2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫包過題庫含答案（名師推薦）第一部分單選題(50題)1、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（）子市場。

A.租賃

B.銷售

C.保險

D.抵押

【答案】：C

2、房地產的租金水平是由（）決定的。

A.房地產資產市場

B.房地產價格

C.房地產空間市場

D.空置率

【答案】：C

3、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有()。

A.位置固定性

B.各異性

C.適應性

D.相互影響性

【答案】：D

4、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。

A.速動比率

B.資產負債率

C.償債備付率

D.流動比率

【答案】：D

5、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。

A.房地產價格指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者心理指數

【答案】：B

6、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為()。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

【答案】：D

7、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。

A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現值之和

【答案】：D

8、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。

A.廉租房

B.經濟適用房

C.市場價商品住宅

D.商品房

【答案】：B

9、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。

A.競爭多于壟斷

B.壟斷多于競爭

C.競爭與壟斷持平

D.不存在競爭和壟斷

【答案】：A

10、最常見的會計期間是（）。

A.三個月

B.六個月

C.一年

D.二年

【答案】：C

11、關于融資成本，下列說法不正確的是()。

A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用

B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一

C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費

D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費

【答案】：D

12、不需任何刺激需求的費用，就可以實現的基本銷售量，又稱（）。

A.市場潛量

B.市場預測量

C.市場最低量

D.市場最高量

【答案】：C

13、下列關于房地產市場周期循環的表述中，錯誤的是（）。

A.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高

C.房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率

D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率

【答案】：A

14、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%

【答案】：A

15、某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為（）。

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】：D

16、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發生的概率Pi的取值范圍是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

17、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

【答案】：A

18、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是（）。

A.32.00％

B.34.67％

C.49.78％

D.52.44％

【答案】：D

19、以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是（）。

A.開發項目所處區位和具體位置

B.項目所在城市、區和街道

C.土地面積和規劃用途

D.土地開發狀況和地上物狀況

【答案】：B

20、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A.房地產開發貸款

B.房地產抵押貸款

C.債務融資

D.權益融資

【答案】：C

21、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.兩者無關系

【答案】：B

22、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月

【答案】：C

23、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現在應該存入銀行()。

A.5674元

B.2000元

C.6250元

D.8929元

【答案】：A

24、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經濟適用住房空置率是（）。

A.9.1％

B.12.7％

C.18.7％

D.37.5％

【答案】：D

25、物業公司在選擇零信商作為零售商業物業的租戶時，首先要考慮的因素是()。

A.零售商的財務能力

B.零售商的聲譽

C.零售商的組合與位置分配

D.零售商的經營內容

【答案】：B

26、下列選項中，不計入收益性物業運營管理費用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費

【答案】：A

27、對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。

A.收益現金流風險

B.未來經營費用風險

C.資本價值風險

D.比較風險

【答案】：A

28、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。

A.最低可接受收益率原則

B.不行動原則

C.備選方案差異原則

D.最高可接受收益率原則

【答案】：D

29、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由（）負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。

A.政府部門

B.建設部門

C.房管部門

D.開發商

【答案】：D

30、在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。

A.開發商

B.承包商

C.監理工程師

D.使用單位

【答案】：C

31、下列各項中，屬于依法以協議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目的是（）。

A.征地區域農民自住住宅項目

B.廉租住房項目

C.醫療衛生用地

D.基礎設施用地

【答案】：D

32、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：D

33、下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的是（）

A.吸納周期

B.城市居民消費價格指數

C.住房價格合理性指數

D.房地產價格指數

【答案】：C

34、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

35、以下屬于房地產資產管理范圍的是（）。

A.制定物業策略計劃

B.設備更新財務預測

C.室內布局與空間規劃

D.建筑設計與工程規劃

【答案】：A

36、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。

A.規劃設計方案

B.投資估算

C.資源條件

D.投資權益

【答案】：C

37、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為()。

A.150%

B.200%

C.300%

D.400%

【答案】：C

38、某房地產公司，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。

A.60%

B.80%

C.100%

D.200%

【答案】：B

39、陰疽，治療常用

A.四妙勇安湯

B.陽和湯

C.吳茱萸湯

D.當歸四逆湯

【答案】：B

40、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

41、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是（）。

A.0.57

B.0.74

C.0.80

D.1.04

【答案】：B

42、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產投資非常適合作為一種（）。

A.長期投資

B.短期投資

C.風險投資

D.金融投資

【答案】：A

43、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A.房地產開發貸款

B.房地產抵押貸款

C.債務融資

D.權益融資

【答案】：C

44、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業的物業管理

【答案】：C

45、房地產投資決策過程通常有三個階段，其中界定可接受的收益和風險屬于投資決策過程中的（）。

A.決策階段

B.分析階段

C.策略階段

D.明確投資者目的、目標和約束條件階段

【答案】：C

46、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加

A.使君子、苦楝根皮

B.川楝子、白芍

C.榧子、檳榔

D.人參、當歸

【答案】：B

47、城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。

A.土地出讓金

B.占用面積

C.經營收入

D.銷售收入

【答案】：B

48、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.目標定價法

D.認知價值定價法

【答案】：B

49、采用工程量清單方式招標的，不需要在招標文件中公布的內容是（）。

A.工程量清單

B.招標標底

C.招標控制價

D.評標辦法

【答案】：B

50、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。

A.1.15

B.1.5

C.1.8

D.2.0

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、現代營銷戰略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

【答案】：BCD

2、房地產項目敏感性分析的主要步驟包括（）。

A.確定用于敏感性分析的財務評價指標

B.確定不確定性因素可能的變動范圍

C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值

D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析

E.分析確定每個不確定性因素發生的概率

【答案】：ABCD

3、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】：AD

4、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可轉換性

B.可區分性

C.可營利性

D.可實現性

E.可衡量性

【答案】：BCD

5、土地出讓價款的數額是由（）等多方面因素決定的。

A.所在城市

B.地區

C.地段

D.土地用途

E.土地轉化率

【答案】：ABCD

6、具體準則是根據基本準則制定的，有關企業會計核算的具體要求。會計具體準則根據規范的對象不同，分為（）。

A.關于共同業務的具體準則

B.關于特殊業務的具體準則

C.特殊行業基本業務的具體準則

D.有關對外披露的具體準則

E.有關資產處置的具體準則

【答案】：ACD

7、國內生產總值有三種表現形態，即（）。

A.價值形態

B.收入形態

C.產品形態

D.支出形態

E.生產形態

【答案】：ABC

8、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。

A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額

C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅

【答案】：D

9、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數

【答案】：B

10、可行性研究的作用有（）。

A.項目投資決策的依據

B.籌集建設資金的依據

C.開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

D.編制下階段規劃設計的依據

E.對項目進行經濟評價的依據

【答案】：ABCD

11、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者

【答案】：ABCD

12、從房地產泡沫的成因入手，（）等指標都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。

A.房價收入比

B.實際價格／理論價格

C.房價租金比

D.收入租金比

E.住房市場指數

【答案】：ABC

13、軟件著作權的客體是指()。

A.公民、法人或其他組織

B.計算機程序及算法

C.計算機程序及有關文檔

D.軟件著作權權利人

【答案】：C

14、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。

A.金融機構手續費

B.融資代理費、承諾費

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業籌資發生的其他財務費用

【答案】：ABD

15、以下指標屬于市場指標的是()。

A.銷售量

B.出租量

C.吸納量

D.建筑面積E預售面積

【答案】：ABC

16、房地產投資者的權益融資方式主要有()。

A.公司上市

B.房地產抵押貸款

C.土地儲備貸款

D.合作開發E向商業銀行借入信用貸款

【答案】：AD

17、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。

A.權益型

B.債務型

C.混合型

D.綜合型

E.抵押型

【答案】：AC

18、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。

A.按存量增量細分

B.按交易形式細分

C.按目標市場細分

D.按房地產用途細分E按地域細分

【答案】：BCD

19、現代營銷戰略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

【答案】：BCD

20、關于商業物業投資的說法，正確的有（）。

A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業物業交易常在機構投資者之間進行

C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性

D.商業物業不適合長期投資

E.商業物業投資收益全部來自出租收益

【答案】：BC

21、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

【答案】：AB

22、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低

【答案】：ACD

23、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易方式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

24、下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發項目“開發—銷售”經營模式的指標有（）。

A.投資收益率

B.物業增值率

C.開發利潤

D.成本利潤率

E.股權增加率

【答案】：ACD

25、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】：ABCD

26、投資的特性有（）。

A.投資是一種經濟行為

B.投資有穩定長期的收益性

C.投資具有時間性

D.投資目的在于取得收益

E.投資具有風險性

【答案】：ACD

27、依代理委托方的不同，物業代理可以分為（）。

A.聯合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理

【答案】：BD

28、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目的類型包括（）。

A.描述性調查

B.試探性調查

C.抽樣性調查

D.因果性調查

E.電話回訪性調查

【答案】：ABD

29、關于房屋存量的說法，正確的有（）。

A.存量屬于房地產市場的需求指標

B.存量單位可以是建筑面積或套數

C.存量可按物業類型分別統計

D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量

E.存量是指報告期末已占用和空置的物業空間總量

【答案】：BC

30、關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。

A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式

B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產開發企業不能直接委托分代理

E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式

【答案】：BC

31、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。

A.房地產租金

B.土地轉化率

C.竣工房屋價值

D.房地產價格指數

E.預售面積

【答案】：AD

32、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金

【答案】：AC

33、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

34、會計錯弊的特點是（）。

A.故意的

B.過失的

C.有目的的

D.有預謀的

E.有針對性

【答案】：ACD

35、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現為資金的增值

B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關

【答案】：ACD

36、在房地產市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。

A.供給高增長

B.需求高增長

C.租金增長率開始下滑

D.租金增長率開始上漲

E.需求低增長或負增長

【答案】：AC

37、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權益投資比率

B.建安工程費用

C.租售價格

D.資本化率E開發期與經營期

【答案】：ABCD

38、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

【答案】：A

39、隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。

A.消費習慣因素

B.人口因素

C.消費行為因素

D.消費心理

E.經濟因素

【答案】：BCD

40、關于工程建設項目招標的說法，正確的有（）。