空港新城發展模式大全——解析臨空經濟區的大數據與大產業（一）2014-06-10主題地產文/克而瑞城市運營事業部盧文婷文章來源：城市與地產【導語——航空城2.0概念引關注】一個多月前（2014年3月31日-4月2日）航空城業內最高級別的航空城業界盛會——國際航空城會議及展覽會（ACE）在馬來西亞吉隆坡成功舉辦。共吸引了近70個國家、500多位來自機場首席執行官、航空公司、房地產開發商及相關航空城業界代表，就臨空產業、航空城的發展趨勢和最新設計規劃等新議題，進行了深入研討和經驗分享。會上，航城興業（其母公司“泰鴻集團”曾作為2010年ACE的北京舉辦方）董事長沈棟提出了航空城2.0概念，引發了眾多專家的關注。何謂“航空城2.0”？航空城發展應該摒棄原來單一以空港物流配套的開發模式，依托核心樞紐機場的優勢，發展集零售、酒店、產業園、物流或者主題樂園等具備綜合性特征的功能組群。在充分了解地緣經濟與產業情況下，進行綜合開發，注重區域價值，做好產業布局，與機場、城市甚至當地產業交相呼應，打造更為集約化、效率化和精細化的新型航空城產品。這種集航空城與產業定位、周邊配套多功能一體化的綜合項目就被稱之為航空城2.0概念。在第一代航空城的基礎上，航空城2.0開發的內涵不變，但更加強調與機場、航空業的連接性，以及城市與機場之間的互動關系，對市場機遇的把握將更具前瞻性。航空城是臨空經濟發展的高階階段自從進入21世紀以來，機場所扮演的角色已遠不僅僅是航空業的基礎設施，在許多發達國家，重要機場的周邊區域已發展成為由復合的交通體系、綜合的產業集群所構成的臨空經濟區和航空城。什么是臨空經濟區？——依托機場對經濟資源要素的空間集聚效應，以提供高時效、高質量、高附加值產品和服務并參與國際市場分工為特征，形成以航空物流、人流、信息流、資金流所衍生的產業集群，一般在機場周邊5-15公里的范圍內出現。臨空經濟作為一種新的經濟形態和經濟模式，具有不同于其他區域經濟的五大顯著特征：（1）臨空指向性（2）技術先導性（3）全球易達性（4）產業集聚性（5）空間圈層性什么是航空城？——以機場為核心，集航空運輸、物流、商貿購物、旅游休閑、工業開發等多功能于一體的高增值的城市功能組群。臨空經濟區是以機場為核心而形成的產業集群功能區，隨著臨空經濟區與城市功能結合，臨空經濟區逐步演變為城市組團的一部分，乃至成為具備完整城市功能的航空城主體。為此，我們說航空城能夠擁有現代都市的全部功能，是臨空經濟發展最成熟的階段?！芭R空經濟”貢獻“大數據”讓我們先來看一組數據：航空運輸對城市經濟產出（以GDP總量衡量）的貢獻率約4.5%；機場每創造100美元的產出，會帶動其它附加產出325美元；大型樞紐機場客運量每增加100萬人，將拉動地方經濟增長0.5個百分點，增加就業崗位1萬人；機場每創造100個工作崗位，會間接創造610個其他行業的工作崗位；空港每增加10萬噸航空貨物，將創造800個工作崗位；每新增一班異國國際直達航班，可為當地增加1500多個就業機會。每一座空港城所產生的經濟效益都將成為這座城市新的增長極。ICAO（國際民航組織）指出，每個機場都有兩種收入來源：航空和非航空收入。機場收入絕不僅僅是客、貨運業務，同時包括其他附屬行為（商務辦公、飯店，商業倉儲，汽車租賃……）目前，非航空收入所占的份額正在不斷的上升。經過梳理，將大型樞紐機場對周邊地區的經濟社會影響分為以下四種：直接性影響：與機場運營直接相關的就業和收入；間接性影響：在商品或服務供應鏈上產生的就業和收入；誘發性影響：機場員工和相關人員消費領域所產生的就業和收入；催化性影響：吸引經濟活動（如投資的流入和旅游業的發展）而產生的就業和收入，以及通過促進商業效率、降低成本而相對增加的收入。歐洲機場對經濟的影響歐洲機場對區域經濟的影響不僅體現在對GDP的貢獻上，還體現在其創造了大量直接、間接和引致的就業機會。據統計，歐洲機場對GDP的總體影響大體在1.4%—2.5%之間；歐洲機場每100萬旅客（工作量單位）可以提供1000個直接工作職位、2000個區域性職位、1425個子區域職位、2950個全國性職位。美國機場對經濟的影響美國擁有世界上最發達的機場系統，機場與美國人的日常生活有著至關重要的聯系。隨著經濟全球化的深入推進，美國工業競爭越來越依托機場和航空基礎設施?！獧C場創造財富：美國機場每年在全國總經濟活動收入中占近5070億美元?！獧C場創造就業：美國機場對勞動力市場的全部經濟影響是670萬個工作崗位，包括190萬個直接與機場相關的工作和480萬個間接在地方社會中創造的工作崗位。所有的工作能產生1900億美元的工資性收入?！獧C場創造稅收：美國機場對地方、州級和政府的稅收貢獻是335億美元。“臨空經濟”匯聚“大產業”依據國際上航空城的空間結構模型，通常在機場周邊分為三個區：機場核心區、機場相鄰區、機場外圍區（如下圖）：以圈層結構為基礎，筆者對臨空經濟區的相關產業和對應功能進行如下梳理，可分為：三大主類，十四大子類直接產業（相關航空綜合配套產業）：包括機場作業、航運服務、機勤保障關聯產業（臨空指向性產業）：包括航空設備研發、航空制造工業、物流加工倉儲、裝備工業、高新科技衍生產業（現代綜合服務業）：會議會展、總部商務、科教培訓、綜合商業、旅游休閑、生態居住具體對應功能見下表：然而，在空港相關項目的實操經驗中，我們發現，在進行產業與功能選擇的時候，除了需要兼顧臨空產業發展和城市功能的需求外，還要考慮有關的經濟增值效應?？崭坌鲁前l展模式大全——解析臨空經濟區的大數據與大產業（二）2014-06-11主題地產文/克而瑞城市運營事業部盧文婷文章來源：城市與地產西洋鏡下的航空城開發世界臨空產業區的誕生以1959年愛爾蘭香農國際航空港自由貿易區建立為標志，荷蘭史基輔、韓國仁川、芝加哥奧黑爾、倫敦希斯羅、法蘭克福航空港區等早已發展成為成熟的航空城，接下來，就讓我們來看下這些國際知名的航空城是如何發展起來的，它們又是如何進行產業導入與功能規劃的。Case①——荷蘭阿姆斯特丹史基浦航空城大家對阿姆斯特丹港口可能早就耳熟能詳了，其實阿姆斯特丹的史基浦機場亦是歐洲四大中轉站之一，客運量排名居歐洲第四位，貨運吞吐量排名居歐洲第三位。小國中的大機場——不求壟斷，但求競爭史基浦機場位于荷蘭阿姆斯特丹城西南部15公里，最早起步是在1916年，當時只是一個小型軍用機場，1920年前后，第一架民用飛機抵達該機場。在第二次世界大戰期間，機場全部被毀。經過重建和改擴建，目前史基浦機場成為歐洲最繁忙和重要的樞紐機場之一。其實，荷蘭作為歐洲的一個小國（國土面積4.18萬KM2，人口不過1680萬），在其周邊，空港“勁敵”環伺，如英國倫敦希思羅機場、法國巴黎戴高樂機場、德國法蘭克福機場等，因此，能取得今天的成就實屬不易。20世紀60年代，荷蘭在設計現代化機場時，就提出了一個設計理念——航站樓要大，設施要好，當然最主要的還是得方便。這個方便指的是對旅客和航空公司都方便，機場必須關注旅客和航空公司兩方面的需求。既要有發達的航線網絡，也要有便利的服務設施，這樣才能吸引旅客來荷蘭中轉。由于荷蘭國內航空市場過小，僅靠國內市場，史基浦機場顯然“吃不飽”，所以史基浦機場積極發展多式聯運。機場靠近出海運河，又連著高速公路，機場廣場下面是火車站，乘小火車15分鐘就可直達連接歐洲鐵路網的阿姆斯特丹中心火車站。通過與各種交通方式的連接，如今機場在200公里半徑以內擁有3300萬人口的客源市場，中轉旅客占總旅客人數的40%~42%。史基浦機場成為航空城的始末起步階段：布局集中在機場及機場臨近區域，主要發展航空客貨運、飛機零部件生產與維修，功能設施包括航站樓、地勤中心、維護中心、停車場、免稅店、餐館、酒店等發展階段：集中于中心區和航空產業區，開始發展商貿、物流、商務等，出現購物中心、寫字樓、貨運倉庫等成熟階段：開發區域沿交通要道向外延伸，開始與傳統市中心接壤，重點發展高新技術產業（通訊科技、生物科技）、高附加值的金融咨詢和物流服務、創意產業與生活配套，包括高端商務酒店、會議中心、國際企業總部辦公（主要是航空公司、物流服務商、高科技企業和金融機構等）、主題購物廣場、休閑娛樂設施（CASINO、SPA、兒童游戲區、國家博物館）、居民住區等航空城的成功有賴于國家與地方各級政府、機場集團（SADC、SRE）、專業開發機構（荷蘭國際集團、Multi商業地產集團）和協作機構（荷蘭皇家航空、阿姆斯特丹港口局）的通力合作、密切配合。荷蘭政府將史基輔機場周邊的規劃納入國家戰略，不僅包含原有的口岸物流概念，還延伸至高品質的與口岸相關度不高的產業規劃。史基浦航空城不同區域的功能與占地規模機場主要的功能區域分為：中央區、航空產業區、工商業園區、休閑娛樂區、生活居住區（注：其中，寫字樓物業中包含酒店功能）從上圖可以看出，寫字樓和物流倉儲設施在史基輔航空城開發規劃中占有較大比重，間接反映了航空城的定位是以商務和物流服務為主的。憑借阿姆斯特丹在歐洲交通樞紐的地位，史基輔航空城現已成為歐洲物流和商務活動中心，吸引了1500多家國際公司入駐，如荷蘭航空、優利系統、日本三菱、摩托羅拉軟件等。許多歐洲公司，無論是本土企業還是跨國企業，把他們的歐洲總部、營銷部門、訓練中心、零件中心(后備)、共享服務及研發中心等都設在這里。同時，通過發展特色的娛樂、博彩、休閑產業集聚大量人流，最終形成了綜合型的航空城。Case②——韓國仁川國際空港公社仁川航空城位于仁川市西側永宗龍游島上，距離首爾70公里，于2001年啟用，2013年客運量首次突破4000萬，貨運量已躍居全球第四，在美國孟菲斯機場、香港赤鱲角機場和上海浦東機場之后，是東北亞物流樞紐中心。天時地利人和，造就仁川空港都市（IFEZ）韓國打造“東北亞經濟中心”的國家戰略是仁川空港都市開發的重大背景機遇。60年代至今的韓國經濟騰飛在經濟全球化大潮中遇到了許多困難，以網絡/電子產業為主、本土市場創造的模式已進入高原期。為此，2002年韓國為融入全球化經濟，提出作為“東北亞地區經濟中心”的國家戰略，打造亞洲的東部門戶、“物流和商務中心”。2003年成立包括仁川空港都市的3大自由經濟區。與此同時，仁川機場作為國際物流樞紐的快速發展，是仁川空港都市的引擎。并且依托首爾與仁川為城市腹地，以一體化的立體交通網絡，聯動首都經濟圈與空港都市（IFEZ）。IFEZ的建設歷程與四大戰略的導入2001年，仁川機場正式運營，仁川機場鐵路工程開工，永宗島自由貿易區一期開建；2002年，韓國提出發展“東北亞中心國家”的基本構想，松島科技園本部遷移到松島新城；2003年，仁川自由經濟區成立；2006年，機場自由貿易區一期試運營，機場新市鎮開始入駐；2007年，仁川-金浦機場高速鐵路開通，BIC物流中心竣工；2008年，自由貿易區二期建設，并導入永宗醫學中心；2009年，連接仁川機場與松島新城的跨海大橋完工，同年，舉辦了世界城市博覽會。如今，已形成以國際商務貿易、國際物流基地、IT/BT尖端基地和全球旅游休閑為主的四大戰略產業：國際商務貿易產業——引進國際級企業的運營總部，充分利用中國及北韓的生產基地，打造松島國際業務區、會議中心、青蘿金融中心等項目國際物流產業——充分利用仁川國際機場與仁川新港灣，打造Sea&Air復合物流系統和自由貿易區IT/BT尖端基地——在物流產業的引擎帶動下，形成世界最佳的IT/BT基礎設施及事業基礎，包括U-IT星團、知識產業園區、建造生物園區等全球旅游休閑產業——依托龍游舞衣觀光園和青蘿地區休閑觀光功能，引進世界級標準的酒店和休閑設施作為物流聚焦型的航空城，這里重點介紹下仁川空港都市的物流產業發展情況。仁川國際機場自由貿易區，由貨站區（CTA）和保稅物流園區（ALP）兩部分組成。規劃占地1.98km2，目前首期占地0.99km2，已全數出租一空。形成國際免稅商貿，產品庫存管理、國際/區域分撥中心、物流增值、生產加工及?？章撨\等業務模式，成為國際物流基地。貨運中轉量占所有貨物量的65％，其中20％的貨物來自中國。其物流產業企業的構成包括四類：1）貨運企業：韓國兩大國際航空公司大韓和韓亞；飛達、DHL、UPS、TNT等世界各主要貨運業者；已有25家進駐；2）第三方物流商：KWE（日本近鐵）、Schenker（德國辛客）、AMB等世界著名物流商，共有13家進駐；3）企業專屬物流中心：韓國最大電子企業三星，產品占韓國出口值兩成，在仁川機場租了專屬的物流中心。LG集團于此設立專屬貨運中心，轉運外銷產品；4）終端制造企業：成為集物流、組裝、研發、倉儲、營運、運籌等多功能的廠辦中心。仁川機場進出口產業構成情況如下圖：仁川空港都市（IFEZ）將成為與工業化漢城截然不同的“生態型和智慧型”城市，以“最尖端的信息化城市系統、新交通系統、舒適的生態系統”為核心競爭力，淋漓盡致地運用高科技和環保理念，并以產業集群的模式，戰略性地吸引跨國企業和商務人士。未來城“松島新都市”按海濱城市進行規劃，由6公里長的運河、中央公園、高爾夫球場和無污染運輸網組成，集高科技產業、現代會展、國際商務、高端居住、國際學校和醫院等多元功能相融合，將是全南韓以及全世界第一個全面改造數位城市（U-city）概念的新都仁川空港都市Case③——芝加哥奧黑爾空港城芝加哥奧黑爾國際機場是世界上唯一的雙中樞機場。世界上最大的兩家航空公司——聯合航空公司和美利堅航空公司，都在奧黑爾機場建立了自己的中樞。它也是世界上最繁忙的機場之一，旅客吞吐量排名前四，2013年僅次于亞特蘭大機場、北京順義機場和倫敦希斯羅機場。機場驅動下再城市化——羅斯蒙特村莊(Rosemont)羅斯蒙特村莊距機場東4.8公里，占地4平方公里，總人口4224人，它的發展完全依托奧黑爾機場驅動。以酒店業先期啟動，隨后發展會展為特色的綜合娛樂服務產業，現已成為芝加哥市郊的商務、娛樂中心。1949年，貫穿羅斯蒙特的機場供水管建成；1959年，HolidayInnExpress酒店開業，隨后的30幾年時間里，13個全美知名酒店品牌紛紛入駐，提供了5687套客房，包括希爾頓、威斯汀、最佳西方、萬豪、凱悅、華美達、麗笙等；1975年，全美十大會議中心之一的DonaldE.Stephens也在羅斯蒙特安家；1984年，CTA高速全面貫通1999年，現代工業園落成，總部經濟凸顯；2004年，會議中心擴建，場館面積約8ha，共6個展館，50個會議室，1個酒會大廳，可同時容納4000人的會議或3000人的酒會。羅斯蒙特會展業快速發展，已經成為芝加哥的會展中心，以世界級的制造業專業會展、軟件及服務專業會展為主，主要會展包括——Powder&BulkSolid是世界級最大最綜合的制造業專業會展，主要展示的是成品的加工、處理、包裝、運輸、存儲過程；QualityExpo是產品質量監測設備、軟件和服務的專業會展，2005年帶來了5864位工業專業人士參展。2003年，因會展中心和娛樂場帶來了190萬游人和2.04億美元的消費額，進一步促進了酒店及其他功能的發展。同時，娛樂會展為主導的第三產業為區域導入大量外來人口，創造了可觀的旅游收入，其第三產業從業者占52%，其中：娛樂會展服務行業27%，制造業13.4%，科研行政等專業管理服務為11.5%。羅斯蒙特的功能分區整個用地圍繞機場展開，居住零星分布在南北兩端，高速公路將片區切割成三片：北部：以Allstate室內娛樂場為中心的綜合娛樂區中部：現代辦公園區為主，包括物流中心、倉庫、貨運設施南部：圍繞全美第十位大的會展中心和多功能劇院的會展娛樂區奧黑爾機場區的Rosemont地區展示了典型的空港都市的成功發展路徑——首先，大型樞紐機場帶來的大量人流、物流賦予發展大型會展的前提條件；其次，以高端酒店群落的發展以及芝加哥雄厚的制造業、軟件業、服務業等產業基礎吸引美國第十大會展中心的入駐；以會展為核心形成臨空產業的集群；再拓展臨空產業類型，引入總部基地，形成地區的繁榮。Case④——倫敦希斯羅空港城倫敦希斯羅(London-Heathrow)機場，位于倫敦西部的Hillingdon自治市，距離市區24公里，占地12.14km2，擁有兩條跑道和5個航站樓，是歐洲最大的機場，全球排名第3。作為世界航空業內樞紐，希思羅機場吸引了約90多家世界知名航空公司將其作為運營基地。零售業營業額占整個機場收入的57%，它擁有長達4公里的購物街。由于希斯羅機場如此龐大的客貨運量，由它形成的6-12公里臨空經濟圈內的城鎮影響深遠。下面我們重點來看下希斯羅機場對斯勞鎮的影響。斯勞鎮——臨空經濟驅動下的從工業城市向現代城市轉型升級的典型斯勞鎮緊挨大倫敦區，距離希斯羅機場10KM，周邊鄰近6條高速公路，通往希思羅機場、倫敦、伯明翰等；它是大西部鐵路主干線和W&E旅游線的交匯處。近10年來，斯勞鎮服務業、電訊、生物科技、消費電子、商業金融服務、醫療領域持續增長，擁有歐洲最大的私有貿易產業園及最大的貿易園辦公室，為小微企業提供優惠的扶持政策。各領域的代表企業有：?高新科技：通訊巨頭O2，國家教育基金研究部，多個歐洲信息企業總部；生物科技公司?汽車：雪鐵龍、本田英國總部、瑪莎拉蒂和法拉利辦公室?文化：G.A電影公司?其他：亞馬遜、多樂士、F.V家具公司總部、Nittendo其實，機場對斯勞的作用開始顯現是在20世紀50年代，隨著空客運需求的不斷增長，機場規模越來越大，斯勞貿易產業園開始發展工業，引來諸多主要工業企業集聚，如英國最大的食品公司、雪鐵龍等。到80年代后期，希斯羅航空城概念凸顯，功能更加完善。到這個時候斯勞貿易產業園需要產業升級，它關閉了許多運營多年的廠房，依托希思羅機場，從制造業為主向以信息通訊業為主的臨空經濟轉型，吸收了從倫敦外溢的專業人才。21世紀，啟動了改善社區環境的SLP計劃，2009年啟動占地11.75公頃的“Slough之心”大型文化工程，吸引更多現代制造、總部經濟、文化創意等知識密集型企業，外地高端人才進入Slough就業。就此，僅斯勞貿易產業園，500畝不到的用地，就為500多家商業機構提供69.7萬m2的駐所，2萬個就業崗位，占全市的26％。最終，斯勞鎮成為具備產業高端、功能綜合的城市形態。以上四個案例分別從航空城自身規劃發展和對周邊市鎮的影響兩個角度進行了分類闡述。最后，讓我們大致瀏覽一下國際上其它空港城的空間規劃與功能設計?？崭坌鲁前l展模式大全——解析臨空經濟區的大數據與大產業（三）2014-06-12主題地產文/克而瑞城市運營事業部盧文婷文章來源：城市與地產

理想很豐滿，現實很骨感——國內臨空經濟發展尚處于臨床試驗階段臨空經濟與航空城的發展是城市經濟發展的驅動力及現代化國際經濟中心城市迅速崛起的重要依托，是提升區域經濟競爭力、促進跨越式發展的新引擎，是“國門經濟”中最直接的形象工程。對標美國航空市場變遷歷程，中國目前處于美國60年代的高速發展期。按照國際經驗，年客運量達到1500萬人次，或者貨運量達到100萬噸就可以認為具備發展航空城的基本條件，并且國際機場在發展航空城時年人均收入的臨界水平大約為1萬美元，如果按照這些標準，國內部分地區與機場已經具備發展航空城的條件了。截至2012年底，共有27個省（區、市）的51個城市先后提出54個航空經濟區的規劃與設想。但在實際的操作過程中，仍然存在一些問題與困境，在這里，我們梳理了主要的五個方面：困境一：空間圈層組織不合理，主要表現為我國區域組團式發展的模式對傳統臨空經濟圈層理論的沖擊。

困境二：機場成主城孤島，目前，多數機場位于城市郊區，距離主城區較遠，且與主城區間無連續性的城市功能布局，產業和人口被隔離，難以享受到母城經濟外溢紅利，成為城市之外的“孤島”，無法與主城形成連續和互動發展。鄭州新鄭國際機場航空港——2013年獲批國家級空港綜合經濟實驗區，是鄭州市目前的重點發展區域，因其距離鄭州區較遠（約30公里），且從主城到機場一路尚未開發，因此無法享受到主城的產業人口外溢紅利，人口導入和產業發展均較慢，只有富士康的入駐為其帶來較大量的中低端產業人口。

困境三：人流易散難聚，機場具備極強的人流疏散能力，但其作為快速交通樞紐的特性，加之機