專業市場發展規律及趨勢研判中原顧問部A組2014.11.28專業市場發展規律及趨勢研判中原顧問部A組概念篇案例篇實戰篇暢想篇概念篇案例篇實戰篇暢想篇概念篇概念篇專業市場是指同類產品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業店、專賣店高度聚集的特色商業場所，它所呈現的是特定的客戶定位、特定的經營行業定位。什么是專業市場？定義與一般商業地產的區別在于，專業市場具備“商業地產+產業地產”的雙重屬性產業地產商業地產在市場規模設計上，可運用商圈輻射理論，分析專業市場能的輻射區域，從而確定市場容量和項目的分期開發規模。招商方面，吸引關鍵駐商入場······通過產業基礎促進市場的發展，要了解專業市場所處價值鏈環節，還有哪些環節可形成產品、產業要素交易？它們與專業市場能否形成互補······專業市場是指同類產品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡專業市場的發展階段——經歷五代專業市場2006~2007第一代虛擬市場以阿里巴巴等為代表，隨著計算機網絡和電子商務的發展，虛擬市場開始走上了市場經濟的舞臺，由于中國人的習慣，不見面的生意不敢，限制了虛擬市場的發展。如紅星美凱龍等展示為主的交易批發市場規模比較大，以展示為主，為國內眾多的企業提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業向中國展示產品，是國內主要發展趨勢物流功能專業市場隨著組織化程度的提高，采購者或供應者數量的增多，規模的增大，過去的批發市場已經不能勝任這個變化，于是開始出現擁有物流功能專業的批發市場攤位制的交易場所（集市）只負責交易，眾多需求者集中在某個場所，供應者把貨賣給需求者，需求者再運給生產地和零售商，這是低級的市場形態。如義烏小商品市場早期的原型等現代專業市場集企業集群采購、商品展示、電子商務、現代物流于一體，是以專業市場為基礎的產業綜合性服務平臺，國際采購中心，如義烏國際小商品市場、蕭山中國紡織采購博覽城第二代第三代第四代第五代專業市場的發展階段——經歷五代專業市場2006~2007第一產地型集散地型專業市場三種功能類型銷售地型基礎：當地有巨大的消費需求特征：產品絕大部分來源于外地，銷售給當地的個人用戶與企業案例：嘉興蔬菜批發交易市場基礎：當地具足夠規模的產業基礎特征：商品絕大部分以本地產商品為主，銷往下游市場案例：紹興中國輕紡城基礎：當地具備物流或信息集散中心的基礎特征：生產和銷售都集中在外地，本地只是中轉，“買全國貨、賣全國貨”，由此形成低成本流通案例：武漢漢正街越來越多的集散地型專業市場轉向“集散地＋產地型”市場，他們依靠強大的輻射力帶動當地產業的發展。強大的產業支撐利于大幅降低產品成本，強大的集散功能利于形成市場的巨大輻射力。市場要規模化發展，只有通過集散加產地這兩條腿，才能獲得可持續發展的動力，如義烏小商品城、石家莊南三條市場。產地型集散地型專業市場三種功能類型銷售地型基礎：當地有巨大的案例篇案例篇案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍紅星美凱龍發展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場家居大賣場綠色環保商場文化公園式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗shoppingmall盈利模式產品品牌商場物業操作手法改造租賃場地買地自建商場+租賃大棚式市場買地自建商場+租賃+與宜家等聯合買地+委托管理+電商“星易家”土地價格的非理性上漲生產與流通商業地產角色定位第一二代：產銷者第三代至第八代：購地洽談、設計建造、招商、經營管理

地價升值+租金收入+利潤分成產品銷售收入銷售收入（自有產品部分）+賺取差價（集中采購其它產品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比傳統建材市場面積大，受租賃價格波動影響明顯地價升值+租金收入紅星美凱龍發展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場紅星美凱龍發展歷程紅星美凱龍發展歷程11捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯盟規范管理—商場化管理、市場負全責統一建筑裝飾理念—長方體外形、黃藍相見色彩統一品牌定位—精品經營、綠色生態、休閑觀光美凱龍自己買地、建商場，提高可信度統一企業CI統一品牌形象宣傳—企業文化宣傳品牌優化—優勝劣汰紅星美凱龍發展歷程11捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯盟規范管理—商場化管理、市一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調體驗式購物模式；③與知名企業等結成戰略聯盟；④售后客戶服務四大核心承諾；一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調體驗式購物模不同于專業導向型的地產開發模式，紅星地產通過植入商業資源驅動人氣，獲得后期地產開發收益。開發模式隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業品牌強大號召力的形成，紅星商業地產開發模式開始由BH（開發+持有）模式向BSH（開發+銷售+持有）模式轉變，既解決了短期現金流的問題，又解決了長期收入穩定問題產品戰略主推三種產品：一是大型城市綜合體，即在重點發展城市開發，以家居MALL為主體，融合百貨MALL、商業街、高檔酒店、5A級寫字樓、精品SOHO及鉑金公寓等復合型物業；二是SOHO公寓，將在每個家居MALL配建3萬~4萬平方米；三是中高檔住宅，今后每個項目體量都將達到幾十萬平方米開發時序先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業態，集聚人氣，增加地方政府稅收收入，后期大量住宅開發、shoppingmall。不同于專業導向型的地產開發模式，紅星地產通過植入商業資源驅動在家居專業市場發展成熟的基礎上，紅星集團開始踐行從“家居到地產”的跨界，并致力于城市新核高端綜合體。不同于專業導向型的地產開發模式，紅星美凱龍通過植入商業資源驅動人氣，獲得后期地產開發收益；2009年，集居住、商務辦公和投資三位一體的鄭州紅星·螞蟻SOHO標志著紅星集團從“家居到地產”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運營全國的開始；城市綜合體案例——天津河東區紅星國際廣場項目：總建面91萬平米，規劃有15萬平米家具建材Mall（1期產品）和15萬平米ShoppingMall（2期產品）、兩條Block商業休閑步行街、高檔酒店、5A級寫字樓、20萬平米鉑金級公寓天津紅星國際廣場2010鄭州紅星·螞蟻SOHO2009在家居專業市場發展成熟的基礎上，紅星集團開始踐行從“家居到地襄陽首座全方位、多業態商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅星美凱龍家居博覽中心紅街地址樊宛路與鄧城大道交匯處體量商業體量約17.4萬㎡開業時間2013年定位一站式建材家居中心業態沙發、木門、軟裝、窗簾、吊頂等商業形式集中型+街區面積區間10-60㎡層高街區1F層高3.6-6.3米；價格0.9-2.7萬元/㎡銷售情況紅街在售，出售情況一般；租金——經營狀況預計10開業，家居博覽中心已招租約90%襄陽首座全方位、多業態商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接，并輔助打造部分建材家居類、餐飲類、休閑娛樂類和社區服務類；家居博覽中心——共3F，業態涵蓋建材家居，目前已完成90%招商；紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接紅街——約1.5萬㎡，產品區間38-246㎡左右，1拖2銷售，6年返租；家居博覽中心——約8萬㎡，占比商業總量85%，全部自持，只租不售；紅街商鋪平面圖紅街樓層銷售價格（萬元）銷售方式銷售情況租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情況1F2.71拖2由于產品面積段比較大，高總價，整體去化情況較一般。——6年返租，前3年一次性返還，后每年返。——2F1.73F0.9紅星美凱龍家居博覽中心樓層租金水平（元/㎡·月）出租情況1F80整體約90%2F603F40紅街——約1.5萬㎡，產品區間38-246㎡左右，1拖2銷售形象設計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手扶梯、16個連廊、內部點式商業景觀等共同打造出現代化體驗式家居賣場；規劃效果圖，由于開發商資金鏈出現問題，項目工程進度推進較緩慢，目前立面初步呈現；形象設計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手案例點評優點——本地開發商投資，加盟紅星美凱龍品牌，讓其全程參與家居賣場的運營管理，目前家居博覽中心招商已完成90%；家居博覽中心全部自持，占比85%，統一經營管理，只租不售；形象設計及配套打造均較為出彩，營造出了較好的體驗式購物環境；缺點——紅街即底商部分1拖2銷售，因產品面積段較大，去化情況較為一般；開發商實力不足，資金鏈出現問題，工程進度進展十分緩慢，屢次拖延賣場開業時間；案例點評優點——地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業體量27.9萬㎡，建材家居類13.1萬㎡開業時間暫不詳，預計2014年年底入市定位隨州首座大型現代化商業綜合體業態暫未規劃商業形式集中型、街區型、底商面積區間——層高——價格——銷售情況——現況地處城東新城，周邊較為偏僻，發展尚不成熟。目前，項目處于前期咨詢狀態，進行市場招商摸底階段，預計年底左右入市。55萬㎡，隨州首座大型現代化商業綜合體；13.1萬㎡，建材+家居類商業；項目簡介：項目占地面積約16萬平方米，總建筑面積55萬㎡，規劃了約21萬㎡住宅（紅星紫郡），約8.9萬㎡建材市場（紅星建材博覽中心），約4.2萬㎡紅星美凱龍家居mall，約2.8萬㎡情景商業街（玫瑰天街），約2.8萬㎡配套商業、約4.4萬㎡集中商業（鄰里中心、財富中心），約3.3萬㎡高端寫字樓（紅星財富中心），約1.5萬㎡SOHO公寓，以及其他配套物業。1期地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業體量27.9萬㎡，建玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星美凱龍家居MALL（4.2萬㎡）寫字樓（3.3萬㎡）太平洋影院Soho（1.5萬㎡）紫郡目前售樓處正在建設中，一期含玫瑰天街、8.9萬㎡純街區式建材博覽中心、紫郡3棟住宅。2.8萬㎡玫瑰天街先行開發，預計年底入市。一期純街區式建材街玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星紅星美凱龍地處城市發展主軸，周邊新建小區眾多，2-3年內新建小區體量高達241萬方，近期人口導入勢頭強勁，屬建材家居需求的密集地帶；水岸國際3700，40格林小鎮3800,7新萬基現代城3800，10齊星花園4600,54尚城國際13漢東至尊4300,54迎賓花園4200,43碧桂園3600,200公園壹號18紅星美凱龍利和隨園嘉墅31.5世紀未來城38城東國際21.5季梁佳園12.4

東方御景4.1(用地)世景壹品2.7(用地)新城大自然13.3在售項目均價（元/㎡）建面（萬㎡）待入市項目建面（萬㎡）紅星美凱龍地處城市發展主軸，周邊新建小區眾多，2-3年內新建優點——地處城市發展主軸上，周邊新建小區繁多，人口導入利好；總體量55萬方，建材家居體量約13.1萬方，規模優勢顯著；國際知名品牌，市場接受度高，有較為成熟的運營管理經驗；大規模復合型商業，商業產品線豐富，業態涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費客群需求；一期8.9萬方純街區型建材街，鋪鋪臨街；街鋪分為大一層和大二層，1拖2、3拖4銷售，主力面積約60㎡；缺點——項目實為開發商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍原班團隊接手運營，招商運營或面臨巨大難題；地段較偏遠，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少；案例點評優點——案例點評案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙北大道與橋塔路交匯處體量商業體量約12萬㎡開業時間2013年定位第一家居賣場業態沙發、木門、軟裝、窗簾、吊頂等商業形式集中型+街區面積區間10-60㎡層高1F層高3.6米；開間3-4米；進深6-15米；價格1.1-1.7萬元/㎡銷售情況大家裝及旗艦街基本售罄租金——經營狀況出租率高達90%，僅剩余個別鋪位，經營情況較好。荊州首個吃喝玩樂購一站式消費平臺；江漢平原第一家居賣場，整合建材、家居兩大類業態南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙以統一經營20年及南國的央企品牌為噱頭，現已有200多家知名品牌入駐，目前整體運營情況較好。大家裝樓層業態主力店4F家居、沙發、軟床、兒童家居、板式套房等慕斯3F軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯等；歐派、生活家等2F木門、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等馬可波羅1F板材、實木地板、復合地板、衛浴等箭牌底商1F規劃為建材家居類業態的延伸以統一經營20年及南國的央企品牌為噱頭，現已有200多家知名類型樓層面積區間銷售價格（萬元/㎡）租售方式租售情況底商1F12-60㎡目前處于認籌中，交5000元進行排號；1F層高6米，可改成2層；大家裝4F30-50㎡1.1返租20年：1-3年固定回報6.5%，共計19.5%抵扣房款；4-5年基礎租金7%，超出部分公司與個人3:7分成；6-10年基礎租金7%，7.5%以內公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；11-15年年基礎租金7%，8%以內公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；16-20年年年基礎租金7%，9%以內公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整體出租率約90%；3F30-50㎡1.252F30-38㎡1.451F10-30㎡1.7整體定位中高檔，產品主力面積段12-38㎡，采取20年返租方式，2012年開盤，目前已基本售罄。類型樓層面積區間銷售價格租售方式租售情況底1F12-60㎡目雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調+1000余個停車位，公共配套豐富，購物環境較好；4大主入口設計，內部動線清晰，人流引導性較強。后中庭前中庭主入口約10米、內街道約3.6米內部動線整體較為清晰，4大主入口對于人流的引導性起到一定作用；設置四大主入口，主要的兩個出入口臨荊沙大道，入口大門尺寸為10米，大門入口兩側均為雙邊鋪。室內以兩個中庭為中心組織動線，3.6米寬的三條水平主動線連接，視線清晰。手扶電梯處的前中庭橫向兩跨、縱向三跨，觀光電梯處的后中庭橫向兩跨、縱向兩跨，整個中庭大小適宜，能有效的串連整個南北的商業空間，提升商業價值。

雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調+1000余個停車位，公成交客戶以公務員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自由職業者等為輔，主力成交價格在20-40萬左右。自買出租客戶：投資客約70%購買商鋪客戶自買自營客戶：經營者約30%職業類別——事業單位、國企職工、公務員、私營企業職工等，其中公務員占比25%；購買能力——工作穩定，收入較高，有一定經濟基礎，投資渠道有限，但具有一定投資理財想法，有一定的購買實力；主力成交總價——20-30萬元；職業類別——個體商戶、自由職業者等；購買能力——有一定經濟積累，準備買鋪自己做生意；主力成交總價——20-40萬元；成交客戶以公務員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自荊州南國城市廣場總結規模優勢、現代化雙MALL：30萬㎡大規模，雙MALL模式組合，現代化集中型專業市場；統一招商運營：采取招商、運營、20年返租等模式，既能盤活市場，又能降低投資客購買風險；畫小鋪、空總價、賣產權：產權鋪為主，主力產品20-40㎡，主力總價控制在30萬元以內，降低投資門檻，廣納市場投資客；荊州商戶資源存在一定壟斷：荊州建材家具類市場已經十分成熟，商戶資源存在一定市場壟斷情況；荊州南國城市廣場總結規模優勢、現代化雙MALL：30萬㎡大規案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍建材家居城地址東坡大道與中環路交匯處體量商業體量約11.8萬㎡開業時間2012年定位建材裝飾綜合貿易平臺業態衣柜、木門、裝飾、電器、油漆等商業形式街區面積區間40-196㎡層高街區1F層高4.2米；價格0.47萬元/㎡銷售情況售罄租金25-45元/㎡?月經營狀況2012年左右正式營業，目前整體運營情況較好；黃岡首個現代化建材裝飾的綜合貿易平臺建材家居城地址東坡大道與中環路交匯處體量商業體量約11.8萬樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況1F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄45元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況2F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄25元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況3F4.2m40-200㎡60-70㎡4700元/㎡25元/㎡已運營1F業態：衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛浴、五金掛件等2F業態：窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門、吊頂、室內樓梯等3F業態：家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等產品區間40-200㎡，其中，40-60㎡低總價產品去化較快，已基本售罄；業態豐富，依據商戶需求、功能不一而劃分不同區間、分布不同層數。業態分布圖A區面積區間供應套數供應占比去化套數去化速度40-50㎡5430%54最快50-60㎡8145%81其次60-70㎡2715%27其次70-90㎡148%13較慢160-190㎡42%3緩慢樓層層高面積主力銷售租金招商1F4.2m40-200㎡60-優勢劣勢1、黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。2、眾多大品牌入駐，吸引商戶。3、政府扶持，部分因舊街拆遷入駐商家減免2年稅收。1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類。2、品牌繁多，整體形象較難統一。原黃岡市場建材家居市場分散，經營以散戶為主，項目利用市場空白將其集中、統一規劃，建設“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，現眾多品牌入駐，運營情況良好。優勢劣勢1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類自買自營客戶：經營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投資客約30%職業類別——私營業主、幸福建材城搬遷私營業主、自由職業者等；購買能力——有一定經濟基礎，為做自營生意考慮而買鋪；主力成交總價——15-30萬元；職業類別——公務員、中高層企業高管、私營老板等；購買能力——經濟實力較強，具有一定投資理財打算；主力成交總價——15-20萬元；成交客戶以私營業主等經營者為主，少量市場廣泛投資客為輔；整體采用低總價策略，主力成交價格區間20-30萬元。自買自營客戶：經營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投黃岡三清國際華城總結純街鋪設計：純街鋪布局，2-3層采取連廊進行銜接，實現了商業價值最大均衡化；低總價高去化：根據走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產品——40-60㎡，并采取平價策略，整體把控總價，形成低總價高去化的策略，最后獲得開盤熱銷局面；政策扶持：借助政府政策扶持，舊改商家入駐減免2年稅收，廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個體散戶；二三層經營情況一般：2-3層經營情況較為一般，租金水平較低；黃岡三清國際華城總結純街鋪設計：純街鋪布局，2-3層采取連廊具備相關基礎和支撐——產業基礎、便利交通、多元渠道地理區位、消費需求支撐、產業基礎、物流或信息集散中心基礎交易的產品具備競爭優勢——高性價比、特色化價格實惠、種類多、特色強擁有良好的經營管理——專業運營公司，統一招商運營合理布局、信用管理制度、營銷推廣、舉辦會展服務配套完善——趨向情景化賣場，體驗式購物信息服務、技術咨詢、金融服務、物流服務、商務辦公及酒店服務強大的背景和實力——響亮品牌、政策扶持、豐富客源開發商資金雄厚、行業協會背景、有政府支持、品牌經營商戶保證專業市場成功要素總結具備相關基礎和支撐——產業基礎、便利交通、多元渠道地理區位、實戰篇實戰篇三四線城市發展現狀及規律由核心城區逐步郊遠化早期一般三四城市的專業市場多集中在主城區或城區，近期在政府引導下，多數新建專業市場逐步郊遠化，但交通便利度十分高。由盲目開發到逐步理性化早期三四線城市的專業市場開發較為混亂，盲目選址開發的情況較為嚴重，部分地方出現供大求情況，且比較嚴重，近期開發逐步偏理性化，品牌運營商與開發商聯手開發情況逐漸趨多。逐步規劃化、集約化及規模化早期一般三四城市的專業市場大多檔次低、形象面差，多零散或小規模分布；近幾年新建的專業市場大多由開發商或專門運營公司統一運營管理，逐步規范化、規模化。整體開發表現——三四線城市發展現狀及規律由核心城區逐步郊遠化早期一般三四城市三四線城市發展現狀及規律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目為1、從大的區域環境而言，隨州可輻射約300萬人口，但隨州作為地級市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費的客群相對有限。2、我司主要采用隨縣與曾都城區的成交數據，作為預測建材需求的依據，2013年隨州主城區與隨縣共成交7244套；3、三、四線城市對戶型需求基本以3房為主，面積適當偏大。平均每套面積按照105㎡平均值；4、家裝成本市場平均值為1000元/㎡；5、隨州城市建材的檔次配比為6：4，其中低端占40%的比例；6、建材家居市場的平均租金為30元/㎡建材需求總量={（成交套數×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）即：{(7244×105×1000)×0.6×0.15}/30×12=190155預測得出，隨州市場對中高端建材需求量約為19萬方；建材需求總量={（成交套數×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）三四線城市發展現狀及規律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目三四線城市發展現狀及規律形態與業態——形態純街鋪（早期）街鋪+集中型（近期及未來）業態小商品（早期）……建材、家居、汽配（早期）……隨著市場的發展，專業市場的形態業態也由早期的單一、雜亂逐步向多元化發展，整體發展趨勢緊隨商業發展模式，三四線專業市場未來也將逐步迎來紅星美凱龍模式的“綜合體時代”。集中型街鋪三四線城市發展現狀及規律形態與業態——形態純街鋪（早期）街鋪三四線城市發展現狀及規律設計操作參數——若開發商以銷售變現為王，集中型賣場中首層商業可考慮產權商鋪，套內面積盡量做小，以20-30㎡為主，后期可根據商戶要求進行靈活分割。內部主動線寬度3.0米左右，輔助動線2.4米左右。街鋪一般設置旗艦店或核心主力店，對展示面及空間有一定要求。街鋪面積可根據商戶需求做大，但主力控制在100-200㎡左右，控制總價。功能（集中型）專業市場指標說明標準層面積1-1.1萬㎡依據不同規模標準層不同層高1F：5.0-5.6米首層拔高，增加賣場氣勢感2F：4.8米考慮裝修吊頂層高3F：4.8米4F：4.8米中庭面積2個，每個中庭的形狀及面積，宜根據賣場長、寬、交通組織需要具體決定，面積200-800㎡依據不同賣場進行調整，需考慮中庭過大會折損商業面積。柱網8.4×8.4米柱網規整能提升商業利用率三四線城市發展現狀及規律設計操作參數——若開發商以銷售變現為三四線城市發展現狀及規律定價原則——購鋪用途投資經營投資回報經營前景判斷基礎收益途徑租金或轉售價格營業額一般投資者的實際判斷過程內在經濟原理

售價不宜過高，宜符合投資者對區域和項目的心理預期。售價過高會與實際租金相悖，投資客無法信任區域未來投資潛力。客戶最終是根據經營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是項目的租金和售價。三四線城市發展現狀及規律定價原則——購鋪用途投資經營投資三四線城市發展現狀及規律定價規律——1、按照市場定價法、加權法等初步擬定項目整體均價2.1、集中型商業按照樓層制定不通過差價來定價。（一般品牌專業市場項目，如南國各層差較小，價值遞減僅15%以內，但其它一般普通專業市場層差較大，價值遞減在50%-70%左右。）2.2、普通街鋪樓層定價可依據地段、人氣、配套等綜合因素進行價值判定，一般三四線城市多采取一拖二模式銷售模式，定價依據街鋪位置不同而產生差價。一般差價在50-200元/㎡左右。此外，也有采取一樓高價出售，二樓及以上自持或采取50%-70%價值遞減定價。三四線城市發展現狀及規律定價規律——1、按照市場定價法、加權三四線城市發展現狀及規律租售策略——長線返租（10-20年）金融投資產品型中長線返租（3-8年）固定收益型中線返租（5-10年）分紅收益型返租銷售，尤其是假返租銷售已成為三四線大多開發商常用的銷售策略；帶租約銷售對開發商資金實力及招商能力有較高要求，一般不予以考慮；自然銷售一般用于臨街旺鋪，開發商對其后期運營把控能力較低。注：大型集中型專業賣場一般多采用長線返租三四線城市發展現狀及規律租售策略——長線返租（10-20年）三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式一：金融投資產品型（10-20年）——長線返租，保底分成。優勢：由商業運營公司管理，容易規避小業主對商業運營的影響；后期商業運營時，租金收益與回報基本能達到平衡；在經營期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間；給予運營部與招商部較大的彈性空間。劣勢：1、項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付。因此，對開發商的運營能力要求高；2、20年無經營權，小型投資客抗性較大，后期營銷需要重點引導；執行細節比如：客戶在投資購買商鋪后，20年內沒有自主經營權，只享有收益權以及轉讓權。返租協議每5年一簽：第一個五年保底6.5%，7%以內不分成，超出部分三七分成。第二個五年保底7.5%，8%以內不分成，超出部分三七分成。第三個五年保底8%，9%以內不分成，超出部分三七分成。第四個五年保底8%，9%以內不分成，超出部分三七分成。備注：目前省內大多數城市，專業市場如果考慮銷售，基本采用的15-20年的返租模式；如南國大家裝、漢陽海寧皮革城、咸寧義烏小商品批發城；三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式一：金融投資產品型（三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式二：固定收益型（返租3-8年）——中長線返租，市場主流銷售模式。執行細節比如：1、開發商3年返租，第1返租6%，第二年、第三年返租7%，共20%直接抵充房款。（投資回報率可根據市場值浮動。）優勢：1、有穩定的投資收益，較容易吸引缺乏投資經驗的客戶；2、給予投資者后期收租穩定的保障。3、返租模式單一，對開發企業操作運營商業項目，要求較低；劣勢：1、多數商業開發企業采用同類型的返租模式，對客戶的吸引度下降，無差異化；2、后期商業運營中，可能會出現經營類問題，如租金不理想、業態無法統一等。執行細節比如：1、開發商5年返租，第1、2年返租6%，共12%直接抵充房款，第3、4年7%，第5年8%逐年返租。5年后業主可選擇自營，也可選擇開發商返租。2、開發商5年返租，前三年20%一次從房款中扣除，后兩年按原價的8%逐年返還。多數商業開發企業選擇此種返租模式，以逐年遞增或等額的返租比例行先期較高的回報率吸引投資者。執行細節比如：1、開發商8年返租，前3年沖抵房款，后5年逐年返還；三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式二：固定收益型（返租三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式三：分紅收益型（5年或者10年回購）——中線返租+回購。執行細節比如：5年、10年回購：1、保證每年返祖率為7%的市場平均水平，5年或者10年合同期滿，按照原價回購，5-10年的返祖收益歸業主。優勢：1、將客戶風險降低趨近于0，驅動客戶成交；能快速回收資金，實現低成本融資；劣勢：1、開發商需承擔經營風險；1、前提條件：客戶需一次性付款；2、政策內容：客戶與開發商私下簽訂《5年回購協議》，客戶不進行網簽，開發商持有商鋪產權證，每年以7%返租率對客戶進行返租；協議規定時間到期開發商以原價將商鋪購回；3、其他說明：若客戶看好經營前景，則原購鋪款不退回，客戶按正常網簽流程獲得商鋪產權證。三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式三：分紅收益型（5年三四線城市發展現狀及規律招商常見策略——1廣納資源，爭取政府扶持，招商先行。結合項目實際屬性，應實地摸清市場商戶，廣納資源，將招商置前。招商中及時了解商戶基本需求及意向，后期規劃及運營亦可根據商戶需求做進一步調整與深化。此外要重點爭取政府扶持。2主力商戶循序漸進，定向出擊。結合本項目商業初步的功能、業態定位，初步圈定本項目的目標商戶，搜集相關資料，如聯系電話，選址要求，承租能力，現有網點分布。針對性采取電話招商、上門招商、點對點招商等方式逐步深入，并確定合作意向。3特色商戶廣泛撒網，慎重甄選。通過網絡招商、展會招商等多種形式，擴大本商業物業的影響力。從眾多的意向商家中甄選與本項目定位較為吻合的優質商戶，進行深度接洽，并確定合作意向。招商先行，主力店循序漸進，定向出擊，特色店廣泛撒網三四線城市發展現狀及規律招商常見策略——1廣納資源，爭取政府三四線城市發展現狀及規律運營管理模式——無運營管理自營委托運營管理早期專業市場一般無專業運營管理，或開發商自營，但物管服務十分一般，硬件軟件配置較差以紅星美凱龍模式為例，目前三四線城市開發商與其達成戰略合作，加盟品牌運營公司成為大多中小實力開發商逐漸嘗試的方向。委托專業品牌運營公司進行管理運營或借牌加盟品牌運營公司等方式成為越來越多三四線專業市場開發商逐步去嘗試的方向之一。三四線城市發展現狀及規律運營管理模式——無運營管理自營委托運三四線城市發展現狀及規律附加值突破點——衛浴體驗廳軟體家居體驗廳廚衛體驗館照明體驗館品牌櫥柜體驗廳等體驗式消費已成為中高端專業市場主流的打法，三四線城市專業市場亦逐步朝此方向發展。三四線城市發展現狀及規律附加值突破點——衛浴體驗廳軟體家居體暢談篇暢談篇專業市場發展規律和趨勢專業市場發展規律和趨勢隨著競爭的加劇、品牌的集中和消費力的提高專業市場正面臨著一系列的挑戰，尤其是風行正盛的電商行業對其沖擊。專業市場面臨的挑戰

專業市場面臨的挑戰競爭挑戰A、阿里巴巴、企業門戶網站等電子商務、B展會C沃爾瑪等大型超市D國美等家電連鎖、中域等通訊連鎖Eshoppingmall

品牌的集中及企業對營銷終端的控制消費力的提高，從對價格的注重到對品質及消費體驗的注重，專業市場的“臟亂差”不適應新的環境家電、通訊、食品行業專業市場死亡

汽車市場給4S店讓路專業MALL的崛起（運營者加強對市場的管理、注重品牌、走向連鎖、與品牌供應商結成聯盟）強者愈強的專業市場以物流能力為核心競爭力的專業市場（華南城）李嘉誠等商業巨頭興建的玩具禮品城隨著競爭的加劇、品牌的集中和消費力的提高專業市場正面臨著一系向規模化和批發功能方向發展專業批發市場的數量、營業面積逐年上升，規模化成為趨勢，又必然會導致大型市場轉向批發輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業和小型市場市場競爭日趨激烈，將導致集中銷售某一類別或某一區域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經營，獲得最大的輻射廣度和強度專業化明顯，分類越來越細市場管理的逐漸現代化、法制化發展為了減少成本，網絡信息技術的應用將越來越廣泛，這將使政府在商業規劃、法制建設和管理方面也將越來越完善并與國際接軌將向品牌化、壟斷化、規范化轉變改變專業市場與假冒偽劣商品聯系到一起的形象，兼并和淘汰秩序混亂的中小市場單一投資主體模式將改變，通過股份制形式來經營管理批發市場，加強聯合，引進現代企業管理制度，增強市場的競爭能力和批發輻射力投資形式將向多元化轉變專業市場六大發展趨勢向規模化和批發功能方向發展專業批發市場的數量、營業面積逐年TheEnd,Thankyou!專業市場發展規律及趨勢研究專業市場發展規律及趨勢研判中原顧問部A組2014.11.28專業市場發展規律及趨勢研判中原顧問部A組概念篇案例篇實戰篇暢想篇概念篇案例篇實戰篇暢想篇概念篇概念篇專業市場是指同類產品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業店、專賣店高度聚集的特色商業場所，它所呈現的是特定的客戶定位、特定的經營行業定位。什么是專業市場？定義與一般商業地產的區別在于，專業市場具備“商業地產+產業地產”的雙重屬性產業地產商業地產在市場規模設計上，可運用商圈輻射理論，分析專業市場能的輻射區域，從而確定市場容量和項目的分期開發規模。招商方面，吸引關鍵駐商入場······通過產業基礎促進市場的發展，要了解專業市場所處價值鏈環節，還有哪些環節可形成產品、產業要素交易？它們與專業市場能否形成互補······專業市場是指同類產品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡專業市場的發展階段——經歷五代專業市場2006~2007第一代虛擬市場以阿里巴巴等為代表，隨著計算機網絡和電子商務的發展，虛擬市場開始走上了市場經濟的舞臺，由于中國人的習慣，不見面的生意不敢，限制了虛擬市場的發展。如紅星美凱龍等展示為主的交易批發市場規模比較大，以展示為主，為國內眾多的企業提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業向中國展示產品，是國內主要發展趨勢物流功能專業市場隨著組織化程度的提高，采購者或供應者數量的增多，規模的增大，過去的批發市場已經不能勝任這個變化，于是開始出現擁有物流功能專業的批發市場攤位制的交易場所（集市）只負責交易，眾多需求者集中在某個場所，供應者把貨賣給需求者，需求者再運給生產地和零售商，這是低級的市場形態。如義烏小商品市場早期的原型等現代專業市場集企業集群采購、商品展示、電子商務、現代物流于一體，是以專業市場為基礎的產業綜合性服務平臺，國際采購中心，如義烏國際小商品市場、蕭山中國紡織采購博覽城第二代第三代第四代第五代專業市場的發展階段——經歷五代專業市場2006~2007第一產地型集散地型專業市場三種功能類型銷售地型基礎：當地有巨大的消費需求特征：產品絕大部分來源于外地，銷售給當地的個人用戶與企業案例：嘉興蔬菜批發交易市場基礎：當地具足夠規模的產業基礎特征：商品絕大部分以本地產商品為主，銷往下游市場案例：紹興中國輕紡城基礎：當地具備物流或信息集散中心的基礎特征：生產和銷售都集中在外地，本地只是中轉，“買全國貨、賣全國貨”，由此形成低成本流通案例：武漢漢正街越來越多的集散地型專業市場轉向“集散地＋產地型”市場，他們依靠強大的輻射力帶動當地產業的發展。強大的產業支撐利于大幅降低產品成本，強大的集散功能利于形成市場的巨大輻射力。市場要規模化發展，只有通過集散加產地這兩條腿，才能獲得可持續發展的動力，如義烏小商品城、石家莊南三條市場。產地型集散地型專業市場三種功能類型銷售地型基礎：當地有巨大的案例篇案例篇案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍紅星美凱龍發展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場家居大賣場綠色環保商場文化公園式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗shoppingmall盈利模式產品品牌商場物業操作手法改造租賃場地買地自建商場+租賃大棚式市場買地自建商場+租賃+與宜家等聯合買地+委托管理+電商“星易家”土地價格的非理性上漲生產與流通商業地產角色定位第一二代：產銷者第三代至第八代：購地洽談、設計建造、招商、經營管理

地價升值+租金收入+利潤分成產品銷售收入銷售收入（自有產品部分）+賺取差價（集中采購其它產品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比傳統建材市場面積大，受租賃價格波動影響明顯地價升值+租金收入紅星美凱龍發展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場紅星美凱龍發展歷程紅星美凱龍發展歷程67捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯盟規范管理—商場化管理、市場負全責統一建筑裝飾理念—長方體外形、黃藍相見色彩統一品牌定位—精品經營、綠色生態、休閑觀光美凱龍自己買地、建商場，提高可信度統一企業CI統一品牌形象宣傳—企業文化宣傳品牌優化—優勝劣汰紅星美凱龍發展歷程11捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯盟規范管理—商場化管理、市一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調體驗式購物模式；③與知名企業等結成戰略聯盟；④售后客戶服務四大核心承諾；一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調體驗式購物模不同于專業導向型的地產開發模式，紅星地產通過植入商業資源驅動人氣，獲得后期地產開發收益。開發模式隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業品牌強大號召力的形成，紅星商業地產開發模式開始由BH（開發+持有）模式向BSH（開發+銷售+持有）模式轉變，既解決了短期現金流的問題，又解決了長期收入穩定問題產品戰略主推三種產品：一是大型城市綜合體，即在重點發展城市開發，以家居MALL為主體，融合百貨MALL、商業街、高檔酒店、5A級寫字樓、精品SOHO及鉑金公寓等復合型物業；二是SOHO公寓，將在每個家居MALL配建3萬~4萬平方米；三是中高檔住宅，今后每個項目體量都將達到幾十萬平方米開發時序先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業態，集聚人氣，增加地方政府稅收收入，后期大量住宅開發、shoppingmall。不同于專業導向型的地產開發模式，紅星地產通過植入商業資源驅動在家居專業市場發展成熟的基礎上，紅星集團開始踐行從“家居到地產”的跨界，并致力于城市新核高端綜合體。不同于專業導向型的地產開發模式，紅星美凱龍通過植入商業資源驅動人氣，獲得后期地產開發收益；2009年，集居住、商務辦公和投資三位一體的鄭州紅星·螞蟻SOHO標志著紅星集團從“家居到地產”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運營全國的開始；城市綜合體案例——天津河東區紅星國際廣場項目：總建面91萬平米，規劃有15萬平米家具建材Mall（1期產品）和15萬平米ShoppingMall（2期產品）、兩條Block商業休閑步行街、高檔酒店、5A級寫字樓、20萬平米鉑金級公寓天津紅星國際廣場2010鄭州紅星·螞蟻SOHO2009在家居專業市場發展成熟的基礎上，紅星集團開始踐行從“家居到地襄陽首座全方位、多業態商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅星美凱龍家居博覽中心紅街地址樊宛路與鄧城大道交匯處體量商業體量約17.4萬㎡開業時間2013年定位一站式建材家居中心業態沙發、木門、軟裝、窗簾、吊頂等商業形式集中型+街區面積區間10-60㎡層高街區1F層高3.6-6.3米；價格0.9-2.7萬元/㎡銷售情況紅街在售，出售情況一般；租金——經營狀況預計10開業，家居博覽中心已招租約90%襄陽首座全方位、多業態商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接，并輔助打造部分建材家居類、餐飲類、休閑娛樂類和社區服務類；家居博覽中心——共3F，業態涵蓋建材家居，目前已完成90%招商；紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接紅街——約1.5萬㎡，產品區間38-246㎡左右，1拖2銷售，6年返租；家居博覽中心——約8萬㎡，占比商業總量85%，全部自持，只租不售；紅街商鋪平面圖紅街樓層銷售價格（萬元）銷售方式銷售情況租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情況1F2.71拖2由于產品面積段比較大，高總價，整體去化情況較一般。——6年返租，前3年一次性返還，后每年返。——2F1.73F0.9紅星美凱龍家居博覽中心樓層租金水平（元/㎡·月）出租情況1F80整體約90%2F603F40紅街——約1.5萬㎡，產品區間38-246㎡左右，1拖2銷售形象設計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手扶梯、16個連廊、內部點式商業景觀等共同打造出現代化體驗式家居賣場；規劃效果圖，由于開發商資金鏈出現問題，項目工程進度推進較緩慢，目前立面初步呈現；形象設計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手案例點評優點——本地開發商投資，加盟紅星美凱龍品牌，讓其全程參與家居賣場的運營管理，目前家居博覽中心招商已完成90%；家居博覽中心全部自持，占比85%，統一經營管理，只租不售；形象設計及配套打造均較為出彩，營造出了較好的體驗式購物環境；缺點——紅街即底商部分1拖2銷售，因產品面積段較大，去化情況較為一般；開發商實力不足，資金鏈出現問題，工程進度進展十分緩慢，屢次拖延賣場開業時間；案例點評優點——地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業體量27.9萬㎡，建材家居類13.1萬㎡開業時間暫不詳，預計2014年年底入市定位隨州首座大型現代化商業綜合體業態暫未規劃商業形式集中型、街區型、底商面積區間——層高——價格——銷售情況——現況地處城東新城，周邊較為偏僻，發展尚不成熟。目前，項目處于前期咨詢狀態，進行市場招商摸底階段，預計年底左右入市。55萬㎡，隨州首座大型現代化商業綜合體；13.1萬㎡，建材+家居類商業；項目簡介：項目占地面積約16萬平方米，總建筑面積55萬㎡，規劃了約21萬㎡住宅（紅星紫郡），約8.9萬㎡建材市場（紅星建材博覽中心），約4.2萬㎡紅星美凱龍家居mall，約2.8萬㎡情景商業街（玫瑰天街），約2.8萬㎡配套商業、約4.4萬㎡集中商業（鄰里中心、財富中心），約3.3萬㎡高端寫字樓（紅星財富中心），約1.5萬㎡SOHO公寓，以及其他配套物業。1期地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業體量27.9萬㎡，建玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星美凱龍家居MALL（4.2萬㎡）寫字樓（3.3萬㎡）太平洋影院Soho（1.5萬㎡）紫郡目前售樓處正在建設中，一期含玫瑰天街、8.9萬㎡純街區式建材博覽中心、紫郡3棟住宅。2.8萬㎡玫瑰天街先行開發，預計年底入市。一期純街區式建材街玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星紅星美凱龍地處城市發展主軸，周邊新建小區眾多，2-3年內新建小區體量高達241萬方，近期人口導入勢頭強勁，屬建材家居需求的密集地帶；水岸國際3700，40格林小鎮3800,7新萬基現代城3800，10齊星花園4600,54尚城國際13漢東至尊4300,54迎賓花園4200,43碧桂園3600,200公園壹號18紅星美凱龍利和隨園嘉墅31.5世紀未來城38城東國際21.5季梁佳園12.4

東方御景4.1(用地)世景壹品2.7(用地)新城大自然13.3在售項目均價（元/㎡）建面（萬㎡）待入市項目建面（萬㎡）紅星美凱龍地處城市發展主軸，周邊新建小區眾多，2-3年內新建優點——地處城市發展主軸上，周邊新建小區繁多，人口導入利好；總體量55萬方，建材家居體量約13.1萬方，規模優勢顯著；國際知名品牌，市場接受度高，有較為成熟的運營管理經驗；大規模復合型商業，商業產品線豐富，業態涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費客群需求；一期8.9萬方純街區型建材街，鋪鋪臨街；街鋪分為大一層和大二層，1拖2、3拖4銷售，主力面積約60㎡；缺點——項目實為開發商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍原班團隊接手運營，招商運營或面臨巨大難題；地段較偏遠，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少；案例點評優點——案例點評案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙北大道與橋塔路交匯處體量商業體量約12萬㎡開業時間2013年定位第一家居賣場業態沙發、木門、軟裝、窗簾、吊頂等商業形式集中型+街區面積區間10-60㎡層高1F層高3.6米；開間3-4米；進深6-15米；價格1.1-1.7萬元/㎡銷售情況大家裝及旗艦街基本售罄租金——經營狀況出租率高達90%，僅剩余個別鋪位，經營情況較好。荊州首個吃喝玩樂購一站式消費平臺；江漢平原第一家居賣場，整合建材、家居兩大類業態南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙以統一經營20年及南國的央企品牌為噱頭，現已有200多家知名品牌入駐，目前整體運營情況較好。大家裝樓層業態主力店4F家居、沙發、軟床、兒童家居、板式套房等慕斯3F軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯等；歐派、生活家等2F木門、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等馬可波羅1F板材、實木地板、復合地板、衛浴等箭牌底商1F規劃為建材家居類業態的延伸以統一經營20年及南國的央企品牌為噱頭，現已有200多家知名類型樓層面積區間銷售價格（萬元/㎡）租售方式租售情況底商1F12-60㎡目前處于認籌中，交5000元進行排號；1F層高6米，可改成2層；大家裝4F30-50㎡1.1返租20年：1-3年固定回報6.5%，共計19.5%抵扣房款；4-5年基礎租金7%，超出部分公司與個人3:7分成；6-10年基礎租金7%，7.5%以內公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；11-15年年基礎租金7%，8%以內公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；16-20年年年基礎租金7%，9%以內公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整體出租率約90%；3F30-50㎡1.252F30-38㎡1.451F10-30㎡1.7整體定位中高檔，產品主力面積段12-38㎡，采取20年返租方式，2012年開盤，目前已基本售罄。類型樓層面積區間銷售價格租售方式租售情況底1F12-60㎡目雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調+1000余個停車位，公共配套豐富，購物環境較好；4大主入口設計，內部動線清晰，人流引導性較強。后中庭前中庭主入口約10米、內街道約3.6米內部動線整體較為清晰，4大主入口對于人流的引導性起到一定作用；設置四大主入口，主要的兩個出入口臨荊沙大道，入口大門尺寸為10米，大門入口兩側均為雙邊鋪。室內以兩個中庭為中心組織動線，3.6米寬的三條水平主動線連接，視線清晰。手扶電梯處的前中庭橫向兩跨、縱向三跨，觀光電梯處的后中庭橫向兩跨、縱向兩跨，整個中庭大小適宜，能有效的串連整個南北的商業空間，提升商業價值。

雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調+1000余個停車位，公成交客戶以公務員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自由職業者等為輔，主力成交價格在20-40萬左右。自買出租客戶：投資客約70%購買商鋪客戶自買自營客戶：經營者約30%職業類別——事業單位、國企職工、公務員、私營企業職工等，其中公務員占比25%；購買能力——工作穩定，收入較高，有一定經濟基礎，投資渠道有限，但具有一定投資理財想法，有一定的購買實力；主力成交總價——20-30萬元；職業類別——個體商戶、自由職業者等；購買能力——有一定經濟積累，準備買鋪自己做生意；主力成交總價——20-40萬元；成交客戶以公務員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自荊州南國城市廣場總結規模優勢、現代化雙MALL：30萬㎡大規模，雙MALL模式組合，現代化集中型專業市場；統一招商運營：采取招商、運營、20年返租等模式，既能盤活市場，又能降低投資客購買風險；畫小鋪、空總價、賣產權：產權鋪為主，主力產品20-40㎡，主力總價控制在30萬元以內，降低投資門檻，廣納市場投資客；荊州商戶資源存在一定壟斷：荊州建材家具類市場已經十分成熟，商戶資源存在一定市場壟斷情況；荊州南國城市廣場總結規模優勢、現代化雙MALL：30萬㎡大規案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍建材家居城地址東坡大道與中環路交匯處體量商業體量約11.8萬㎡開業時間2012年定位建材裝飾綜合貿易平臺業態衣柜、木門、裝飾、電器、油漆等商業形式街區面積區間40-196㎡層高街區1F層高4.2米；價格0.47萬元/㎡銷售情況售罄租金25-45元/㎡?月經營狀況2012年左右正式營業，目前整體運營情況較好；黃岡首個現代化建材裝飾的綜合貿易平臺建材家居城地址東坡大道與中環路交匯處體量商業體量約11.8萬樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況1F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄45元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況2F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄25元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況3F4.2m40-200㎡60-70㎡4700元/㎡25元/㎡已運營1F業態：衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛浴、五金掛件等2F業態：窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門、吊頂、室內樓梯等3F業態：家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等產品區間40-200㎡，其中，40-60㎡低總價產品去化較快，已基本售罄；業態豐富，依據商戶需求、功能不一而劃分不同區間、分布不同層數。業態分布圖A區面積區間供應套數供應占比去化套數去化速度40-50㎡5430%54最快50-60㎡8145%81其次60-70㎡2715%27其次70-90㎡148%13較慢160-190㎡42%3緩慢樓層層高面積主力銷售租金招商1F4.2m40-200㎡60-優勢劣勢1、黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。2、眾多大品牌入駐，吸引商戶。3、政府扶持，部分因舊街拆遷入駐商家減免2年稅收。1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類。2、品牌繁多，整體形象較難統一。原黃岡市場建材家居市場分散，經營以散戶為主，項目利用市場空白將其集中、統一規劃，建設“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，現眾多品牌入駐，運營情況良好。優勢劣勢1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類自買自營客戶：經營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投資客約30%職業類別——私營業主、幸福建材城搬遷私營業主、自由職業者等；購買能力——有一定經濟基礎，為做自營生意考慮而買鋪；主力成交總價——15-30萬元；職業類別——公務員、中高層企業高管、私營老板等；購買能力——經濟實力較強，具有一定投資理財打算；主力成交總價——15-20萬元；成交客戶以私營業主等經營者為主，少量市場廣泛投資客為輔；整體采用低總價策略，主力成交價格區間20-30萬元。自買自營客戶：經營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投黃岡三清國際華城總結純街鋪設計：純街鋪布局，2-3層采取連廊進行銜接，實現了商業價值最大均衡化；低總價高去化：根據走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產品——40-60㎡，并采取平價策略，整體把控總價，形成低總價高去化的策略，最后獲得開盤熱銷局面；政策扶持：借助政府政策扶持，舊改商家入駐減免2年稅收，廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個體散戶；二三層經營情況一般：2-3層經營情況較為一般，租金水平較低；黃岡三清國際華城總結純街鋪設計：純街鋪布局，2-3層采取連廊具備相關基礎和支撐——產業基礎、便利交通、多元渠道地理區位、消費需求支撐、產業基礎、物流或信息集散中心基礎交易的產品具備競爭優勢——高性價比、特色化價格實惠、種類多、特色強擁有良好的經營管理——專業運營公司，統一招商運營合理布局、信用管理制度、營銷推廣、舉辦會展服務配套完善——趨向情景化賣場，體驗式購物信息服務、技術咨詢、金融服務、物流服務、商務辦公及酒店服務強大的背景和實力——響亮品牌、政策扶持、豐富客源開發商資金雄厚、行業協會背景、有政府支持、品牌經營商戶保證專業市場成功要素總結具備相關基礎和支撐——產業基礎、便利交通、多元渠道地理區位、實戰篇實戰篇三四線城市發展現狀及規律由核心城區逐步郊遠化早期一般三四城市的專業市場多集中在主城區或城區，近期在政府引導下，多數新建專業市場逐步郊遠化，但交通便利度十分高。由盲目開發到逐步理性化早期三四線城市的專業市場開發較為混亂，盲目選址開發的情況較為嚴重，部分地方出現供大求情況，且比較嚴重，近期開發逐步偏理性化，品牌運營商與開發商聯手開發情況逐漸趨多。逐步規劃化、集約化及規模化早期一般三四城市的專業市場大多檔次低、形象面差，多零散或小規模分布；近幾年新建的專業市場大多由開發商或專門運營公司統一運營管理，逐步規范化、規模化。整體開發表現——三四線城市發展現狀及規律由核心城區逐步郊遠化早期一般三四城市三四線城市發展現狀及規律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目為1、從大的區域環境而言，隨州可輻射約300萬人口，但隨州作為地級市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費的客群相對有限。2、我司主要采用隨縣與曾都城區的成交數據，作為預測建材需求的依據，2013年隨州主城區與隨縣共成交7244套；3、三、四線城市對戶型需求基本以3房為主，面積適當偏大。平均每套面積按照105㎡平均值；4、家裝成本市場平均值為1000元/㎡；5、隨州城市建材的檔次配比為6：4，其中低端占40%的比例；6、建材家居市場的平均租金為30元/㎡建材需求總量={（成交套數×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）即：{(7244×105×1000)×0.6×0.15}/30×12=190155預測得出，隨州市場對中高端建材需求量約為19萬方；建材需求總量={（成交套數×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）三四線城市發展現狀及規律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目三四線城市發展現狀及規律形態與業態——形態純街鋪（早期）街鋪+集中型（近期及未來）業態小商品（早期）……建材、家居、汽配（早期）……隨著市場的發展，專業市場的形態業態也由早期的單一、雜亂逐步向多元化發展，整體發展趨勢緊隨商業發展模式，三四線專業市場未來也將逐步迎來紅星美凱龍模式的“綜合體時代”。集中型街鋪三四線城市發展現狀及規律形態與業態——形態純街鋪（早期）街鋪三四線城市發展現狀及規律設計操作參數——若開發商以銷售變現為王，集中型賣場中首層商業可考慮產權商鋪，套內面積盡量做小，以20-30㎡為主，后期可根據商戶要求進行靈活分割。內部主動線寬度3.0米左右，輔助動線2.4米左右。街鋪一般設置旗艦店或核心主力店，對展示面及空間有一定要求。街鋪面積可根據商戶需求做大，但主力控制在100-200㎡左右，控制總價。功能（集中型）專業市場指標說明標準層面積1-1.1萬㎡依據不同規模標準層不同層高1F：5.0-5.6米首層拔高，增加賣場氣勢感2F：4.8米考慮裝修吊頂層高3F：4.8米4F：4.8米中庭面積2個，每個中庭的形狀及面積，宜根據賣場長、寬、交通組織需要具體決定，面積200-800㎡依據不同賣場進行調整，需考慮中庭過大會折損商業面積。柱網8.4×8.4米柱網規整能提升商業利用率三四線城市發展現狀及規律設計操作參數——若開發商以銷售變現為三四線城市發展現狀及規律定價原則——購鋪用途投資經營投資回報經營前景判斷基礎收益途徑租金或轉售價格營業額一般投資者的實際判斷過程內在經濟原理

售價不宜過高，宜符合投資者對區域和項目的心理預期。售價過高會與實際租金相悖，投資客無法信任區域未來投資潛力。客戶最終是根據經營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是項目的租金和售價。三四線城市發展現狀及規律定價原則——購鋪用途投資經營投資三四線城市發展現狀及規律定價規律——1、按照市場定價法、加權法等初步擬定項目整體均價2.1、集中型商業按照樓層制定不通過差價來定價。（一般品牌專業市場項目，如南國各層差較小，價值遞減僅15%以內，但其它一般普通專業市場層差較大，價值遞減在50%-70%左右。）2.2、普通街鋪樓層定價可依據地段、人氣、配套等綜合因素進行價值判定，一般三四線城市多采取一拖二模式銷售模式，定價依據街鋪位置不同而產生差價。一般差價在50-200元/㎡左右。此外，也有采取一樓高價出售，二樓及以上自持或采取50%-70%價值遞減定價。三四線城市發展現狀及規律定價規律——1、按照市場定價法、加權三四線城市發展現狀及規律租售策略——長線返租（10-20年）金融投資產品型中長線返租（3-8年）固定收益型中線返租（5-10年）分紅收益型返租銷售，尤其是假返租銷售已成為三四線大多開發商常用的銷售策略；帶租約銷售對開發商資金實力及招商能力有較高要求，一般不予以考慮；自然銷售一般用于臨街旺鋪，開發商對其后期運營把控能力較低。注：大型集中型專業賣場一般多采用長線返租三四線城市發展現狀及規律租售策略——長線返租（10-20年）三四線城市發展現狀及規律租售策略——模式一：金融投資產品型（10-20年）——長線返租，保底分成。優勢：由商業運營公司管理，容易規避小業主對商業運營的影響；后期商業運營時，租金收益與回報基本能達到平衡；在經營期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間；給予運營部與招商部較大的彈性空間。劣勢：1、項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水