金江廣場招商策劃草案目錄第一部分項目定位項目分析項目經營分區項目定位第二部分市場招商總策略招商的整體原則和目標租金策略招商政策策略招商執行策略第三部分招商準備工作招商資料廣告策略及媒體運用第四部分其他建議一、項目分析1、項目周邊環境本項目位于平涼市崆峒大道西段，緊靠平涼長途汽車站，面向平涼人民廣場。第一部分項目定位周邊商業配套情況：平涼長途汽車站：距本案200余米，是平涼通往省內各市縣的主要車站。公交路線：共有3路公交車通過本案，分別是：1路、1路中巴、10路車商業建筑：本案周圍并無大型商圈。距市內主要繁華街道尚有一定的距離。2、項目優勢分析區位地段優勢。本案交通便利。隨著政府的引導，平涼地區正快速發展，隨著平涼市西部生活社區的陸續完工和業主的入住，生活人群和消費態勢正漸漸擴大，這將給本區域商業帶來強大的購買力。同時，隨著人流的擴增和政府的規劃，商業物業具備較大的升值潛力。建筑規劃優勢。本項目近萬平米的場地，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業的經營帶來相當數量的顧客。同時，社區周邊內消費群體相對于投資于金江商業者而言是一個相當的誘惑力。臨街門面的帶動優勢。本項目南北兩面門面已經基本售磬，它們的快速經營將對廣場內商鋪起到有效的帶動及烘托。3、項目劣勢分析根據“賣商鋪就是賣地段”的行業規律，金江商鋪較市內繁華地段在區域地段上存在較大的先天劣勢。區域內商業格局處于初步成型階段，同時本案商業建筑形象還未形成，商業氛圍還不成熟。投資者對于商業前景不明確的物業很謹慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業。本項目建筑本身（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。本項目中央的大棚過高，阻礙了消費者的視線，使消費者必須走進去才能了解本項目內圈的商業項目。投資者對本案的建筑規劃形態在未來能否形成一個成熟的商業經營環境持懷疑態度，即對未來廣場內商業經營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。4、項目機會點分析城市發展機遇。根據一般城市發展規律，城市的快速發展，市區范圍定會向周邊擴張，隨著平涼西區各類住宅及商業物業興起，商業格局處于初步成型階段，給本案的準入提供了低門檻。區域空白機遇。作為西區最早的商業物產，可以滿足隨著西區各類住宅的增多而增長起來的消費需求。作為西區常住人群，日常的消費如果可以在附近購買的到，相信大家不會舍近求遠。區域商業模式機遇。由于平涼現有商業模式多以傳統百貨、步行街為主，商業模式老舊。缺少主題化步行街等新的商業模式。5、項目威脅分析競爭威脅。對本案構成最大威脅的即是平涼市內已經非常成熟的南門什字一帶的新世紀購物廣場、步行街等項目。他們規模大，歷史長，平涼消費者已經習慣去這一帶購物。市場容量威脅。平涼市商業面積與總人口的比例已經趨于飽和，而且還在繼續建設。如此龐大的商鋪供應量，今后的市場競爭將會非常激烈。對策（如何放大優勢、抓住機遇，減弱劣勢、規避威脅）：突出市場的未來地理優勢，以平涼市的“平涼新商圈的商業制高點”來提升市場的商業價值；突出市場的交通優勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環境；協助臨街門面的經營推廣，努力營造商業氛圍，以期帶動廣場內的商業；合理的業態定位和經營分區；打造一條獨具特色的主題步行街；制訂快速吸引商戶的招商優惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達到快速招商、快速銷售的目的；二、項目經營分區按照招商目的，原則上我們將大棚與樓體分開招商。樓體內又將一樓內圈與二、三樓分開。三、項目定位位1、市場經營營業態定位由于市政府的的硬性規定，，大棚必須為為大型超市，，樓體部分我我們只能作為為超市的補充充或延伸。所所以我們將金金江廣場定位位于“集小型休休閑、、娛樂樂和針針對小小區內內及周周邊區區域所所需要要的生生活服服務配配套于于一體體的區區域性性商業業中心心”。。大棚區區域，，我們們有兩兩種選選擇，，一為為大型型綜合合型超超市，，另一一種選選擇就就是大大型家家電超超市。。由于于金江江廣場場周邊邊區域域的市市場情情況并并結合合金江江實際際情況況，將將5300平米米的大大棚全全部用用來建建一家家綜合合型超超市并并不合合理，，周邊邊的消消費者者沒有有能力力可以以提供供如此此巨大大的超超市的的生存存空間間。而而其他他地區區的消消費者者也不不會舍舍近求求遠，，來西西區購購物。。所以以將我我們應應該將將大棚棚區域域分為為兩個個部分分，一一部分分作為為大型型綜合合超市市，另另一部部分則則建設設為一一個平平涼市市最大大的家家電超超市。。如果我我們廣廣場內內商業業僅局局限于于生活活配套套服務務商業業，則則總面面積過過多。。如何何消化化過多多部分分的面面積，，我們們需要要尋找找新的的業態態支撐撐，根根據行行業規規律，，解決決之道道在于于建立立具有有核心競競爭力力的行業業市場場，該該類業業態需需要較較大的的營業業面積積，又又要不不與整整個項項目的的設計計、規規劃、、運作作理念念有沖沖突。。根據前前面的的分析析，我我們可可以知知道大大棚區區域的的業態態模式式由于于市政政府的的規定定，無無法改改變。。由于于內圈圈的商商鋪被被大棚棚遮擋擋，銷銷售上上有困困難。。這將將是我我們招招商銷銷售工工作的的一個個難點點，我我們決決定先先從這這個難難點入入手，，從最最困難難的部部分開開始。。只要要能夠夠順利利的將將最困困難的的部分分拿下下，剩剩下的的商鋪鋪銷售售將不不成問問題。。根據多多年的的市場場經驗驗，我我們知知道最最具經濟實實力的人是是中年人人，最好賺賺的是是女人人的錢錢，而最勇勇于消消費、、也敢敢于消消費的的是年年輕人人，也也就是是大家家常說說的新新新人人類或或80后。。作為金金江廣廣場的的建筑筑風格格與模模式，，可以以得出出我們們對于于滿足足人到到中年年的有有一定定經濟濟實力力消費費群的的消費費需求求有一一定的的困難難，并并且很很難找找到具具有核核心競競爭力力的商商業模模式。。參考本本項目目的劣劣勢。。對于于女人人街一一類的的商業業模式式也沒沒有一一定的的競爭爭力。。所以，，我們們可以以將樓樓體內內圈進進行簡簡單的的改造造，將將其打打造成成為一一個80后后專屬屬購物物街。。將樓體體二三三樓劃劃分為為娛樂樂、健健身、、休閑閑區。。2、案案名建建議案名必必須具具備三三方面面要素素：區區別商商業類類別，，即體體現業業態定定位；；震撼撼力，，提升升核心心競爭爭力；；易記記，朗朗朗上上口。。為體體現更更加濃濃郁的的商業業氣息息，我我們項項目組組建議議修改改本案案的名名稱。。以下下為項項目組組提議議的案案名，，僅供供參考考。U街U庫庫西西區區故事事巴巴黎黎公社社后80基地地GOGO韓城功功略左左邊我們最最先進進行招招商的的內街街部分分我們們建議議起一一個非非常有有個性性充滿滿青春春活力力的名名字，，一下下名字字供各各位領領導參參考：：3、招招商對對象定定位根據平平涼市市的經經濟發發展水水平和和我們們以往往市場場招商商經驗驗，本本市場場的招招商對對象將將以平平涼市市區及及蘭州州商家家為主主，平平涼市市周邊邊地區區為輔輔。4、市市場經經營檔檔次定定位就實現現商鋪鋪價值值，一一般是是高、、中檔檔的商商品易易于承承受較較高的的租金金、近近而提提升了了商鋪鋪的價價值，，理想想狀態態下我我們都都愿意意將市市場內內經營營的商商品定定位為為中、、高檔檔商品品。但但由于于平涼涼市場場的情情況及及本項項目的的局限限性，，對于于本市市場商商品檔檔次定定位我我們認認為：：以中中檔商商品為為主，，為平平涼市市最時時尚的的年輕輕人提提供服服務。。一、招招商的的整體體原則則及目目標1、考考慮到到實際際招商商進度度及裝裝修、、進場場等工工作，，暫定定廣場于于2008年年9月月1日日正式式開業業，需需要保保證在在8月月底內內圈的的招商商面積積完成成90%。。2、招招商過過程中中確保保按既既定的的功能能分區區進行行招商商，以以保障障整個個廣場場內商商業經經營有有序。。3、大大棚區區域主主要為為面對對幾個個大商商家（（西太太華、、國美美、蘇蘇寧）），內內圈部部分經經營項項目主主要以以年輕輕人的的服飾飾為主主，不不得低低于95%。第二部部分市市場招招商總總策略略二、租租金策策略⑴、租租金厘厘定考考慮因因素周邊物物業租租金狀狀況：：項目目周邊邊同類類商業業物業業租金金水平平。地理位位置：：即地地段，，指的的是項項目所所在地地的商商業氣氣氛和和發展展前景景，地地段也也是決決定商商業物物業價價格的的重要要要素素之一一；交通便便利性性：與與交通通主干干道的的距離離，人人員、、車輛輛進出出的便便利性性和可可選擇擇之交交通工工具的的多元元性，，人員員出入入的快快捷度度。昭示性性：即即項目目的臨臨街面面，是是否易易于尋尋找、、識別別。配套：：市場場配套套能否否滿足足商戶戶功能能需求求（如如倉庫庫、展展示中中心等等）。。商鋪形形式及及面積積：對對商家家而言言是商商鋪是是否合合用，，有無無浪費費、無無效面面積。。⑶、本本案租租金建建議西區目目前環環境尚尚不成成熟，，人流流也不不旺，，整個個商業業市場場的形形成尚尚需時時日。。由于于目前前一段段時間間人流流不足足，這這會使使許多多商家家會繼繼續觀觀望，，影響響項目目的招招商。。項目目組故故建議議以比比平涼涼市場場較優優惠的的租金金吸引引商家家提早早進駐駐，隨隨著人人流的的激增增和環環境的的成熟熟，逐逐漸提提高租租金。。⑷、本本案銷銷售建建議我們建建議銷銷售采采取““先租租后買買”的的策略略進行行，這這樣不不僅可可以避避免商商戶們們的風風險，，讓他他們放放心投投資，，還有有利于于我們們在后后期銷銷售上上提高高售價價，占占取主主動。。⑸、、租租金金策策略略以““放放水水養養魚魚，，培培育育市市場場””的的目目的的，，實實行行““免免租租12個個月月””或或““統統一一租租金金””的的租租金金策策略略，，以以達達到到吸吸引引品品牌牌商商家家的的進進駐駐及及快快速速招招商商的的目目的的。。為了了達達到到快快速速招招商商的的目目的的，，吸吸引引目目標標商商戶戶快快速速落落定定，，我我們們建建議議招招商商部部分分商商鋪鋪實實行行統統一一租租金金策策略略，，先先到到先先得得，，先先到到先先挑挑好好位位置置，，在在實實際際操操作作中中對對區區域域內內的的一一些些核核心心龍龍頭頭鋪鋪位位實實行行控控制制，，以以便便留留給給一一些些有有影影響響力力的的商商家家。。因為為市市場場剛剛開開始始招招商商時時，，大大部部分分商商戶戶會會處處于于觀觀望望狀狀態態，，實實行行統統一一租租金金的的策策略略有有利利于于刺刺激激商商戶戶先先行行進進場場強強占占好好位位置置，，感感覺覺占占了了便便宜宜；；后后進進場場的的商商戶戶雖雖然然選選不不到到了了好好位位置置的的商商鋪鋪，，但但看看到到前前面面已已有有很很多多商商戶戶進進駐駐，，信信心心會會增增強強，，也也不不會會覺覺得得很很吃吃虧虧。。三、、招招商商政政策策策策略略任何何新新興興商商業業市市場場從從開開業業————興興旺旺————達達到到合合理理的的租租金金水水平平，，均均需需要要一一定定的的時時間間來來進進行行培培育育，，培培育育時時間間的的長長短短根根據據市市場場所所處處的的位位置置、、商商業業環環境境、、市市場場規規模模、、商商業業業業態態、、競競爭爭環環境境的的不不同同而而有有所所不不同同。。若不不給給予予市市場場一一定定的的培培育育期期，，一一步步到到位位的的直直接接以以理理想想租租金金對對商商戶戶招招商商，，對對市市場場而而言言無無異異于于““殺殺雞雞取取卵卵””，，一一方方面面商商戶戶不不愿愿意意進進場場，，容容易易造造成成市市場場空空置置；；另另一一方方面面，，即即使使能能招招到到部部分分商商戶戶進進場場，，但但由由于于市市場場人人氣氣、、客客源源短短期期內內難難以以形形成成，，市市場場不不溫溫不不火火，，老老商商戶戶不不愿愿支支撐撐、、新新商商戶戶不不敢敢進進場場，，造造成成惡惡性性循循環環。。為此，我我們提出出“放水水養魚””的招商商政策，，從以下下方面對對市場進進行培育育：第一是：：合理的的業態規規劃。有有選擇性性的引進進有一定定品牌形形象及經經營能力力的商戶戶進駐。。第二是：：免租期期。簽定定X年租租期，免免租12個月。。簽約時時收定金金。第三是：：后期市市場的經經營管理理。俗話話說“甩甩手掌柜柜不成事事”，我我們不僅僅要把商商戶招進進來，還還要讓商商戶“進進得來、、有發展展、賺到到錢”，，市場的的后期經經營管理理也是商商戶十分分關心的的問題，，市場的的經營管管理不僅僅需要專專業的人人才，還還需要一一定的宣宣傳推廣廣費用的的投入。。因此我我們建議議金江集集團承諾諾在市場場開業前前后期投投入一定定量的經經營推廣廣費用，，用于推推廣市場場、宣傳傳商戶，，以增強強商戶進進場經營營信心。。四、招商商執行策策略1、商戶戶（大戶戶）優先先招商設定一定定的優惠惠條件（（如免租租金2年年），有有針對性性選擇主主要進駐駐業態中中的3-5家重重點品牌牌商戶（（大戶））進行洽洽談，優優先對品品牌商戶戶進行招招商，增增強對其其它中戶戶、散戶戶招商的的號召力力。2、招商商信息發發布通過戶外外廣告和和定向派派送招商商海報向向商戶傳傳遞招商商信息。。第三部分分招招商準備備工作一、招商商資料1、招商商海報規格：1米*2米。內容：展展示項目目地段優優勢，項項目本身身的特點點，項目目生意機機會，政政府對項項目的支支持，項項目招商商細則，，項目招招商政策策等。2、平面面圖規格：A4紙張張大小。。內容：廣廣場商鋪鋪總平面面圖（業業態分區區，用不不同顏色色表示）），商鋪鋪編號、、尺寸，，各類商商鋪各層層平面圖圖。3、招商商宣傳折折頁規格：較較自由，，可根據據內容隨隨時調整整。內容：展展示項目目地段優優勢，項項目本身身的特點點，項目目生意機機會，政政府對項項目的支支持，項項目招商商細則，，項目招招商政策策等。二、廣告告策略及及媒體運運用1、電視視電視廣告告是樹立立品牌形形象的航航空母艦艦。有著著無人能能比的作作用。招招商廣告告的播出出由于平平涼電視視臺覆蓋蓋面及收收視率的的問題，，所以我我們選擇擇近年來來迅速被被廣告主主及消費費者認可可的公交交車載電電視進行行宣傳。。作為首選選媒體，，建議進進行全年年密集性性宣傳策策略，一一定要在在消費者者中造成成非常大大的影響響力和吸吸引。2、戶外外廣告銷售現場場包裝。。銷售部部外的包包裝，要要求表現現出濃烈烈的商業業氣息，，以配合合項目推推廣工作作。廣場外包包裝。金江廣場場兩側制制作大型型廣告牌牌，內容容以案名名為標語語宣傳，，要求突突出、醒醒目。廣廣場大門門按設計計方案包包裝，并并書廣場場名。內包裝。。店內主主要由經經營戶自自行包裝裝，在內內圈的道道路及墻墻體進行行簡單的的改造與與裝飾，，體現時時尚青春春動感。。突出商商業定位位、強烈烈的視覺覺沖擊、、營造商商業氛圍圍。如費費用較大大可采取取類似““涂鴉比比賽”一一類的活活動，讓讓年輕人人自己在在內圈店店鋪的卷卷閘門上上畫上他他們喜歡歡的涂鴉鴉，即節節約了成成本又增增加了金金江廣場場的人氣氣，還完完成了我我們包裝裝的需求求。車體廣告告。配合合本案的的招商、、開業，，配以文文字及畫畫面宣傳傳。3、促銷銷活動：：（可選選擇操作作）“早點簽簽約，早早定品牌牌”活動動：凡在在前25名簽約約的業主主，如有有需要，，金江集集團可為為其尋找找貨源地地，幫助助他們拓拓寬進貨貨渠道。。商務考察察四日游游活動1：凡在在X月X日---X月月X日簽簽約的前前20位位業主，，只需繳繳納580元就就可參加加可享受受成都商商務考察察四日游游活動。。商務考察察四日游游活動2：凡在在X+1月X日日---X+1月X日日簽約的的前20位業主主，只需需繳納580元元就可參參加可享享受西安安商務考考察四日日游活動動。其他的幾幾點建議議：必須盡快快完成企企業形象象識別系系統的建建設（VI系統統）。作作為企業業形象及及宣傳工工作重要要的組成成部分，，希望各各位領導導重視。。沒有統統一的標標識，會會在今后后建立品品牌形象象及推廣廣宣傳時時造成極極大的困困難。終端制勝勝。不管管是終端端人員，，還是終終端廣告告和終端端促銷，，其投入入都不大大，但效效果最明明顯，希希望各位位領導不不要忽視視。如：銷售售人員不不足、積積極性不不高；說說服能力力差，不不能完整整準確的的回答客客戶提出出的問題題；招商商地點冷冷清，布布置凌亂亂，都會會使所有有的努力力都化為為烏有。。項目報價價：項目招商商銷售推推廣策劃劃：35萬元項目招商商銷售推推廣策劃劃+代理理銷售：：70萬萬元2008年3月月20日日THEEND謝謝9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:52:4708:52:4708:5212/25/20228:52:47AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2208:52:4708:52Dec-2225-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。08:52:4708:52:4708:52Sunday,December25,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2208:52:4708:52:47December25,202214、他他鄉鄉生生白白發發，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20228:52:47上上午午08:52:4712月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月228:52上上午午12月月-2208:52December25,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/258:52:4708:52:4725December202217、做前，，能夠環環視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。8:52:47上午午8:52上午午08:52:4712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。08:52:4708:52:4708:5212/25/20228:52:47AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2208:52:4708:52Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。08:52:4708:52:4708:52Sunday,December25,202213、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2208:52:4708:52:47December25,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。25十二二月20228:52:47上上午08:52:4