2022年房地產估價師之開發經營與管理押題練習試題A卷含答案單選題（共80題）1、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】C2、關于預算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業服務企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業服務企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化【答案】D3、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A4、某房地產開發商經過市場調研后，決定繼續在市中心區開發商業樓盤的同時，重點在近郊區開發高端住宅產品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區，那么開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業化C.產品專業化D.市場專業化【答案】B5、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是（）。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發展和應用【答案】D6、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益【答案】C7、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應期借款50000元C.借：應付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D8、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C9、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業物業市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業物業的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B10、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關系【答案】B11、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是（）。A.開發商B.設計單位C.承包商D.監理單位【答案】A12、下列房地產投資行為中，房地產投資管理經驗豐富的機構投資者通常會選擇的是（）。A.開發商品住宅B.開發工業廠房C.購買優良區位的新竣工物業D.購買繁華區域的成熟物業【答案】C13、賣方物業代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協議中規定的一方【答案】B14、確定用于敏感性分析的財務評價指標，通常采用的指標為（）。A.投資回收期B.內部收益率C.財務凈現值D.開發商利潤【答案】B15、某房地產開發項目的占地面積為15000m2，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D16、在施工過程中，下列情形中，不需要開發商按照國家有關規定辦理申請批準手續的是（）。A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通B.需臨時占用規劃批準范圍以外場地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設施D.需要進行大量人工拆除作業的【答案】D17、開發商應當自工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A.14B.15C.28D.30【答案】B18、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用是（）。A.營業成本B.開發產品成本C.期間費用D.開發項目總投資【答案】C19、根據房地產開發經營企業的業務經營模式，（）主要適用于商品住宅開發項目。A.開發-銷售模式B.開發-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租模式【答案】A20、企業的某項業務分別記入了資產的貸方和所有者權益的借方，表示（）。A.資產增加，所有者權益增加B.資產減少，所有者權益減少C.資產增加，所有者權益減少D.資產減少，所有者權益增加【答案】B21、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C22、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規模C.銷售量D.房地產價格【答案】A23、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類指標D.收益相關指標【答案】D24、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業額的10%作為百分比租金，當其月營業額超過()萬元時，才對超過部分的營業額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A25、以下各項中，不屬于租售計劃主要內容的是（）。A.擬租售物業的類型.時間和數量B.租售價格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D26、為降低房地產開發貸款風險，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其權益投資不低于開發項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C27、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押D.貸款質押不轉移財產的占有權【答案】B28、某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A.發行可轉換債券B.發行普通股股票C.發行優先股股票D.發行公司債券【答案】D29、房產開發貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產抵押貸款D.凈經營收入【答案】C30、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與（）進行比較、修正后得來的。A.近期交易物業的租金或售價B.市場上交易物業的租金或售價C.類似物業D.市場上近期交易的類似物業的租金或售價【答案】D31、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是（）。A.輔助報表B.資產負債表C.資金來源與運用表D.現金流量表【答案】A32、在房地產定價方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.領導定價法【答案】C33、混凝土在持續荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變【答案】D34、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C35、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是（）。A.該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目B.該預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間C.該預算不需為不可預見費用的支出預留空間D.該預算除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業服務企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當的調整機會【答案】C36、從法律角度分析，認股權證本質上是一種（）契約。A.權利B.義務C.信用D.債務【答案】A37、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B38、某公司開發的酒店項目在建成經營一段時間后，根據市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強定位方式B.產品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D39、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業管理、設施管理、房地產資產管理和()在內的房地產管理人員的責任。A.定資產管理B.變動資產管理C.房地產投資組合管理D.投資管理【答案】C40、項目投資現金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）A.財務費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費【答案】D41、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是（）。A.輔助報表B.資產負債表C.資金來源與運用表D.現金流量表【答案】A42、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉入2017年繼續施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B43、增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發和新建房及配套設施的費用【答案】C44、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%【答案】C45、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A46、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結束時的金額C.不同時點發生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時點的價值【答案】D47、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B48、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產性投資和非生產性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B49、物業甲為寫字樓項目，2016年末價值為1000萬元，預計2017年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2016年末價值為1000萬元，2017年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。A.甲物業投資風險較大B.乙物業投資風險較大C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B50、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C51、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利潤不足以彌補的，可以在5年內延續彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤【答案】A52、一個房地產開發商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產學會B.房地產行業協會C.房地產管理部門D.政府【答案】C53、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率【答案】D54、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經營【答案】D55、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調查B.因果性調查C.試探性調查D.描述性調查【答案】D56、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D57、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業化C.產品專業化D.市場專業化【答案】A58、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規模C.銷售量D.房地產價格【答案】A59、編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的（），要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數額B.用途C.發生時間D.付款特點【答案】D60、為降低房地產開發貸款風險，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其權益投資不低于開發項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C61、政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式不包括()。A.調控土地供應計劃B.城市規劃指導C.控制人口D.稅收調節【答案】C62、在經濟壽命期限內，企業固定資產不間斷計提折舊所依據的會計假設是（）。A.會計主體B.持續經營C.會計分期D.貨幣計量【答案】B63、下列物業中，屬于特殊物業的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業園區【答案】B64、在房地產開發項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點的分析與選擇C.開發內容和規模的分析與選擇D.開發時機的分析與選擇【答案】B65、產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】C66、房地產抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預計利潤額C.總投資額D.總成本額【答案】A67、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業化B.產品專業化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B68、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A69、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C70、房地產泡沫產生的基礎是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構過度放貸C.房地產市場中的過度開發D.土地資源的稀缺性【答案】D71、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B72、評標委員會通常由招標人代表和有關技術、經濟等方面專家組成，成員為5人以上單數組成，其中經濟、技術專家不得少于成員總數的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C73、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D74、下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是()。A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析D.在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等【答案】B75、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D76、住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的（）債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A.房地產企業債券B.個人住房抵押貸款C.房地產企業抵押貸款D.金融機構長期融資【答案】B77、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A78、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C79、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.吸納率分析B.房地產市場的商業周期分析C.家庭規模與結構分析D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B80、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】B多選題（共40題）1、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。A.導致企業資產增加B.導致企業資產減少C.導致企業負債增加D.導致企業負債減少E.經濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC2、土地出讓價款的數額是由（）等多方面因素決定的。A.所在城市B.地區C.地段D.土地用途E.土地轉化率【答案】ABCD3、機器字長為8位，定點整數x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D4、房地產開發投資的經濟效果主要的表現形式為銷售收入，其經濟效果的大小可以用（）來衡量。A.租金收益B.開發利潤C.成本利潤率D.投資收益率E.毛利額【答案】BCD5、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數【答案】AB6、下列系統風險屬于政治風險的有（）A.戰爭風險B.經濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB7、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。A.房屋銷售價格指數B.房屋租賃價格指數C.房屋抵押價格指數D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數【答案】B8、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優【答案】A9、投資者可以控制的風險包括（）。A.利率風險B.政策性風險C.資本價值風險D.持有期風險E.時間風險【答案】CD10、下列符合商業銀行一般要求的償債備付率指標的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD11、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。A.分期發放貸款，對其現金情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30％D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD12、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD13、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD14、經濟評價基礎參數中，時間類參數包括（）。A.計息期的起始時間點B.開發期的起始時間點C.建設期的起始時間點D.出租經營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點【答案】BCD15、下列關于國產設備原價的構成，表述正確的是（）。A.國產設備原價分為國產標準設備原價和國產非標準設備原價B.在計算國產標準設備原價時，一般采用不帶有備件的原價C.國產標準設備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價D.國產設備原價一般是指設備制造廠的交貨價或訂貨合同價E.可通過查詢相關交易市場價格或向設備生產廠家詢價得到國產標準設備原價【答案】ACD16、房地產開發投資的清償能力指標一般有（）。A.借款償還期B.償債備付率C.投資利潤率D.資產負債率E.利息備付率【答案】AD17、下列關于房地產投資特點的說法中，不正確的有（）。A.房地產所處的宏觀區位或區域對投資者也很重要B.房地產投資非常適合作為一種長期投資C.不可移動性是房地產的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產D.房地產資產的證券化能夠從根本上改變房地產資產流動性差的弱點E.房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響【答案】CD18、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征【答案】ACD19、在借貸記賬法下，期末結賬后，一般有余額的賬戶有（）。A.資產類賬戶B.負債類賬戶C.期間成本費用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權益賬戶【答案】AB20、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD21、收益性物業管理中的運營費用包括（）。A.固定資產折舊費B.企業管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息【答案】ABCD22、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD23、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，包括()。A.管理人員工資B.房屋開發費C.財務費用D.辦公費E勘察費用【答案】AD24、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.項目投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC25、敏感性分析的三項預測值是指()預測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD26、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。A.方法科學B.調查方法專一性C.創造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD27、新設項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產【答案】ABC28、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業務模式下的現金流出包括（）等。A.購買成本B.更新改造成本C.運營成本D.轉售稅費E.建造成本【答案】ABCD29、物業資產管理的職能包括()。A.物業管理B.設施管理C.資產管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC30、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優【答案】A31、政府宏觀調控房地產的手段包括()。A.嚴格控制建設程序B.金融政策和住房政策C.地價政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD32、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC33、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產負債率D.財務凈現值E.償債備付率【答案】AB34、在工業建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。A.凈現值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內部收益率【答案】ABD35、對房地產開發項目進行臨界點分析時，通常要進行（）分析。A.最低租售價格B.最高土地取得價格C.最高工程費用D.最低租售數量E.最高銷售價格【答案】ABCD36、租售方案必須明確的問題包括（）。A.出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系B.租售收入C.在整個租售期內每期擬銷售或出租的物業類型和數量D.租售價格E.收款方式【答案】AC37、物業資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業管理B.運營管理C.設施管理D.房地產資產管理E.房地產組合投資管理【答案】ACD38、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有（）。A.資產負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現金流量表E.利潤表【答案】AD39、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目的類型包括（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD40、以下有關風險估計與評價常用方法的說法正確的有（）。A.調查和專家打分法主要適用于項目決策前期B.解析法與調查和專家打分法是風險分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法D.當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進行風險分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎【答案】ACD大題（共15題）一、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】三、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】七、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】九、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】一十一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】一十二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，