2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫題庫大全匯編第一部分單選題(50題)1、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。

A.競爭多于壟斷

B.壟斷多于競爭

C.競爭與壟斷持平

D.不存在競爭和壟斷

【答案】：A

2、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。

A.5.0%

B.8.5%

C.8.74%

D.9.00%

【答案】：C

3、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業的物業管理

【答案】：C

4、在房地產投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現金流出不包括（）。

A.購買成本

B.土地取得費用

C.裝修費用

D.運營成本

【答案】：B

5、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格

【答案】：C

6、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

A.靜態確定性

B.靜態不確定性

C.動態確定性

D.動態不確定性

【答案】：D

7、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.大量定制

D.市場集中化

【答案】：D

8、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。

A.基礎設施建設費

B.公共配套設施建設費

C.城市建設配套費

D.不可預見費

【答案】：C

9、對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）。

A.銷售收入

B.開發建設投資

C.營業稅金及附加

D.借貸本金償還

【答案】：D

10、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。

A.領導定價法

B.挑戰定價法

C.隨行就市定價法

D.滲透定價法

【答案】：B

11、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】：B

12、房地產開發投資通常屬于（）。

A.長期投資

B.中長期投資

C.中短期投資

D.置業投資

【答案】：C

13、建筑使用中，人群的活動、家具、設備、物資、風壓力、雪荷載，屬于（）。

A.永久荷載

B.必然荷載

C.可變荷載

D.偶然荷載

【答案】：C

14、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

【答案】：D

15、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。

A.最低可接受收益率原則

B.不行動原則

C.備選方案差異原則

D.最高可接受收益率原則

【答案】：D

16、收益性物業管理中的收入包括其他收入和()。

A.租金收入

B.綠地管理費

C.保安費用

D.能源費

【答案】：A

17、開發-銷售模式主要適用于商品住宅開發項目和部分其他用途類型的開發項目，這種業務模式下的現金流入是（）。

A.銷售收入

B.出租收入

C.利息收入

D.轉售收入

【答案】：A

18、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。

A.永久荷載

B.可變荷載

C.活載

D.偶然荷載

【答案】：A

19、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統是（）。

A.消防栓系統

B.自動噴灑系統

C.分質供水系統

D.分區分壓供水系統

【答案】：A

20、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用

【答案】：A

21、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的（）特征。

A.壟斷競爭

B.寡頭壟斷

C.壟斷

D.競爭

【答案】：A

22、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。

A.可逆性和可延期性

B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性

D.不可逆性和不可延期性

【答案】：C

23、對房地產開發項目退讓用地邊界的規劃設計要求，應在城鄉規劃管理部門下發的（）中提出。

A.《建設項目用地預審與選址意見書》

B.《設計方案審查意見》

C.《建設工程規劃許可證》

D.《建設用地規劃許可證》

【答案】：A

24、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。

A.P＝0

B.E＞P

C.E＝P

D.E＜P

【答案】：D

25、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。

A.2.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】：B

26、敏感性分析的最基本方法是（）。

A.因素不確定分析

B.線性因素分析

C.單因素敏感性分析

D.多因素敏感性分析

【答案】：C

27、關于收益性物業的說法，正確的是（）。

A.零售商業物業的租約很少對資金調整作出規定

B.收益性物業管理的收入構成中除租金收入外，還有保證金和大修基金

C.在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都包含在租金中

D.在出租率達到100％時，收益性物業獲得的凈經營收入最高

【答案】：C

28、新城區開發房地產具有的不利條件有()。

A.增加安置補償費開支

B.獲得土地非常困難

C.規劃設計條件苛刻

D.市政配套設施缺乏

【答案】：D

29、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

【答案】：C

30、在物業管理中經常用到的預算形式中，最常用的是（）。

A.年度運營預算

B.資本支出預算

C.長期預算

D.短期預算

【答案】：A

31、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為()。

A.9.26%

B.10%

C.11.320%

D.12%

【答案】：C

32、隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。

A.交通方便性

B.聲望或形象

C.位置

D.建筑形式

【答案】：C

33、消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別，從而使消費者市場具有（）的特點。

A.分散性

B.復雜性

C.伸縮性

D.季節性

【答案】：B

34、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據。

A.會計法

B.會計規則

C.會計規程

D.會計恒等式

【答案】：D

35、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離

【答案】：C

36、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面積

【答案】：B

37、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

【答案】：C

38、不屬于開發商對房地產租售定價方法的是（）。

A.成本導向定價

B.銷售導向定價

C.購買者導向定價

D.競爭導向定價

【答案】：B

39、從金融角度理解，（）是購買金融資產以期獲得未來收益或資產增值后將其以更高價格賣出的行為。

A.投資

B.投機

C.信托

D.儲蓄

【答案】：A

40、以下不屬于溫脾湯的藥物是

A.大黃

B.附子

C.當歸

D.生姜

【答案】：D

41、（）的關鍵，是從產業和市場兩方面將產品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。

A.判斷競爭者反應模式

B.確定競爭者戰略

C.確定競爭者目標

D.識別競爭者

【答案】：D

42、與其他投資相比，房地產投資的優點不包括()。

A.能夠得到稅收方面的好處

B.能夠抵消通貨膨脹的影響

C.提高投資者的資信等級

D.變現容易

【答案】：D

43、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。

A.投機

B.儲蓄

C.投資

D.信托

【答案】：C

44、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是（）。

A.本次貸款的月還款額/月均收入

B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入

C.（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入

D.（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入

【答案】：C

45、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

【答案】：D

46、某企業總資產為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業的實收資本為（）萬元。

A.95

B.100

C.120

D.175

【答案】：B

47、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】：C

48、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】：C

49、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。

A.變動成本的設置

B.銷售收入的不同

C.固定成本的設置

D.平衡點的設置

【答案】：D

50、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業管理、設施管理、房地產資產管理和()在內的房地產管理人員的責任。

A.定資產管理

B.變動資產管理

C.房地產投資組合管理

D.投資管理

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、房地產開發的主要程序可分為（）。

A.投資機會選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設階段

D.租售階段

E.招標階段

【答案】：ABCD

2、利率的儲蓄投資決定理論認為（）。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的

B.利率是資本的租用價格

C.利率是由可貸資金的供求決定的

D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

【答案】：B

3、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。

A.固定價格合同

B.可調價格合同

C.獨立承包合同

D.成本加酬金合同

E.計量估價合同

【答案】：ABD

4、物業服務企業的工作內容包括（）。

A.確立管理目標

B.制定維修養護方案

C.制定安全保衛方案

D.提出預算

E.確定物業服務費的收費標準

【答案】：ABCD

5、下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發項目“開發—銷售”經營模式的指標有（）。

A.投資收益率

B.物業增值率

C.開發利潤

D.成本利潤率

E.股權增加率

【答案】：ACD

6、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

【答案】：A

7、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法

【答案】：ABC

8、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。

A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額

C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅

【答案】：D

9、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。

A.權益型

B.債務型

C.混合型

D.綜合型

E.抵押型

【答案】：AC

10、在物業管理中經常用到的預算形式主要有（）。

A.年度運營預算

B.資本流預算

C.資本支出預算

D.長期預算

E.資本收入預算

【答案】：ACD

11、在履行合同中發生以下（）情形之一的，經發包人同意，監理人可按合同約定的變更程序向承包人發出變更指示。

A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發包人或其他人實施

B.改變合同中任何一項工作的質量或其他特性

C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸

D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序

E.為完成工作需要施加的額外工作

【答案】：BCD

12、關于房地產泡沫與房地產過度開發的說法，正確的有（）。

A.房地產過度開發反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

C.過度開發與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現房地產過度開發

【答案】：ABD

13、下列房地產定價方法中，屬于購買者導向定價的有（）。

A.挑戰定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.認知價值定價法

E.目標定價法

【答案】：BD

14、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業率

【答案】：BD

15、成本計劃可分解為（）等方面。

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃

【答案】：ABC

16、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法

【答案】：ABC

17、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。

A.甲公司侵犯了乙公司的

B.甲公司未侵犯乙公司的

C.乙公司侵犯了甲公司的

D.甲公司與乙公司均未侵犯

【答案】：A

18、房地產市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。

A.房地產買賣

B.房地產市場調研

C.房地產抵押

D.房地產租賃E房地產協會

【答案】：ACD

19、房地產間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產信托

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業債券

D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發

【答案】：ABC

20、投資的作用主要包括（）。

A.投資是一個國家經濟增長的基本推動力

B.投資與企業發展密切相關

C.投資可以促進人民生活水平提高

D.投資有利于國家的社會穩定和國際交往

E.投資可以抑制通貨膨脹

【答案】：ABCD

21、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保證金

C.固定資產折舊

D.人工費

E.公共設施設備日常維修費

【答案】：CD

22、下列參數屬于融資相關參數的有（）。

A.基準收益率

B.資本金投資比例

C.貸款利率

D.空置率

E.出租率

【答案】：BC

23、下列關于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。

A.土建工程屬于分部工程

B.建設項目可由一個或幾個工程項目構成

C.工程項目也稱單項工程，是建設項目的組成部分

D.高等院校的綜合教學樓屬于單位工程

E.通風工程屬于單位工程

【答案】：BC

24、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。

A.方法科學

B.調查方法專一性

C.創造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性

【答案】：ACD

25、房地產投資之利包括()。

A.較高的收益水平

B.抵消通貨膨脹影響

C.較少的投資

D.可獲金融機構支持E能夠得到稅收方面的好處

【答案】：ABD

26、房地產景氣循環的主要原因包括（）。

A.生產者與消費者心理因素的影響

B.生產時間落差.季節性調整.總體經濟形勢

C.市場信息充分

D.政策因素

E.制度因素

【答案】：ABD

27、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。

A.物業可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

B.它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D.它代表物業實際獲取的收入

E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等

【答案】：ABC

28、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者

【答案】：ABCD

29、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。

A.土地使用權出讓

B.土地使用權轉讓

C.新建商品住宅銷售

D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

【答案】：BCD

30、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優

B.期望值相同，標準差大的方案為優

C.標準差系數大的方案為優

D.標準差系數小的方案為優

E.標準差相同，期望值大的方案為優

【答案】：AD

31、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

32、制定租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E租售價格確定

【答案】：AC

33、成本計劃可分解為（）方

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃

【答案】：ABC

34、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。

A.凈現值法

B.費用現值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E.差額投資內部收益率法

【答案】：BD

35、根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將所購商品分為三類，即()。

A.家電產品

B.便利品

C.選購品

D.特殊品E日用品

【答案】：BCD

36、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.自然特征

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E競爭性項目的區域

【答案】：ACD

37、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。

A.市場定位

B.資金落實情況

C.市場營銷能力

D.銷售利潤率

E.貸款償還期

【答案】：AC

38、按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。

A.居住物業投資

B.商用物業投資

C.土地開發投資

D.房地產資產和經營投資

E.酒店投資

【答案】：AB

39、下列各項中，與計算稅前現金流有關的有（）。

A.所得稅

B.完工期限

C.大修基金

D.凈經營收入

E.抵押貸款還本付息

【答案】：D

40、M書法家將自己創作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經M書法家的許可將這幅書法作品作為商標注冊，并取得商標權。以下說法正確的是()。

A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權

B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權

C.