合肥華潤綠軸項目占位及定位探討合肥華潤綠軸項目占位及定位探討占位2占位2在定位基調的基礎上，面臨著具體應當做豪宅還是做精品的定位方向的選擇中高端以上的定位基調實際定位方向一線豪宅？二線豪宅？看項目價值看城市豪宅規律看未來城市一線：萬達廣場主流高端：融科九重錦天鵝湖１號占位頂級豪宅？稀缺強占：內森莊園3在定位基調的基礎上，面臨著具體應當做豪宅還是做精品的定位方向二線豪宅：主流高端——融科九重錦，主抓主流自住需求客戶，產品力取勝，量價均有較大突破項目位置政務區習友路與茂蔭路交口占地面積7.5萬㎡建筑面積31萬㎡容積率3.21分期情況共14棟33層高層，一期6棟現剩余1棟戶型面積82~142㎡成交均價7500~8000元/㎡總戶數2300戶項目地段在政務區不算一線，但憑借精品打造的戶型設計及社區營造，成功成為區域代表項目，現月均消化100~120套左右客戶情況客戶范圍較廣，全市各區均有但以蜀山、經開及高新為主，政務區行政資源也提供了一批客戶，主要以剛性需求為主，婚房及養老是最主要客群產品驅動在政務區共享區域大配套及環境資源的前提下，項目以產品設計作為核心驅動力，有效促進目標客群成交，戶型已被區域內眾多樓盤所效仿依托區域大環境，優質產品設計已成為最有力的驅動因素4二線豪宅：主流高端——融科九重錦，主抓主流自住需求客戶，產品一線豪宅——萬達廣場，超高層豪裝，以稀缺地段價值博市場項目位置巢湖路、馬鞍山路交匯處占地面積-萬㎡建筑面積70萬㎡，18萬平米大型商業分期情況已售幾十套住宅，商業街部分銷售售價4.5萬/㎡，即將售超高層豪宅戶型面積50~150㎡190~290成交均價商業4.5萬元/㎡超高精裝豪宅未定客戶情況客戶主要是老業主，省外和本市的都有，各占一半，做商業的居多；很多客戶購買這么大的產品是為了在城市核心購買一些保值性的產品綜合體驅動絕佳城市核心地段，強勢的商業地產品牌，超級綜合體的打造，先期實現了商業街鋪的旺銷后，將以超高層精裝豪宅撬動市場城市綜合體價值最大化發揮，城市核心地段更強的投資保值品屬性，超高層、戶型存在一定劣勢5一線豪宅——萬達廣場，超高層豪裝，以稀缺地段價值博市場項目位頂級豪宅：稀缺強占——綠地內森莊園，王者姿態、天生的貴胄氣質面市項目位置政務新區天鵝湖西岸占地面積211畝建筑面積31萬㎡容積率1.5分期情況別墅將在5月開盤，預計價格2~3萬戶型面積別墅200多~600㎡超高層最小面積300㎡總戶數800戶客戶情況面向全市最頂級的客戶群體產品、資源驅動在政務區共享區域大配套及環境資源的前提下，以稀缺的別墅產品入市，以強勢景觀高層利潤最大化依托成熟政務新區，以稀缺頂級產品啟動，后期利用景觀強勢超高層消化容積率，實現利潤最大化6頂級豪宅：稀缺強占——綠地內森莊園，王者姿態、天生的貴胄氣質總價區間（元）內森莊園/600~1000多萬頂級豪宅單價>２萬一線豪宅？萬達廣場/300~600九重錦、天鵝湖１號/200萬內二線豪宅單價<１萬占位——世聯的判斷，項目必然超越二線，占位第一線豪宅【通過產品的打造、商業后期運營、大盤持續形象拔升、后期營銷價值的全面發揮，項目有向頂級邁進的可能】本項目項目占位區域：資源：規模：產品：項目價值五大要素品牌：7總價區間（元）內森莊園/600~1000多萬頂級豪宅一線產品定位8產品定位8現在合肥乃至政務區的主力產品面積趨同，集中在兩房70~90㎡及三房100-140㎡市場回顧項目名稱面積區間（㎡）綠地藍蝶苑45~114頤園世家90~146岸上玫瑰57~129三盛頤景園57~136水墨蘭庭88~143國建香榭水都126~146宋都西湖花苑85~120信達水岸茗都80~134麗晶國際城85~125主流旺銷的面積段：80~90㎡兩房110~120㎡三房實用型居家型戶型項目名稱面積區間（㎡）融科九重錦82~142發能太陽海岸43~147恒大華府小84~89大220~310陶然居55~140天鵝湖1號90以下約占80%華邦世貿城84~135綠野新居約70~140御龍灣80~120旭輝中央宮園高層約70~90金輝中央天駿80~120高形象、資源型項目偏大戶型相對消化快——天鵝湖1號；主流居家型項目，中等實用戶型消化快——融科九重錦；恒大華府——區域、資源相對不足以支撐其高形象，大戶型消化慢，價格提升慢9現在合肥乃至政務區的主力產品面積趨同，集中在兩房70~90㎡本案的發展脈絡及客戶定位，成為了產品定位的基本出發點——找到產品的對比競爭優勢產品定位客戶定位傾向城市價值的高端改善客戶事業成功但仍渴望占有城市繁華的塔尖客戶快速現金流下的價格突破發展脈絡現金優化下的商業運營搏取更高利潤下的名利雙收產品定位對手在賣什么？新地中心、內森莊園、安徽置地項目……生態資源型別墅+景觀高層居家+改善產品改善型＋奢侈型、享受型競爭對比優勢便利、總價合理、更舒適的產品商業配套城市附加值復合綜合體價值隨著商業價值的成熟與整體城市價值提升，客戶將逐步走向高端化，住宅最終的核心價值將依托于商業的帶來的城市價值的完美演繹。10本案的發展脈絡及客戶定位，成為了產品定位的基本出發點——找到項目住宅戶型配比方案（初步探討）——戶型是逐步拔升的過程，初期仍需參考市場主流基礎，總體項目戶型應比目前政務區總體以剛需、改善為主的緊湊實用戶型相對偏大。戶型定位

戶型戶均面積㎡面積比總面積套數比套數單元數梯戶比兩室兩室兩廳一衛80~9013%6240020%734122梯4戶三室三室兩廳一衛110~13017%8160019%710

三室兩廳兩衛130~15035%16800036%1344152梯3戶四室四室兩廳三衛160~18025%12000019%706102梯2戶

或2梯3戶

四室三廳四衛200以上10%480006%21842梯2戶合計80~160100%480000100%371241——11項目住宅戶型配比方案（初步探討）——戶型是逐步拔升的過程，初項目戶型面積單價(萬)戶型香蜜湖1號2455-64房2廳水榭花都20574房2廳10年3月最新2手房情況：水榭花都香蜜湖1號香蜜湖1號VS水榭花都的啟示到底是什么導致了水榭花都二手房價格明顯高于別墅更多的香蜜湖1號？豪宅需求新趨勢：純粹而真正回歸居住本質水榭花都香蜜湖1號占地16.5萬9.3萬建面23萬13.1萬容積率1.41.4綠化率65％

48.2％

覆蓋率15.6%20％

產品形態12項目戶型單價(萬)戶型香蜜湖1號2455-64房2廳水榭花都3.5住宅容積率，建議純高層形象，盡量將建筑高度拔到最高，將更多空間讓渡給公共空間產品形態宜人的社區尺度空間，更多的公共景觀空間，是豪宅后期價值保值的重要因素！133.5住宅容積率，建議純高層形象，盡量將建筑高度拔到最高，將地塊價值解析14地塊價值解析14商業和住宅的規劃關系是項目規劃的重點，與人流相關、與地塊價值相關、與開發次序相關綠軸綠軸綠軸規劃限制條件——目前項目規劃方向不拘泥于分地塊的規劃容積率指標，在三塊地內可以考慮綜合平衡容積率；260米超高層建筑的位置基本確定，160米的位置可以調整；30米限高區域位置可以調整，購物中心位置根據最終判斷另行溝通調整；規劃考慮因素——潛山路將是未來新區政務、商業氛圍的主要干道，且是政務新區直接連通老城區的重要人流干線；商業排部應有利于住宅價值提升。38號地R<3.534號地R<5.736號地R<3.515商業和住宅的規劃關系是項目規劃的重點，與人流相關、與地塊價值根據人流來向，及城市道路級別，將地塊商業商務、居住價值進行分級綠軸綠軸綠軸價值分區——商業價值：利用天鵝湖、綠軸人流，沿潛山路從北到南價值遞減，由東到西價值遞減住宅價值：湖>綠軸>社區內部營造沿綠軸及習友路商業氛圍較弱，但景觀效果好且相對私密。221112一級商業、商務價值區域二級商業、商務價值區域一級住宅價值區域（綠軸、近湖）二級住宅價值區域（綠軸）三級住宅價值區域（地塊內部）16根據人流來向，及城市道路級別，將地塊商業商務、居住價值進行分物業排部原則：1、實現綜合體各個物業的互動，2、商業的排部有助于住宅價值提升綠軸綠軸綠軸260寫字樓商業街區+商務集中商業排部純住宅集中商業最大化利用潛山路商業價值及昭示性以商業街區、商業block形式與集中商業相連，與辦公物業形成有機整體和活力商業、商務氛圍260米超高最佳位置——頂級寫字樓需要昭示性、臨路最佳的通達性臨潛山路，建議可采取公寓形式，形成臨街昭示性，同時將住宅往里藏，進一步提升住宅價值17物業排部原則：1、實現綜合體各個物業的互動，2、商業的排部有根據本項目近90萬的超大體量，初步將項目分為6期，至少需要5~6年開發周期綠軸綠軸綠軸整體遵循住宅→商業→寫字樓的開發次序，規劃構思也遵循此開發節奏第一階段：1、2期以住宅為主要開發物業形態，優質資源住宅啟動，為后期商業、寫字樓開發現金流準備第二階段：3、4期以住宅、商業為主要開發物業形態，商業成功運營帶動住宅價值提升第三階段：5、6期住宅、商業街區、寫字樓全面開動，實現住宅及商業價值最高溢價，并盡量減少寫字樓資金沉淀。5、6期3、4期1、2期18根據本項目近90萬的超大體量，初步將項目分為6期，至少需要5寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性樓盤19寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性合肥市場寫字樓分布概況1.財富廣場2.金鼎國際廣場3.匯豐廣場4.新天地廣場5.星海遠航大廈6.東怡金融廣場7.新華大廈8.郵電大廈9.香港廣場10.銀城大廈11.天徽大廈12.百大CBD13.金城大廈14.盛安廣場15.萬達廣場16.古井假日17.藍鯨國際18.恒豐國際大廈19.中環國際廣場20.光大國際21.置地投資廣場22.匯金大廈合肥寫字樓主要分布于中心老城區和環城路沿線，其中市場一線產品多集中于北一環和政務區普通產品一線產品20合肥市場寫字樓分布概況1.財富廣場合肥寫字樓主要分布于中心合肥市場寫字樓分布概況23.立基大廈24.安徽國際商務中心25.華地大廈26.金萬通大廈27.恒興廣場28.新都會環球廣場29.世紀陽光大廈30.信旺九華國際31.綠地贏海32.安高城市天地33.安福國際廣場34.華邦世貿城35.新城國際36.財智中心37.天徽商業廣場38.昌河科創大廈39.天怡商務40.瑞雅領館41.中瑞大廈42.新世紀商務43.富鄰廣場合肥寫字樓主要分布于中心老城區和環城路沿線，其中市場一線產品多集中于北一環和政務區普通產品一線產品21合肥市場寫字樓分布概況23.立基大廈合肥寫字樓主要分布于中寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性樓盤22寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性市場代表性寫字樓合肥乙級寫字樓代表性樓盤

——財富廣場首座、A座、B座樓盤名稱財富廣場首座財富廣場A座財富廣場B座所在位置北一環路亳州路交匯東南北一環路亳州路交匯東南北一環路亳州路交匯東南高度27層16層21層外立面玻璃幕墻石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）200020501800凈高(m)2.72.72.7公共走廊地板大理石大理石大理石墻面粉墻粉墻粉墻電梯品牌國產OTIS國產蒂森克虜伯國產蒂森克虜伯數量5客2貨5客2貨6客2貨載重1350KG18人1350KG18人1350KG18人空調分體空調分體空調分體空調潔具品牌美標美標美標售價(元/㎡)二手樓售價約6500二手樓售價約6500二手樓售價約6500租金(元/㎡·月)505050管理費(元/㎡·月)333財富廣場是合肥市較早入市的大體量辦公物業，吸引了大量國內外知名企業入駐，帶動了整個北一環商務氛圍的形成。連續集中的樓體設置，大面積玻璃幕墻的使用是產品一大亮點。空中花園的設計，較早的引入了生態辦公的概念。23市場代表性寫字樓合肥乙級寫字樓代表性樓盤

合肥類甲級寫字樓代表性樓盤

——綠地·藍海A座、新城國際大廈樓盤名稱綠地.藍海A座新城國際所在位置南環二路潛山路交匯東北南環二路潛山路交匯東南高度24層23層外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）7002000凈高(m)2.72.8公共走廊地板大理石大理石墻面粉墻粉墻電梯品牌國產三菱上海三菱數量6客1貨5客1貨載重1050KG14人1350KG18人空調VRVVRV潔具品牌GiessdorfKOHLER售價(元/㎡)75008200租金(元/㎡·月)4555管理費(元/㎡·月)3.23.508年政務區新秀，VRV空調的使用給辦公帶來更多便利。生態辦公理念逐漸深入人心。人性化設計開始體現。大堂休閑區消防走道通光設計小便池隔板設計市場代表性寫字樓24合肥類甲級寫字樓代表性樓盤

——綠地·藍海合肥甲級寫字樓代表性樓盤

——西環·匯峰大廈樓盤名稱西環中心廣場.匯峰大廈所在位置潛山路與黃山路交匯西北高度185m外立面石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）2500凈高(m)2.8公共走廊地板\墻面\電梯品牌進口三菱數量8客2貨載重1350KG18人空調大金VRV潔具品牌\售價(元/㎡)預計9000以上租金(元/㎡·月)預計60以上管理費(元/㎡·月)3.8硬件配置接軌一線城市主流寫字樓物業。建成后將以185米高度成為合肥新地標市場代表性寫字樓25合肥甲級寫字樓代表性樓盤

寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性樓盤26寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性寫字樓市場產品分析外立面合肥市場寫字樓外立面多采用石材加玻璃幕墻，采光視野受阻，部分產品外觀類似公寓樓，商務形象差；合肥市場寫字樓多為板式結構，類型單一，缺乏創意和設計感；很多寫字樓由于使用分體空調主機外漏，破壞了整體外立面。個性化純玻璃幕墻外立面內裝合肥寫字樓內裝多采用粉刷墻面，潔具很少采用國際一線品牌；走廊內消火栓、排風管的外漏說明產品設計前瞻性不足；細節的缺失降低了寫字樓整體品質感，影響了物業的價值實現;前瞻設計體現細節舒適度衛生間小便池之間沒有隔板，洗手池缺少鏡子，使用舒適度低；水盆隨便放置，物業管理不到位；人性化設計、提升物管水平電梯空調合肥市場寫字樓很多采用分體空調和中央空調，分體空調給寫字樓外立面帶來很大破壞；中央空調使用不夠便利（加班不方便，產生大量費用）；合肥市場寫字樓電梯普遍使用國產品牌，轎廂狹窄，有些電梯內燈光昏暗，舒適感很差，產品形象低；一線配置現狀啟示27寫字樓市場產品分析外立面合肥市場寫字樓外立面多采用石材加寫字樓客戶28寫字樓客戶28從企業數量來看：制造業、金融、科技，占到行業總數的40%寫字樓市場客戶分析從企業占有面積來看：金融、制造、科技、地產、政府機關占有了寫字樓市場50%以上的面積從客戶需求面積來看：300㎡以下的企業占到總量的60%29從企業數量來看：制造業、金融、科技，占到行業總數的40%寫字硬件配置、外立面、景觀、地標是客戶關注的五大核心要素，反映了客戶注重辦公本體環境，對寫字樓外在形象要求高；客戶對實用率、平面布局的關注度位居第二梯度，反映了客戶注重生態辦公理念又追求實際利益的特點；客戶關注要素顯示了客戶彰顯個性、追求舒適度體驗和強調尊崇感、突出身份地位的精神需求；世聯基礎數據庫得到的客戶關注點世聯數據庫顯示硬件配置、外立面、地標、景觀、昭示性為高端客戶關注的五大核心要素高端客戶需求總結合肥寫字樓用戶關注點和世聯基礎數據庫顯示結果基本吻合，目前合肥市場寫字樓硬件配置普遍較低，更沒有考慮到客戶對于地標、外立面、景觀、昭示性等因素的客觀精神需求，客戶關注的五大核心要素將成為本項目的發力點啟示昭示性30硬件配置、外立面、景觀、地標是客戶關注的五大核心要素，反映了商務市場發展規律31商務市場發展規律31建設期快速發展期穩定繁榮期超甲級乙級甲級產品檔次2000-2003年2004-2006年2006-2008年國際商會大廈A座中央商務大廈卓越大廈航天大廈國際商會中心諾德中心新世界中心中國鳳凰大廈大中華國際交易廣場榮超經貿中心現代國際財富大廈2008年以后福田CBD寫字樓產品演進過程星河發展中心嘉里建設廣場卓越時代廣場二期榮超第五座CBD主流寫字樓檔次不斷提升成為必然趨勢，甲級、超甲級寫字樓成為發展方向深圳產品趨勢32建設期快速發展期穩定繁榮期超甲級乙級甲級產品檔次2000-2建設期快速發展期政府前期造勢住宅用地出讓基礎設施建設公共設施建設人口特征規劃期、啟動期穩定繁榮期階段無人氣標志時間投資客、豪宅客商務人士、創意人士、豪宅客戶以及投資客城市白領為主、創意人士、都市游走者政府公建建設政府部門搬遷高檔住宅建設住宅和寫字樓商業用地出讓公眾對新區前景不確定寫字樓大量開發大型商業開發區域基本成熟區域內土地出讓完畢公眾對區域確立信心區域成為城市中心，成為城市經濟發展引擎區域成為活力中心，經濟活動和社會活動引領城市生活項目建設基礎設施住宅、基礎設施寫字樓、商業大型綜合體大型的MALL目前合肥寫字樓發展階段發展規律演進綜述從合肥寫字樓市場的發展現狀可以判斷，目前正處于寫字樓快速發展初期33建設期快速發展期政府前期造勢人口特征規劃期、啟動期穩定繁榮期THEEND！34THEEND！34合肥華潤綠軸項目占位及定位探討合肥華潤綠軸項目占位及定位探討占位36占位2在定位基調的基礎上，面臨著具體應當做豪宅還是做精品的定位方向的選擇中高端以上的定位基調實際定位方向一線豪宅？二線豪宅？看項目價值看城市豪宅規律看未來城市一線：萬達廣場主流高端：融科九重錦天鵝湖１號占位頂級豪宅？稀缺強占：內森莊園37在定位基調的基礎上，面臨著具體應當做豪宅還是做精品的定位方向二線豪宅：主流高端——融科九重錦，主抓主流自住需求客戶，產品力取勝，量價均有較大突破項目位置政務區習友路與茂蔭路交口占地面積7.5萬㎡建筑面積31萬㎡容積率3.21分期情況共14棟33層高層，一期6棟現剩余1棟戶型面積82~142㎡成交均價7500~8000元/㎡總戶數2300戶項目地段在政務區不算一線，但憑借精品打造的戶型設計及社區營造，成功成為區域代表項目，現月均消化100~120套左右客戶情況客戶范圍較廣，全市各區均有但以蜀山、經開及高新為主，政務區行政資源也提供了一批客戶，主要以剛性需求為主，婚房及養老是最主要客群產品驅動在政務區共享區域大配套及環境資源的前提下，項目以產品設計作為核心驅動力，有效促進目標客群成交，戶型已被區域內眾多樓盤所效仿依托區域大環境，優質產品設計已成為最有力的驅動因素38二線豪宅：主流高端——融科九重錦，主抓主流自住需求客戶，產品一線豪宅——萬達廣場，超高層豪裝，以稀缺地段價值博市場項目位置巢湖路、馬鞍山路交匯處占地面積-萬㎡建筑面積70萬㎡，18萬平米大型商業分期情況已售幾十套住宅，商業街部分銷售售價4.5萬/㎡，即將售超高層豪宅戶型面積50~150㎡190~290成交均價商業4.5萬元/㎡超高精裝豪宅未定客戶情況客戶主要是老業主，省外和本市的都有，各占一半，做商業的居多；很多客戶購買這么大的產品是為了在城市核心購買一些保值性的產品綜合體驅動絕佳城市核心地段，強勢的商業地產品牌，超級綜合體的打造，先期實現了商業街鋪的旺銷后，將以超高層精裝豪宅撬動市場城市綜合體價值最大化發揮，城市核心地段更強的投資保值品屬性，超高層、戶型存在一定劣勢39一線豪宅——萬達廣場，超高層豪裝，以稀缺地段價值博市場項目位頂級豪宅：稀缺強占——綠地內森莊園，王者姿態、天生的貴胄氣質面市項目位置政務新區天鵝湖西岸占地面積211畝建筑面積31萬㎡容積率1.5分期情況別墅將在5月開盤，預計價格2~3萬戶型面積別墅200多~600㎡超高層最小面積300㎡總戶數800戶客戶情況面向全市最頂級的客戶群體產品、資源驅動在政務區共享區域大配套及環境資源的前提下，以稀缺的別墅產品入市，以強勢景觀高層利潤最大化依托成熟政務新區，以稀缺頂級產品啟動，后期利用景觀強勢超高層消化容積率，實現利潤最大化40頂級豪宅：稀缺強占——綠地內森莊園，王者姿態、天生的貴胄氣質總價區間（元）內森莊園/600~1000多萬頂級豪宅單價>２萬一線豪宅？萬達廣場/300~600九重錦、天鵝湖１號/200萬內二線豪宅單價<１萬占位——世聯的判斷，項目必然超越二線，占位第一線豪宅【通過產品的打造、商業后期運營、大盤持續形象拔升、后期營銷價值的全面發揮，項目有向頂級邁進的可能】本項目項目占位區域：資源：規模：產品：項目價值五大要素品牌：41總價區間（元）內森莊園/600~1000多萬頂級豪宅一線產品定位42產品定位8現在合肥乃至政務區的主力產品面積趨同，集中在兩房70~90㎡及三房100-140㎡市場回顧項目名稱面積區間（㎡）綠地藍蝶苑45~114頤園世家90~146岸上玫瑰57~129三盛頤景園57~136水墨蘭庭88~143國建香榭水都126~146宋都西湖花苑85~120信達水岸茗都80~134麗晶國際城85~125主流旺銷的面積段：80~90㎡兩房110~120㎡三房實用型居家型戶型項目名稱面積區間（㎡）融科九重錦82~142發能太陽海岸43~147恒大華府小84~89大220~310陶然居55~140天鵝湖1號90以下約占80%華邦世貿城84~135綠野新居約70~140御龍灣80~120旭輝中央宮園高層約70~90金輝中央天駿80~120高形象、資源型項目偏大戶型相對消化快——天鵝湖1號；主流居家型項目，中等實用戶型消化快——融科九重錦；恒大華府——區域、資源相對不足以支撐其高形象，大戶型消化慢，價格提升慢43現在合肥乃至政務區的主力產品面積趨同，集中在兩房70~90㎡本案的發展脈絡及客戶定位，成為了產品定位的基本出發點——找到產品的對比競爭優勢產品定位客戶定位傾向城市價值的高端改善客戶事業成功但仍渴望占有城市繁華的塔尖客戶快速現金流下的價格突破發展脈絡現金優化下的商業運營搏取更高利潤下的名利雙收產品定位對手在賣什么？新地中心、內森莊園、安徽置地項目……生態資源型別墅+景觀高層居家+改善產品改善型＋奢侈型、享受型競爭對比優勢便利、總價合理、更舒適的產品商業配套城市附加值復合綜合體價值隨著商業價值的成熟與整體城市價值提升，客戶將逐步走向高端化，住宅最終的核心價值將依托于商業的帶來的城市價值的完美演繹。44本案的發展脈絡及客戶定位，成為了產品定位的基本出發點——找到項目住宅戶型配比方案（初步探討）——戶型是逐步拔升的過程，初期仍需參考市場主流基礎，總體項目戶型應比目前政務區總體以剛需、改善為主的緊湊實用戶型相對偏大。戶型定位

戶型戶均面積㎡面積比總面積套數比套數單元數梯戶比兩室兩室兩廳一衛80~9013%6240020%734122梯4戶三室三室兩廳一衛110~13017%8160019%710

三室兩廳兩衛130~15035%16800036%1344152梯3戶四室四室兩廳三衛160~18025%12000019%706102梯2戶

或2梯3戶

四室三廳四衛200以上10%480006%21842梯2戶合計80~160100%480000100%371241——45項目住宅戶型配比方案（初步探討）——戶型是逐步拔升的過程，初項目戶型面積單價(萬)戶型香蜜湖1號2455-64房2廳水榭花都20574房2廳10年3月最新2手房情況：水榭花都香蜜湖1號香蜜湖1號VS水榭花都的啟示到底是什么導致了水榭花都二手房價格明顯高于別墅更多的香蜜湖1號？豪宅需求新趨勢：純粹而真正回歸居住本質水榭花都香蜜湖1號占地16.5萬9.3萬建面23萬13.1萬容積率1.41.4綠化率65％

48.2％

覆蓋率15.6%20％

產品形態46項目戶型單價(萬)戶型香蜜湖1號2455-64房2廳水榭花都3.5住宅容積率，建議純高層形象，盡量將建筑高度拔到最高，將更多空間讓渡給公共空間產品形態宜人的社區尺度空間，更多的公共景觀空間，是豪宅后期價值保值的重要因素！473.5住宅容積率，建議純高層形象，盡量將建筑高度拔到最高，將地塊價值解析48地塊價值解析14商業和住宅的規劃關系是項目規劃的重點，與人流相關、與地塊價值相關、與開發次序相關綠軸綠軸綠軸規劃限制條件——目前項目規劃方向不拘泥于分地塊的規劃容積率指標，在三塊地內可以考慮綜合平衡容積率；260米超高層建筑的位置基本確定，160米的位置可以調整；30米限高區域位置可以調整，購物中心位置根據最終判斷另行溝通調整；規劃考慮因素——潛山路將是未來新區政務、商業氛圍的主要干道，且是政務新區直接連通老城區的重要人流干線；商業排部應有利于住宅價值提升。38號地R<3.534號地R<5.736號地R<3.549商業和住宅的規劃關系是項目規劃的重點，與人流相關、與地塊價值根據人流來向，及城市道路級別，將地塊商業商務、居住價值進行分級綠軸綠軸綠軸價值分區——商業價值：利用天鵝湖、綠軸人流，沿潛山路從北到南價值遞減，由東到西價值遞減住宅價值：湖>綠軸>社區內部營造沿綠軸及習友路商業氛圍較弱，但景觀效果好且相對私密。221112一級商業、商務價值區域二級商業、商務價值區域一級住宅價值區域（綠軸、近湖）二級住宅價值區域（綠軸）三級住宅價值區域（地塊內部）50根據人流來向，及城市道路級別，將地塊商業商務、居住價值進行分物業排部原則：1、實現綜合體各個物業的互動，2、商業的排部有助于住宅價值提升綠軸綠軸綠軸260寫字樓商業街區+商務集中商業排部純住宅集中商業最大化利用潛山路商業價值及昭示性以商業街區、商業block形式與集中商業相連，與辦公物業形成有機整體和活力商業、商務氛圍260米超高最佳位置——頂級寫字樓需要昭示性、臨路最佳的通達性臨潛山路，建議可采取公寓形式，形成臨街昭示性，同時將住宅往里藏，進一步提升住宅價值51物業排部原則：1、實現綜合體各個物業的互動，2、商業的排部有根據本項目近90萬的超大體量，初步將項目分為6期，至少需要5~6年開發周期綠軸綠軸綠軸整體遵循住宅→商業→寫字樓的開發次序，規劃構思也遵循此開發節奏第一階段：1、2期以住宅為主要開發物業形態，優質資源住宅啟動，為后期商業、寫字樓開發現金流準備第二階段：3、4期以住宅、商業為主要開發物業形態，商業成功運營帶動住宅價值提升第三階段：5、6期住宅、商業街區、寫字樓全面開動，實現住宅及商業價值最高溢價，并盡量減少寫字樓資金沉淀。5、6期3、4期1、2期52根據本項目近90萬的超大體量，初步將項目分為6期，至少需要5寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性樓盤53寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性合肥市場寫字樓分布概況1.財富廣場2.金鼎國際廣場3.匯豐廣場4.新天地廣場5.星海遠航大廈6.東怡金融廣場7.新華大廈8.郵電大廈9.香港廣場10.銀城大廈11.天徽大廈12.百大CBD13.金城大廈14.盛安廣場15.萬達廣場16.古井假日17.藍鯨國際18.恒豐國際大廈19.中環國際廣場20.光大國際21.置地投資廣場22.匯金大廈合肥寫字樓主要分布于中心老城區和環城路沿線，其中市場一線產品多集中于北一環和政務區普通產品一線產品54合肥市場寫字樓分布概況1.財富廣場合肥寫字樓主要分布于中心合肥市場寫字樓分布概況23.立基大廈24.安徽國際商務中心25.華地大廈26.金萬通大廈27.恒興廣場28.新都會環球廣場29.世紀陽光大廈30.信旺九華國際31.綠地贏海32.安高城市天地33.安福國際廣場34.華邦世貿城35.新城國際36.財智中心37.天徽商業廣場38.昌河科創大廈39.天怡商務40.瑞雅領館41.中瑞大廈42.新世紀商務43.富鄰廣場合肥寫字樓主要分布于中心老城區和環城路沿線，其中市場一線產品多集中于北一環和政務區普通產品一線產品55合肥市場寫字樓分布概況23.立基大廈合肥寫字樓主要分布于中寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性樓盤56寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性市場代表性寫字樓合肥乙級寫字樓代表性樓盤

——財富廣場首座、A座、B座樓盤名稱財富廣場首座財富廣場A座財富廣場B座所在位置北一環路亳州路交匯東南北一環路亳州路交匯東南北一環路亳州路交匯東南高度27層16層21層外立面玻璃幕墻石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）200020501800凈高(m)2.72.72.7公共走廊地板大理石大理石大理石墻面粉墻粉墻粉墻電梯品牌國產OTIS國產蒂森克虜伯國產蒂森克虜伯數量5客2貨5客2貨6客2貨載重1350KG18人1350KG18人1350KG18人空調分體空調分體空調分體空調潔具品牌美標美標美標售價(元/㎡)二手樓售價約6500二手樓售價約6500二手樓售價約6500租金(元/㎡·月)505050管理費(元/㎡·月)333財富廣場是合肥市較早入市的大體量辦公物業，吸引了大量國內外知名企業入駐，帶動了整個北一環商務氛圍的形成。連續集中的樓體設置，大面積玻璃幕墻的使用是產品一大亮點。空中花園的設計，較早的引入了生態辦公的概念。57市場代表性寫字樓合肥乙級寫字樓代表性樓盤

合肥類甲級寫字樓代表性樓盤

——綠地·藍海A座、新城國際大廈樓盤名稱綠地.藍海A座新城國際所在位置南環二路潛山路交匯東北南環二路潛山路交匯東南高度24層23層外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）7002000凈高(m)2.72.8公共走廊地板大理石大理石墻面粉墻粉墻電梯品牌國產三菱上海三菱數量6客1貨5客1貨載重1050KG14人1350KG18人空調VRVVRV潔具品牌GiessdorfKOHLER售價(元/㎡)75008200租金(元/㎡·月)4555管理費(元/㎡·月)3.23.508年政務區新秀，VRV空調的使用給辦公帶來更多便利。生態辦公理念逐漸深入人心。人性化設計開始體現。大堂休閑區消防走道通光設計小便池隔板設計市場代表性寫字樓58合肥類甲級寫字樓代表性樓盤

——綠地·藍海合肥甲級寫字樓代表性樓盤

——西環·匯峰大廈樓盤名稱西環中心廣場.匯峰大廈所在位置潛山路與黃山路交匯西北高度185m外立面石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）2500凈高(m)2.8公共走廊地板\墻面\電梯品牌進口三菱數量8客2貨載重1350KG18人空調大金VRV潔具品牌\售價(元/㎡)預計9000以上租金(元/㎡·月)預計60以上管理費(元/㎡·月)3.8硬件配置接軌一線城市主流寫字樓物業。建成后將以185米高度成為合肥新地標市場代表性寫字樓59合肥甲級寫字樓代表性樓盤

寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性樓盤60寫字樓市場合肥寫字樓產品分析合肥寫字樓一線產品分布合肥代表性寫字樓市場產品分析外立面合肥市場寫字樓外立面多采用石材加玻璃幕墻，采光視野受阻，部分產品外觀類似公寓樓，