本文格式為Word版，下載可任意編輯——博雅SOHO廣場銷售價格劃鋪原則博雅SOHO廣場銷售價格及劃鋪原那么

一、工程簡介

工程所處區域屬于周口市中心區域，商業空氣濃重。七一路與中州路交匯處區域為商業核心，向東西、南北輻射。博雅SOHO廣場一、二層為商業，建筑面積為6700平方米，目前出租租金為39元/平方米/月，最低銷售單價為6000元/平方米，回報率為8%，回報最常年限為12.5年。

二、銷售單價分布體系：

1、根據已經出租的租金推一、二層的平均單價：

一、二層的平均租金為39元/平方米，根據二層銷售價格為一層銷售價格的3/5，得出二層租金為一層租金的3/5，所以一層的平均租金為：48.75元/平方米/月；二層的租金為：29.25元/平方米/月。再根據投資回報8%即可得出：一層的平均銷售價格為：7312.5元/平方米；二層的平均銷售價格為：4387.5元/平方米。

2、根據最低銷售價格推一、二層平均單價：

一、二層的最低銷售價格為：6000元/平方米，根據二層銷售價格為一

層銷售價格的3/5，可得一層的平均銷售單價為：7500元/平方米；二層的平均銷售單價為：4500元/平方米。在根據投資回報比例為8%，可得出：一層的平均租金為：50元/平方米/月；二層的平均租金為：30元/平方米/月。

3、根據經營業態推一、二層平均銷售價格：

一、二層已經出租給周口市一家超市，可能的進展動向為：一層出租出

去獲利，二層自己做超市經營。根據目前超市在二層采納的租金為：10元/平方米/月—25元/平方米/月，可以選擇中間價位20元/平方米/月，根據整體租金39元/平方米可得出一層租金為：58元/平方米/月。同時可得一層的平均銷售價格為：8700元/平方米；二的平均銷售價格為：3000元/平方米。

4、根據市場現有租金推一、二層平均銷售價格：

目前周邊租金狀況40元/平方米/月—100元/平方米/月，取平均租金70元/平方米/月為基數，根據投資回報比例8%，得出一層平均銷售價格為10500元/平方米，再根據二層銷售價格是一層的3/5得，二層的平均銷售價格為6300元/平方米，二層的租金為：42元/平方米/月

5、根據周口市現有商業地產銷售價格推一、二層平均銷售價格：

（1）、新荷花市場

一層的平均銷售價格為：4500元/平方米

二層的平均銷售價格為：3300元/平方米

新荷花市場距離商業核心區域太遠，銷售價格只可做為最低銷售價格參考。

（2）、萬順達商廈

一層的平均銷售價格為：15000元/平方米

二層的平均銷售價格為：8000元/平方米

萬順達商廈位于中州路和八一路中間的七一路段，屬于周口市的精品區路段，銷售價格可做為最高銷售價格參考。

（3）、五一中都資產廣場

一層鄰口的平均銷售價格為：15000元/平方米

一層內部的平均銷售價格為：8000元/平方米

五一中都資產廣場位于中州路和八一路中間的七一路段，是地下一層的建筑物，上面是休閑廣場，屬于周口市的精品區路段，銷售價格可做為最高銷售價格參考。

（4）、根據以上三個樓盤的價格和地段的分析可得，一層的平均銷售價格為：9500員/平方米；二層的平均銷售價格為：5500元/平方米。

總上所述，可以得出博雅SOHU廣場的一層平均銷售價格為：7312.5元/平方米—10500元/平方米；二層的平均銷售價格為：4387.5元/平方米—6300元/平方米。折中得：一層的平均銷售為：8906.25元/平方米；二層的平均銷售價格為：5343.75元/平方米。

三、劃鋪原那么

商業劃鋪要根據以下幾個重要的原那么來確定的：

1、建筑形態中的柱距；一般門面的開間是3米—4米，除了預留的過道以兩個柱距之間最多只能放兩間到三間商鋪。

2、鄰街鋪位要大；鄰街的鋪位不受大環境的影響，很難死掉，風險對比低。

3、人流的走向；根據大門的位置設置道路，要讓商場內部達成四通八達的要求。

4、裁減死角；在商業地產中最常見的就是死太多，這樣不利于鋪位的銷售，要讓每個角落都活起來，都有人過，寧可舍去幾間鋪位也不能有四角。

5、鋪位的合理調配：人流最多的地方，鋪位要大，可以雙開門甚至可以三開門的鋪位要大。

6、鋪位要規矩：不規矩的鋪位在銷售問題最大，所以在劃鋪過程中要盡量不鋪位劃的規矩一些。

7、上二樓的電梯周邊鋪位要大；這個地方也是人流最多的地方。

8、鄰大門的鋪位要大；大門的位置是商鋪的精華，人流最多，所