在建工程科目；在建工程5927萬元包括土地成本4547萬元土地出讓金及項目建設投入資金；遞延稅款195萬元包括國土使用權轉讓契稅136萬元及國土局服務費58萬元。企業其他應付款9531萬元均為烏海廣昊股東對企業的股東借款，企業實收注冊資本為2000萬元。融資人銀行貸款、其他融資及對外擔保情況融資人烏海廣昊房地產開發有限公司無銀行貸款、其他融資，在其審計后財務報告中未體現該項目公司有對外擔保情況。項目概況和建設情況項目基本情況項目用地情況錦繡中華商住小區項目位于內蒙古自治區烏海市海勃灣區。土地用途：商業用地住宅用地綜合用地。土地使用權出讓年期：商業40年，住宅70年，綜合50年。地塊范圍：東至沃野北路，南至鳳凰嶺東街，西至大慶北路，北至烏珠穆主題公園。根據烏海市國土資源局出具的編號為【翻建字第2009028號】建設用地批準書所示，該地塊批準用地面積為77,210平方米，已完成拆遷面積為46,786.89平方米，并已獲得國有土地使用證（編號【烏國用09第516號】），使用權面積46,786.89平方米。剩余30,423.11平方米，目前正在辦理登記手續。項目土地成本情況統計表（單位：元）項目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計土地成本58,479,809.00-58,479,809.00滯納金--各種配套費--契稅等稅金1,364,394.00-1,364,394.00拆遷補償36,840,000.00-36,840,000.00合計96,684,203.00-96,684,203.00項目基本控規指標

項目基本控規指標表序號指標名稱指數單位備注Ⅰ建設用地面積46786.89m21總建筑面積162412m2住宅地上面積112599平方米，商業面積18748平方米，地下車庫及庫房面積21500，公建及配套面積1.1規劃容積率2.81.2綠地率≥25%1.3建筑密度34%2地上可建面積131347m22.1房屋112599m22.2商業面積18748m2項目建設條件證件/批文名稱編號備注國有土地使用證（烏國用09第516號）地類（用途）：商業、住宅、綜合；使用權類型：出讓；使用權面積46786.89平方米。建設用地批準書（烏海市海勃灣區翻建字第2009028號）批準用地面積：77210平方米；有效期：2009年11月至2010年12月建設用地規劃許可證（地字第15海區20100001（變更）號）用地性質：居住用地；用地面積77210平方米建設工程規劃許可證（海區20100049）建設規模：162412建設工程施工許可證編號設規模：63401M2項目建設實施進度項目總工期預計為【1.5】年，融資人已投入資金合計【9730】萬元。 本項目已于【2010】年【6】月開工建設，預計于【2011】年【12】月竣工驗收，交付使用，開發建設期【4】年，前期【2.5】年，建設期【1.5】年。項目的設計、施工、監理情況烏海市錦繡中華商住小區設計單位：北京中京惠建筑設計有限責任公司；施工單位：浙江廣豐建設有限公司；監理單位：烏海市隆興工程監理有限責任公司

項目市場情況項目投資環境宏觀經濟概況烏海市地處內蒙古西部，是內蒙古自治內蒙古自治區較大規模的工業城市。平均海拔1150米。包頭至蘭州鐵路貫穿全市。是華北和西北地區的紐帶和橋梁。東鄰鄂爾多斯高原，西接阿拉善草原，南連銀川平原，北近河套沃野。南北長69公里，東西寬42公里。全市總面積2350平方公里。烏海市礦產資源儲備量大、品位好、易開采，并且相對配套，工業利用價值高。已探明金屬、非金屬礦藏有37種，其中，煤炭已探明儲量30多億噸，以優質焦煤為主，占全自治區已探明焦煤儲量的60%左右；鐵礦石儲量600多萬噸；煤系高嶺土儲量在11億噸以上，約占全國探明儲量的1/5；石灰石遠景儲量在200億噸以上，高品質的石英砂、石英巖總儲量達50億噸，白云巖、耐火粘土、硅石儲量也很可觀。烏海市2009年總人口為48.76萬人，其中非農業人口45.86萬人；全市生產總值完成311.2億元，同比增長22.8%；地方財政總收入完成53.85億元，增長14.4%；全社會固定資產投資完成181.16億元，增長57%，投資規模、增速均創歷史新高；城鎮居民人均可支配收入17621元，人均消費支出14962元；農區居民人均純收入8226元，增長10%；社會消費品零售總額完成60.92億元，增長20%。當地總體房地產市場2009年，烏海全市商品房屋施工面積352.81萬平方米，其中住宅297.7萬平方米；商品房屋竣工面積147.41萬平方米，其中住宅130.58萬平方米；商品房銷售面積83.67萬平方米，其中商品住宅銷售面積80.15萬平方米；全年商品房銷售額17億元，其中商品住宅銷售額15.84億元。海勃灣區商品房可銷售面積37.51萬平方米，可銷售套數3865套，實際銷售面積34.81萬平方米，實際銷售套數3494套。作為資源豐富的城市，烏海市近年來城市建設進入快速發展期，一方面道路、能源、城市基礎設施的建設力度加大，京藏高速貫通；另一方面城市的舊城改造與新區開發并舉。該市房地產市場近幾年來穩步上升，并且作為三級市場，其房地產的市場主要以剛性需求為主，市場上房地產價格處于穩步盤升之中，這與目前國內一、二線大中城市的房地產市場有很大的區別，預計未來數年內，該市的房地產市場仍將處于穩健上升軌道中。項目周邊地區新建項目的銷售價格如下表：商業項目名稱項目地址銷售價格開盤時間方圓新村黃河大街與沃野路交匯處沃野路：6800/㎡

黃河大街：7800/㎡

光明路：6500/㎡2008年7月陶然雅居大慶路與鳳凰嶺街交匯處6500/㎡2008年12月陶然尚品大慶路與鳳凰嶺街交匯處7400/㎡2009年8月博泰佳苑海拉路與千里山街交匯處10000/㎡2009年4月住宅項目名稱項目地址銷售價格備注方興家園鳳凰嶺東街與光明路交匯處3700/㎡部分尾房鳳凰B區烏海市海勃灣區鳳凰嶺西街3750/㎡14層-19層未售清泉小區烏海市海勃灣區海拉路市四中東側4200/㎡2008年8月博泰佳苑海拉路與千里山街交匯處4500/㎡2009年4月景泰名苑海拉北路和黃河街交匯處西南角4700/㎡2008年12月公寓項目名稱項目地址銷售價格開盤時間方興家園鳳凰嶺東街與光明路交匯處4200/㎡2008年10月方圓新村B區沃野路和黃河街交匯處東南角4400/㎡2008年7月景泰名苑海拉北路和黃河街交匯處西南角4700/㎡2008年12月注：上圖價格數據來源烏海廣昊房地產公司及調查人員實地調查。實地調研中這部分項目均在規模上小于或接近本項目，功能上與本項目接近，但綜合居住條件遜于或接近本項目。本項目在實施后，其開發的商品房住宅和商業設施綜合條件在該區域房地產物業中處于偏上水平。項目分析及市場情況項目區域交通情況周邊主要土地成交情況2009年底，烏海市海勃灣區千里山東街與公園南路交界處成交一塊土地，土地面積約10畝，成交價4130萬元。項目評價烏海市錦繡中華商住小區位于烏海市海勃灣區的中心區域，項目東鄰沃野路，西接大慶路，南臨鳳凰嶺東街，距烏海市火車站約2公里路程。該項目周邊具有烏海市最好的教育、醫療、綠化等資源，包括烏海人民醫院、烏海一中、烏海實驗小學、烏海人民公園、烏珠慕公園等。該項目市場定位為宜居型高檔商住小區，實地調研數據顯示該市房地產需求以該市居民改善生活水平為主，間或有工、礦業開發機構等及外部資金購房，由于該市處于資源豐富地區，人均GDP和人均收入在內蒙古自治區處于較高水平，所以在該市地段優越、規劃較好、有一定規模的商住項目，對本地人有較大的吸引力，并且購買能力也表現較強（實地調研中，已了解到當地購房者對該項目樓盤購買意愿較為強烈，詳見附表）。項目租售情況預測銷售前景分析序號年份2010年2011年2012年2013年合計1住宅銷售面積(㎡)86701.2325897.77112599銷售平均價格(元/㎡)41004100銷售收入(萬元)35547.5010618.0946165.592商業銷售面積（㎡）14435.964312.0418748銷售平均價格(元/㎡)65006500銷售收入(萬元)9383.372802.8312186.203車位銷售面積（㎡）7500.007500.0015000銷售平均價格(元/㎡)44004400銷售收入(萬元)3300.003300.006600.004庫房銷售面積（㎡）500514956500銷售平均價格(元/㎡)20002000銷售收入(萬元)100129913005總銷售收入（萬元）49231.8817019.9166251.79項目財務效益評估房地產項目總投資預測項目投資估算表單位：萬元序號項目名稱投資額（萬元）估算說明1土地費用5894.2樓面地價：362.92元/㎡2前期工程費用712.4樓面成本：43.86元/㎡包含勘察設計費，七通一平，水電費押金（最后退回），其他前期費用。3政府規費1009.2樓面成本：62.14元/㎡包括規劃驗線定樁費，圖紙審查費，工程質檢費，保險費，防建審費用，房產測繪費、登記費，招標交易，住宅性能認定費，物業招標費。4工程建設費28033.6樓面成本：1726.08元/㎡包括單體建筑工程，防盜門、防火門，鋁合金窗、電梯設備安裝，消防工程費，室外管網-給排水、供暖、供電，園林、綠化、景觀、大門、圍墻、道路、車庫出入口等，無負壓供水設備，換熱站設備，備用電源蓄電池，通風工，小區智能安防系統，工程監理費。5管理費用356.5工程費用1%6財務費用3600主要為信托融資費用7銷售費用10008開發期稅費4670.8按營業稅及附加5.55%，土地增值稅預提1.5%計算。9其它費用及不可預見費項目總投資45276.7折合樓面成本為：2793.93元/㎡項目現金流量表2010年3季度2010年4季度20111季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度1資金來源1.1自有資金11531.01.2銷售收入1.2.1住宅銷售6924.88309.811079.79233.16001.54616.61.2.2商業銷售1827.92193.52924.72437.21584.21218.61.2.3車位銷售0.00.01320.02040.02070.01380.01.2.4庫房銷售195.0234.0312.0260.0169.0130.01.3信托資金15000.0資金流入總計11531.015000.08947.810737.315636.413970.49824.77345.22資金運用2.1土地出讓金9726.92.2開發建設投資6803.913607.72335.97007.72.3銷售費用400.0400.0100.0100.02.4項目管理費用150.7150.79.227.518.42.5土地增值稅、經營稅金及附加630.8757.01102.4984.9692.6517.82.6信托收益及本金400.02400.015800.0資金流出總計17081.514558.43075.97892.21120.83384.9692.616317.8凈現金流-5550.5441.65871.92845.114515.710585.49132.1-8972.7累積凈現金流-5550.5-5108.9763.03608.118123.828709.237841.328868.7項目資金來源情況自有資金截止到2010年9序號項目金額（萬元）比例1自籌資金【11531】【25.46】%2信托計劃投資額【15000】【33.12】%2銀行貸款【】【】%3部分銷售收入【18745.7】【41.40】%4總投資【45276.7】【100】%預租售收入利用預售回款投入18745.7萬元，占全部投資額的41.40%，占全部銷售額的28.29%。本項目信托融資本項目信托計劃以特定資產收益權投資形式，一期融資金額15000萬元。項目損益預測項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計66251.8萬元。物業功能銷售總價(萬元)銷售單價(元/平方米)住宅46165.64100商業12186.26500車位66004400庫房13002000合計66251.8項目利潤分析：項目預計實現銷售收入66251.8 萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤20975.1萬元、稅后利潤15731萬元。成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)1.銷售收入66251.8住宅4100元/㎡，商業6500元/㎡，庫房2000元/㎡，車位4400元/㎡2.銷售成本35649.4單位成本2195元/㎡3.期間費用4956.5單位成本305元/㎡營銷費用1000財務費用3600管理費用356.54.銷售稅費4670.8287.6元/㎡土地增值稅993.8營業稅及附加3677.05.銷售利潤20975.16.營業外收入-7.營業利潤合計20975.18.企業所得稅5243.89.營業凈利潤15731經濟指標：銷售凈利率23.74%投資利潤率38.74%項目有關財務效益指標項目投資利潤率項目投資財務評價指標項目總投資45276.7項目總收入66251.8項目資金峰值19708.9股本投資11531項目稅前利潤20975.1項目稅后凈利潤15731銷售凈利潤率23.74%總投資凈利潤率38.74%項目IRR-股本投資獲利倍數1.36銷售率盈虧平衡點當其他條件不變，銷售均價下降31.7%時，或當銷售率為68.3%時（不考慮其他經營性收入，如車位租金、會所經營等），本項目可以達到盈虧平衡。經濟指標房屋售價浮動比率0%-10%-20%-30%-31.7%銷售收入(萬元)66251.859626.653001.446376.345276.7項目稅前利潤(萬元)20975.114349.97724.71099.60信托方案與風險防范措施交易結構安排及信托計劃摘要交易結構合作方式：特定資產收益權投資 信托類型：集合資金信托計劃信托規模：總規模不超過人民幣3.8億元，其中烏海廣昊全體股東以其價值為9500萬元的股東借款債權認購本信托計劃的次級受益權，受托人分期發行不超過2.85億元的優先級信托受益權。一期募集1.5億元信托計劃化即宣告成立，剩余1.35億元可由受托人根據實際情況（二期工程土地證、建設工程規劃許可證預計于2010年底前可取得）確定發行時間。信托期限：18個月，12個月后可提前結束產品預期收益：優先級預期收益：A類100-299萬元，9%/年；B類300-999萬元，10%/年；C類1000萬元以上（含1000萬元），11%/年信托報酬：3-4%/年融資企業還款來源：一期工程112599m2住宅面積、187481300信托收益及信托財產分配：信托收益按自然年計算分配，由受托人將信托收益扣除相應稅費及信托費用后，按照先優先級受益人本息后次級受益人本金及收益的順序進行分配，信托收益不足以支付優先級受益人固定收益的，次級受益人將承擔信托投資的全部損失。交易結構：受托人設立集合信托計劃，信托規模不超過人民幣3.8億元，烏海廣昊全體股東以其價值（賬面價值）為9500萬元的股東借款債權認購本信托計劃的次級受益權，受托人另外分期發行不超過28500萬元的優先級信托受益權。受托人以優先級信托資金購買烏海廣昊持有的“特定資產收益權”即針對位于烏海市海勃灣區的項目用地的土地使用權及座落于該地塊的在建工程、建筑物所享有的取得收益的權利。烏海廣昊作出承諾，在信托文件約定的時間點支付信托財產約定收益，如屆期信托財產收益未達到約定金額，則烏海廣昊對約定收益承擔差額補足義務。烏海廣昊將以其名下的位于內蒙古自治區烏海市海勃灣區的項目用地（證號：烏國用09第516號，使用權面積77210m2）及地上在建工程為差額補足義務提供抵押擔保。烏海廣昊全體股東以其所持有的烏海廣昊100%股權為烏海廣昊履行差額補足義務提供質押擔保。該公司的控股股東自然人史久晗信托存續期間，烏海廣昊將按約定向信托財產專戶劃付特定資產收益，若實際產生的收益未達到預期收益且烏海廣昊未履行前述補足資金支付義務，則受托人有權向項目公司主張并實現擔保債權。信托期限屆滿后，受托人通過獲得投資收益實現優先級信托資金投資的退出，并向投資者分配信托利益，其中以現金形式向優先級信托受益人分配信托利益，剩余的實物類信托財產（債權）以原狀形式分配給次級信托受益人（即項目公司全體股東）。信托計劃實現收益并終止后，金谷信托受讓的特定資產收益權自行消滅。信托結構圖風險防范措施保證措施為有效保證信托資金安全，防范風險，在信托方案的基礎上，可設計具體的風險控制措施，主要內容如下：1、與烏海廣昊房地產開發有限責任公司、包頭市鴻德企業投資有限責任公司分別簽署不動產抵押協議，約定抵押擔保的內容，并辦理抵押登記和強制執行公證，為辦理抵押手續，就收益補足承諾簽署還款協議。根據我公司選聘的中商資產評估有限責任公司于2010年9月16日作出的《中國金谷國際信托有限責任公司擬了解烏海市廣昊房地產開發有限責任公司所擁有土地使用權價值資產評估報告》（編號為中商評報字【2010】第1076號），烏海廣昊房地產開發有限責任公司位于烏海市大慶路東鳳凰嶺東街北的商業、住宅、綜合用地(編號為“烏國用（09）第516號”)，總面積為77210m2，總評估地價為32,646另根據我公司選聘的中商資產評估有限責任公司于2010年9月16日作出的《中國金谷國際信托有限責任公司擬了解包頭市鴻德企業投資有限責任公司所擁有土地使用權價值資產評估報告》（編號為中商評報字【2010】第1075號），包頭鴻德位于包頭市九原區開發區西側的工業用地（編號為“包國用（2010）第700014號”），使用權面積為184593.09抵押率測算表單位：萬元一期融資額烏海地塊包頭地塊工業性質劃撥性質總融資額烏海地塊包頭地塊工業性質劃撥性質1500032646431937362.82850032646431937362.8抵押率41%21%抵押率77%41%2、烏海廣昊全體股東以其所持有的烏海廣昊100%股權為烏海廣昊履行差額補足義務提供質押擔保，并辦理質押登記和強制執行公證。3、烏海廣昊大股東自然人史久晗與金谷信托簽訂《保證合同》，承諾按照合同約定對廣昊履行差額補足義務提供連帶責任保證。結構化設計次級不低于25%；優先級不高于75%特別期后管理措施1、與烏海廣昊控股股東約定，由其選任我公司人員為項目公司董事；與信達銀川分公司協商由其派駐人員擔任項目公司財務總監，掌管項目公司相關財務印鑒，在最大程度上掌控項目公司日常運營、監管項目現金流，保障信托受益人的權益。2、與烏海廣昊、XX銀行烏海市支行（待定）簽署資金監管協議，三方共同對信托資金使用及回款進行監管。在我公司持有特定資產收益權期間，烏海廣昊應在我方指定的銀行開立資金監管賬戶，該賬戶應作為接收特定資產收益權轉讓價款的專用賬戶。與烏海廣昊