鹿丹村綜合改造實(shí)施難點(diǎn)分析及價(jià)值預(yù)判謹(jǐn)呈：鹿丹村綜合改造辦公室版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。1鹿丹村綜合改造實(shí)施難點(diǎn)分析及價(jià)值預(yù)判謹(jǐn)呈：鹿丹村綜合改造辦公區(qū)位交通：鹿丹村緊鄰羅湖CBD中心，北靠濱河大道，南與香港相接，區(qū)位交通條件良好羅湖CBD鹿丹村香港濱河大道深圳河區(qū)位：鹿丹村片區(qū)綜合改造工程位于羅湖區(qū)濱河?xùn)|路南側(cè)，深圳河北岸，其東面為海關(guān)宿舍，西面為紅嶺路交通：鹿丹村緊鄰濱河大道、寶安南路和紅嶺南路，5分鐘可以到達(dá)深南中路濱河大道2區(qū)位交通：鹿丹村緊鄰羅湖CBD中心，北靠濱河大道，南與香港相現(xiàn)狀：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題；改造工作已經(jīng)提出十多年，但無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展鹿丹村綜合改造項(xiàng)目鹿丹村建設(shè)于上世紀(jì)八十年代末，由于施工時(shí)使用了含有大量鹽分的海沙，導(dǎo)致小區(qū)建成后出現(xiàn)了嚴(yán)重質(zhì)量問題原鹿丹村住宅小區(qū)占地面積66473.7㎡,建筑面積100146㎡,容積率1.57，共有多層建筑24棟（其中住宅樓22棟，單身公寓2棟）3現(xiàn)狀：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題；改規(guī)劃藍(lán)圖：目前住建局改造辦負(fù)責(zé)鹿丹村的改造工作，項(xiàng)目規(guī)劃工作已經(jīng)完成項(xiàng)目用地9萬平方米，其中居住用地面積4.41萬平方米，容積率4.53規(guī)劃共建12棟33層住宅樓，住宅總建筑面積為18.63萬平方米；其中1-8棟、12棟和11棟的三層用于還遷，還遷面積為12.54萬平方米可售商品房為9棟、10棟和11棟部分，總銷售面積為5.94萬平方米住宅用地污水處理廠用地規(guī)劃指標(biāo)4規(guī)劃藍(lán)圖：目前住建局改造辦負(fù)責(zé)鹿丹村的改造工作，項(xiàng)目規(guī)劃工作基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：本報(bào)告中的各項(xiàng)計(jì)算分析均以下列數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)現(xiàn)狀（萬M2）規(guī)劃（萬M2）安置面積拆賠比1:1＋5棟數(shù)2412住房套數(shù)1461(套)居住戶數(shù)住宅：1178（戶）公寓：273（套）占地面積6.64.41建筑面積11.1418.63拆遷面積11.14安置面積（包括增購(gòu)和回調(diào)面積）13.2可銷售面積含建設(shè)保障性住房5.94不建設(shè)保障性住房7.27備注：增購(gòu)面積7000平方米，回調(diào)面積8000平方米數(shù)據(jù)來源：《鹿丹村改造發(fā)展歷程》、《鹿丹村規(guī)劃詳細(xì)藍(lán)圖》等項(xiàng)目數(shù)據(jù)5基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：本報(bào)告中的各項(xiàng)計(jì)算分析均以下列數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)現(xiàn)狀（萬M客戶目標(biāo)：政府主導(dǎo)下的改造難點(diǎn)、開發(fā)模式分析及產(chǎn)品價(jià)值預(yù)判客戶目標(biāo)客戶問題拆遷工作中的重點(diǎn)難點(diǎn)分析12政府主導(dǎo)下的改造開發(fā)合作模式34改造完成后的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)可售面積的產(chǎn)品定位拆遷工作如何推動(dòng)？政府主導(dǎo)下模式下如何引入合作者？鹿丹村項(xiàng)目改造完成后（3-5年）的房?jī)r(jià)大概是多少？是否改變現(xiàn)有補(bǔ)償方案的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)？蔡屋圍片區(qū)的住宅市場(chǎng)租金又是多少？鹿丹村綜合改造開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用和利潤(rùn)大概是多少？鹿丹村可售房（還遷剩余面積）做什么戶型市場(chǎng)接受度高？多大面積？污水處理廠用地價(jià)值56客戶目標(biāo)：政府主導(dǎo)下的改造難點(diǎn)、開發(fā)模式分析及產(chǎn)品價(jià)值預(yù)判客工作思路/工作大綱拆遷工作分析開發(fā)合作模式及操作建議產(chǎn)品價(jià)值預(yù)判及定位其他問題分析拆遷談判條件分析拆遷工作分析拆除工作分析政府主導(dǎo)下的開發(fā)合作模式分析政府主導(dǎo)開發(fā)模式下的操作建議房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)可售面積產(chǎn)品定位污水處理廠使用土地價(jià)值分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析010203047工作思路/工作大綱拆遷工作分析開發(fā)合作模式及操作建議產(chǎn)品價(jià)值01拆遷工作分析02010304801020103048拆遷工作的法律依據(jù)頒布（實(shí)施起始）時(shí)間法律法規(guī)名稱2007年10月1日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）2007年8月30日修正《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（修正）》2001年11月1日《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）1991年8月1日《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》（建設(shè)部令第12號(hào)）2004年3月1日《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號(hào)）1994年2月1日《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則》（司法部令第29號(hào)）2007年3月15日《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》（161號(hào)）2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號(hào)）9拆遷工作的法律依據(jù)頒布（實(shí)施起始）時(shí)間法律法規(guī)名稱2007年拆遷工作安排及重點(diǎn)難點(diǎn)在拆遷工作階段可以分為：方案制定、拆遷談判和拆除工作三個(gè)階段方案制定階段拆遷談判階段拆除工作階段工作重點(diǎn)拆賠比臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)搬遷補(bǔ)助費(fèi)裝修費(fèi)用補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)措施增購(gòu)回調(diào)房房屋面積認(rèn)定工作重點(diǎn)談判人力分析談判技巧分析工作重點(diǎn)拆除工作分析拆遷談判條件分析談判工作分析拆除工作分析10拆遷工作安排及重點(diǎn)難點(diǎn)在拆遷工作階段可以分為：方案制定、拆遷11拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工作分析23拆除工作分析1111拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)12拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2根據(jù)161號(hào)令，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，可以通過項(xiàng)目周邊同類房屋出租價(jià)格來確定深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）第五部分，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被拆遷人自行安置住處臨時(shí)過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金按月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算期限為，自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外加3個(gè)月裝修期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。項(xiàng)目周邊同類房屋出租價(jià)格市場(chǎng)租金臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)指標(biāo)確定13根據(jù)161號(hào)令，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，周邊同類房屋出租價(jià)格：項(xiàng)目周邊市場(chǎng)平均租金每個(gè)月約為40元/平方米與鹿丹村同類的房地產(chǎn)濱苑小區(qū)：濱河新村：三房?jī)蓮d90平米，租金3500元/月兩室一廳78平米，租金2600元/月三房?jī)蓮d84平米，租金3500元/月兩室一廳78平米，租金2800元/月兩室一廳78平米，租金2900元/月三房?jī)蓮d90平米，租金3600元/月平均租金40元/平方米·月濱江新村：三房?jī)蓮d98平米，租金3600元/月兩室一廳78平米，租金3000元/月三房?jī)蓮d84平米，租金3400元/月指標(biāo)確定14周邊同類房屋出租價(jià)格：項(xiàng)目周邊市場(chǎng)平均租金每個(gè)月約為40元/從出租率來看，周邊區(qū)域同類型的房屋出租率均超過95%，無法滿足鹿丹村業(yè)主的租房需求，必然造成區(qū)域租金普遍上漲項(xiàng)目周邊同類房屋濱苑小區(qū)濱苑鐵路新村濱河新村濱江新城下步廟北區(qū)國(guó)企大廈紅嶺大廈華瑞大廈項(xiàng)目周邊同類小區(qū)的出租率均超過95%，無法滿足鹿丹村業(yè)主的租房需求；根據(jù)供需理論，供不應(yīng)求必然造成周邊的房租上漲，取10%的年增長(zhǎng)率。指標(biāo)確定15從出租率來看，周邊區(qū)域同類型的房屋出租率均超過95%，無法滿項(xiàng)目區(qū)域2010年租金：40元/平方米·月租金年增長(zhǎng)率：10%第N年租金=2010年租金×（1+年增長(zhǎng)率）(N-2010)預(yù)測(cè)已知條件：預(yù)測(cè)公式：預(yù)測(cè)結(jié)果：2012年租金：48元/平方米·月預(yù)測(cè)已知條件和公式預(yù)測(cè)結(jié)果預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在2012年實(shí)施拆遷，故臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)可以取2012年同類房屋的市場(chǎng)租金，約48元/平方米·月每個(gè)月48元/平方米的臨時(shí)安置補(bǔ)助；比同類房屋的市場(chǎng)租金40元/平方米高出8元/平方米；比2009年的《補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》（建議稿）30元/平方米高出18元/平方米。指標(biāo)確定談判優(yōu)惠條件臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)取48元/平方米16項(xiàng)目區(qū)域2010年租金：40元/平方米·月租金年增以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析以100平方米的住宅為例2009年的《補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》（建議稿）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：30元/平方米一個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×30元/平方米·月=3000元一年的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×30元/平方米·月=36000元目前市場(chǎng)租金情況：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：40元/平方米一個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×40元/平方米·月=4000元一年的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×30元/平方米·月=48000元建議臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：48元/平方米一個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×48元/平方米·月=4800元一年的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×48元/平方米·月=57600元48元/平方米的臨時(shí)安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)比市場(chǎng)租金每年多補(bǔ)9600元，比2009年的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每年多補(bǔ)21600元17以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析以100平方米的住宅為在談判完成時(shí)間不確定的情況下，何時(shí)發(fā)放臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)分析深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）“支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算期限為，自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外加3個(gè)月裝修期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”談判完成的比例越高，安置補(bǔ)助費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)越小考慮到項(xiàng)目操作的可行性，建議在絕大多數(shù)業(yè)主完成協(xié)議簽訂的時(shí)候進(jìn)行集體搬遷，并支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)未完成談判的業(yè)主也可以起到加速完成談判的過程。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議：18在談判完成時(shí)間不確定的情況下，何時(shí)發(fā)放臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)最拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)19拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2根據(jù)161號(hào)令，搬遷補(bǔ)助費(fèi)為25元/平方米；拆遷人認(rèn)可需要兩次搬遷的，可以給予二次搬遷費(fèi)用深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）第四部分，搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅房屋，根據(jù)被搬遷房屋本體的建筑面積計(jì)算，按照每平方米25元給予一次性補(bǔ)助。或拆遷人認(rèn)可需要兩次搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予二次搬遷費(fèi)用，并一次付清。談判優(yōu)惠條件對(duì)于不太配合的業(yè)主，必要的時(shí)候可以將“給予其兩次搬遷補(bǔ)助費(fèi)”作為重要的談判籌碼，也是重要的談判條件之一一次搬遷，按被拆遷房屋的面積，每平方米補(bǔ)償25元需要兩次搬遷的，按上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予兩次補(bǔ)償本項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為：指標(biāo)確定20根據(jù)161號(hào)令，搬遷補(bǔ)助費(fèi)為25元/平方米；拆遷人認(rèn)可需要兩以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析搬遷費(fèi)計(jì)算條件100平方米的住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)100平方米×25元/平方米=2500元房屋面積：100平方米搬遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平方米一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)：兩次搬遷補(bǔ)助費(fèi)：100平方米×25元/平方米×2

=5000元搬遷補(bǔ)償費(fèi)用增加2500元21以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析搬遷費(fèi)計(jì)算條件100平搬遷補(bǔ)助費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可以考慮和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一起發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)分析深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）“根據(jù)被搬遷房屋本體的建筑面積計(jì)算，按照每平方米25元給予一次性補(bǔ)助，或拆遷人認(rèn)可需要兩次搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予二次搬遷費(fèi)用，并一次付清?！币淮涡匝a(bǔ)助，風(fēng)險(xiǎn)較小建議：可以考慮與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一起發(fā)放亦可成為促使業(yè)主快速搬遷的條件22搬遷補(bǔ)助費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可以考慮和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一起發(fā)放風(fēng)拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化3、裝修補(bǔ)助費(fèi)23拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2根據(jù)161號(hào)令，裝修費(fèi)按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）第四十四條，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。重置成新價(jià)給予補(bǔ)償本項(xiàng)目的裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：指標(biāo)確定城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見（住建部[2003]234號(hào)）第三條，被拆遷房屋自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。24根據(jù)161號(hào)令，裝修費(fèi)按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償深圳市根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估慣例，裝修折舊一般按5年算，超過五年，裝修價(jià)格可以忽略不計(jì)首先，判斷材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格；其次，按市場(chǎng)慣例，裝修折舊一般要按5年制計(jì)算，折舊方法按第一年10％，第二年20％的遞進(jìn)方法計(jì)算。一般超過5年的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。指標(biāo)確定重置成新價(jià)：包括重置價(jià)和成新率重置價(jià)：重置價(jià)是指在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購(gòu)置、建造或形成與評(píng)估對(duì)象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用成新率：裝飾裝修的經(jīng)濟(jì)耐用年限和建筑物殘值率重置成新價(jià)釋義市場(chǎng)操作慣例備注：房屋裝修的使用年限一般為5-8年25根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估慣例，裝修折舊一般按5年算，超過五年，裝但是在拆遷項(xiàng)目操作中，裝修時(shí)間已過5年仍可以使用的，根據(jù)保養(yǎng)狀況，一般給予5-7成新案例分析典型案例——國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目廈深鐵路橫崗段房屋位置：龍崗區(qū)橫崗街道房屋屬性：個(gè)人私建住宅住宅面積：300平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：700

元/平方米成新度：已使用10年裝修補(bǔ)償費(fèi)：700×300×0.7=147000元單位面積裝修補(bǔ)償費(fèi)：490元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：700元/平方米成新度：7成項(xiàng)目條件：裝修費(fèi)補(bǔ)償結(jié)果：備注：裝修費(fèi)一般都是和業(yè)主談判的重要砝碼26但是在拆遷項(xiàng)目操作中，裝修時(shí)間已過5年仍可以使用的，根據(jù)保養(yǎng)調(diào)動(dòng)裝飾裝修費(fèi)評(píng)估費(fèi)易引起業(yè)主之間相互攀比，作為談判條件使用需慎重風(fēng)險(xiǎn)分析不要輕易提高裝修評(píng)估費(fèi)；做好保密工作，避免業(yè)主相互攀比。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議：住宅面積：100平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：600元/平方米成新度：5成（可以使用一般評(píng)5成新）裝修補(bǔ)償費(fèi)：600×100×0.5=30000

元裝修補(bǔ)償費(fèi)：600×100×0.6=36000元本戶裝修費(fèi)可增加費(fèi)用：6000元單位面積增加裝修補(bǔ)償費(fèi)：60元/平方米住宅面積：100平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：600元/平方米成新度：6成以鹿丹村100平方米住宅為例：27調(diào)動(dòng)裝飾裝修費(fèi)評(píng)估費(fèi)易引起業(yè)主之間相互攀比，作為談判條件使用拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化4、獎(jiǎng)勵(lì)措施28拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2可以考慮參考161號(hào)令，適當(dāng)提高獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，以提高對(duì)被拆遷人的吸引力深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）第五十條：政府投資的公告基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷中，被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的3%以內(nèi)給予獎(jiǎng)勵(lì)。指標(biāo)確定談判優(yōu)惠條件數(shù)量較大的獎(jiǎng)勵(lì)金額，對(duì)業(yè)主簽訂協(xié)議起到激勵(lì)作用獎(jiǎng)勵(lì)金額隨著簽約時(shí)間的推遲而減少，刺激業(yè)主快速簽訂協(xié)議，也是重要的談判條件之一在拆遷公告頒布之日起3月內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)搬遷完畢的，根據(jù)簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的3%的以內(nèi)給予獎(jiǎng)勵(lì)；在拆遷公告頒布之日起4月內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)搬遷完畢的，根據(jù)簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的2%的以內(nèi)給予獎(jiǎng)勵(lì)；在拆遷公告頒布之日起6月內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)搬遷完畢的，根據(jù)簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的1%的以內(nèi)給予獎(jiǎng)勵(lì)；本項(xiàng)目可以考慮以下獎(jiǎng)勵(lì)條件：備注：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額一般包括房屋主體評(píng)估費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝修費(fèi)等。29可以考慮參考161號(hào)令，適當(dāng)提高獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，以提高對(duì)被拆遷人的以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析評(píng)估費(fèi)房屋本體價(jià)值：18000元/平方米×100平方米=180萬元裝修費(fèi)：500元/平方米×100平方米=5萬元臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：42元/平方米·月×100平方米×12個(gè)月×3年=5.12萬元搬遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平方米×100平方米=0.25萬元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)評(píng)估費(fèi)：180萬元+5萬元+5.12萬元+0.25萬元=190.37

萬元3%的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：5.71

萬元2%的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：3.81

萬元1%的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：1.9萬元30以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析評(píng)估費(fèi)房屋本體價(jià)值：獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)金是對(duì)按時(shí)簽訂協(xié)議業(yè)主的一種獎(jiǎng)勵(lì)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可以考慮和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一起發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)分析深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）“被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的3%以內(nèi)給予獎(jiǎng)勵(lì)”一次性獎(jiǎng)勵(lì)，風(fēng)險(xiǎn)較小建議：可以考慮與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一起發(fā)放亦可成為促使業(yè)主快速搬遷的條件此獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大戶型的業(yè)主吸引力更大31獎(jiǎng)勵(lì)金是對(duì)按時(shí)簽訂協(xié)議業(yè)主的一種獎(jiǎng)勵(lì)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可以考慮拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化5、房屋面積認(rèn)定32拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2被拆遷房屋面積按照證載面積確定，被拆遷人提出異議的，可以按照測(cè)繪面積進(jìn)行補(bǔ)償深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號(hào)令）第三十二條：被拆遷房屋已經(jīng)辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書的，按照房地產(chǎn)權(quán)利證書確定補(bǔ)償面積；沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書或者房地產(chǎn)權(quán)利證書沒有載明建筑面積，以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等，按照市主管部門認(rèn)可的測(cè)繪單位的測(cè)繪報(bào)告數(shù)據(jù)確定補(bǔ)償面積。房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的建筑面積與測(cè)繪數(shù)據(jù)不一致的，按照有關(guān)主管部門的處理意見辦理。指標(biāo)確定本項(xiàng)目的補(bǔ)償面積確定方法：2、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者購(gòu)房合同記載的面積有異議的，可進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪，雙方協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、按照權(quán)利證書或購(gòu)房合同確定補(bǔ)償面積被拆遷人對(duì)證載面積提出異議申請(qǐng)測(cè)繪大隊(duì)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪按照測(cè)繪面積或者證載面積進(jìn)行補(bǔ)償房屋面積測(cè)繪流程33被拆遷房屋面積按照證載面積確定，被拆遷人提出異議的，可以按照以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析房產(chǎn)證證載面積：100平方米業(yè)主提出測(cè)繪要求測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行測(cè)繪測(cè)繪面積和證載面積之差在誤差允許范圍內(nèi)，按證載面積補(bǔ)償。業(yè)主支付測(cè)繪費(fèi)測(cè)繪面積和證載面積在誤差范圍內(nèi)，按照證載面積賠償測(cè)繪面積和證載面積相比超過誤差范圍，雙方協(xié)商賠償面積證載面積測(cè)繪面積補(bǔ)償面積測(cè)繪面積和證載面積之差超過誤差允許范圍，雙方協(xié)商補(bǔ)償面積。被拆遷人支付測(cè)繪費(fèi)《深圳房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)范》：測(cè)繪面積兩次測(cè)算結(jié)果比較之差的限值規(guī)定，套內(nèi)建筑面積誤差小于等于0.6%；以建筑面積計(jì)，誤差小于等于1%。34以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析房產(chǎn)證證載面積：業(yè)主提無論以證載面積還是測(cè)繪面積認(rèn)定房屋補(bǔ)償面積，風(fēng)險(xiǎn)均較?。坏课轀y(cè)繪要考慮測(cè)繪報(bào)告出具的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議：如果按照證載面積補(bǔ)償，協(xié)議簽訂可在測(cè)繪報(bào)告出具之前簽訂；如果按照測(cè)繪面積進(jìn)行補(bǔ)償，需要與測(cè)繪大隊(duì)溝通測(cè)繪報(bào)告出具的時(shí)間期限。風(fēng)險(xiǎn)分析：拆遷人和被拆遷人已經(jīng)談妥，但被拆遷人提出面積測(cè)繪；測(cè)繪工作實(shí)施，測(cè)繪報(bào)告一般在3個(gè)月后出具；被拆遷人在1個(gè)月后提出異議，談判工作需要重新開始。35無論以證載面積還是測(cè)繪面積認(rèn)定房屋補(bǔ)償面積，風(fēng)險(xiǎn)均較??；但房拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化6、集體獎(jiǎng)勵(lì)36拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2所謂集體獎(jiǎng)勵(lì)，就是針對(duì)某一棟樓所有住戶全部按時(shí)簽訂協(xié)議并搬遷的一種獎(jiǎng)勵(lì)，使鄰里之間的相互督促，加快拆遷工作進(jìn)程指標(biāo)確定鄰里之間關(guān)系互相督促示意圖同一棟樓經(jīng)常碰面偶爾打招呼偶爾一起打牌或者散步對(duì)于拆遷，大家集體關(guān)心關(guān)系拉近，相互比較得失老王：簽吧！老張：還不簽啊？老張：該簽了！老李：就差你沒簽！……“釘子戶”：看來我也該簽協(xié)議了！本棟最后一戶簽訂協(xié)議對(duì)本棟所有住戶發(fā)放集體獎(jiǎng)勵(lì)金37所謂集體獎(jiǎng)勵(lì)，就是針對(duì)某一棟樓所有住戶全部按時(shí)簽訂協(xié)議并搬遷此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)可能會(huì)導(dǎo)致鄰里之間不合，故獎(jiǎng)金額度不易過大，建議5000元以內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析：已經(jīng)簽訂協(xié)議業(yè)主的多次督促未簽訂協(xié)議業(yè)主未簽訂協(xié)議的業(yè)主會(huì)誤解鄰居是為了獎(jiǎng)金而不考慮鄰里關(guān)系鄰里關(guān)系惡化獎(jiǎng)金數(shù)額不易過大，建議1000-5000元；鄰里之間監(jiān)督適合而止，不易過份強(qiáng)調(diào)，避免未簽訂協(xié)議的業(yè)主產(chǎn)生逆反心理；集體獎(jiǎng)金發(fā)放要及時(shí)，以保證先簽訂協(xié)議的住戶起到示范和激勵(lì)的作用。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議：38此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)可能會(huì)導(dǎo)致鄰里之間不合，故獎(jiǎng)金額度不易過大，建議50拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積39拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2優(yōu)惠面積假定安置面積與規(guī)劃面積的平均差額為5m2，給予此平均差額面積以建安成本購(gòu)買的優(yōu)惠增加面積類型增購(gòu)面積安置面積加上優(yōu)惠面積與下一檔戶型的差額，允許以現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買40優(yōu)惠面積增加面積類型增購(gòu)面積40優(yōu)惠面積與增購(gòu)面積方案設(shè)定假設(shè)條件：拆賠比增加面積住宅拆賠比：1：1＋5公寓拆賠比：1：1.05假設(shè)增加總面積為7000ｍ２，其中3500ｍ２為優(yōu)惠面積，按建安成本價(jià)計(jì)算；3500ｍ２為增購(gòu)面積，按現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)計(jì)算規(guī)劃戶型從80ｍ２到150ｍ２的戶型每10ｍ２一個(gè)戶型檔次41優(yōu)惠面積與增購(gòu)面積方案設(shè)定假設(shè)條件：拆賠比增加面積住宅拆賠比價(jià)格：結(jié)算價(jià)格根據(jù)優(yōu)惠面積和增購(gòu)面積分別按建安成本價(jià)和現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)算優(yōu)惠面積--建安成本價(jià)增購(gòu)面積--市場(chǎng)價(jià)由于鹿丹村現(xiàn)有戶型與改造后規(guī)劃戶型不符，給予按建安成本價(jià)購(gòu)置面積差以達(dá)到到規(guī)劃戶型的優(yōu)惠同時(shí)為激勵(lì)鹿丹村業(yè)主的增購(gòu)，給予按建安成本價(jià)購(gòu)置面積差以達(dá)到到規(guī)劃戶型的優(yōu)惠如果業(yè)主選擇在達(dá)到規(guī)劃戶型后增購(gòu)到下一個(gè)戶型檔次，剩下部分需按現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算42價(jià)格：結(jié)算價(jià)格根據(jù)優(yōu)惠面積和增購(gòu)面積分別按建安成本價(jià)和現(xiàn)市場(chǎng)優(yōu)惠與增購(gòu)方式：房屋置換在增加優(yōu)惠面積和增購(gòu)面積后將比原拆賠比安置面積提升一個(gè)戶型檔次每戶按照安置面積向上最多增加1個(gè)戶型檔次安置面積與規(guī)劃面積的平均差額為5m2，給予按建安成本購(gòu)買的優(yōu)惠安置面積加上優(yōu)惠面積與下一檔戶型的差額，允許以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)增購(gòu)現(xiàn)狀：鹿丹村與紅嶺南苑現(xiàn)有面積區(qū)間從70m2到150m2不等，戶型檔次不定，其中70m2到80m2、80m2到90m2和90m2到100m2為主力戶型規(guī)劃：規(guī)劃后的住宅戶型面積區(qū)間從80m2到150m2，每10m2一個(gè)戶型檔次87m292m2＋5m2100m2例：現(xiàn)狀面積安置面積1:1＋53m2優(yōu)惠面積建安成本價(jià)增購(gòu)面積市場(chǎng)價(jià)增加后面積＋43優(yōu)惠與增購(gòu)方式：房屋置換在增加優(yōu)惠面積和增購(gòu)面積后將比原拆賠無增購(gòu)補(bǔ)償方式：選擇不增購(gòu)和增加優(yōu)惠面積后超過規(guī)劃戶型面積的業(yè)主給予以每平米市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償不需要增購(gòu)，且安置面積超過目前檔次的住戶，面積差按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置面積超過規(guī)劃內(nèi)最大面積無法增購(gòu)的住戶，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償超過面積，并安排于較優(yōu)位置現(xiàn)狀：鹿丹村與紅嶺南苑現(xiàn)有面積區(qū)間從120m2到150m2戶型44套，150m2以上戶型2套規(guī)劃：規(guī)劃后的住宅戶型面積區(qū)間從80m2到150m2，其中150為最大戶型，無法滿足大戶型業(yè)主的獎(jiǎng)勵(lì)和增購(gòu)面積87m292m2—2m290m2例：現(xiàn)狀面積安置面積1:1＋5補(bǔ)償面積市場(chǎng)價(jià)改造后面積147m2152m2—2m2150m2現(xiàn)狀面積安置面積1:1＋5改造后面積優(yōu)越方位不增購(gòu)無法增購(gòu)補(bǔ)償面積市場(chǎng)價(jià)44無增購(gòu)補(bǔ)償方式：選擇不增購(gòu)和增加優(yōu)惠面積后超過規(guī)劃戶型面積的大戶型安排位置：綜合資源分享、住宅私密性等條件分析，建議把無法享受增購(gòu)的大戶型安置于4棟7棟6棟5棟4棟3棟2棟1棟10棟9棟12棟8棟11棟鹿丹大廈資源：與小區(qū)內(nèi)部資源隔離，距優(yōu)勢(shì)外部資源較遠(yuǎn)私密：緊鄰濱河大道，私密性差整體：差資源：緊靠小區(qū)景觀資源，但與外部景觀資源隔離私密：位于小區(qū)中央，私密性較好整體：良資源：緊靠外部景觀資源，但小區(qū)資源隔離私密：位于小區(qū)內(nèi)部，私密性較好整體：良＋資源：緊靠外部景觀資源與小區(qū)景觀資源私密：位于小區(qū)內(nèi)部，但產(chǎn)品為連體樓，私密性較差整體：良資源：緊靠?jī)?nèi)部和外部景觀資源優(yōu)秀私密：位于小區(qū)內(nèi)部，私密性較好整體：優(yōu)資源：與內(nèi)部資源有一定間隔私密：位于小區(qū)邊緣，私密性一般整體：優(yōu)-45大戶型安排位置：綜合資源分享、住宅私密性等條件分析，建議把無優(yōu)惠與增購(gòu)付款方式一：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂協(xié)議，在建設(shè)階段開始前付清增購(gòu)款方式：增購(gòu)協(xié)議生效后一個(gè)月內(nèi)交付30％增購(gòu)金額拆遷工作完成之前交付清剩余70％增購(gòu)金額如違反增購(gòu)協(xié)議定金不予以退還改造辦業(yè)主協(xié)議定金全款交房一個(gè)月內(nèi)拆遷完成建設(shè)主要協(xié)議條款：與業(yè)主簽訂增購(gòu)的物業(yè)和增購(gòu)的面積與業(yè)主按照不同的面積區(qū)間簽訂增購(gòu)價(jià)格和交付時(shí)限協(xié)議簽訂時(shí)交付30％增購(gòu)金額46優(yōu)惠與增購(gòu)付款方式一：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂協(xié)議，在建設(shè)優(yōu)惠與增購(gòu)付款方式二：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂合同，在房屋交付之前交清增購(gòu)款；業(yè)主違約鹿改辦有權(quán)抵押房產(chǎn)給銀行申請(qǐng)貸款方式：與業(yè)主簽訂增購(gòu)合同合同規(guī)定增購(gòu)金額在房屋交付前付清在增購(gòu)金額未付清的情況下，政府有權(quán)利把房屋抵押給銀行改造辦業(yè)主合同全款交房拆遷＋建設(shè)主要合同內(nèi)容：與業(yè)主簽訂增購(gòu)的物業(yè)和增購(gòu)的面積與業(yè)主按照不同的面積區(qū)間簽訂增購(gòu)價(jià)格和交付時(shí)限簽訂各方的權(quán)利和義務(wù)在增購(gòu)金額未付清的情況下，政府有權(quán)利把房屋抵押給銀行……47優(yōu)惠與增購(gòu)付款方式二：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂合同，在房屋拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化8、回調(diào)面積48拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2回調(diào)房產(chǎn)生的增加面積建議按建安成本價(jià)出售回調(diào)套數(shù)：295套回調(diào)面積：8000m2

局級(jí)干部：150m2處級(jí)干部：120m2科級(jí)干部：90m2回調(diào)方式：增加面積按建安成本價(jià)回調(diào)現(xiàn)狀：回調(diào)標(biāo)準(zhǔn)：回調(diào)限制：行政調(diào)房需控制購(gòu)房成本49回調(diào)房產(chǎn)生的增加面積建議按建安成本價(jià)出售拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化9、產(chǎn)品面積優(yōu)化50拆遷談判條件可以從以下9個(gè)方面進(jìn)行分析1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2凸窗露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)新政下的平層實(shí)用贈(zèng)送面積主要通過凸窗、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等來實(shí)現(xiàn)戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)51凸窗露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)新政下的平層實(shí)用贈(zèng)送面積主要通過凸窗、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)新的市場(chǎng)形勢(shì)下，規(guī)則限制趨緊，產(chǎn)品面積贈(zèng)送不再?gòu)?qiáng)調(diào)“以大唯美”，而是強(qiáng)調(diào)實(shí)用性產(chǎn)品面積附加限制功能面積贈(zèng)送方式陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)住宅建筑陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）投影面積不超過每戶總建筑面積的18％

高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過陽(yáng)臺(tái)總面積的50％陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)面寬小于2米，則進(jìn)深不大于2米；面寬大于2米小于5米，則進(jìn)深不大于2.4米；面寬大于5米，則進(jìn)深不大于2.8米可搭板改房陽(yáng)臺(tái)增加戶內(nèi)居住舒適度入戶花園可擴(kuò)為室內(nèi)空間凸窗正凸窗高度小于2.20米，進(jìn)深不大于0.60米；總面積不能超過戶型建筑面積的15%增大房間空間倒凸窗面積贈(zèng)送方式：目前市場(chǎng)上已成熟贈(zèng)送方式有凸窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)52新的市場(chǎng)形勢(shì)下，規(guī)則限制趨緊，產(chǎn)品面積贈(zèng)送不再?gòu)?qiáng)調(diào)“以大唯美凸窗——小戶型做倒凸窗擴(kuò)大室內(nèi)空間贈(zèng)送方式：主臥一般設(shè)轉(zhuǎn)角凸窗次臥可結(jié)合書桌/床設(shè)置衛(wèi)生間可設(shè)置淋浴空間進(jìn)深≤0.6m高度≤2.2m主臥次臥凸窗戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)53凸窗——小戶型做倒凸窗擴(kuò)大室內(nèi)空間贈(zèng)送方式：進(jìn)深≤0.6m高露臺(tái)≤建筑面積的9％露臺(tái)——可改房錯(cuò)層露臺(tái)贈(zèng)送方式：1.錯(cuò)層露臺(tái)可改房：按照房間尺度設(shè)計(jì)，進(jìn)深超過2.4m超出部分計(jì)算全面積2.廳臥露臺(tái)：進(jìn)深不超過2.4m2米＜面寬＜5米，進(jìn)深≤2.4米；錯(cuò)層露臺(tái)露臺(tái)≤12m2戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)54露臺(tái)≤建筑面積的9％露臺(tái)——可改房錯(cuò)層露臺(tái)贈(zèng)送方式：2米＜面陽(yáng)臺(tái)——內(nèi)庭院改房陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)≤總建筑面積的18％2米＜面寬＜5米，進(jìn)深≤2.4米贈(zèng)送方式：內(nèi)庭院改房：按照房間尺度設(shè)計(jì)，進(jìn)深超過2.4m超出部分計(jì)算全面積陽(yáng)臺(tái)：可設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)+入戶花園，進(jìn)深不超過2.4m空中庭院戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)55陽(yáng)臺(tái)——內(nèi)庭院改房陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)≤總建筑面積的18％2米＜面寬＜新政下不改建最大贈(zèng)送率：不計(jì)凸窗，平層贈(zèng)送率13.5％注：此最大贈(zèng)送率計(jì)算，不計(jì)入凸窗贈(zèng)送面積，且在完全遵循現(xiàn)有政策框架，不考慮任何法律風(fēng)險(xiǎn)及改造成本前提下。凸窗低于2.2米露臺(tái)9％雙層高陽(yáng)臺(tái)9％/2單層高贈(zèng)送率13.5％戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)總面積不能超過戶型建筑面積的15%56新政下不改建最大贈(zèng)送率：不計(jì)凸窗，平層贈(zèng)送率13.5％注：此產(chǎn)品面積優(yōu)化小結(jié)：根據(jù)不同面積區(qū)間，可以考慮不同的贈(zèng)送面積可贈(zèng)送面積標(biāo)準(zhǔn)面積贈(zèng)送建議80-95平方米：建議做凸窗+陽(yáng)臺(tái)：考慮增送面積9平方米贈(zèng)送比例10%100-120平方米：建議做凸窗+入戶花園：考慮增送面積12平方米贈(zèng)送比例10%125-150平方米：建議做凸窗+入戶花園/露臺(tái)：考慮增送面積15平方米贈(zèng)送比例10%進(jìn)深≤0.6m高度≤2.2m凸窗：陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)≤18％2米＜面寬＜5米，進(jìn)深≤2.4米露臺(tái)≤建筑面積的9％2米＜面寬＜5米，進(jìn)深≤2.4米；露臺(tái)≤12m2凸窗：57產(chǎn)品面積優(yōu)化小結(jié)：根據(jù)不同面積區(qū)間，可以考慮不同的贈(zèng)送面積可總結(jié)1：通過各種補(bǔ)償、優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)措施，鹿丹村改造項(xiàng)目的拆賠比在1:1.2左右，業(yè)主亦可另外獲得一定數(shù)量的補(bǔ)償金額臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：5.76萬元搬遷補(bǔ)助費(fèi)：0.5萬元裝修補(bǔ)助費(fèi)：3萬元（裝修標(biāo)準(zhǔn)600元/平方米，成新為5成）獎(jiǎng)勵(lì)措施：5.71萬元集體獎(jiǎng)勵(lì)：0.5萬元優(yōu)惠面積：5平方米產(chǎn)品面積優(yōu)化：10%拆賠比：1：1+5以鹿丹村100平方米住宅為例補(bǔ)償金額及住宅安置面積補(bǔ)償金額：15.47萬元安置、優(yōu)惠及贈(zèng)送后面積：120平方米58總結(jié)1：通過各種補(bǔ)償、優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)措施，鹿丹村改造項(xiàng)目的拆賠比總結(jié)2：不同談判條件適用于不同類型的業(yè)主，但一般要求面積回調(diào)和增購(gòu)的業(yè)主與其他類型的業(yè)主相比，更容易簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)3、裝修補(bǔ)助費(fèi)4、獎(jiǎng)勵(lì)措施5、房屋面積認(rèn)定6、集體獎(jiǎng)勵(lì)7、優(yōu)惠和增購(gòu)面積8、回調(diào)面積9、產(chǎn)品面積優(yōu)化適用于大多數(shù)業(yè)主適用于“釘子戶”適用于對(duì)拆賠比提出異議的業(yè)主易于簽訂合同的業(yè)主59總結(jié)2：不同談判條件適用于不同類型的業(yè)主，但一般要求面積回調(diào)總結(jié)3：簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，可以考慮“先易后難”，即先與容易談判的業(yè)主簽訂協(xié)議，把最難談判的業(yè)主放在最后建議操作步驟：第一步：與政府物業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，共138戶與回調(diào)房業(yè)主簽訂補(bǔ)償協(xié)議，約295戶第二步：與要求增購(gòu)面積業(yè)主簽訂補(bǔ)償協(xié)議573戶談判條件：談判條件：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)措施等談判條件：增購(gòu)優(yōu)惠、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)措施、集體獎(jiǎng)勵(lì)等第三步：對(duì)拆賠比提出異議的業(yè)主談判條件：產(chǎn)品面積優(yōu)化設(shè)計(jì)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)措施、集體獎(jiǎng)勵(lì)等第四步：“釘子戶”，一般比例為2%左右談判條件：摸清其需求，可以考慮通過相關(guān)政府會(huì)議紀(jì)要滿足其要求；如果提出條件苛刻，可以考慮申請(qǐng)法院強(qiáng)拆60總結(jié)3：簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，可以考慮“先易后難”，即先與容易談判11拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工作分析23拆除工作分析6111拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工談判工作存在問題鹿丹村改造辦人手少鹿丹村業(yè)委會(huì)對(duì)改造支持乏力羅湖桂園街道辦及社區(qū)工作站的工作維穩(wěn)，對(duì)鹿丹村改造支持力度不足如何解決鹿丹村談判工作人手不足的問題？62談判工作存在問題鹿丹村改造辦人手少如何解決鹿丹村談判工作人手福田區(qū)中航北苑舊城改造，由中航地產(chǎn)主導(dǎo)，格衡陽(yáng)光協(xié)助談判的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中航北苑中航北苑簡(jiǎn)介區(qū)位：中航北苑位于福田華強(qiáng)北區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)：由于和地鐵建設(shè)關(guān)聯(lián)，被納入市政府公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

拆遷人：深圳中航地產(chǎn)股份有限公司談判協(xié)助公司：深圳格衡陽(yáng)光新天地拆遷代理公司協(xié)助簽訂協(xié)議進(jìn)行談判組織評(píng)估宣傳疑難處理……合作者拆遷人協(xié)助監(jiān)督中航北苑改造管理中航地產(chǎn)格衡陽(yáng)光拆遷人與合作者工作分析典型案例63福田區(qū)中航北苑舊城改造，由中航地產(chǎn)主導(dǎo)，格衡陽(yáng)光協(xié)助談判的舊談判協(xié)助公司工作流程制定工作方案及拆遷工作計(jì)劃進(jìn)行宣傳發(fā)動(dòng)征集業(yè)主改造意向制定補(bǔ)償方案組織房屋測(cè)繪產(chǎn)權(quán)核查及公示組織房屋評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償談判協(xié)助協(xié)議簽訂疑難處理及產(chǎn)權(quán)注銷談判協(xié)助公司工作流程在前期協(xié)商的基礎(chǔ)上，與業(yè)主進(jìn)行多輪談判，協(xié)商具體補(bǔ)償事宜。業(yè)主補(bǔ)償要求未超出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的：陽(yáng)光新天地公司直接與業(yè)主進(jìn)行溝通、談判，在保證簽署正式補(bǔ)償協(xié)議的前提下，為委托方降低補(bǔ)償成本；業(yè)主補(bǔ)償要求超出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的：陽(yáng)光新天地公司向業(yè)主進(jìn)行政策講解、告知整個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與其進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)能達(dá)成一致補(bǔ)償意見；實(shí)在無法達(dá)成的，陽(yáng)光新天地公司提請(qǐng)委托方，獲準(zhǔn)同意后再與業(yè)主進(jìn)行談判。工作重點(diǎn)：補(bǔ)償談判典型案例64談判協(xié)助公司工作流程制定工作方案及拆遷工作計(jì)劃進(jìn)行宣傳發(fā)動(dòng)談判協(xié)助公司職責(zé)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明確雙方工作職責(zé)：明確與委托方公司工作職責(zé)、資料交接、溝通協(xié)調(diào)形式以及匯報(bào)制度。規(guī)范工作流程制度：制定各項(xiàng)具體工作操作流程，并建立項(xiàng)目管理制度，統(tǒng)一工作人員操作規(guī)范進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理：對(duì)核查摸底資料、補(bǔ)償方案、補(bǔ)償協(xié)議書、確權(quán)結(jié)果、正式補(bǔ)償協(xié)議、復(fù)函等進(jìn)行多輪審核；對(duì)參與協(xié)商、補(bǔ)償談判工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核；形成例會(huì)制度，對(duì)各工作組存在問題及時(shí)予以協(xié)調(diào)解決進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度控制：根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃與實(shí)際工作量制定工作進(jìn)度安排，分配落實(shí)到每個(gè)具體階段項(xiàng)目補(bǔ)償資金控制：在補(bǔ)償方案允許及不超出補(bǔ)償概算的前提下，拆遷公司與被拆遷人進(jìn)行談判協(xié)商，對(duì)補(bǔ)償資金進(jìn)行控制，對(duì)于突破補(bǔ)償方案的個(gè)案，上報(bào)委托方，進(jìn)行溝通進(jìn)行項(xiàng)目信息管理：項(xiàng)目實(shí)施過程中的申報(bào)資料、補(bǔ)償方案以及相關(guān)文件保存；對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償方案計(jì)算表、產(chǎn)權(quán)核查資料、業(yè)主身份證、戶籍以及租賃合同等資料專袋保存，并移交委托方談判協(xié)助公司職責(zé)談判協(xié)助公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)深圳市拆遷公司的一般有兩種收費(fèi)方法：按拆遷項(xiàng)目的建筑面積收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為100-150元/平方米；按談判戶數(shù)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10000元/戶。典型案例65談判協(xié)助公司職責(zé)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明確雙方工作職責(zé)：明確與委托方公司中航北苑改造實(shí)施效果典型案例雖然有個(gè)別業(yè)主以各種理由和原因，拖延簽訂補(bǔ)償協(xié)議。但拆遷得到了絕大多數(shù)業(yè)主的堅(jiān)決支持，截止到2009年1月8日，在短短幾個(gè)月的時(shí)間里，北苑的簽約率超過98%。

————引自中航公司新聞

北苑改造將歷時(shí)三年，落成后，舊貌換新顏，破敗落后的舊式樓房將改頭換面，成為華強(qiáng)北商圈的又一時(shí)尚住宅。重建后的中航北苑，緊鄰升級(jí)改造后的中航城，地鐵2號(hào)線華強(qiáng)北站近在咫尺，與天虹、茂業(yè)等大型購(gòu)物商場(chǎng)相鄰，4樓架空層還將建成花園式休閑平臺(tái)，出行、購(gòu)物、休閑，鬧中取靜，悠然從容。

————引自中航公司新聞拆遷談判實(shí)施效果中航北苑改造實(shí)施計(jì)劃66中航北苑改造實(shí)施效果典型案例雖然有個(gè)別業(yè)主以各種理由和原因，對(duì)于談判難度大，拆遷人談判人員和談判經(jīng)驗(yàn)不足的項(xiàng)目，可以考慮采用招標(biāo)拆遷談判公司或者招聘拆遷談判顧問人員的方式案例啟示拆遷人拆遷談判公司推動(dòng)拆遷工作快速順利實(shí)施目標(biāo)：拆遷談判人手不足無拆遷談判經(jīng)驗(yàn)不足：擁有專業(yè)的拆遷談判人員談判技巧和談判經(jīng)驗(yàn)豐富優(yōu)點(diǎn)：加快拆遷工作談判進(jìn)程，減少拆遷人投入成本67對(duì)于談判難度大，拆遷人談判人員和談判經(jīng)驗(yàn)不足的項(xiàng)目，可以考慮鹿丹村綜合改造項(xiàng)目可以借鑒案例，引入拆遷談判公司或者招聘拆遷談判人員，以彌補(bǔ)拆遷談判人手和拆遷談判工作經(jīng)驗(yàn)的不足鹿丹村綜合改造辦拆遷談判公司或拆遷談判人員鹿丹村綜合改造項(xiàng)目的拆遷人拆遷談判人手不足無拆遷談判經(jīng)驗(yàn)參與過多個(gè)拆遷談判項(xiàng)目擁有專業(yè)的拆遷談判人員有拆遷談判技巧和拆遷談判經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虬盐照麄€(gè)拆遷工作流程和進(jìn)度二者合作，可以彌補(bǔ)拆遷談判人手和拆遷談判工作經(jīng)驗(yàn)的不足68鹿丹村綜合改造項(xiàng)目可以借鑒案例，引入拆遷談判公司或者招聘拆遷在拆遷談判的過程中，鹿丹村綜合改造辦公室要對(duì)整個(gè)談判工作監(jiān)督、協(xié)助和管理，并主導(dǎo)拆遷談判工作的實(shí)施協(xié)助簽訂協(xié)議進(jìn)行談判組織評(píng)估宣傳疑難處理……合作者改造辦協(xié)助監(jiān)督鹿丹村改造項(xiàng)目管理雙方職責(zé)分工雙方職責(zé)分工示意圖鹿丹村綜合改造辦：拆遷談判公司或拆遷談判人員：安排并統(tǒng)籌評(píng)估、測(cè)繪、談判等相關(guān)工作監(jiān)督談判人員的談判進(jìn)程及工作質(zhì)量負(fù)責(zé)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議負(fù)責(zé)解決拆遷工作中重大問題對(duì)談判結(jié)果及談判質(zhì)量負(fù)責(zé)進(jìn)行拆遷談判宣傳組織拆遷評(píng)估、測(cè)繪等工作進(jìn)行拆遷談判工作協(xié)助簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議協(xié)助處理疑難問題69在拆遷談判的過程中，鹿丹村綜合改造辦公室要對(duì)整個(gè)談判工作監(jiān)督11拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工作分析23拆除工作分析7011拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工拆除工作由拆除公司直接執(zhí)行，拆除公司一般不收取費(fèi)用，但常要求以建筑廢料為工作報(bào)酬鹿丹村綜合改造辦公室招標(biāo)拆遷公司拆遷公司實(shí)施拆除工作工作流程工作流程示意圖處理建筑廢料第一步：鹿丹村改造辦招標(biāo)拆除公司第二步：拆除公司實(shí)施拆除工作改造辦需要對(duì)其工作質(zhì)量和工作范圍進(jìn)行監(jiān)督第三步：拆除公司處理建筑廢料拆除工作流程71拆除工作由拆除公司直接執(zhí)行，拆除公司一般不收取費(fèi)用，但常要求拆除工作中存在誤拆、強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)斐杀┝_突、被拆遷人上訪等不良后果拆除工作風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析例如，本來要拆已經(jīng)簽約搬遷完畢的9棟樓，但卻因?yàn)楣ぷ魇д`，拆除了10棟在拆除9棟的過程中，意外將10棟樓破壞風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議誤拆：與拆除公司溝通到位，避免誤拆談判完成一棟再進(jìn)行拆除，盡量不要采取強(qiáng)拆若執(zhí)行強(qiáng)拆，要先辦理強(qiáng)拆手續(xù)，即向法院申請(qǐng)強(qiáng)拆，并做好拆遷證據(jù)保全工作強(qiáng)拆工作一般僅用于極少數(shù)的“釘子戶”業(yè)主尚未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)房屋實(shí)行強(qiáng)制拆除強(qiáng)拆：可能造成暴力沖突、被拆遷人上訪等不良后果備注：本項(xiàng)目屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，可申請(qǐng)強(qiáng)拆72拆除工作中存在誤拆、強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)斐杀┝_突、被拆遷人上02開發(fā)合作模式及操作建議020103047302020103047311政府主導(dǎo)下的開發(fā)模式分析22政府主導(dǎo)開發(fā)模式下的操作建議Chapter2開發(fā)合作模式及操作建議7411政府主導(dǎo)下的開發(fā)模式分析22政府主導(dǎo)開發(fā)模式下的操作建議政府（項(xiàng)目投資公司）自主改造開發(fā)政企合作改造開發(fā)開發(fā)商或企業(yè)代建政府主導(dǎo)的舊城改造開發(fā)政府作為唯一的開發(fā)主體以環(huán)境改善為出發(fā)點(diǎn)多用行政手段改造意愿自上而下政府（項(xiàng)目投資公司）和開發(fā)商為雙方伙伴關(guān)系雙方共同參與與社區(qū)業(yè)主的博弈雙方協(xié)議商定投入比例與利潤(rùn)分成政府（項(xiàng)目投資公司）為改造開發(fā)的唯一主體開發(fā)商或代建企業(yè)和政府（項(xiàng)目投資公司）為雇傭關(guān)系根據(jù)參與方式的不同，政府主導(dǎo)下的改造開發(fā)模式主要包括政府（項(xiàng)目投資公司）自主改造開發(fā)、政企合作改造開發(fā)和開發(fā)商（企業(yè)）代建三種形式說明：本次研究的舊城改造開發(fā)模式指一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)75政府（項(xiàng)目投資公政企合作改造開發(fā)開發(fā)商或企業(yè)代建政府主導(dǎo)的舊政府（項(xiàng)目投資公司）自主改造開發(fā)模式76政府（項(xiàng)目投資公司）自主改造開發(fā)模式76政府自主改造開發(fā)模式：整個(gè)改造開發(fā)過程由政府全權(quán)負(fù)責(zé)，要求政府（項(xiàng)目投資公司）資金充裕、具備改造開發(fā)相關(guān)人力和工程管理協(xié)調(diào)能力等政府項(xiàng)目投資公司成立社區(qū)居委會(huì)改造領(lǐng)導(dǎo)小組搬遷補(bǔ)償安置土地平整還建房建設(shè)商品房建設(shè)拆賠談判簽訂協(xié)議施工單位設(shè)計(jì)單位評(píng)估公司測(cè)繪公司設(shè)備公司……合作者政府資金毛地項(xiàng)目拆遷開發(fā)人力成立項(xiàng)目投資公司政府（投資公司）自主開發(fā)模式投入示意圖政府（項(xiàng)目投資公司）負(fù)責(zé)拆遷、還建、商品房建設(shè)、銷售全過程；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人由政府（項(xiàng)目投資公司）任命；重大事項(xiàng)由政府（項(xiàng)目投資公司）決策；政府（項(xiàng)目投資公司）需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。從拆遷，到建設(shè)工作均由政府（項(xiàng)目投資公司）或政府（項(xiàng)目投資公司）聘請(qǐng)相應(yīng)的專業(yè)公司來做，即政府（投資公司）與施工或?qū)嵤﹩挝恢苯雍献?7政府自主改造開發(fā)模式：整個(gè)改造開發(fā)過程由政府全權(quán)負(fù)責(zé)，要求政難點(diǎn)與不利因素分析：此模式為鹿丹村綜合改造目前采用的模式，因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、人力投入不足等困難，改造工作進(jìn)展緩慢改造開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：鹿丹村綜合改造辦公室項(xiàng)目改造開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)不足人力資源：房地產(chǎn)改造開發(fā)管理類人力不足成本和收益：在一定程度上會(huì)抬高拆遷成本無開發(fā)商參與的品牌收益和溢價(jià)收益此模式下鹿丹村改造開發(fā)項(xiàng)目采用面臨的難點(diǎn)與不利因素：78難點(diǎn)與不利因素分析：此模式為鹿丹村綜合改造目前采用的模式，因政府主導(dǎo)下政企合作的改造開發(fā)模式79政府主導(dǎo)下政企合作的改造開發(fā)模式791.合伙經(jīng)營(yíng)模式介紹一方提供土地使用權(quán)，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售2.合營(yíng)企業(yè)3.掛靠4.BOT5.MUT舊城改造合作開發(fā)模式根據(jù)合作方式不同，可將合作開發(fā)模式分為“合伙經(jīng)營(yíng)”、“合營(yíng)企業(yè)”、“掛靠”、BOT、MUT（MixedUsedTheory）等模式模式介紹一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)；并按雙方約定比例分配所得收益責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)雙方共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司是獨(dú)立法人，必須辦理相應(yīng)土地出讓過戶手續(xù)模式介紹一方土地使用權(quán)（往往不具備開發(fā)資質(zhì)，或開發(fā)資質(zhì)等級(jí)不足），以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方辦理相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)法律上掛靠合同無效模式介紹BOT適用于經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施，如高速公路，以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向私人機(jī)構(gòu)頒布特許，允許其在一定時(shí)期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并管理和經(jīng)營(yíng)該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)整個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)模式介紹MUT是混合運(yùn)用理論的縮寫。針對(duì)大規(guī)模多功能的城市改造項(xiàng)目，由于單一的開發(fā)商難以完成，因此才產(chǎn)生MUT合作模式。利用模塊劃分思路，保持模塊的相對(duì)獨(dú)立性與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金回收，同時(shí)利用規(guī)劃組與開發(fā)商的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)801.合伙經(jīng)營(yíng)模式介紹2.合營(yíng)企業(yè)3.掛靠4.BOT5.MU常用的舊城改造開發(fā)模式“合伙經(jīng)營(yíng)”模式“合營(yíng)企業(yè)”模式“掛靠”合作開發(fā)模式BOT模式MUT（MixedUsedTheory）模式……鹿丹村項(xiàng)目限制條件政府機(jī)構(gòu)住宅區(qū)綜合改造類項(xiàng)目規(guī)模為9萬平方米無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資質(zhì)符合項(xiàng)目條件的合作模式“合伙經(jīng)營(yíng)”模式“合營(yíng)企業(yè)”模式結(jié)合鹿丹村綜合改造項(xiàng)目的特點(diǎn)，適合本項(xiàng)目的政企合作改造開發(fā)模式為“合伙經(jīng)營(yíng)”和“合營(yíng)企業(yè)”模式81常用的舊城改造鹿丹村項(xiàng)目符合項(xiàng)目條件的結(jié)合鹿丹村綜合改造項(xiàng)目“合伙經(jīng)營(yíng)”與“合營(yíng)企業(yè)”：合伙經(jīng)營(yíng)模式下，雙方是合伙關(guān)系，均是項(xiàng)目實(shí)施主體；“合營(yíng)企業(yè)”模式下，項(xiàng)目實(shí)施主體是新成立的項(xiàng)目開發(fā)公司開發(fā)商拆遷建設(shè)銷售政府（投資公司）合作合伙經(jīng)營(yíng)示意圖開發(fā)商拆遷建設(shè)銷售政府（投資公司）項(xiàng)目開發(fā)公司合營(yíng)企業(yè)示意圖雙方合作開發(fā)，保證了項(xiàng)目資金的供應(yīng)雙方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在一定的程度上保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目收益分成要求較高優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：“合伙經(jīng)營(yíng)是”兩個(gè)獨(dú)立實(shí)體共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)“合營(yíng)企業(yè)”是雙方共同成立項(xiàng)目開發(fā)公司，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)由新的開發(fā)公司負(fù)責(zé)“合伙經(jīng)營(yíng)”與“合營(yíng)企業(yè)”的區(qū)別82“合伙經(jīng)營(yíng)”與“合營(yíng)企業(yè)”：合伙經(jīng)營(yíng)模式下，雙方是合伙關(guān)系難點(diǎn)與不利因素分析：此模式下，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目改造開發(fā)收益要求較高改造開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：雙方共同出資招標(biāo)拆遷公司人力資源：開發(fā)商具備相關(guān)人才成本和收益：開發(fā)商對(duì)收益的要求比較高鹿丹村改造開發(fā)項(xiàng)目采用此模式面臨的難點(diǎn)與不利因素：83難點(diǎn)與不利因素分析：此模式下，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目改造開發(fā)收益要求較政府主導(dǎo)下BT（代建）舊城改造開發(fā)模式84政府主導(dǎo)下BT（代建）舊城改造開發(fā)模式84常用的舊城改造開發(fā)模式鹿丹村項(xiàng)目限制條件政府機(jī)構(gòu)住宅區(qū)綜合改造類項(xiàng)目規(guī)模為9萬平方米無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資質(zhì)結(jié)合項(xiàng)目條件的推薦的BT模式開發(fā)商全程參與的BT模式開發(fā)商后期參與的BT模式根據(jù)代建方的不同，BT模式可以分為開發(fā)商代建和企業(yè)代建，由于鹿丹村項(xiàng)目屬于政府主導(dǎo)的綜合改造類項(xiàng)目，開發(fā)主體無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，故推薦開發(fā)商參與的BT模式開發(fā)商全程參與的BT模式開發(fā)商參與整個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、談判、拆遷、建設(shè)、銷售等整個(gè)過程代建企業(yè)參與的BT模式政府負(fù)責(zé)前期的項(xiàng)目立項(xiàng)、談判、拆遷等，待土地變成凈地，代建企業(yè)介入實(shí)施建設(shè)；建設(shè)完成后交給政府開發(fā)商后期參與的BT模式政府負(fù)責(zé)前期的項(xiàng)目立項(xiàng)、談判、拆遷等，待土地變成凈地，由開發(fā)商代建85常用的舊城改造鹿丹村項(xiàng)目結(jié)合項(xiàng)目條件的根據(jù)代建方的不同，BT開發(fā)商全程參與的BT（代建）模式和開發(fā)商后期參與的BT（代建）模式最主要的差別就是開發(fā)商是否參與拆遷工作開發(fā)商拆遷建設(shè)銷售拆遷公司建設(shè)單位代理單位政府（投資公司）二者為雇傭關(guān)系開發(fā)商拆遷建設(shè)銷售拆遷公司建設(shè)單位代理單位政府（投資公司）二者為雇傭關(guān)系開發(fā)商全程參與的BT（代建）模式開發(fā)商后期參與的BT（代建）模式整個(gè)項(xiàng)目政府（項(xiàng)目投資公司）投入土地和資金，擁有項(xiàng)目的權(quán)益；開發(fā)商投入開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、管理團(tuán)隊(duì)、企業(yè)品牌；雙方為雇傭關(guān)系。兩種模式最大的差別就是全程參與模式下開發(fā)商參與拆遷工作；后期參與模式下，開發(fā)商不參與拆遷工作；在開發(fā)商全程參與的模式下，談判工作一般由開發(fā)商招標(biāo)拆遷公司負(fù)責(zé)，但政府（投資公司）仍需支付給開發(fā)商服務(wù)和管理費(fèi)。開發(fā)商全程參與與后期參與的區(qū)別開發(fā)商代建模式的特點(diǎn)86開發(fā)商全程參與的BT（代建）模式和開發(fā)商后期參與的BT（代建政府自主改造開發(fā)模式“合伙經(jīng)營(yíng)”模式“合營(yíng)企業(yè)”模式開發(fā)商全程參與BT模式開發(fā)商后期參與BT模式篩選前模式開發(fā)商后期參與BT模式合適本項(xiàng)目的模式通過政府主導(dǎo)下的各種改造開發(fā)模式分析，世聯(lián)認(rèn)為開發(fā)商后期參與的BT模式比較適合本項(xiàng)目87政府自主改造開發(fā)模式篩選前模式開發(fā)商后期參與BT模式合適本項(xiàng)開發(fā)商后期參與的BT模式開發(fā)商后期參與的BT模式特點(diǎn)：拆遷階段由政府聘請(qǐng)專業(yè)拆遷公司進(jìn)行拆遷談判和拆除，開發(fā)商不參與；開發(fā)商參與項(xiàng)目的建設(shè)、營(yíng)銷等過程；項(xiàng)目過程借用開發(fā)商的開發(fā)理念、管理團(tuán)隊(duì)、研發(fā)能力、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和客戶資源等條件；項(xiàng)目亦可以借用開發(fā)商的品牌價(jià)值。88開發(fā)商后期參與的BT模式開發(fā)商后期參與的BT模式特點(diǎn)：88操作流程：在開發(fā)商后期參與的BT模式下，開發(fā)商不負(fù)責(zé)拆遷工作，只負(fù)責(zé)拆遷工作完成后的建設(shè)和銷售工作客戶維護(hù)物業(yè)管理園區(qū)服務(wù)政府（投資公司）（擁有項(xiàng)目權(quán)益）項(xiàng)目投資決策安排啟動(dòng)資金設(shè)立項(xiàng)目公司前期管理規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商（管理、品牌輸出）工程建設(shè)成本控制策劃推廣銷售服務(wù)售后維保園區(qū)服務(wù)前期階段建設(shè)階段銷售階段售后階段計(jì)劃統(tǒng)籌定位決策規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)證報(bào)批招投標(biāo)管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定位策略客戶資源案場(chǎng)銷控委托協(xié)議延伸服務(wù)延伸服務(wù)拆遷工作拆遷階段監(jiān)督、協(xié)助（政府主導(dǎo)，拆遷公司協(xié)助）89操作流程：在開發(fā)商后期參與的BT模式下，開發(fā)商不負(fù)責(zé)拆遷工作政府（投資公司）BT模式的實(shí)施條件（開發(fā)商后期參與）實(shí)施條件：對(duì)開發(fā)商后期參與的BT模式，需要政府提供凈地和資金；代建開發(fā)商應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、擁有招投標(biāo)、施工監(jiān)理等相關(guān)資質(zhì)提供土地（拆遷補(bǔ)償工作已完成的凈地）資金充裕開發(fā)商及其合作公司有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)具有招投標(biāo)資質(zhì)施工監(jiān)理資質(zhì)造價(jià)咨詢資質(zhì)發(fā)包代理資質(zhì)……實(shí)施條件分析政府需成立投資公司，負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的實(shí)施政府（投資公司）招標(biāo)專門的拆遷談判公司協(xié)助前期的拆遷工作建設(shè)、營(yíng)銷等工作均由開發(fā)商或開發(fā)商招標(biāo)相應(yīng)的專業(yè)公司來做90政府（投資公司）BT模式的實(shí)施條件實(shí)施條件：對(duì)開發(fā)商后期參與各方投入與收益：此模式下，委托方投入資金和土地，擁有項(xiàng)目權(quán)益；開發(fā)商主要投入開發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，并收取相應(yīng)的管理費(fèi)用研發(fā)能力管理團(tuán)隊(duì)品牌價(jià)值開發(fā)理念營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)客戶資源開發(fā)商委托方共贏資金凈地委托拆遷開發(fā)各方投入示意圖開發(fā)商后期參與BT（代建）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商代建收取的費(fèi)用一般包括三個(gè)部分：派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)：開發(fā)商根據(jù)委托項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型以及開發(fā)計(jì)劃，派駐相應(yīng)數(shù)量的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)的基本管理費(fèi)（包括工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等）一般采用包干制的方式予以約定（約300萬元/年）；委托開發(fā)管理費(fèi)：以綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司為例，委托開發(fā)管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則為項(xiàng)目總銷售額的7%（別墅類項(xiàng)目高于此標(biāo)準(zhǔn)），結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等因素確定；項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)：以雙方約定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（如銷售總額、利潤(rùn)指標(biāo)等）作為經(jīng)營(yíng)考核目標(biāo)，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果超過考核目標(biāo)時(shí)，按一定標(biāo)準(zhǔn)提取項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)方案根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況協(xié)商確定（一般為節(jié)約資金的30%）。項(xiàng)目投資公司此種模式下的政府提供資金和土地，開發(fā)商提供開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理人員等，不提供資金特別說明備注：國(guó)家發(fā)展改革委（原國(guó)家計(jì)委）制定1999年印發(fā)關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知，高級(jí)專家1000-1200元/工作日，高級(jí)專業(yè)技術(shù)咨詢?nèi)藛T800-1000元/工作日，中級(jí)專業(yè)技術(shù)咨詢?nèi)藛T900-800元/工作日91各方投入與收益：此模式下，委托方投入資金和土地，擁有項(xiàng)目權(quán)益“政府”主要監(jiān)督財(cái)務(wù)控制和項(xiàng)目進(jìn)程和開發(fā)商全程參與相比，開發(fā)商后期參與的BT模式可以節(jié)約大約1.5-2年的管理費(fèi)，約450-600萬元特別說明立項(xiàng)招標(biāo)代建公司規(guī)劃測(cè)繪評(píng)估準(zhǔn)備階段談判補(bǔ)償拆除拆遷階段政府開發(fā)商工作階段施工單位、監(jiān)理單位等招標(biāo)工作內(nèi)容施工過程管理編制施工相關(guān)規(guī)定合計(jì)劃竣工驗(yàn)收備案項(xiàng)目移交建設(shè)階段廣告宣傳辦理預(yù)售證等相關(guān)證件銷售管控銷售階段優(yōu)點(diǎn)職責(zé)分工：此模式下，開發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃安排、節(jié)奏控制，政府的主要職責(zé)是監(jiān)督和協(xié)助負(fù)責(zé)圖示說明：監(jiān)督協(xié)助92“政府”主要監(jiān)督財(cái)務(wù)控制和項(xiàng)目進(jìn)程和開發(fā)商全程參與相比，開案例分析：杭州地鐵１號(hào)線涉及的安置房項(xiàng)目，杭州綠城東部建設(shè)代建，向合作伙伴提供品牌輸出與建設(shè)管理服務(wù)，賺取加工費(fèi)和服務(wù)費(fèi)2007年12月，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)下屬公司杭州綠城東部建設(shè)有限公司與江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室簽訂框架協(xié)議，就江干區(qū)1

號(hào)線涉及興隆、建華、紅五月、普福及牛田五社區(qū)地鐵安置房源建設(shè)明確由杭州綠城東部公司代建，總規(guī)模約30萬平方米。項(xiàng)目介紹江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室：投入土地和資金，擁有項(xiàng)目權(quán)益杭州綠城東部建設(shè)有限公司：輸出開發(fā)理念、企業(yè)品牌、團(tuán)隊(duì)管理等服務(wù)，收取管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)各方投入與收益項(xiàng)目投資決策安排啟動(dòng)資金設(shè)立項(xiàng)目公司籌集開發(fā)資金財(cái)務(wù)控制專項(xiàng)方案審定計(jì)劃統(tǒng)籌定位決策規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)證報(bào)批招投標(biāo)管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定位策略客戶資源案場(chǎng)銷控各方責(zé)任與分工江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室杭州綠城東部建設(shè)有限公司鹿丹村已經(jīng)完成開發(fā)商重點(diǎn)參與93案例分析：杭州地鐵１號(hào)線涉及的安置房項(xiàng)目，杭州綠城東部建設(shè)代案例分析：開發(fā)商后期參與的BT模式與開發(fā)商全程參與的BT模式類似，差別是前者開發(fā)商不參與拆遷過程江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室項(xiàng)目投資決策安排啟動(dòng)資金設(shè)立項(xiàng)目公司前期管理規(guī)劃設(shè)計(jì)綠城建設(shè)（管理、品牌輸出）工程建設(shè)成本控制策劃推廣銷售服務(wù)售后維保園區(qū)服務(wù)前期階段建設(shè)階段銷售階段售后階段計(jì)劃統(tǒng)籌定位決策規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)證報(bào)批招投標(biāo)管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定位策略客戶資源案場(chǎng)銷控延伸服務(wù)拆遷工作拆遷階段籌集開發(fā)資金財(cái)務(wù)控制專項(xiàng)方案審定以杭州地鐵１號(hào)線涉及的安置房項(xiàng)目為例：開發(fā)商后期參與的BT模式優(yōu)點(diǎn)節(jié)省費(fèi)用：可以節(jié)省開發(fā)商在拆遷階段介入的服務(wù)和管理費(fèi)更加專業(yè)：拆遷公司比開發(fā)商做拆遷工作更專業(yè)94案例分析：開發(fā)商后期參與的BT模式與開發(fā)商全程參與的BT模式評(píng)價(jià)：政府招標(biāo)專業(yè)的拆遷公司負(fù)責(zé)拆遷工作，建設(shè)和銷售階段由開發(fā)商負(fù)責(zé)，整體上達(dá)到資源最優(yōu)化配置，并節(jié)約了項(xiàng)目成本引入品牌開發(fā)商代建，提高項(xiàng)目的影響力和溢價(jià)水平借鑒品牌開發(fā)商的管控經(jīng)驗(yàn)，有利于節(jié)約資金、加快項(xiàng)目進(jìn)程政府全程監(jiān)督協(xié)助，對(duì)政策的把握程度高能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施政府籌資，資金壓力過大拆遷過程要政府把控，需要政府投入力、物力、財(cái)力利弊適用性分析公益性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如保障房建設(shè)、危房改造等只是針對(duì)特殊的個(gè)案，不具有普遍性政府資金充裕對(duì)拆遷公司的資質(zhì)也經(jīng)驗(yàn)要求較高“溢價(jià)”案例：深圳龍華新城同區(qū)域樓盤三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比圖溢價(jià)率15%95評(píng)價(jià)：政府招標(biāo)專業(yè)的拆遷公司負(fù)責(zé)拆遷工作，建設(shè)和銷售階段由開難點(diǎn)與不利因素分析：拆遷工作招標(biāo)拆遷服務(wù)公司或者招聘拆遷服務(wù)人員，建設(shè)和銷售工作打包給開發(fā)商，政府（投資公司）全程監(jiān)督和協(xié)助改造開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：招標(biāo)拆遷公司或招聘拆遷談判人員人力資源：開發(fā)商具備開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和管理人員成本和收益：支付給開發(fā)商建設(shè)和銷售管理費(fèi)鹿丹村改造開發(fā)項(xiàng)目采用此模式面臨的難點(diǎn)與不利因素：96難點(diǎn)與不利因素分析：拆遷工作招標(biāo)拆遷服務(wù)公司或者招聘拆遷服務(wù)11政府主導(dǎo)下的改造開發(fā)模式分析22政府主導(dǎo)開發(fā)模式下的操作建議Chapter2開發(fā)合作模式及操作難點(diǎn)分析9711政府主導(dǎo)下的改造開發(fā)模式分析22政府主導(dǎo)開發(fā)模式下的操作建設(shè)和銷售階段：【合作建議】開發(fā)商后期參與的BT模式下，在建設(shè)銷售階段，鹿丹村改造辦可以減少合作者服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)而減少費(fèi)用支出立項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)營(yíng)銷建設(shè)營(yíng)銷減少開發(fā)商服務(wù)時(shí)間約6個(gè)月，節(jié)約開發(fā)商服務(wù)費(fèi)約150萬元正常服務(wù)工作內(nèi)容本項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容優(yōu)化效益98建設(shè)和銷售階段：【合作建議】開發(fā)商后期參與的BT模式下，在建【建設(shè)建議】先建設(shè)回遷房，以縮短臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的賠償時(shí)間，進(jìn)而減少項(xiàng)目支出金額鹿丹村現(xiàn)狀建設(shè)面積為：103433.17平方米市場(chǎng)租金：48元/平米·月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)為：5958萬元/年回遷房提前建成一年，節(jié)約成本5958萬元99【建設(shè)建議】先建設(shè)回遷房，以縮短臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的賠償時(shí)間，進(jìn)03產(chǎn)品價(jià)值預(yù)判及定位02010304100030201030410021鹿丹村未來3-5年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)22鹿丹村可售面積產(chǎn)品定位Chapter3產(chǎn)品價(jià)值預(yù)判及定位分析10121鹿丹村未來3-5年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)22鹿丹村可售面積產(chǎn)品定位Ch研究表明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，中國(guó)的房地產(chǎn)周期為4-5年繁榮期衰退期上升期間下降期間房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期示意圖世界上部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期AlanRabinowitz(1980)與FredE．Case(1974)利用房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易發(fā)生量對(duì)美國(guó)1795－1973年的房地產(chǎn)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)周期長(zhǎng)度平均為18.33年。從1970年開始，臺(tái)灣房地產(chǎn)的周期循環(huán)大致是7年。日本房地產(chǎn)基本是7年一次周期。香港房地產(chǎn)從1945年開始大致是7-8年一次周期；何國(guó)釗、曹振良和李晟（1996）利用擴(kuò)散指數(shù)方法衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，研究表明，中國(guó)房地產(chǎn)也存在周期波動(dòng)，1981-1994年間，中國(guó)房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)了三次大起大落。三次波峰分別在1984、1988和1992年出現(xiàn)，周期為4年；2004年浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究結(jié)果為：中國(guó)大陸的房地產(chǎn)周期為4-5年。中國(guó)大陸的房地產(chǎn)周期為4-5年為了保證研究結(jié)果的準(zhǔn)確性，取最近兩個(gè)房地產(chǎn)周期的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率102研究表明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，中國(guó)的房地產(chǎn)周期為4-5年深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素分析預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)確定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率鹿丹村現(xiàn)行房?jī)r(jià)評(píng)估預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)思路與步驟：房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)思路圖項(xiàng)目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)政策修正系數(shù)103深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素分析預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)確定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率鹿丹村現(xiàn)行房?jī)r(jià)評(píng)估項(xiàng)目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)政策深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析修正系數(shù)104深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素從房?jī)r(jià)變化來看，2001年到2010年間深圳市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從平穩(wěn)發(fā)展到快速增長(zhǎng)的過程，其中2007年增長(zhǎng)最為明顯28.08%2001年到2010年，深圳市商品住宅均價(jià)從5275元/平方米增長(zhǎng)到21000元/平方米，漲幅高達(dá)181.7%；2001年到2010年間增幅最大的為2006-2007年，增幅為56.28%；其次為2009-2010年上半年，增幅達(dá)41.34%。深圳市2001-2010年上半年商品住宅均價(jià)變化圖單位：元/平方米56.28%41.34%105從房?jī)r(jià)變化來看，2001年到2010年間深圳市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從從年增長(zhǎng)率變化分析，深圳市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率從平穩(wěn)到高位波動(dòng)的過程深圳市2001-2010年上半年商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)率變化圖2000-2005年，深圳市商品住宅年增長(zhǎng)率在10%以內(nèi)波動(dòng)，整體平穩(wěn)；2005-2007年，深圳市商品住宅年增長(zhǎng)率從2005年的5.28%增長(zhǎng)到2007年的56%；2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，深圳商品住宅增長(zhǎng)率下降到-0.86%；2009年又開始上升。106從年增長(zhǎng)率變化分析，深圳市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率從平穩(wěn)到高位波動(dòng)的過程由于2001-2010年深圳市商品住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，取深圳市2001-2010年商品住宅的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為預(yù)算增長(zhǎng)率復(fù)合增長(zhǎng)率介紹計(jì)算過程與結(jié)果定義年均復(fù)合增長(zhǎng)率（CompoundAnnualGrowthRate，CAGR）即CAGR是指一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長(zhǎng)率計(jì)算公式CAGR通過總增長(zhǎng)率百分比的N次方根求得，N相等于有關(guān)時(shí)期內(nèi)的年數(shù)，具體公式如下：CAGR=(現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值)^(1/N)–1適用范圍計(jì)算和反映投資平均回報(bào)展示和比較投資顧問的實(shí)績(jī)

計(jì)算過程CAGR=(現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值)^(1/N)–1其中：現(xiàn)有價(jià)值為2009年房?jī)r(jià)21000元/平方米；基礎(chǔ)價(jià)值為2001年房?jī)r(jià)5517元/平方米；N為2001-2010年年份，即10年CAGR=(21000/5517)^(1/10)–1計(jì)算結(jié)果CAGR=14.3%

107由于2001-2010年深圳市商品住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，取深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素分析預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)確定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率鹿丹村現(xiàn)行房?jī)r(jià)評(píng)估項(xiàng)目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)政策房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素分析項(xiàng)目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)政策修正系數(shù)修正系數(shù)108深圳市2001-2010年房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)率分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率影響因素深圳河和布吉河的污染嚴(yán)重，預(yù)計(jì)整治效果將在中遠(yuǎn)期體現(xiàn)，對(duì)鹿丹村的房?jī)r(jià)將產(chǎn)生較大的正面影響深圳河、布吉河整治布吉河深圳河布吉河和深圳河在鹿丹村交匯；布吉河上游的極度污染嚴(yán)重破壞