本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業公司電梯維修保養方案電梯修理保養服務方案

青島金鑫物業管理有限公司學院東路西班牙莊園小區，型號西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業資質、技術資格才能已能得志?，F將人員配備、24小時故障處理、巡檢點檢、維護保養、運行保障、年季質量檢查、文明安好作業、零配件供給保證、減輕物業本金措施、服務承諾等內容逐一安置如下：

1.人員配備、時間安置

1.1人員配備：

為確保青島金鑫物業管理有限公司西班牙莊園小區電梯設備的安好、正常運行，我司派出執證專業員工，以確?，F場電梯24小時能舉行應急修理，實時處理電梯故障。對技監局年檢等重大工作，公司根據現場保養工作量和工程修理內容，另增派人員加強維保工作。

1.2時間安置：

現場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間舉行保養工作，保養時間安置以有利于物業管理與服務的日期、時段舉行，概括保養時間雙方協商確定。除處理和舉行故障檢修、保養工作外，現場員工還要做好電梯每周不少于1次的日常巡檢點檢工作。

2.24小時故障處理

2.1普遍故障處理

任何時間段電梯一旦有故障發生時，維保人員應在1小時內趕赴，實時處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀錄”（附件）。如發生更換零部件，填寫“零部件更換紀錄表”（附件），并由貴公司指定人員核查簽認，如急修工作發生在深夜不便當簽證，應在次日辦理上述有關手續。

2.2特殊故障處理

現場發生特殊故障，現場修理人員短時無法解決，將通知公司工程部，由工程部另行派遣技術人員赴現場處理，以盡快擯棄故障，恢復電梯正常運行。如發生重大故障，那么立刻啟動公司應急預案組織人員舉行搶修。

搶修終止后填寫“急修及處理紀錄”并查明和分析事故理由，提出相應提升措施。

2.3關人故障處理

當發生關人故障時，現場維保人員立刻舉行緊急放人操作，并查明故障產生理由，消除故障防止同一故障的再次發生。

3.巡檢點檢

現場駐點維保人員每周1次對電梯舉行巡檢、點檢，電梯運行處境實行經常性監控，實時察覺電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安好乘梯是否存在問題，業主管理中和設備運行環境是否存在問題，及早察覺并采取措施，或與管理單位協商解決問題的手段，使電梯的故障率降至最低，并做好相關記錄。

4.維護保養

按照我公司編制的“電梯修理保養技術工藝規程”（略）的技術工藝要求，對金帝華庭小區電梯舉行維護保養。每月例行保養次數不少于二次，間隙時間不大于15天。每次保養終止，將保養的內容、時間、梯號等相關紀錄填入“電梯修理保養紀錄”，由業主管理方指定人員核查或簽認。

我公司對西班牙莊園小區電梯建立電梯檔案卡，實行一梯一檔管理，見“電（扶）梯檔案卡”（附件）。

5.運行保障

接到貴公司有要客服務的通知后，現場維保人員提前到達維?，F場，檢查設備運行處境，確保電梯設備安好運行。對業主管理方要求的如緊急救援、消防迫降、消防演習等活動，及早派人合作操作。

6.年季質量檢查

公司質檢部門每年不少于1次對電梯抽檢，填寫公司電梯修理保養自檢報告（附件）。

班組每月舉行一次安好檢查，對查出的擔心全隱患和公司質檢人員查出的不合格項，公司責成工程部及現場維保小組實時整改。涉及到設備理由一時無法整改的，由公司與青島金鑫物業管理有限公司電梯主管部門協調解決手段。

我公司確保西班牙莊園電梯維保工作通過市技術監視局的年度安好檢驗，并取得檢驗合格證。如一次檢驗未能通過，相關人員按我公司扣罰機制處置。

7.文明、安好作業

我公司嚴格遵守國家各項特種設備安好管理條例和修理模范（國務院令第549號、國家質檢總局TSGT5001－2022《電梯使用管理與維護保養規矩》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。

修理人員嚴格遵守并執行青島金鑫物業管理有限公司各項規章制度和管理條例，嚴格遵守并執行我司“駐點人員管理規定”（見附件）。如遇苦難性天氣，根據應急預案合作西班牙莊園小區做好相關工作。

員工實行安好教導制度，每一員工務必采納三級教導后，才能舉行上崗作業?，F場安好教導由班組長負責舉行，每月二次安好教導學習，學習內容紀錄在“安好教導學習紀錄表”內（略）。

修理人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安好作業，見公司“電梯修理安好操作規程”（略），“電梯保養安好操作規程”（略）。

8.零配件供給保證

為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供給，公司工程科負誹謗、配件總需求籌劃的編制，技術科負誹謗、配件技術參數的審核，庫房負誹謗、配件的集中管理、籌劃購買和供給，財務會計科負誹謗、配件的核價和定價，各保養組負誹謗、配件籌劃編制、申領、現場保管和使用，質量科負責在產品修理過程中備、配件的處理及備、配件在實際使用中的質量信息反應。公司在保養點設立備、配件存儲，便于管理，便當使用。

西班牙莊園維保組內常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時損壞部件的實時更換。

公司備、配件倉庫品種齊備，庫存備、配件一旦短缺，實時補充確保電梯備、配件的供給。

9.減輕物業本金的措施

9.1電子板修理措施

電梯電子板的損壞更換是電梯維護本金的重要部份，各電梯維保單位均是在損壞后購買換新。我公司對在使用中自然損壞或非正常（如跑水、過電壓、雷擊等）損壞的電子板，有較強的常年的電子板修理才能，其修理后本金一般僅是換新的30－40％左右，我司建議修理后持續使用，可大大降低維護成夲。

9.2巡檢點檢中的察覺預報措施。

加強電梯的巡檢點檢，將實時察覺的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早察覺，早報告，早采取防救措施和預防的措施，以裁減損失降低維護本金。

9.3合作物業保險索賠的措施

輔助物業辦理電梯設備（設備險）和第三方安好責任保險。對因意外造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等理由致使電梯故障需花費較大的修理費用，我司輔助和合作物業舉行商業保險索賠，以裁減或完全回避損失降低維護本金。

10.其它服務承諾

10.1電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間一般不超過30分鐘。

10.2現場派駐人員保持通訊暢通。

10.4當物業舉行消防等工程檢測時，實時派人員予以合作。

10.5派駐服務現場的維保人員，除遵守本公司的各項制度外，同時遵守用戶單位的有關規章制度。10.6合作物業舉行每年電梯年檢，實時完成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加或修改工程以及電梯非正常使用造成的理由，電梯年檢一次合格通過，并獲得安好檢驗合格標志。若發生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承受因此產生的相關費用。

10.7加強維護保養，確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期內各系統、各部件的完好性能。10.8加強維護保養，確保電梯在保證安好、性能（振動、噪聲等）完好條件下正常運行。設備的安好、技術性能符合迅達電梯的技術標準、符合國家現行標準規定，以及雙方的合同規定。

10.9公司確保有充沛的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使用過的合格產品，均為西子OTIS電梯專用的中國制造的產品。

10.10對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件，一經察覺實時更換。每次更換零部件，均告之物業更換理由，并填寫有關記錄表，經物業簽字確認。

10.11堅持電梯使用狀況的年度報告制度，除正常的質量檢查以外，公司工程部每年向物業提交一份電梯狀況分析，運行、修理處境匯總，以及下一年度預計修理工程等內容的報告。

南京迅達電梯與操縱設備有限公司

附件一：另行收費工程

電梯大修和重大改裝（改造）為另行收費工程。

1.對電梯主機、電控設備等主要設備磨損嚴重、性能下降或損壞，需舉行全面調整清洗或更換零部件的修理為大修。主要有以下各項：

⑴.曳引電機：解體檢查、清洗換油，調整電樞、更換油封、軸承或更換電機；

⑵.制動器：拆卸清理、潤滑和調整鐵芯，更換電磁鐵、制動臂、制動瓦、彈簧等主要部件；⑶.減速器：換油清洗、調整間隙、更換油封軸承或更換減速器及減速齒輪；

⑷.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭；

⑸.安好鉗-限速器系統：卸下解體清洗調整，更換軸承和提拉機構的零件；

⑹.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件；

⑺.門系統：更換開門機系統、更換轎門層門，拆卸門扇舉行修理、較正或舉行包覆；

⑻.操縱柜：除微機和調速裝置外，更換大部份元件和電線；

⑼.拆卸轎頂、轎壁或轎底舉行修理、校正或更換，轎廂架解體修理、更換構件；

⑽.導軌系統：導軌的更換和校正。

2.重大改裝（改造）是指以下一項或幾項內容的修理改造工程：

⑴.變更電梯額定速度；

⑵.變更電梯額定載重量；

⑶.變更電梯轎廂質量；

⑷.變更電梯行程；

⑸.變更門鎖裝置的類型；

⑹.變更或更換操縱系統，拖動系統、三方通話；

⑺.變更或更換導軌或導軌類型；

⑻.變更門的類型、增加層門或轎門；

⑼.變更或更換限速器、緩沖器、安好鉗裝置中任一種安好裝置。

南京迅達電梯與操縱設備有限公司

附件：南京迅達電梯與操縱設備有限公司--急修及處理記錄

附件：南京迅達電梯與操縱設備有限公司--電梯修理零、部件更換記錄

附件：電梯保養程序周期表

南京迅達電梯與操縱設備有限公司

附件：電梯維修保養記錄

A、機房

②1.清理操縱柜全體零件，清洗接觸器。

③2.檢查全體接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時線路。①3.檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險絲。

②4.清潔檢查曳引機，檢查曳引機的油量，電動機的潤滑處境。①5.檢查制動器（軸銷、柱塞潤滑、清潔閘瓦）。

③6.清潔及潤滑選層器各部件、檢查各接線、接點、碳精、編碼器、限速器。

①7.檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。

①8檢查電機運行處境，碳精磨損處境。

B、層站

④1.檢查調整門板。③2.更換磨損的門滑塊。

①3.檢查平層處境運行舒適感。

①4.檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。

①5.清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。③6.檢查手動開鎖裝置。

C、轎頂

②1.清掃轎頂。

①2.檢查轎頂各開關是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接處境。⑥3.緊固轎頂各螺栓。

④4.檢查導靴、更換磨損的靴襯（靴輪）。

①5.檢查油杯油量。

③6.清潔檢查及潤滑廳門、門導靴、門掛輪、防跳偏心輪、

③7.清潔檢查及潤滑強迫關門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點。

D、井道與底坑

③1.檢查清潔井道端站開關、隨動電纜、纜網、纜架。

①2.檢查井道7米燈及各類開關燈，檢查檢修電源。

④3.檢查、清潔緩沖器、對重緩沖器距離、漲緊輪、補償輪。

⑥4.清潔檢查安好鉗，檢查緩沖器開關，漲緊輪開關，安好中斷開關。

①5.清潔底坑。

⑿6.檢查緊固導軌螺絲。

③7.檢查曳引繩漲力。

⑥8.檢查清潔曳引繩、保險繩、補償繩（鏈）。

④9.檢查緊固平衡鏈導向裝置。

④10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉軸潤滑。

E、綜合

⑥緊急供電，消防功能試驗。

附件：電梯檔案卡

電梯檔案卡（副頁）

南京迅達電梯與操縱設備有限公司

附件：電梯修理保養自檢報告

附件：電梯修理工作人員駐現場管理規定

為模范本公司電梯修理人員的行為，使之符合本公司的相關制度、規定，保障駐現場的工作生活環境和公共秩序的正常有序，特制定電梯修理工作人員駐現場管理規定。

1.管理細那么

1.1電梯修理工作人員務必嚴格遵守駐現場小區（大廈）物業管理的各項管理制度和規定。

1.2進出駐現場小區的電梯修理工作人員務必統一著具有公司徽標的服飾，于胸前佩戴公

司胸卡（物業有要求時），并在物業管理公司備案。

1.3全體電梯修理工作人員不得在駐場小區（大廈）的任何公共場所和工作區域吸煙或亂

丟咽頭、雜物。

1.4在電梯修理保養過程中，須設置明顯、模范的告示牌，工作終止應做到工完場清。

1.5

1.6

1.7電梯維保工作中，渉及小區（大廈）業主或有影響業主工作生活的作業，應先與物業公司有關人員協商，采取合理措施，制止作業對業主造成影響。嚴禁在駐場小區（大廈）內嬉鬧和大聲喧嘩，除工作巡檢或修理所需以外，不得在小區（大廈）內四處游竄。未經物業公司和小區（大廈）業主同意，不得私自挪用小區（大廈）設施設備和業主

物品。嚴禁未經物業公司和小區（大廈）業主同意，攜帶屬于物業公司和小區業主的財物出駐場小區（大廈）。

全體電梯修理工作人員用語要舉止文明模范。若遇業主的不文明行為，應實時告知物業公司，由物業公司工作人員出面協調解決，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行為舉行制止。1.8

1.9駐現場的電梯修理工作人員的工作休息、生活用水用電、如廁、備品備件、油料、工

機具等倉儲，須到物業公司指定的地點，不得擅自變更。

1.10駐場電梯修理工作人員嚴禁擅自率領非雙方商定的人員進出或留宿駐場小區（大廈）。

1.11駐場電梯工作人員的休息或工作場所應感激衛生，物品或生活用品應擺放整齊，嚴禁

肆意排放生活用水，嚴禁肆意亂丟垃圾，嚴禁隨地便溺，嚴禁酗酒和賭博，嚴禁肆意設置晾曬，嚴禁肆意踩踏、采摘小區花草。

1.12駐場電梯修理工作人員的作業務必嚴格按照國家和本公司相關安好模范和標準執行，

其休息和工作場所內用電應做到模范安好，不得擅自安裝電線，增設用電插座或照明器具。

2.違反規定的處理手段

2.1違反本管理規定的1.2、1.3、1.4、1.6、1.9、1.10、1.12任一規定，公司檢查察覺或

接到物業公司投訴，對違反者提出警告并限期改正，扣發當月獎金。對拖拉不改二次檢查仍未改正者，扣發季度獎金。

2.2違反1.1、1.5、1.7、1.8、1.11者和物業公司投訴經調查落實確有事實者，解除勞動

合同做除名處理。

3.本規定未盡事宜按本公司相關規定和與物業合同商定執行

南京迅達電梯與操縱設備有限公司

附件：顧客合意度調查表

No：R8.2.1-01

填寫單位簽章/日期：

南京迅達電梯與操縱工程有限公司

附件：用戶回訪單

R7..5-22

篇2：物業公司電梯修理保養目次

目錄

1.人員配備、時間安置2

1.1人員配備：2

1.2時間安置：2

2.24小時故障處理2

2.1普遍故障處理2

2.2特殊故障處理2

2.3關人故障處理2

3.巡檢點檢3

4.維護保養3

5.運行保障3

6.年季質量檢查3

7.文明、安好作業3

8.零配件供給保證4

9.減輕物業本金的措施4

9.1電子板修理措施4

9.2巡檢點檢中的察覺預報措施。4

9.3合作物業保險索賠的措施4

10.其它服務承諾5

附件一：另行收費工程6

附件：南京迅達電梯與操縱設備有限公司--急修及處理記錄7

附件：南京迅達電梯與操縱設備有限公司--電梯修理零、部件更換記錄7

附件：電梯保養程序周期表.8

附件：電梯維修保養記錄10

附件：電梯檔案卡12

附件：電梯修理保養自檢報告14

附件：電梯修理工作人員駐現場管理規定16

附件：顧客合意度調查表17

附件：用戶回訪單18

篇3：供配電設施設備修理保養標準作業程序

一、目的

模范供配電設備設施修理保養工作，確保供配電設施設施各項性能良好。

二、適用范圍

適用于物業部轄區內供配電設備設施的修理保養。

三、職責

1、管理處主任負責審核《供配電設施設施修理保養年度籌劃》并檢查該籌劃的執行處境。

2、工程部主管負責組織制定《供配電設備設施修理保養年度籌劃》并組織監視、實施該籌劃。

3、變配電室組長/值班電工負責對供配電設施舉行修理保養。

4、事務部負責向有關用戶通知停電的處境。

四、程序要點

1、《供配電設備設施修理保養年度籌劃》的制定

(1)每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設備設施修理保養年度籌劃》制定的原那么：

(2)《供配電設備設施修理保養年度籌劃》制定的原那么：

①供配電設備設施使用的頻度；

②供配電設備設施運行狀況(故障隱患)；

③合理時間(避開節假日、特殊活動日等)。

(3)《供配電設備設施修理保養年度籌劃》應包括如下內容：

①修理保養工程及內容；

②概括實施修理保養的時間；

③預計費用。

2、對供配電設備設施舉行修理保養時，應嚴格遵守《供配電設備設施安好操作標準作業程序》，按《供配電設備設施修理保養年度籌劃》舉行。

3、高壓開關柜、變壓器的主要修理保養工程由外委完成，外部清潔及片面外部附件的修理保養由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的修理保養由變配電室值班電工負責。

4、變壓器修理保養

(1)外委修理保養：每年的11月份囑托供電公司對住宅小區內全體變壓器舉行測試、試驗等工程的修理保養，此項工作由變配電室值班電工負責監視舉行，并將結果記錄在《供配電設備設施修理保養記錄表》內。

(2)外部修理保養：每年的4月份、10月份對小區內全體變壓器外部舉行一次清潔保養：

①測定變壓器線圈的絕緣電阻，如察覺其電阻值比上次測定的數值下降30%~50%時，應作絕緣油試驗(對外囑托試驗)，如絕緣油不合格那么應全部換掉；換上嶄新的合格絕緣油后，假設變壓器的絕緣電阻還低于120m，那么應對變壓器線圈舉行處理(外委完成)；

②清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應擰緊螺母或更換密封膠墊；

③擰緊變壓器引出線的接頭，如察覺接頭燒傷或過熱痕跡，應舉行整修處理并重新接好；

④變壓器油位處于批示器下限時，應補同型號絕緣油，并除掉油枕集泥器中的水和污垢；

⑤檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線。

5、高壓開關柜修理保養。每年12月份囑托供電公司對小區內全體高壓開頭柜舉行一次修理保養，此項工作由變配電房管理員負責監視舉行并記錄在《供配電設備設施修理保養記錄表》內。

6、低壓配電柜修理保養：每年的4月、10月份對小區內的全體低壓配電柜內外都舉行一次清潔，先用壓縮空氣舉行吹污、吹塵，然后用干的明凈抹布擦拭。

(1)刀開關修理保養：

①檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳那么擰緊；

②檢查刀開關轉動是否生動，如有阻滯現象那么應對轉動部位加潤滑油；

③檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題那么舉行機械調整或整修處理；

④用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻假設低于10M那么應舉行烘干處理，烘干達不到要求的那么應更換。

(2)熔斷器的修理保養：

①新熔體的規格和外形應與更換的熔體一致；

②檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸片面是否有燒傷痕跡，如有那么應舉行修整，修整達不到要求的那么應更換。

(3)交流接觸器修理保養：

①除掉接觸外觀的污垢，尤其是進線端一致的污垢；

②除掉滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

③除掉觸頭外觀及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

④清潔鐵芯外觀的油污及臟物；

⑤擰緊全體緊固件。

(4)自耦減壓啟動器修理保養：

①用500V搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5M,否那么應舉行枯燥處理；

②外殼應穩當接地，如有松脫或銹蝕那么應除銹處理后擰緊接地線。

(5)電容器修理保養：

①清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；

②檢查電容有無膨脹、漏油或奇怪響聲，如有那么應更換；

③檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有那么應除銹處理并擰緊；

④檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是那么更換電容。

(6)熱繼電器修理保養：

①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞那么更換；

②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有那么整修處理，處理后達不到要求的應更換。

(7)斷路器(自動空氣開關)修理保養：

①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10M，否那么應烘干處理；