百年城集團有限公司-新華信管理咨詢-管理診斷2022/12/18百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷百年城集團有限公司-新華信管理咨詢-管理診斷2022/12/1項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷2項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷3大連百年城1999年4月19日，大連百年城奠基，是紀念大連建市百年的標志性建筑。作為大連首座真正意義上的“城中城”--MALL，百年城以采購量大，持續經營管理，眾多品牌云集等為旗幟，營造出時尚休閑的購物氛圍，為市民提供一種全新的消費體驗沈陽溫州城百年城集團將投資20億元，對南二中國小食品城進行整體改造，建設“沈陽溫州城”。項目用地面積約為4.3萬平方米，用地性質為商業和居住綜合用地，擬建面積為28萬平方米。百年城集團預計沈陽溫州城將于2006年前竣工交付使用大連溫州城百年城集團聯手中國寶龍集團和中國華儀集團共同出資組建大連溫州城商品交易市場，總投資額3億元，建成后將是東北與環渤海經濟圈最大的以溫州經營模式為核心的“溫州第一城”集團經營模式百年城集團作為一家商業房地產公司，主要的經營模式分為兩種：以大連百年城為代表的開發＋經營的模式；以“溫州城”為代表的只開發、不經營的模式百年城集團是一家商業房地產公司，目前主要有兩種經營模式百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷大連百年城1999年4月19日，大連百年城奠基，是紀念大連建42003年全國商鋪市場發展迅速，1至11月份完成商鋪市場開發投資額為1,018.49億元，比去年同期增加42.50%，完成商鋪竣工面積達2,097萬平方米，同比增長40.90%。商鋪市場呈現以下四個特點：各地商鋪市場蓬勃發展

2003年，北京商鋪市場發展紅火；上海市商鋪市場中，品質競爭突出，其中住宅配套商業是零售物業市場發展的重點；重慶市重大項目的陸續開業，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場新開的幾個大型商場開始對外招租，使商鋪供應量增加商鋪租金水平走勢各異商鋪銷售價格有升有降商鋪空置量有所上升2003年各地商鋪租金走勢各有不同，北京的商鋪在第三季度已經開始恢復；上海市商鋪市場平均租金水平較高，2003年以來上海商業用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪租金平穩上升；重慶市商鋪租賃市場走紅；廣州市大型商場的平均租金與去年基本持平2003年廣州市商鋪市場平均價格的下降，1至9月份商鋪市場平均銷售價格為9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各區域的商鋪售價卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價在每平方米兩萬元左右2003年上半年受SARS疫情影響，廣州商鋪市場在2003年第二季度出現自2001年以來的首次負吸納量，達42000多平方米。與此同時，商鋪空置率也自5.9%躍升至15.9%。此外，重慶市商鋪的空置率也較高，而且一部分商鋪的空置時間長達五、六年之久2002年、2003年是商業房地產快速發展的兩年，尤其是2003年掀起了商鋪投資的熱潮百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷2003年全國商鋪市場發展迅速，1至11月份完成商鋪市場開發5

商業房地產是復合房地產的類型之一復合房地產概念：復合房地產是利用房地產的包容性，通過對傳統的房地產業與工業、農業、商業、旅游業、體育產業、教育、科技等產業融合，并整合與之相關的無形資源和要素，形成各種“產業房地產”泛地產理論傳統房地產理論其他產業概念化包容融合復合房地產商業房地產——開發出的房地產用于商業用途，是通過對經濟現象和發展趨勢的準確把握，把房地產和商業進行巧妙的嫁接，使開發商和經營商利益共享，實現雙贏乃至多贏，商業房地產是在居住地產和寫字樓之后更高一層的投資境界，其投資價值與所在的地點區域的商業氛圍是否濃厚有關。商業房地產是一般房地產的一種整合和延伸。百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷

商業房地產是復合房地產的類型之一復合房地產概念：復合房地產6SHOPPINGMALL（購物中心）是商業房地產在國內的主要表現形式工業用房商鋪寫字樓公寓商業房地產類型SHOPPINGMALL（購物中心）集合百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷SHOPPINGMALL（購物中心）是商業房地產在國內7商業房地產的開發經營包含很多風險國家宏觀經濟走勢國家商業地產政策巨額資金投入出售招租風險商業地產的經營風險設計規劃定位風險工程建設質量和周期風險……商業房地產在開發、經營、銷售、管理的整個過程中都面臨著許多風險百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷商業房地產的開發經營包含很多風險國家宏觀經濟走勢國家商業地產8我國的商業房地產市場呈現以下幾個發展趨勢商業地產在我國各級城市的發展時機已經成熟，連鎖商業的發展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業地產強大的需求，同時可以預見持續的需求將繼續刺激投資的增長商業房地產的開發時機已經成熟隨著市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發經營風險加大，一些地產開發商于是開始實施向二、三線城市發展的新戰略轉移計劃。實施二、三線城市的開發戰略，不僅為公司的發展找到了新的方向，也為中等城市的房地產開發注入了新鮮血液競爭加劇，向二、三線城市進軍在商業房地產熱火朝天的背后卻是開發商缺少商業經營經驗、輕視市場調查和業態規劃，造成商業地產泡沫急劇膨脹，大量商業面積空置和資源浪費，更為嚴重的是造成房地產市場總體結構的不均衡發展。商務部已經認識到“商業網點需規劃建設，不能重復建設”，我國將參照國際慣例，通過立法建立大型商業網點建設聽證制度，控制內外資商業企業盲目布點。“通過制定城市商業網點規劃，減少投資的盲目性，避免過度競爭。”房地產市場總體結構的不均衡發百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷我國的商業房地產市場呈現以下幾個發展趨勢商業地產在我國各級城9目前，我國的商業房地產經營模式主要有以下幾種只租不售這樣運作的好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業增值，甚至可以將商業物業投入資本運作自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤與商家聯營

與商家聯營，以物業為股本，成立專業商業經營公司，合作或合伙經營只售不租

出讓產權，很快收回投資不租不售商業地產包括商業和地產兩個概念。商業地產的贏利渠道包括：一是開發商通過運作項目賺取開發投資利潤；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤；三是商鋪經營者賺取經營利潤；四是商業物業管理者賺取管理利潤百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷目前，我國的商業房地產經營模式主要有以下幾種只租不售這樣運作10確定集團未來幾年的發展方向和發展目標1確定集團核心競爭力的來源，建立并鞏固集團的核心競爭力2制定公司的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略等內容3規范公司現有成功、獨特的經營管理模式，使之系統化、模塊化，成為公司向外拓展業務的堅實基礎4百年城集團在商業房地產開發領域內已經取得了較好的成績，但是為了謀求跨越式的發展，集團還應該加強在以下幾個方面的工作分兩個層面建立公司的經營管理體系，包括商業房地產的開發經營管理體系和公司內部運營管理體系，涉及流程和制度的建設，以及組織結構調整等內容5百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷確定集團未來幾年的發展方向和發展目標1確定集團核心競爭力的來11短期目標通過內外部環境分析確定集團未來的發展方向和發展目標確立并鞏固集團的核心競爭力制定集團的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略建立公司商業房地產開發經營管理模式調整集團的組織結構，以適應集團未來發展需要，并建立相應的管理流程和制度長期目標為集團實現跨越式的發展奠定基礎，構筑管理平臺使公司在競爭日益激烈的市場環境下保持穩固持續的增長和發展通過項目參與培養內部管理人才，實施人才戰略，建立公司的高級人才梯隊新華信希望能夠通過這次咨詢項目，為百年城集團未來的發展指明方向，并構筑堅實的管理平臺百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷短期目標通過內外部環境分析確定集團未來的發展方向和發展目標長12項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷13本次咨詢項目整體思路分為五個階段公司內部環境分析確定公司核心競爭力來源公司外部競爭環境分析內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究建立商業房地產開發管理流程和制度建立商業房地產經營管理流程和制度國際同類商業房地產企業發展模式研究國內企業經營管理模式研究——深圳萬科經營管理模式研究確定公司未來五年的經營目標和發展模式制定公司的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略公司組織和管理體系保障公司組織結構調整方案制定部門職責建立公司核心管理流程和制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷本次咨詢項目整體思路分為五個階段公司內部環境分析內外部環境分14第一階段的主要內容是進行集團內外部環境分析公司內部環境分析確定公司核心競爭力來源公司外部競爭環境分析內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究公司組織和管理體系保障百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷第一階段的主要內容是進行集團內外部環境分析公司內部環境分析內15新華信項目小組將根據研究與分析的需要選擇多種方法的組合來分析公司內部環境：公司價值鏈分析公司比較分析公司競爭地位分析公司面臨戰略問題分析公司目前戰略運行效果分析公司成本構成分析公司核心競爭力分析公司利益相關者分析公司內部要素矩陣及柔性分析公司生命周期矩陣分析公司活力分析公司經營力分析公司經營條件分析公司內部管理分析公司能力分析/潛力分析公司素質分析公司特異能力分析公司資源分析公司資源競爭價值分析……舉例注：項目執行時，將根據實際情況和需要，選取重點影響因素進行深入分析。確定集團發展方向的前提是對集團的經營狀況和內部資源的優劣勢有全面深入的了解百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷新華信項目小組將根據研究與分析的需要公司價值鏈分析公司比較分16資源稟賦能力組織結構能力環境制度能力學習能力創新能力企業能力來源及層次不可替代性逐漸加強其重點內容之一是根據企業能力的來源及層次，分析百年城集團在企業各方面的能力百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷資源稟賦能力組織結構能力環境制度能力學習能力創新能力企業能力17百年城同行業最優者12345得分高低市場份額2003年收入市場地位資源優勢內部管理能力工程管理能力地產經營能力品牌管理能力人才與政府關系示意重點內容之二是分析百年城集團在目標商業地產市場中與競爭對手相比的競爭地位百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷百年城同行業最優者12345得分高低市場份額2003年收入市18并對比百年城集團與競爭對手的綜合競爭實力百年城競爭對手1競爭對手2關鍵因素權重評分加權分數評分加權分數評分加權分數主要銷售市場工程質量工程管理市場認知度價格競爭力商業房地產經營管理能力贏利模式運營成本管理水平與政府關系財務狀況融資能力總計示意百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷并對比百年城集團與競爭對手的綜合競爭實力百年城競爭對手1競爭19重點內容之三是對集團的管理運營能力進行評估舉例百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷重點內容之三是對集團的管理運營能力進行評估舉例百年城集團有限20在內部分析的基礎上總結公司核心競爭力的來源知識與技能組織與管理核心價值觀核心價值觀：是核心能力的起源。它反映出企業的經營理念、企業文化、企業行為規范和企業價值標準等，對企業的所有活動產生重大影響

組織與管理：組織設計對核心能力會產生最直接的影響。組織靈活性強，核心能力發揮作用的范圍就廣，企業效率就高，競爭優勢就便于鞏固。管理的作用不僅影響員工的情緒，而且對核心能力形成起到引導資源積累和配置的功效，它保證了企業產品質量和各項工作的有序性。知識與技能：它主要指企業員工所具有的知識、特殊技術、技能和對科學的理解程度，反映企業員工的技術素質和科研、開發能力。關于構成核心能力的知識，至少應有三種：科學知識（公共知識）；產業獨有知識；公司獨有知識百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在內部分析的基礎上總結公司核心競爭力的來源知識與技能組織與管21具體來說，商業房地產經營的核心競爭力體現在兩個方面商業房地產開發經營管理選址上與城市規劃配套前期的規劃設計工程項目管理、成本控制……管理模式管理流程和制度人員素質……百年城集團的核心競爭力在哪里？百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷具體來說，商業房地產經營的核心競爭力體現在兩個方面商業房地產22在本階段的最后，還將分析公司的外部環境國際環境國內環境宏觀環境中觀環境微觀環境國際經濟環境政治法律環境社會文化環境國際資本市場環境分析國內經濟環境國內法律法規/政策環境國家投資政策環境分析國家產業政策導向分析行業變革驅動因素分析行業成功關鍵因素（KSF）分析行業經濟特性分析行業競爭結構模型分析行業生命周期分析行業特征評價國外供應者壓力分析國外潛在進入者分析國外替代產品/服務提供者分析國外用戶壓力分析國外現有同行業競爭者分析國外利益相關者分析行業吸引力分析行業細分行業發展因素分析行業結構變化預測國內供應者壓力分析國內潛在進入者分析國內替代產品/服務提供者分析國內用戶壓力分析國內現有同行業競爭者分析國內利益相關者分析舉例注：項目執行時，將根據實際情況和需要，選取重點影響因素進行深入分析。百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在本階段的最后，還將分析公司的外部環境國際環境國內環境宏觀環23外部因素分析政府及政策方面行業發展趨勢行業客戶需求變化競爭者方面行業核心成功要素合作伙伴方面客戶方面公眾壓力方面……評價矩陣關鍵外部因素權重評分加權分數機會：1、……2、……威脅：1、……2、……房地產行業屬于國家重點監控調節的行業，尤其是商業房地產目前正處于探索開發經營模式、規范行業競爭的階段，研究國家有關政策、行業發展趨勢和競爭形勢將是外部環境分析的重點在此基礎上對百年城集團利用外部機會，規避外部威脅或風險方面的能力作出評價百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷外部因素分析政府及政策方面評價矩陣關鍵外部因素權重評分加權分24項目第二階段的主要內容是研究房地產企業發展模式和經營管理模式內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究國際同類商業房地產企業發展模式研究國內企業經營管理模式研究——深圳萬科經營管理模式研究公司組織和管理體系保障百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目第二階段的主要內容是研究房地產企業發展模式和經營管理模式25目標企業選擇國際知名成功企業，在發展前期階段與百年城集團類似，成長過程對百年城集團具有較高的借鑒意義發展模式研究從公司的經營模式出發，劃分企業的發展階段并總結每階段的特點階段戰略及其實施效果目前經營模式和未來發展趨勢發展的內、外部環境分析……經驗總結總結目標企業發展的歷史經驗和教訓，為百年城集團制定具有前瞻性的戰略目標體系提供依據房地產企業發展模式研究的對象是國際知名房地產企業百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷目標企業選擇國際知名成功企業，在發展前期階段與百年城集團類似26國際同類商業房地產企業發展模式研究：JonesLangLaSalle集團公司公司介紹公司成立于英國，目前總部設在美國芝加哥的國際房地產集團公司。JonesLangLaSalle集團公司包含三個主要的公司：JonesLangLaSalle,JonesLangLaSalle酒店和LaSalle投資管理公司和多個專業公司，在全世界雇員超過17,600人。公司憑借房地產領先者的資源和本地化的市場知識，提供創新的房地產服務和投資管理服務。公司全球的業務包含了5個大洲34個國家的100多個地區。業務范圍JonesLangLaSalle提供房地產發展、房地產管理、房地產項目管理等服務。在全球范圍內幫助客戶賣、買和管理房地產；提供金融服務，包括投資銀行、機構金融服務、房地產金融服務。公司還為社會機構、公司、個人投資者提供房地產投資管理服務。經營特點公司提供的房地產服務涉及多種客戶范圍，包括多種行業和不同資金種類。百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷國際同類商業房地產企業發展模式研究：JonesLang271945年進入房地產領域1957年開始進入國際市場1972年進入商業地產領域1783-1939年公司成立1783年，JonesLangWootton公司建立，業務為在PaternosterRow地區的拍賣人，并經歷了三代人。1945年，倫敦被二戰的炮彈毀壞的狀態，JLW開始對土地采取租賃和購買方式，開始進行房地產開發。1954年，JonesLangWootton成功開發了格雷西姆街的博靈頓房子，接著又在倫敦和一些重要地區進行了很多房地產的開發項目。1957年，公司開始全球擴張。1958年，建立了悉尼和墨爾本辦公室。1960年，公司進一步向香港、新西蘭、新加坡、日本等亞太地區發展。1968年，公司業務開始進入歐洲。1972年，公司開始了本地商業地產業物和投資服務業物，并總部遷到芝加哥。JonesLangLaSalleIncorporated(NYSE:JLL)，經過了200年的歷史，從二戰后進入房地產領域，國際化并介入商業房地產業務，在業務規模化后發展速度進入加速期；公司還在房地產這一產業鏈上發展了多種業務。1994年，成立不同的業務公司1994年，成立BrownKleinwortBenson房地產咨詢公司；1996年，成立房地產投資公司;1996年，CIN成立房地產管理公司1997年，成立Galbreath房地產發展管理公司1998年，成立房地產項目管理公司。公司發展階段劃分百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷1945年進入1957年開始1972年進入1783-193928公司業務區域擴張澳大利亞悉尼\墨爾本房地產業務開始歐洲美國亞太地區新西蘭、新加坡、香港和日本本地化經營地產向產業鏈上下游一體化，并以成立專業公司的形式在各個業務板塊做精做強商業房地產開發和經營房地產咨詢服務房地產金融服務成立專業公司經營JonesLangLaSalle公司的發展模式：區域擴張＋在同一產業鏈上下游一體化并形成專業經營態勢百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷公司業務區域擴張澳大利亞房地產業務開始歐洲亞太地區新西蘭29我國房地產企業經營管理模式研究：萬科的西點管理模式—斯巴達+雅典斯巴達：早期是培養軍事工程師的，建造橋梁、城堡。強調規范化、數字化。西點模式：斯巴達（嚴格治理軍隊）＋雅典（藝術、靈活）萬科西點軍校斯巴達：就是制度化、規范化、專業化的管理。雅典：藝術和靈活雅典：民主與歡樂精神，強調企業文化、人文情懷。在和平時代建造美好家園在戰爭時代建造城堡百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷我國房地產企業經營管理模式研究：萬科的西點管理模式—斯巴達+30斯巴達—主要表現為精細化管理和標準化提升產品力，集中體現在集中采購、產品標準化、研究與創新、專業集成四個方面。進行產品標準化研究。《萬科住宅標準》促進了萬科房屋新的結構形式、施工工藝、制造流程的探討，從而加快項目的操作速度。萬科專業化組織機構及管理流程已基本形成百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷斯巴達—主要表現為精細化管理和標準化提升產品力，集中體現在集31雅典—主要表現在企業文化的領域構建企業的使命：從“中國（內地）房地產第一品牌”、“房地產行業的領跑者”，到形成“面向新經濟、關注普通人”的企業使命。從“控制”，到“解放”的企業文化。在企業里創造一種解放思想、充分發揮每一個人潛能的環境和氛圍。讓員工自己去發現自身的創造力、創新力和自我組織力；培養員工創造性工作的熱情和適應力。

為了進步，勇于嘗試的企業文化……百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷雅典—主要表現在企業文化的領域構建企業的使命：百年城集團有限32萬科企業股份有限公司對信息化的“執迷”程度在國內房地產業并不多見。因近年來信息化積蓄起來的勢能，萬科已經開始在經營層面直接受益。

1987年，萬科開始財務電算化；1995年，萬科選擇了一套基于PC機的電算化軟件；1997年，萬科選擇金蝶基于Windows平臺的財務軟件。1998年，為加強計算機應用，萬科專門設立了IT信息技術中心；2001年6月成本管理系統正式上線；目前在萬科應用系統還有：金蝶家族的財務管理系統、資金結算中心管理系統，物業管理系統、銷售管理系統、招標采購系統。按照萬科的信息化規劃，接下來還要實施知識管理系統、項目開發管理系統等，最終實現一個覆蓋萬科企業各個業務環節，協調高效運轉的信息系統。萬科的管理不僅體現在管理模式上，還有突出的幾個具體方面：精細化管理和標準化的輔助工具—IT應用百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷萬科企業股份有限公司對信息化的“執迷”程度在國內房33萬科的人才戰略開創初期黃埔軍校多年來萬科的做法是：企業內部培養，從基層做起。業務擴張海盜計劃星火計劃從社會上招聘高級人才：招聘目光比較遠大，對公司有信心、對自己有信心，在自己的專業方面都是專家的人才。做好適度的人才流動準備培養人才，一個人走了，令一個人就可以頂上來，能夠星火傳承，這是‘星火計劃’。在不同的發展階段，萬科應用了不同的人才策略，保持其核心競爭力.百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷萬科的人才戰略開創初期多年來萬科的做法是：企業內部培養，從基34在項目的第三階段將制定公司的經營目標和發展戰略內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究確定公司未來五年的經營目標和發展模式制定公司的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略公司組織和管理體系保障百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在項目的第三階段將制定公司的經營目標和發展戰略內外部環境分析35公司的經營目標將包括以下兩個層面的內容。首先是確定公司的定位和發展方向商業房地產其他房地產？其他產業？制造業？服務業？……考慮到房地產開發，尤其是商業房地產面臨著很多開發商不可控的風險，新華信在制定公司未來發展方向時將研究百年城集團是否在未來幾年考慮進入其他產業，也就是回答相關產業和非相關產業多元化的問題，并制定實施時間表降低公司整體經營風險2004200520062007多元化決策選擇多元化產業制定進入戰略戰略實施百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷公司的經營目標將包括以下兩個層面的內容。首先是確定公司的定位36第二是確定公司在未來幾年的經營發展目標公司整體戰略目標業務A戰略目標業務B戰略目標銷售收入利潤率銷售收入增長率目標市場及客戶市場份額……銷售收入利潤率銷售收入增長率目標市場及客戶市場份額……銷售收入利潤率銷售收入增長率目標市場及客戶市場份額……百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷第二是確定公司在未來幾年的經營發展目標公司整體戰略目標業務A37經營發展目標應該分階段制定業務發展階段劃分投資計劃資源配備發展目標分解計劃檢查監督……業務A業務B業務C……百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷經營發展目標應該分階段制定業務發展階段劃分投資計劃資源配備發38同時，還將確定公司未來商業房地產業務的贏利模式和發展模式確定百年城集團的贏利模式應從以下幾個方面出發把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，做到不同質化，不跟風考慮投資實力，根據實力決定到底是賣，是租，還是采用其他方式考慮公司有無經營商業房地產的人才和管理團隊，是否有能力經營管理好一個商業房地產的運營設定投資回報的期望值，確定是謀求短期利潤還是長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式確定公司采用不同贏利模式的原則和判斷標準，并確定公司的發展模式：在不同地區發展類似的房地產項目？還是涉足多種房地產經營形式？……百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷同時，還將確定公司未來商業房地產業務的贏利模式和發展模式確定39在本階段的最后，將制定公司的發展戰略，包括融資戰略商業房地產開發商面臨的最大困難是缺乏資金，在這種情況下，開發商無法長期持有發展商業項目以謀求利潤最大化，只有盡快出手回籠資金，將風險轉嫁給投資者。因而解決融資難題，將為公司的發展拓展更為廣闊的空間。融資戰略包括以下幾個方面的內容：融資的形式和渠道引入戰略合作伙伴；引入投資方；開發信托產品；利用金融中介；上市等利益分配原則確定利用不同融資形式的利益分配原則融資計劃根據公司房地產項目開發計劃制定融資計劃計劃實施融資計劃的實施步驟和階段目標百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在本階段的最后，將制定公司的發展戰略，包括融資戰略商業房地產40融資的形式和渠道包括以下幾種融資形式發行股票或企業債券利用金融中介引入風險投資者建立戰略合作伙伴聯盟……銀行借款聯合信托公司發行新的信托產品百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷融資的形式和渠道包括以下幾種融資形式發行股票或利用金融中介引41為了能夠順利實現融資戰略，需要從現階段開始在公司運營等各方面規范運作，以滿足各項融資方式對企業提出的具體要求企業具有一定的規模，經營業績好資金、財務狀況良好誠信經營，市場和消費者心中口碑和形象良好……規范管理和運作實現融資戰略需要從現在做起百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷為了能夠順利實現融資戰略，需要從現階段開始在公司運營等各方面42公司的發展戰略還包括人才戰略根據公司的定位、發展方向和經營目標確定公司在未來幾年的人力資源目標，以及人員招聘、培訓計劃人力資源戰略內容制定人力供求平衡計劃制定人員征聘補充計劃制定人員培訓計劃人力使用計劃該計劃應考慮因業務發展、轉變或技術裝備更新所需增加的人員數量及其層次；因員工變動所需補充的人員數量及其層次；因內部成員升遷而發生的人力結構變化內部提升或向外征聘以何者為先？外聘選用何種方式？外聘所選用的人力來源如何？有無困難？如何解決？如果是內部提升或調動，其方向與層次如何對內遴選現有員工，加強對員工進行產品專業知識及工作技能培訓；對外應積極獵取社會上少量的且未來極需的人才，以避免企業中該類人才的缺乏人力規劃不僅要滿足未來人力的需要，更應該對現有人力做充分的運用。人力運用涵蓋的范圍很廣，而其關鍵在于“人”與“事”的圓滿配合，使事得其人，人盡其才百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷公司的發展戰略還包括人才戰略根據公司的定位、發展方向和經營目43和品牌戰略品牌戰略品牌戰略的目的在于為品牌規劃和管理設立目標、方向與指導原則，指引日常的品牌建設活動品牌戰略規劃為實現公司的品牌戰略而制定的具體實施步驟和措施品牌化決策品牌模式選擇品牌識別界定品牌延伸規劃品牌資產管理品牌戰略實施創建公司品牌還是項目品牌？品牌的結構是怎樣的？品牌的理念識別、行為識別和符號識別？界定品牌未來發展所適宜的事業領域范圍創建具有鮮明核心價值與個性豐富的品牌是品牌戰略的實施方案，包括組織保障、實施準備工作百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷和品牌戰略品牌戰略品牌戰略的目的在于為品牌規劃和管理設立目標44在項目第四階段將制定商業房地產開發經營管理體系內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究建立商業房地產開發管理流程和制度建立商業房地產經營管理流程和制度公司組織和管理體系保障百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在項目第四階段將制定商業房地產開發經營管理體系內外部環境分析45管理模式內容差異職能式管理模式基于流程的管理部門設置根據垂直職能劃分部門以顧客為導向，強調全過程的協調和目標化管理關注重點重視職能管理和控制，部門之間缺少完整有機的聯系關注公司目標和客戶需求，對部門之間的協作要求高時間標準一般缺少時間標準，標準一般由部門領導來定流程管理重視時間效率，效率是流程最重要標準管理變革部門的重新劃分，職能重新調整，人員的簡單增減基于效率的流程整合和優化工作銜接職能相對獨立，部門之間的工作銜接一般通過上一級來協調安排工作銜接一般根據流程標準進行，不需要上一級控制和協調組織體系金字塔型的層級命令控制體系以流程目標為導向的扁平化的網絡狀組織機構體系由于流程化管理體系更強調市場反應速度、部門之間的協作和效率，更多公司致力于由職能式的管理體系轉變為流程化的管理體系百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷管理模式職能式管理模式基于流程的管理部門設置根46新華信所做的流程案例舉例適用范圍：本流程適用于公司投資決策委員會議事過程中所涉及的各項工作控制目的：本流程旨在規范公司投資決策委員會議事過程，特別是明確各部門在該過程中的職責執行部門：項目申請單位、公司計劃資金部、各業務主管部門、投資決策委員會、審計部門關鍵控制點：4.1客觀性：對投資項目的可行性研究和經濟評價工作要本著客觀、科學的原則來進行，力求客觀公正4.2及時性：對投資項目的可行性研究的審議要迅速、高效，以抓住市場機遇，獲取較高的投資回報率4.3謹慎性：對投資項目的審議要本著謹慎的原則，力求降低風險，獲取較高的投資回報率本流程的管理者為公司計劃資金部

投資決策委員會議事流程（計劃資金管理流程）流程編號

版本號

項目生效日期修改版本編制人：

計劃資金管理流程——投資決策委員會議事流程

失效序號序號日期舉例百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷新華信所做的流程案例舉例適用范圍：本流程適用于公司投資決策委47主要步驟責任者具體操作1項目申請單位：主管副總經理由項目申請單位提出投資項目可行性研究報告和經濟評價報告，以及其他投資項目文件和資料，報計劃資金部審核2計劃資金部：投資管理規劃崗位計劃資金部審核項目申請單位提出的投資項目可行性研究報告和經濟評價報告，報投資決策委員會3投資決策委員會投資決策委員會召開審查會議4計劃資金部：投資管理規劃崗位計劃資金部負責整理會議紀要，報投資決策委員會主任審核、簽發5項目申請單位：主管副總經理由項目申請單位根據會議決定，落實會議決定要求事項，修改完善報審文件和資料，報計劃資金部和投資決策委員會6計劃資金部：投資管理規劃崗位需上報國家主管部門批準的項目，投資決策委員會同意后，由計劃資金部負責上報，并跟蹤催辦，對進展情況和結果及時向主管領導匯報7計劃資金部：投資管理規劃崗位投資項目被批準后，由計劃資金部負責擬文批復8項目申請單位：主管副總經理對批準實施的項目，由項目申請單位負責執行，并嚴格做好項目進度、質量和費用的三大控制。在項目竣工后3個月內，項目執行單位負責編制項目決算及總結，上報業務主管部門和計劃資金部9行政管理部：紀檢監察崗位審計部門進行項目竣工審計，并將所有文件存檔投資決策委員會議事流程（計劃資金管理流程）流程編號

版本號

舉例百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷主要步驟責任者具體操作1項目申請單位：主管副總經理由項目申請48項目申請單位計劃資金部業務主管部門審核投資決策委員會召開審查會議會議記要審核簽發根據會議決定，修改完善報審文件和資料，落實會議決定要求事項督促檢查督促檢查國家主管部門/總公司審核審核是否需上級批準審核批準擬文批復是否執行項目竣工決算及項目總結審核審核行政管理部項目竣工審計存檔存檔可行性研究報告投資項目經濟評價投資決策委員會議事流程（計劃資金管理流程）流程編號

版本號

舉例百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目申請單位計劃資金部業務主管部門審核投資決策委員會召開審查49商業房地產的開發經營管理體系分為兩個層面商業房地產的開發經營管理體系開發經營選址規劃定位工程質量和進度管理成本控制……商戶招租物業服務商戶管理與協調人員管理……百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷商業房地產的開發經營管理體系分為兩個層面商業房地產的開發經營50因而新華信將從這兩個層面制定商業房地產的流程和管理制度管理流程和制度體系開發經營市場調研流程和制度政策研究流程和制度選址和定位決策流程和制度工程管理流程和制度成本控制流程和制度……商鋪營銷流程和制度商戶管理流程和制度物業管理流程和制度人員管理流程和制度……注：項目進行過程中，項目組和百年城有關人員將就項目涉及的主要流程和制度清單達成一致百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷因而新華信將從這兩個層面制定商業房地產的流程和管理制度管理流51在項目最后階段將根據公司的定位和發展方向，調整公司的組織結構，建立公司內部管理流程和制度體系內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究公司組織和管理體系保障公司組織結構調整方案制定部門職責建立公司核心管理流程和制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在項目最后階段將根據公司的定位和發展方向，調整公司的組織結構52組織結構調整需要遵循以戰略導向為核心的一系列基本原則精于高效原則在保證公司任務完成的前提下，應力求做到機構簡練，人員精干，管理效率高權責利對等原則公司每一管理層次、部門、崗位的責任、權力和激勵都要對應客戶導向原則組織設計應高保證公司以統一的形象面對顧客，并滿足顧客需要有效管理幅度原則管理人員直接管理的下屬人數應在合理的范圍靈活性原則保證對外部環境的變化能夠作出及時、充分的反應專業分工和協作原則兼顧專業管理的效率和集團目標、任務的統一性執行和監督分設原則保證監督機構起到應有的作用管理明確原則即避免多都指揮和無人負責現象以戰略為核心的組織管理實施以公司戰略取向決定組織管理體系和功能的設置，而組織管理實施應保證戰略的有效實施新華信調整公司組織結構的主要原則百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷組織結構調整需要遵循以戰略導向為核心的一系列基本原則精于高效53公司組織結構調整的程序和內容百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷公司組織結構調整的程序和內容百年城集團有限公司新華信管理咨詢54互動型各職能單位之間的合作依賴形式所要求的組織協調方式決策鏈標準化流程規章制度計劃和時間表事先安排會議計劃部門間負責聯絡的角色 非計劃性的會議工作小組任務負責組項目經理客戶流水線型客戶合伙型客戶具體到職能部門的設置，新華信將根據百年城的戰略要求和業務特點，按照各職能單位之間的依賴程度來設計百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷互動型各職能單位之間的合作依賴形式所要求的組織協調方式決策鏈55組織結構調整后，新華信將制定部門職責部門職責示意主要職能：1. 為保證公司各項經營活動的正常進行，制定各項財務管理制度并負責實施。2. 財務預算與核算管理2.1 負責編制財務預算并監督財務預算的執行，及時向各部門提供預算執行情況等相關財務信息；2.2 負責會計核算工作；2.3 負責成本計劃、核算、分析和考核，進行決算分析，提交決算報告；2.4 參與制定公司財務考核指標。3. 資金計劃管理和資金支出管理3.1 公司資金的調度，合理安排資金的使用；3.2 負責全公司現金流量的計劃、預測，合理安排現金流，編制資金使用計劃；3.3 對資金計劃的執行情況進行監督和控制。4. 實施日常的出納和會計工作，并進行財務報表的編制和統計4.1 財務報表及會計科目明細表的編制；4.2 有關收入的單據審核及賬務處理；4.3 各項費用支付審核及賬務處理；4.4 應收賬款賬務處理；4.5 負責審核會計憑證，編制公司對外會計報表和內部管理報表，并向有關部門上報統計資料；4.6 進行財務結構以及財務狀況分析，為公司管理層提供決策依據。5. 稅收和保險工作5.1 協調與稅務、銀行等部門關系；5.2 辦理公司保險業務。6. 固定資產和物資的管理工作及賬務處理6.1 負責固定資產的清查盤存工作；6.2 負責庫存核算情況的匯總分析。7. 負責提出公司財務的各類崗位專業培訓、技能培訓計劃，并按照有關部門的要求組織實施。8. 承辦公司領導交辦的其他工作。部門名稱財務部部門負責人財務部部長直接上級 總經理編寫日期 編寫部門百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷組織結構調整后，新華信將制定部門職責部門職責示意主要職能：部56最后制定公司內部管理流程和制度投資決策管理流程和制度財務管理流程和制度人力資源管理流程和制度……融資管理流程和制度公司內部管理流程和制度注：項目進行過程中，項目組和百年城有關人員將就項目涉及的主要流程和制度清單達成一致百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷最后制定公司內部管理流程和制度投資決策管理流程和制度財務管理57項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷58階段一：工作步驟主要工作步驟:項目啟動項目啟動會明確并相互介紹項目組成員，以及項目組成員的工作責任說明階段性工作完成時間和階段匯報時間明確訪談對象，確認實地采訪計劃以及工作內容公司內部環境分析分析企業能力分析公司與競爭對手相比的競爭地位評估公司的管理運營能力確定公司核心競爭力來源從商業房地產行業的角度出發，總結公司核心競爭力的來源公司外部競爭環境分析政府政策分析行業發展趨勢分析行業競爭形勢分析根據項目進展情況可能進行調整項目啟動公司內部環境分析確定公司核心競爭力來源公司外部競爭環境分析百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段一：工作步驟主要工作步驟:根據項目進展情況可能進行調整項59階段一：主要工作成果工作成果項目啟動會資料公司內部環境分析報告百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段一：主要工作成果工作成果百年城集團有限公司新華信管理60階段二：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:國際同類商業房地產企業發展模式研究確定研究企業對象研究對象信息收集研究對象發展模式分析研究對象發展經驗總結國內企業經營管理模式研究確定研究企業對象研究對象信息收集研究對象經營管理模式研究研究對象經驗總結國際同類商業房地產企業發展模式研究國內企業經營管理模式研究百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段二：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:國61階段二：主要工作成果工作成果國際同類商業房地產企業發展模式研究報告國內企業經營管理模式研究報告百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段二：主要工作成果工作成果百年城集團有限公司新華信管理62階段三：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:確定公司未來五年的經營目標和發展模式確定公司的定位確定公司的發展方向確定公司在未來幾年的發展經營經營目標確定公司的贏利模式和發展模式制定公司的發展戰略制定公司的融資戰略制定公司的人才戰略制定公司的品牌戰略確定公司未來五年的經營目標和發展模式制定公司的發展戰略百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段三：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:確63階段三：主要工作成果工作成果公司未來五年的經營目標和發展模式報告公司的發展戰略報告百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段三：主要工作成果工作成果百年城集團有限公司新華信管理64階段四：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:建立商業房地產開發管理流程和制度與客戶共同確定商業房地產開發的核心管理流程建立商業房地產開發核心管理流程建立商業房地產開發核心管理制度建立商業房地產經營管理流程和制度與客戶共同確定商業房地產經營的核心管理流程建立商業房地產經營核心管理流程建立商業房地產經營核心管理制度建立商業房地產開發管理流程和制度建立商業房地產經營管理流程和制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段四：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:建65階段四：主要工作成果工作成果公司商業房地產開發管理流程報告公司商業房地產開發管理制度公司商業房地產經營管理流程報告公司商業房地產經營管理制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段四：主要工作成果工作成果百年城集團有限公司新華信管理66階段五：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:調整公司組織結構確定調整公司組織結構的原則確定公司組織結構調整方案制定部門職責制定公司新組織結構的部門職責與公司有關人員溝通最終確定公司各部門的部門職責建立公司核心管理流程和制度與客戶共同確定公司核心管理流程建立公司核心管理流程建立公司核心管理制度調整公司組織結構制定部門職責建立公司核心管理流程和制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段五：工作步驟根據項目進展情況可能進行調整主要工作步驟:調67階段五：主要工作成果工作成果公司組織結構調整方案報告公司部門職責公司核心管理流程報告公司核心管理制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷階段五：主要工作成果工作成果百年城集團有限公司新華信管理68項目提交成果匯總提交文件階段一項目啟動會資料公司內部環境分析報告階段二國際同類商業房地產企業發展模式研究報告國內企業經營管理模式研究報告階段三公司未來五年的經營目標和發展模式報告公司的發展戰略報告階段四公司商業房地產開發管理流程報告公司商業房地產開發管理制度公司商業房地產經營管理流程報告公司商業房地產經營管理制度階段五公司組織結構調整方案報告公司部門職責公司核心管理流程報告公司核心管理制度整個項目階段相關培訓資料（視情況而定）

*注：在項目進行過程中，新華信將根據公司和項目需要，提供2次（內容待定）相關培訓。百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目提交成果匯總提交文件階段一項目啟動會資料階段二國際同類商69項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷70問題分析的深入性項目內容的具體性雙方溝通的及時性員工訪談的充分性項目成果的可行性成果執行的持續性新華信認為項目的成功依賴于以下六個關鍵因素：百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷問題分析的深入性項目內容的具體性雙方溝通的及時性員工訪談的充71項目董事和總監二名項目經理一名項目成員三名支持人員按項目要求配置*2新華信百年城集團*1待定待定待定待定*注：1、配備百年城集團項目人員的目的：協助新華信項目組與公司內部人員進行溝通；利用公司內部人員的行業經驗、對公司的深入理解以及其它成功經驗，使項目解決方案更具有針對性、實用性和借鑒性；有選擇地幫助新華信項目組完成基礎性工作，同時為公司培養管理人才。2、支持人員屬項目組編外人員，按需要為項目組提供數據收集和分析支持，工作地點在新華信。項目小組人員構成百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目董事和總監二名項目經理一名項目成員三名支持人員按項目要求72總體項目把握在各階段討論主要建議及方案每月一次討論項目進程組織內部溝通清除項目進程中遇到的障礙決策每月按項目安排訪談安排根據需要安排隨機溝通主要責任溝通時間具體制定工作計劃領導項目進展日常工作的協調內部溝通至少每周一次訪談安排根據需要隨時溝通非正式溝通收集數據資料數據分析相關人員訪談提出建議及方案制作相關報告文件訪談安排根據項目需要隨時溝通項目經理項目成員項目董事項目人員職責百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷總體項目把握每月按項目安排主要責任溝通時間具體制定工作計劃領73演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/18百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew74百年城集團有限公司-新華信管理咨詢-管理診斷2022/12/18百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷百年城集團有限公司-新華信管理咨詢-管理診斷2022/12/75項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷76項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷77大連百年城1999年4月19日，大連百年城奠基，是紀念大連建市百年的標志性建筑。作為大連首座真正意義上的“城中城”--MALL，百年城以采購量大，持續經營管理，眾多品牌云集等為旗幟，營造出時尚休閑的購物氛圍，為市民提供一種全新的消費體驗沈陽溫州城百年城集團將投資20億元，對南二中國小食品城進行整體改造，建設“沈陽溫州城”。項目用地面積約為4.3萬平方米，用地性質為商業和居住綜合用地，擬建面積為28萬平方米。百年城集團預計沈陽溫州城將于2006年前竣工交付使用大連溫州城百年城集團聯手中國寶龍集團和中國華儀集團共同出資組建大連溫州城商品交易市場，總投資額3億元，建成后將是東北與環渤海經濟圈最大的以溫州經營模式為核心的“溫州第一城”集團經營模式百年城集團作為一家商業房地產公司，主要的經營模式分為兩種：以大連百年城為代表的開發＋經營的模式；以“溫州城”為代表的只開發、不經營的模式百年城集團是一家商業房地產公司，目前主要有兩種經營模式百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷大連百年城1999年4月19日，大連百年城奠基，是紀念大連建782003年全國商鋪市場發展迅速，1至11月份完成商鋪市場開發投資額為1,018.49億元，比去年同期增加42.50%，完成商鋪竣工面積達2,097萬平方米，同比增長40.90%。商鋪市場呈現以下四個特點：各地商鋪市場蓬勃發展

2003年，北京商鋪市場發展紅火；上海市商鋪市場中，品質競爭突出，其中住宅配套商業是零售物業市場發展的重點；重慶市重大項目的陸續開業，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場新開的幾個大型商場開始對外招租，使商鋪供應量增加商鋪租金水平走勢各異商鋪銷售價格有升有降商鋪空置量有所上升2003年各地商鋪租金走勢各有不同，北京的商鋪在第三季度已經開始恢復；上海市商鋪市場平均租金水平較高，2003年以來上海商業用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪租金平穩上升；重慶市商鋪租賃市場走紅；廣州市大型商場的平均租金與去年基本持平2003年廣州市商鋪市場平均價格的下降，1至9月份商鋪市場平均銷售價格為9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各區域的商鋪售價卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價在每平方米兩萬元左右2003年上半年受SARS疫情影響，廣州商鋪市場在2003年第二季度出現自2001年以來的首次負吸納量，達42000多平方米。與此同時，商鋪空置率也自5.9%躍升至15.9%。此外，重慶市商鋪的空置率也較高，而且一部分商鋪的空置時間長達五、六年之久2002年、2003年是商業房地產快速發展的兩年，尤其是2003年掀起了商鋪投資的熱潮百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷2003年全國商鋪市場發展迅速，1至11月份完成商鋪市場開發79

商業房地產是復合房地產的類型之一復合房地產概念：復合房地產是利用房地產的包容性，通過對傳統的房地產業與工業、農業、商業、旅游業、體育產業、教育、科技等產業融合，并整合與之相關的無形資源和要素，形成各種“產業房地產”泛地產理論傳統房地產理論其他產業概念化包容融合復合房地產商業房地產——開發出的房地產用于商業用途，是通過對經濟現象和發展趨勢的準確把握，把房地產和商業進行巧妙的嫁接，使開發商和經營商利益共享，實現雙贏乃至多贏，商業房地產是在居住地產和寫字樓之后更高一層的投資境界，其投資價值與所在的地點區域的商業氛圍是否濃厚有關。商業房地產是一般房地產的一種整合和延伸。百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷

商業房地產是復合房地產的類型之一復合房地產概念：復合房地產80SHOPPINGMALL（購物中心）是商業房地產在國內的主要表現形式工業用房商鋪寫字樓公寓商業房地產類型SHOPPINGMALL（購物中心）集合百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷SHOPPINGMALL（購物中心）是商業房地產在國內81商業房地產的開發經營包含很多風險國家宏觀經濟走勢國家商業地產政策巨額資金投入出售招租風險商業地產的經營風險設計規劃定位風險工程建設質量和周期風險……商業房地產在開發、經營、銷售、管理的整個過程中都面臨著許多風險百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷商業房地產的開發經營包含很多風險國家宏觀經濟走勢國家商業地產82我國的商業房地產市場呈現以下幾個發展趨勢商業地產在我國各級城市的發展時機已經成熟，連鎖商業的發展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業地產強大的需求，同時可以預見持續的需求將繼續刺激投資的增長商業房地產的開發時機已經成熟隨著市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發經營風險加大，一些地產開發商于是開始實施向二、三線城市發展的新戰略轉移計劃。實施二、三線城市的開發戰略，不僅為公司的發展找到了新的方向，也為中等城市的房地產開發注入了新鮮血液競爭加劇，向二、三線城市進軍在商業房地產熱火朝天的背后卻是開發商缺少商業經營經驗、輕視市場調查和業態規劃，造成商業地產泡沫急劇膨脹，大量商業面積空置和資源浪費，更為嚴重的是造成房地產市場總體結構的不均衡發展。商務部已經認識到“商業網點需規劃建設，不能重復建設”，我國將參照國際慣例，通過立法建立大型商業網點建設聽證制度，控制內外資商業企業盲目布點。“通過制定城市商業網點規劃，減少投資的盲目性，避免過度競爭。”房地產市場總體結構的不均衡發百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷我國的商業房地產市場呈現以下幾個發展趨勢商業地產在我國各級城83目前，我國的商業房地產經營模式主要有以下幾種只租不售這樣運作的好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業增值，甚至可以將商業物業投入資本運作自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤與商家聯營

與商家聯營，以物業為股本，成立專業商業經營公司，合作或合伙經營只售不租

出讓產權，很快收回投資不租不售商業地產包括商業和地產兩個概念。商業地產的贏利渠道包括：一是開發商通過運作項目賺取開發投資利潤；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤；三是商鋪經營者賺取經營利潤；四是商業物業管理者賺取管理利潤百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷目前，我國的商業房地產經營模式主要有以下幾種只租不售這樣運作84確定集團未來幾年的發展方向和發展目標1確定集團核心競爭力的來源，建立并鞏固集團的核心競爭力2制定公司的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略等內容3規范公司現有成功、獨特的經營管理模式，使之系統化、模塊化，成為公司向外拓展業務的堅實基礎4百年城集團在商業房地產開發領域內已經取得了較好的成績，但是為了謀求跨越式的發展，集團還應該加強在以下幾個方面的工作分兩個層面建立公司的經營管理體系，包括商業房地產的開發經營管理體系和公司內部運營管理體系，涉及流程和制度的建設，以及組織結構調整等內容5百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷確定集團未來幾年的發展方向和發展目標1確定集團核心競爭力的來85短期目標通過內外部環境分析確定集團未來的發展方向和發展目標確立并鞏固集團的核心競爭力制定集團的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略建立公司商業房地產開發經營管理模式調整集團的組織結構，以適應集團未來發展需要，并建立相應的管理流程和制度長期目標為集團實現跨越式的發展奠定基礎，構筑管理平臺使公司在競爭日益激烈的市場環境下保持穩固持續的增長和發展通過項目參與培養內部管理人才，實施人才戰略，建立公司的高級人才梯隊新華信希望能夠通過這次咨詢項目，為百年城集團未來的發展指明方向，并構筑堅實的管理平臺百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷短期目標通過內外部環境分析確定集團未來的發展方向和發展目標長86項目背景及目標項目的內容和思路項目主要工作步驟和成果項目安排和運作方式新華信相關咨詢案例舉例新華信管理咨詢簡介目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目背景及目標目錄百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷87本次咨詢項目整體思路分為五個階段公司內部環境分析確定公司核心競爭力來源公司外部競爭環境分析內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究建立商業房地產開發管理流程和制度建立商業房地產經營管理流程和制度國際同類商業房地產企業發展模式研究國內企業經營管理模式研究——深圳萬科經營管理模式研究確定公司未來五年的經營目標和發展模式制定公司的發展戰略，包括融資戰略、人才戰略和品牌戰略公司組織和管理體系保障公司組織結構調整方案制定部門職責建立公司核心管理流程和制度百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷本次咨詢項目整體思路分為五個階段公司內部環境分析內外部環境分88第一階段的主要內容是進行集團內外部環境分析公司內部環境分析確定公司核心競爭力來源公司外部競爭環境分析內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究公司組織和管理體系保障百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷第一階段的主要內容是進行集團內外部環境分析公司內部環境分析內89新華信項目小組將根據研究與分析的需要選擇多種方法的組合來分析公司內部環境：公司價值鏈分析公司比較分析公司競爭地位分析公司面臨戰略問題分析公司目前戰略運行效果分析公司成本構成分析公司核心競爭力分析公司利益相關者分析公司內部要素矩陣及柔性分析公司生命周期矩陣分析公司活力分析公司經營力分析公司經營條件分析公司內部管理分析公司能力分析/潛力分析公司素質分析公司特異能力分析公司資源分析公司資源競爭價值分析……舉例注：項目執行時，將根據實際情況和需要，選取重點影響因素進行深入分析。確定集團發展方向的前提是對集團的經營狀況和內部資源的優劣勢有全面深入的了解百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷新華信項目小組將根據研究與分析的需要公司價值鏈分析公司比較分90資源稟賦能力組織結構能力環境制度能力學習能力創新能力企業能力來源及層次不可替代性逐漸加強其重點內容之一是根據企業能力的來源及層次，分析百年城集團在企業各方面的能力百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷資源稟賦能力組織結構能力環境制度能力學習能力創新能力企業能力91百年城同行業最優者12345得分高低市場份額2003年收入市場地位資源優勢內部管理能力工程管理能力地產經營能力品牌管理能力人才與政府關系示意重點內容之二是分析百年城集團在目標商業地產市場中與競爭對手相比的競爭地位百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷百年城同行業最優者12345得分高低市場份額2003年收入市92并對比百年城集團與競爭對手的綜合競爭實力百年城競爭對手1競爭對手2關鍵因素權重評分加權分數評分加權分數評分加權分數主要銷售市場工程質量工程管理市場認知度價格競爭力商業房地產經營管理能力贏利模式運營成本管理水平與政府關系財務狀況融資能力總計示意百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷并對比百年城集團與競爭對手的綜合競爭實力百年城競爭對手1競爭93重點內容之三是對集團的管理運營能力進行評估舉例百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷重點內容之三是對集團的管理運營能力進行評估舉例百年城集團有限94在內部分析的基礎上總結公司核心競爭力的來源知識與技能組織與管理核心價值觀核心價值觀：是核心能力的起源。它反映出企業的經營理念、企業文化、企業行為規范和企業價值標準等，對企業的所有活動產生重大影響

組織與管理：組織設計對核心能力會產生最直接的影響。組織靈活性強，核心能力發揮作用的范圍就廣，企業效率就高，競爭優勢就便于鞏固。管理的作用不僅影響員工的情緒，而且對核心能力形成起到引導資源積累和配置的功效，它保證了企業產品質量和各項工作的有序性。知識與技能：它主要指企業員工所具有的知識、特殊技術、技能和對科學的理解程度，反映企業員工的技術素質和科研、開發能力。關于構成核心能力的知識，至少應有三種：科學知識（公共知識）；產業獨有知識；公司獨有知識百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在內部分析的基礎上總結公司核心競爭力的來源知識與技能組織與管95具體來說，商業房地產經營的核心競爭力體現在兩個方面商業房地產開發經營管理選址上與城市規劃配套前期的規劃設計工程項目管理、成本控制……管理模式管理流程和制度人員素質……百年城集團的核心競爭力在哪里？百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷具體來說，商業房地產經營的核心競爭力體現在兩個方面商業房地產96在本階段的最后，還將分析公司的外部環境國際環境國內環境宏觀環境中觀環境微觀環境國際經濟環境政治法律環境社會文化環境國際資本市場環境分析國內經濟環境國內法律法規/政策環境國家投資政策環境分析國家產業政策導向分析行業變革驅動因素分析行業成功關鍵因素（KSF）分析行業經濟特性分析行業競爭結構模型分析行業生命周期分析行業特征評價國外供應者壓力分析國外潛在進入者分析國外替代產品/服務提供者分析國外用戶壓力分析國外現有同行業競爭者分析國外利益相關者分析行業吸引力分析行業細分行業發展因素分析行業結構變化預測國內供應者壓力分析國內潛在進入者分析國內替代產品/服務提供者分析國內用戶壓力分析國內現有同行業競爭者分析國內利益相關者分析舉例注：項目執行時，將根據實際情況和需要，選取重點影響因素進行深入分析。百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷在本階段的最后，還將分析公司的外部環境國際環境國內環境宏觀環97外部因素分析政府及政策方面行業發展趨勢行業客戶需求變化競爭者方面行業核心成功要素合作伙伴方面客戶方面公眾壓力方面……評價矩陣關鍵外部因素權重評分加權分數機會：1、……2、……威脅：1、……2、……房地產行業屬于國家重點監控調節的行業，尤其是商業房地產目前正處于探索開發經營模式、規范行業競爭的階段，研究國家有關政策、行業發展趨勢和競爭形勢將是外部環境分析的重點在此基礎上對百年城集團利用外部機會，規避外部威脅或風險方面的能力作出評價百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷外部因素分析政府及政策方面評價矩陣關鍵外部因素權重評分加權分98項目第二階段的主要內容是研究房地產企業發展模式和經營管理模式內外部環境分析確定公司的經營目標和發展戰略建立商業房地產開發經營管理體系企業發展和經營管理模式研究國際同類商業房地產企業發展模式研究國內企業經營管理模式研究——深圳萬科經營管理模式研究公司組織和管理體系保障百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷項目第二階段的主要內容是研究房地產企業發展模式和經營管理模式99目標企業選擇國際知名成功企業，在發展前期階段與百年城集團類似，成長過程對百年城集團具有較高的借鑒意義發展模式研究從公司的經營模式出發，劃分企業的發展階段并總結每階段的特點階段戰略及其實施效果目前經營模式和未來發展趨勢發展的內、外部環境分析……經驗總結總結目標企業發展的歷史經驗和教訓，為百年城集團制定具有前瞻性的戰略目標體系提供依據房地產企業發展模式研究的對象是國際知名房地產企業百年城集團有限公司新華信管理咨詢管理診斷目標企業選擇國際知名成功企業，在發展前期階段與百年城集團類似100國際同類商業房地產企業發展模式研究：JonesLangLaSalle集團公司公司介紹公司成立于英國，目前總部設在美國芝加哥的國際房地產集團公司。JonesLangLaSalle集團公司包含三個主要的公司：JonesLangLaSalle,JonesLangLaSalle酒店和LaSalle投資管理公司和多個專業公司，在全世界雇員超過17,600人。公司憑借房地產領先者的資源和本地化的市場知識，提供創新的房地產服務和投資管理服務。公司全球的業務包含了5個大洲34個國家的100多個地區。業務范圍JonesLangLaSalle提供房地產發展、房地產管理、房地產項目管理等服務。在全球范圍內幫助客戶賣、買和管理房地產；提供金融服務，包括投資銀行、機