《卓達商業地產的商業模式與戰略資源整合》（征求意見稿）目錄發展背景3

研究構思4卓達商業地產創新型商業模式和戰略資源整合的發展思路6卓達進軍商業地產的SWOT分析思路5研究開展的關鍵問題說明7研究成果形成8分報告1：“主題商業地產”商業模式與戰略資源整合的發展思路9

分報告2：“文化街區商業地產”商業模式與戰略資源整合的發展思路19分報告3：“全新概念城市綜合體商業地產”商業模式與戰略資源整合的發展思路28發展背景“創新是一個民族進步的靈魂，是一個國家興旺發達的不竭動力?！币匀藶楸?、時刻關注客戶需求，與時俱進、引領時代潮流，卓達持續創新求變的企業精神，構成了其多年高速發展的重要助推器，同時也極大地促成其在商業地產開發中超越常規路線，轉而尋求新的、差異化的創新發展之路。

隨著中國住宅地產利潤的日益攤薄，商業環境的日漸成熟，在嚴厲的宏觀調控政策背景下，進入商業地產這一“藍?！保呀洺蔀楸姸喾康禺a標桿企業的戰略選擇，“向商業地產進軍”成為房地產行業的時代強音。面對當前以大型購物中心為主導的傳統商業地產過多以及日益同質化業態布局的發展現實，商業地產市場新進入者更應該具有強烈的革新意識，突破傳統，尋求創新，走特色鮮明和差異化的開發之路。唯有如此，才能在激烈的市場競爭中取勝。一流商業地產賣主題文化與理念，二流商業地產賣位置與服務，三流商業地產賣低價與折扣。隨著人們知識層次的提高與消費觀念的轉變，人們對商業地產已經逐步從單一的居住或購物需求，向購物、娛樂、休閑、精神享受等多層次的需求轉換，文化消費與文化體驗漸成潮流。差異化競爭的迫切需要與文化體驗型消費需求的日益高漲，將為商業地產的文化創新創造廣闊空間。研究構思企業研究優勢（O）劣勢（T）機會（S）威脅（W）卓達戰略訴求分析模式研究產品模式品牌模式經營模式資本模式資源模式發展區域及城市主題地產文化街區城市綜合體創造可復制、可落地、可對接資本市場的條件按每一條產品線進行分類，分別進行模式研究案例深度研究項目實地調研秉承“產品系列化”戰略，建立三條創新型商業地產產品系列產品錯位、區域錯位、競爭錯位持續不斷創新、實現“彎道超車”是卓達商業地產做強做大的必由之路——從卓達的戰略訴求出發，研究卓達進軍商業地產的外部機會與威脅、內部優勢與劣勢優勢劣勢機會威脅商業地產方興未艾，具有廣闊發展前景居民消費水平持續增加，商業發展環境日趨成熟消費需求不斷分化，商業資源不斷創新，行業發展日新月異……市場競爭激烈，大量傳統開發商進入商業地產領域較早進入商業地產領域的開發商已經形成明顯的先發優勢……三產聯動造城雄厚資金實力豐富地產開發經驗良好的項目運作管理豐富的土地儲備……缺乏在商業地產開發領域的先發優勢商業地產開發的人才團隊還沒有充分建立起來沒有形成卓達獨特的商業地產品牌和模式……卓達進軍商業地產的SWOT分析思路在對商業地產行業發展的機會與威脅分析、卓達進行商業地產開發的優勢與劣勢分析基礎上，建立卓達獨特的商業地產產品條線與發展模式卓達商業地產創新型商業模式和戰略資源整合的發展思路圍繞“產品系列化”與“產業鏈資源整合”的總體戰略，根據前期研究結果及與卓達的戰略方針，初步確定三條產品條線。主題商業地產的商業模式和戰略資源整合研究文化街區商業地產的商業模式和戰略資源整合研究融入創新概念城市綜合體商業地產的商業模式和戰略資源整合研究產品模式研究——根據每一條產品條線特點，研究卓達具體商業地產產品條線的土地策略、建筑體量、開發策略等品牌模式研究——根據每一條產品條線特點，研究卓達具體商業地產產品條線的核心概念、品牌定位、價值主張、目標消費群體等經營模式研究——根據每一條產品條線特點，研究卓達具體商業地產產品條線的投融資模式、可開展的資本運作模式等資源模式研究——根據每一條產品條線特點，研究卓達具體商業地產產品條線的戰略資源定位與戰略資源整合方式等發展區域及城市研究——根據每一條產品條線特點，研究卓達具體商業地產產品條線適用的發展區域及城市資本模式研究——根據每一條產品條線特點，研究卓達具體商業地產產品條線的企業定位、運作思路與盈利方式等研究開展的關鍵問題說明項目調研——為實現每一產品條線的商業模式“可落地”的研究訴求，研究過程中必須對每一條產品條線最為典型的項目（3-5個）進行實地考察調研，深刻了解這些產品目前的實際運營情況。項目調研的工作量較大，需要較多人力、物力的投入。預計將對10多個異地項目進行實地調研。產業研究——作為以商業地產為核心載體，結合住宅、酒店、產業園或主題公園等多種業態的文化主題地產，由于其涉及到“產業集合體”的概念，因此不僅需要對典型項目進行實地調研，同時更需要對具體產業的發展情況做全面剖析，例如對體育產業、創意產業等產業進行深入研究。預計將對2-3個其他行業目前的發展情況及未來的發展前景進行專項研究。分報告1

《卓達主題商業地產的商業模式和戰略資源整合》

發展思路

（征求意見稿）

一、產品模式研究研究主題商業地產的土地策略，探索卓達進行主題商業地產開發的可行土地策略。主題商業地產開發通常側重于政企合作模式，通過與政府簽訂協議，由企業進行前期投資和土地一級運營，并在此基礎上優先獲取相應土地以發展項目。例如昆明新亞洲城就是由政府出讓土地提供必要的政策條件，以吸引企業出資開發建設而成，企業擁有場館設施的產權和經營權。土地策略研究建筑體量研究研究主題商業地產的建筑體量，確定卓達進行主題商業地產開發的運作規模。主題商業地產開發規模通常達上千畝，例如新亞洲城凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬平方米，設計5萬人口居住生活和消費的現代化新城。其中，1200畝用于“新亞洲體育城”修建及商業相關配套設施；1000畝用于住宅及寫字樓的開發和建設。例：昆明新亞洲體育城

——結合主題商業地產的發展要求，在全面調研各典型案例的基礎上，研究卓達進行主題商業地產開發的土地策略、建筑體量、開發策略等研究主題商業地產的開發思路，為卓達形成有效的開發策略提供參考意見在開發策略上，主題商業地產通常以分區、分期開發為主，圍繞文化主題設定不同區域，涉及住宅、商業、辦公、主題公園、園區或基地等多種業態。例如昆明新亞洲體育城分為運動休閑區、商務會展區、主題居住區、文化教育區，業態涉及住宅、商業街、辦公用房、主題公園等。開發策略研究例：昆明新亞洲體育城一、產品模式研究

——結合主題地產的發展要求，在全面調研各典型案例基礎上，研究卓達進行主題地產開發的土地策略、建筑體量、開發策略等核心概念提提煉中國夢幻娛樂王國ChinaEntertainmentKingdom奧園動漫城奧園E托邦以現實形式出現的中國夢幻娛樂王國夢幻居住主題公寓區主題別墅區娛樂休閑動漫公園區主題量販區商務交流創意辦公區主題酒店區居住集群產業集群品牌定位研研究主題商業地地產必須具具有明確的的文化概念念，這是確確定卓達主主題商業地地產項目特特點與特色色的第一步步。例如奧園動動漫城在傳傳統烏托邦邦概念基礎礎上提出““奧園E托邦”，強強調電子信信息技術時時代人們美美好純真的的夢想。在核心概念念確定基礎礎上，研究究卓達主題題商業地產產的品牌定定位。例如，奧園園動漫城在在其“奧園園E托邦”這一一前衛、新新穎概念指指導下，將將整個項目目的品牌定定位為“中中國夢幻娛娛樂王國””，從而確確定整個項項目的主基基調，主題題特色一目目了然?！Y合主主題商業地地產的發展展要求，在在全面調研研各典型案案例的基礎礎上，研究究卓達進行行主題商業業地產開發發的核心概概念、品牌牌定位、價價值主張、、目標消費費群體等例：奧園動動漫城的核核心概念與與品牌定位位二、品牌模模式研究價值主張確確定在主題定位位指引下，，研究卓達達主題商業業地產的價價值主張。。主題商業地地產通常會會圍繞某一一文化創意意產業，打打造展示、、制作、體體驗、互動動、娛樂、、購物于一一體的產業業平臺，主主張“文化化型休閑，，體驗性消消費”。例例如江蘇創創意文化產產業基地具具有多元價價值主張，，致力于以以創新化理理念、品牌牌化運作，，把保護、、傳承和和發展中華華文化，放放在一個更更廣闊的產產業背景中中，打造中中國旗艦型型文化企業業標桿。目標標消消費費群群體體定定位位結合合卓卓達達主主題題商商業業地地產產的的品品牌牌定定位位和和價價值值主主張張，，探探索索其其面面對對的的目目標標受受眾眾群群體體類類型型。。主題題地地產產由由于于包包括括多多個個區區域域，，因因此此其其目目標標消消費費群群體體會會因因區區域域功功能能的的不不同同而而不不同同，，可可以以從從價價值值觀觀、、生生活活方方式式、、消消費費需需要要、、人人口口統統計計指指標標等等多多個個維維度度展展開開對對各各個個區區域域的的目目標標消消費費群群體體的的分分析析研研究究。。例：：江江蘇蘇創創意意文文化化產產業業基基地地的的多多元元價價值值主主張張———結結合合主主題題商商業業地地產產的的發發展展要要求求，，在在全全面面調調研研各各典典型型案案例例的的基基礎礎上上，，研研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發的的核核心心概概念念、、品品牌牌定定位位、、價價值值主主張張、、目目標標消消費費群群體體等等二、、品品牌牌模模式式研研究究———結結合合主主題題商商業業地地產產的的發發展展要要求求，，在在全全面面調調研研各各典典型型案案例例的的基基礎礎上上，，研研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發的的企企業業定定位位、、運運作作思思路路與與盈盈利利方方式式等等企業業定定位位研研究究研究究在在文文化化主主題題地地產產運運作作過過程程中中卓卓達達應應該該扮扮演演何何種種角角色色。。文化化主主題題地地產產開開發發過過程程中中，，由由于于項項目目性性質質不不同同，，企企業業的的定定位位及及產產業業鏈鏈中中位位置置也也不不同同。。企企業業既既可可能能是是資資源源整整合合方方，，也也有有可可能能僅僅僅僅是是投投資資方方；；既既有有可可能能是是經經營營者者，，也也有有可可能能僅僅僅僅是是開開發發者者。。政府區域規劃者運作引導者政策扶持者卓達投資者開發者運作者項目優化區域功能提高區域形象創造經濟效益完善功能提高效益整體規劃總體定位扶持與引導協助政府規劃投資運作創造企業效益例：：文文化化主主題題商商業業地地產產開開發發中中企企業業的的定定位位與與作作用用三、、經經營營模模式式研研究究運作作思思路路研研究究研究究在在遵遵循循政政府府、、企企業業與與市市場場三三位位一一體體的的主主題題商商業業地地產產發發展展模模式式下下，，卓卓達達如如何何實實現現與與政政府府、、市市場場的的良良性性互互動動，，如如何何實實現現社社會會效效益益與與企企業業效效益益的的統統一一。。盈利利方方式式研研究究研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發中中如如何何盈盈利利，，且且在在各各種種盈盈利利方方式式中中建建立立最最為為有有效效的的組組合合。。主題題商商業業地地產產開開發發，，企企業業通通常?？煽梢砸詮膹娜椒矫婷鎸崒崿F現盈盈利利，，一一是是地地產產開開發發后后銷銷售售收收入入，，二二是是物物業業經經營營收收取取租租金金，，三三是是產產業業投投資資獲獲取取現現金金流流。。企業投資政府規劃免收場租2.產業集群——完整產業鏈3.盈利模式——影視換品牌，旅游創利潤1.影視基地——規模取勝政府支持，構建五大體系集聚相關資金與企業，打造完整的影視產業以低廉的成本和大手筆投資吸引劇組，帶動旅游業發展，帶動考察經濟、會展業、演藝培訓等其他行業的發展規模化拍攝基地使劇組場景轉換成本可以下降10％—15％。例：：橫橫店店影影視視基基地地經經營營運運作作模模式式———結結合合主主題題地地產產的的發發展展要要求求，，在在全全面面調調研研各各典典型型案案例例的的基基礎礎上上，，研研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發的的企企業業定定位位、、運運作作思思路路與與盈盈利利方方式式等等三、、經經營營模模式式研研究究———結結合合主主題題地地產產的的發發展展要要求求，，在在全全面面調調研研各各典典型型案案例例的的基基礎礎上上，，研研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發的的投投融融資資模模式式、、可可開開展展的的資資本本運運作作模模式式等等投融融資資模模式式研研究究研究究卓卓達達如如何何應應對對主主題題商商業業地地產產開開發發的的龐龐大大資資金金需需求求。。主題題商商業業地地產產由由于于其其開開發發規規模模巨巨大大，，企企業業自自身身資資本本難難以以支支撐撐其其龐龐大大的的資資金金需需求求，，為為此此，，建建立立有有效效的的籌籌融融資資平平臺臺是是實實現現項項目目有有效效開開發發和和良良性性運運作作的的關關鍵鍵。。除了了積積極極爭爭取取政政府府稅稅收收上上的的優優惠惠、、財財政政上上的的補補貼貼和和商商業業銀銀行行貸貸款款之之外外，，同同時時還還應應該該積積極極拓拓展展籌籌融融資資渠渠道道，，包包括括吸吸引引戰戰略略投投資資者者、、商商鋪鋪投投資資者者、、產產業業基基金金及及其其他他金金融融機機構構的的股股權權投投資資等等。。資本本運運作作模模式式研研究究研究究卓卓達達針針對對主主題題商商業業地地產產項項目目可可開開展展的的資資本本運運作作方方式式，，以以達達到到快快速速融融資資、、實實現現資資產產價價值值最最大大化化的的目目的的。。主題題商商業業地地產產作作為為企企業業自自身身長長期期持持有有經經營營的的物物業業，，可可以以借借助助REITs、CMBS或是是整整體體海海外外上上市市的的方方式式快快速速融融資資，，積積極極探探索索資資產產資資本本證證券券化化發發展展之之路路。。四、、資資本本模模式式研研究究———結結合合主主題題商商業業地地產產的的發發展展要要求求，，在在全全面面調調研研各各典典型型案案例例的的基基礎礎上上，，研研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發的的戰戰略略資資源源定定位位與與戰戰略略資資源源整整合合方方式式等等戰略略資資源源定定位位研研究究研究究卓卓達達在在主主題題商商業業地地產產開開發發中中應應該該打打造造何何種種產產業業平平臺臺，，其其引引入入的的戰戰略略資資源源應應該該呈呈現現何何種種特特色色與與特特點點。。主題題商商業業地地產產可可圍圍繞繞特特定定文文化化創創意意產產業業進進行行，，資資源源集集聚聚、、業業態態全全面面，，致致力力于于打打造造集集購購物物、、住住宿宿、、餐餐飲飲、、旅旅游游、、娛娛樂樂、、體體驗驗甚甚至至生生產產、、制制作作于于一一體體的的產產業業平平臺臺。。主題地產吸引物購物中心住宿設施娛樂中心游客中心餐飲設施輕工業、倉儲業等運輸業、裝飾業等康體業、加工業等地產業、展覽業等影視業、教育業等一站式旅游體驗延伸產業鏈例：：創創意意文文化化主主題題基基地地的的資資源源整整合合內內容容五、、資資源源模模式式研研究究戰略略資資源源整整合合方方式式研研究究圍繞繞戰戰略略資資源源定定位位，，研研究究卓卓達達進進行行戰戰略略資資源源整整合合的的方方式式與與途途徑徑。。主題題商商業業地地產產戰戰略略資資源源整整合合，，可可以以通通過過引引入入資資源源整整合合方方進進行行戰戰略略聯聯盟盟，，或或者者以以收收購購或或參參股股方方式式引引入入合合適適的的戰戰略略資資源源方方。。橫橫店店集集團團在在進進行行橫橫店店影影視視城城開開發發過過程程中中，，以以戰戰略略聯聯盟盟（（與與華華納納集集團團、、中中影影集集團團合合作作成成立立公公司司））與與自自行行組組建建經經營營公公司司相相結結合合方方式式，，共共同同托托舉舉了了橫橫店店文文化化產產業業的的發發展展。。浙江江橫橫店店影影視視城城有有限限公公司司浙江江橫橫店店影影視視娛娛樂樂有有限限公公司司浙江江橫橫店店文文化化發發展展有有限限公公司司主要要負負責責影影視視城城的的發發展展規規劃劃、、建建設設、、維維護護等等，，開開展展與與影影視視城城相相關關的的業業務務活活動動以影影視視制制作作發發行行為為主主，，影影視視廣廣告告制制作作等等業業務務為為輔輔，，負負責責經經營營、、管管理理、、拓拓展展橫橫店店影影視視娛娛樂樂新新業業務務承擔擔橫橫店店集集團團各各項項文文化化發發展展的的規規劃劃、、建建設設、、經經營營管管理理任任務務以三三大大公公司司為為主主體體的的文文化化產產業業公公司司，，托托舉舉起起了了橫橫店店文文化化產產業業的的發發展展例：：橫橫店店集集團團三三大大公公司司托托舉舉其其文文化化產產業業發發展展———結結合合主主題題商商業業地地產產的的發發展展要要求求，，在在全全面面調調研研各各典典型型案案例例的的基基礎礎上上，，研研究究卓卓達達進進行行主主題題商商業業地地產產開開發發的的戰戰略略資資源源定定位位與與戰戰略略資資源源整整合合方方式式等等五、資源模模式研究——結合主主題商業地地產的發展展要求，在在全面調研研各典型案案例的基礎礎上，研究究卓達進行行主題商業業地產開發發適用的發發展區域及及城市發展區域及及城市研究究結合主題商商業地產發發展要求，，研究卓達達進行主題題商業地產產的可行區區域。主題商業地地產發展的的區域及城城市往往存存在三個方方面的顯著著特點：一是通常位位于二三線線城市，一一方面由于于主題商業業地產占地地規模大，，在一線城城市土地資資源日益稀稀缺性的現現實條件下下，通常不不具備開發發文化主題題地產的土土地資源條條件；另一一方面二三三線城市相相較一線城城市，其通通過一個大大型文化主主題地產項項目來塑造造城市形象象、凸顯城城市產業特特色的意愿愿更強烈。。二是所在城城市的地方方政府具有有文化創意意產業方面面的強烈招招商引資意意愿和產業業鏈資源整整合意愿，，大型文化化主題商業業地產通常常是政企合合作的結果果，缺乏政政府支持，，往往難以以成型。三是所在城城市的文化化主題商業業地產項目目仍然比較較稀缺。一一個中等規規模城市很很難支撐多多個文化主主題商業項項目所需要要的土地資資源、政府府資源、市市場資源以以及客戶資資源。例：橫店影影視城位于于浙江中部部東陽市的的橫店鎮境境內例：中華恐恐龍園位于于江蘇省常常州市境內內六、發展區區域及城市市研究分報告2《卓達文化街街區商業地地產的商業業模式和戰戰略資源整整合研究》研究思路（征求意見見稿）一、產品模式研究——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓達達進行文化化街區商業業地產開發發的土地策策略、建筑筑形態、開開發策略等等研究文化街街區商業地地產的開發發思路，為為卓達形成成有效的開開發策略提提供參考意意見文化街區商商業地產的的開發必須須要選擇最最能表現地地域文化積積淀的特定定背景，并并為項目注注入經典時時尚元素，，即“以特特定文化作作背景，以以現代時尚尚做支撐””。例如南南京1912以民國文化化依托，被被打造成了了一個既有歷史文文化特色又又具現代時時尚風采的的休閑、文文化商業中中心，被稱為濃濃縮南京城城市人文精精華和民國國歷史風采采的并能引領時尚的的現代“城城市客廳””建筑體量及及形態研究究開發策略研研究研究文化街街區商業地地產的建筑筑體量，確確定卓達進進行文化街街區商業地地產開發運運作規模。。文化街區商商業地產不不同于傳統統購物中心心或綜合體體項目。建建筑規模相相對較小，，通常維持持在10萬平方米以以下，在建建筑形式上上通常采取取整舊如舊舊的手法。。例如新天天地上海新新天地建筑筑面積約6萬平方米、、南京1912占地近4萬平方米、、寧波老外外灘建筑面面積為8萬平方米例：南京1912二、品牌模模式研究核心概念研究品牌定位研究價值主張研究目標消費群體研究重現歷史建建筑傳承歷史文文化融入時尚理理念打造城市名名片傳統文化與與時尚理念念的統一現代城市建建設和歷史史建筑保護護的統一中西方文化化的統一以特定文化化作背景以現代時尚尚作支撐以歷史建筑筑為載體本地：中高端、年輕人群體體為主外地：國內內外觀光游游客——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓達達進行文化化街區商業業地產開發發的核心概概念、品牌牌定位、價價值主張、、目標消費費群體等例：歷史商商業街區商商業地產品品牌模式文化商業街街區商業地地產是在有有一定文化化底蘊和傳傳統特色的的區域地段段，通過注注入“文化化、休閑、、創意”元元素，策劃劃改造成為為具有“國國際性、文文化性、時時尚性”的的休閑娛樂樂場所。因因此其品牌牌特點必然然是融合文文化與現代代、融合懷懷舊與時尚尚的。三、經營模模式研究例：三種商商業地產經經營模式對對比分析運作思路研研究研究卓達在在進行文化化街區商業業地產開發發運作過程程中，如何何實現經濟濟效益最大大化。文化商業街街區獨特而而明確的定定位是其樹樹立差異化化競爭優勢勢的必備前前提，因此此需要在業業態配比、、品牌引進進等環節保保持強有力力的控制權權。采用出出租模式，，進行整體體運營、統統一管理是是必然的選選擇。——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓達達進行文化化街區商業業地產開發發的運作思思路與盈利利方式等三、經營模模式研究——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓卓達進行文文化街區商商業地產開開發的運作作思路與盈盈利方式等等盈利方式研研究研究卓達進進行文化街街區商業地地產開發如如何盈利，，且在各種種盈利方式式中建立最最為有效的的組合。基于文化商商業街區通通常以整體體出租方式式為主，因因此其主要要盈利來源源于租金收收益及其他他可能的附附加收益。。與住宅相對應，人工湖綠地北面的多幢商務樓項目，吸引了眾多國際著名企業集團總部入駐，這筆收益相當可觀收益3：商務樓收益一個房地產項目，一般都要投入總銷售額的1%-2%做廣告宣傳而翠湖天地靠新天地的品牌，在廣告宣傳上沒有花一分錢，就有很多消費者排隊待購收益4：宣傳費用的節省收益1：新天地商鋪租金+利潤分成休閑、購物、餐飲、旅游中心瑞安集團投資并持有租戶一定比例的利潤分成商鋪租金上海新天地的品牌效應，帶動了周邊房地產價格的提升瑞安集團開發的“翠湖天地”高檔住宅小區一期五幢住宅樓，2002年6月價格為17000元/㎡-25000元/㎡，最高時接近100000元/㎡而上海新天地開業前，太平橋地區的中高檔住宅價格為8000元/㎡-10000元/㎡不等收益2：商業帶動住宅升值例：新天地地收益來源源分析——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓卓達進行文文化街區商商業地產開開發的投融融資模式、、可開展的的資本運作作模式等四、資本模模式研究自建或合建建整體收購參股/控股股運營項目運作流流程資本運作重重點與地方政府府或城投公公司的戰略略合作銀行貸款股權投資發行企業債債券……轉讓經營權權與自營（或委托托經營）的選擇發行房地產產信托產品品（含房地地產投資信信托基金））引入戰略投投資者IPO上市市……研究卓達如如何應對文文化街區商商業地產開開發的龐大大資金需求求，如何通通過資本運運作方式，，以達到快快速融資、、實現資產產價值最大大化的目的的。文化商業街街區更多是是通過對建建筑形態刻刻意雕琢來來實現，密密度低，占占地大，而而且多采用用只租不售售、整體運運營的經營營模式，決決定了其投投融資方式式更富于多多樣化。在在項目獲取取階段和項項目運營階階段的資本本運作側重重點也有顯顯著不同。。品牌：國際際與國內一一線品牌、、與該街區區文化底蘊蘊相符的老老字號、自自營品牌等等業態：以歷歷史文化展展示為主線線，匯集餐餐飲、酒吧吧、購物、、娛樂休閑閑、健身等等多種業態態。2345體現歷史文化街區內涵符合項目整體定位符合目標消費者偏好及特征與現有商圈商業差異化及形成加碼符合歷史文化街區的建筑、環境特征1例：文化街街區商業地地產業態配配比原則——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓達達進行文化化街區商業業地產開發發的戰略資資源定位與與戰略資源源整合方式式等五、資源模模式研究戰略資源定定位研究研究卓達在在文化街區區商業地產產開發中應應該打造何何種消費平平臺，其引引入的戰略略資源應該該呈現何種種特色與特特點。——結合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓卓達進行文文化街區商商業地產開開發的戰略略資源定位位與戰略資資源整合方方式等五、資源模模式研究資源整合的的引導者與與平臺提供供者資源整合的的全程管理理者投資者負責責文化商業業街區的投投資開發（（或收購））以及整體體定位確立立，之后將將經營權轉轉讓，由專專業公司進進行經營管管理。例如：南京京1912投資者不僅僅僅負責前前期投資開開發（或收收購）以及及整體定位位確立，同同時控制后后期經營管管理。例如：上海海新天地戰略資源定定位研究戰略資源整整合方式研研究圍繞戰略資資源定位，，研究卓達達進行戰略略資源整合合的方式與與途徑。文化街區商商業地產的的戰略資源源整合，可可以通過引引入資源整整合方進行行戰略聯盟盟，或者以以收購或參參股方式引引入合適的的戰略資源源方?！Y合文文化街區商商業地產的的發展要求求，在全面面調研各典典型案例的的基礎上，，研究卓卓達進行文文化街區商商業地產開開發適用的的發展區域域及城市六、發展區區域及城市市研究文化資源特特性：●內涵豐富●外延廣泛●認知顯著●個性獨特●與城市歷史史文化特征征的一致性性城市特性：：●基本要求：：商業共性性條件（人人口規模、、居民消費費水平、交交通等）●必要的旅游游資源相輔輔相成●必要的城市市定位支撐撐于政策支支持結合文化街街區商業地地產發展的的資源要求求，研究卓卓達進行文文化街區商商業地產的的可行城市市及區域。。文化商業街街區的成功功開發運營營對文化資資源特性和和城市特性性有較為嚴嚴格的要求求。發展區域及及城市研究究例：寧波老老外灘例：成功的的文化街區區關于文化化資源特性性及城市特特性的要求求分報告3《卓達全新概概念城市綜綜合體商業業地產的商商業模式和和戰略資源源整合》發展思路（征求意見見稿）——結合全全新概念綜綜合體商業業地產的發發展要求，，在全面調調研各典型型案例的基基礎上，研究卓達進行全全新概念綜綜合體商業業地產開發發的土地策略、、產品組合、、建筑體量等一、產品模模式研究研究卓達獲獲取全新概概念綜合體體土地使用用權的方式式及選擇商業地產項項目的土地地使用權獲獲取主要要有以下幾幾種方式：：招牌掛掛；政府劃劃撥；土地地二級市場場交易；收收購或并購購一些實力力較弱但擁擁有大量土土地儲備的的企業；與與其它企業業合作開發發，合作方提供供土地。對對全新概念念綜合體項項目而言，，土地獲取取主要通過過市場化的的招牌掛方方式實現。。研究卓達全全新概念綜綜合體的產產品組合特特點全新概念綜綜合體具有有先進的理理念和設施施，在產品品組合上，，會重點考考慮引進諸諸如影院、、劇院、藝藝術展覽館館、科技娛娛樂城、動動漫體驗館館等體現不不同文化或或時尚標識識的產品或或設施，并并使之相對對均衡地分分布于不同同功能的建建筑群。垂直綠化都市農莊K11藝廊K11新食藝產品組合特特色例：武漢K11藝術購物中中心土地策略研研究產品組合研研究建筑體量及及形態研究卓達全全新概念綜綜合體建筑筑體量與形形態的特征征全新概念綜綜合體是在在街區層次次上的城市市功能混合合開發，通通常會涵蓋蓋多個地塊塊的一組建建筑群體，，除商業部部分外，往往往還包括括住宅、酒酒店式公寓寓、寫字樓樓、酒店等等其它建筑筑業態的一一種或多種種，在規模模和體量上上，要比普普通商業地地產項目大大。在建筑筑外觀上，，全新概念念綜合體通常是運用用相對現代代的建筑風風格。例：上海江江橋萬達廣廣場物業類型：：商業廣場、、城市公寓寓、SOHO占地面積：：18.63萬平方米建筑面積：：約60萬平方米。。其中：商業面積約約25萬平方米住宅面積約約13萬平方米位置置：嘉定區江橋橋鎮華江路路988號——結合全全新概念綜綜合體商業業地產的發發展要求，，在全面調調研各典型型案例的基基礎上，研究卓達進行全全新概念綜綜合體商業業地產開發發的土地策略、、產品組合、、建筑體量等一、產品模模式研究核心概念研研究研究卓達全全新概念綜綜合體核心心概念的重重要性和關關鍵點全新概念綜合合體與一般商商業地產的最最大區別在于于：前者有一一個核心概念念。核心概念念既是全新概概念綜合體細細分市場的重重要依據，又又是吸引特定定消費群體的的關鍵因素。。全新概念綜綜合體核心概概念有多種選選擇，關鍵是是核心概念要要區分度高，，可復制性低低。例：香港K11藝術購物中心心香港K11核心概念人文藝術自然二、品牌模式式研究——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等二、品牌模式式研究研究卓達全新新概念綜合體體的目標客戶戶群體類型在全新概念綜綜合體中，其其目標客戶群群體定位并不不是單指一種種客戶群體定定位，而是包包含了目標消消費群體、目目標投資小業業主、目標經經營商戶群三三種客戶群體體的定位。而而全新概念綜綜合體的核心心概念是影響響目標客戶群群體的一個關關鍵因素。目標消費群體體羅湖、福田、、南山高新科科技園的白領領或金領，文文化水平普遍遍在大專以上上年齡主要集中中在25—40歲之間，人口口素質較高的的消費群體例：深圳保利利文化廣場研究卓達全新新概念綜合體體應如何進行行品牌定位全新概念綜合合體的品牌定定位要以其核核心概念為中中心，充分體體現其獨特個個性和差異化化優勢，并依依據項目所在在地區的周圍圍環境和自身身能力分別從從產品定位、、文化定位、、價值定位、、管理定位等等四個角度來來確定其競爭爭市場，贏得得客源。品牌定位研究究目標消費群體體定位——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等三、經營模式式研究產權分散不便便整體管理難以形成規模模優勢物業整體價值值會降低投資價值難以以最大化有絕對的運營營掌控權易形成自身經經營特色開發商要有較較高綜合實力力面臨很大的運運營風險商家與開發商商形成戰略盟盟定量的銷售可可迅速收回成成本大量出租保證證了運營掌控控權有利于投資價價值最大化出售商鋪產權權和經營權出租商鋪經營營權租售結合銷售收入出租收入銷售收入出租租收入贏利方式運作思路：深圳保利文文化廣場租售售比例小大中運營風險研究卓達全新新概念綜合體體的運作思路路選擇，及與與之對應的贏贏利方式和運運營風險程度度——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等四、資本模式式研究研究卓達如何何應對全新概概念綜合體的的巨大資金需需求全新概念綜合合體項目的開開發與運營需需要巨大資金金支出，僅靠靠企業自身資資金難以支持持，需要建立立市場化投融融資模式。市市場化融資渠渠道主要包括括：1）引入戰略投投資方，吸引引產業基金股股權投資；2）依托企業信信用發行企業業債券；3）銀行貸款；；4）商鋪投資者者的投資；5）……投融資模式研研究例：深圳保利利文化廣場——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等四、資本模式式研究研究卓達全新新概念綜合體體可開展的資資本運作模式式及其特點資本運作是實實現企業增值值、效益增長長最有效的方方式之一。面面對大量商業業地產的開發發，不少開發發商已經開始始借助REITs、CMBS或是整體海外外上市的方式式快速融資。。大量商業地地產的資金需需求，促使商商業地產進入入資本化運作作時代。例如如，廣州越秀秀分拆旗下內內地商業物業業成功在香港港發行REITs，包括其在廣廣州的4處物業:白馬大廈、財財富廣場、城城建大廈、維維多利廣場。。資本運作模式式研究房地產投資信信托基金依托權威的信信托公司，實實施信托計劃劃，將多個指指定管理的項項目信托資金金集合起來，，然后將信托托計劃資金以以信托貸款方方式運用在全全新概念綜合合體項目上。。目前，國內內成功采用REITs融資企業包括括：廣州越秀秀、香港領匯匯、新加坡凱凱德置地等例：房地產投投資信托基金金成功案例例：越秀REITS資產包中的物物業之一廣州州財富廣場——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等五、資源模式式研究研究卓達全新新概念綜合體體的戰略資源源應該呈現何何種特點在戰略資源整整合上，全新新概念綜合體體有別于傳統統百貨公司、、購物中心。。全新概念綜綜合體圍繞其其核心概念，，整合與之相相關的商業資資源，其特點點包括：1）較高的品牌度度2）具有一定的的創新性或創創意性；3）有較強的參參與性或體驗驗性；4）反映特定的的文化元素等等全新概念綜合合體整合的戰戰略資源類型型1）產業鏈集合合體：如湖南湘繡城城（集湘繡生生產加工、銷銷售、表演、、觀光展示、、旅游購物、、休閑娛樂于于一體）2）實體展銷與與電子商務相相結合：如麥考林（服服飾實體店與與網購相結合合）……例：全新概念念綜合體整合合的戰略資源源類型根據全新概念念綜合體待整整合資源的特特點與類型，，研究卓達進進行戰略資源源整合的方式式全新概念綜合合體整合戰略略資源的方式式有：1）自建：建立立自己的商業業資源或產品品線2）收購或并購購：收購或并并購擁有商業業資源或產品品線的企業3）戰略聯盟：：與相關商業業資源商簽訂訂合作協議例：萬達集團團資源整合方方式資源整合自建：萬千百貨萬達電影城戰略聯盟：沃爾瑪國美電器等戰略資源定位位研究戰略資源整合合方式研究——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等六、發展區域域及城市研究究結合全新概念念綜合體的發發展要求，研研究卓達全新新概念綜合體體建設的可行行城市及區域域在城市層面選選擇上，全新新概念綜合體體更傾向于經濟發達、居居民消費能力力強的城市；；在具體區域選選擇上，則要要重點考慮人人流量和消費費基礎，這是是支撐全新概概念綜合體的的最主要因素素。全新概念念綜合體項目目選址通常符符合三種情況況：1）城市核心區區；2）城市副中心心；3）新開發區。。已進入城市項目選址

北京

上海

重慶

成都

南京

哈爾濱

沈陽

濟南

太原

無錫

合肥蘇州……城市核心區北京CBD萬達廣場

濟南泉城路萬達廣場

南京新街口萬達廣場城市副中心上海五角場萬達廣場

沈陽鐵西萬達廣場

重慶南坪萬達廣場新開發區寧波鄞州區萬達廣場

南昌紅谷灘新區萬達廣場

蘇州工業園區萬達廣場萬達廣場例：萬達廣場場選址區域發展區域及城城市研究——結合全新新概念綜合體體商業地產的的發展要求，，在全面調研研各典型案例例的基礎上，，研究卓達進行全新新概念綜合體體商業地產開開發的核心概念、品品牌定位、目目標客戶群體體等案例實操卓達石家莊太太陽城項目（此篇只講策策略，具體細細則另報）項目案列：卓卓達石家莊太太陽城——結合文化化街區商業地地產的發展要要求，研究卓卓達現有商業業項目進行文文化街區商業業地產開發的的戰略資源定定位及戰略資資源整合落位位案例實操研究究戰略資源：意意大利CHIC奧特萊斯斯推動策略：以以商業戰略合合作推動項目目銷售推動事件：計劃6月下旬旬舉行盛大的的卓達太陽城城項目奧特萊萊斯簽約暨國國際品牌授權權會；轟動效應：參會對象包括括意大利參贊贊、意大利領領事；奧特萊萊斯意大利及及中國區負責責人；國際品牌負責人；；石家莊市政政府領導、區區委領導；卓卓達集團總裁裁、高管及相相關產業負責責人；主流媒體等推動目的：國際品牌的入入駐直接向政政府要補貼及及稅收政策；；盤活太陽城商商業項目，衍衍生餐飲娛樂樂、生活零售售、休閑體驗驗、社區配套套等商業業態態；利于太陽城整整體商業的招招商及運營管管理；乘勢推動一期期商業近20萬平米沿街街商鋪及底商商的銷售，直直接提升資產產值及附加值值；促進二期住宅宅開發及銷售售推動戰略：太陽城項目的的簽約推動意意大利CHIC奧特萊斯斯與集團形成成全國性戰略略聯盟品牌：國際與與國內一線品品牌、與該街街區文化底蘊蘊相符的老字字號、自營品品牌等業態：以歷史史文化展示為為主線，匯集集餐飲、酒吧吧、購物、娛娛樂休閑、健健身等多種業業態。五、資源模式式研究戰略資源整合合落實戰略資源：意意大利CHIC奧特萊斯斯THEEND!9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。12:24:1912:24:1912