“天滋·上城”

項目定位報告提案“天滋·上城”1用地條件條件分析除代建的兩幢住宅外，可用凈地不大結論:非住宅高層建筑用地性質靈活結論:具備住宅的貸款條件、同時能注冊公司`用地條件條件分析除代建的兩幢住宅外，可用凈地不大`2城市發展和規劃條件條件分析石家莊將由工業城市向工商復合型城市發展隨著三環的開工，市區面積將擴大一倍，石家莊向真正大城市的方向邁進石家莊市CBD規劃已正式出籠，廣安大街將成為未來中央商務區的中心結論:充分發揮商業價值，走商務路線城市發展和規劃條件條件分析石家莊將由工業城市向工商復合型城3項目成本條件條件分析項目可售單方成本3500元/平米（粗估）結論:不能走入低價位樓盤的競爭區域，應走高品質路線。

項目成本條件條件分析項目可售單方成本3500元/平米（粗估4區位資源資源分析市中心黃金地段，規劃中的CBD中心區域，集居住、酒店、辦公、商業、休閑等功能于一體，發展潛力巨大結論:本案在定位時要考慮獨特性、提升性和全市性。區位資源資源分析市中心黃金地段，規劃中的CBD中心區域，集5品牌資源資源分析天滋商務樓外天滋地產在廣安街上的第二個項目大經金街的品牌優勢結論:產品經營是一毛一毛地賺，品牌經營是一塊一塊地賺，應將天滋地產的品牌通過本項目帶上一個新的層面競爭差異，不僅應體現在產品性能和功能定位上，還應體現在項目文化和品牌內涵上。品牌資源資源分析天滋商務樓外天滋地產在廣安街上的第二個項目6周邊環境資源

資源分析兩座四星級酒店、三棟寫字樓集中大量商務人群博物館（文化中心、會展中心）、科技館（會展中心）均在附近結論:充分借勢，共享形象、功能、客戶、文化等平臺。周邊環境資源資源分析兩座四星級酒店、三棟寫字樓集中大量商務7總體策略：我們的發展方向主體部分“短、平、快”開發，迅速回籠資金，避免出現碰撞式競爭將地段優勢與產品優勢相結合。提升品質，做純粹化、個性化產品品質概念、時尚理念、價格懸念結合區位和周邊環境特有的優勢，找準切入點，充分借勢嚴格控制成本、優化資金運用總體策略：我們的發展方向主體部分“短、平、快”開發，迅速回8項目SWOT分析：優勢：一個城市可以有幾個副中心，但真正的市中心永遠只有一個，廣安大街是市民公認的中心區域，且仍有較大發展潛力周邊辦公樓林立，是未來中央商務區靠近博物館和科技館，既有深厚的文化品位又有較強的商業氛圍路況好、公交路線多，交通便利、鬧中取靜鄰近兩座四星級酒店，利于積聚商氣、人氣及塑造本案品質項目SWOT分析：優勢：一個城市可以有幾個副中心，但真正的市9項目SWOT分析：離北國商圈有一定距離，尚不是最繁華商業地段，不利于商業裙房的去化棉四生活區等老社區檔次較低，對本案高檔形象帶來不利影響劣勢：項目SWOT分析：離北國商圈有一定距離，尚不是最繁華商業地10項目SWOT分析：舊城改造、市區擴容同時發力，房地產需求進一步擴大，市場前景看好城中村的改造、新休門等大盤的推出，將掀起回歸市中心的熱潮國際城、藍郡、先天下等項目紛紛以豪宅形象面市，石家莊市場的品質競爭時代真正來臨，高端項目的吸引力將進一步增強石家莊的CBD規劃已正式出臺，本項目位列其中投資市場正在興起，可用作住宅投資的樓盤缺乏周邊的在建、在售商業性項目有利于提升區域價值機遇：項目SWOT分析：舊城改造、市區擴容同時發力，房地產需求進11項目SWOT分析：房地產新政的出臺對投資型市場構成了一定打擊舊城改造力度的加大使市中心土地供應量增大，本案日后面臨的整體競爭形勢將非常激烈，選擇合適的切入點和入市時機是營銷工作的關鍵風險：項目SWOT分析：房地產新政的出臺對投資型市場構成了一定打12項目總體定位做寫字樓？項目總體定位做寫字樓？13某項目定位報告提案課件14寫字樓市場分析：目前尚未出現中央商務區；租售價格不高，未成為投資市場主流；需求趕不上供給，競爭日趨激烈；市場結構倒掛，中高檔項目泛濫、中低檔項目太少，產品同質化嚴重，極易引起價格戰中、低檔市場景氣，高檔市場有待進一步啟動；寫字樓市場有升級換代的趨勢，但需求方對供給方的信心不足總體分析寫字樓市場分析：目前尚未出現中央商務區；總體分析15供給遠大于需求，隨時可能面臨價格戰的危機租賃市場遠超過買賣市場，觀望心理嚴重寫字樓的配套要求高，使成本控制難度加大寫字樓項目的連續推出，使本就不高的投資回報率被進一步稀釋，投資者信心不足石家莊市以第二產業為主的經濟結構，不利于以寫字樓為代表的樓宇經濟的發展寫字樓風險過大：項目總體定位供給遠大于需求，隨時可能面臨價格戰的危機寫字樓風險過大：項16項目總體定位做寫字樓存在較大風險結論：項目總體定位做寫字樓存在較大風險結論：17小戶型酒店式公寓重點案例位置：和平路北道岔規模：20萬平米裝修標準：精裝修主力戶型：46平米均價：2900銷售率：98%目標客戶：都市年輕群體、投資客戶賣點：小戶型、酒店式服務、低總價低首付綜合點評：第一個小戶型酒店式公寓，配套齊全不是做小戶型的最好地段低價路線自由港小戶型酒店式公寓重點案例位置：和平路北道岔自由港18小戶型酒店式公寓重點案例位置：中山東路126號規模：50000平米裝修標準：精裝修主力戶型：38-57均價：4000銷售率：95%目標客戶：中、小企業；都市白領；投資者賣點：地段、CONDO概念、小戶型綜合點評：寫字樓加公寓，公寓產品熱銷，寫字樓去化受阻操作方式較專業交通不通暢，出入不便時代中心小戶型酒店式公寓重點案例位置：中山東路126號時代中心19隨著三環的開工，市區面積將擴大一倍，小戶型市場的需求將進一步擴大小戶型供應量不足，尚無純粹化、高品質公寓產品推出小戶型產品有其小而全、總價低的特殊優勢，銷售情況普遍較好40㎡以下房型由于面積過小、功能不全，缺乏實用性和舒適性，去化情況不佳小戶型酒店式公寓市場研究隨著三環的開工，市區面積將擴大一倍，小戶型市場的需求將進一步20石家莊小戶型酒店式公寓市場前景看好高品質、純粹化是目前小戶型市場的突破點本案與其他小戶型酒店式公寓相比有不可比擬的先天優勢面積落點要適中，既不能因為片面追求“小”而犧牲實用性和舒適性，也不能出于品質考慮片面追求舒適度、人為抬高置業門檻小戶型酒店式公寓市場研究結論：石家莊小戶型酒店式公寓市場前景看好小戶型酒店式公寓市場研究21項目總體定位精裝修酒店式公寓產品類型定位小戶型酒店式服務公寓采用精裝修、配置簡易廚房，通煤氣、24小時熱水，爭取衛星電視入戶面積落點建議在45-70平米之間，主力面積控制在50平米左右項目總體定位精裝修酒店式公寓產品類型定位小戶型酒店式服務公22商務公寓設計參數建議6-19層設計為單層商務公寓，層高2.9米20-26層（建筑上為20-33層）設計為復式商務公寓，每套總層高5米，其中，首層層高2.7米，二層層高2.3米商務公寓設計參數建議6-19層設計為單層商務公寓，層高2.923項目總體定位市中心鉑金級國際公寓形象定位市中心CBD區域酒店式公寓項目，面向全市乃至市外客戶品質定位于高檔，并提供全方位酒店式服務

社區建設符合國際水準，以具有國際公民素質人群為核心客戶項目總體定位市中心鉑金級國際公寓形象定位市中心CBD區域酒24價格定位4500元/平米（含精裝修）均價定位：價格定位4500元/平米均價定位：25價格定位高價策略低開高走策略無折扣策略

高價差策略價格策略：價格定位高價策略價格策略：26目標客戶群定位分析企業中高層管理人員，中高層公務員，私營業主這類客戶年齡在30-45歲之間，有較高收入，注重身份和品位，注重商業區域氛圍，對商機把握能力很強，注重生活品質，對樓盤的交通和功能看重。城市精英階層：宏觀市場細分：目標客戶群定位分析企業中高層管理人員，中高層公務員，私營業主27目標客戶群定位分析宏觀市場細分：小型企業：包括廣告公司、貿易公司、藝術工作室事務所、咨詢公司這一類客戶是我們所說的商務中堅力量；具有較好的成長性，易接受新事物；其購買是在經濟承受力、利益分配點、辦公條件和企業形象之間權衡，追求高性價比。目標客戶群定位分析宏觀市場細分：小型企業：包括廣告公司、貿易28目標客戶群定位分析宏觀市場細分：投資客戶：這批客戶手頭資金充裕，消費能力強；看中樓盤的保值、升值潛力和投資回報；注重樓盤的品質和附加值，預計其所占比例將是本案目標客戶比例的40-50%。目標客戶群定位分析宏觀市場細分：投資客戶：這批客戶手頭資金充29SOHO人群：目標客戶群定位分析宏觀市場細分：IT業、廣告、文藝從業者，自由職業者等這類客戶年齡較輕，有較高學歷，收入穩定，思想前衛，崇尚超前消費的消費理念，愛好SOHO，他們走在時尚的前沿，大多愿意選擇交通便利，有成熟商業氛圍的樓盤。SOHO人群：目標客戶群定位分析宏觀市場細分：IT業、廣告、30目標客戶群定位分析宏觀市場細分：外地置業者：包括外地來石企業及其高層員工；長期來石進行商業、商務事務者；來自外地的新移民這類客戶長期租用寫字樓和酒店，由于租金昂貴，是本案潛在的購買人群，他們注重交通和商業氛圍，偏愛辦公與居住一體。目標客戶群定位分析宏觀市場細分：外地置業者：包括外地來石企業31地段取向型：價格取向型：服務取向型：時間取向型：品質取向型：目標客戶群定位分析微觀市場細分：地段—品質取向型：地段取向型：價格取向型：服務取向型：時間取向型：品質取向型：32案名定位天滋·上城案名定位天滋·上城33核心推廣概念回歸市中心核心推廣概念回歸市中心34核心推廣語城中之城，人上之人首善之區，首善之地核心推廣語城中之城，人上之人35“城中城價值觀”之名流生活觀城中城是優雅的“城中城價值觀”之財富商務觀“城中城價值觀”之精品商業觀城中城是卓越的城中城是繁華的“城中城價值觀”之城中城是“城中城價值觀”之“城中城價值觀”36產品定位—硬件立面現代、時尚、個性的立面，使本案成為地標性建筑。產品定位—硬件立面現代、時尚、個性的立面，使本案成為地標性建37精裝修硬件建議全部采用精裝修，按使用標準交付；甚至可提供家具，真正實現“拎皮箱入住”。產品定位—精裝修硬件建議全部采用精裝修，按使用標準交付；甚至可提供家具38產品定位—硬件

戶型面積落點在45-70平米之間以面積在50平米左右的單層戶型為主力戶型，分布在5-19層，層高設計為2.9米，主打公寓概念以面積在60-70平米之間的小復式為非主力戶型，分布在20層以上，層高設計為5米，其中一層設計為2.7米，二層設計為2.3米，主打SOHO概念產品定位—硬件

戶型面積落點在45-70平米之間39空調系統裙房部分：配置中央空調系統，冬、夏季統一供熱、制冷，保證室內有良好的空氣環境。標準層單元：用戶自理硬件產品定位—空調系統裙房部分：配置中央空調系統，冬、夏季統一供熱、制冷，40產品定位—硬件智能化智能驅動城市，在控制成本的同時，一定程度上的智能化是空間效率化的支撐性組成，已成為未來商務競爭中的"規定動作"。產品定位—硬件智能化智能驅動城市，在控制成本的同時，一定程41其他：充足的車位無障礙空間：從平面空間到立體空間都為殘疾人設置無障礙通道。手機室內信號增強系統氣派、明亮的大堂設計。硬件產品定位—其他：充足的車位手機室內信號增強系統硬件產品定位—42實力戰斗團隊以開發商、規劃設計、景觀設計、策劃公司、物業管理公司作為戰斗團隊的整體形象出現，除專業的開發商外，其余都是來自北京、上海甚至香港的專業團隊。軟件產品定位—實力戰斗團隊以開發商、規劃設計、景觀設計、策劃公司、物業管理43品牌物業管理可通過合作掛名、委托培訓掛名、簽短期合同等方式引進品牌物業管理公司標準服務項目日常特色服務項目有償特色服務項目軟件產品定位—品牌物業管理可通過合作掛名、委托培訓掛名、簽短期合同等方式引44高品質配套酒店式服務功能家居服務功能商務服務功能娛樂休閑服務功能飲食服務功能軟件產品定位—高品質配套酒店式服務功能軟件產品定位—45區位：黃金區位，通暢交通項目賣點提煉定位：市中心四星級酒店式公寓建筑：高品質鉑金級國際公寓（包括外立面，車位，智能化，空調,電梯等）區位：黃金區位，通暢交通項目賣點提煉定位：市中心四星級酒店式46物業管理：品牌物業管理項目賣點提煉價值：低總價高品質，物超所值配套：高品質配套、全方位服務、經典社區文化物業管理：品牌物業管理項目賣點提煉價值：低總價高品質，物超所47特別建議“酒店式”服務、“公寓式”管理，是酒店式公寓的精髓。因此，除了良好的硬件條件之外，專業、優良的物業管理服務是保證本項目成功不可或缺的重要因素。我們建議，引進國內知名的品牌物業管理公司，它不應該出自石家莊，而應來自北京、上海。特別建議“酒店式”服務、“公寓式”管理，是酒店式公寓的精髓。48老大難問題裙房，向何處去？老大難問題裙房，49問題1是僅僅滿足于為主樓服務、做主樓的配角？還是充分挖掘其潛力，追求自身價值的高位實現？問題1是僅僅滿足于為主樓服務、做主樓的配角？50問題2是在短期內將裙房套現，還是給予一定的時間，使其價值得以成長，待價而沽？問題2是在短期內將裙房套現，還是給予一定的時間，使其價值得以51答案若將裙房僅僅定位為為主樓服務的社區商業配套，將無法使整個項目的價值達到最大化，不可取若追求裙房的短期套現，將使裙房失去必要的價值成長時間，也無法達到項目價值的最大化，亦不可取答案若將裙房僅僅定位為為主樓服務的社區商業配套，將無法使整個52我們的選擇以公寓的銷售凝聚人氣，帶動裙房招商；以裙房的招商凝聚商氣，促進價值成長，使我們居于主動，待價而沽我們的選擇以公寓的銷售凝聚人氣，帶動裙房招商；53裙房功能定位彌補酒店式公寓因面積較小造成的先天不足，滿足主樓客戶生活、工作需要發揮廣安大街的交通、區位優勢，尋找市場空白點，在最大程度上實現商業價值裙房功能定位彌補酒店式公寓因面積較小造成的先天不足，滿足主樓54裙房產品定位金融機構（一樓西門）商務中心（一樓北門）精品商業（一樓南門）小型超市（一樓東側）高檔餐飲（二樓整層）休閑娛樂（三樓，如桌球、健身房等）員工餐廳（三樓）洗衣房（三樓）商務會所（四樓）會議中心（四樓）大型洗浴（五樓）裙房產品定位金融機構（一樓西門）55裙房設計參數建議樓層高度1樓:5.1米2-5樓:各4.8米大堂高度在1樓北入口處設挑空式大堂，挑空高度為1、2層層高之和，即9.9米裙房設計參數建議樓層高度56特別建議在戰略明確以后，對商業資源的掌握和整和就成了決定裙房價值大小的關鍵。因此，我們建議引進一家掌握一定商業資源并有成熟招商案例的專業經營管理公司，如成功運作了西美裙房的三利國際。特別建議在戰略明確以后，對商業資源的掌握和整和就成了決定裙房57THEENDTHEEND58“天滋·上城”

項目定位報告提案“天滋·上城”59用地條件條件分析除代建的兩幢住宅外，可用凈地不大結論:非住宅高層建筑用地性質靈活結論:具備住宅的貸款條件、同時能注冊公司`用地條件條件分析除代建的兩幢住宅外，可用凈地不大`60城市發展和規劃條件條件分析石家莊將由工業城市向工商復合型城市發展隨著三環的開工，市區面積將擴大一倍，石家莊向真正大城市的方向邁進石家莊市CBD規劃已正式出籠，廣安大街將成為未來中央商務區的中心結論:充分發揮商業價值，走商務路線城市發展和規劃條件條件分析石家莊將由工業城市向工商復合型城61項目成本條件條件分析項目可售單方成本3500元/平米（粗估）結論:不能走入低價位樓盤的競爭區域，應走高品質路線。

項目成本條件條件分析項目可售單方成本3500元/平米（粗估62區位資源資源分析市中心黃金地段，規劃中的CBD中心區域，集居住、酒店、辦公、商業、休閑等功能于一體，發展潛力巨大結論:本案在定位時要考慮獨特性、提升性和全市性。區位資源資源分析市中心黃金地段，規劃中的CBD中心區域，集63品牌資源資源分析天滋商務樓外天滋地產在廣安街上的第二個項目大經金街的品牌優勢結論:產品經營是一毛一毛地賺，品牌經營是一塊一塊地賺，應將天滋地產的品牌通過本項目帶上一個新的層面競爭差異，不僅應體現在產品性能和功能定位上，還應體現在項目文化和品牌內涵上。品牌資源資源分析天滋商務樓外天滋地產在廣安街上的第二個項目64周邊環境資源

資源分析兩座四星級酒店、三棟寫字樓集中大量商務人群博物館（文化中心、會展中心）、科技館（會展中心）均在附近結論:充分借勢，共享形象、功能、客戶、文化等平臺。周邊環境資源資源分析兩座四星級酒店、三棟寫字樓集中大量商務65總體策略：我們的發展方向主體部分“短、平、快”開發，迅速回籠資金，避免出現碰撞式競爭將地段優勢與產品優勢相結合。提升品質，做純粹化、個性化產品品質概念、時尚理念、價格懸念結合區位和周邊環境特有的優勢，找準切入點，充分借勢嚴格控制成本、優化資金運用總體策略：我們的發展方向主體部分“短、平、快”開發，迅速回66項目SWOT分析：優勢：一個城市可以有幾個副中心，但真正的市中心永遠只有一個，廣安大街是市民公認的中心區域，且仍有較大發展潛力周邊辦公樓林立，是未來中央商務區靠近博物館和科技館，既有深厚的文化品位又有較強的商業氛圍路況好、公交路線多，交通便利、鬧中取靜鄰近兩座四星級酒店，利于積聚商氣、人氣及塑造本案品質項目SWOT分析：優勢：一個城市可以有幾個副中心，但真正的市67項目SWOT分析：離北國商圈有一定距離，尚不是最繁華商業地段，不利于商業裙房的去化棉四生活區等老社區檔次較低，對本案高檔形象帶來不利影響劣勢：項目SWOT分析：離北國商圈有一定距離，尚不是最繁華商業地68項目SWOT分析：舊城改造、市區擴容同時發力，房地產需求進一步擴大，市場前景看好城中村的改造、新休門等大盤的推出，將掀起回歸市中心的熱潮國際城、藍郡、先天下等項目紛紛以豪宅形象面市，石家莊市場的品質競爭時代真正來臨，高端項目的吸引力將進一步增強石家莊的CBD規劃已正式出臺，本項目位列其中投資市場正在興起，可用作住宅投資的樓盤缺乏周邊的在建、在售商業性項目有利于提升區域價值機遇：項目SWOT分析：舊城改造、市區擴容同時發力，房地產需求進69項目SWOT分析：房地產新政的出臺對投資型市場構成了一定打擊舊城改造力度的加大使市中心土地供應量增大，本案日后面臨的整體競爭形勢將非常激烈，選擇合適的切入點和入市時機是營銷工作的關鍵風險：項目SWOT分析：房地產新政的出臺對投資型市場構成了一定打70項目總體定位做寫字樓？項目總體定位做寫字樓？71某項目定位報告提案課件72寫字樓市場分析：目前尚未出現中央商務區；租售價格不高，未成為投資市場主流；需求趕不上供給，競爭日趨激烈；市場結構倒掛，中高檔項目泛濫、中低檔項目太少，產品同質化嚴重，極易引起價格戰中、低檔市場景氣，高檔市場有待進一步啟動；寫字樓市場有升級換代的趨勢，但需求方對供給方的信心不足總體分析寫字樓市場分析：目前尚未出現中央商務區；總體分析73供給遠大于需求，隨時可能面臨價格戰的危機租賃市場遠超過買賣市場，觀望心理嚴重寫字樓的配套要求高，使成本控制難度加大寫字樓項目的連續推出，使本就不高的投資回報率被進一步稀釋，投資者信心不足石家莊市以第二產業為主的經濟結構，不利于以寫字樓為代表的樓宇經濟的發展寫字樓風險過大：項目總體定位供給遠大于需求，隨時可能面臨價格戰的危機寫字樓風險過大：項74項目總體定位做寫字樓存在較大風險結論：項目總體定位做寫字樓存在較大風險結論：75小戶型酒店式公寓重點案例位置：和平路北道岔規模：20萬平米裝修標準：精裝修主力戶型：46平米均價：2900銷售率：98%目標客戶：都市年輕群體、投資客戶賣點：小戶型、酒店式服務、低總價低首付綜合點評：第一個小戶型酒店式公寓，配套齊全不是做小戶型的最好地段低價路線自由港小戶型酒店式公寓重點案例位置：和平路北道岔自由港76小戶型酒店式公寓重點案例位置：中山東路126號規模：50000平米裝修標準：精裝修主力戶型：38-57均價：4000銷售率：95%目標客戶：中、小企業；都市白領；投資者賣點：地段、CONDO概念、小戶型綜合點評：寫字樓加公寓，公寓產品熱銷，寫字樓去化受阻操作方式較專業交通不通暢，出入不便時代中心小戶型酒店式公寓重點案例位置：中山東路126號時代中心77隨著三環的開工，市區面積將擴大一倍，小戶型市場的需求將進一步擴大小戶型供應量不足，尚無純粹化、高品質公寓產品推出小戶型產品有其小而全、總價低的特殊優勢，銷售情況普遍較好40㎡以下房型由于面積過小、功能不全，缺乏實用性和舒適性，去化情況不佳小戶型酒店式公寓市場研究隨著三環的開工，市區面積將擴大一倍，小戶型市場的需求將進一步78石家莊小戶型酒店式公寓市場前景看好高品質、純粹化是目前小戶型市場的突破點本案與其他小戶型酒店式公寓相比有不可比擬的先天優勢面積落點要適中，既不能因為片面追求“小”而犧牲實用性和舒適性，也不能出于品質考慮片面追求舒適度、人為抬高置業門檻小戶型酒店式公寓市場研究結論：石家莊小戶型酒店式公寓市場前景看好小戶型酒店式公寓市場研究79項目總體定位精裝修酒店式公寓產品類型定位小戶型酒店式服務公寓采用精裝修、配置簡易廚房，通煤氣、24小時熱水，爭取衛星電視入戶面積落點建議在45-70平米之間，主力面積控制在50平米左右項目總體定位精裝修酒店式公寓產品類型定位小戶型酒店式服務公80商務公寓設計參數建議6-19層設計為單層商務公寓，層高2.9米20-26層（建筑上為20-33層）設計為復式商務公寓，每套總層高5米，其中，首層層高2.7米，二層層高2.3米商務公寓設計參數建議6-19層設計為單層商務公寓，層高2.981項目總體定位市中心鉑金級國際公寓形象定位市中心CBD區域酒店式公寓項目，面向全市乃至市外客戶品質定位于高檔，并提供全方位酒店式服務

社區建設符合國際水準，以具有國際公民素質人群為核心客戶項目總體定位市中心鉑金級國際公寓形象定位市中心CBD區域酒82價格定位4500元/平米（含精裝修）均價定位：價格定位4500元/平米均價定位：83價格定位高價策略低開高走策略無折扣策略

高價差策略價格策略：價格定位高價策略價格策略：84目標客戶群定位分析企業中高層管理人員，中高層公務員，私營業主這類客戶年齡在30-45歲之間，有較高收入，注重身份和品位，注重商業區域氛圍，對商機把握能力很強，注重生活品質，對樓盤的交通和功能看重。城市精英階層：宏觀市場細分：目標客戶群定位分析企業中高層管理人員，中高層公務員，私營業主85目標客戶群定位分析宏觀市場細分：小型企業：包括廣告公司、貿易公司、藝術工作室事務所、咨詢公司這一類客戶是我們所說的商務中堅力量；具有較好的成長性，易接受新事物；其購買是在經濟承受力、利益分配點、辦公條件和企業形象之間權衡，追求高性價比。目標客戶群定位分析宏觀市場細分：小型企業：包括廣告公司、貿易86目標客戶群定位分析宏觀市場細分：投資客戶：這批客戶手頭資金充裕，消費能力強；看中樓盤的保值、升值潛力和投資回報；注重樓盤的品質和附加值，預計其所占比例將是本案目標客戶比例的40-50%。目標客戶群定位分析宏觀市場細分：投資客戶：這批客戶手頭資金充87SOHO人群：目標客戶群定位分析宏觀市場細分：IT業、廣告、文藝從業者，自由職業者等這類客戶年齡較輕，有較高學歷，收入穩定，思想前衛，崇尚超前消費的消費理念，愛好SOHO，他們走在時尚的前沿，大多愿意選擇交通便利，有成熟商業氛圍的樓盤。SOHO人群：目標客戶群定位分析宏觀市場細分：IT業、廣告、88目標客戶群定位分析宏觀市場細分：外地置業者：包括外地來石企業及其高層員工；長期來石進行商業、商務事務者；來自外地的新移民這類客戶長期租用寫字樓和酒店，由于租金昂貴，是本案潛在的購買人群，他們注重交通和商業氛圍，偏愛辦公與居住一體。目標客戶群定位分析宏觀市場細分：外地置業者：包括外地來石企業89地段取向型：價格取向型：服務取向型：時間取向型：品質取向型：目標客戶群定位分析微觀市場細分：地段—品質取向型：地段取向型：價格取向型：服務取向型：時間取向型：品質取向型：90案名定位天滋·上城案名定位天滋·上城91核心推廣概念回歸市中心核心推廣概念回歸市中心92核心推廣語城中之城，人上之人首善之區，首善之地核心推廣語城中之城，人上之人93“城中城價值觀”之名流生活觀城中城是優雅的“城中城價值觀”之財富商務觀“城中城價值觀”之精品商業觀城中城是卓越的城中城是繁華的“城中城價值觀”之城中城是“城中城價值觀”之“城中城價值觀”94產品定位—硬件立面現代、時尚、個性的立面，使本案成為地標性建筑。產品定位—硬件立面現代、時尚、個性的立面，使本案成為地標性建95精裝修硬件建議全部采用精裝修，按使用標準交付；甚至可提供家具，真正實現“拎皮箱入住”。產品定位—精裝修硬件建議全部采用精裝修，按使用標準交付；甚至可提供家具96產品定位—硬件

戶型面積落點在45-70平米之間以面積在50平米左右的單層戶型為主力戶型，分布在5-19層，層高設計為2.9米，主打公寓概念以面積在60-70平米之間的小復式為非主力戶型，分布在20層以上，層高設計為5米，其中一層設計為2.7米，二層設計為2.3米，主打SOHO概念產品定位—硬件

戶型面積落點在45-70平米之間97空調系統裙房部分：配置中央空調系統，冬、夏季統一供熱、制冷，保證室內有良好的空氣環境。標準層單元：用戶自理硬件產品定位—空調系統裙房部分：配置中央空調系統，冬、夏季統一供熱、制冷，98產品定位—硬件智能化智能驅動城市，在控制成本的同時，一定程度上的智能化是空間效率化的支撐性組成，已成為未來商務競爭中的"規定動作"。產品定位—硬件智能化智能驅動城市，在控制成本的同時，一定程99其他：充足的車位無障礙空間：從平面空間到立體空間都為殘疾人設置無障礙通道。手機室內信號增強系統氣派、明亮的大堂設計。硬件產品定位—其他：充足的車位手機室內信號增強系統硬件產品定位—100實力戰斗團隊以開發商、規劃設計、景觀設計、策劃公司、物業管理公司作為戰斗團隊的整體形象出現，除專業的開發商外，其余都是來自北京、上海甚至香港的專業團隊。軟件產品定位—實力戰斗團隊以開發商、規劃設計、景觀設計、策劃公司、物業管理101品牌物業管理可通過合作掛名、委托培訓掛名、簽短期合同等方式引進品牌物業管理公司標準服務項目日常特色服務項目有償特色服務項目軟件產品定位—品牌物業管理可通過合作掛名、委托培訓掛名、簽短期合同等方式引102高品質配套酒店式服務功