第十章其他稅種的稅務籌劃

第一節資源稅的稅務籌劃

第二節土地增值稅的稅務籌劃第三節其他稅種的稅務籌劃

第十章其他稅種的稅務籌劃復習：征稅范圍：礦產資源、鹽原油：不包括人造石油天然氣：不包括煤礦生產的天然氣煤炭：不包括洗煤、選煤、其他炭制品其他非金屬礦原礦黑色金屬礦原礦有色金屬礦原礦鹽：固體鹽、液體鹽 第一節資源稅的稅務籌劃復習：第一節資源稅的稅務籌劃復習：計算銷售（自用）數量*稅率“綜合回收率”“選礦比”減免稅加熱修井用原油，免稅鐵礦石，減征60%復習：一、利用準確核算（分割技術）減稅、免稅項目，單獨核算課稅數量開采或生產不同稅目應稅產品的，分別核算不同稅目應稅產品的課稅數量。一、利用準確核算（分割技術）二、利用相關產品伴生礦以主產品作為定額的主要依據伴采礦量大，核定；量小，按收購單位稅額。伴選不納稅三、利用稅收優惠加熱、修井用原油鐵礦石，減按40%有色金屬，減按70%二、利用相關產品四、利用折算比例進行稅務籌劃

不能準確提供應稅產品銷售數量或移送使用數量以應稅產品的產量或主管稅務機關確定的折算比換算企業綜合回收率<行業回收率時，不能準確提供應稅產品銷售數量或移送數量，會相對減輕納稅義務。四、利用折算比例進行稅務籌劃【例10-1】某企業開采煤炭并連續加工生產某種煤炭制品，本月生產銷售最終產品1000噸，同行業綜合回收率為40％。該企業的加工生產綜合回收率相對同行業企業較低，僅為25％。該企業煤炭的資源稅額為每噸1元。【例10-1】課稅數量實際：1000噸÷25％＝4000噸稅務機關認定：1000噸÷40％＝2500噸。企業應納資源稅額 ＝4000×1=4000（元）企業實際繳納資源稅額 ＝2500×1=2500（元）若不能準確提供數量，按照稅務機關核定的折算數量比實際數量少納資源稅1500元。課稅數量五、恰當利用結算方式進行稅務籌劃同流轉稅五、恰當利用結算方式進行稅務籌劃復習：土地所有權國有集體所有使用權出讓轉讓

不能自行轉讓

一級市場

二級市場第二節土地增值稅的稅務籌劃復習：不能自行轉讓一級市場二級市場第二節土地增值稅增值取得收入征稅對象為轉讓過程中產生的增值額出讓不征喔！增值出讓不征喔！征稅范圍國有土地使用權轉讓國有土地使用權及地上建筑物及其附著物一并轉讓國有轉讓取得收入

權屬變更

有償三個標準喔！國有土地才能轉讓使用權征稅范圍權屬變更有償三個標準喔！國有土地才能轉讓使用權具體判定出售繼承、贈與出租抵押交換投資聯營合作建房

個人互換自有居住用房地產，免。

暫免具體判定個人互換自有居住用房地產，免。暫免計算應納土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

收入—扣除項目231計算收入—扣除項目2311、稅率超率累進稅率級距稅率速算扣除系數不超過50%的部分30%0超過50%—100%的部分40%5%超過100%—200%的部分50%15%超過200%的部分60%35%1、稅率級距稅率速算扣除系數不超過50%的部分30%0超過5收入80萬元，扣除項目金額50萬元增值額=30萬元增值額占扣除額：30/50=60%，達到第2級距，第一級距稅率30%，第二級稅率40%。30應納稅額=25*30%+5*40%=9.5萬元

占扣除額50%的部分25

超過扣除額50%-100%的部分5收入80萬元，扣除項目金額50萬元占扣除額50%的部分25仍用上例增值額30萬元，扣除額50萬元。增值額占扣除額：30/50=60%，達到第2級距，稅率為40%，速算扣除系數為5%。應納稅額=30*40%-50*5%=9.5萬元仍用上例2、收入總額包括轉讓房地產的全部價款及其他相關的經濟利益貨幣性收入實物性收入其他收入需要評估2、收入總額需要評估3、扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額（2）房地產開發成本（3）房地產開發費用（4）與轉讓房地產有關的稅金（5）“加計扣除”3、扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額地價款出讓金補交的土地出讓金轉讓價款有關費用登記費、手續費等協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權

行政劃撥方式取得土地使用權

轉讓方式取得土地使用權

（1）取得土地使用權所支付的金額地價款協議、招標、拍賣等出讓（2）房地產開發成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費用

規劃、設計、測繪等

土建、裝飾、電梯、等

道路、水電、綠化等

與項目有關人員的工資、辦公費、折舊等配套小學、休閑設施等（2）房地產開發成本土地征用及拆遷補償費規劃、設計、測繪等（3）房地產開發費用財務費用銷售費用管理費用

不按實際發生額扣除（3）房地產開發費用財務費用不按實際1、利息支出能提供金融機構證明；能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出據實扣除2、利息支出不能提供金融機構證明；不能按轉讓房地產項目計算分攤其他開發費用限額為（1+2）*5%房地產開發費用限額為（1+2）*10%房地產開發費用扣除標準1、利息支出能提供金融機構證明；能按轉讓房地產項目計算分攤利（4）與轉讓房地產有關的稅金營業稅城市維護建設稅教育費附加（印花稅）

營業額×

5%

營業稅×

稅率

營業稅×

3%

產權轉移金額×

0.5‰

房地產企業不單獨扣除（4）與轉讓房地產有關的稅金營業稅營業額×5%營業稅×（5）加計扣除房地產開發企業加計（1+2）*20%的扣除非房地產企業沒有此項扣除（5）加計扣除房地產開發企業一、利用適當增值進行稅務籌劃

稅收優惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％時，應就其全部增值額按規定繳納土地增值稅。個人轉讓普通住宅，免稅；個人轉讓非普通住宅，居住5年以上，免稅；3-5年，減半；未滿3年，照征。一、利用適當增值進行稅務籌劃籌劃思路分別核算納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。合理定價分開核算一定會減輕稅負嗎？籌劃思路分開核算一定會減輕稅負嗎？【例10-2】某房地產開發企業，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。【例10-2】（1）不分開核算時增值額與扣除項目金額的比例：增值率=（15000-11000）/11000=36%適用稅率30%應納土地增值稅稅額＝（15000－11000）×30％＝1200萬元

（1）不分開核算時（2）分開核算時應納稅合計：1250萬元。分開核算比不分開核算多繳納土地增值稅50萬元（2）分開核算時【例10-3】廣州市某房地產公司進行普通住宅的開發，總建筑面積為30000平方米，扣除項目包括地價款5000萬元，開發成本8000萬元，開發費用1500萬元（利息費用無法提供金融機構證明），預售價有三種選擇：6500元/平方米，7000元/平方米和7500元/平方米，請分析該公司如何選擇售價才能獲得最高的收益。【例10-3】售價6500元/平方米收入＝6500×30000＝19500萬元扣除額＝5000＋8000＋1300＋19500×5.5％＋2600＝17972.5萬元增值額＝19500－17972.5＝1527.5萬元比例＝1527.5÷17972.5＝8.5％<20％免征土地增值稅利潤＝19500－17972.5-200＋2600＝3927.5萬元售價6500元/平方米售價7000元/平方米收入＝7000×30000＝21000萬元扣除額＝5000＋8000＋1300＋21000×5.5％＋2600＝18055萬元增值額＝21000－18055＝2945萬元比例＝2945÷18055＝16.31％<20％免征土地增值稅利潤＝21000－18055-200＋2600＝5345萬元售價7000元/平方米售價7500元/平方米收入＝7500×30000＝22500萬元扣除額＝5000＋8000＋1300＋22500×5.5％＋2600＝18137.5萬元增值額＝22500－18137.5＝4362.5萬元比例＝4362.5÷18137.5＝24.05％應納土地增值稅=4362.5*30%=1308.75利潤＝22500－18137.5-200＋2600-1308.75＝5453.75萬元選擇7500元/平方米的售價，利潤最高。售價7500元/平方米第三節其他稅種的稅務籌劃一、房產稅的籌劃農村不征12%、1.2%、4%從價：余值（10%-30%）從租：租金

原值能夠低些？

租金低些？

向農村進發？第三節其他稅種的稅務籌劃一、房產稅的籌劃原值能夠低些？二、車船稅的籌劃停用及時上報稅收減免（非機動車船、拖拉機）噸位、座位數二、車船稅的籌劃三、契稅交換按差額計稅3%-5%，優惠稅率1.5%贈與無稅率優惠三、契稅四、印花稅分開簽訂合同，避免從高稅率；模糊金額、壓縮金額；“租保保”稅率最高哦四、印花稅“租保保”稅率最高哦第十章其他稅種的稅務籌劃

第一節資源稅的稅務籌劃

第二節土地增值稅的稅務籌劃第三節其他稅種的稅務籌劃

第十章其他稅種的稅務籌劃復習：征稅范圍：礦產資源、鹽原油：不包括人造石油天然氣：不包括煤礦生產的天然氣煤炭：不包括洗煤、選煤、其他炭制品其他非金屬礦原礦黑色金屬礦原礦有色金屬礦原礦鹽：固體鹽、液體鹽 第一節資源稅的稅務籌劃復習：第一節資源稅的稅務籌劃復習：計算銷售（自用）數量*稅率“綜合回收率”“選礦比”減免稅加熱修井用原油，免稅鐵礦石，減征60%復習：一、利用準確核算（分割技術）減稅、免稅項目，單獨核算課稅數量開采或生產不同稅目應稅產品的，分別核算不同稅目應稅產品的課稅數量。一、利用準確核算（分割技術）二、利用相關產品伴生礦以主產品作為定額的主要依據伴采礦量大，核定；量小，按收購單位稅額。伴選不納稅三、利用稅收優惠加熱、修井用原油鐵礦石，減按40%有色金屬，減按70%二、利用相關產品四、利用折算比例進行稅務籌劃

不能準確提供應稅產品銷售數量或移送使用數量以應稅產品的產量或主管稅務機關確定的折算比換算企業綜合回收率<行業回收率時，不能準確提供應稅產品銷售數量或移送數量，會相對減輕納稅義務。四、利用折算比例進行稅務籌劃【例10-1】某企業開采煤炭并連續加工生產某種煤炭制品，本月生產銷售最終產品1000噸，同行業綜合回收率為40％。該企業的加工生產綜合回收率相對同行業企業較低，僅為25％。該企業煤炭的資源稅額為每噸1元。【例10-1】課稅數量實際：1000噸÷25％＝4000噸稅務機關認定：1000噸÷40％＝2500噸。企業應納資源稅額 ＝4000×1=4000（元）企業實際繳納資源稅額 ＝2500×1=2500（元）若不能準確提供數量，按照稅務機關核定的折算數量比實際數量少納資源稅1500元。課稅數量五、恰當利用結算方式進行稅務籌劃同流轉稅五、恰當利用結算方式進行稅務籌劃復習：土地所有權國有集體所有使用權出讓轉讓

不能自行轉讓

一級市場

二級市場第二節土地增值稅的稅務籌劃復習：不能自行轉讓一級市場二級市場第二節土地增值稅增值取得收入征稅對象為轉讓過程中產生的增值額出讓不征喔！增值出讓不征喔！征稅范圍國有土地使用權轉讓國有土地使用權及地上建筑物及其附著物一并轉讓國有轉讓取得收入

權屬變更

有償三個標準喔！國有土地才能轉讓使用權征稅范圍權屬變更有償三個標準喔！國有土地才能轉讓使用權具體判定出售繼承、贈與出租抵押交換投資聯營合作建房

個人互換自有居住用房地產，免。

暫免具體判定個人互換自有居住用房地產，免。暫免計算應納土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

收入—扣除項目231計算收入—扣除項目2311、稅率超率累進稅率級距稅率速算扣除系數不超過50%的部分30%0超過50%—100%的部分40%5%超過100%—200%的部分50%15%超過200%的部分60%35%1、稅率級距稅率速算扣除系數不超過50%的部分30%0超過5收入80萬元，扣除項目金額50萬元增值額=30萬元增值額占扣除額：30/50=60%，達到第2級距，第一級距稅率30%，第二級稅率40%。30應納稅額=25*30%+5*40%=9.5萬元

占扣除額50%的部分25

超過扣除額50%-100%的部分5收入80萬元，扣除項目金額50萬元占扣除額50%的部分25仍用上例增值額30萬元，扣除額50萬元。增值額占扣除額：30/50=60%，達到第2級距，稅率為40%，速算扣除系數為5%。應納稅額=30*40%-50*5%=9.5萬元仍用上例2、收入總額包括轉讓房地產的全部價款及其他相關的經濟利益貨幣性收入實物性收入其他收入需要評估2、收入總額需要評估3、扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額（2）房地產開發成本（3）房地產開發費用（4）與轉讓房地產有關的稅金（5）“加計扣除”3、扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額地價款出讓金補交的土地出讓金轉讓價款有關費用登記費、手續費等協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權

行政劃撥方式取得土地使用權

轉讓方式取得土地使用權

（1）取得土地使用權所支付的金額地價款協議、招標、拍賣等出讓（2）房地產開發成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費用

規劃、設計、測繪等

土建、裝飾、電梯、等

道路、水電、綠化等

與項目有關人員的工資、辦公費、折舊等配套小學、休閑設施等（2）房地產開發成本土地征用及拆遷補償費規劃、設計、測繪等（3）房地產開發費用財務費用銷售費用管理費用

不按實際發生額扣除（3）房地產開發費用財務費用不按實際1、利息支出能提供金融機構證明；能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出據實扣除2、利息支出不能提供金融機構證明；不能按轉讓房地產項目計算分攤其他開發費用限額為（1+2）*5%房地產開發費用限額為（1+2）*10%房地產開發費用扣除標準1、利息支出能提供金融機構證明；能按轉讓房地產項目計算分攤利（4）與轉讓房地產有關的稅金營業稅城市維護建設稅教育費附加（印花稅）

營業額×

5%

營業稅×

稅率

營業稅×

3%

產權轉移金額×

0.5‰

房地產企業不單獨扣除（4）與轉讓房地產有關的稅金營業稅營業額×5%營業稅×（5）加計扣除房地產開發企業加計（1+2）*20%的扣除非房地產企業沒有此項扣除（5）加計扣除房地產開發企業一、利用適當增值進行稅務籌劃

稅收優惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％時，應就其全部增值額按規定繳納土地增值稅。個人轉讓普通住宅，免稅；個人轉讓非普通住宅，居住5年以上，免稅；3-5年，減半；未滿3年，照征。一、利用適當增值進行稅務籌劃籌劃思路分別核算納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。合理定價分開核算一定會減輕稅負嗎？籌劃思路分開核算一定會減輕稅負嗎？【例10-2】某房地產開發企業，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。【例10-2】（1）不分開核算時增值額與扣除項目金額的比例：增值率=（15000-11000）/11000=36%適用稅率30%應納土地增值稅稅額＝（15000－11000）×30％＝1200萬元

（1）不分開核算時（2）分開核算時應納稅合計：1250萬元。分開核算比不分開核算多繳納土地增值稅50萬元（2）分開核算時【例10-3】廣州市某房地產公司進行普通住宅的開發，總建筑面積為30000平方米，扣除項目包括地價款5000萬元，開發成本8000萬元，開發費用1500萬元（利息費用無法提供金融機構證明），預售價有三種選擇：6500元/平方米，7000元/平方米和7500元/平方米，請分析該公司如何選擇售價才能獲得最高的收益。【例10-3】售價6500元/平方米收入＝6500×30000＝19500萬元扣除額＝5000＋8000＋1300＋19500×5.5％＋2600＝17972.5萬元增值額＝19500－17972.5＝