協信TOWN城5號地塊

商業定位報告北京中海首佳商業設計公司協信TOWN城5號地塊

商業定位報告北京中海首佳商業設計公司1目錄定位分析思路客群定位業態分析規模分析項目商業定位項目主題定位目錄定位分析思路2項目定位規劃分析思路項目定位規劃分析思路3定位思路:通過前期調研數據分析,對業態組合設置、各業態規劃、項目規模、主題概念等進行論證分析。

定位規模業態組合主題規劃定位思路:通過前期調研數據分析,對業態組合設置、各業態規劃、4

定位與規劃研究思路市場環境調查商業定位的分析推斷總體商業定位及商業規劃商業環境調查市場環境分析和商業環境分析各商業業態物業要求市場調研重點是測定項目所在區域的宏觀經濟支撐力、宏觀發展空間和微觀商業環境、市場競爭力和項目市場前景目的：了解項目的立地條件SWOT，分析商圈內消費者的構成、市場潛力、客源途經及流動量、經濟特點、消費能力等，從而為確定項目的基本商業定位，錯位經營提供依據。也為推算賣場規模提供數據支撐。根據以上的宏觀經濟調研和微觀商業調研得出相關的商業項目分析，得出各模式商業和與項目地段特征相結合的新型商業的分析結論目的：對調查數據進行統計分析，從而確定項目經營的商業立地評價、定位主題概念，賣場規模的推斷，業種業態組合計劃。根據以上的分析結論，進行符合項目定位、地塊特征和招商需求的商業規劃和各業態對物業設施的商業需求。目的：符合多方需求，得出符合市場的最佳方案。確保投資方收益、商戶運營和消費者需求三方盈利。

定位與規劃研究思路市場環境調查商業定位的分析推斷總體商5項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業態設置、規模及定位產生直接影響項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業態設置、規模及定位產生6特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠的觀音橋商圈對項目區域消費外流造成強力影響;觀音橋商圈以百貨、超市、時尚市場、購物中心等全業態的形式吸納了渝北區16%的居民、以及項目區域90%的居民前往消費。特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠的觀音橋商圈對項目7項目地以居住功能為主，缺少行政區、商務等要素，將會對本項目的全天候經營帶來影響，造成消費的時段不均衡；項目周邊以中青年中高收入得職業人群為主，其消費特點雖其工作性質而定，即一部分人周一至周五全天在外進行商務消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；項目泛周邊區域有大量一般收入居民，項目定位應考慮這一客群。項目商圈特征2-居住功能為主的消費特征項目地以居住功能為主，缺少行政區、商務等要素，將會對本項目的8項目區域商業中心性指標項目重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業中心性指標0.581.113.822.451.87渝北區商業中心性指標為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區比較偏低，項目周邊商業設施匱乏，發展潛力很大。本項目是當地唯一一個具規模的商業用地，其唯一性將大大提升本項目的商業價值。項目商圈特征3-區域內商業設施不足項目區域商業中心性指標重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人9項目主要集客區域集中在項目沿金開大道1-3公里的區域。項目往南3公里以遠的消費群體將被觀音橋商圈所吸納。項目商圈特征4-核心商圈范圍受局限項目主要集客區域集中在項目沿金開大道1-3公里的區域。項目10便利的交通將商圈延金開大道向外延展擴大了商圈輻射范圍。項目處于北部新區的交通入口處，金開大道城市主干路、次干路，輻射商圈范圍將近10平方公里，生活著20萬居民;可輻射江北新區八大生活組團。5號地塊四邊臨路，通達性好、可視性好，具有優良的商業立地條件。項目商圈特征5-輻射商圈延展性好項目商圈特征5-輻射商圈延展性好11項目周邊高檔社區居住人群項目輻射區域普通社區居民金開快速路過往客流項目目標客群項目商圈特征-消費者特征項目周邊高檔社區居住人群項目項目商圈特征-消費者特征12項目總體特征分析：立地環境評價商業空白較大，商業中心指標較低，潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區域性集客范圍廣能滿足較多業種業態的選址需求。周邊地產項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業項目較少，招商難度較低。尚有待開發的空白地段優勢劣勢項目周邊人口密度低。目前周邊在建、擬建商業項目少，需要獨立支持商業氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現部分消費外流及截流的現象。目前人流量較少。周邊集合了富人區和大眾區，客層復雜項目總體特征分析：立地環境評價13項目定位分析誰是目標消費者，他們為什么到項目來？項目定位分析誰是目標消費者，他們為什么到項目來？14項目周邊消費者需要什么？項目目標消費者商圈內擁有區內最優質的消費群體消費習慣確定需求的業態：人們的消費習慣證明基本生活需求消費通常在居住地周邊1公里范圍內解決。目前在這個區域內尚沒有這樣的大中型商業,.是一個亟待開發的“真空”地帶。項目周邊消費者需要什么？項目目標消費者15項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業態：人們的消費習慣證明各種消費可在不同的區域完成，居住功能為主的商業是滿足居民的基本生活需求的定位；消費者的基本生活消費通常在居住地周邊1公里范圍內解決。項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業態：16項目業態定位分析-“圍欄效應”“圍欄效應”指由于消費者消費的特征導致的不易外流的消費業態及其效益.從消費習慣而言,基本生活消費通常是在居住地周邊1-3公里范圍內活動,便利是第一需求,即使臨近其他商圈有強大的吸引力,這類需求的大部分也會留在本商圈內不會流失,當然核心商圈內必須有滿足這類需求的商業設施,項目目前為以城市邊緣居住功能為主的立地環境中;都市中心消費和城市邊緣消費呈現不同的特點，研究表明居住在城市邊緣的消費者的消費特征為：居住地消費需求主要為基本生活消費、及食品、日用品、休閑健身消費、娛樂消費，而非奢侈品零售品牌消費。滯留在項目周邊的基本生活消費需求(在居住地1-3公里范圍內的消費)超市類家庭設備用品及服務消費(為352.7元,年增長13.7%,)服務類(人均教育文化娛樂服務類支出為307.4元，同比增長11.4%)家居\家電類(09年人均家電消費300元)非商務餐飲一部分服飾消費健身類項目業態定位分析-“圍欄效應”“圍欄效應”指由于消費者消17外流消費對本項目規模及業態的的影響外流的消費高端百貨:服飾類\奢侈品類\商務類等消費外流商務餐飲商務娛樂……外流消費對本項目規模及業態的的影響外流的消費18渝北區消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷售額計算，渝北區每年就此流失16.5個億；該商圈對渝北區消費群體的輻射能力主要歸因于渝北區商業發展的滯后及地理距離上的便利性；項目商圈消費流失渝北區消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷19消費者構成對業態設置的影響消費群體對業態的影響高端居住人群的消費特征頻度低;客單價高高端職業經理人在外消費特征商務消費、品牌消費不在居住地高端職業經理家庭消費特征周末消費特征白領消費特征消費者構成對業態設置的影響消費群體對業態的影響20基本生活需求的業態超市業態家電業態家居業態服務業態休閑業態餐飲業態娛樂業態基本生活需求的業態超市業態21項目業態規模分析

根據商圈特征和消費者特征對項目業態規劃依據進行梳理分析

核心和輻射商圈內的居民數量、人均消費、總的購買力和各業態平效等關系可得出：

本項目的理想開發規模以3.5萬平方米為宜。

項目業態規模分析

根據商圈特征和消費者特征對項目業態規劃依據22項目規模推算基本思路與依據計算項目地商圈的全部購買力計算能夠滯留在項目地的商圈購買力基本生活類消費在居住地核心商圈的消費；該類消費購買力計算。項目生活購物消費型的商圈輻射力；外流消費的估算項目規模周邊人口規模周邊人口及輻射人口的購買力周邊人口消費特征輻射人口各業態平效項目規模推算基本思路與依據計算項目地商圈的全部購買力項目規模23項目各業態規模分析超市業態規模家電業態規模家居業態規模服務業態規模休閑業態規模餐飲業態規模娛樂業態規模各業態規模的確定取決于商圈內消費者在不同業態的消費力、吸引力以及不同業態的平效等因素。項目各業態規模分析超市業態規模24商圈人口對項目業態規模的影響北部新區轄4個鎮：下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮，人口9.6萬。七大居住組團

商圈人口對項目業態規模的影響北部新區轄4個鎮：下轄人和25核心及輻射商圈人口規模項目地位于北部新區金開大道處,沿線3個街道行政轄區由于交通便利鴛鴦街道總人口2萬余，常住人口1.4萬。人和街道人口2.1321萬翠云街道常駐人口2.4萬人，流動人口約3萬人。天宮殿街道在籍總人口11544人大竹林街道總人口1.9萬余人渝州路街道常住人口3萬石橋鋪街道總人口12萬人禮嘉鎮總人口2.3萬人項目商業以3萬社區消費人口為依托，輻射周邊近十幾萬人群.核心及輻射商圈人口規模項目地位于北部新區金開大道26商圈潛在購買力對項目規模的影響商圈BusinessCircle(BC)潛在購買力PotentialPurchasingPower1級商圈Grand1BC28,000人×1，5708元=4.39億元

28,000ppl×1，5708Yuan=4.39hundredmillion2級商圈Grand2BC100,000人×1，5708元=15億元

660,000ppl×1，5708Yuan=103.7hundredmillionYuan合計Total1級商圈+2級商圈=20億元

Grand1BC+Grand2BC=20hundredmillionYa項目地人均年消費額及項目地居住人口之乘積為潛在購買力.分別核心商圈和輻射商圈范圍內的購買力計算商圈潛在購買力對項目規模的影響商圈潛在購買力1級商圈G27不同消費客層消費特征對用業態的影響

高收入家庭消費特征生活在高檔社區的居民具有品質生活的追求和明顯高于普通居民的購買力水平。高檔社區已經成為高端消費者聚集區。高收入家庭收入水平是普通家庭收入的3倍；統計結果顯示:高收入家庭消費額是社會平均消費水平的2-3倍;高收入家庭食品方面消費水平與普通收入家庭的食品消費占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消費占消費總支出的比例為34.2%，中高收入家庭食品消費占消費總支出的比例(36.6%)，但消費金額是普通家庭的3倍；外出就餐的比例達到56.6%。在休閑娛樂這類享受型的服務消費領域高收入家庭有較多的費用支出.重慶受調查的城鎮最高收入家庭的月人均消費支出2121.4元，這是城鎮最低收入家庭人均消費支出的4.06倍。

不同消費客層消費特征對用業態的影響

高收入家庭消費特征28居民基本消費特征對項目業態設置的影響生存型消費(包括食品和衣著類)的比重約占到消費總支出的40.9%，消費比重最大的食品、日用品類滯留在居住地1公里范圍內。超市業態面向兩個客層：高收階層只是在消費品類和客單價上有別于普通消費者，并不影響超市業態的規模食品、日用品、家電業態是居民在駐地周邊解決的消費業態居民基本消費特征對項目業態設置的影響生存型消費(包括食品和衣29各業態消費基本數據購物類衣著1600元家庭設備用品1000元雜項商品380元服務類

2009年城鎮居民服務性消費支出2900元，同比增長12.4%;文化教育類人均教育文化娛樂支出1200元,其中:文化娛樂服務32.8%;教育支出34.2%文化娛樂產品占33.0%餐飲類重慶餐飲人均年消費支出1322元,高端客群消費是這一數字的3倍.醫療保健類人均醫療保健支出為1200元各業態消費基本數據購物類30業態規模推算基礎數據-百貨業態平效業態規模推算基礎數據-百貨業態平效31業態規模推算基礎數據-百貨業態平效業態規模推算基礎數據-百貨業態平效32客層結構與消費水平對業態規模的影響本項目的客群特征為以核心商圈的高端客層和輻射商圈中端客層,不同客層的基本生活消費結構沒有太大差距,但在消費客單價及消費絕對值上兩者出現較大差距,故我們在推算項目各業態規模時主要參照各業態平均消費水平和高端消費水平的折中.客層結構與消費水平對業態規模的影響本項目的客群特征為以核心商33蘭徹斯特份額法則-項目地各業態市場份額估算目標份額份額名稱在競爭市場中份額的意義74%獨占的條件份額（上限目標值）達到73.9%以上份額與競爭者數量無關而形成獨占狀態，地位屬于絕對安全42%相對的安定份額（安定目標值）達到41.7%以上份額在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。31%優位份額（首位目標值）達到30.8%以上份額首位的座位相對優越、安定。26%頂端份額（下限目標值）達到26.1%以上份額從開始的平均狀態脫離，可以占據有利的地位。19%并列的上位份額（上位目標值）達到19.3%以上份額在平均狀態中占上位，在其中齊頭并進的份額，展開競爭。15%優位份額（繁盛店目標值）達到15.1%以上份額是繁盛店的目標份額，作為地域的第二位的店而存在。13%生存份額（生存目標值）達到12.8%以上份額在份額競爭中生存的最低份額。11%市場的影響份額（影響目標值）達到10.9%以上份額店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。7%競爭存在份額（存在目標值）達到6.8%以上份額才被認為可以作為競爭者而存在。但在占有10.9%之前，對于市場沒有影響力。3%市場橋頭堡份額（據點目標值）達到2.8%以上份額被認為作為競爭者而存在。超市類：基本生活類消費、即超市類消費處于“相對安全份額”的區間，可以得到42%的份額。服務類：蘭徹斯特份額法則-項目地各業態市場份額估算目標份額名稱在競爭34項目各業態業種規模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年人均消費性支出（元）構成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規模（㎡）(E÷F)賣場規模占比（％）

賣場規模的調整（㎡）（0.6～0.8）食品28,0009000250,000,00050%125,000,000150,00840024%5000～6700在外用餐費50,000,2,000100,000,00030%33,000,0006,000550016%

3800～4400電器50,0001,000500,000,00015%75,000,00020,0003,75011%2,250～3,000合計-項目各業態業種規模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年35項目各業態業種規模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年人均消費性支出（元）構成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規模（㎡）(E÷F)賣場規模占比（％）

賣場規模的調整（㎡）（0.6～0.8）服務28,00090020,500,00050%12,500.00010,00012603,5%750～1000健身28,000,3,00084,000,00030%25,000,00010,00025007%

1500～2200日用購物50,000100050,000,00015%75,000,00012,0006,25017.00%

3700～4,900總合計-項目各業態業種規模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年36城市邊緣商業中心業態案例分析案例郊區型-北京永旺購物中心郊區型-北京高檔居住區特征:購物的比例降低、增加餐飲\服務和休閑的比例。城市邊緣商業中心業態案例分析案例37郊區型購物中心-北京永旺開業時業態分析主要客群為高速路和城市主干線沿線居民。購物業態超市：30%次主力店：10%專賣店：25%餐飲：25%服務：10%郊區型購物中心-北京永旺開業時業態分析主要客群為38郊區型社區購物中心-北京日祥廣場業態分析項目位于北京中央別墅區，交通狀況并不理想，主要客群為周邊高檔別墅及社區的居民。由于是休閑意味很濃的開放式街區，吸引了一批專程駕車到此消費的人。郊區型社區購物中心-北京日祥廣場業態分析項目位于北39項目業態分析小結區域內普通消費者和過生日消費者對基本生活的超市類業態實有個體需求的；項目區域是一個品質住宅高增長的區域，與住房新居服務的關聯業態家居、家電類是需求旺盛的業態；由于項目的地理位置是進入北部新區的交通隘口，與北部新區的七大組團形成便利的交通聯系，除了社區商業所具有的業態功能外，增加了餐飲、影院等集客力強的業態，這對未來提升賣場銷售額及物業租金具有積極意義；影院及餐飲業態設置的意義還在于產生更多的人流形成區域商業中心的磁力，帶動TOWN城5號社區街鋪底商的經營。項目業態分析小結區域內普通消費者和過生日消費者對基本生活的超40項目規模中遠期預估項目規模中遠期預估41商業規模的近期與中期預測未來由于商圈內人口的增長直接影響著項目將來的消費支撐力增長。

影響未來人口增長的因素有周邊居民入住率逐年提升；渝北區正由城郊型經濟向城市型經濟轉變，這種轉變將對項目規模帶來擴展需求影響；城鎮人口每年正以3萬多人的速度增長商業規模的近期與中期預測未來由于商圈內人口的增長直接影響著項42人口社會增長率對項目未來規模的影響渝北區的人口社會增長率（5.86‰），目前較多的新型樓盤的建設開發必將在未來幾年里人口會急劇的增加。城市化進程加快，城市化率從5年前的24.4%提高到62.9%，近年來重慶主城向北拓展的趨勢十分明顯。據規劃局測算，未來10年渝北將新增100萬城市人口人口社會增長率對項目未來規模的影響渝北區的人口社會增長率（543城市化水平對項目規模的影響到2012年，北部新區建成區面積將達到70平方公里以上，城鎮化率達到100%,城市化率的提高對項目規模及項目業態的調整都會產生正面影響,城市化水平對項目規模的影響到2012年，北部新區建成區面積將44項目重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業中心性指標0.581.113.822.451.87渝北區商業中心性指標為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區比較偏低，項目周邊商業設施匱乏，發展潛力很大。本項目是當地唯一一個具規模的商業用地，其唯一性將大大提升本項目的商業價值。目前區域內商業商業中心性指標底,項目似有發展空間,但未來其他居住組團的商業會擠壓這一空間重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人口（人）32,570,45結論開業前后若干年內商圈內還將出現居住人口增加的趨勢，這一部分增量將導致商業規模可擴大的可能性；在項目的二級輻射商圈近年還會出現若干社區型商業，會抵消區域內人口增長帶來的購買力增長；兩者相抵，3.5萬平方米應該是一個在相當時期適宜的規模。結論開業前后若干年內商圈內還將出現居住人口增加的趨勢，這一部46項目主題定位項目主題定位47家世界XIEXINTOWNCENTER家世界XIEXINTOWNCENTER48項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER

而代表承擔著“城市客廳”功能的集中式商業”家世界“將是本項目的定位.

建立為周邊高檔社區和過往客流提供高品質情趣生活的全方位服務的新生活方式中心:項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER49項目零售

業態定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在市區傳統商圈發生；購物消費主要體現在保證其日常基本生活需求及其品質實現上。故購物業態方面應該配備精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。傳統商圈購物中心項目商業中心零售業態零售業種精品超市大賣場GMS精品百貨店奢侈品生活特性店屈臣氏日化品超市LIFESTYLECENTER特征項目零售

業態定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在50精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超市。以銷售進口商品和高檔食品日用化妝品、高品質生鮮類食品等以及天然無農藥公害的蔬菜、水果和來自當地農場的綠葉蔬菜、天然野生海鮮產品、上等肉類、以新鮮、健康、驚喜、價值為理念。選址為高檔社區集聚地。

Olé（華潤高端精品超市）BHGMarketPlace（北京華聯精品超市）百佳高端超市品牌“international”和記黃埔旗下的Taste精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超51處處體現新休閑生活方式的商業LIFESTYLE超市處處體現新休閑生活方式的商業LIFESTYLE超市52多元化生活特性店鋪集合創造情趣消費……….家居店廚具店香薰店墻飾店巧克力店冰激凌店親子游樂教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店……….LIFESTYLECENTER特征多元化生活特性店鋪集合創造情趣消費……….家居店廚具店香薰店53非購物類業態比例增大非購物業態占比提高LIFESTYLECENTER特征非購物類業態比例增大非購物業態占比提高LIFESTYLEC54LIFESTYLECENTER的環境特征自然\清馨\休閑LIFESTYLECENTER的環境特征自然\清馨\休閑55項目主題定位Leisure&DiningPark中國首家休閑景觀型購物中心室內外自然生態環境營造

項目主題定位Leisure&DiningPark56LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑57封閉建筑體和室外步行街結合,穿插自然景觀.封閉建筑體和室外步行街結合,穿插自然景觀.58宜人的室內步行街宜人的室內步行街59室內設計室外化室內設計室外化60某商業項目定位咨詢報告課件61室內景觀化室內景觀化62室內公共空間的自然生態環境室內公共空間的自然生態環境63店鋪規劃LIFESTYLECENTER店鋪規劃LIFESTYLECENTER64

業種面積分配表封閉MALL

室內步行街內主要布置購物\服務業態,其業種配置為：精品店、金融、個人護理店、影樓、中西式快餐等.業態業種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店320025.60%租、售電器200016.00%租個人護理店8006.40%租金融200016.00%售郵電2001.60%售家政中心500.40%租寵物醫院1000.80%租電信中心6004.80%售票務中心、速遞公司500.40%租影樓寫真10008.00%租、售中西式快餐250020.00%租總計12500100.00%-

業種面積分配表封閉MALL

面積

（平方米）占比合作方65

業態業種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店300024.00%租健身中心200016.00%租網吧8006.40%租時尚書城3002.40%租美容、美發、美體中心4003.20%租封閉MALL業種面積分配表特色餐飲600048.00%租餐飲區總計12500100.00%-

面積

（平方米）占比合作方式生活特性店300024.066

業態面積分配表

超市6000㎡\電器連鎖2000-3000㎡

生活特性店6000,金融、個人護理店、影樓、中西式快餐;合計12500㎡休閑:健身中心、網吧、時尚書城、美容美發、美體中心;合計9500㎡

娛樂:影城5000㎡、

特色餐飲:6000㎡

共:36000㎡

業態面積分配表超市6000㎡\電器連鎖2000-367各業態設計要求本項目業態規劃建筑整體需求：樓層層高：◆超市BIF不低于5.5米，

1F不低于4.8米，

2F不低于4.8米。

影院三層局部挑空不低于8米，

柱網開間8.4×8.4米以上

餐飲需考慮上下水（冷、熱水），污水排放、生化處理裝置。

其他要求：通訊設施、中央空調。各業態設計要求本項目業態規劃建筑整體需求：68年收益(租金)測算租金是根據重慶市非中心商業區和常規業態目前的租金水平確定的,中小店鋪年遞增的幅度高于主力店的增幅,10年內至少增幅20%(如果項目經營管理水平高,三年后租金每年遞增5%%都是可能的)年收益(租金)測算租金是根據重慶市非中心商業區和常規業態目前69

租金收益—方案1(全租賃)樓層/項目商業建面1-公攤率商鋪面積

（㎡）超市精品店（套內面積）電器連鎖餐廳個人護

理店配套

休閑金融娛樂健身影城業態均價———0.9521.51.8351.2保底+提成天數/年———365365365365365365365365365B1F6,000—6,0006,000000000001F12,5000.659,10002,0802,0002,5005202,0002,000002F12,5000.6510,92501,95006,000097502,00003F5,0000.655,000000000005,000面積合計36,000—31,0256,0004,0302,0008,5005202,9752,0002,0005,000租金小計1,971,0007,354,7501,460,0004,653,750341,6403,257,6253,650,000876,0001,000,000年租金合計24,564,7651、精品店和小面積配套按套內面積核算租金，2、超市、電器、金融、娛樂健身，大型餐飲按建筑面核算租金。3、影城按保底加提成（一般按銷售額的5%-10%）單位：元（人民幣)

租金收益—方案1(全租賃)樓層/項目商業建面1-公攤率70

租金收益—方案2（部分銷售部分租賃）1、本方案按售出5000平方米面積測算：年租金總額將變為17,429,015.2、建議從以下業態中選擇出售面積：餐飲8500平方米，金融2000平方米，郵電200平方米，電信中心600平方米.3、其余部分由于對商業整體經營有利害關系,不建議出售.樓層/項目商業建面1-公攤率商鋪面積

（㎡）超市精品店電器連鎖餐廳個人護

理店配套

休閑娛樂健身影城業態均價———0.9521.51.831.2保底+提成天數/年———365365365365365365365365B1F6,000—6,0006,00000000001F12,5000.656,87006502,0002,5005201,200002F12,5000.6510,92501,95006,00009752,00003F5,0000.655,00000000005,000面積合計36,000—28,7956,0002,6002,0008,5005202,1752,0005,000租金小計1,971,0004,745,0001,460,0004,653,750341,6402,381,625876,0001,000,000年租金合計17,429,015單位：元（人民幣)

租金收益—方案2（部分銷售部分租賃）1、本方案按售出571租金收益測算小結全部出租方案測算：年租金合計2,457萬元+影城票房收入提成5%-10

銷售5000平方米,剩余部分出租方案測算:年租金合計1,743萬元+影城票房收入提成5%-10不含物業管理費

租金收益測算小結全部出租方案測算：72某商業項目定位咨詢報告課件73協信TOWN城5號地塊

商業定位報告北京中海首佳商業設計公司協信TOWN城5號地塊

商業定位報告北京中海首佳商業設計公司74目錄定位分析思路客群定位業態分析規模分析項目商業定位項目主題定位目錄定位分析思路75項目定位規劃分析思路項目定位規劃分析思路76定位思路:通過前期調研數據分析,對業態組合設置、各業態規劃、項目規模、主題概念等進行論證分析。

定位規模業態組合主題規劃定位思路:通過前期調研數據分析,對業態組合設置、各業態規劃、77

定位與規劃研究思路市場環境調查商業定位的分析推斷總體商業定位及商業規劃商業環境調查市場環境分析和商業環境分析各商業業態物業要求市場調研重點是測定項目所在區域的宏觀經濟支撐力、宏觀發展空間和微觀商業環境、市場競爭力和項目市場前景目的：了解項目的立地條件SWOT，分析商圈內消費者的構成、市場潛力、客源途經及流動量、經濟特點、消費能力等，從而為確定項目的基本商業定位，錯位經營提供依據。也為推算賣場規模提供數據支撐。根據以上的宏觀經濟調研和微觀商業調研得出相關的商業項目分析，得出各模式商業和與項目地段特征相結合的新型商業的分析結論目的：對調查數據進行統計分析，從而確定項目經營的商業立地評價、定位主題概念，賣場規模的推斷，業種業態組合計劃。根據以上的分析結論，進行符合項目定位、地塊特征和招商需求的商業規劃和各業態對物業設施的商業需求。目的：符合多方需求，得出符合市場的最佳方案。確保投資方收益、商戶運營和消費者需求三方盈利。

定位與規劃研究思路市場環境調查商業定位的分析推斷總體商78項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業態設置、規模及定位產生直接影響項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業態設置、規模及定位產生79特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠的觀音橋商圈對項目區域消費外流造成強力影響;觀音橋商圈以百貨、超市、時尚市場、購物中心等全業態的形式吸納了渝北區16%的居民、以及項目區域90%的居民前往消費。特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠的觀音橋商圈對項目80項目地以居住功能為主，缺少行政區、商務等要素，將會對本項目的全天候經營帶來影響，造成消費的時段不均衡；項目周邊以中青年中高收入得職業人群為主，其消費特點雖其工作性質而定，即一部分人周一至周五全天在外進行商務消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；項目泛周邊區域有大量一般收入居民，項目定位應考慮這一客群。項目商圈特征2-居住功能為主的消費特征項目地以居住功能為主，缺少行政區、商務等要素，將會對本項目的81項目區域商業中心性指標項目重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業中心性指標0.581.113.822.451.87渝北區商業中心性指標為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區比較偏低，項目周邊商業設施匱乏，發展潛力很大。本項目是當地唯一一個具規模的商業用地，其唯一性將大大提升本項目的商業價值。項目商圈特征3-區域內商業設施不足項目區域商業中心性指標重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人82項目主要集客區域集中在項目沿金開大道1-3公里的區域。項目往南3公里以遠的消費群體將被觀音橋商圈所吸納。項目商圈特征4-核心商圈范圍受局限項目主要集客區域集中在項目沿金開大道1-3公里的區域。項目83便利的交通將商圈延金開大道向外延展擴大了商圈輻射范圍。項目處于北部新區的交通入口處，金開大道城市主干路、次干路，輻射商圈范圍將近10平方公里，生活著20萬居民;可輻射江北新區八大生活組團。5號地塊四邊臨路，通達性好、可視性好，具有優良的商業立地條件。項目商圈特征5-輻射商圈延展性好項目商圈特征5-輻射商圈延展性好84項目周邊高檔社區居住人群項目輻射區域普通社區居民金開快速路過往客流項目目標客群項目商圈特征-消費者特征項目周邊高檔社區居住人群項目項目商圈特征-消費者特征85項目總體特征分析：立地環境評價商業空白較大，商業中心指標較低，潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區域性集客范圍廣能滿足較多業種業態的選址需求。周邊地產項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業項目較少，招商難度較低。尚有待開發的空白地段優勢劣勢項目周邊人口密度低。目前周邊在建、擬建商業項目少，需要獨立支持商業氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現部分消費外流及截流的現象。目前人流量較少。周邊集合了富人區和大眾區，客層復雜項目總體特征分析：立地環境評價86項目定位分析誰是目標消費者，他們為什么到項目來？項目定位分析誰是目標消費者，他們為什么到項目來？87項目周邊消費者需要什么？項目目標消費者商圈內擁有區內最優質的消費群體消費習慣確定需求的業態：人們的消費習慣證明基本生活需求消費通常在居住地周邊1公里范圍內解決。目前在這個區域內尚沒有這樣的大中型商業,.是一個亟待開發的“真空”地帶。項目周邊消費者需要什么？項目目標消費者88項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業態：人們的消費習慣證明各種消費可在不同的區域完成，居住功能為主的商業是滿足居民的基本生活需求的定位；消費者的基本生活消費通常在居住地周邊1公里范圍內解決。項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業態：89項目業態定位分析-“圍欄效應”“圍欄效應”指由于消費者消費的特征導致的不易外流的消費業態及其效益.從消費習慣而言,基本生活消費通常是在居住地周邊1-3公里范圍內活動,便利是第一需求,即使臨近其他商圈有強大的吸引力,這類需求的大部分也會留在本商圈內不會流失,當然核心商圈內必須有滿足這類需求的商業設施,項目目前為以城市邊緣居住功能為主的立地環境中;都市中心消費和城市邊緣消費呈現不同的特點，研究表明居住在城市邊緣的消費者的消費特征為：居住地消費需求主要為基本生活消費、及食品、日用品、休閑健身消費、娛樂消費，而非奢侈品零售品牌消費。滯留在項目周邊的基本生活消費需求(在居住地1-3公里范圍內的消費)超市類家庭設備用品及服務消費(為352.7元,年增長13.7%,)服務類(人均教育文化娛樂服務類支出為307.4元，同比增長11.4%)家居\家電類(09年人均家電消費300元)非商務餐飲一部分服飾消費健身類項目業態定位分析-“圍欄效應”“圍欄效應”指由于消費者消90外流消費對本項目規模及業態的的影響外流的消費高端百貨:服飾類\奢侈品類\商務類等消費外流商務餐飲商務娛樂……外流消費對本項目規模及業態的的影響外流的消費91渝北區消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷售額計算，渝北區每年就此流失16.5個億；該商圈對渝北區消費群體的輻射能力主要歸因于渝北區商業發展的滯后及地理距離上的便利性；項目商圈消費流失渝北區消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷92消費者構成對業態設置的影響消費群體對業態的影響高端居住人群的消費特征頻度低;客單價高高端職業經理人在外消費特征商務消費、品牌消費不在居住地高端職業經理家庭消費特征周末消費特征白領消費特征消費者構成對業態設置的影響消費群體對業態的影響93基本生活需求的業態超市業態家電業態家居業態服務業態休閑業態餐飲業態娛樂業態基本生活需求的業態超市業態94項目業態規模分析

根據商圈特征和消費者特征對項目業態規劃依據進行梳理分析

核心和輻射商圈內的居民數量、人均消費、總的購買力和各業態平效等關系可得出：

本項目的理想開發規模以3.5萬平方米為宜。

項目業態規模分析

根據商圈特征和消費者特征對項目業態規劃依據95項目規模推算基本思路與依據計算項目地商圈的全部購買力計算能夠滯留在項目地的商圈購買力基本生活類消費在居住地核心商圈的消費；該類消費購買力計算。項目生活購物消費型的商圈輻射力；外流消費的估算項目規模周邊人口規模周邊人口及輻射人口的購買力周邊人口消費特征輻射人口各業態平效項目規模推算基本思路與依據計算項目地商圈的全部購買力項目規模96項目各業態規模分析超市業態規模家電業態規模家居業態規模服務業態規模休閑業態規模餐飲業態規模娛樂業態規模各業態規模的確定取決于商圈內消費者在不同業態的消費力、吸引力以及不同業態的平效等因素。項目各業態規模分析超市業態規模97商圈人口對項目業態規模的影響北部新區轄4個鎮：下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮，人口9.6萬。七大居住組團

商圈人口對項目業態規模的影響北部新區轄4個鎮：下轄人和98核心及輻射商圈人口規模項目地位于北部新區金開大道處,沿線3個街道行政轄區由于交通便利鴛鴦街道總人口2萬余，常住人口1.4萬。人和街道人口2.1321萬翠云街道常駐人口2.4萬人，流動人口約3萬人。天宮殿街道在籍總人口11544人大竹林街道總人口1.9萬余人渝州路街道常住人口3萬石橋鋪街道總人口12萬人禮嘉鎮總人口2.3萬人項目商業以3萬社區消費人口為依托，輻射周邊近十幾萬人群.核心及輻射商圈人口規模項目地位于北部新區金開大道99商圈潛在購買力對項目規模的影響商圈BusinessCircle(BC)潛在購買力PotentialPurchasingPower1級商圈Grand1BC28,000人×1，5708元=4.39億元

28,000ppl×1，5708Yuan=4.39hundredmillion2級商圈Grand2BC100,000人×1，5708元=15億元

660,000ppl×1，5708Yuan=103.7hundredmillionYuan合計Total1級商圈+2級商圈=20億元

Grand1BC+Grand2BC=20hundredmillionYa項目地人均年消費額及項目地居住人口之乘積為潛在購買力.分別核心商圈和輻射商圈范圍內的購買力計算商圈潛在購買力對項目規模的影響商圈潛在購買力1級商圈G100不同消費客層消費特征對用業態的影響

高收入家庭消費特征生活在高檔社區的居民具有品質生活的追求和明顯高于普通居民的購買力水平。高檔社區已經成為高端消費者聚集區。高收入家庭收入水平是普通家庭收入的3倍；統計結果顯示:高收入家庭消費額是社會平均消費水平的2-3倍;高收入家庭食品方面消費水平與普通收入家庭的食品消費占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消費占消費總支出的比例為34.2%，中高收入家庭食品消費占消費總支出的比例(36.6%)，但消費金額是普通家庭的3倍；外出就餐的比例達到56.6%。在休閑娛樂這類享受型的服務消費領域高收入家庭有較多的費用支出.重慶受調查的城鎮最高收入家庭的月人均消費支出2121.4元，這是城鎮最低收入家庭人均消費支出的4.06倍。

不同消費客層消費特征對用業態的影響

高收入家庭消費特征101居民基本消費特征對項目業態設置的影響生存型消費(包括食品和衣著類)的比重約占到消費總支出的40.9%，消費比重最大的食品、日用品類滯留在居住地1公里范圍內。超市業態面向兩個客層：高收階層只是在消費品類和客單價上有別于普通消費者，并不影響超市業態的規模食品、日用品、家電業態是居民在駐地周邊解決的消費業態居民基本消費特征對項目業態設置的影響生存型消費(包括食品和衣102各業態消費基本數據購物類衣著1600元家庭設備用品1000元雜項商品380元服務類

2009年城鎮居民服務性消費支出2900元，同比增長12.4%;文化教育類人均教育文化娛樂支出1200元,其中:文化娛樂服務32.8%;教育支出34.2%文化娛樂產品占33.0%餐飲類重慶餐飲人均年消費支出1322元,高端客群消費是這一數字的3倍.醫療保健類人均醫療保健支出為1200元各業態消費基本數據購物類103業態規模推算基礎數據-百貨業態平效業態規模推算基礎數據-百貨業態平效104業態規模推算基礎數據-百貨業態平效業態規模推算基礎數據-百貨業態平效105客層結構與消費水平對業態規模的影響本項目的客群特征為以核心商圈的高端客層和輻射商圈中端客層,不同客層的基本生活消費結構沒有太大差距,但在消費客單價及消費絕對值上兩者出現較大差距,故我們在推算項目各業態規模時主要參照各業態平均消費水平和高端消費水平的折中.客層結構與消費水平對業態規模的影響本項目的客群特征為以核心商106蘭徹斯特份額法則-項目地各業態市場份額估算目標份額份額名稱在競爭市場中份額的意義74%獨占的條件份額（上限目標值）達到73.9%以上份額與競爭者數量無關而形成獨占狀態，地位屬于絕對安全42%相對的安定份額（安定目標值）達到41.7%以上份額在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。31%優位份額（首位目標值）達到30.8%以上份額首位的座位相對優越、安定。26%頂端份額（下限目標值）達到26.1%以上份額從開始的平均狀態脫離，可以占據有利的地位。19%并列的上位份額（上位目標值）達到19.3%以上份額在平均狀態中占上位，在其中齊頭并進的份額，展開競爭。15%優位份額（繁盛店目標值）達到15.1%以上份額是繁盛店的目標份額，作為地域的第二位的店而存在。13%生存份額（生存目標值）達到12.8%以上份額在份額競爭中生存的最低份額。11%市場的影響份額（影響目標值）達到10.9%以上份額店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。7%競爭存在份額（存在目標值）達到6.8%以上份額才被認為可以作為競爭者而存在。但在占有10.9%之前，對于市場沒有影響力。3%市場橋頭堡份額（據點目標值）達到2.8%以上份額被認為作為競爭者而存在。超市類：基本生活類消費、即超市類消費處于“相對安全份額”的區間，可以得到42%的份額。服務類：蘭徹斯特份額法則-項目地各業態市場份額估算目標份額名稱在競爭107項目各業態業種規模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年人均消費性支出（元）構成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規模（㎡）(E÷F)賣場規模占比（％）

賣場規模的調整（㎡）（0.6～0.8）食品28,0009000250,000,00050%125,000,000150,00840024%5000～6700在外用餐費50,000,2,000100,000,00030%33,000,0006,000550016%

3800～4400電器50,0001,000500,000,00015%75,000,00020,0003,75011%2,250～3,000合計-項目各業態業種規模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年108項目各業態業種規模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年人均消費性支出（元）構成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規模（㎡）(E÷F)賣場規模占比（％）

賣場規模的調整（㎡）（0.6～0.8）服務28,00090020,500,00050%12,500.00010,00012603,5%750～1000健身28,000,3,00084,000,00030%25,000,00010,00025007%

1500～2200日用購物50,000100050,000,00015%75,000,00012,0006,25017.00%

3700～4,900總合計-項目各業態業種規模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內人口（人）年109城市邊緣商業中心業態案例分析案例郊區型-北京永旺購物中心郊區型-北京高檔居住區特征:購物的比例降低、增加餐飲\服務和休閑的比例。城市邊緣商業中心業態案例分析案例110郊區型購物中心-北京永旺開業時業態分析主要客群為高速路和城市主干線沿線居民。購物業態超市：30%次主力店：10%專賣店：25%餐飲：25%服務：10%郊區型購物中心-北京永旺開業時業態分析主要客群為111郊區型社區購物中心-北京日祥廣場業態分析項目位于北京中央別墅區，交通狀況并不理想，主要客群為周邊高檔別墅及社區的居民。由于是休閑意味很濃的開放式街區，吸引了一批專程駕車到此消費的人。郊區型社區購物中心-北京日祥廣場業態分析項目位于北112項目業態分析小結區域內普通消費者和過生日消費者對基本生活的超市類業態實有個體需求的；項目區域是一個品質住宅高增長的區域，與住房新居服務的關聯業態家居、家電類是需求旺盛的業態；由于項目的地理位置是進入北部新區的交通隘口，與北部新區的七大組團形成便利的交通聯系，除了社區商業所具有的業態功能外，增加了餐飲、影院等集客力強的業態，這對未來提升賣場銷售額及物業租金具有積極意義；影院及餐飲業態設置的意義還在于產生更多的人流形成區域商業中心的磁力，帶動TOWN城5號社區街鋪底商的經營。項目業態分析小結區域內普通消費者和過生日消費者對基本生活的超113項目規模中遠期預估項目規模中遠期預估114商業規模的近期與中期預測未來由于商圈內人口的增長直接影響著項目將來的消費支撐力增長。

影響未來人口增長的因素有周邊居民入住率逐年提升；渝北區正由城郊型經濟向城市型經濟轉變，這種轉變將對項目規模帶來擴展需求影響；城鎮人口每年正以3萬多人的速度增長商業規模的近期與中期預測未來由于商圈內人口的增長直接影響著項115人口社會增長率對項目未來規模的影響渝北區的人口社會增長率（5.86‰），目前較多的新型樓盤的建設開發必將在未來幾年里人口會急劇的增加。城市化進程加快，城市化率從5年前的24.4%提高到62.9%，近年來重慶主城向北拓展的趨勢十分明顯。據規劃局測算，未來10年渝北將新增100萬城市人口人口社會增長率對項目未來規模的影響渝北區的人口社會增長率（5116城市化水平對項目規模的影響到2012年，北部新區建成區面積將達到70平方公里以上，城鎮化率達到100%,城市化率的提高對項目規模及項目業態的調整都會產生正面影響,城市化水平對項目規模的影響到2012年，北部新區建成區面積將117項目重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業中心性指標0.581.113.822.451.87渝北區商業中心性指標為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區比較偏低，項目周邊商業設施匱乏，發展潛力很大。本項目是當地唯一一個具規模的商業用地，其唯一性將大大提升本項目的商業價值。目前區域內商業商業中心性指標底,項目似有發展空間,但未來其他居住組團的商業會擠壓這一空間重慶市渝北區渝中區江北區沙坪壩區行政人口（人）32,570,118結論開業前后若干年內商圈內還將出現居住人口增加的趨勢，這一部分增量將導致商業規模可擴大的可能性；在項目的二級輻射商圈近年還會出現若干社區型商業，會抵消區域內人口增長帶來的購買力增長；兩者相抵，3.5萬平方米應該是一個在相當時期適宜的規模。結論開業前后若干年內商圈內還將出現居住人口增加的趨勢，這一部119項目主題定位項目主題定位120家世界XIEXINTOWNCENTER家世界XIEXINTOWNCENTER121項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER

而代表承擔著“城市客廳”功能的集中式商業”家世界“將是本項目的定位.

建立為周邊高檔社區和過往客流提供高品質情趣生活的全方位服務的新生活方式中心:項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER122項目零售

業態定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在市區傳統商圈發生；購物消費主要體現在保證其日常基本生活需求及其品質實現上。故購物業態方面應該配備精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。傳統商圈購物中心項目商業中心零售業態零售業種精品超市大賣場GMS精品百貨店奢侈品生活特性店屈臣氏日化品超市LIFESTYLECENTER特征項目零售

業態定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在123精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超市。以銷售進口商品和高檔食品日用化妝品、高品質生鮮類食品等以及天然無農藥公害的蔬菜、水果和來自當地農場的綠葉蔬菜、天然野生海鮮產品、上等肉類、以新鮮、健康、驚喜、價值為理念。選址為高檔社區集聚地。

Olé（華潤高端精品超市）BHGMarketPlace（北京華聯精品超市）百佳高端超市品牌“international”和記黃埔旗下的Taste精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超124處處體現新休閑生活方式的商業LIFESTYLE超市處處體現新休閑生活方式的商業LIFESTYLE超市125多元化生活特性店鋪集合創造情趣消費……….家居店廚具店香薰店墻飾店巧克力店冰激凌店親子游樂教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店……….LIFESTYLECENTER特征多元化生活特性店鋪集合創造情趣消費……….家居店廚具店香薰店126非購物類業態比例增大非購物業態占比提高LIFESTYLECENTER特征非購物類業態比例增大非購物業態占比提高LIFESTYLEC127LIFESTYLECENTER的環境特征自然\清馨\休閑LIFESTYLECENTER的環境特征自然\清馨\休閑128項目主題定位Leisure&DiningPark中國首家休閑景觀型購物中心室內外自然生態環境營造

項目主題定位Leisure&DiningPark129LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑130封閉建筑體和室外步行街結合,穿插自然景觀.封閉建筑體和室外步行街結合,穿插自然景觀.131宜人的室內步行街宜人的室內步行街132室內設計室外化室內設計室外化133某商業項目定位咨詢報告課件134室內景觀化室內景觀化135室內公共空間的自然生態環境室內公共空間的自然生態環境136店鋪規劃LIFESTYLECENTER店鋪規劃LIFESTYLECENTER137

業種面積分配表封閉MALL

室內步行街內主要布置購物\服務業態,其業種配置為：精品店、金融、個人護理店、影樓、中西式快餐等.業態業種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店3