布吉海軒廣場商業策劃深圳·眾廈2006年9月布吉海軒廣場商業策劃深圳·眾廈1主要內容根據9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決的幾個問題，由于時間的關系，其他工作方面的內容就不在這里贅述，本次匯報需解決的具體問題如下：一、項目商業定位二、業態初步規劃三、招商總體策略四、銷售總體策略五、市場推廣策略六、經營管理策略七、商業人流與住宅人流的關系主要內容根據9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決2項目分析1、項目周邊大商業環境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤、華潤等超市；雖然商超繁多，但是其經營檔次低下，滿足消費者中高檔需求的商業市場存在空白點；2、項目地塊周邊小商業環境不佳，經營雜亂無章，整體商業環境臟亂差，嚴重影響項目整體形象；3、由于項目偏離商業主干道，與大商業環境之間存在灰色隔離帶，整個商業將在一定的時間內以商業孤島的形式出現，對項目經營、招商、推廣等諸多方面不利；4、綜上所述，依據目前項目周邊的商業現狀，我司認為，項目只有走差異化經營的道路才能擺脫當前的商業環境所導致的困境，由于周邊商業環境的局限，項目至少需要3年左右的市場培育期，3年之后，項目必將成為布吉羅崗一顆璀璨的商業明星。項目分析1、項目周邊大商業環境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤3項目開發前提差異化經營經營差異化客群差異化主題差異化檔次差異化產品差異化價格差異化環境差異化目前項目最直接的競爭對手是新一佳，同時周邊正在新建的“80后街”將來也是對項目的一個沖擊，因此項目只有通過與新一佳、80后街等商業實行差異化的經營，細分目標消費群體，才能培養忠實而穩定的消費者，項目才能從不利轉為有利，才能脫穎而出，與眾不同。項目開發前提差異化經營經營差異化客群差異化主題差異化檔次差異4問題一、項目定位經營主題定位：以有別于現有商業的差異化經營主題為核心，以“百貨＋超市＋時尚購物＋休閑餐飲”為主，針對布吉中高消費者的區域型品質商業廣場。

關鍵詞：差異化、時尚購物、休閑餐飲、區域、品質核心商圈定位：以項目周邊的信義假日名城、中加名園、榮超花園、龍珠花園等樓盤為核心商圈，同時輻射周邊大芬村、南嶺村、木棉灣等居民區。目標客群定位：布吉中高檔消費者經營檔次定位：中高檔特色商業廣場經營推廣策略：（暫定名）海軒商業廣場（推廣語）海軒商業廣場，布吉優質生活領地問題一、項目定位經營主題定位：以有別于現有商業的差異化經營主5項目功能分區區域命名主題色塊A區×××百貨百貨＋超市B區時尚風情購物街流行服飾品牌專賣店、精品、工藝品等其他色塊C區休閑美食商業街美食餐飲、休閑娛樂項目功能分區區域命名主題色塊A區×××百貨百貨＋超市B區時尚6問題二、業態初步規劃時尚百貨＋超市（如吉之島、沃爾瑪、天虹等）-1F經營主題：時尚百貨＋超市A區問題二、業態初步規劃時尚百貨＋超市-1F經營主題：A區7問題二、業態初步規劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質餐飲及休閑娛樂阿迪達斯、耐克、李寧、彪馬等班尼路、生活幾何、普普風等流行銀飾、手機飾品、陶瓷、手工蠟燭、香熏、家居小飾品等麥當勞、棒約翰、KFC、真功夫、永和大王、鈺花溪、面包新語等1F經營主題：時尚服飾、精品商業休閑廣場C區B區問題二、業態初步規劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行8問題二、業態初步規劃品質餐飲及休閑娛樂手機通訊數碼產品、音像制品、文體用品等協亨、中域、恒波等雨花西餐廳、真鍋咖啡、王品、綠島、富僑保健、書吧等；數碼相機、MP3/MP4、音像制品、文具、辦公用品等2F經營主題：休閑娛樂、通訊數碼C區B區備注：業態的具體分割、面積、規格等相關指標，待主題定位明確之后，另行匯報！問題二、業態初步規劃品質餐飲及休閑娛樂手機通訊數碼產品、音像9問題三、招商總體策略總體招商策略給予商戶一定的優惠政策，放水養魚，引進具有品牌度和經營實力的商家，早日實現滿鋪開業。給經營者一個市場培育期，健康穩步，持久經營，實現開發商、商家共贏。概括如下：領頭羊群聚效應策略發揮規模靈活優勢策略充分區域商業中心核心優勢降低租金門檻及免租期，放水養魚策略主力店先行，輔助店后續跟進策略形象造勢，吸引商家策略利用眾廈十年積累的豐富商家資源主動出擊，全面招商策略問題三、招商總體策略總體招商策略10問題四、銷售總體策略從商業銷售的角度來說，根據以往的工作經驗，我司認為，項目應先招商，待整個商業條件成熟之后，再進行出售。特別是本項目周邊商業環境有待成熟，需要經過3年左右的市場培育期，因此項目首先需要的是將商業做熟做旺，這不僅有利于提升項目的商業價值，同時又降低了項目提前銷售的風險。問題四、銷售總體策略從商業銷售的角度來說，根據以往的工作經驗11問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，力爭為商戶量身定做；★通過招商手冊、DM、短信、戶外推廣（如：路旗、條幅等）、海報等平臺向市場傳遞項目信息；★招商工作與市場推廣活動緊密相連，根據招商進展制定相應的市場推廣計劃；★由于項目周邊商業環境有待提升，項目暫時處于不利狀況，因此在推廣階段，應該大力弘揚項目的賣點，扭轉項目不利地位。問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，12問題六、經營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期經營管理非常關鍵，特別是一個經營成熟的商業環境，對于銷售商業附加值的提升至關重要。因此，項目為了能有一個質的提升，我司認為：開放商應成立自己的經營管理機構，統一管理，維護各方經營商戶的利益，只有項目運營成功，做強做旺之后，鋪位的銷售才能獲得更大的商業價值。問題六、經營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期13問題七、商業人流與住宅人流的關系流行服裝品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質餐飲及休閑娛樂1F商業人流住宅人流商業人流：1、商業外廣場位于兩大交通干道交匯處，造勢面大，因此商業主入口應設置在商業外廣場處；2、商業人流將根據不同的需求在商業外廣場進行分流，分別前往B區和C區。運動休閑品牌專賣店C區B區住宅人流：1、住宅人流相對穩定，因此需要動靜區分，社區的主入口應設置在較為安靜的規劃路上；2、住宅人流需要人車分流，通過人車分流，營造舒適、安全的社區生活；3、由于住宅社區生活配套的要求，應在靠近商業區增設便捷購物通道，通過智能化系統加以管理。問題七、商業人流與住宅人流的關系流行服裝品牌專賣店流行飾品、14附錄：項目市場調研新一佳信義店，檔次低劣，滿足中低端消費者日常生活需求。附錄：項目市場調研新一佳信義店，檔次低劣，滿足中低端消費者日15附錄：項目市場調研瑞豐園購物商場，內設超市及服裝、服飾、珠寶、皮具等，百貨區域缺乏品牌。附錄：項目市場調研瑞豐園購物商場，內設超市及服裝、服飾、珠寶16附錄：項目市場調研華潤、民潤等社區型超市，規模小，產品單一，僅滿足消費者日常生活便利需求。附錄：項目市場調研華潤、民潤等社區型超市，規模小，產品單一，17附錄：項目市場調研滿庭芳麗人購物廣場，含苞待放！附錄：項目市場調研滿庭芳麗人購物廣場，含苞待放！18附錄：項目市場調研整體商業環境較為成熟！附錄：項目市場調研整體商業環境較為成熟！19附錄：項目市場調研80后街的商業，未來將是項目的競爭者，也是項目的有力補充。附錄：項目市場調研80后街的商業，未來將是項目的競爭者，也是20附錄：項目市場調研項目周邊商業環境臟亂差，有待提升。附錄：項目市場調研項目周邊商業環境臟亂差，有待提升。21工作匯報補充說明1、本次工作匯報在于對項目的整體把握，我司認為海軒廣場需要從未來的角度把握當前的現狀；2、本次工作匯報著重于項目的策劃方向，大方向確定之后，才能便于雙方工作的開展；3、項目的操作，執行策劃等具體工作，需要在后期的工作中逐次匯報；4、根據雙方的合作意向，我司將提供具體項目調研計劃、招商執行計劃等工作流程。工作匯報補充說明1、本次工作匯報在于對項目的整體把握，我司認22謝謝！謝謝！23布吉海軒廣場商業策劃深圳·眾廈2006年9月布吉海軒廣場商業策劃深圳·眾廈24主要內容根據9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決的幾個問題，由于時間的關系，其他工作方面的內容就不在這里贅述，本次匯報需解決的具體問題如下：一、項目商業定位二、業態初步規劃三、招商總體策略四、銷售總體策略五、市場推廣策略六、經營管理策略七、商業人流與住宅人流的關系主要內容根據9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決25項目分析1、項目周邊大商業環境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤、華潤等超市；雖然商超繁多，但是其經營檔次低下，滿足消費者中高檔需求的商業市場存在空白點；2、項目地塊周邊小商業環境不佳，經營雜亂無章，整體商業環境臟亂差，嚴重影響項目整體形象；3、由于項目偏離商業主干道，與大商業環境之間存在灰色隔離帶，整個商業將在一定的時間內以商業孤島的形式出現，對項目經營、招商、推廣等諸多方面不利；4、綜上所述，依據目前項目周邊的商業現狀，我司認為，項目只有走差異化經營的道路才能擺脫當前的商業環境所導致的困境，由于周邊商業環境的局限，項目至少需要3年左右的市場培育期，3年之后，項目必將成為布吉羅崗一顆璀璨的商業明星。項目分析1、項目周邊大商業環境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤26項目開發前提差異化經營經營差異化客群差異化主題差異化檔次差異化產品差異化價格差異化環境差異化目前項目最直接的競爭對手是新一佳，同時周邊正在新建的“80后街”將來也是對項目的一個沖擊，因此項目只有通過與新一佳、80后街等商業實行差異化的經營，細分目標消費群體，才能培養忠實而穩定的消費者，項目才能從不利轉為有利，才能脫穎而出，與眾不同。項目開發前提差異化經營經營差異化客群差異化主題差異化檔次差異27問題一、項目定位經營主題定位：以有別于現有商業的差異化經營主題為核心，以“百貨＋超市＋時尚購物＋休閑餐飲”為主，針對布吉中高消費者的區域型品質商業廣場。

關鍵詞：差異化、時尚購物、休閑餐飲、區域、品質核心商圈定位：以項目周邊的信義假日名城、中加名園、榮超花園、龍珠花園等樓盤為核心商圈，同時輻射周邊大芬村、南嶺村、木棉灣等居民區。目標客群定位：布吉中高檔消費者經營檔次定位：中高檔特色商業廣場經營推廣策略：（暫定名）海軒商業廣場（推廣語）海軒商業廣場，布吉優質生活領地問題一、項目定位經營主題定位：以有別于現有商業的差異化經營主28項目功能分區區域命名主題色塊A區×××百貨百貨＋超市B區時尚風情購物街流行服飾品牌專賣店、精品、工藝品等其他色塊C區休閑美食商業街美食餐飲、休閑娛樂項目功能分區區域命名主題色塊A區×××百貨百貨＋超市B區時尚29問題二、業態初步規劃時尚百貨＋超市（如吉之島、沃爾瑪、天虹等）-1F經營主題：時尚百貨＋超市A區問題二、業態初步規劃時尚百貨＋超市-1F經營主題：A區30問題二、業態初步規劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質餐飲及休閑娛樂阿迪達斯、耐克、李寧、彪馬等班尼路、生活幾何、普普風等流行銀飾、手機飾品、陶瓷、手工蠟燭、香熏、家居小飾品等麥當勞、棒約翰、KFC、真功夫、永和大王、鈺花溪、面包新語等1F經營主題：時尚服飾、精品商業休閑廣場C區B區問題二、業態初步規劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行31問題二、業態初步規劃品質餐飲及休閑娛樂手機通訊數碼產品、音像制品、文體用品等協亨、中域、恒波等雨花西餐廳、真鍋咖啡、王品、綠島、富僑保健、書吧等；數碼相機、MP3/MP4、音像制品、文具、辦公用品等2F經營主題：休閑娛樂、通訊數碼C區B區備注：業態的具體分割、面積、規格等相關指標，待主題定位明確之后，另行匯報！問題二、業態初步規劃品質餐飲及休閑娛樂手機通訊數碼產品、音像32問題三、招商總體策略總體招商策略給予商戶一定的優惠政策，放水養魚，引進具有品牌度和經營實力的商家，早日實現滿鋪開業。給經營者一個市場培育期，健康穩步，持久經營，實現開發商、商家共贏。概括如下：領頭羊群聚效應策略發揮規模靈活優勢策略充分區域商業中心核心優勢降低租金門檻及免租期，放水養魚策略主力店先行，輔助店后續跟進策略形象造勢，吸引商家策略利用眾廈十年積累的豐富商家資源主動出擊，全面招商策略問題三、招商總體策略總體招商策略33問題四、銷售總體策略從商業銷售的角度來說，根據以往的工作經驗，我司認為，項目應先招商，待整個商業條件成熟之后，再進行出售。特別是本項目周邊商業環境有待成熟，需要經過3年左右的市場培育期，因此項目首先需要的是將商業做熟做旺，這不僅有利于提升項目的商業價值，同時又降低了項目提前銷售的風險。問題四、銷售總體策略從商業銷售的角度來說，根據以往的工作經驗34問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，力爭為商戶量身定做；★通過招商手冊、DM、短信、戶外推廣（如：路旗、條幅等）、海報等平臺向市場傳遞項目信息；★招商工作與市場推廣活動緊密相連，根據招商進展制定相應的市場推廣計劃；★由于項目周邊商業環境有待提升，項目暫時處于不利狀況，因此在推廣階段，應該大力弘揚項目的賣點，扭轉項目不利地位。問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，35問題六、經營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期經營管理非常關鍵，特別是一個經營成熟的商業環境，對于銷售商業附加值的提升至關重要。因此，項目為了能有一個質的提升，我司認為：開放商應成立自己的經營管理機構，統一管理，維護各方經營商戶的利益，只有項目運營成功，做強做旺之后，鋪位的銷售才能獲得更大的商業價值。問題六、經營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期36問題七、商業人流與住宅人流的關系流行服裝品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質餐飲及休閑娛樂1F商業人流住宅人流商業人流：1、商業外廣場位于兩大交通干道交匯處，造勢面大，因此商業主入口應設置在商業外廣場處；2、商業人流將根據不同的需求在商業外廣場進行分流，分別前往B區和C區。運動休閑品牌專賣店C區B區住宅人流：1、住宅人流相對穩定，因此需要動靜區分，社區的主入口應設置在較為安靜的規劃路上；2、住宅人流需要人車分流，通過人車分流，營造舒適、安全的社區生活；3、由于住宅社區生活配套的要求，應在靠近商業區