物業年度工作計劃表?__年，是?物業公司致?為關鍵的一?年。工作任?務將主要涉?及到企業資?質的換級，?企業管理規?模的擴大，?保持并進一?步提升公司?的管理服務?質量等具體?工作。物業?公司要在殘?酷的市場競?爭中生存下?來，就必須?發展擴大。?因此，__?年的工作重?點將轉移到?公司業務的?拓展方面來?。為能夠順?利的達到當?初二級企業?資質的要求?，擴大管理?面積、擴大?公司的規模?將是面臨最?重要而迫切?的需求。同?時，根據公?司發展需要?，將調整組?織結構，進?一步優化人?力資源，提?高物業公司?的人員素質?。繼續抓內?部管理，搞?好培訓工作?，進一步落?實公司的質?量管理體系?，保持公司?的管理質量?水平穩步上?升。在工作?程序上進行?優化，保證?工作能夠更?快更好的完?成。一、?對外拓展：?物業公司?到了__年?，如果不能?夠拓展管理?面積，不但?資質換級會?成為一個問?題，從長遠?的方面來講?，不能夠發?展就會被淘?汰。因此，?公司的擴張?壓力是較大?的，__年?的工作重點?必須轉移到?這方面來。?四川成都的?物業管理市?場，住宅小?區在今后較?長的一段時?間里仍是市?場，退其次?是綜合寫字?樓，再就是?工業園區。?按照我公司?目前的規模?，難以在市?場上接到規?模大、檔次?高的住宅物?業。因此，?中小型的物?業將是我公?司發展的首?選目標。同?時，住宅物?業是市場上?競爭最激烈?的一個物業?類型，我公?司應在不放?棄該類物業?的情形下，?開拓寫字樓?、工業物業?和公共物業?等類型的物?業市場。走?別人沒有走?的路。在_?_年第一季?度即組織人?員進行一次?大規模的市?場調查。就?得出的結果?調整公司的?拓展方向。?經過__?年的對外拓?展嘗試，感?覺到公司缺?乏一個專門?的拓展部門?來從事拓展?工作。使得?該項工作在?人力投入不?足的情況下?，市場情況?不熟，信息?缺乏，雖做?了大量的工?作，但未能?有成績。因?此，__年?必須加大拓?展工作力度?，增加投入?，擬設專門?的拓展部門?招聘高素質?的得力人員?來專業從事?拓展工作，?力爭該項工?作能夠順利?的開展起來?。投入預算?見附表5。?目前暫定?__年的拓?展目標計劃?為___萬?平方米，這?個數字經過?研究，是比?較實際的數?字，能夠實?現的數字。?如果__能?夠找到一個?工業園區則?十萬平方米?是較為容易?實現的;如?果是在住宅?物業方面能?夠拓展有成?績，有兩個?項目的話，?也可以實現?。目前在談?的大觀園項?目等也表明?，公司__?年的拓展前?景是美好的?。二、換?取企業資質?按照四川?省的有關規?定，我公司?的臨時資質?是一年，將?于__年_?__月份到?期，有關行?政部門根據?我公司的管?理面積等參?數來評審我?公司的企業?等級。據我?公司目前的?管理面積，?可以評定為?四級企業。?如果在__?_月份之前?能夠接到一?個以上物業?管理項目，?則評定為三?級企業，應?該是可以的?。所以，企?業等級評審?工作將是明?年上半年的?重要工作之?一。換取正?式的企業等?級將更有利?于我公司取?得在市場上?競爭的砝碼?。因此，在?__年第二?季度開始準?備有關資質?評審的有關?資料，不打?無準備之仗?。爭取一次?評審過關。?三、內部?管理工作：?(一)?人力資源管?理：物業?公司在__?年中設置了?兩個職能部?門，分別是?綜合管理部?和經營管理?部，今年將?新設立拓展?部。分管原?來經營管理?部的物業管?理項目的對?外拓展工作?。同時，在?現有的人員?任用上，按?照留優分劣?的原則進行?崗位調整或?者引進新人?才。在各部?門員工的工?作上，將給?予更多的指?導。在員?工的晉升上?，更注重于?不同崗位的?輪換，加強?內部員工的?培養和選拔?，帶出一支?真正的高素?質隊伍。推?行員工職業?生涯咨詢，?培養員工的?愛崗敬業的?精神。真正?以公司的發?展為自己的?事業。在今?后的項目發?展中，必須?給予內部員?工一定的崗?位用于公開?選聘。有利?于員工在公?司的工作積?極性，同時?有利于員工?的資源優化?。在培訓?工作上將繼?續完善制度?，將員工接?受的培訓目?標化，量化?，作為年終?考核的一個?子項。員工?進入公司后?一年內必須?持證上崗率?達100﹪?。技術性工?種必須持相?關國家認證?證書上崗。?__年的培?訓工作重點?轉移到管理?員和班組長?這一級員工?上，基層的?管理人員目?前是公司的?人力資源弱?項，二零零?四年通過開?展各類培訓?來加強該層?次員工的培?訓。(二?)品質管?理：質量?管理體系在?___年開?始推行，其?力度和效果?均不理想。?除了大家的?重視度不夠?外，還在培?訓工作上滯?后，執行的?標準沒有真?正的落實。?為此，__?年將繼續貫?徹公司的質?量體系，為?公司通過I?SO900?0：__的?認證認真的?打好基礎，?爭取能夠在?__年通過?認證。在?__年__?_月份以前?組織綜合管?理部和公司?的主要人員?對質量體系?文件修改，?使得對公司?更加合適而?有效。針對?修改版的文?件，組織精?簡有效的品?質管理培訓?。對新接管?的項目實施?項目式的質?量體系設計?，對單獨的?項目編寫質?量文件，單?獨實施不同?標準的質量?系統。_?_年將實施?品質管理項?目專人負責?制，公司每?個接管的項?目都指定專?人配合品質?主管從事質?量管理工作?。包括在該?項目的質量?內部管理、?業主的投訴?及處理、管?理的資料檔?案收集、制?作項目質量?管理審核報?告等。同時?，配合項目?業主(業主?委員會)的?需求進行年?度的質量管?理分析調查?，獲得有效?的內部管理?信息和業主?的建議，以?便對項目的?不合格項進?行整改。?__年__?_月擬將進?行一次內部?質量管理體?系審核，將?嚴格依照I?SO900?0：__的?要素進行，?這次內審將?是物業公司?的第一次品?質管理總結?會議。(?三)行政?工作：綜?合管理部在?__年中，?未能徹底的?起到承上啟?下的作用，?有一定欠缺?。工作有停?頓，許多問?題沒有細致?的落實。在?公司和員工?之間沒有一?個有效的溝?通手段，大?部分員工對?工作情緒低?沉，得不到?高層主管的?工作幫助。?為此，在_?_年綜合管?理部要加強?管理，做好?人事、勞資?、檔案外聯?等各項工作?。在公司內?設置建議信?箱，具體設?置在公司總?部和各項目?處，用于公?司員工就公?司的現狀和?工作生活中?的各種問題?進行咨詢，?由行政主管?人員抽專門?的時間了解?，并回復。?同時公司每?個季度必須?召開一次集?體工作會議?，或者階段?性的質量體?系審核。物業年度工作計劃表（二）一、完善?安全管理體?系，建立長?效管理機制?為了做好?安全管理工?作，物業部?計劃在五月?份成立保安?組、保潔組?、維修組歸?口部門，在?物業部的形?式下，在公?司副總經理?管線領導下?，負責公司?的全盤安全?工作。下設?執行小組，?物業部以物?業經理為小?組成員，保?安、保潔主?管、維修主?管為組員。?同時公司實?行主管級以?上人員夜間?巡崗制度，?使項目在夜?間公司各項?目的突發應?急事件得以?快速穩妥處?理，安全隱?患得以消除?。具體到每?人晚上在項?目住宿并負?責夜班的巡?查工作。?二、實行半?軍事化管理?，培養保安?精兵。(?一)嚴把進?人關，狠抓?基本功。?首先，在保?安招聘過程?中公司一直?堅持“寧缺?毋濫”的原?則，建立了?一套完整的?保安員招聘?、培訓和使?用機制。對?公開招聘和?定點定向輸?送來的男青?年從身體素?質、文化素?質、政治素?質等方面嚴?格把關，經?嚴格檢查后?才能進入公?司，在入職?后試用期一?個月，培訓?期間滿后采?用考核的方?式，考核合?格才能正式?上崗。從此?使上崗隊員?能盡快的熟?悉工作情況?，進入工作?狀態。(?二)有為才?有位，實行?帶班、隊長?競爭上崗制?度。競爭?上崗是一種?科學選人用?人機制，它?有助于形成?正確的用人?選人導向，?克服用人上?的不正之風?。過去挑選?班長，實行?的是一種“?伯樂相馬”?的用人方式?，難免存在?看關系、講?來頭、憑交?情、論親疏?的情況。而?公開的競爭?上崗是一種?“賽場比馬?”的用人方?式，它為廣?大保安員提?供了一試身?手，一比高?低的平等機?會，這有助?于保安員勤?奮工作創出?成績。今后?只要努力工?作，不斷提?高自己，在?公平競爭中?就有獲得留?用或晉升的?機會。采取?科學用人的?機制。同時?物業部將根?據公司的要?求，適當拉?開保安員、?班長、隊長?的工資待遇?，便宜層級?管理，穩定?員工。(?三)保安食?宿訓練一體?化。為了?便于日常管?理，公司物?業部將實行?保安員統一?住宿、統一?就餐、統一?訓練，達到?了公司半軍?事化管理的?目標。內容?具體化，要?求每天定點?、定時訓練?，適時有序?。三、細?化內部管理?，提升安全?服務品質。?(一)實?施保安管理?標準化。?面對目前輕?紡城與建材?城嚴峻的治?安形勢，為?了使安全管?理進一步規?范化、標準?化，創建新?城一流保安?隊伍的管理?目標。物業?部將制定《?員工手冊》?和《保安管?理制度》等?，其標準化?的主要內容?包含了物業?安全管理人?員職責標準?化;治安保?衛管理制度?執行標準化?;保安服務?管理工作執?行標準化;?安全應急事?件處理工作?標準化;安?全管理工作?考核及獎懲?標準化等。?標準化的實?施有效的推?動了整體安?全工作的提?升，使公司?安全管理更?加規范和細?致。(二?)加強消防?管理，減少?火災隱患。?在消防管?理過程中，?以堅持“預?防為主”、?“防消結合?”的思想。?首先從物業?服務的特點?出發，在宿?舍、辦公樓?與房屋裝修?巡檢等日常?性工作中，?始終把消防?問題作為一?個主要標準?進行控制，?確保防范在?先。其次建?立完善的公?司保安管理?檔案，落實?目前租戶的?緊急聯絡方?式和聯絡人?，使租戶在?消防管理要?有認識，在?第一時間能?與物業服務?人員，特別?是保安的聯?系。第三?，制定適應?九園工業園?區實際、實?效性強的火?災應急處理?方案，使整?個項目的滅?火救災工作?處于有序的?運行狀態。?第四由保?安主管負責?制訂消防月?檢查的制度?，對存在的?問題隱患及?時上報維修?及更換、更?新，使消防?系統時刻處?于完好狀態?。(二)?強化技防系?統運用，將?人防、技防?有機結合。?在做好人?防管理的同?時，物業部?將運用各類?技防系統做?到操作規范?、及時報修?。對物業部?的技防系統?實行了統一?管理，由姚?主管主抓，?建立各小區?技防設施檔?案，對規范?操作、問題?報修、維修?養護等，使?技防設施的?有效利用率?得到充分提?高。同時為?了使人防與?技防的有機?結合，要不?定期組織進?行各類綜合?演練，通過?演練與培訓?增強保安員?的實戰能力?，保障了宿?舍樓與辦公?樓與在管區?域內的財產?安全和人身?安全。(?三)成立專?職巡邏監督?崗。為了?加強保安崗?位人員監督?和夜間外圍?巡查，物業?部將根據公?司進度成立?巡邏監督崗?。白天負責?檢查保安員?的崗位形象?和值勤紀律?，夜間負責?各小區外圍?巡查和突發?事件的緊急?處理。巡邏?監督崗的成?立，一方面?對檢查過程?中發現的保?安員崗容風?紀和值勤狀?況等方面出?現的問題及?時糾正，并?對違紀人員?給予教育批?評，嚴重者?報公司給予?處分，從而?嚴整隊伍作?風，有效提?高值勤質量?;另一方面?由于巡邏監?督崗良好的?機動性使夜?間項目的外?圍安全得到?了保障，保?證了夜間突?發事件及時?調度、及時?處理，使區?域防范工作?得到深化和?加強。綜?上所述，物?業部今年的?重點工作放?在安全管理?上，包括對?資產的重點?清點與臺賬?管理，同時?在防汛、防?寒上為了?加強保安崗?位人員監督?和夜間外圍?巡查，物業?部將根據公?司進度成立?巡邏監督崗?。白天負責?檢查保安員?的崗位形象?和值勤紀律?開展工作?。在安全管?理工作中將?根據新城公?司這幾年的?工作經驗，?進行充分總?結，吸取經?驗教訓。同?時，物業部?充分認識到?目前的管理?安全工作距?離現實的要?求還存在較?大差距，物?業部將在今?后的安全管?理工作將仍?以服務為重?點，提高安?全服務品質?，在公司領?導的指導下?，使整體安?全服務工作?再上一個新?臺階，爭取?201_年?以嶄新的面?貌為新城貢?獻為量。物業年度工作計劃表（三）___人?員管理保?潔實行夜班?后，員工情?緒波動，開?展工作十分?困難，為此?和員工多方?面溝通，穩?定員工情緒?，沒有影響?到工作質量?。根據各崗?位工作需求?情況，重點?加強了人員?的合理配置?和工作負荷?量之考核，?實際運作特?點和要求，?調整了班次?和值班時間?，在不增加?人員的情況?下，基本滿?足了保潔的?運行要求。?現有人員?___人，?本年度共有?___人離?職和調職(?)其中_?__人調職?到庫區，_?__人離職?。2.培?訓對新入?職保潔人員?進行了清潔?理論培訓并?針對不同崗?位進行實際?操作培訓，?使保潔員掌?握保潔工作?知識，達到?寫字樓保潔?工作的要求?。在對保?潔員進行《?保潔工作手?冊》培訓的?前提下，結?合工作中的?實際情況著?重了以下培?訓：清潔劑?的分類和使?用，清潔程?序，清潔不?銹鋼飾物，?家具的清潔?，清潔煙灰?盅，清潔壁?紙，電梯的?清潔保養，?銹的處理。?加強了員?工考核制度?的培訓，創?優和有關貫?標知識的培?訓，建立了?員工工作的?責任心，目?前員工已經?能夠努力工?作并按規定?標準完成，?但在遵守工?作紀律,行?為舉止等細?節方面還需?監督管理，?下一步將加?強這方面培?訓并使之成?為習慣。?經過不斷的?培訓與磨合?，保潔員工?已適應現有?管理摸式和?工作程序，?人員基本穩?定。3.?保潔工作模?式方面在?集團公司領?導指導下實?行“無人清?潔”，“本?色清潔”取?得了良好的?效果。在?原有的白班?基礎上分成?兩個班次，?主要清潔工?作放在夜班?進行。在實?施“無人清?潔”的同時?為保證衛生?質量，加強?了保潔巡查?清潔頻率。?現有人員配?置7f-1?6f一名保?潔員基本能?夠達到將隨?時產生的衛?生問題在_?__分鐘內?解決，但在?高峰期11?f16f經?常存在__?_小時保潔?員無法進入?男衛生間現?象，導致衛?生間較臟。?在“本色?清潔”方面?加強清潔頻?率，將原來?的固定的計?劃清潔改為?現在的隨時?清潔，發現?污臟立即清?潔，恢復原?有本色，取?的了較好的?效果，但清?潔成本有所?增加。近一?時期因二建?施工和市政?道路施工，?整體環境灰?塵較大，雖?然加強了清?潔但整體衛?生狀況沒有?達到要求，?而且清潔成?本有所增加?，隨著施工?的結束將進?行徹底清潔?，以達到衛?生標準。?在保證電梯?地毯衛生達?到標準的要?求，每__?_分鐘吸塵?一次。4?.保潔工作?完成方面?(1)完成?了保潔人員?編制及工作?模式的及時?修訂(2?)完成對大?廈公共區域?衛生日常維?護工作。?(3)完成?對新入駐樓?層的開荒工?作。(4?)完成大廈?石材晶硬處?理，地毯保?養工作。?(5)完成?大廈垃圾的?清運工作。?(6)完?成大廈外墻?的___次?清洗。(?7)完成外?圍地面沖刷?工作。(?8)對b_?__車場每?月兩次的清?洗工作。(?不負責日常?保潔工作)?(9)完?成特約清潔?服務。庫區?石材地面_?__次晶面?處理和地毯?，床頭，沙?發的清洗工?作。3樓地?毯的清洗工?作。物業年度工作計劃表（四）一?、定編定崗?及培訓計劃?今年是_?__物業公?司運行的第?一年，實行?二塊牌子一?套人馬，在?保留原__?_中心的功?能基礎上，?通過___?物業的運作?，最終走向?市場。定編?定崗從廠里?的統一管理?安排，計劃?全公司定編?___人，?其中管理人?員___人?，按照廠里?的培訓安排?參加培訓。?二、代租?、代收計劃?按照廠里?的物業管理?委托要求，?對___樓?及將要成的?其它物業大?樓進行代為?租賃，計劃?完成___?樓委托租賃?的房屋出租?率大于__?_%，今年?完成代租收?入不少于.?.萬元，按?要求完成水?電暖與費用?的代收、代?繳工作，保?證所轄物業?的正常運作?。三、收?入計劃(物?業管理費、?代租、代辦?費)今年?完成物業管?理費..萬?元，代租、?代辦費..?萬元(..?____%?)，一共為?.萬元。其?中___樓?物業費及代?租代辦費合?計為..萬?元，其它收?入..萬元?。四、費?用支出控制?計劃今年?其費用支出?控制在..?萬元之內(?不包括..?元以上的修?理費用)，?其中：_?__人員工?資包括三金?總額為：.?.萬元(按?現___人?計算)2?.自擔水電?費：..萬?元。3.?稅金：..?萬元。4?.其它..?萬元。五?、拓展業務?、創收計劃?1.計劃?（二）月底?前所屬良友?家政服務公?司開始正式?掛牌運作，?年創收不少?于___萬?元。__?_組織成立?對外擴大管?理規模攻關?組，派專人?負責，爭取?在年底前擴?大物業管理?規模不小于?___平方?米，實現盈?利。六、?綜合治理、?消防安全工?作計劃1?.保持天山?區綜合治理?先進單位稱?號，爭取先?進衛生單位?稱號。2?.每月__?_日為例檢?日。組織有?關部門對樓?內進行全面?的“四防”?大檢查，發?現隱患及時?整改，做到?限度地消滅?各種事故的?發生。3?.完成消防?部門及綜合?辦要求，完?成的各項工?作。4.?五月份、八?月份組織二?次保安、工?程、環衛等?人員參與的?消防設施的?運用，并結?合法制宣傳?月、禁毒日?、消防日開?展禁毒宣傳?，消防宣傳?等，每年不?少于三次。?5.保證?所轄物業的?治安、消防?安全、不發?生大的治安?事故，杜絕?一切火災的?發生。物業年度工作計劃表（五）?一、指導思?想與工作目?標__年?是后勤產業?集團公司深?入改革和發?展的關鍵一?年。物業服?務中心作為?后勤公司“?一體兩翼”?發展戰略的?一個重要部?門，擔負著?改革和發展?的重任。根?據后勤公司?三年發展規?劃和__年?工作要點，?物業服務中?心__年度?工作的基本?指導思想是?：堅持發展?就是硬道理?的基本原則?，以人為本?、強化管理?，提高服務?質量，大膽?、積極、穩?妥地推進中?心的改革和?發展，做到?市場有新的?發展，管理?服務水平有?新的提高，?經濟效益有?新的突破，?中心面貌有?新的變化，?爭取全面完?成后勤公司?下達的各項?工作指標。?二、基本?工作思路?今年我們中?心面臨的主?要任務：一?是要深入進?行體制的改?革和機制的?轉換。二是?要充分整合?現有資源，?努力做強做?大。因此，?物業服務中?心今年工作?的重點，一?是要加強內?部的管理，?建立起一整?套比較科學?、規范、完?整的物業化?管理程序和?規章制度。?二是積極創?造市場準入?條件，盡快?與市場接軌?，大力拓展?校內外市場?，創造更好?的經濟效益?，實現企業?做強做大的?目標。三?、具體實施?辦法(一?)進一步加?強內部管理?和制度建設?1、對現?有的制度進?行整理和修?訂補充，逐?步完善和建?立與物業管?理相適應的?管理制度和?程序。重點?是理順中心?與管理站之?間，以及各?物業管理站?內部的標準?管理模式和?制度，建立?規范化的工?作質量標準?，逐步向I?SO900?0質量標準?體系接軌。?2、完善?監控考核體?系。根據公?司的要求，?制定中心對?站級的考核?細則和考核?辦法，落實?相應的制度?和組織措施?。實行中心?考核與站級?考核相結合?。考評結果?與分配相結?合的考評分?配體系。?3、進一步?完善中心的?二級管理體?制，將管理?的重心下移?。規范明確?各站的工作?范圍、工作?職責，逐步?使二級單位?成為自主經?營、績效掛?鉤，責