陽光水岸項(xiàng)目發(fā)展策略建議2010年5月楔子

從07年到08年，從09年到10年情形是異常的相似從房?jī)r(jià)瘋狂拉升，到地王層出不窮再到調(diào)控不斷，市場(chǎng)萎縮但不同的是2010，調(diào)控更猛烈2010，陽光水岸即將面世2010，我們?cè)撊绾巫鳛椋勘酒獔?bào)告提綱背景分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位

產(chǎn)品建議

運(yùn)營(yíng)策略1背景分析使項(xiàng)目?jī)r(jià)值策略、機(jī)會(huì)策略，落地項(xiàng)目簡(jiǎn)析──高端素質(zhì)，地王壓力位置用途占地面積建筑面積容積率建筑密度綠化率樓面價(jià)盛澤大道東，烏橋北住宅29915㎡71737㎡2.410%40%2360元/㎡高端素質(zhì)──項(xiàng)目三面環(huán)水，且屬面湖，建筑密度低，綠化率高，這些都使本案具備走高端路線的素質(zhì)地王壓力──本項(xiàng)目的樓面價(jià)達(dá)到2360元/平米，是盛澤地價(jià)最高的項(xiàng)目,這將倒逼項(xiàng)目必須達(dá)到一定“高度”，才有利潤(rùn)空間售價(jià)需達(dá)到5000元/㎡甚至以上才有利潤(rùn)空間市場(chǎng)價(jià)格水平──目前市場(chǎng)單價(jià)集中在5300元/㎡左右，為項(xiàng)目發(fā)展帶來價(jià)格瓶頸君悅半島5300元/㎡皇家領(lǐng)譽(yù)5300元/㎡翡翠半島5400元/㎡錦盛苑5300元/㎡新華花園5100元/㎡從市場(chǎng)整體價(jià)格水平看，目前價(jià)格比較集中，相皇家領(lǐng)譽(yù)這樣產(chǎn)品突出的項(xiàng)目也難以突破市場(chǎng)獨(dú)立定價(jià)，說明項(xiàng)目互相之間的價(jià)格影響較大，難以拉開差距，這點(diǎn)特征將給本案發(fā)展帶來價(jià)格瓶頸盛澤鎮(zhèn)老城區(qū)及東方絲綢市場(chǎng)盛澤鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基地本案未來鎮(zhèn)政府盛澤鎮(zhèn)未來CBD中心（新城區(qū)）城鎮(zhèn)發(fā)展方向區(qū)域背景──城鎮(zhèn)向西發(fā)展，本案偏離中心及城鎮(zhèn)發(fā)展方向城市發(fā)展方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)影響非常大，尤其在三線城市及城鎮(zhèn)，一旦缺乏政府規(guī)劃支撐，將會(huì)帶來非常大的操盤難度政策簡(jiǎn)析──三管齊下，調(diào)控愈演愈烈1、存款儲(chǔ)備金率連續(xù)上調(diào)──市場(chǎng)流動(dòng)性日益趨緊2010年以來，中央銀行連續(xù)3次上調(diào)存款儲(chǔ)備金率，目前達(dá)到17%，已經(jīng)快逼近歷史高點(diǎn)17.5%，今年三次調(diào)整后市場(chǎng)凍結(jié)流動(dòng)性近萬億。大型金融機(jī)構(gòu)存款儲(chǔ)備金率變化趨勢(shì)2、提高開發(fā)商拿地首付比例──降低開發(fā)商資金杠桿作用2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。3、房貸政策調(diào)整──投資性甚至部分改善型需求被逼出市場(chǎng)2010年4月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

近期部分政策匯集4月15日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%

4月15日國(guó)務(wù)院：部分熱點(diǎn)地區(qū)可停止第三條住房貸款5月1日北京：一個(gè)家庭限新購(gòu)一套商品房住宅4月21日銀監(jiān)會(huì)：二套房認(rèn)定以家庭為單位，即認(rèn)房，也認(rèn)貸市場(chǎng)反應(yīng)──反應(yīng)迅速，一線、二線城市成交量急劇收縮調(diào)控以后蘇州樓市住宅成交量統(tǒng)計(jì)09年各地樓市成交異常火爆，而火爆背后的主要推手便是投資，各種不同途徑反應(yīng)，投資類購(gòu)房需求約占市場(chǎng)30-80%，新政出臺(tái)以后這部分需求將迅速?gòu)氖袌?chǎng)消失。業(yè)界擔(dān)心，新政“殃及無辜”，改善型需求也因此推遲購(gòu)房計(jì)劃，市場(chǎng)需求一時(shí)急劇收縮調(diào)控后4個(gè)一線城市首周成交反應(yīng)政策對(duì)比──此次調(diào)控力度超07年內(nèi)容上更為嚴(yán)厲07年9.27新政90平米以上首套房首付比例不低于30%；購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，首付比例由20%提升至30%；異地購(gòu)房：無現(xiàn)在政策執(zhí)行力度上更堅(jiān)決90平米以上首套房首付比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款此前二套房關(guān)于首付40%和利率1.1倍的限制并為嚴(yán)格執(zhí)行，許多二套房購(gòu)買者通過關(guān)系仍然享受首付30%及利率7折的優(yōu)惠，政策形同虛設(shè)，此此嚴(yán)格限定二套房是以家庭為單位，且認(rèn)房又認(rèn)貸，較少政策盲區(qū)；本次政策14日首次出臺(tái)后，16日工行便首先宣布將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，至19日包括四大行在內(nèi)的大多銀行已經(jīng)嚴(yán)格按照新規(guī)執(zhí)行，同時(shí)暫停了三套房的貸款審批，在執(zhí)行上“動(dòng)真格”。03年4月，首套房首首付20%05年3月，個(gè)別城市市首付30%，取消貸款優(yōu)優(yōu)惠利率06年5月，90平米以下住房房首付20%07年9月，二套房首首付40%，利率基準(zhǔn)利利率1.1倍08年10月，首套房首首付20%，利率7折10年4月，90平米以上首套套房首付30%；二套房50%利率1.1倍；三套房限限制房屋銷售價(jià)格格指數(shù)走勢(shì)與與信貸政策變變化政策放松期政策放松期政策收緊期政策放松期政策收緊期從03年至今，政策策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，，每次轉(zhuǎn)變，，房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)都與其其有密切相關(guān)關(guān)；政策的轉(zhuǎn)變期期一般在14個(gè)月左右，對(duì)對(duì)本輪調(diào)控而而言，其周期期性可能也將將在這個(gè)區(qū)間間上下政策收緊期歷史周期性借借鑒----03年至今，信貸貸政策共經(jīng)歷歷了6次轉(zhuǎn)變期，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變期一般在在14個(gè)月左右未來市場(chǎng)預(yù)期期──國(guó)家變調(diào)前，，逆勢(shì)難改，，并且市場(chǎng)低低潮會(huì)逐漸從從一線城市擴(kuò)擴(kuò)散到，二線線、三線城市市等第一階段量跌價(jià)穩(wěn)第二階段量穩(wěn)價(jià)跌第三階段探底回升開發(fā)商“不差錢”由于09年及10年初的市場(chǎng)火火爆，開發(fā)商商回籠了大量量資金，且在在金融市場(chǎng)開開發(fā)商也獲得得大量的支持持，目前處于“不不差錢”的階階段，所以市市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)會(huì)發(fā)生太大波波動(dòng)需求面，主力力退市09-10年市場(chǎng)火爆的的重要支撐便便是改善性需需求及投資性性需求旺盛，，而新政急劇劇針對(duì)性，導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)階段市市場(chǎng)的需求銳銳減需求面，相對(duì)對(duì)穩(wěn)定在經(jīng)歷主力退退市，階段性性恐慌后，市市場(chǎng)開始逐漸漸趨于穩(wěn)定，，剛性需求及及部分高端需需求將支撐市市場(chǎng)開發(fā)商“需要錢”進(jìn)入市場(chǎng)第二二階段，由于于09年及10年大量的土地地推出，開發(fā)發(fā)商的新項(xiàng)目目逐漸推出，，開發(fā)資金開開始緊張起來來，而供應(yīng)的的增加將加大大供大于求的的局面，“價(jià)價(jià)格”戰(zhàn)逐漸漸出現(xiàn)需求面試探回回升在價(jià)格回落之之后，投資性性需求開始試試探性入市，，改善性需求求也逐漸活躍躍起來，成交交量開始逐漸漸回升開發(fā)商信心回復(fù)經(jīng)歷第二階段段資金鏈緊張張，甚至不少少開發(fā)商會(huì)賣賣地甚至?xí)Y資金鏈破裂以以后，在探底底回升階段開開發(fā)商信心以以及資金狀況況都在逐漸好好轉(zhuǎn)，價(jià)格預(yù)預(yù)期也開始加加強(qiáng)預(yù)計(jì)4-8月預(yù)計(jì)秋季開始始，可能會(huì)持持續(xù)半年甚至至1年上市公司一季季度期末現(xiàn)金量萬科現(xiàn)金179億恒大現(xiàn)金209億保利138億招商80億金地86億10年開工計(jì)劃萬科855萬方增長(zhǎng)55%金地388萬增長(zhǎng)175%招商290萬方增長(zhǎng)20%面臨問題點(diǎn)──政策影響、地地王壓力、偏偏離鎮(zhèn)區(qū)矛盾1矛盾2項(xiàng)目立項(xiàng)于高端路線地王壓力二套及三套購(gòu)房者被政策“打擊”市場(chǎng)價(jià)格存在瓶頸矛盾3項(xiàng)目位于橋北蕩城鎮(zhèn)向西發(fā)展背景分析簡(jiǎn)報(bào)報(bào)[高端素質(zhì)]項(xiàng)目三面環(huán)水水，且建筑密密度低、綠化化率高[地王壓力]項(xiàng)目是盛澤地地王，從成本本出發(fā)其壓力力較大[價(jià)格瓶頸]目前市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格瓶頸明顯顯，即使像皇皇家領(lǐng)譽(yù)這個(gè)個(gè)實(shí)力超群的的項(xiàng)目也難以以突破[偏離鎮(zhèn)區(qū)]項(xiàng)目所在位置置偏離鎮(zhèn)區(qū)，，也偏離城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展方向[市場(chǎng)逆勢(shì)]受政策影響，，全國(guó)市場(chǎng)可可能會(huì)陷入一一個(gè)1-2的低潮期，這這個(gè)影響也會(huì)會(huì)波及盛澤核心問題如果在偏離鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、價(jià)格瓶瓶頸、政策不不利的環(huán)境下下充分挖掘項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，創(chuàng)造造價(jià)值最大化化？2市場(chǎng)分析尋找破題的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)本篇前言明確項(xiàng)目核心心問題點(diǎn)后，，本篇將通過過市場(chǎng)分析逐逐一尋找機(jī)會(huì)會(huì)：分析項(xiàng)目區(qū)域域特征，準(zhǔn)確確把握本案的的區(qū)域價(jià)值分析微觀競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)，探尋尋本案的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析目標(biāo)客戶戶特征，明確確本案的客戶戶營(yíng)銷策略Q1:區(qū)域特征分析析中，本案的區(qū)區(qū)域價(jià)值在哪哪里？區(qū)域特征：偏離鎮(zhèn)區(qū)，但但實(shí)際距離不不遠(yuǎn)，臨近汽汽車站、北部部廠區(qū)，項(xiàng)目目緊鄰的盛澤澤大道為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)干道突出交通便利利性──項(xiàng)目因?yàn)槭蓾纱蟮朗浅擎?zhèn)鎮(zhèn)主干道，即即使通往吳江江的要道，也也是聯(lián)系鎮(zhèn)區(qū)區(qū)與北部廠區(qū)區(qū)的重要樞紐紐，特別汽車車站離項(xiàng)目距距離也比較近近，項(xiàng)目的交交通便利性脫脫穎而出利用北部廠區(qū)區(qū)的基礎(chǔ),打造生活辦公公無縫對(duì)接的的概念，營(yíng)造造“即專注于事業(yè)業(yè)”，又“傾心于生活”的形象大潤(rùn)發(fā)約1.5km北部廠廠區(qū)汽車站環(huán)境特特征──有橋北北蕩支支撐，，但受受周邊邊廠區(qū)區(qū)、盛盛澤大大道嚴(yán)嚴(yán)重影影響橋北蕩將是項(xiàng)項(xiàng)目大大環(huán)境境的最最大支支撐，，但目目前政政府對(duì)對(duì)其沒沒有明明確規(guī)規(guī)劃，，在概概念上上需要要進(jìn)一一步包包裝項(xiàng)目緊緊靠盛盛澤大大道這這一城城市主主干道道，車車流量量大周邊廠廠房較較多，，部分分建筑筑形象象較為為破舊舊這些都都會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目形象象形成成一定定的干干擾本案從從地塊塊素質(zhì)質(zhì)而言言具備備較高高的素素質(zhì)但所處處區(qū)域域偏離離鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，周周邊也也存在在一定定的不不利因因素因此在在用““雙核核概念念”來來對(duì)抗抗這兩兩種干干擾以盛澤澤交通通便利利的優(yōu)優(yōu)勢(shì)對(duì)抗偏偏離鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的的劣勢(shì)勢(shì)以“國(guó)際化化灣流流社區(qū)區(qū)，全全景觀觀湖居時(shí)時(shí)代”獨(dú)樹市市場(chǎng)旗旗幟，，拉升升區(qū)域域價(jià)值值項(xiàng)目思思考Q1:本案的區(qū)域價(jià)值在在哪里？？交通便便利、、灣流流、景景觀、、湖居居項(xiàng)目思思考Q2:微觀市市場(chǎng)分分析中中，本本案的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)會(huì)在哪哪？區(qū)域市市場(chǎng)：：目前可可售項(xiàng)項(xiàng)目少少君悅半島5300元/㎡皇家領(lǐng)譽(yù)5300元/㎡翡翠半島5400元/㎡錦盛苑5300元/㎡新華花園5100元/㎡絲綢中專地塊絲綢中中專地地塊未未來將將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目形形成較較大沖沖擊──處于鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中中心地地帶，，樓面面價(jià)約約2100元/平米，，在規(guī)規(guī)模上上也更更具備備優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)域市市場(chǎng)：：供應(yīng)量量相對(duì)對(duì)不大大日期地塊位置年限占地面積容積率總建面積成交總價(jià)(萬元)10年盛澤鎮(zhèn)南環(huán)路北側(cè)（原金倫化纖廠商業(yè)40年10761

2.4258271764

09年盛澤大道東烏橋北（本案）住宅70年299152.47173716930盛澤鎮(zhèn)絲綢中專北側(cè)住宅70年、商服40年84732≤2.1818471738807盛澤鎮(zhèn)舜湖西路北側(cè)商服40年10950≤3.8416107446.盛澤鎮(zhèn)市場(chǎng)管委會(huì)北側(cè)（分3宗地）商業(yè)40年28853≤3865591428207年盛澤東盛步行街西南側(cè)綜合3754

608盛澤鎮(zhèn)舜新中路西側(cè)（原新達(dá)廠）商業(yè)8484

6109盛澤鎮(zhèn)東方大街東側(cè)（原新華絲織廠）商住58823

11470盛澤鎮(zhèn)東方大街南側(cè)（原新生-新聯(lián)紡機(jī)廠）商業(yè)20832

8333盛澤鎮(zhèn)舜湖西路北側(cè)綜合11370

4548盛澤鎮(zhèn)原新生化纖廠居住9505

237606年盛澤鎮(zhèn)東方花園商住91908

16727盛澤鎮(zhèn)原國(guó)營(yíng)二廠商住39162

8224盛澤鎮(zhèn)東方大街商住178274

40789盛澤鎮(zhèn)蘇嘉杭高速出入口南側(cè)商業(yè)3499

28305年盛澤鎮(zhèn)金盛花園西側(cè)住宅13098

1990盛澤鎮(zhèn)龍橋新村市場(chǎng)路南側(cè)1#2#3#商住6347

2729盛澤姚家壩市場(chǎng)路南側(cè)商業(yè)14216

5544.09年土地地供應(yīng)應(yīng)約15萬方07年土地地供應(yīng)應(yīng)約11萬方皇家領(lǐng)領(lǐng)譽(yù)──目目前市市場(chǎng)最最高品品質(zhì)代代表案名皇家領(lǐng)譽(yù)位置西二環(huán)路舜湖小學(xué)南側(cè)占地約9.2萬建筑面積約18萬方戶型面積目前在售28#，面積141-184平米價(jià)格均價(jià)5300元/平米主題概念皇家領(lǐng)譽(yù)，豪宅中的領(lǐng)袖賣點(diǎn)1、中央湖景2、園林景觀3、地中海風(fēng)情建筑4、會(huì)所配套5、教育配套6、安防及物業(yè)管理君悅半半島───依靠橋橋北蕩蕩，高高端定定位，，本案案未來來的主主要對(duì)對(duì)手案名君悅半島位置如意路/舜新北路交匯處占地/建筑面積約10萬方戶型面積目前在售31#樓，面積130、150、174價(jià)格表價(jià)5500元/平米，優(yōu)惠后約5300元/平米主題概念傳世自然繁華

成就稀世豪宅賣點(diǎn)1、湖景2、城市配套3、歐式風(fēng)情備注4月19日第一次開盤，共計(jì)96戶，去化約80%，主要剩高樓層產(chǎn)品錦盛苑苑───繼皇家家領(lǐng)譽(yù)譽(yù)后的的又一一實(shí)力力大盤盤案名錦盛苑位置中新大道/南環(huán)二路交匯處占地約8.6萬建筑面積約18萬方戶型面積63-166平米其中主力在63-87之間價(jià)格表價(jià)5500元/平米，有200元/平米的優(yōu)惠主題概念18萬卓絕規(guī)劃，引領(lǐng)盛澤進(jìn)入“全景時(shí)代”賣點(diǎn)1、實(shí)力港商2、灣域概念3、現(xiàn)代簡(jiǎn)約美學(xué)矩作4、東南亞園林景觀翡翠半半島───皇家領(lǐng)領(lǐng)譽(yù)前前的市市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)跑者者，已已進(jìn)入入尾盤盤期案名星月翡翠半島位置盛澤西二環(huán)/市場(chǎng)力交匯處占地約7萬建筑面積約15萬方戶型面積目前在售最后一棟高層11#樓，面積均為89平米價(jià)格表價(jià)5500元/平米，優(yōu)惠后約5400元/平米主題概念盛澤新城、首席中央生活圈賣點(diǎn)1、品質(zhì)，節(jié)能2、內(nèi)外雙湖景觀3、智能安防系統(tǒng)、管家式物業(yè)4、完善配套新華花花園───純多層層社區(qū)區(qū)，營(yíng)營(yíng)銷包包裝無無特色色案名新華花園位置東方南路東/舜湖東路北占地約5萬建筑面積約10萬方戶型面積目前在推130平米戶型價(jià)格表價(jià)5300-5400元/平米，優(yōu)惠100元/平米，還可享99折主題概念/賣點(diǎn)/市場(chǎng)啟啟示錄錄──關(guān)于檔檔次、、品質(zhì)質(zhì)關(guān)于檔檔次───市場(chǎng)已已經(jīng)出出現(xiàn)了了皇家家領(lǐng)譽(yù)譽(yù)，君君悅半半島等等高檔檔項(xiàng)目目，僅從從產(chǎn)品品、品品質(zhì)的的角度度，本本案難難以超超越市市場(chǎng)獨(dú)獨(dú)樹一一幟本案的的產(chǎn)品品如何何立足足市場(chǎng)場(chǎng)？注重差差異化化、概概念特特色性性將是是本案案的機(jī)機(jī)會(huì)策策略點(diǎn)點(diǎn)，通通過產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格，，產(chǎn)品品形式式等因因素的的差異異化，，形成成獨(dú)屬屬于自自己的的特色色風(fēng)格格，從從而與與其他他產(chǎn)品品抗衡衡差異化化、概概念特特色化化市場(chǎng)啟啟示錄錄──關(guān)于景景觀關(guān)于景景觀───”湖景、、灣域域、異異地風(fēng)風(fēng)情景景觀，，全景景時(shí)代代，內(nèi)內(nèi)外景景觀結(jié)結(jié)合”等概念念都已已經(jīng)在在市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)我們?cè)撛撊绾魏瓮怀龀鲎陨砩硖厣咳姝h(huán)環(huán)水，，面湖湖是獨(dú)獨(dú)屬于于本案案的特特征應(yīng)應(yīng)加以以突出出，此此外其其他項(xiàng)項(xiàng)目在在產(chǎn)品品包裝裝大大多多只只注注重重主主題題，，不不注注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，本本案案如如果果能能夠夠更更深深入入地地演演繹繹景景觀觀細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，將將能能越越過過其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目一一步步三面面環(huán)環(huán)水水、、面面湖湖、、細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)制制勝勝君悅悅半半島島翡翠翠國(guó)國(guó)際際皇家家領(lǐng)領(lǐng)譽(yù)譽(yù)市場(chǎng)場(chǎng)啟啟示示錄錄───關(guān)于于戶戶型型關(guān)于于戶戶型型────市場(chǎng)場(chǎng)目目前前戶戶型型面面積積段段比比較較豐豐富富，，且且不不乏乏一一些些亮亮點(diǎn)點(diǎn)但整整體體來來說說在在戶戶型型方方面面留留有有的的挖挖掘掘空空間間依依然然很很大大本案案可可從從附附加加值值、、功功能能性性、、創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等等多多方方面面更更深深入入挖挖掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值高附附加加值值、、功功能能性性強(qiáng)強(qiáng)、、創(chuàng)創(chuàng)新新理理念念89平米米兩兩房房?jī)蓛蓮d廳一一衛(wèi)衛(wèi)150平米米三三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)174平米米四四室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)場(chǎng)啟啟示示錄錄───關(guān)于于供供需需關(guān)于于供供需需────雖然然目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)明明顯顯收收到到政政策策調(diào)調(diào)控控的的影影響響，，且且這這種種影影響響也也已已經(jīng)經(jīng)波波及及到到盛盛澤澤市市場(chǎng)場(chǎng)但從從供供需需情情況況而而言言，，盛盛澤澤屬屬于于一一個(gè)個(gè)供供應(yīng)應(yīng)偏偏小小，，供供需需基基本本平平衡衡的的市市場(chǎng)場(chǎng)，，且且盛盛澤澤經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)好好，，外外來來人人口口多多，，這這些些都都可可以以作作為為我我們們未未來來引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶的的根根據(jù)據(jù)，，弱弱化化客客戶戶的的抗抗性性，，增增強(qiáng)強(qiáng)去去化化從供供需需入入手手，，弱弱化化政策策影影響響項(xiàng)目目思思考考盛澤澤目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的產(chǎn)產(chǎn)品品已已經(jīng)經(jīng)到到達(dá)達(dá)一一定定的的高高端端從建建筑筑、、景景觀觀，，等等角角度度很很難難實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)超超越越所以以差差異異化化、、特特色色化化將將是是本本案案突突圍圍的的首首要要策策略略其次次強(qiáng)強(qiáng)化化自自身身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)也也是是突突圍圍策策略略的的重重要要組組成成此外外從從市市場(chǎng)場(chǎng)戶戶型型出出發(fā)發(fā)，，存存在在較較大大提提升升空空間間，，本本案案可可從從附附加加值值、、功功能能性性、、創(chuàng)創(chuàng)新新概概念念等等多多方方位位強(qiáng)強(qiáng)化化本本案案戶戶型型，，從從而而提提升升競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力從市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需出出發(fā)發(fā)，，我我們們應(yīng)應(yīng)該該利利好好了了市市場(chǎng)場(chǎng)特特征征，，去去弱弱化化政政策策抗抗性性，，加加強(qiáng)強(qiáng)去去化化Q2:本案案的的微微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)會(huì)在在哪里里？？差異異化化、概念念特特色色化化、強(qiáng)調(diào)調(diào)自自身身價(jià)價(jià)值值、、比比拼拼細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)、、高附附加加值值、、功功能能性性強(qiáng)強(qiáng)、、創(chuàng)創(chuàng)新新理理念念項(xiàng)目目思考考Q3:區(qū)域域客客戶戶分分析析中中，，本本案案的的客客戶戶營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略在在哪哪？？盛澤關(guān)于于經(jīng)濟(jì)與與人口的的基本描描述：人口環(huán)境境：全鎮(zhèn)總面面積150平方公里里，人口口約28萬，其中中年收入入在12萬以上的的高收入入私企業(yè)業(yè)主及白白領(lǐng)超過過2萬人，本本地在冊(cè)冊(cè)人口10.9萬人，外外來務(wù)工工及常駐駐商務(wù)人人士達(dá)到到18萬人。富裕階層層多人口數(shù)量量大外來人口口比例高高基本概述述：盛澤位于于吳江市市最南端端，以““日出萬萬綢，衣衣被天下下”而聞聞名于世世。2008年實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值172.9億元；工工業(yè)銷售售收入520億元；在在“2008年度中國(guó)國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投投資潛力力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)綜合實(shí)實(shí)力500強(qiáng)”評(píng)比比中，分分別列第第10位和第22位經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)區(qū)域盛澤92%吳江及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)8%年齡25以下5%26-3528%36-4542%46-5518%56以上7%購(gòu)房目的首購(gòu)25%換房70%皆可（投資、換房）5%職業(yè)私企業(yè)主46%私企員工21%公務(wù)員、事業(yè)單位員工15%個(gè)體工商戶10%其他8%市場(chǎng)客戶戶特征分分析性（（基于房房展會(huì)成成果分析析）客戶呈現(xiàn)現(xiàn)以下幾幾個(gè)特征征：本土化以36-45歲的換房房客戶（（其中有有部分客客戶原有有住房是是非商品品房）以私營(yíng)業(yè)業(yè)主、公公務(wù)員及及企事業(yè)業(yè)單位職職員為主主面積戶型需求數(shù)量比列100以下2-2-11311.71%110-1203-2-22320.72%130-1403-2-24540.54%140-1804-2-21715.32%200以上復(fù)式1311.71%市場(chǎng)客戶戶需求面面積段（（基于房房展會(huì)成成果分析析）1、小區(qū)將將來的綠綠化是否否會(huì)達(dá)到到我們展展示的效效果2、出入口口交通安安全問題題3、盛澤大大道噪音音對(duì)生活活帶來的的影響4、橋北蕩蕩湖泊治治理5、周邊商商業(yè)配套套&入戶大堂堂6、價(jià)格問問題市場(chǎng)客戶戶問題關(guān)關(guān)注點(diǎn)（（基于房房展會(huì)成成果分析析）項(xiàng)目未來來主力客客源預(yù)期期盛澤私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主（大多為為絲綢紡紡織廠，，門市店店老板））盛澤公務(wù)務(wù)員企事業(yè)單單位高級(jí)級(jí)職員居住特點(diǎn)點(diǎn)：有房子，，但多處處于老城城區(qū)，但但以自身身?xiàng)l件來來說還不不是最理理想居所所。居住特點(diǎn)點(diǎn):本身有房房子，甚甚至是別別墅，住住宅硬件件配套等等是最好好的，但但周邊大大環(huán)境不不理想（（廠房多多、污染染重、外外來人多多雜、沒沒有安全全感）盛澤的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)與人口口特征，為項(xiàng)目奠奠定良好好的客戶戶基礎(chǔ)但如何吸吸引客戶戶，使客客戶最終終認(rèn)可項(xiàng)項(xiàng)目則需要精精準(zhǔn)的定定位同是根據(jù)據(jù)現(xiàn)有需需求以及及潛在的的價(jià)值需需求調(diào)整整產(chǎn)品以一種量量身定做做的產(chǎn)品品概念，，最終打打動(dòng)客戶戶項(xiàng)目思考考Q3:本案的客客戶營(yíng)銷銷在哪里？精確定位位，根據(jù)據(jù)需求調(diào)調(diào)整產(chǎn)品品，賦予予客戶更更多的價(jià)價(jià)值項(xiàng)目思考考3項(xiàng)目定位位使項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值策略略、機(jī)會(huì)會(huì)策略，，落地價(jià)值梳理理我們的價(jià)價(jià)值觀交通非常常便利直面橋北北蕩、三三面環(huán)水水高端，但但與市場(chǎng)場(chǎng)差異化化，特色色化注重細(xì)節(jié)節(jié)地段產(chǎn)品形象定位位追求品質(zhì)質(zhì)、舒適適度，追追求生活活的享受受喜歡被尊尊重，被被推崇的的感覺客戶我們有獨(dú)獨(dú)特的位位置，我我們追求求人生的的層次，，我們更更注重生生活的調(diào)調(diào)性【形象化地地突出項(xiàng)項(xiàng)目特征征，同時(shí)時(shí)注入項(xiàng)項(xiàng)目所特特有的生生活調(diào)性性】形象定位位一湖、半半島，觀觀瀾人生生！項(xiàng)目定位位【半島】【觀瀾】【大宅】【傳世】【一湖】4產(chǎn)品建議議通過產(chǎn)品品完善，，加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值產(chǎn)品調(diào)整整建議產(chǎn)品價(jià)值提升建筑配套景觀戶型科技建議通過過以下五五大系統(tǒng)統(tǒng)提升產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力建筑提升升建議建筑篇------外形增強(qiáng)強(qiáng)標(biāo)識(shí)感感，使形形象更為為突出原方案為為新古典典主義風(fēng)風(fēng)格，有有一定的的品質(zhì)感感，但形形象不夠夠突出，，標(biāo)識(shí)感感不強(qiáng)，，而且在在市場(chǎng)已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了品質(zhì)質(zhì)感較強(qiáng)強(qiáng)的皇家家領(lǐng)譽(yù)（（地中海海風(fēng)格））及君悅悅半島（（歐式風(fēng)風(fēng)格），，本案現(xiàn)現(xiàn)有形式式很難在在目前市市場(chǎng)上脫脫穎而出出。建筑頂部部采用異異型裝飾飾，夜晚晚采用亮亮化處理理，樹立立盛澤標(biāo)標(biāo)桿型項(xiàng)項(xiàng)目形象象。建筑外形形：結(jié)合觀景景陽臺(tái)，，使建筑筑外立面面形式更更豐富。。建筑外墻墻材質(zhì)：：建議利用用真石漆漆及石材材干掛相相組合的的材質(zhì)組組合方式式，增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品檔檔次。目前市市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品多多是底底部石石材加加涂料料的建建材組組合方方式，，我們們要提提升產(chǎn)產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)里，，首先先要從從外立立面材材質(zhì)入入手。。底層采采用高高檔石石材干干掛，，增強(qiáng)強(qiáng)檔次次上部采采用真真石漆漆，通通過仿仿石材材效果果的塑塑造，，增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品品形式式感與與品質(zhì)質(zhì)感建筑底底層架架空：：架空層層主要要分為為三個(gè)個(gè)功能能，架架空層層景觀觀（景景觀中中詳細(xì)細(xì)介紹紹）和和架空空層泛泛會(huì)所所（配配套中中詳細(xì)細(xì)介紹紹）、、架空空層入入戶大大堂。。對(duì)高層層檔次次的提提升，，同時(shí)還具具備休休憩、、郵件件投放等功功能。。景觀提提升建建議原有景景觀細(xì)細(xì)致、、豐富富，但但缺少少主題題概念念，建建議形形成““一軸軸、兩兩組團(tuán)團(tuán)、三三帶““景觀觀概念念。景觀篇篇------主題概概念性性強(qiáng)，，細(xì)節(jié)節(jié)形象象突出出景觀帶帶1景觀帶帶3景觀帶帶2組團(tuán)景景觀組團(tuán)景景觀景觀主主軸示示意圖圖：將入口口、組組圖景景觀串串聯(lián)起起來，，一直直延伸伸至河河邊。。組團(tuán)景景觀示示意圖圖：強(qiáng)調(diào)組組團(tuán)景景觀的的參與與性與與現(xiàn)代代感。。濱河景景觀帶帶示意意圖：：強(qiáng)調(diào)紅紅線外外水域域與小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景景觀相相互滲滲透的的效果果及人人的參參與性性。社區(qū)內(nèi)內(nèi)部景景觀帶帶示意意圖：：結(jié)合架架空層層和組組團(tuán)景景觀，，形成成小區(qū)區(qū)內(nèi)部部一條條景觀觀帶。。坡地景景觀帶帶示意意圖：：利用坡坡地及及綠化化種植植，隔隔離道道路盛盛澤大大道對(duì)對(duì)本案案的影影響，，也很很大程程度上上豐富富了景景觀的的層次次。架空層層景觀觀示意意圖：：架空層層景觀觀與室室外景景觀相相互融融和，，達(dá)到到相互互滲透透的結(jié)結(jié)果。。入口大大門示示意圖圖：氣派的的門樓樓將是是項(xiàng)目目形象象展示示主要要組成成部分分，既既突出出項(xiàng)目目形象象，又又增強(qiáng)強(qiáng)了項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)、檔檔次。。戶型提提升建建議戶型篇篇------依據(jù)市市場(chǎng)，，控制制本案案戶型型面積積段，，突出出戶型型主題題，凸凸現(xiàn)附附加值值市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目面面積段段分析析錦盛苑君悅半島翡翠半島新華花園皇家領(lǐng)譽(yù)70㎡以下70-90㎡90-110㎡110-144㎡145-180㎡主力面積段主力面積段從以上上圖表表中我我們可可以看看出，，盛澤澤市場(chǎng)場(chǎng)的面面積段段比較較分散散，多多集中中在100㎡以下和和140-180㎡之間的的戶型型，而而100-140㎡及180㎡以上的的戶型型是缺缺失的的。五一房房交會(huì)會(huì)本案案意向向客戶戶面積積需求求分析析面積戶型需求數(shù)量所占比例100以下2-2-11311.71%110-1203-2-22320.72%130-1403-2-34540.54%140-1804-2-31715.32%200以上復(fù)式1311.71%從以上上表格格中我我們可可以看看出，，本案案的意意向客客戶所所需的的面積積段集集中在在110-180㎡之間，，少許許的100㎡以下及及200㎡以上的的需求求量。。本案戶戶型分分析在戶型型設(shè)計(jì)計(jì)上有有一定定的創(chuàng)創(chuàng)新和和亮點(diǎn)點(diǎn)，比比如雙雙入戶戶、奇奇偶層層贈(zèng)送送露臺(tái)臺(tái)等；；但是整整體大大進(jìn)深深小面面寬，，舒適適度不不高，，三房房戶型型采用用三衛(wèi)衛(wèi)設(shè)計(jì)計(jì)是功功能空空間的的上的的浪費(fèi)費(fèi)。中間套套戶型型進(jìn)深深較小小，且且雙入入戶是是該戶戶型組組合的的一個(gè)個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)，同同時(shí)采采用奇奇偶層層挑空空露臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)；但但三衛(wèi)衛(wèi)是該該戶型型功能能空間間上的的浪費(fèi)費(fèi)，且邊套套戶型型的價(jià)價(jià)值未未全部部體現(xiàn)現(xiàn)出來來。戶型修修改建建議依據(jù)以以上三三方面面的分分析，，建議議本案案戶型型修改改主要要有以以下三三點(diǎn)：：1、改善型：：面積為120-135㎡的3-2-2；2、高端產(chǎn)品品需求型：：面積為160-170㎡的4-2-2；3、110㎡以下的小戶戶型和200㎡以上的復(fù)式式戶型與以以上兩類戶戶型搭配組組合。抓客戶需求求主力，通通過面積段段控制增強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力1#──東單元20層以上設(shè)置置復(fù)式戶型型（約200平米），20層以上為110平左右的平平層2#──目前進(jìn)深較較大，建議議面寬加大大，進(jìn)深減減少，同樣樣在東單元元20層以上設(shè)置置復(fù)式戶型型3#、4#──這兩棟樓一一脈相承，，在最東側(cè)側(cè)設(shè)計(jì)平層層觀景大戶戶（160-170平米），充充分利用項(xiàng)項(xiàng)目景觀資資源1#2#3#4#部分樓棟修修改建議：：120-130㎡戶型示意圖圖3+1房，額外贈(zèng)送約約12㎡的使用空間間戶型示意主力戶型1──目標(biāo)改改善性需求求，以高附附加值為特特征戶型示意主力戶型2──目標(biāo)高高端需求，，以功能性性為主題（（加入觀景景元素）注重景觀元元素主傭雙入戶戶主臥內(nèi)設(shè)書書房270度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角觀景飄飄窗雜物儲(chǔ)藏空空間附加160-170㎡戶型功能空空間示意圖圖主臥內(nèi)設(shè)書書房大面寬陽臺(tái)臺(tái)單獨(dú)儲(chǔ)藏空空間附加160-170㎡戶型功能空空間示意110㎡以下戶型示示意圖2+1房，+1房奇偶層挑挑空，面積積贈(zèng)送，附附加值高；；另外贈(zèng)送送飄窗，南南北雙陽臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)。戶型示意補(bǔ)充戶型───目標(biāo)剛剛性需求200㎡以上復(fù)式戶戶型示意圖圖3-2-4，贈(zèng)送入戶戶花園，客客廳挑空設(shè)設(shè)計(jì)，主臥臥豪華套間間設(shè)計(jì)，體體現(xiàn)業(yè)主尊尊貴身份。。戶型示意補(bǔ)充戶型───目標(biāo)豪豪宅類客戶戶需求4-2-4，贈(zèng)送入戶戶花園，客客廳挑空，，主臥豪華華套間設(shè)計(jì)計(jì)，體現(xiàn)業(yè)業(yè)主尊貴身身份。配套提升建建議配套篇------架空層泛會(huì)會(huì)所，提高高項(xiàng)目檔次次，彌補(bǔ)項(xiàng)項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施不足的的缺陷底層會(huì)所概概念示意底層會(huì)所概概念示意科技提升建建議科技型建材材：中空玻玻璃，隔離離噪音6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100％投射熱傳輸損失40％太陽能熱量10％透射太陽能65％室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境Low-E玻璃又稱低低輻射玻璃璃，是在玻玻璃表面鍍鍍上多層金金屬或其他他化合物組組成的膜系系產(chǎn)品。其其鍍膜層具具有對(duì)可見見光高透過過及對(duì)中遠(yuǎn)遠(yuǎn)紅外線高高反射的特特性。隔熱熱、隔音等等效果顯著著。外窗外側(cè)設(shè)設(shè)置金屬外外遮陽卷簾簾，有效阻阻擋太陽直直輻射，還還具備了一一定的防盜盜和隔音功功能集成管理系系統(tǒng)是通過過對(duì)建筑物物內(nèi)的各種種設(shè)備（如如空調(diào)、給給排水、變變配電、照照明、電梯梯、消防、、防盜報(bào)警警、出入口口控制、停停車場(chǎng)管理理、通訊系系統(tǒng)、辦公公自動(dòng)化系系統(tǒng)）等進(jìn)進(jìn)行綜合集集成管理與與控制，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有及及未來應(yīng)用用于建筑物物內(nèi)的各種種需求，以以適應(yīng)當(dāng)今今信息社會(huì)會(huì)發(fā)展的需需要，智能能建筑不是是多種帶有有智能特征征的系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)品的簡(jiǎn)單單堆積或集集合，其核核心在于系系統(tǒng)集成，，按照通常常的提法，，這種系統(tǒng)統(tǒng)集成包含含了對(duì)樓宇宇設(shè)備自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)BAS、辦公自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)OAS，和通信自自動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)CAS的整合。集成管理系系統(tǒng)：社區(qū)區(qū)安防系統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)安防：：是高檔住宅宅的必要條條件之一，，先進(jìn)的字字防系統(tǒng)，，可以給予予購(gòu)房者充充分的安全全保障與購(gòu)購(gòu)買信心。。a、可視對(duì)講講b、閉路監(jiān)控控c、密碼單元元門d、周邊防范范，電子巡巡更集成管理系系統(tǒng)：家居居智能化系系統(tǒng)以住宅為平平臺(tái)，利用用先進(jìn)的計(jì)計(jì)算機(jī)技術(shù)術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通通訊技術(shù)、、綜合布線線技術(shù)、無無線技術(shù)，，將與家居居生活有關(guān)關(guān)的各種子子系統(tǒng)有機(jī)機(jī)地結(jié)合在在一起。變壓式止逆逆煙道：廚房設(shè)新型型變壓式止止逆煙道，，使煙道不不再竄煙、、竄味。變變壓式止逆逆閥煙道排排氣量大，，截面尺寸寸較小。生態(tài)滅蚊機(jī)機(jī)吸血昆蟲是是影響水景景住宅居住住品質(zhì)的關(guān)關(guān)鍵因素之之一。采取取健康有效效的方法進(jìn)進(jìn)行滅蟲是是必須的。。“生態(tài)滅蚊蚊機(jī)”（滅滅蚊磁場(chǎng)）），應(yīng)用仿仿生學(xué)原理理，模仿人人類生理活活動(dòng)氣息引引誘大量雌雌蚊靠近然然后殺滅。。能消滅4000平米米范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的蚊蚊子子及及其其他他吸吸血血性性昆昆蟲蟲，，整整個(gè)個(gè)過過程程不不用用化化學(xué)學(xué)藥藥劑劑毒毒殺殺蚊蚊子子，，所所以以沒沒有有任任何何毒毒害害。。5運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略使項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值最最終終實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略———兩條條線線推推進(jìn)進(jìn)第一一條條線線———工程程線線（前前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作盡盡快快完完善善，，工工程程實(shí)實(shí)施施節(jié)節(jié)奏奏放放緩緩））第二二條條線線———營(yíng)銷銷線線（形形象象迅迅速速推推出出，，穩(wěn)穩(wěn)步步擴(kuò)擴(kuò)大大影影響響））規(guī)劃劃文文本本確確定定立項(xiàng)項(xiàng)批批文文土地地證證建筑筑用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證施工工許許可可證證產(chǎn)品品確確定定銷售售道道具具確確定定（樓樓書書\戶型型冊(cè)冊(cè)\VCR\VI系統(tǒng)統(tǒng)））工地地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形形象象展展示示開工工奠奠基基售樓樓中中心心進(jìn)進(jìn)駐駐（景景觀觀先先行行，，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境展展示示））營(yíng)銷銷策策略略形象象展展示示推盤盤計(jì)計(jì)劃劃活動(dòng)動(dòng)策策劃劃形象象展展示示現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)為為王王────售售樓樓處處因?yàn)闉楸颈景赴笡]沒有有單單獨(dú)獨(dú)會(huì)會(huì)所所、、商業(yè)業(yè)配配套套，建議議在在入入口口增增設(shè)設(shè)會(huì)會(huì)所所（（或或做做物物業(yè)業(yè)用用房房以以商商業(yè)業(yè)配配套套）），，在銷銷售售階階段段作作為為售售樓樓處處使使用用，，即即增增加加項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次，，也也節(jié)節(jié)省省了了售售樓樓處處成成本本現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)為為王王────實(shí)實(shí)景景樣樣版版區(qū)區(qū)（（景景觀觀先先行行））在項(xiàng)項(xiàng)目目正正式式銷銷售售前前，，可可營(yíng)營(yíng)造造處處部部分分景景觀觀，，通通過過實(shí)實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)的的打打造造，，增增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)感感，，用用實(shí)實(shí)景景直直接接“說服服”客戶戶現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)為為王王────圍圍墻墻與與大大看看板板盛澤澤大大道道人人、、車車流流量量極極大大，，項(xiàng)目目臨臨盛盛澤澤大大道道一一側(cè)側(cè)將將是是天天然然的的展展示示陣陣地地推盤盤計(jì)計(jì)劃劃推盤盤計(jì)計(jì)劃劃示示意意二期期產(chǎn)產(chǎn)品品首期期產(chǎn)產(chǎn)品品考慮慮市市場(chǎng)場(chǎng)未未來來形形勢(shì)勢(shì)不不容容樂樂觀觀，，所所以以在在首首期期開開盤盤時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)推推出出部部分分優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)房房源源，，以以吸吸引引更更多多的的客客戶戶，，確確保保開開盤盤的的成成功功，，此此外外考考慮慮產(chǎn)產(chǎn)品品搭搭配配的的因因素素，，首首推推2#、3#樓，，增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品的的覆覆蓋蓋面面注：：具具體體推推盤盤計(jì)計(jì)劃劃要要根根據(jù)據(jù)戶戶型型分分布布、、施施工工進(jìn)進(jìn)度度進(jìn)進(jìn)行行確確定定營(yíng)銷銷推推進(jìn)進(jìn)流流程程示示意意售樓處施工人員員進(jìn)進(jìn)駐駐動(dòng)工工房展展會(huì)會(huì)開盤盤一期期內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)二期期積積累累二期期開開盤盤活動(dòng)動(dòng)策策劃劃活動(dòng)動(dòng)策策劃劃1、開開工工典典禮禮活活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容容：：邀請(qǐng)請(qǐng)企企業(yè)業(yè)上上下下游游合合作作單單位位，，以以及及政政府府各各級(jí)級(jí)主主管管部部門門，，通通過過媒媒體體渠渠道道，，將將開開工工典典禮禮變變成成一一場(chǎng)場(chǎng)大大的的營(yíng)營(yíng)銷銷盛盛宴宴，，達(dá)達(dá)到到迅迅速速樹樹立立形形象象，，打打響響項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度的的目目的的策劃劃活活動(dòng)動(dòng)2、2010年10月產(chǎn)產(chǎn)品品說說明明會(huì)會(huì)（（內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)））內(nèi)容容：：組組織織公公司司內(nèi)內(nèi)部部員員工工與與其其親親朋朋好好友友，，以以優(yōu)優(yōu)先先、、優(yōu)優(yōu)惠惠的的方方式式先先向向其其推推介介，，內(nèi)內(nèi)部部引引爆爆。。3、在在熱熱鬧鬧區(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)行行巡巡回回演演出出（1）配配合合歌歌舞舞團(tuán)團(tuán)演演出出（2）家家電電抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活活動(dòng)動(dòng)（3）小小禮禮品品發(fā)發(fā)放放4、湖湖邊邊風(fēng)風(fēng)景景全全家家烤烤肉肉釣釣魚魚（1）以以野野餐餐、、釣釣魚魚方方式式活活動(dòng)動(dòng)（（免免費(fèi)費(fèi)））（2）以以全全家家為為單單位位活活動(dòng)動(dòng)報(bào)報(bào)告告（3）抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)5、以以湖湖景景方方式式寫寫生生、、攝攝影影、、放放風(fēng)風(fēng)箏箏比比賽賽（1）設(shè)設(shè)置置組組別別各各取取前前三三名名（2）設(shè)設(shè)置置參參與與獎(jiǎng)獎(jiǎng)（3）免免費(fèi)費(fèi)提提供供午午餐餐A、寫寫生生小小朋朋友友組組、、成成年年組組B、攝影不限年年齡C、風(fēng)箏老年年組（4）專車送達(dá)老老鎮(zhèn)區(qū)9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:17:5500:17:5500:1712/25/202212:17:55AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:17:5500:17Dec-2225-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:17:5500:17:5500:17Sunday,December25,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。