33/33**東區二、三期成本總結目錄HYPERLINK第一部分：**二、三期成本情況HYPERLINK第一節：項目概況HYPERLINK第二節：成本構成HYPERLINK第三節：動態成本變化情況HYPERLINK第四節：建造成本HYPERLINK第五節：產品經濟性HYPERLINK第六節：變更簽證HYPERLINK第七節：無效成本HYPERLINK第二部分：成本管理工作HYPERLINK第一節：招標情況HYPERLINK第二節：預結算管理HYPERLINK第三節：甲供材、甲方分包工程HYPERLINK第三部分：成本工作回顧與工作建議HYPERLINK第一節：成本管理經驗HYPERLINK第二節：成本管理中發現的問題與教訓HYPERLINK第三節：成本管理的方向和下階段的工作重點第一部分**二、三期成本情況第一節項目概況****二期、三期總占地170559m2，總建筑面積****二期主要規劃指標單位：m2總占地面積88741建筑用地(凈地)80479綠化率%36.00總建筑面積94201規劃容積率1.06建筑密度%27.40產品組合占地面積建筑面積可售面積產品比例每戶面積總戶數小高層住宅6079628862880.06917536多層住宅8266287913841120.931127660合計887419420190400696****三期主要規劃指標單位：m2總占地面積81818.60建筑用地(凈地)73543.85綠化率%35.00總建筑面積75974規劃容積率1.03建筑密度%20.75產品組合占地面積建筑面積可售面積產品比例每戶面積總戶數小高層住宅6865838083800.11115554多層住宅6408763810623560.840127492聯排別墅9148378437840.04921018合計801007597474520564****二期、三期項目開發節點一覽：二期A區二期B1區二期B2區三期開工時間2002年6月2003年6月2002年9月2003年4月竣工時間2003年7月2004年7月2003年10月2004年7月HYPERLINK[返回]第二節成本構成一、成本發生基本情況：**二期、三期開發成本（指除公司管理費用、營業費用外的成本支出）的目標成本、實際成本狀況見下表：**二期、三期開發成本一覽表單位（萬元）目標開發成本實際開發成本超支說明**二期1535217084+1732還有極少量調整**三期1383414322+489還有極少量調整單位（元/m2）目標單方成本實際單方成本超支說明**二期17631889+126還有極少量調整**三期18021922+120還有極少量調整①二期開發成本情況：序號費用項目二期目標成本二期實際成本二期成本差異總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)一土地獲得價款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二開發前期準備費734.9384.40725.7080.28-9.23-4.12三主體建筑工程費8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主體安裝工程費715.2782.14807.7689.3592.497.21五社區管網工程費795.3091.33919.87101.76124.5710.43六園林環境工程費1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套設施費497.4857.13546.5060.4549.023.32八開發間接費1205.94138.491395.50154.37189.5615.88開發成本合計15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85**二期各科目開發成本比例圖**三期目標成本-實際成本對比表序號費用項目三期目標成本三期實際成本三期成本差異總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)一土地獲得價款1821.81237.341727.42231.81-94.39-5.53二開發前期準備費516.1867.25608.9481.7192.7614.46三主體建筑工程費7692.141002.127801.171046.86109.0344.74四主體安裝工程費625.9281.54734.5598.57108.6317.03五社區管網工程費736.8996.00930.28124.84193.3928.84六園林環境工程費925.29120.541078.26144.69152.9724.15七配套設施費499.5165.08475.5263.81-23.99-1.27八開發間接費1016.30132.40966.83129.74-49.47-2.66開發成本合計13834.001802.2714322.971922.03488.97119.76**三期各科目開發成本比例圖詳細分析見附件。HYPERLINK[返回]第三節動態成本變化情況1、**二期動態成本變化說明：2004年7月動態成本的驟減是由于測賬可售面積增加變化所致；2004年8月動態成本的驟增是由于進行成本及費用清查，清理出1200萬未計成本所致；2、**三期動態成本變化說明：①2004年7月動態成本的驟增是由于測賬可售面積減少變化所致；②2004年8月動態成本的驟增是由于進行成本及費用清查，清理出210萬未計成本所致；3、動態成本分析通過**二、三期動態成本變化圖，可以得出的結論是：⑴成本部未能及時統計變更簽證的信息，導致動態成本不夠準確；⑵面積變化對成本變化影響很大，成本部應重點把握面積計算的準確性；⑶以上兩點是后期成本部必須完善的兩個重要方面。HYPERLINK[返回]建造成本一、各種主要產品類型的成本情況二、三期住宅可分為四類：情景洋房（5層，2-4層為標準層，頂層為復式）；花園洋房（4層，無標準層，且層層退層，頂層為復式）；小高層；聯排別墅。以三期住宅為例，各選擇一棟具代表性樓棟分析，如下(造價中不含各類扣款,并剔除了無效成本)：****三期四種戶型建安成本分析表住宅類型具體戶型總包施工部分單方分包工程單方甲供材料單方單方造價合計公寓3B733.912.26271.461007.64洋房H1748.595.18269.861023.63小高層4A836.41125.51206.231168.15別墅T1+T2915.482.85222.681141.01詳細分析見下表:二、總包平均造價****二、三期總包平均造價序號施工范圍主體工程建面總包施工部分結算總造價總包施工部分結算單方造價總包施工單位1二期A區40155.0028434406.00708.12中天,南通三建,江蘇正太2二期B1區25217.0018483663.00732.98南通四建,江蘇正太3二期B2區29510.0019637884.00665.47江蘇華江4二期小計94882.0066555953.00701.465三期75974.0057912111.00762.26中天,南通三建,江蘇華江,浙江雙堰,南通四建6合計170856.00124468064.00728.507說明二期與三期總包單方造價相差的主要原因有:1)開工時間不同,主要材料如鋼材,水泥價格相差較大;2)計價方式的不同:三期砌體材料進入造價,三期個別總包單位的取費略高.3)設計原因等.本表中結算造價包含主體工程造價,配合費,材料超量扣款,超報扣款.以下是對各大類戶型的總包施工部分的結算造價分析:二期(本表中的造價是指圖紙加工程指令造價,不含各種配合費及扣款):②三期(本表中的造價是指圖紙加工程指令造價,不含各種配合費及扣款):相同或類似戶型造價產生差異的原因主要原因有:a)相同的樓棟,基礎情況不同;如三期1-2棟和1-3棟,基礎情況不同,造價相差21元/M2.b)相同或類似的樓棟,工程指令的發生情況不同;例如：二期B1-6,B1-7棟均為3B戶型,B1-6棟的數份工程指令使其單方造價高出B1-7棟33元/M2.工程指令增加造價取費后單方增加圖紙會審及驗槽記錄下挖到(-3.62米)后用碎石回填8684.606.73EI-2-992后期砌體材料停止甲供按甲方限價乙方自購33626.4026.06合計32.79c)施工單位造價人員水平參差不齊或責任心不墻,而咨詢公司對漏算的工程量未進行調整.(如三期小高層5-3棟)。三、社區管網工程管網工程總體造價指標表工程名稱合同造價(萬元)結算造價(萬元)變更與簽證(萬元)造價/占地面積（元/m2）造價/建筑面積（元/m2）二期室外給排水管網243.50322.1878.6840.034.2二期小區智能化系統225.19260.8035.6132.427.7三期室外給排水管網226.16287.7061.5439.137.9三期小區智能化系統196.99197.800.8126.926.0四、景觀工程1、總體造價指標景觀工程總體造價指標表工程名稱合同造價(萬元)結算造價（萬元）變更與簽證（萬元）造價/占地面積（元/m2）造價/建筑面積（元/m2）二期設計費125.70125.7018.7713.34二期綠化費用198.93267.6568.7273.1828.41二期道路廣場費用554.50842.36287.86200.1489.42二期室外照明費用121.31143.3322.0221.415.21三期室外零星工程21.6524.242.593.63.19三期設計費104.00110.316.3122.9514.52三期綠化費用129.52147.7718.2554.1119.45三期道路廣場費用362.74421.9559.21197.5855.53三期室外照明費用18.0065.2047.231.378.58三期室外零星工程15.2815.750.477.562.072、綠化經濟指標喬木含量（株/100m2）灌木含量（m2/100m2）草皮含量（m2/100m2）球類含量（株/100m2）綜合土方（元/m2）**二期6.7542.4656.911.62.71**三期6.7728.7871.001.71.42三、裝修工程總體造價指標裝修工程合同造價（元）結算造價（元）變更簽證費用（元）裝修面積（m2）單位面積造價

（元/m2）樣板房裝修工程1,475,6001,750,365558,90613451301營銷大廳裝修1,202,6201,594,693540,6884583484會所裝修1,956,1312,210,691638,5646843233小高層門廳裝修980,683993,656155,3063612749零星裝修工程180,065201,47130,019匯總5,795,0996,750,8771,923,482HYPERLINK[返回]第二節預結算管理主體建安工程預結算管理1、結算工作操作模式：總包工程結算分包工程結算甲供及三方材料結算實施主體大部分外委，小部分自行完成成本管理部自行完成成本管理部自行完成2、各類工程審計情況工程類別結算金額審減金額審核比例審計費用審計費用單方造價總包12446806412.24%1823941.07元/m2園建11.34%00管網5669003.79%00裝修23.39%003、審計費用情況審計費用狀況表施工范圍主體工程建面付出審計費對總包單位的超報扣款實際發生審計費實際單方審計費二期94882.00653996.28521439.00132557.281.40三期75974.00414653.00364816.0049837.000.66合計170856.001068649.28886255.00182394.281.07HYPERLINK[返回]第三節甲供材、三方供貨、分包工程管理甲供材、三方供貨材料管理品類數量（項）結算金額（萬元）單方造價（元/m2）二期甲供（三方）材料361868.85206.74二期甲方供貨安裝材料131406.76119.63三期甲供（三方）材料371532.66199.33三期甲方供貨安裝材料111534.14199.53合計6342.41372.70主要甲供、三方材料統計主要甲供材料、三方材料供貨統計表序號材料名稱****二期****三期供應商結算價格（萬元）單方成本供應商結算價格（萬元）單方成本1屋面瓦拉法基50.535.59拉法基34.094.442保溫材料拉法基、大漢31.663.50拉法基、大漢26.823.493外墻涂料卜內門172.3519.07卜內門145.1818.914內墻涂料卜內門64.537.14卜內門17.942.345砌體材料新生、徑河、灄口三閘、耀華、奓山196.5621.74新生、徑河、灄口三閘、耀華、奓山、湛家磯150.6619.636廚衛墻地磚、露臺、外墻磚金度、園丁、松寶206.2522.82園丁、南海陶瓷172.5722.488外墻磚松寶、印華、磊鑫49.265.45佛陶93.8512.239園建石材磊鑫、鄂州海斯70.937.85磊鑫30.944.0310衛浴五金件、淋浴房華嘉44.324.90華嘉34.894.5511地漏華嘉4.320.48華嘉3.020.3912潔具丹麗157.5417.43丹麗110.9214.4513龍頭港華62.706.94港華41.695.4314電表箱德力西10.231.13萬開31.004.0415戶內配電箱奇勝、航天金穗、萬千電氣、萬開32.173.56萬開24.843.2416弱電箱（含戶內）德力西、物業4.070.45萬開、深圳物業5.480.7117開關插座松本、長江通信44.244.89長江通信34.584.5118電線管亞通、川路、顧地43.684.83川路40.135.2319排水管亞通、川路、顧地97.8610.83川路66.598.6820雨水槽川路、永智聯11.891.32川路6.210.8121（室外）給水管偉星80.018.85偉星35.714.6523電線新遠東、寶豐、黃鶴70.487.80寶豐、黃鶴44.945.8524電纜第二電線、寶豐、黃鶴69.677.71第二電線、黃鶴83.8410.9225室內燈具運光、田源16.581.83田源、燈具工業12.751.6626水表阿拉德5.390.60阿拉德4.170.5427水表箱志豐五金1.900.21志豐五金1.920.2528吊頂材料錦達發62.116.87錦達發40.975.3429水泵房設備、閥門冠龍、凱泉7.600.84凱泉、大禹40.605.2930架空層排水設備凱實利1.120.12勝輝1.430.1931箱變順德特變、長興電器96.0610.63長興電器、萬開60.487.8832智能化設備深圳物業4.950.55韓昌、深圳物業22.602.9433廚具櫻花68.067.53華盈40.905.3334門鈴勝輝1.520.17永智聯40.975.3435景觀燈具中山太平洋、長江通信24.782.74中山太平洋、長江通信22.262.9036網線鴻熙3.530.39鴻熙2.520.3337別墅防腐木0.000.00上海紀遠5.200.681868.85206.761532.66199.00主要分包工程統計主要分包工程統計表序號材料名稱****二期****三期供應商結算價格（萬元）單方成本供應商結算價格（萬元）單方成本1戶內門三林木業、誠豐164.3618.18三林木業127.1516.562單元入口門顧家6.510.72鵬基龍電11.521.503進戶門顧家、鵬基龍電58.896.51顧家、多棱器材52.266.814臺面門檻華天52.085.76磊鑫40.315.255成品煙道南方20.032.22南方17.242.256廚柜中意207.6622.97中意158.5020.657小高層電梯廣日50.385.57廣日70.649.208信奶箱藍臺8.540.94藍臺7.370.969鋼制欄桿、空調百頁、復式鋼樓梯金洋、新辰、振宇、今泰、宇恒180.7920.00東莞佳寶、珠海華爾堅、今泰384.5450.1010木地板天諾3.350.37天諾13.351.7411塑鋼門窗翔龍、九坤519.9457.52特凌、方大651.2684.8412鋁合金門窗鴻和崗、深圳方大73.058.080.000.0013小高層外掛石材磊鑫61.186.770.000.001406.76155.611534.14199.86HYPERLINK[返回]第三部分成本工作回顧與工作建議****項目是武漢公司的第一個項目，成本管理也是在摸索中積累經驗和逐漸成熟。過程中積累了一些降低成本的經驗，也存在一些問題使得成本上升，產生了無效成本。第一節成本控制經驗通過對預結算數據的整理與歸納，形成成本管理的系統化、制度化通過對****二、三期的日常成本管理的工作總結，及時歸納、整理了一系列成本管理制度與方法：《成本管理部園建綠化工程成本管理實施辦法》《無效成本管理實施細則》《裝修工程成本管理工作指引》《無效成本管理實施細則》《殘值回收制度》等如在**東區會所玻璃幕墻的工程結算中，成本部發現該工程承建商負責拆除了原來的玻璃幕墻，但其拆除下來的鋁合金型材等材料不知去向，后經與承建商協商，該承建商最終承擔可回收的玻璃幕墻鋁型材的殘值。僅此一項就為公司回收廢料殘值近5萬元。設計階段的成本管理設計階段的成本控制對控制整個項目的整體成本至關重要。成本部已介入二、三期及沿湖的園林景觀、道路工程設計階段，參與了優化設計，通過對道路基層、面層的優化，通過對景觀中軟硬景比例的調整，節約了成本支出。招標談判對降低成本的作用工程招標后的商務談判在降低成本中功不可沒。在**三期空調百葉供貨安裝的商務談判中，成本部與其他部門密切配合，從減少百葉數量、減小框料尺寸等設計方案優化以及與供貨商的價格談判方面共同著手，最終報價較原方案報價降低100元/m2左右，總體造價降低20余萬元，取得良好效果。甲供（三方）材料供貨及三方分包工程方式降低成本**二、三期采用了較多的甲供（三方）材料供貨方式，每期的總費用均超過了3000萬元，按平均較市場價或乙供價低15%計算，每期至少節約成本450萬元，有效的降低了成本。HYPERLINK[返回]第二節成本管理中發現的問題與教訓工程指令費用對造價的影響過大。成本部對二期B區及三期主體總包結算資料進行了分析,其中工程指令結算部分占到總造價的8.89%,工程指令中現場簽證的比例為4.87%,設計變更的比例為4.02%.具體如下:項目結算總造價其中工程指令造價工程指令造價所占比例其中現場簽證造價現場簽證造價所占比例其中設計變更造價設計變更造價所占比例****二期B區南通四建10360902.17985626.649.51703128.336.79282498.312.73江蘇正太8122760.88952634.0011.73580826.587.15371807.424.58江蘇華江1-715883378.421557752.639.81618381.663.89939370.975.91江蘇華江8-94026372.89282314.007.01180030.384.47102283.622.54****三期南通四建7345661.84857617.0011.68538978.007.34318639.004.34浙江雙堰8061555.44517476.006.42224127.772.78293348.233.64江蘇華江13623918.38776342.315.70283610.712.08492731.603.62浙江中天16344424.851608385.009.84990752.006.06617633.003.78南通三建12536550.961021764.008.15569353.174.54452410.833.61合計96305525.838559911.588.894689188.604.873870722.984.02無效成本占成本比例過高:成本部在隨意抽取了一棟樓的結算資料后，進行相關分析三期A1-1棟，圖紙+工程指令的總造價為元，其中無效成本51662元，占總造價的1.3%，使該棟單方造價增加10.66元。如下:****三期A1-1棟無效成本分析建筑面積4848m2序號工程指令施工內容無效成本單方增加一土建部分1EI-3-140圖紙有誤，機械開空調洞5103.361.053EI-3-170陽臺變更，鑿除清渣5053.251.042EI-3-182鑿除陽臺壓頂挑耳1755.250.364EI-3-183鑿除露臺欄板1080.470.225EI-3-320拆除1130.800.236EI-3-246H1戶型主臥墻、門樓墻、雨蓬變更6471.411.337EI-3-332拆除2745.000.578EI-3-259涂料改瓷磚，涂料膩子鏟除654.750.149EI-3-263涂料改瓷磚，涂料膩子鏟除3940.670.8110EI-3-269拆除774.720.1611EI-3-271拆除1071.360.2212EI-3-272變更、鑿毛714.240.1513EI-3-287變更、鑿毛289.800.0614EI-3-291變更、鑿毛336.000.0715EI-3-331給排水調整導致土建改造開洞6165.651.2716EI-3-407通風孔平移，增加打洞、砌體423.840.0917EI-3-302立面分色改變，重刷2863.200.5918EI-3-658處理門窗漏水611.880.13合計41185.658.50二安裝部分1EI-057主臥按鈕移位372.000.083EI-3-277（1）梯間聲控開關移位152.390.032EI-3-320預埋局部修改533.800.114EI-3-369（2）客廳開關移位92.810.025EI-3-376（3）插座移位253.850.056EI-3-168主衛開關移位460.290.097EI-3-549櫥柜導致插座變化279.090.068EI-066屋頂變化導致原預埋作廢1949.940.409EI-3-250廚房插座移位218.480.0510EI-3-675復式樓電源更改55.960.0111EI-3-252空調插座改位64.680.0112EI-3-110廁所出戶管更改396.950.0813EI-3-331主衛臺盆給排水調整111.43