§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時需要估價街道第十章路線價法§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商1二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋兀O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。街道街道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章路線價法二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某?三、路線價法的理論依據(jù)實(shí)質(zhì)上是一種市場比較法路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否四、適用的對象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價的場合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。第十章路線價法三、路線價法的理論依據(jù)實(shí)質(zhì)上是一種市場比較法路線價法估價3路線價法

路線價法的基本原理1

路線價法操作步驟2

路線價法總結(jié)和運(yùn)用舉例3劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地調(diào)查評估路線價路線價法的概念路線價法的理論依據(jù)路線價法適用的對象和條件路線價法的操作步驟制作深度價格修正系數(shù)表編制其他宗地條件修正系數(shù)表計(jì)算臨街土地的價值路線價法路線價法的基本原理1路線價法操作步驟24重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)介紹了路線價法的基本原理，要求重點(diǎn)掌握路線價法的估價步驟、高層建筑地價分?jǐn)偱c土地占有分額的確定。難點(diǎn)是深度修正系數(shù)表的制作。重點(diǎn)掌握內(nèi)容：概念

路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。

路線價法的基本原理概念路線價法的基本原理理論依據(jù)：

路線價法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是不動產(chǎn)產(chǎn)價格形成的替代原理。因此路線價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的可比實(shí)例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。理論依據(jù)：適用對象和條件適用對象：路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。適用條件：運(yùn)用路線價法估價的前提條件是是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊適用對象和條件路線價法的操作步驟運(yùn)用路線價法一般可以分為下列7大步驟進(jìn)行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作深度價格修正系數(shù)表；⑥編制其他宗地條件修正系數(shù)表；⑦計(jì)算臨街土地的價值。

路線價法的操作步驟路線價法的估價步驟（一）劃分路線價區(qū)段

一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點(diǎn)。

（二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在實(shí)際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)深度是指在城鎮(zhèn)中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為標(biāo)準(zhǔn)深度。里地線是標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。路線價法的估價步驟（一）劃分路線價區(qū)段（二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨（三）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。（三）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（四）調(diào)查評估路線價

路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格。通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

（四）調(diào)查評估路線價（五）制定深度價格修正系數(shù)表

深度價格修正的原理深度價格修正率表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。是基于臨街深度價格遞減率制作出來的。臨街深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越低。（五）制定深度價格修正系數(shù)表深度價格修正的各種方法（1）最簡單且最容易理解的臨街深度價格遞減率是四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40％，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30％，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20％，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10％。如果超過100英尺，則以九八七六法則（來補(bǔ)充即之后連續(xù)的25英尺對土地總價值的貢獻(xiàn)分別為標(biāo)準(zhǔn)宗地的9%、8%、7%、6%）。深度價格修正的各種方法40%value30%value20%value10%value40%value30%value20%value10%15【例】某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)，臨街寬度20m的矩形土地的總價。該相鄰臨街土地的總價計(jì)算如下：121.92×(40%＋30%)＝85.34(萬元)上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元？

該相鄰臨街土地的總價計(jì)算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(萬元)【例】某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度216（2）霍夫曼法則標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地塊的土地價值分別占標(biāo)準(zhǔn)宗地總價值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3%（3）蘇幕斯法則標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，前50英尺占土地總價值的72.5%，后50英尺占土地總價值的27.5%。若再深50%，占土地價值的15%（4）哈柏法則一宗土地的價值與其深度的平方根成正比，深度百分率是地塊深度的平方根與標(biāo)準(zhǔn)深度的平方根的百分比。（2）霍夫曼法則

平均深度價格修正率與累計(jì)深度價格修正率的關(guān)系還可用如下公式表示：

平均深度價格修正率＝累計(jì)深度價格修正率X標(biāo)準(zhǔn)臨街深度所給臨街深度平均深度價格修正率與累計(jì)深度價格修正率的關(guān)系還制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份；③制定單獨(dú)深度價格修正率，或?qū)为?dú)深度價格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價格修正率或平均深度價格修正率。

制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：（六）編制其他宗地條件修正系數(shù)表1．寬度修正；2．寬深比率修正；3．容積率修正；4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正；5．朝向修正.（六）編制其他宗地條件修正系數(shù)表（七）計(jì)算臨街土地的價值就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價格修正率、累計(jì)深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路線價法的計(jì)算公式有所不同。下面先以一面臨街矩形土地的情形來說明這個問題。

（七）計(jì)算臨街土地的價值一面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算一面臨街矩形土地的價值，是先查出其所在區(qū)段的路線價，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價格修正率。其中，單價是路線價與臨街深度價格修正率之積，總價是再乘以土地面積。計(jì)算公式如下：V(單價)＝u×dvV(總價)＝u×dv×(f×d)V—土地價格；u—路線價(用土地單價表示)；dv—臨街深度價格修正率(采用平均深度價格修正率)；f—臨街寬度；d—臨街深度。一面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算一面臨街矩形土地的價值，是先查22前后兩面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價值，通常是采用“重疊價值估價法”，即先確定高價街(也稱前街)與低價街(也稱后街)的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價和臨街深度分別計(jì)算價值，再將此兩部分的價值加總。V(總價)＝u0×dv0×f×d0＋u1×dv1×f×(d-d0)V(單價)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中u0—前街路線價；dv0—前街臨街深度價格修正率；d0—前街影響深度；u1—后街路線價；dv1—后街臨街深度價格修正率；d—總深度。前后兩面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價值23分界線的求取方法如下：前街影響深度＝前街路線價/(前街路線價＋后街路線價)×總深度后街影響深度＝后街路線價/(前街路線價＋后街路線價)×總深度

分界線的求取方法如下：24矩形街角地價值的計(jì)算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計(jì)算街角地的價值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價法”，該方法是先求取高價街(也稱正街)的價值，再計(jì)算低價街(也稱旁街)的影響加價，然后加總。計(jì)算公式如下：V(單價)＝u0×dv0＋u1×dv1×tV(總價)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d)式中u0—正街路線價；dv0—正街臨街深度價格修正率；u1—旁街路線價；dv1—旁街臨街深度價格修正率；t—旁街影響加價率。注意：街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價值的，應(yīng)在上述方法計(jì)算其價值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。矩形街角地價值的計(jì)算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。25該宗土地的單價＝u0×dv0＋u1×dv1×t＝2000×120%＋1000×140%×20%＝2680(元/㎡)該宗土地的總價＝土地單價×土地面積＝2680×15.24×22.86＝93.37(萬元)假設(shè)旁街影響加價率為20%，計(jì)算該塊土地的單價和總價。該宗土地的單價＝u0×dv0＋u1×dv1×t假設(shè)旁街影26其他形狀土地價值的計(jì)算梯形平行四邊形里地袋地其他形狀土地價值的計(jì)算梯形27路線價法的操作過程一、劃分路線價區(qū)段二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地四、確定路線價五、制作深度指標(biāo)表六、計(jì)算各宗地土地價格同一路線價的地段各宗土地的深度的眾數(shù)具有代表性的土地設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價第十章路線價法路線價法的操作過程一、劃分路線價區(qū)段二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三28六、計(jì)算各宗地土地價格（一）計(jì)算公式宗地價格V深度指數(shù)dvdf路線價u當(dāng)u為單位價格時：V=u×dv×(f×d)當(dāng)u為以一定單元寬，標(biāo)準(zhǔn)深度的長條時：V=u×dv×fdv－平均深度指數(shù)dv－累計(jì)深度指數(shù)第九章路線價法六、計(jì)算各宗地土地價格（一）計(jì)算公式宗地價格Vdf路線價u29六、計(jì)算各宗地土地價格1、一面臨街矩形土地路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24

=85.34萬元第九章路線價法（二）運(yùn)用舉例六、計(jì)算各宗地土地價格1、一面臨街矩形土地路線價2000元30（二）運(yùn)用舉例路線價2000元/m230m路線價3000元/m2標(biāo)準(zhǔn)深度20m15m15m第九章路線價法2、前后兩面臨街矩形地（二）運(yùn)用舉例路線價2000元/m230m路線價3000元/31重疊價值估價法u0u1dd0d1（高價街）（低價街）第九章路線價法重疊價值估價法u0u1dd0d1（高價街）（低價街）第九章32150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000×100%×100+10000×70%×50=235萬元

第九章路線價法150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0333、街角地ABu0u1V單=u0×dv0+u1×dv1×tt——旁街影響加價率第九章路線價法3、街角地ABu0u1V單=u0×dv0+344、特殊形狀土地uABCfdh－三角形土地修正率第九章路線價法4、特殊形狀土地uABCfdh－三角形土地修正率第九章35ABCDABC土地價格=ABD土地價格－ACD土地價格第九章路線價法4、特殊形狀土地ABCDABC土地價格=ABD土地價格－ACD土地36ABCDEFGH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形ACE價格+三角形BDF價格梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形ACG價格-三角形BDH價格第九章路線價法4、特殊形狀土地ABCDEFGH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形A37§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時需要估價街道第十章路線價法§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商38二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋兀O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。街道街道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章路線價法二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某?9三、路線價法的理論依據(jù)實(shí)質(zhì)上是一種市場比較法路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否四、適用的對象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價的場合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。第十章路線價法三、路線價法的理論依據(jù)實(shí)質(zhì)上是一種市場比較法路線價法估價40路線價法

路線價法的基本原理1

路線價法操作步驟2

路線價法總結(jié)和運(yùn)用舉例3劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地調(diào)查評估路線價路線價法的概念路線價法的理論依據(jù)路線價法適用的對象和條件路線價法的操作步驟制作深度價格修正系數(shù)表編制其他宗地條件修正系數(shù)表計(jì)算臨街土地的價值路線價法路線價法的基本原理1路線價法操作步驟241重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)介紹了路線價法的基本原理，要求重點(diǎn)掌握路線價法的估價步驟、高層建筑地價分?jǐn)偱c土地占有分額的確定。難點(diǎn)是深度修正系數(shù)表的制作。重點(diǎn)掌握內(nèi)容：概念

路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。

路線價法的基本原理概念路線價法的基本原理理論依據(jù)：

路線價法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是不動產(chǎn)產(chǎn)價格形成的替代原理。因此路線價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的可比實(shí)例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。理論依據(jù)：適用對象和條件適用對象：路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。適用條件：運(yùn)用路線價法估價的前提條件是是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊適用對象和條件路線價法的操作步驟運(yùn)用路線價法一般可以分為下列7大步驟進(jìn)行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作深度價格修正系數(shù)表；⑥編制其他宗地條件修正系數(shù)表；⑦計(jì)算臨街土地的價值。

路線價法的操作步驟路線價法的估價步驟（一）劃分路線價區(qū)段

一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點(diǎn)。

（二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在實(shí)際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)深度是指在城鎮(zhèn)中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為標(biāo)準(zhǔn)深度。里地線是標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。路線價法的估價步驟（一）劃分路線價區(qū)段（二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨（三）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。（三）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（四）調(diào)查評估路線價

路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格。通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

（四）調(diào)查評估路線價（五）制定深度價格修正系數(shù)表

深度價格修正的原理深度價格修正率表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。是基于臨街深度價格遞減率制作出來的。臨街深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越低。（五）制定深度價格修正系數(shù)表深度價格修正的各種方法（1）最簡單且最容易理解的臨街深度價格遞減率是四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40％，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30％，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20％，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10％。如果超過100英尺，則以九八七六法則（來補(bǔ)充即之后連續(xù)的25英尺對土地總價值的貢獻(xiàn)分別為標(biāo)準(zhǔn)宗地的9%、8%、7%、6%）。深度價格修正的各種方法40%value30%value20%value10%value40%value30%value20%value10%52【例】某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)，臨街寬度20m的矩形土地的總價。該相鄰臨街土地的總價計(jì)算如下：121.92×(40%＋30%)＝85.34(萬元)上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元？

該相鄰臨街土地的總價計(jì)算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(萬元)【例】某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度253（2）霍夫曼法則標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地塊的土地價值分別占標(biāo)準(zhǔn)宗地總價值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3%（3）蘇幕斯法則標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，前50英尺占土地總價值的72.5%，后50英尺占土地總價值的27.5%。若再深50%，占土地價值的15%（4）哈柏法則一宗土地的價值與其深度的平方根成正比，深度百分率是地塊深度的平方根與標(biāo)準(zhǔn)深度的平方根的百分比。（2）霍夫曼法則

平均深度價格修正率與累計(jì)深度價格修正率的關(guān)系還可用如下公式表示：

平均深度價格修正率＝累計(jì)深度價格修正率X標(biāo)準(zhǔn)臨街深度所給臨街深度平均深度價格修正率與累計(jì)深度價格修正率的關(guān)系還制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份；③制定單獨(dú)深度價格修正率，或?qū)为?dú)深度價格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價格修正率或平均深度價格修正率。

制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：（六）編制其他宗地條件修正系數(shù)表1．寬度修正；2．寬深比率修正；3．容積率修正；4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正；5．朝向修正.（六）編制其他宗地條件修正系數(shù)表（七）計(jì)算臨街土地的價值就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價格修正率、累計(jì)深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路線價法的計(jì)算公式有所不同。下面先以一面臨街矩形土地的情形來說明這個問題。

（七）計(jì)算臨街土地的價值一面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算一面臨街矩形土地的價值，是先查出其所在區(qū)段的路線價，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價格修正率。其中，單價是路線價與臨街深度價格修正率之積，總價是再乘以土地面積。計(jì)算公式如下：V(單價)＝u×dvV(總價)＝u×dv×(f×d)V—土地價格；u—路線價(用土地單價表示)；dv—臨街深度價格修正率(采用平均深度價格修正率)；f—臨街寬度；d—臨街深度。一面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算一面臨街矩形土地的價值，是先查59前后兩面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價值，通常是采用“重疊價值估價法”，即先確定高價街(也稱前街)與低價街(也稱后街)的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價和臨街深度分別計(jì)算價值，再將此兩部分的價值加總。V(總價)＝u0×dv0×f×d0＋u1×dv1×f×(d-d0)V(單價)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中u0—前街路線價；dv0—前街臨街深度價格修正率；d0—前街影響深度；u1—后街路線價；dv1—后街臨街深度價格修正率；d—總深度。前后兩面臨街矩形土地價值的計(jì)算計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價值60分界線的求取方法如下：前街影響深度＝前街路線價/(前街路線價＋后街路線價)×總深度后街影響深度＝后街路線價/(前街路線價＋后街路線價)×總深度

分界線的求取方法如下：61矩形街角地價值的計(jì)算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計(jì)算街角地的價值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價法”，該方法是先求取高價街(也稱正街)的價值，再計(jì)算低價街(也稱旁街)的影響加價，然后加總。計(jì)算公式如下：V(單價)＝u0×dv0＋u1×dv1×tV(總價)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d)式中u0—正街路線價；dv0—正街臨街深度價格修正率；u1—旁街路線價；dv1—旁街臨街深度價格修正率；t—旁街影響加價率。注意：街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價值的，應(yīng)在上述方法計(jì)算其價值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。矩形街角地價值的計(jì)算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。62該宗土地的單價＝u0×dv0＋u1×dv1×t＝2000×120%＋1000×140%×20%＝2680(元/㎡)該宗土地的總價＝土地單價×土地面積＝2680×15.24×22.86＝93.37(萬元)假設(shè)旁街影響加價率為20%，計(jì)算該塊土地的單價和總價。該宗土地的單價＝u0×dv0＋u1×dv1×t假設(shè)旁街影63其他形狀土地價值的計(jì)算梯形平行四邊形里地袋地其他形狀土地價值的計(jì)算梯形64路線價法的操作過程一、劃分路線價區(qū)段二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地四、確定路線價五、制作深度指標(biāo)表六、計(jì)算各宗地土地價格同一路線價的地段各宗土地的深度的眾數(shù)具有代表性的土地設(shè)定