房地產開發流程及

房地產開發產品成本核算規程講座2007年10月09日張紅霞沈立杰1財務報表分析3主題房地產項目開發流程1房地產開發產品成本核算規程22第一部分房地產開發流程北京市土地儲備及一級開發工作程序2北京市房地產項目開發流程13規劃手續辦理階段組織開發施工階段銷售竣工交付階段三個階段北京市房地產項目開發流程4房地產開發企業土地開發權的取得

根據2006年8月國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》，以下六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，劃撥土地使用權轉讓，出讓土地使用權改變用途，依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

5房地產開發企業土地開發權的取得以下五類情形可納入協議出讓國有土地的范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的；出讓土地使用權人申請續期，經審查批準的；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。6取得土地開發權房地產開發企業招標拍賣掛牌國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為

房地產開發企業土地開發權的取得7建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證預售許可證竣工備案土地使用權證北京市房地產開發相關手續辦理流程簡圖立項取得土地開發權8建設用地規劃許可證《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。9建設用地規劃許可證及相關手續

房地產開發企業

北京市規委北京市發改委北京市建委北京市規委設計招標備案日照分析開發辦會審（審核企業資質、項目資本金）立項核準規劃方案設計建設用地規劃許可證10建設設工工程程規規劃劃許許可可證證《建設設工工程程規規劃劃許許可可證證》是有有關關建建設設工工程程符符合合城城市市規規劃劃要要求求的的法法律律憑憑證證，，是是建建設設單單位位建建設設工工程程的的法法律律憑憑證證，，是是建建設設活活動動中中接接受受監監督督檢檢查查時時的的法法定定依依據據。。沒沒有有此此證證的的建建設設單單位位，，其其工工程程建建筑筑是是違違章章建建筑筑，，不不能能領領取取房房地地產產權權屬屬證證件件。。核發發的的目目的的：：確確認認有有關關建建設設活活動動的的合合法法地地位位，，保保證證有有關關建建設設單單位位和和個個人人的的合合法法權權益益。。法律律后后果果：：房房地地產產商商如如未未取取得得《建設設工工程程規規劃劃許許可可證證》或者者違違反反《建設設工工程程規規劃劃許許可可證證》的規規定定進進行行開開發發建建設設，，嚴嚴重重影影響響城城市市規規劃劃的的，，由由城城市市規規劃劃行行政政主主管管部部門門責責令令停停止止建建設設，，限限期期拆拆除除或或者者沒沒收收違違法法建建筑筑物物、、構構筑筑物物及及其其他他設設施施，，對對有有關關責責任任人人員員，，可可由由所所在在單單位位或或者者上上級級主主管管機機關關給給予予行行政政處處分分11建設工工程規規劃許許可證證及相相關手手續房地產產開發發企業業北京市市消防防局北京市市人防防辦公公室北京市市建委委北京市市交通通委交通報報建消防報報建《項目登登記備備案通通知書書》人防總總規及及單體體報建建區教委委（開開發辦辦）教育報報建建設工程規劃許可證初步設設計、、各專專用報報建圖圖12建設工工程施施工許許可證證《建設工工程施施工許許可證證》(建設工工程開開工證證)是建筑筑施工工單位位符合合各種種施工工條件件、允允許開開工的的批準準文件件，是是建設設單位位進行行工程程施工工的法法律憑憑證，，也是房房屋權權屬登登記的的主要要依據據之一一。沒有開開工證證的建建設項項目均均屬違違章建建筑，，不受受法律律保護護。當各種種施工工條件件完備備時，，建設設單位位應當當按照照計劃劃批準準的開開工項項目向向工程程所在在地縣縣級以以上人人民政政府建建設行行政主主管部部門辦辦理施施工許許可證證手續續，領領取施施工許許可證證。未未取得得施工工許可可證的的不得得擅自自開工工。13建設工工程施施工許許可證證及相相關手手續房地產產開發發企業業北京市市建委委北京市市人防防辦公公室北京市市建委委北京市市建委委施工、、監理理單位位招標標施工圖圖審查查《項目施施工計計劃通通知書書》人防工工程備備案北京市市園林林局樹木移移伐許許可給水、、熱力力、供供電、、燃氣、、電信信、市市政管管委…巡簽《建設工工程施施工許許可證證征求求意見見函》施工圖圖設計計建設工程施工許可證14組織開開發施施工階階段內外裝裝修基礎/小市市政環境工工程施工圖圖紙土方/樁基基/土土建工工程15關于房房地產產開發發項目目合同同固定金金額合合同——按照合合同價價款執執行并并支付付合同同款，，通常常無洽洽商變變更。。如設設計合合同或或采購購合同同等。。——該類合合同通通常按按照工工作的的節點點支付付合同同款，，如門門窗安安裝過過程中中，窗窗框安安裝完完畢即即可支支付總總合同同款的的20%等等方方式。。按工程程量計計算的的合同同——通常通通過招招標的的方式式簽訂訂合同同，簽簽訂合合同時時按照照預計計的工工程量量和投投標確確定的的工程程量單單價確確定合合同金金額，，最終終的合合同價價以實實際的的工程程量進進行結結算。。最終終的結結算價價以雙雙方認認可的的中介介機構構的報報告為為準。。——該類合合同通通常按按照工工程報報量及及招標標單價價確定定當月月應付付工程程款。。16關于工工程報報量在房地地產開開發工工程中中大致致有兩兩類合合同需需要報報量：：總包包工程程及大大型公公建項項目的的機電電分包包工程程。通常由由施工工單位位根據據其當當月或或者當當季完完成的的工程程量向向監理理單位位申報報，監監理單單位審審核施施工單單位申申報的的工程程量，，經審審核，，雙方方達成成共識識后再再報甲甲方工工程師師最終終確定定該月月或季季度的的工程程量，，并作作為工工程結結算的的依據據之一一。17關于房房地產產開發發貸款款房地產產開發發貸款款有別別于流流動資資金貸貸款銀行向向房地地產開開發企企業發發放房房地產產開發發貸款款必須須滿足足以下下兩個個條件件：1）自有資資金（（指所所有者者權益益）應應不低低于開開發項項目總總投資資的35％；2）房地地產開開發企企業的的“四四證””齊全全。詳見《中國人人民銀銀行關關于進進一步步加強強房地地產信信貸業業務管管理的的通知知》18國有土土地使使用權權證及及相關關手續續通過招拍掛及協議出讓的方式房地產開發企業取得土地開發權簽訂《土地出讓合同》交付土地國有土地使用權證付清土地出讓金19商品房房預售售許可可證《商品房房銷售售(預售)許可證證》是市、、縣人人民政政府房房地產產行政政管理理部門門允許許房地地產開開發企企業銷銷售商商品房房的批批準文文件。。其主主管機機關是是北京京市國國土房房管局局，證證書由由市國國土房房管局局統一一印制制、辦辦理登登記審審批和和核發發證書書。20商品房房預售售許可可證21關于小小區配配套設設施的的權屬屬問題題通常而而言，，按照照規定定，小小區的的規模模決定定了該該小區區的配配套設設施的的內容容及規規模，，根據據朝陽陽區《關于印印發朝朝陽區區新建建改建建居住住區公公共服服務配配套設設施審審核管管理意意見的的通知知》的規定定，房房地產產公司司須與與區建建委簽簽訂《公共服服務配配套設設施建建設協協議書書》。房地地產公公司所所有配配套設設施的的建設設均須須按照照《配套協協議》規定的的內容容實施施。。根據《關于印印發朝朝陽區區新建建改建建居住住區公公共服服務配配套設設施收收繳管管理暫暫行辦辦法的的通知知》各類不不同性性質的的配套套設施施分別別由區區政府府進行行收繳繳。22竣工備備案表表我國國《建筑筑法法》、《合同同法法》等法法律律都都規規定定了了建建筑筑工工程程竣竣工工經經驗驗收收合合格格后后，，方方可可交交付付使使用用，，這這是是國國家家強強制制性性規規范范。。依依據據有有關關規規定定，，我我國國目目前前的的房房屋屋經經過過驗驗收收和和驗驗收收合合格格的的標標志志是是取取得得《建筑筑工工程程竣竣工工備備案案表表》，因因此此，，出出賣賣人人在在交交付付房房屋屋時時，，應應向向買買受受人人出出示示竣竣工工驗驗收收備備案案表表原原件件，，否否則則，，買買受受人人有有權權拒拒絕絕交交接接，，由由此此產產生生的的逾逾期期交交房房責責任任由由出出賣賣人人承承擔擔。。如如果果出出賣賣人人交交付付的的商商品品住住宅宅未未能能取取得得竣竣工工驗驗收收備備案案表表，，其其中中不不排排除除該該商商品品房房在在建建筑筑質質量量方方面面存存在在重重大大的的缺缺陷陷，，同同時時，，竣竣工工驗驗收收備備案案表表直直接接關關系系到到房房產產證證的的辦辦理理，，一一旦旦將將來來發發現現該該房房屋屋始始終終無無法法拿拿到到竣竣工工驗驗收收備備案案表表，，房房產產證證則則始始終終無無法法辦辦理理。。竣工工備備案案表表23投入入開開發發投投資資達達到到總總投投資資25%商品品房房預預售售許許可可證證項目目竣竣工工竣工工驗驗收收備備案案人防防驗驗收收；；消防防驗驗收收；；規劃劃驗驗收收；；環保保驗驗收收；；園林林、、教教育育、、衛衛生生驗驗收收房屋屋所所有有權權初初始始登登記記（（申申辦辦大大產產權權））竣工工驗驗收收階階段段商品品房房預預售售合合同同備備案案24銷售售交交付付—結束束房屋竣工客戶入住并取得產權證出具測量報告交房結算房款驗收收房繳納房款25房地地產產資資金金回回款款房地地產產銷銷售售的的幾幾種種主主要要方方式式：：1）一一次次性性2）銀銀行行按按揭揭（（包包括括銀銀行行抵抵押押貸貸款款及及住住房房公公積積金金貸貸款款））3）分分期期付付款款（（按按照照約約定定的的時時間間付付款款））銀行行向向房房地地產產公公司司發發放放按按揭揭款款的的條條件件：：“商商業業銀銀行行只只能能對對購購買買主主體體結結構構已已封封頂頂住住房房的的個個人人發發放放個個人人住住房房貸貸款款””詳見見《中國國人人民民銀銀行行關關于于進進一一步步加加強強房房地地產產信信貸貸業業務務管管理理的的通通知知》返回回26房地地產產開開發發流流程程土地一級開發的概念1土地一級開發的實施方式2土地一級開發成本的收益3土地一級開發一般工作程序4委托托授授權權的的土土地地一一級級開開發發項項目目程程序序5符合合458號文文的的土土地地一一級級開開發發項項目目程程序序627土地地一一級級開開發發的的概概念念土地地一一級級開開發發是是指指政政府府通通過過下下屬屬的的土土地地儲儲備備機機構構或或者者委委托托具具備備開開發發資資質質的的房房地地產產企企業業按按照照土土地地利利用用總總體體規規劃劃、、城城市市總總體體規規劃劃及及控控制制性性詳詳細細規規劃劃和和年年度度土土地地儲儲備備開開發發計計劃劃，，對對確確定定的的存存量量國國有有土土地地、、擬擬征征用用和和農農轉轉用用土土地地，，統統一一組組織織進進行行征征地地、、農農轉轉用用、、拆拆遷遷和和市市政政道道路路等等基礎礎設設施施建建設設的的行行為為。28土地地一一級級開開發發的的實實施施方方式式根據據一一級級開開發發實實施施主主體體的的不不同同，，可可以以分分為為以以下下三三種種方方式式：：由政政府府下下屬屬的的土土地地儲儲備備機機構構負負責責一一級級開開發發的的，，可可以以由由儲儲備備機機構構自自行行組組織織實實施施，，也也可可以以通通過過招招標標方方式式選選擇擇開開發發企企業業負負責責具具體體管管理理。。委托托開開發發企企業業實實施施一一級級開開發發的的，，由由開開發發企企業業負負責責籌籌措措資資金金、、辦辦理理規規劃劃、、項項目目核核準準、、征征地地拆拆遷遷和和大大市市政政建建設設等等手手續續并并組組織織實實施施。。在選選擇擇企企業業的的方方式式上上，，主主要要采采取取由由政政府府直直接接確確定定有有資資質質的的企企業業及及通通過過招招標標方方式式確確定定兩兩種種方方式式。。對于于符符合合458號文文（（國國土土局局于于2004年12月17日發發布布的的《關于于對對不不符符合合繼繼續續協協議議出出讓讓條條件件的的經經營營性性項項目目用用地地進進行行招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓等等有有關關問問題題的的通通知知》）的經營營性項目目用地，，由原建建設單位位繼續完完成一級級開發工工作，也也是政府府委托企企業實施施一級開開發的一一種特例例。對于部分分具備條條件的國國有工業業用地，，由原用用地方（（工廠））組織搬搬遷，達達到三通通一平后后直接入入市交易易。29土地一級級開發的的成本成本構成成收購、收收回和置置換過程程中發生的有有關補償償費用征地、拆拆遷補償償及有關關稅費招標、投投標和掛掛牌交易發生生的費用用土地儲備備開發供供應過程程中發生的審審計、律律師、工程監理理費用市政基礎礎設施建設有關關費用貸款利息息30土地一級級開發收收益委托開發發企業負負責一級級開發具具體管理理的，開開發企業業的管理理費不高高于一級級開發成成本的2%委托開發發企業直直接實施施一級開開發的，，開發企企業的利利潤不高高于預計計成本的的8%31土地一級級開發一一般工作作程序原土地所所有者或或使用者者1、征得區區縣和鄉鄉鎮政府府或上級級主管部部門同意意2、向市儲儲備中心心提出土土地一級級開發申申請市國土局局1、受理申申請并進進行土地地預審2、委托市市、區縣縣土地儲儲備機構構編制土土地一級級開發實實施方案案市土地儲儲備開發發聯席會會就土地、、產業政政策、規規劃、資資質、交交通、環環保等對對一級開開發實施施方案提提出原則則意見市國土局局會同相相關部門門1、確定土土地一級級開發主主體（直接確確定或者者招標））2、下達土土地一級級開發批批復3、簽訂土土地一級級開發合合同市規委規劃意見書市建委建設意見市交通委交通評價意見市園林局古樹處理意見市文物局文物保護意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市發改委一級開發核準市國土局商相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、納入市土地儲備庫（根據委托合同支付相應土地開發費或管理費），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發建設補償費）確定一級開發單位辦理征地地、拆遷遷等手續續，組織織實施征征地、拆拆遷和市市政基礎礎設施建建設。32直接確定定開發企企業一級級開發項項目程序序擬進行一一級開發發單位1、征得原原土地方方、區縣縣和鄉鎮鎮政府或或原土地地方上級級主管部部門同意意2、向市儲儲備中心心提出土土地一級級開發申申請市土地儲儲備開發發聯席會會就土地、、產業政政策、規規劃、資資質、交交通、環環保等對對一級開開發實施施方案提提出原則則意見市國土局局會同相相關部門門1、下達土土地一級級開發批批復2、簽訂土土地一級級開發合合同土地一級級開發主主體辦理建設設項目用用地預審審市規委規劃意見書市建委建設意見市交通委交通評價意見市園林局古樹處理意見市文物局文物保護意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市發改委核準市國土局商相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、納入市土地儲備庫（根據委托合同支付相應土地開發費或管理費），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發建設補償費）辦理征地地、拆遷遷等手續續，組織織實施征征地、拆拆遷和市市政基礎礎設施建建設。33符合458號文的一一級開發發項目程程序市土地儲儲備開發發聯席會會就土地、、產業政政策、規規劃、資資質、交交通、環環保等對對一級開開發實施施方案提提出原則則意見，，并決定定是否由由原建設設單位繼繼續開展展前期工工作市規委規劃意見書市建委建設意見市交通委交通評價意見市園林局古樹處理意見市文物局文物保護意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市發改委核準市國土局商相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、納入市土地儲備庫（根據委托合同支付相應土地開發費或管理費），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發建設補償費）土地一級開發主體辦理征地、拆遷等手續，組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設土地一級開發主體辦理建設項目用地預審返回34開發產品品成本核核算規程程——主要內容容開發產品及開發產品成本定義1成本費用開支范圍2成本核算對象及歸集方法3開發成本分配原則及方法4開發產品成本的核算6還建成本的核算535完成全部部開發過過程、已已驗收合合格、合合乎設計計標準、、可對外外銷售、、出租開發產品品定義包括商品品性土地地、商品品房、出出租房、、周轉房房、配套套設施、、代建工工程等開發產品品的定義義36住宅類寫字樓車位及其他配套套商品性土地普通商品品住宅/別墅/高檔公公寓寫字間產權車庫庫、能有有償轉讓讓或出租租的其他他配套七通一平平（上水水、下水水、燃汽汽、熱力力、供電電、電信信、道路路、土地地平整））開發產品品的功能能37開發產品品成本的定義開發產品品成本指直接與與未開發發土地及及與建造造開發產產品并使使之達到到可租售售狀態的的所有相相關支出出，但不包括括公司本本部行政政管理部部門為組組織和管管理開發發經營活活動而發發生的管管理費用用、財務務費用，，以及為為銷售、、出租、、轉讓開開發產品品而發生生的銷售售費用。。38開發各種種房屋（（包括商商品房、、出租房房、周轉轉房、代代建房等等）所發發生的各各項費用用支出開發土地地（即建建設場地地）所發發生的各各項費用用支出開發能有有償轉讓讓的大配配套設施施及不能能有償轉轉讓、不不能直接接計入開開發產品品成本的的公共配配套設施施所發生生的各項項費用支支出土地開發成本

房屋開發成本

配套設施開發成本

開發產品品成本的的分類接受委托托單位的的委托，，代為開開發以委委托單位位名義立立項的房房地產開開發項目目所發生生的各項項費用支支出代建工程開發成本

返回39土地征用用及拆遷補償償費開發房地地產而取取得土地地所發生生的土地地使用權權出讓、、轉讓稅稅費、征征地拆遷遷和安置置補償費費用前期工程費

房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、環境評估、場地平整等費用建筑安裝裝工程費開發過程程中按建建筑安裝裝工程施施工圖施施工所發發生的各各項建筑筑安裝工工程費用用和設備備費基礎設施費

經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用成本費用用開支范范圍-140公共配套設施費

居住小區內服務的公共設施和生活服務設施的建設費用開發間接費用

公司內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品所發生的各項費用

借款費用

為開發房地產借入資金所發生的借款費用

成本費用用開支范范圍-241土地征用及拆遷補償費（40-50%）建安工程費（40%）基礎設施費（5%）前期費用、開發間接費用、借款利息（0%-10%）公共配套設施費（0-5%）注意！以上費用用99%以上均依依據有關關合同規規定支付付各項成本本費用開開支所占占比重421)18類收費2)項目轉讓讓費土地征用用及拆遷遷補償費費開支范范圍土地征用用及拆遷遷補償費費指因開開發房地地產而取取得土地地所發生生的土地地使用權權出讓、、轉讓稅稅費、征征地拆遷遷和安置置補償費費用。具具體包括括土地出出讓金，，批租地地價，還還建房成成本、耕耕地占用用稅，耕耕地開墾墾費，地地價評估估費，土土地補償償費，青青苗補償償費，地地上物補補償費，，樹木補補償費，，墳墓遷遷移費，，房屋拆拆遷安置置補償費費，勞動動力安置置補助費費，征地地超轉人人員生活活補助費費（統籌籌金），，房屋拆拆遷管理理費，房房屋拆遷遷服務費費，單位位停業期期損失補補助費，，新菜地地開發建建設基金金，農田田水利設設施補償償費，征征地事務務管理費費，土地地使用權權注冊登登記發證證費，防防洪工程程建設維維護管理理費，場場地清理理費等費費用。其中收費費項目大大多有國國家規定定的收費費標準。。43主要包括括：前期期工作咨咨詢費、、勘察費費、設計計費、招招投標交交易服務務費、招招投標代代理服務務費、釘釘樁放線線費、環環境評估估費、臨臨時水電電路、場場地平整整費用前期工程程費開支支范圍44主要包括括：建安安工程費費、建設設工程許許可證執執照費、、臨時占占路執照照費、臨臨時用地地和臨時時建設工工程費、、建筑節節能與發發展新型型墻體材材料專項項基金、、工程建建設監理理費、建建設工程程質量監監督費、、施工噪噪聲擾民民費建筑安裝裝工程費費開支范范圍同樓體的的建筑直直接相關關45主要包括括：基礎礎設施工工程費、、供用電電建設承承發包管管理費、、居住小小區路燈燈維護費費、地下下水資源源費、防防空地下下室易地地建設費費、供電電貼費、、建設項項目共用用電力設設施代維維護費、、綠化補補償費基礎設施施建設費費開支范范圍基本是樓樓外施工工工作及及相關收收費46按性質包包括教育育、醫療療衛生、、文化體體育、商商業服務務、金融融郵電、、社區服服務、行行政管理理和市政政公用等等八類配配套公建建公共配套設設施費開支支范圍是指不能有有償轉讓或或出租的配配套設施費費47包括現場管管理機構人人員的工資資、職工福福利費、折折舊費、修修理費、差差旅費、業業務招待費費、辦公費費、交通費費、通訊費費、水電費費、勞動保保護費、周周轉房攤銷銷、空置房房物業費、、其他費用用及建成后后不能有償償轉讓或出出租的售樓樓處建設支支出等開發間接費費用開支范范圍48開發房地產產借入資金金所發生的的借款費用用。包括借借入資金的的利息支出出、折價或或溢價的攤攤銷以及相相關借款手手續費等輔輔助費用。。借款費用開開支范圍返回49基本原則：：任何一項開開發建設費用支出都是為為特定的開開發項目而而發生的，，都應由開開發產品來來承擔成本核算對對象確定原原則50面積開發工期成本核算對象每一塊獨立的開發項目不大較短較大較長分區分期一定區域土地開發成成本核算對對象的確定定51每一獨立編制設計概（預）算每一獨立施工圖預算概（預）算所列單項工程單項工程房屋開發成成本核算對對象各期或區、組團規模較大工期較長成片土地的開發開、竣工時間相近同一施工隊伍施工開、竣工時間相近同一施工隊伍施工同一開發地點結構類型相同合并為一個群體開發項目同一開發地點結構類型相同合并為一個群體開發項目房屋開發成成本核算對對象的確定定52能有償轉讓或出租的各配套設施項目成本核算對象不能有償轉讓不能直接計入各成本核算對象再按標準有關開發產品成本合并作為一個成本核算對象分配計入配套設施開開發成本核核算對象的的確定53代建工程開開發成本核核算對象應應以各工程程項目為成成本核算對對象。代建工程開開發成本核核算對象的的確定54能分清成本本核算對象象，直接計計入有關成成本核算對對象的開發發成本基本原則不能分清成成本核算對對象，先通通過“過度度”科目歸歸集，待土土地開發完完成投入使使用時，按按標準將其其分配計入入各成本核核算對象的的開發成本本開發成本歸歸集方法-原則55能否分清成本核算對象成本核算對象能開發成本—土地征用及拆遷補償費

不能兩個或兩個以上成本核算對象標準分配土地征用及及拆遷補償償費的歸集集方法開發成本歸歸集方法-具體方法按照《土地出讓合合同約定的的金額》56前期工程費費基礎設施費費能否分清成本核算對象能開發成本——前期工程費及基礎設施費不能兩個或兩個以上成本核算對象標準分配前期工程費費、基礎設設施費歸集集方法開發成本歸歸集方法-具體方法57建筑安裝工工程費建筑安裝工工程費歸集集方法公共配套設設施計入“開發成本—配套設施費費”有關開發產品成本分配按標準開發商品房房出租房房屋屋直接計入開發產品成本開發成本歸歸集方法-具體方法能分清不能分清開發成本—建筑安裝工工程費—待分攤成本本分配計入58配套設施費費配套設施費費歸集方法法能否分清配套設施費成本核算對象能開發成本—配套設施費不能有關配套設施費成本核算對象標準分配能能否有償轉讓

配套設施費產品成本不能標準分配有關開發產品成本開發成本歸歸集方法-具體方法59無法直接計計入各項開開發產品成成本先在“開發發間接費用用”和“開開發成本—借款費用””科目中歸歸集在結轉開發發產品成本本時，按標標準將其分分配計入有有關開發產產品的成本本。開發間接費費、借款費費用歸集方方法開發成本歸歸集方法-具體方法返回60分配權數的的確定——分配標準1開發成本分配原則2開發成本的的預估及調調整3開發成本分分配原則及及方法61權數土地面積實測建筑面面積可銷售住宅宅面積土地出讓金金標準規劃建筑面面積直接成本開發成本分分配-權數的選擇擇62開發成本分分配——權權數的確定定以《建筑項目規規劃意見書書》中的建筑面面積確定以《土地使用權權證》上登記的土土地面積確確定(或以《建筑項目規規劃意見書書》中土地面積積確定)以房屋測繪繪單位出具具的《實測報告》上登記的建建筑面積確確定土地面積規劃建筑面面積實測建筑面面積63等于土地征征用及拆遷遷補償費、、前期工程程費、基礎礎設施費、、建筑安裝裝工程費、、配套設施施費之和可用于銷售售或出租的的住宅部分分的建筑面面積，包括已完工工開發產品品的實測面面積和未完完工開發產產品的規劃面積積各區（期））土地出讓讓合同中明明確的地上上和地下部部分的土地地出讓金標標準可銷售住宅宅面積直接成本土地出讓金金標準開發成本分分配——權權數的確定定64關于面積的的說明規劃許可證審定方案通知書工程施工圖竣工備案實測建筑面積65關于實測面面積報告實測面積報報告是由有有資質的測測繪單位測測繪，按照照國家統一一的測繪技技術規范進進行測繪。。北京市國土土資源和房房屋管理局局關于重重新印發北北京市商品品房銷售面面積計算及及公用建筑筑面積分攤攤暫行規定定.doc66地上商品房房銷售面積套內面積公攤面積地下面積分攤給地上面積＋－人防工程面積－實測建筑面面積±O關于實測建建筑面積其他地下面面積車庫（可租租售）設備間、庫庫房等作為銷售給給最終客戶戶的面積依依據67開發成本分分配原則-11．形成開發發產品的才才分配開發發成本，即即全部開發發成本分配配給全部可可租售開發發產品。2．各成本核核算對象的的公共成本本先歸集，，再分配。。3．開發成本本按成本項項目進行分分配，先分分配至成本本核算對象象，再分配配至開發產產品。4．同一成本本核算對象象內的土地地成本先按按土地出讓讓金標準分分配至地上上和地下部部分的開發發產品，再再按地上和和地下部分分的各可租租售開發產產品的實測測建筑面積積分配。5．為簡化核核算并防止止重復分配配，不能有有償轉讓或或出租的公公共配套設設施不分配配前期工程程費、基礎礎設施費、、配套設施施費、開發發間接費、、借款費用用的公共成成本。686、同一成本本核算對象象內的開發發成本按各各開發產品品的實測建建筑面積分分配。7．不能有償償轉讓或出出租的配套套設施的開開發成本只只在受益的的開發產品品中分配，，如配套設設施中的學學校、幼兒兒園需在兩兩個或兩個個以上的成成本核算對對象分配時時，按各成成本核算對對象中的可可銷售住宅宅面積分配配。8．對于部分分使用用途途受限制的的留存性開開發產品（（如會所、、政策性配配套設施等等），只分分配土地成成本、建筑筑安裝工程程費、借款款費用三項項成本項目目，不分配配其他成本本項目。9．在結轉完完工開發產產品成本后后繼續發生生的成本費費用，按上上述成本歸歸集原則和和方法在相相關科目中中歸集，并并在剩余完完工開發產產品中分配配，已結轉轉的完工開開發產品不不再進行分分配。開發成本分分配原則-2691．全部開發發成本分配配給可租售售開發產品品開發成本分分配原則符合“開發產品”定義不分配成本可租售開發產品成成本全部開發成本人防建筑教育商業配配套（無產權））702．各成本核核算對象的的共同成本本先歸集，，再分配開發成本分分配原則小區整體基礎設施費用建設共同成本歸集一區會所二區按標準分配開發成本—基礎設施費費—待分攤成本本成片開發項目成本核算對象713．按成本項項目先分配配至成本核核算對象，，再分配至至開發產品品1．征地拆遷補償費2．前期工程費3．建筑安裝工程費4．基礎設施建設費5．公共配套設施費6．開發間接費用7．借款費用成本對象—區/期可租售開發產品分區/分期項目單體項目直接分配各開發產品按成本項目開發成本分分配原則724、同一成本本核算對象象內的土地地成本先按按土地出讓讓金標準分分配至地上上和地下部部分的開發發產品，再再按地上和和地下部分分的各可租租售開發產產品的實測測建筑面積積分配

住宅商業車位合計土地出讓金標準

530

800

177

面積

1,000

200

300

1,500土地出讓金

530,000

160,000

53,100

743,100土地出讓金比例71.32%21.53%7.15%100.00%需分攤的其他土地成本

1,000,000

分攤后的其他土地成本

713,228

215,314

71,457

1,000,000開發成本分分配原則735．為簡化核核算并防止止重復分配配，不能有有償轉讓或或出租的公公共配套設設施不分配配前期工程程費、基礎礎設施費、、配套設施施費、開發發間接費、、借款費用用的公共成成本。最終要依據據標準分配配土地成本建安支出不能有償轉轉讓不能出租的的配套各成本核算算對象前期工程費基礎設施費借款費用配套設施費開發間接費不分配共同成本開發成本分分配原則746、同一成本本核算對象象內的開發發成本按各各開發產品品的實測建建筑面積分分配。直接記入成本間接分配成本某一項目/區/期成本合計÷可租售開發產品實測建筑面積=可租售開發產品單位成本房屋測繪單位出具單位成本房屋測繪單單位出具《實測面積表表》開發成本分分配原則757．不不能能有有償償轉轉讓讓或或出出租租的的配配套套設設施施的的開開發發成成本本只只在在受受益益的的開開發發產產品品中中分分配配，，如如配配套套設設施施中中的的學學校校、、幼幼兒兒園園需需在在兩兩個個或或兩兩個個以以上上的的成成本本核核算算對對象象分分配配時時，，按按各各成成本本核核算算對對象象中中的的可銷銷售售住住宅宅面面積積分配配。。成本本核核算算對對象象1成本本核核算算對對象象2成本本核核算算對對象象3土地成本建安支出開發發成成本本分分配配原原則則不能能有有償償轉轉讓讓不能能出出租租的的配配套套可銷銷售售住住宅宅面面積積76開發發成成本本分分配配原原則則8．對對于于部部分分使使用用用用途途受受限限制制的的留留存存性性開開發發產產品品（（如如會會所所、、政政策策性性配配套套設設施施等等）），，只只分分配配土土地地成成本本、、建建筑筑安安裝裝工工程程費費、、借借款款費費用用三三項項成成本本項項目目，，不不分分配配其其他他成成本本項項目目。。會所所活動動中中心心其他他政政策策配配套套TextText成本項目土地成本前期費用建安費用基礎設施配套設施開發間接貸款利息üüü77開發發成成本本的的預預估估及及調調整整預估估及及調調整整依依據據權責責發發生生制制原原則則開發發產產品品成成本本的的完完整整性性要要求求需要要進進行行成成本本預預估估的的情情況況：：配套設施施與房屋屋等開發發產品開開發不同同步，即即部分開開發產品品已完成成，但相相關的配配套設施施尚未完完工。工程結算算滯后，，即開發發產品完完工后，，有部分分工程尚尚未結算算完畢78確定預估估成本的的時間開發成本本的預估估及調整整當有關成成本核算算對象已已經達到到可交付付使用或或者可銷銷售狀態態，對相相關成本本進行結結轉并計計算開發發產品單單位成本本時，對對未結算算工程或或未完配配套項目目需要以以預估成成本確定定該成本本核算對對象的總總成本，，以此結結轉“開開發產品品”，并并相應根根據收入入配比結結轉銷售售成本。。故以結結轉完工工開發產產品的時時間確定定預估成成本的入入賬時間間。79還建成本本的核算算還建的含含義及三三種主要要形式：：還建房開開發是指指一方（（以簡稱稱土地方方）提供供土地使使用權或或應收取取的拆遷遷補償費費（包括括提供部部分資金金），另另一方（（以下簡簡稱開發發商）提提供資金金，雙方方合作建建房，房房屋建成成后雙方方以一定定面積比比例分享享商品房房的開發發方式。。主要有以以下三種種形式：：轉移土地地使用權權形式不轉移土土地使用用權形式式部分轉移移土地使使用權形形式80還建成本本的核算算還建成本本核算需需要解決決的問題題：還建部分分的各項項成本是是否應該該作為其其他可租租售面積積的成本本？如果應該該進入其其他可租租售面積積的成本本，該進進入哪個個成本項項目？土土地成本本還是建建筑安裝裝工程成成本？對還建部部分的成成本如何何計價，，以成本本價還是是以市價價作為其其他可租租售面積積應該承承擔的成成本？81關于開發發成本歸歸集、分分配案例例項目基本本資料：：項目2000年開始建建設，總總建筑面面積60萬平方米米，其中中各區的的建筑面面積資料料如下：：區產品面積（萬平方米）土地出讓金單價土地出讓金（萬元）備注一區住宅

10

500

5,000已經竣工有實測報告商業

2

800

1,600車位

2

178

356學校

1

-

-其他

1

-

-小計

15

6,956二區住宅

15

600

9,000已取得建設工程規劃許可證商業

3

900

2,700會所

2

900

1,800寫字樓

4

850

3,400其他

1

-

-小計

25

16,900三區公寓

15

800

12,000尚未取得任何證件，在項目整體規劃設計中提到該區的預計建筑面積商業

3

1,000

3,000其他

2

-

-小計

20

15,00082關于開發發成本歸歸集、分分配案例例現項目一一區已經經夠條件件做項目目單方成成本的認認定工作作，根據據一區實實際發生生的成本本及待分分攤的成成本確定定一區的的單位成成本并調調整以前前年度損損益。（（該表中中的數據據均為實實際付款款金額，，且一區區的合同同已經全全部支付付完畢））自2002-2006年實際的開發成本支出歸集單位：萬元項目一區二區三區配套-學校配套-會所共同待分攤合計土地征用及拆遷補償費

6,956

8,450

-

-

900

10,000

26,306土地出讓金

6,956

8,450

-

900

16,306拆遷補償費用

10,000

10,000前期工程費用

2,000

2,500

100

100

3,000

7,700建筑安裝工程費

40,000

20,000

-

2,000

300

1,000

63,300基礎設施費用

6,000

800

300

200

20,000

27,300配套設施費用

-開發間接費用

2,000

2,000借款費用

3,000

3,000合計

54,956

31,750

2,400

1,500

39,000

129,60683關于開發發成本歸歸集、分分配案例例分配1：對土地地征用及及拆遷補補償費按按照土地地出讓金金的標準準進行分分配待分攤土地成本

10,000

土地出讓金標準比重

一區

6,95618%

1,790二區

16,90043%

4,349三區

15,00039%

3,860合計

38,856100%

10,00084關于開發發成本歸歸集、分分配案例例分配2：對前期期工程費費用、建建筑安裝裝工程費費、基礎礎設施費費用按照照建筑面面積標準準進行分分配

面積標準比重前期工程費用建筑安裝工程基礎設施一區

1525%

1,950

15,825

6,850二區

2542%

26,375

26,375

11,417三區

2033%

9,133

21,100

9,133合計

60100%

10,000

63,300

27,40085分配2：對直接接歸集的的學校成成本按照照各區的的可售建建筑面積積標準進進行分配配歸集的配套設施成本

2,400

可售建筑面積比重分攤的成本一區1225%

600二區1838%

900三區1838%

900合計48100%

2,40086關于開發發成本歸歸集、分分配案例例分配5：對開發發間接費費用按照照當年在在施工項項目的建建筑面積積標準進進行分配配。年度開發間接費用發生金額備注一區二區2002年

400一區在施

400

2003年

400

400

2004年

300一區、二區同時在施

113

1882005年

500

188

3132006年

400二區在施

400合計

2,000

1,100

90087關于開發發成本歸歸集、分分配案例例分配4：對貸款款利息按按照當年年各項目目的累計計資金占占用標準準進行分分配。年度貸款利息一區二區當年資金占用比重分攤的貸款利息當年資金占用比重分攤的貸款利息2002年

1,000

30,000100%

1,000

-

-

-2003年

800

20,00071%

571

8,00029%

2292004年

500

1,0009%

45

10,00091%

4552005年

400

-

10,000100%

4002006年

300

-

5,000100%

300合計

3,000

1,617

1,38388關于開發發成本歸歸集、分分配案例例通過對一一區成本本的歸集集和分配配過程，，得到作作為一個個成本核核算對象象的一區區的總成成本:項目一區

直接歸集成本分配成本合計土地征用及拆遷補償費

6,9561,790

8,746土地出讓金

6,956

6,956拆遷補償費用

-

1,790

1,790前期工程費用

2,000

1,925

3,925建筑安裝工程費

40,000

15,825

55,825基礎設施費用

6,000

6,825

12,825配套設施費用

-

600

600開發間接費用

-

1,100

1,100借款費用

-

1,617

1,617合計

54,956

27,892

84,63889關于開發發成本歸歸集、分分配案例例按照一定定的分配配原則在在一區之之間分攤攤各個開開發產品品的成本本，從而而得到各各開發產產品的單單位成本本項目一區住宅商業車位合計分配標準面積標準102214比重71%14%14%100%面積標準1

10

2

12比重183%17%

100%土地出讓金標準

5,000

1,600

356

6,956比重72%23%5%100%土地征用及拆遷補償費

8,746

6,287

2,012

448

8,746土地出讓金

6,956

5,000

1,600

356

6,956拆遷補償費用

1,790

1,287

412

92

1,790前期工程費用

3,925

3,271

654

3,925建筑安裝工程費

55,825

39,875

7,975

7,975

55,825基礎設施費用

12,825

10,688

2,138

12,825配套設施費用

600

500

100

600開發間接費用

1,100

786

157

157

1,100借款費用

1,617

1,347

269

1,617合計

84,638

62,753

13,305

8,580

84,638單位成本

6,275.33

6,652.53

4,289.8890會計核算算科目設設置——單體開發發項目會會計核算算科目設設置——成片分期期分區開開發項目目會計科科目設置置及核算算開發產品品成本的的核算91一級科目二級科目三級科目開發成本土地征用及拆遷補償費

前期工程費按各費用項目設置明細科目