十方面內容：

商場物業(yè)的物業(yè)服務的基本內容1、建立商場物業(yè)的識別體系2、設施養(yǎng)護管理3、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理4、安全服務5、廣告管理6、裝修管理7、租賃管理8、產權債券關系9、公共關系10、其他綜合服務十方面內容：商場物業(yè)的物業(yè)服務的基本內容1、建立商場物業(yè)的1商場一般沿街建造，對市容有很大影響，其既要符合社會的實用要求，又要符合美學要求。（一）建立商場物業(yè)的識別體系企業(yè)實力形體環(huán)境反映增強商場一般沿街建造，對市容有很大影響，其既要符合社會的實用要求2商業(yè)物業(yè)形象肩負著極強的商業(yè)使命，因此要加強形象建設。建立商場物業(yè)識別體系的具體要求是：

要與商場的形體環(huán)境和商業(yè)特色相統一，要樹立商場物業(yè)的良好形象。（一）建立商場物業(yè)的識別體系商業(yè)物業(yè)形象潛在購買欲望商業(yè)物業(yè)形象肩負著極強的商業(yè)使命，因此要加強形象建設。（一）3……（一）建立商場物業(yè)的識別體系和諧有序的氛圍舒適、幽雅的購物環(huán)境內景布置外觀設計物業(yè)服務……（一）建立商場物業(yè)的識別體系和諧舒適、幽雅的購物環(huán)境內景4商場設施養(yǎng)護管理特點1、設備運行時間長2、設備故障危險性大3、服務對象對商場設備認知少（二）設施養(yǎng)護管理重點：建設一支專業(yè)化的養(yǎng)護維修隊伍預防商場設施養(yǎng)護管理特點（二）設施養(yǎng)護管理重點：預防51、環(huán)境保潔管理商場物業(yè)的環(huán)境整潔與否是衡量服務水平的重要標志。商場物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點：①工作時間長，兩班倒，巡視和保潔分開，隱蔽部位清潔白天巡視時間完成，夜間對營業(yè)區(qū)域進行保潔②保潔的重點在大堂及大門入口處③保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身檔次來決定④對保潔人員素質要求高(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理1、環(huán)境保潔管理(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理62、綠化管理商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，根據室內空間、光照度選擇有線條美、有層次美，以觀賞葉片花為主的植物。(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理2、綠化管理(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理7商業(yè)物業(yè)的安全服務注意事項有以下幾點：（四）安全服務安全管理與防損相結合安全管理同消防相結合安全服務與客戶服務相結合緊急事故應急處理4123重在預防商業(yè)物業(yè)的安全服務注意事項有以下幾點：（四）安全服務安全管理8（五）廣告管理租戶按物業(yè)企業(yè)的規(guī)定就其廣告式樣、顏色等由物業(yè)公司審核后進行標語制作、懸掛、櫥窗展示（六）裝修管理經物業(yè)公司同意，在不影響周圍攤位營業(yè)的情況下，進行小規(guī)模的裝修（七）租賃管理出租方式租金投標協議投標租金形式先規(guī)定固定月租金，然而調整按面積定出最低租金，再根據租戶銷售額收取一定比例租金（五）廣告管理出租方式租金投標協議投標租金形式先規(guī)定固定月租9商業(yè)物業(yè)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。如果物業(yè)產權不清，可能對物業(yè)企業(yè)造成以下傷害： 1、導致物管作業(yè)因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)；2、可能使物管企業(yè)卷入不必要債券糾紛，加大經營風險； 3、影響到物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。（八）產權、債券關系商業(yè)物業(yè)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。（八）產權、債101、商業(yè)社區(qū)文化2、商業(yè)推廣、促銷活動總之，商業(yè)物業(yè)服務機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強同物業(yè)經營方、業(yè)主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業(yè)經營方的專業(yè)分工，物業(yè)經營方負責物業(yè)的商業(yè)經營，物管機構專門負責服務，雙方合理分工、協力合作，致力達到共通經營、整體發(fā)展的目標。（九）公關關系1、商業(yè)社區(qū)文化（九）公關關系11其他綜合服務包括報刊、信函的收發(fā)，物業(yè)服務費的收取；水電費的代收代繳；小件物品的寄存服務及其相關服務等。（十）其他綜合服務其他綜合服務包括報刊、信函的收發(fā)，物業(yè)服務費的收取；水電費的12安全服務環(huán)境和車輛管理物業(yè)服務及時方便設備設施的維修與管理1243商場物業(yè)的物業(yè)服務重點安全服務環(huán)境和車輛管理物業(yè)服務及時方便設備設施的維修與管理113重要性

商場物業(yè)的收益直接通過招商收取租金或營業(yè)額提成來實現概念

商場物業(yè)招商是指商場的產權者通過一定的渠道，將擁有的經營權全部或分散的以租賃或其他聯營方式，交給各個大小商戶進行經營，以獲取租金或營業(yè)額提成的招商模式。第三節(jié)商場物業(yè)的招商管理重要性第三節(jié)商場物業(yè)的招商管理14招商是商業(yè)地產收益的實現形式，一個商業(yè)地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。五大特點一、商場物業(yè)招商的特點目標客戶主次分明1租金高低懸殊，租期長短不一2招商時間長3招商難度大4招商技術要求高5招商是商業(yè)地產收益的實現形式，一個商業(yè)地產項目運作成功與否就15（一）目標客戶主次分明首先確定主力店群其次確定中小店群其一，中小店群能夠豐富業(yè)態(tài)組合，滿足項目商圈內不同層次、不同需求消費群的購物和消費需求；其二，租金往往是主力店的4~10倍主力店群的作用：第一，所占面積大（1/2），有助于穩(wěn)定整個項目的經營；第二，吸引投資客，刺激鋪位銷售以及對中小店群的招商；第三，主力店群的忠誠顧客有利于保持項目一定量客流；第四，有利于提高中小店的租金水平，擴大整體租金收入。（一）目標客戶主次分明主力店群的作用：16（二）租金高低懸殊，租期長短不一租期：

主力店群租期要求一般需8~10年，有的長達15年甚至20年；中小型店一般為3年租金：

主力店的租金一般在第4年起開始遞增，幅度在3%~10%；中小型店的租金較高，一般從第3年遞增租金。（二）租金高低懸殊，租期長短不一17（三）招商時間長主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間這是為什么呢？（三）招商時間長這是為什么呢？18（四）招商難度大四點原因1、建設期長，主力店群對項目變化趨勢把握不住2、裝修進度影響中小店群的入住3、功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決策4、營運商較低的知名度和缺乏經驗（四）招商難度大19（五）招商技術要求高主要表現在以下四個方面：1、招商人員需具備豐富的零售服務知識2、招商人員需具備較強的招商技巧和談判能力3、招商人員需具備較強的評估能力4、招商人員需采取合理的招商推廣策略（五）招商技術要求高20常見的招商組織模式有：業(yè)態(tài)型組織模式、片區(qū)型組織模式和復合型組織模式。1、業(yè)態(tài)性組織模式二、招商部門的組織結構招商經理零售業(yè)態(tài)主管娛樂業(yè)態(tài)主管餐飲業(yè)態(tài)主管招商員招商員招商員招商員招商員招商員適合業(yè)態(tài)類型多的項目常見的招商組織模式有：業(yè)態(tài)型組織模式、片區(qū)型組織模式和復合型212、片區(qū)型組織模式按商業(yè)物業(yè)的不同樓層或片區(qū)來組建自己的招商隊伍。招商經理樓層主管樓層主管樓層主管招商員招商員招商員招商員招商員招商員每個招商員了解人任務，降低費用，減少渠道摩擦2、片區(qū)型組織模式招商經理樓層主管樓層主管樓層主管招商員招商223、復合型組織模式采用綜合業(yè)態(tài)和片區(qū)的復合結構，招商員可以按業(yè)態(tài)建筑體、樓層或片區(qū)進行劃分對于超大型的項目，其往往擁有一群建筑體。3、復合型組織模式對于超大型的項目，其往往擁有一群建筑體。23主動性（一）招商的基本原則1.按業(yè)態(tài)和也中規(guī)劃原則零售：餐飲：娛樂為5：2：32.按市場定位物色品牌對象的原則3.按贏利模式確定經營模式的原則銷售類的商鋪——在業(yè)態(tài)、業(yè)種、市場定位方面加以指導和約束租賃或聯營類商鋪——以長期經營為目標進行招商，為快速增值創(chuàng)條件三、招商的基本原則與渠道主動性三、招商的基本原則與渠道244.主力店先行的原則在規(guī)劃設計階段就要考慮主力店的需求主力店的招商應在建筑設計之前中小店的招商時間較短，一般安排在開業(yè)前的幾個月進行5.宜用長線經營的原則長期經營性低租金起點，后期調整；用實際行動支持客戶6.招商動態(tài)原則4.主力店先行的原則25（二）招商渠道1.評估選擇招商渠道渠道評估的三個標準：經濟型、可控性、適應性2.招商的主要渠道（1）利用新聞和大眾媒體進行招商（2）利用招商活動進行招商會議和各類主題活動主力店群招商會、各類主題店、專業(yè)市場的招商會品牌嫁接（3）通過專業(yè)人員進行招商（二）招商渠道26（4）通過中介機構或各類商會進行招商成本低、成功率高（5）通過互聯網進行招商方便、快捷新浪網、搜狐網（4）通過中介機構或各類商會進行招商27（一）房屋租賃合同的法律特征雙務合同有償合同諾成合同要式合同繼續(xù)性合同四、招商合同（一）房屋租賃合同的法律特征四、招商合同28（二）房屋租賃合同基本條款當事人姓名或名稱房屋的坐落、面積與工程界面租賃用途租賃期限租金及支付方式房屋的修繕責任當事人約定的其他條款（二）房屋租賃合同基本條款29視頻：沈陽商業(yè)城火災案例：沈陽商業(yè)城火災事故分析商業(yè)服務場所安全風險管理第四節(jié)商場物業(yè)的安全服務視頻：沈陽商業(yè)城火災第四節(jié)商場物業(yè)的安全服務30（一）商場物業(yè)場所安全服務的特點1、進出人員控制難度大，人員成分復雜2、設備全，商品多，客流量大，安全防范、消防工作量大3、購物、活動等糾紛和矛盾多，物業(yè)服務人員又無權處理，公共秩序維護難度大4、對于超市、專業(yè)市場等，使用人員采用攤位經營則較分散和獨立，相互之間競爭激烈，統一管理難，欠費、逃費現象時有發(fā)生。一、商場物業(yè)場所安全服務的特點和重點（一）商場物業(yè)場所安全服務的特點一、商場物業(yè)場所安全服務的特311、安全防范和消防管理重點做好公共場所的秩序維護工作，緊急時引導、疏散集中的人群對物業(yè)內部的防火、防盜工作時刻警惕，商場物業(yè)引發(fā)火警的原因有煙蒂或火種處理不當、電器以及裝修不慎引致的火警等。組織廣大業(yè)主或物業(yè)使用人成立義務消防隊和義務安全隊（二）商場物業(yè)安全服務的重點1、安全防范和消防管理（二）商場物業(yè)安全服務的重點322、車輛管理北京零點市場調查公司數據顯示，商業(yè)物業(yè)的實際消費購買人數約占總人數的40%，其中70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業(yè)物業(yè)，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4:1。問題：大多商場車位緊張，車輛秩序維護較難物業(yè)工作：合理規(guī)劃車位，保持停車場內的清潔，設置消火栓，配滅火器材，加強交通秩序以防車輛受損或失竊。（二）商場物業(yè)安全服務的重點2、車輛管理（二）商場物業(yè)安全服務的重點333、設備設施的安全服務保證物業(yè)的能源正常供應，重點防止停電事故的發(fā)生和做好一旦停電時的應急處理工作。對于電梯等使用頻繁和對安全性要求高的設備，要重點檢查維護，確保安全行為。（二）商場物業(yè)安全服務的重點3、設備設施的安全服務（二）商場物業(yè)安全服務的重點34圖大型商場安全服務部門組織機構二、商場物業(yè)的安全服務組織機構安全服務部經理主管領班安全員鑰匙管理中心監(jiān)控中心消防中心地下車場消防隊稽查班固定崗流動巡查圖大型商場安全服務部門組織機構二、商場物業(yè)的安全服務組35（一）開、閉店安全服務制度注意事項：嚴禁任何人在開店前提前進場，在閉店后滯留在現場；保存好店內重要物品、店鋪內不存放大量現金；不私自拆裝和改造消防安全設施；鑰匙應由專人保管；閉店前切斷電源；如發(fā)現有商鋪門未鎖，安全服務部用鏈鎖先將其鎖上。三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程（一）開、閉店安全服務制度三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程36（二）商場日常巡視制度1、巡視要求內容：檢查公共區(qū)域內的設備、設施使用情況，公共區(qū)域的衛(wèi)生情況，是否有嫌疑人員在商場逗留，是否有任何違反商場商場規(guī)定的行為或現象發(fā)生。2、巡視崗位3、巡視時間每天巡視四次：開店~10：00,11:00~15:00，16：00~9：00，20:00~商店三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程（二）商場日常巡視制度三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程37（三）卸貨區(qū)管理規(guī)定運輸貨車需按物業(yè)安全部指定的時間和路線并聽從管理員的指揮在制定區(qū)域內卸貨后方可離開卸貨時應愛護地板、墻面、消防等設施保持卸貨區(qū)域的清潔三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程（三）卸貨區(qū)管理規(guī)定三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程38（四）商場會展活動安全服務方案（1）參加會展的參展商（2）會展現場內道具（3）人員進出管理（4）布展及撤展管理（5）會展期間管理三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程（四）商場會展活動安全服務方案三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程391、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。12月-2212月-22Friday,December30,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。12:05:1612:05:1612:0512/30/202212:05:16PM3、每天只看目標，別老想障礙。12月-2212:05:1612:05Dec-2230-Dec-224、寧愿辛苦一陣子，不要辛苦一輩子。12:05:1612:05:1612:05Friday,December30,20225、積極向上的心態(tài)，是成功者的最基本要素。12月-2212月-2212:05:1612:05:16December30,20226、生活總會給你另一個機會，這個機會叫明天。30十二月202212:05:16下午12:05:1612月-227、人生就像騎單車，想保持平衡就得往前走。十二月2212:05下午12月-2212:05December30,20228、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/12/3012:05:1612:05:1630December20229、我們必須在失敗中尋找勝利，在絕望中尋求希望。12:05:16下午12:05下午12:05:1612月-2210、一個人的夢想也許不值錢，但一個人的努力很值錢。12/30/202212:05:16PM12:05:1630-12月-2211、在真實的生命里，每樁偉業(yè)都由信心開始，并由信心跨出第一步。12/30/202212:05PM12/30/202212:05PM12月-2212月-22謝謝大家1、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。140十方面內容：

商場物業(yè)的物業(yè)服務的基本內容1、建立商場物業(yè)的識別體系2、設施養(yǎng)護管理3、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理4、安全服務5、廣告管理6、裝修管理7、租賃管理8、產權債券關系9、公共關系10、其他綜合服務十方面內容：商場物業(yè)的物業(yè)服務的基本內容1、建立商場物業(yè)的41商場一般沿街建造，對市容有很大影響，其既要符合社會的實用要求，又要符合美學要求。（一）建立商場物業(yè)的識別體系企業(yè)實力形體環(huán)境反映增強商場一般沿街建造，對市容有很大影響，其既要符合社會的實用要求42商業(yè)物業(yè)形象肩負著極強的商業(yè)使命，因此要加強形象建設。建立商場物業(yè)識別體系的具體要求是：

要與商場的形體環(huán)境和商業(yè)特色相統一，要樹立商場物業(yè)的良好形象。（一）建立商場物業(yè)的識別體系商業(yè)物業(yè)形象潛在購買欲望商業(yè)物業(yè)形象肩負著極強的商業(yè)使命，因此要加強形象建設。（一）43……（一）建立商場物業(yè)的識別體系和諧有序的氛圍舒適、幽雅的購物環(huán)境內景布置外觀設計物業(yè)服務……（一）建立商場物業(yè)的識別體系和諧舒適、幽雅的購物環(huán)境內景44商場設施養(yǎng)護管理特點1、設備運行時間長2、設備故障危險性大3、服務對象對商場設備認知少（二）設施養(yǎng)護管理重點：建設一支專業(yè)化的養(yǎng)護維修隊伍預防商場設施養(yǎng)護管理特點（二）設施養(yǎng)護管理重點：預防451、環(huán)境保潔管理商場物業(yè)的環(huán)境整潔與否是衡量服務水平的重要標志。商場物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點：①工作時間長，兩班倒，巡視和保潔分開，隱蔽部位清潔白天巡視時間完成，夜間對營業(yè)區(qū)域進行保潔②保潔的重點在大堂及大門入口處③保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身檔次來決定④對保潔人員素質要求高(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理1、環(huán)境保潔管理(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理462、綠化管理商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，根據室內空間、光照度選擇有線條美、有層次美，以觀賞葉片花為主的植物。(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理2、綠化管理(三)環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理47商業(yè)物業(yè)的安全服務注意事項有以下幾點：（四）安全服務安全管理與防損相結合安全管理同消防相結合安全服務與客戶服務相結合緊急事故應急處理4123重在預防商業(yè)物業(yè)的安全服務注意事項有以下幾點：（四）安全服務安全管理48（五）廣告管理租戶按物業(yè)企業(yè)的規(guī)定就其廣告式樣、顏色等由物業(yè)公司審核后進行標語制作、懸掛、櫥窗展示（六）裝修管理經物業(yè)公司同意，在不影響周圍攤位營業(yè)的情況下，進行小規(guī)模的裝修（七）租賃管理出租方式租金投標協議投標租金形式先規(guī)定固定月租金，然而調整按面積定出最低租金，再根據租戶銷售額收取一定比例租金（五）廣告管理出租方式租金投標協議投標租金形式先規(guī)定固定月租49商業(yè)物業(yè)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。如果物業(yè)產權不清，可能對物業(yè)企業(yè)造成以下傷害： 1、導致物管作業(yè)因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)；2、可能使物管企業(yè)卷入不必要債券糾紛，加大經營風險； 3、影響到物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。（八）產權、債券關系商業(yè)物業(yè)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。（八）產權、債501、商業(yè)社區(qū)文化2、商業(yè)推廣、促銷活動總之，商業(yè)物業(yè)服務機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強同物業(yè)經營方、業(yè)主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業(yè)經營方的專業(yè)分工，物業(yè)經營方負責物業(yè)的商業(yè)經營，物管機構專門負責服務，雙方合理分工、協力合作，致力達到共通經營、整體發(fā)展的目標。（九）公關關系1、商業(yè)社區(qū)文化（九）公關關系51其他綜合服務包括報刊、信函的收發(fā)，物業(yè)服務費的收取；水電費的代收代繳；小件物品的寄存服務及其相關服務等。（十）其他綜合服務其他綜合服務包括報刊、信函的收發(fā)，物業(yè)服務費的收取；水電費的52安全服務環(huán)境和車輛管理物業(yè)服務及時方便設備設施的維修與管理1243商場物業(yè)的物業(yè)服務重點安全服務環(huán)境和車輛管理物業(yè)服務及時方便設備設施的維修與管理153重要性

商場物業(yè)的收益直接通過招商收取租金或營業(yè)額提成來實現概念

商場物業(yè)招商是指商場的產權者通過一定的渠道，將擁有的經營權全部或分散的以租賃或其他聯營方式，交給各個大小商戶進行經營，以獲取租金或營業(yè)額提成的招商模式。第三節(jié)商場物業(yè)的招商管理重要性第三節(jié)商場物業(yè)的招商管理54招商是商業(yè)地產收益的實現形式，一個商業(yè)地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。五大特點一、商場物業(yè)招商的特點目標客戶主次分明1租金高低懸殊，租期長短不一2招商時間長3招商難度大4招商技術要求高5招商是商業(yè)地產收益的實現形式，一個商業(yè)地產項目運作成功與否就55（一）目標客戶主次分明首先確定主力店群其次確定中小店群其一，中小店群能夠豐富業(yè)態(tài)組合，滿足項目商圈內不同層次、不同需求消費群的購物和消費需求；其二，租金往往是主力店的4~10倍主力店群的作用：第一，所占面積大（1/2），有助于穩(wěn)定整個項目的經營；第二，吸引投資客，刺激鋪位銷售以及對中小店群的招商；第三，主力店群的忠誠顧客有利于保持項目一定量客流；第四，有利于提高中小店的租金水平，擴大整體租金收入。（一）目標客戶主次分明主力店群的作用：56（二）租金高低懸殊，租期長短不一租期：

主力店群租期要求一般需8~10年，有的長達15年甚至20年；中小型店一般為3年租金：

主力店的租金一般在第4年起開始遞增，幅度在3%~10%；中小型店的租金較高，一般從第3年遞增租金。（二）租金高低懸殊，租期長短不一57（三）招商時間長主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間這是為什么呢？（三）招商時間長這是為什么呢？58（四）招商難度大四點原因1、建設期長，主力店群對項目變化趨勢把握不住2、裝修進度影響中小店群的入住3、功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決策4、營運商較低的知名度和缺乏經驗（四）招商難度大59（五）招商技術要求高主要表現在以下四個方面：1、招商人員需具備豐富的零售服務知識2、招商人員需具備較強的招商技巧和談判能力3、招商人員需具備較強的評估能力4、招商人員需采取合理的招商推廣策略（五）招商技術要求高60常見的招商組織模式有：業(yè)態(tài)型組織模式、片區(qū)型組織模式和復合型組織模式。1、業(yè)態(tài)性組織模式二、招商部門的組織結構招商經理零售業(yè)態(tài)主管娛樂業(yè)態(tài)主管餐飲業(yè)態(tài)主管招商員招商員招商員招商員招商員招商員適合業(yè)態(tài)類型多的項目常見的招商組織模式有：業(yè)態(tài)型組織模式、片區(qū)型組織模式和復合型612、片區(qū)型組織模式按商業(yè)物業(yè)的不同樓層或片區(qū)來組建自己的招商隊伍。招商經理樓層主管樓層主管樓層主管招商員招商員招商員招商員招商員招商員每個招商員了解人任務，降低費用，減少渠道摩擦2、片區(qū)型組織模式招商經理樓層主管樓層主管樓層主管招商員招商623、復合型組織模式采用綜合業(yè)態(tài)和片區(qū)的復合結構，招商員可以按業(yè)態(tài)建筑體、樓層或片區(qū)進行劃分對于超大型的項目，其往往擁有一群建筑體。3、復合型組織模式對于超大型的項目，其往往擁有一群建筑體。63主動性（一）招商的基本原則1.按業(yè)態(tài)和也中規(guī)劃原則零售：餐飲：娛樂為5：2：32.按市場定位物色品牌對象的原則3.按贏利模式確定經營模式的原則銷售類的商鋪——在業(yè)態(tài)、業(yè)種、市場定位方面加以指導和約束租賃或聯營類商鋪——以長期經營為目標進行招商，為快速增值創(chuàng)條件三、招商的基本原則與渠道主動性三、招商的基本原則與渠道644.主力店先行的原則在規(guī)劃設計階段就要考慮主力店的需求主力店的招商應在建筑設計之前中小店的招商時間較短，一般安排在開業(yè)前的幾個月進行5.宜用長線經營的原則長期經營性低租金起點，后期調整；用實際行動支持客戶6.招商動態(tài)原則4.主力店先行的原則65（二）招商渠道1.評估選擇招商渠道渠道評估的三個標準：經濟型、可控性、適應性2.招商的主要渠道（1）利用新聞和大眾媒體進行招商（2）利用招商活動進行招商會議和各類主題活動主力店群招商會、各類主題店、專業(yè)市場的招商會品牌嫁接（3）通過專業(yè)人員進行招商（二）招商渠道66（4）通過中介機構或各類商會進行招商成本低、成功率高（5）通過互聯網進行招商方便、快捷新浪網、搜狐網（4）通過中介機構或各類商會進行招商67（一）房屋租賃合同的法律特征雙務合同有償合同諾成合同要式合同繼續(xù)性合同四、招商合同（一）房屋租賃合同的法律特征四、招商合同68（二）房屋租賃合同基本條款當事人姓名或名稱房屋的坐落、面積與工程界面租賃用途租賃期限租金及支付方式房屋的修繕責任當事人約定的其他條款（二）房屋租賃合同基本條款69視頻：沈陽商業(yè)城火災案例：沈陽商業(yè)城火災事故分析商業(yè)服務場所安全風險管理第四節(jié)商場物業(yè)的安全服務視頻：沈陽商業(yè)城火災第四節(jié)商場物業(yè)的安全服務70（一）商場物業(yè)場所安全服務的特點1、進出人員控制難度大，人員成分復雜2、設備全，商品多，客流量大，安全防范、消防工作量大3、購物、活動等糾紛和矛盾多，物業(yè)服務人員又無權處理，公共秩序維護難度大4、對于超市、專業(yè)市場等，使用人員采用攤位經營則較分散和獨立，相互之間競爭激烈，統一管理難，欠費、逃費現象時有發(fā)生。一、商場物業(yè)場所安全服務的特點和重點（一）商場物業(yè)場所安全服務的特點一、商場物業(yè)場所安全服務的特711、安全防范和消防管理重點做好公共場所的秩序維護工作，緊急時引導、疏散集中的人群對物業(yè)內部的防火、防盜工作時刻警惕，商場物業(yè)引發(fā)火警的原因有煙蒂或火種處理不當、電器以及裝修不慎引致的火警等。組織廣大業(yè)主或物業(yè)使用人成立義務消防隊和義務安全隊（二）商場物業(yè)安全服務的重點1、安全防范和消防管理（二）商場物業(yè)安全服務的重點722、車輛管理北京零點市場調查公司數據顯示，商業(yè)物業(yè)的實際消費購買人數約占總人數的40%，其中70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業(yè)物業(yè)，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4:1。問題：大多商場車位緊張，車輛秩序維護較難物業(yè)工作：合理規(guī)劃車位，保持停車場內的清潔，設置消火栓，配滅火器材，加強交通秩序以防車輛受損或失竊。（二）商場物業(yè)安全服務的重點2、車輛管理（二）商場物業(yè)安全服務的重點733、設備設施的安全服務保證物業(yè)的能源正常供應，重點防止停電事故的發(fā)生和做好一旦停電時的應急處理工作。對于電梯等使用頻繁和對安全性要求高的設備，要重點檢查維護，確保安全行為。（二）商場物業(yè)安全服務的重點3、設備設施的安全服務（二）商場物業(yè)安全服務的重點74圖大型商場安全服務部門組織機構二、商場物業(yè)的安全服務組織機構安全服務部經理主管領班安全員鑰匙管理中心監(jiān)控中心消防中心地下車場消防隊稽查班固定崗流動巡查圖大型商場安全服務部門組織機構二、商場物業(yè)的安全服務組75（一）開、閉店安全服務制度注意事項：嚴禁任何人在開店前提前進場，在閉店后滯留在現場；保存好店內重要物品、店鋪內不存放大量現金；不私自拆裝和改造消防安全設施；鑰匙應由專人保管；閉店前切斷電源；如發(fā)現有商鋪門未鎖，安全服務部用鏈鎖先將其鎖上。三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程（一）開、閉店安全服務制度三、商場物業(yè)的安全服務規(guī)程76（二）商場日常巡視制度1、巡視要求內