東山領匯廣場項目策劃方案合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司東山領匯廣場項目策劃方案合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司2東山城市價值

東山城市價值

3東山，前世·今生近現代周秦·南越19世紀初永泰禪寺龜崗商業街近代培正書院外國教堂城郊884棟洋樓別墅無數的華僑和政要中共“三大遺址”明宦官韋眷在廣州城東郊（現鐵路工人文化宮）興建寺廟，成化皇帝賜名“永泰禪寺”，俗稱“太監寺”。后改成東山寺。相傳為南越貴族墓冢之地，龍脈相承，具有文昌大運。一戰后東山成為歸國華僑和政府官員的聚居地，。建國前這100年間，東山建起了884幢風格別致的小洋樓。國共后來在這里牽手合作，東山成為革命搖籃。

外國傳教士興起了在東山買地建房的潮流，建起了教堂、書院等慈善機構，其中就有培正中學的前身培正書院。過去的歷史，成就今天的濃郁人文氣息，厚重，醇雅。東山，前世·今生近現代周秦·南越19世紀初永泰禪寺近代培正書4東山，前世·今生解放后90年代環市東商圈興起廣州政商文化中心2005年兩區合一越秀合并東山政要聚居發展迅速世界大都市獎亞運契機2008~至今改革開放以來，東山順應時代步伐，成為廣州市政治、商貿及文化藝術中心。承繼解放前的歷史，東山成為廣州政要辦公及聚居的主要區域。新河浦修舊計劃榮獲世家大都市獎二等獎讓全國再一次認識東山的魅力。廣州亞運成為東山發展的又一次契機，政府優化城市中心的戰略性考慮揭開東山新一頁。越秀區與東山區兩區合并，從此東山只有地域上的概念。大越秀將兩區優勢發揮得更為淋漓盡致，東山區作為廣州政治核心的作用更為明顯今天的東山，教育強區，政要權力重地，城市商貿中心。東山，前世·今生解放后90年代環市東商圈興起2005年兩區合5東山百年風云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經式微，但是人文一脈相承。解不開的是東山情結，堅持的是東山的生活高度。歷史悠久的東山建筑，處處流露近現代風云際會的痕跡東山百年風云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經式微，但是人文一6中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山7現代東山的居住價值地理位置優越----三大商圈+兩大CBD商務區環繞項目周邊教育資源豐富----項目周邊有多所重點中小學，教育配套完善交通方便快捷----地鐵1號線，5號線的交匯中心，28條公交線路途經本項目生活配套齊全----周邊衣食住行等生活配套一應俱全。購物近在咫尺----五分鐘到達市中心各大成熟商圈東山與天河雙重價值的完美結合絕對是現代都市中產新貴的理想居所現代東山的居住價值地理位置優越----三大商圈+兩大CBD商地理位置優越天河北CBD珠江新城CBD環市路CBD東風路商圈中山路商圈本案兩大傳統商圈+三大CBD商務區環繞項目周邊地理位置優越天河北CBD珠江新城CBD環市路CBD東風路商圈教育資源豐富

多所重點中小學，教育配套完善育才小學育才中學廣州市第七中學培正中學廣州市第十六中學鐵一小學八一小學梅花路小學本案東風東路小學廣東工業大學中山醫科大學教育資源豐富

多所重點中小學，教育配套完善育才交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線路途經本項目本案地鐵5號線地鐵1號線交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線路途經生活配套齊全

周邊衣食住行等生活配套一應俱全。本案共和市場楊箕市場好又多超市水均崗市場空軍醫院百佳超市中國銀行工商銀行建設銀行生活配套齊全

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五分鐘到達市中心各大成熟商圈本案流線前線中華廣場農林下路東山口五羊新城天河城廣場正佳廣場購物近在咫尺

五分鐘到達市中心各大成熟商圈本13東山·情結在“東山區”已經不復存在的今天，“東山”對于羊城的意義，卻遠不止是一個行政區；住在東山，意味著優越的身份與地位，意味著優人一等的教育，意味著精神與物質生活的富足。所以，東山人驕傲，廣州人欽羨。所以，東山人堅持留在這里，廣州人夢想進入這里。東山，是一種不可替代的居住情結，一種難以企及的生活高度。東山·情結在“東山區”已經不復存在的今天，哪類型的客戶將會是認同本項目核心價值的同道中人？

鎖定項目客戶——哪類型的客戶將會是認同本項目核心價值的同道中人？

鎖定項目合富輝煌在東山、天河成功操作多個項目，特對環市東-水蔭路板塊和珠江新城板塊近期成交客戶進行調研，并對典型的潛在意向客戶進行個訪，了解客戶的具體情況，指導本項目客戶定位。區域市場客戶案例分析合富輝煌在東山、天河成功操作多個項目，特對環客戶以30-40歲的中年客戶為主;46%以上是國有企事業單位職工，或公職人員，因此收入穩定，且福利較高,幷有較高的公積金；做生意客戶的比例也有23%，這部分客戶具有較強的購買力；有少量香港、外商客戶，約占5%。主流成交客戶：30-40歲的國企人員客戶以30-40歲的中年客戶為主;主流成交客戶：30-40歲客戶以原東山區客戶為主，其次是天河區客戶；客戶工作范圍：項目周邊電力局、自來水公司、鐵路局員工、政府機構公務員、銀行、新聞出版社、軍區、舞蹈學院、園林局等機關單位人員、公務員客戶。熱點成交區域：原東山周邊、天河客戶以原東山區客戶為主，其次是天河區客戶；熱點成交區域：原東客戶特性：現代都市中產新貴，二次置業占主流中高層：客戶都是在社會上具有一定地位的企業中、高層人士；購買力強：收入穩定且豐厚，擁有私家車，并且大部分都為二次置業以上；核心家庭：家庭結構以三口之家為主。客戶特性：現代都市中產新貴，二次置業占主流中高層：客戶都是在語錄：現居住在東山口附近，想另外在該區域買一套兩房的單位，方便就近照顧父母，上班都比較方便，而且最重要的是方便兒子上重點小學。房子方面，建筑風格要時尚新穎，戶型要方正實用的，最好還有些大陽臺、飄窗之類的贈送空間。十分注重家庭，希望能和家人在同一個區域內居住，重視教育配套，對戶型要求高關鍵詞：區域、教育、家庭、建筑風格、戶型客戶：李小姐

置業意向：70～85平方米兩房置業預算：約180萬年齡：30歲職業：公務員家庭結構：一家三口居住區域：東山工作區域：天河潛在客戶案例——東山中端客戶語錄：現居住在東山口附近，想另外在該區域買一套兩房的單位，方語錄：現住天河東，但老婆在環市路上班，想在東山買套房子，讓女兒入讀較好的學校，自己在天河北上班也比較方便。雖然有車，但附近最好有地鐵，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太雜的，最好都是高素質的人士。選擇靠近工作區域居住，并且交通方便，為子女教育置業，看重同質而居的居住社區氛圍。關鍵詞：地鐵、教育、周邊生活配套、同質而居客戶：陳先生

置業意向：三房，100平方米左右置業預算：約250萬年齡：37歲職業：企業中層管理家庭結構：一家三口居住區域：天河工作區域：天河潛在客戶案例——天河中高端客戶語錄：現住天河東，但老婆在環市路上班，想在東山買套房子，讓女語錄：生于斯，長于斯，不希望離開東山區居住。現在在梅花路附近住，想換個好一點的房子，只考慮東山的物業，但又不想買二手的房子，因為檔次不夠，管理水平不高，所以會考慮一些新建的一手優質的物業。外形要有特色，房子要方正實用，還要通風透氣采光好。具有東山地域情結，渴望擁有東山的優質物業，買房會綜合考慮戶型、品質與物業管理服務等因素，要求較高。關鍵詞：東山，檔次感，優質物業、外觀、戶型客戶：莫生

置業意向：緊湊型的小三房，約130平方米置業預算：約300萬年齡：38歲職業：電力局高管家庭結構：一家三口居住區域：東山工作區域：東山潛在客戶案例——東山高端客戶語錄：生于斯，長于斯，不希望離開東山區居住。現在在梅花路附近語錄：天河沒有好學校，希望兒子在家附近念省一級中學，在東山買一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近購買一套舒適的單位，最好有會所商場等商業配套，交通便利，一定要南的單位，通風對流、戶型方正裝修風格要時尚。看重東山教育資源，同時需求便捷的交通，注重生活品質，對南向景觀單位有要求。關鍵詞：省一級中學、地段、南向、裝修風格客戶：王生

置業意向：三房單位，約150平方米置業預算：約350萬年齡：43歲職業：私企老板家庭結構：一家三口居住區域：天河工作區域：珠江新城潛在客戶案例——天河高端客戶語錄：天河沒有好學校，希望兒子在家附近念省一級中學，在東山買置業關鍵因素：東山情結、地段價值、重點教育、交通便利、生活配套、產品綜合素質區域市場客戶分析：客戶特質客戶群以東山、天河區客戶為主，受居住及工作區域影響大；客戶文化教育水平較高，具有一定的家庭收入；年齡集中在35-50歲之間，家庭結構大部分為三人之家；置業東山中重點關注的是教育資源；重視家庭，對生活質量、居住氛圍要求較高對房子的戶型設計、裝修風格、物業管理等綜合素質有較高的要求。置業關鍵因素：區域市場客戶分析：客戶特質客戶群以東山、天河區本項目客戶組成及定位本項目客戶組成及定位客戶群客戶特性客戶圈層特性項目訴求點置業選擇面廣，但對老東山的區域及教育資源情有獨鐘。同時需要便捷的交通，對產品的綜合素質有著強烈的需求。典型客戶：天河、珠江新城企業高層、私企主第二圈層：其他越秀、天河等客戶（合富輝煌擁有周邊地區數以萬計的客戶資源）重要客戶交通、地段、教育資源、產品綜合素質核心客戶第一圈層：區域內客戶群（包括：政府機關、企事業單位，周邊專業機構，教育系統單位周邊的原居民）認準東山地頭，因大部分是東山本區域的居民，認同東山的教育資源，生活配套及產品素質是他們挑選的關鍵。典型客戶：公務員、機關單位干部、銀行高管、老師等。地段、創新產品、教育、生活配套客戶群客戶特性客戶圈層特性項目訴求點置業選擇面廣，但對老東山區域潛在客戶：政府機關、企事業單位自來水公司鐵路局本案省人大常委會政府機關、企事業單位越秀區法院羊城晚報社稅務局地質局電力局區域潛在客戶：政府機關、企事業單位自來水公司鐵路局本案省人大區域潛在客戶：專業機構（醫療、金融等）工商銀行本案專業機構空軍醫院建設銀行中國銀行

區域潛在客戶：專業機構（醫療、金融等）工商銀行本案專業機構空區域潛在客戶：教育系統客戶群培正中學鐵一小學八一小學本案廣東工業大學東風東路小學梅花路小學育才小學育才中學廣州市第七中學中山醫科大學廣州市第十六中學教育系統區域潛在客戶：教育系統客戶群培正中學鐵一小學八一小學本案廣東區域公務員專業人士(醫療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業單位人員生意人私企高管其他東山越秀省委、市委、區府、人大、政協、司法系統、國稅局、地稅局等廣東工業大學、空軍醫院、省人民醫院、眼科醫院、腫瘤醫院、中國移動、電信局等氣象局、地質局、地礦局、南方電網、供電局、自來水公司、鐵路局、區法院等電子批發、煙酒貿易、建材貿易等在東風東路沿線辦公區工作的私營企業主或者高管教育投資購買天河省檢察院省農行、國土局、省婦幼保健院等煙草公司、電力局、交警大隊、消防局等電子、物流貿易等天河北沿線高檔寫字樓辦公客戶教育投資購買區域資源優勢，一網打盡潛在客戶！區域潛在客戶一覽表區域公務員專業人士(醫療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業單區域市場客戶：客戶定位中高端的客戶：兩房或三房的客戶價格承受能力較好，可選擇的范圍大。對物業的檔次與品質感更為關注，對物業管理服務要求比較高。客戶層次：中高端客戶共性因素：東山情結、重點教育、配套優勢、升值保值戶型方正好用、朝向好、外觀新穎置業訴求：現代豪華品質感、貼心的物業服務、教育配套，生活配套同質而居。置業預算：200-300萬元需求戶型：80-150平方米區域市場客戶：客戶定位中高端的客戶：兩房或三房的客戶客戶層次他們多數居住在東山越秀、天河等；是來自外地但已在廣州工作多年的廣州人；具有文化底蘊、高知識力的一群。他們從事穩定的職業（公務員/政府機關單位/金融/醫療/教育等），事業成功，是企業的骨干他們重視家庭、重視下一代的教育、講究生活、服務質量他們注重項目的品質，對現代的高素質產品很認同，高附加值能很好地打動他們。他們年齡大多為30~50歲之間，以三口之家、二口之家為主他們喜歡擇鄰而居，注重鄰里和諧客戶特質：現代的，中產新貴他們多數居住在東山越秀、天河等；是來自外地但已在廣州工作多年離工作地點不遠，離家人親友不遠留戀東山居住氛圍，喜歡周邊成熟配套建筑戶型設計有特點，有公共空間給家人享用愛東山愛家庭重教育講享受具有東山及天河城市價值核心圈情結為子女能有良好的教育與人文環境有實力有實力的現代都市中產新貴離工作地點不遠，留戀東山居住氛圍，建筑戶型設計有特點，愛東山33順應天時，坐擁地利，兼得人和。

領匯項目應該走得更高！

順應天時，坐擁地利，兼得人和。

領匯項目應該走得更高！

345.1項目定位5.1項目定位35匯聚時尚與驕傲的東山現代尊尚居所文化中產東山.天河城市價值核心圈項目核心價值項目核心客戶項目定位匯聚時尚與驕傲的文化中產東山.天河城市價值核心圈項目核心價值36項目命名東山·領匯或東山領匯公館注：我司認為東山領匯廣場商業味道較濃，不適宜作為項目住宅部分的案名，因此需要進行適當調整；如項目商場部分能改為別的名字進行推廣，我司認為可以用“東山·領匯”作為案名；但如商場部分不改變名稱的話，“東山·領匯”就容易和商業部分混淆，可采用“東山領匯公館”的名稱與商場進行區隔。項目命名東山·領匯注：我司認為東山領匯廣場商業味道較濃，不適推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項目的特色，理解項目的特征后提出具體的推廣形象建議。推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項38高定位，蘊含品牌與效益雙重高價值！

高價值并非一蹴而就，我們如何能做得更好？

項目價值升級策略——高定位，蘊含品牌與效益雙重高價值！

高價值并非一蹴而就，我們395.2項目價值提升策略5.2項目價值提升策略40我們今天看的東山○○我們今天看的東山○○41國際·

現代·

繁華·

活力建筑風格現代、簡約、具有時尚氣息國際·現代·繁華·活力42如何保留舊有的文化底蘊，結合現代都市的繁華打造“匯聚時尚與驕傲的東山尊尚居所”如何保留舊有的文化底蘊，打造“匯聚時尚與驕傲的東山尊尚居所”43我們需要作有效的投入,把錢花在亮點上，為項目創造出最大化價值,以豪宅標準定制，建議本項目：投入2000元/㎡成本裝修獲得4000元/㎡裝修效果參考名師的設計打造，將產品價值最大化我們需要作有效的投入,將項目打造成充滿現代都市氣息而又富有文化韻味的產品。這樣！才能吸引一群志趣相投的都市文化人認可追捧。售樓中心、樣板房及配套建議將項目打造成充滿現代都市氣息而又富有文化韻味的產品。售樓

裝修時尚、簡約富有藝術感銷售中心裝修時尚、簡約富有藝術感銷售中心

超過大堂設計，盡顯豪宅氣息；高檔次石材運用，體現項目品質感；設計現代、豪華，極具國際時尚感。銷售中心超過大堂設計，盡顯豪宅氣息；銷售中心47公共空間豪華感強的住戶大堂與電梯間，體現項目檔次公共空間豪華感強的住戶大堂與電梯間，體現項目檔次48電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現樓王豪宅的高配置。電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現樓王豪宅的高配置。空中水景園林充分利用空間，建造空中水景園林廣場，并進行藝術處理，將園林景觀、人的活動空間融合其中，周邊是匠心獨具的綠色植物以及現代建筑小品，形成了和諧的景觀感與空間感。空中水景園林充分利用空間，建造空中水景園林廣場，并進行藝術處空中水景會所空中水景廣場周邊的架空層會所，里面特設健身房、臺球室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、兒童活動室等，業主在會所中運動時，透過玻璃看見的是美麗的水景園林，業主在這里，不僅可以鍛煉身體，還能邂逅更多知己、匯聚知音，盡享淡泊閑情。兒童活動室健身室書畫室棋牌室空中水景會所空中水景廣場周邊的架空層

選擇時尚的風格來營造該室內氛圍，帶出現代、典雅而奢華的設計感覺。有文化品位的白領人士喜歡的時尚奢華風格樣板房選擇時尚的風格來營造該室內氛圍，帶出現代、典

在現代簡約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤制家具的運用，屏風、博古架的配搭，并充分運用豐富的裝飾細節借景與借意，體現主人品位，營造富東方文化氣息的現代居家空間。文化藝術人士欣賞的現代中式典雅風格樣板房在現代簡約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤53高科技豪華配置，定制品牌交樓標準大金VRV2變頻中央空調日本林內煮食爐、抽油煙機、消毒碗柜、燃氣熱水器IC卡門禁與電梯聯動門磁、窗磁和紅外微波雙鑒探測器、煤氣泄漏探測器智能終端與遙控空調、電視的開關和局部燈光調整和情景模式控制可視智能信息及對講終端互聯網遠程家電、信息、安防等控制終端德國高級浴具樣板房高科技豪華配置，定制品牌交樓標準樣板房54物業服務聘請知名物業管理團隊，如港聯物業或白天鵝物業管理公司等為住戶提供高素質日常服務體現高端項目檔次，并達到物業保值物業服務聘請知名物業管理團隊，如港聯物業或白天鵝物業管理公司55物業服務日常管家

每棟塔樓配套3－5名日常管家，業主購樓、收樓、入住后，服務如一，負責為業主解決全程相關事宜。私享全效助理物業服務日常管家私享全效助理56項目參照項目參照57領峰開發商：合景泰富地產

總建面積:28萬㎡規模：包含超六星級的廣州W酒店、住宅、酒店式公寓，其中住宅約有500多套貨量設計方案：采用簡約的新現代主義風格報價口徑：30000元/㎡裝修標準：5000元/㎡戶型面積：住宅產品是160——260平方米的三房、四房，并有45-130平方米酒店服務式公寓2500元/㎡成本裝修，獲得5000元/㎡效果領峰開發商：合景泰富地產

2500元/㎡成本裝修，獲得5058領峰－交樓標準：入戶門----采用名貴鐵刀木及斑馬木飾面實心子母門，大門外鑲嵌名貴貝母馬賽克，裝設名廠豪華密碼+ID卡智能門鎖。門套及封口線為木制造領峰－交樓標準：入戶門----59領峰－交樓標準：天花----客廳、餐廳采用造型天花，掃ICI乳膠漆配豪華水景吊燈領峰－交樓標準：天花----60領峰－交樓標準：浴室----地面鋪進口古木紋石，銀箔馬賽克。墻身鋪砌金屬拼水晶馬賽克及進口意大利白木紋石。安裝造型天花，洗手臺鋪砌進口古木紋石，配鏡柜，德國杜拉維特洗手盤及德國STEINBERG冷熱水龍頭；配日本TOTO座廁；淋浴房配美國貝朗冷熱水頭頂花灑、美國貝朗冷熱水移動花灑；裝設科勒豪華按摩浴缸，配美國貝朗冷熱水浴缸龍頭。領峰－交樓標準：浴室----61領峰－交樓標準：廚房----裝設豪華組合廚柜，附送德國摩恩龍頭及瑞士弗蘭卡星盤，并附送西門子電熱爐、西門子微波爐、西門子洗碗機、西門子洗衣干衣機、西門子蒸餾咖啡機；伊萊克斯嵌入式抽油煙機（06單元贈送西門子）嵌入式抽油煙機、伊萊克斯嵌入式冰箱05及07戶型贈送迷你小冰箱及高級紅酒柜。領峰－交樓標準：廚房----62珠江都薈開發商：珠江實業集團總建面積:5.8萬㎡規模：共有三棟，層高均為33層，共418套配套：項目園林為立體園林綠化設計，擁有小區園林和首層架空花園，局部為二層屋面園林。二層有露天泳池、多功能室、露天休閑區等設施。報價口徑：23000元/㎡裝修標準：4000元/㎡戶型面積：戶型面積為77-130㎡2000元/㎡成本裝修，獲得4000元/㎡效果珠江都薈開發商：珠江實業集團2000元/㎡成本裝修，獲得4063珠江都薈－交樓標準：客廳----地面鋪砌優質天然石材，附地腳線，墻身貼特色墻布（具備防潮、防霉功能）珠江都薈－交樓標準：客廳----64珠江都薈－交樓標準：浴室----地面鋪名貴天然石材。洗手臺鋪砌進口瓷磚，配鏡柜，德國杜拉維特冷熱水龍頭；配日本TOTO座廁。珠江都薈－交樓標準：浴室----65廚房----地面鋪高級名貴防滑磚材，裝設豪華組合廚柜及杜拉維特水龍頭，并附送西門子消毒碗柜、西門子冰箱、西門子微波爐、西門子嵌入式抽油煙機。珠江都薈－交樓標準：廚房----珠江都薈－交樓標準：合富輝煌廣州東山領匯廣場項目策劃方案6667星匯云錦開發商：越秀城建地產總建面積:19萬㎡規模：由三層地下室、四層商業裙樓、四座40多層高的塔樓組成。近50億元貨量。配套：近7000㎡的頂級會所、6000㎡的空中花園設計方案：采用簡約的新現代主義風格，建筑主題為“空中花園+水晶之城”報價口徑：25000元/㎡裝修標準：5000－6000元/㎡戶型面積：戶型面積有70多㎡、90㎡、190㎡、230㎡2000元/㎡成本裝修，獲得4000元/㎡效果星匯云錦開發商：越秀城建地產2000元/㎡成本裝修，獲得4星匯云錦－交樓標準：客廳----木門用貝殼馬賽克飾條,地面鋪設了黃色石材，墻身用了罕見的皮飾配以古典圖案的夾層玻璃,客廳、餐廳采用造型天花.星匯云錦－交樓標準：客廳----69星匯云錦－交樓標準：浴室----地面鋪進口石材。墻身鋪砌高級瓷磚。德國杜拉維特潔具及世界頂級瑞士勞芬衛浴。星匯云錦－交樓標準：浴室----70星匯云錦－交樓標準：廚房----裝設德國博得寶櫥柜，附送西門子電熱爐、西門子微波爐、西門子抽油煙機、西門子消毒碗柜等五件套及惠普雙門冰箱。星匯云錦－交樓標準：廚房----——謝謝————謝謝——東山領匯廣場項目策劃方案合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司東山領匯廣場項目策劃方案合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司73東山城市價值

東山城市價值

74東山，前世·今生近現代周秦·南越19世紀初永泰禪寺龜崗商業街近代培正書院外國教堂城郊884棟洋樓別墅無數的華僑和政要中共“三大遺址”明宦官韋眷在廣州城東郊（現鐵路工人文化宮）興建寺廟，成化皇帝賜名“永泰禪寺”，俗稱“太監寺”。后改成東山寺。相傳為南越貴族墓冢之地，龍脈相承，具有文昌大運。一戰后東山成為歸國華僑和政府官員的聚居地，。建國前這100年間，東山建起了884幢風格別致的小洋樓。國共后來在這里牽手合作，東山成為革命搖籃。

外國傳教士興起了在東山買地建房的潮流，建起了教堂、書院等慈善機構，其中就有培正中學的前身培正書院。過去的歷史，成就今天的濃郁人文氣息，厚重，醇雅。東山，前世·今生近現代周秦·南越19世紀初永泰禪寺近代培正書75東山，前世·今生解放后90年代環市東商圈興起廣州政商文化中心2005年兩區合一越秀合并東山政要聚居發展迅速世界大都市獎亞運契機2008~至今改革開放以來，東山順應時代步伐，成為廣州市政治、商貿及文化藝術中心。承繼解放前的歷史，東山成為廣州政要辦公及聚居的主要區域。新河浦修舊計劃榮獲世家大都市獎二等獎讓全國再一次認識東山的魅力。廣州亞運成為東山發展的又一次契機，政府優化城市中心的戰略性考慮揭開東山新一頁。越秀區與東山區兩區合并，從此東山只有地域上的概念。大越秀將兩區優勢發揮得更為淋漓盡致，東山區作為廣州政治核心的作用更為明顯今天的東山，教育強區，政要權力重地，城市商貿中心。東山，前世·今生解放后90年代環市東商圈興起2005年兩區合76東山百年風云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經式微，但是人文一脈相承。解不開的是東山情結，堅持的是東山的生活高度。歷史悠久的東山建筑，處處流露近現代風云際會的痕跡東山百年風云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經式微，但是人文一77中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山78現代東山的居住價值地理位置優越----三大商圈+兩大CBD商務區環繞項目周邊教育資源豐富----項目周邊有多所重點中小學，教育配套完善交通方便快捷----地鐵1號線，5號線的交匯中心，28條公交線路途經本項目生活配套齊全----周邊衣食住行等生活配套一應俱全。購物近在咫尺----五分鐘到達市中心各大成熟商圈東山與天河雙重價值的完美結合絕對是現代都市中產新貴的理想居所現代東山的居住價值地理位置優越----三大商圈+兩大CBD商地理位置優越天河北CBD珠江新城CBD環市路CBD東風路商圈中山路商圈本案兩大傳統商圈+三大CBD商務區環繞項目周邊地理位置優越天河北CBD珠江新城CBD環市路CBD東風路商圈教育資源豐富

多所重點中小學，教育配套完善育才小學育才中學廣州市第七中學培正中學廣州市第十六中學鐵一小學八一小學梅花路小學本案東風東路小學廣東工業大學中山醫科大學教育資源豐富

多所重點中小學，教育配套完善育才交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線路途經本項目本案地鐵5號線地鐵1號線交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線路途經生活配套齊全

周邊衣食住行等生活配套一應俱全。本案共和市場楊箕市場好又多超市水均崗市場空軍醫院百佳超市中國銀行工商銀行建設銀行生活配套齊全

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五分鐘到達市中心各大成熟商圈本84東山·情結在“東山區”已經不復存在的今天，“東山”對于羊城的意義，卻遠不止是一個行政區；住在東山，意味著優越的身份與地位，意味著優人一等的教育，意味著精神與物質生活的富足。所以，東山人驕傲，廣州人欽羨。所以，東山人堅持留在這里，廣州人夢想進入這里。東山，是一種不可替代的居住情結，一種難以企及的生活高度。東山·情結在“東山區”已經不復存在的今天，哪類型的客戶將會是認同本項目核心價值的同道中人？

鎖定項目客戶——哪類型的客戶將會是認同本項目核心價值的同道中人？

鎖定項目合富輝煌在東山、天河成功操作多個項目，特對環市東-水蔭路板塊和珠江新城板塊近期成交客戶進行調研，并對典型的潛在意向客戶進行個訪，了解客戶的具體情況，指導本項目客戶定位。區域市場客戶案例分析合富輝煌在東山、天河成功操作多個項目，特對環客戶以30-40歲的中年客戶為主;46%以上是國有企事業單位職工，或公職人員，因此收入穩定，且福利較高,幷有較高的公積金；做生意客戶的比例也有23%，這部分客戶具有較強的購買力；有少量香港、外商客戶，約占5%。主流成交客戶：30-40歲的國企人員客戶以30-40歲的中年客戶為主;主流成交客戶：30-40歲客戶以原東山區客戶為主，其次是天河區客戶；客戶工作范圍：項目周邊電力局、自來水公司、鐵路局員工、政府機構公務員、銀行、新聞出版社、軍區、舞蹈學院、園林局等機關單位人員、公務員客戶。熱點成交區域：原東山周邊、天河客戶以原東山區客戶為主，其次是天河區客戶；熱點成交區域：原東客戶特性：現代都市中產新貴，二次置業占主流中高層：客戶都是在社會上具有一定地位的企業中、高層人士；購買力強：收入穩定且豐厚，擁有私家車，并且大部分都為二次置業以上；核心家庭：家庭結構以三口之家為主。客戶特性：現代都市中產新貴，二次置業占主流中高層：客戶都是在語錄：現居住在東山口附近，想另外在該區域買一套兩房的單位，方便就近照顧父母，上班都比較方便，而且最重要的是方便兒子上重點小學。房子方面，建筑風格要時尚新穎，戶型要方正實用的，最好還有些大陽臺、飄窗之類的贈送空間。十分注重家庭，希望能和家人在同一個區域內居住，重視教育配套，對戶型要求高關鍵詞：區域、教育、家庭、建筑風格、戶型客戶：李小姐

置業意向：70～85平方米兩房置業預算：約180萬年齡：30歲職業：公務員家庭結構：一家三口居住區域：東山工作區域：天河潛在客戶案例——東山中端客戶語錄：現居住在東山口附近，想另外在該區域買一套兩房的單位，方語錄：現住天河東，但老婆在環市路上班，想在東山買套房子，讓女兒入讀較好的學校，自己在天河北上班也比較方便。雖然有車，但附近最好有地鐵，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太雜的，最好都是高素質的人士。選擇靠近工作區域居住，并且交通方便，為子女教育置業，看重同質而居的居住社區氛圍。關鍵詞：地鐵、教育、周邊生活配套、同質而居客戶：陳先生

置業意向：三房，100平方米左右置業預算：約250萬年齡：37歲職業：企業中層管理家庭結構：一家三口居住區域：天河工作區域：天河潛在客戶案例——天河中高端客戶語錄：現住天河東，但老婆在環市路上班，想在東山買套房子，讓女語錄：生于斯，長于斯，不希望離開東山區居住。現在在梅花路附近住，想換個好一點的房子，只考慮東山的物業，但又不想買二手的房子，因為檔次不夠，管理水平不高，所以會考慮一些新建的一手優質的物業。外形要有特色，房子要方正實用，還要通風透氣采光好。具有東山地域情結，渴望擁有東山的優質物業，買房會綜合考慮戶型、品質與物業管理服務等因素，要求較高。關鍵詞：東山，檔次感，優質物業、外觀、戶型客戶：莫生

置業意向：緊湊型的小三房，約130平方米置業預算：約300萬年齡：38歲職業：電力局高管家庭結構：一家三口居住區域：東山工作區域：東山潛在客戶案例——東山高端客戶語錄：生于斯，長于斯，不希望離開東山區居住。現在在梅花路附近語錄：天河沒有好學校，希望兒子在家附近念省一級中學，在東山買一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近購買一套舒適的單位，最好有會所商場等商業配套，交通便利，一定要南的單位，通風對流、戶型方正裝修風格要時尚。看重東山教育資源，同時需求便捷的交通，注重生活品質，對南向景觀單位有要求。關鍵詞：省一級中學、地段、南向、裝修風格客戶：王生

置業意向：三房單位，約150平方米置業預算：約350萬年齡：43歲職業：私企老板家庭結構：一家三口居住區域：天河工作區域：珠江新城潛在客戶案例——天河高端客戶語錄：天河沒有好學校，希望兒子在家附近念省一級中學，在東山買置業關鍵因素：東山情結、地段價值、重點教育、交通便利、生活配套、產品綜合素質區域市場客戶分析：客戶特質客戶群以東山、天河區客戶為主，受居住及工作區域影響大；客戶文化教育水平較高，具有一定的家庭收入；年齡集中在35-50歲之間，家庭結構大部分為三人之家；置業東山中重點關注的是教育資源；重視家庭，對生活質量、居住氛圍要求較高對房子的戶型設計、裝修風格、物業管理等綜合素質有較高的要求。置業關鍵因素：區域市場客戶分析：客戶特質客戶群以東山、天河區本項目客戶組成及定位本項目客戶組成及定位客戶群客戶特性客戶圈層特性項目訴求點置業選擇面廣，但對老東山的區域及教育資源情有獨鐘。同時需要便捷的交通，對產品的綜合素質有著強烈的需求。典型客戶：天河、珠江新城企業高層、私企主第二圈層：其他越秀、天河等客戶（合富輝煌擁有周邊地區數以萬計的客戶資源）重要客戶交通、地段、教育資源、產品綜合素質核心客戶第一圈層：區域內客戶群（包括：政府機關、企事業單位，周邊專業機構，教育系統單位周邊的原居民）認準東山地頭，因大部分是東山本區域的居民，認同東山的教育資源，生活配套及產品素質是他們挑選的關鍵。典型客戶：公務員、機關單位干部、銀行高管、老師等。地段、創新產品、教育、生活配套客戶群客戶特性客戶圈層特性項目訴求點置業選擇面廣，但對老東山區域潛在客戶：政府機關、企事業單位自來水公司鐵路局本案省人大常委會政府機關、企事業單位越秀區法院羊城晚報社稅務局地質局電力局區域潛在客戶：政府機關、企事業單位自來水公司鐵路局本案省人大區域潛在客戶：專業機構（醫療、金融等）工商銀行本案專業機構空軍醫院建設銀行中國銀行

區域潛在客戶：專業機構（醫療、金融等）工商銀行本案專業機構空區域潛在客戶：教育系統客戶群培正中學鐵一小學八一小學本案廣東工業大學東風東路小學梅花路小學育才小學育才中學廣州市第七中學中山醫科大學廣州市第十六中學教育系統區域潛在客戶：教育系統客戶群培正中學鐵一小學八一小學本案廣東區域公務員專業人士(醫療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業單位人員生意人私企高管其他東山越秀省委、市委、區府、人大、政協、司法系統、國稅局、地稅局等廣東工業大學、空軍醫院、省人民醫院、眼科醫院、腫瘤醫院、中國移動、電信局等氣象局、地質局、地礦局、南方電網、供電局、自來水公司、鐵路局、區法院等電子批發、煙酒貿易、建材貿易等在東風東路沿線辦公區工作的私營企業主或者高管教育投資購買天河省檢察院省農行、國土局、省婦幼保健院等煙草公司、電力局、交警大隊、消防局等電子、物流貿易等天河北沿線高檔寫字樓辦公客戶教育投資購買區域資源優勢，一網打盡潛在客戶！區域潛在客戶一覽表區域公務員專業人士(醫療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業單區域市場客戶：客戶定位中高端的客戶：兩房或三房的客戶價格承受能力較好，可選擇的范圍大。對物業的檔次與品質感更為關注，對物業管理服務要求比較高。客戶層次：中高端客戶共性因素：東山情結、重點教育、配套優勢、升值保值戶型方正好用、朝向好、外觀新穎置業訴求：現代豪華品質感、貼心的物業服務、教育配套，生活配套同質而居。置業預算：200-300萬元需求戶型：80-150平方米區域市場客戶：客戶定位中高端的客戶：兩房或三房的客戶客戶層次他們多數居住在東山越秀、天河等；是來自外地但已在廣州工作多年的廣州人；具有文化底蘊、高知識力的一群。他們從事穩定的職業（公務員/政府機關單位/金融/醫療/教育等），事業成功，是企業的骨干他們重視家庭、重視下一代的教育、講究生活、服務質量他們注重項目的品質，對現代的高素質產品很認同，高附加值能很好地打動他們。他們年齡大多為30~50歲之間，以三口之家、二口之家為主他們喜歡擇鄰而居，注重鄰里和諧客戶特質：現代的，中產新貴他們多數居住在東山越秀、天河等；是來自外地但已在廣州工作多年離工作地點不遠，離家人親友不遠留戀東山居住氛圍，喜歡周邊成熟配套建筑戶型設計有特點，有公共空間給家人享用愛東山愛家庭重教育講享受具有東山及天河城市價值核心圈情結為子女能有良好的教育與人文環境有實力有實力的現代都市中產新貴離工作地點不遠，留戀東山居住氛圍，建筑戶型設計有特點，愛東山104順應天時，坐擁地利，兼得人和。

領匯項目應該走得更高！

順應天時，坐擁地利，兼得人和。

領匯項目應該走得更高！

1055.1項目定位5.1項目定位106匯聚時尚與驕傲的東山現代尊尚居所文化中產東山.天河城市價值核心圈項目核心價值項目核心客戶項目定位匯聚時尚與驕傲的文化中產東山.天河城市價值核心圈項目核心價值107項目命名東山·領匯或東山領匯公館注：我司認為東山領匯廣場商業味道較濃，不適宜作為項目住宅部分的案名，因此需要進行適當調整；如項目商場部分能改為別的名字進行推廣，我司認為可以用“東山·領匯”作為案名；但如商場部分不改變名稱的話，“東山·領匯”就容易和商業部分混淆，可采用“東山領匯公館”的名稱與商場進行區隔。項目命名東山·領匯注：我司認為東山領匯廣場商業味道較濃，不適推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項目的特色，理解項目的特征后提出具體的推廣形象建議。推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項109高定位，蘊含品牌與效益雙重高價值！

高價值并非一蹴而就，我們如何能做得更好？

項目價值升級策略——高定位，蘊含品牌與效益雙重高價值！

高價值并非一蹴而就，我們1105.2項目價值提升策略5.2項目價值提升策略111我們今天看的東山○○我們今天看的東山○○112國際·

現代·

繁華·

活力建筑風格現代、簡約、具有時尚氣息國際·現代·繁華·活力113如何保留舊有的文化底蘊，結合現代都市的繁華打造“匯聚時尚與驕傲的東山尊尚居所”如何保留舊有的文化底蘊，打造“匯聚時尚與驕傲的東山尊尚居所”114我們需要作有效的投入,把錢花在亮點上，為項目創造出最大化價值,以豪宅標準定制，建議本項目：投入2000元/㎡成本裝修獲得4000元/㎡裝修效果參考名師的設計打造，將產品價值最大化我們需要作有效的投入,將項目打造成充滿現代都市氣息而又富有文化韻味的產品。這樣！才能吸引一群志趣相投的都市文化人認可追捧。售樓中心、樣板房及配套建議將項目打造成充滿現代都市氣息而又富有文化韻味的產品。售樓

裝修時尚、簡約富有藝術感銷售中心裝修時尚、簡約富有藝術感銷售中心

超過大堂設計，盡顯豪宅氣息；高檔次石材運用，體現項目品質感；設計現代、豪華，極具國際時尚感。銷售中心超過大堂設計，盡顯豪宅氣息；銷售中心118公共空間豪華感強的住戶大堂與電梯間，體現項目檔次公共空間豪華感強的住戶大堂與電梯間，體現項目檔次119電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現樓王豪宅的高配置。電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現樓王豪宅的高配置。空中水景園林充分利用空間，建造空中水景園林廣場，并進行藝術處理，將園林景觀、人的活動空間融合其中，周邊是匠心獨具的綠色植物以及現代建筑小品，形成了和諧的景觀感與空間感。空中水景園林充分利用空間，建造空中水景園林廣場，并進行藝術處空中水景會所空中水景廣場周邊的架空層會所，里面特設健身房、臺球室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、兒童活動室等，業主在會所中運動時，透過玻璃看見的是美麗的水景園林，業主在這里，不僅可以鍛煉身體，還能邂逅更多知己、匯聚知音，盡享淡泊閑情。兒童活動室健身室書畫室棋牌室空中水景會所空中水景廣場周邊的架空層

選擇時尚的風格來營造該室內氛圍，帶出現代、典雅而奢華的設計感覺。有文化品位的白領人士喜歡的時尚奢華風格樣板房選擇時尚的風格來營造該室內氛圍，帶出現代、典

在現代簡約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤制家具的運用，屏風、博古架的配搭，并充分運用豐富的裝飾細節借景與借意，體現主人品位，營造富東方文化氣息的現代居家空間。文化藝術人士欣賞的現代中式典雅風格樣板房在現代簡約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤124高科技豪華配置，定制品牌交樓標準大金VRV2變頻中央空調日本林內煮食爐、抽油煙機、消毒碗柜、燃氣熱水器IC卡門禁與電梯聯動門磁、窗磁和紅外微波雙鑒探測器、煤氣泄漏探測器智能終端與遙控空調、電視的開關和局部燈光調整和情景模式控制可視智能信息及對講終端互聯網遠程家電、信息、安防等控制終端德國高級浴具樣板房高科技豪華配置，定制品牌交樓標準樣板房125物業服務聘請知名物業管理團隊，如港聯物業或白天鵝物業管理公司等為住戶提供高素質日常服務體現高端項目檔次，并達到物業保值物業服務聘請知名物業管理團隊，如港聯物業或白天鵝物業管理公司126物業服務日常管家

每棟塔