2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫帶答案（考試直接用）第一部分單選題(50題)1、對于商業用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）

A.樓層對價格的影響更大

B.朝向對價格的影響更大

C.兩者同樣重要

D.因人而異

【答案】：A

2、價值時點通常的表示方法是（）。

A.時、分、秒

B.公歷年、月、日

C.陰歷年、月、日

D.進行估價時的時間

【答案】：B

3、以房地產抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守()。

A.現實性原則

B.適宜性原則

C.技術性原則

D.客觀原則

【答案】：C

4、寒病即見寒象所采用的治法是

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】：C

5、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：B

6、在某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產的正常負擔下的價格為（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427

【答案】：D

7、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。

A.可比實例成交價格×交易情況修正系數＝可比實例正常價格

B.可比實例成交價格＋交易情況修正數額＝可比實例正常價格

C.可比實例成交價格－交易情況修正數額＝可比實例正常價格

D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數＝可比實例正常價格

【答案】：A

8、下列哪項不是十二經別的生理功能

A.加強了十二經脈中相為表里的兩條經脈在體內的聯系

B.加強了體表與體內、四肢與軀干的向心性聯系

C.加強了十二經脈對四肢的聯系

D.加強了足三陰、足三陽經脈與心臟的聯系

【答案】：C

9、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產黨

【答案】：B

10、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行估價的方法的是（）。

A.路線價法

B.市場法

C.假設開發法

D.收益法

【答案】：A

11、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。

A.一年半

B.半年

C.一年

D.兩年

【答案】：C

12、在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4%計，管理費率和開發利潤率執行國家有關規定，這幢經濟適用住房的最高基準價格為()。

A.1067元/m2

B.1070元/m2

C.1084元/m2

D.1141元/m2

【答案】：C

13、偏陰者的人易發展演化成的病理體質是

A.陽亢

B.陽虛

C.陰虛

D.痰濕

【答案】：B

14、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店用途進行估價。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.價值時點原則

D.替代原則

【答案】：B

15、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。

A.同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價

B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考

D.需修正或調整的因素越多，估價結果越合理

【答案】：D

16、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是（）。

A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價

B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價

【答案】：D

17、運用()估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。

A.抽檢法

B.平滑法

C.指數加權法

D.市場法

【答案】：D

18、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。

A.估價作業日期

B.其成交日期

C.估價時點

D.建成時點

【答案】：B

19、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】：D

20、下列關于奇經八脈的描述正確的是

A.沖脈為十二經之海

B.陽蹻，陰躊脈有濡養眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用

C.陰維脈的作用為維系諸陰經，陽維脈維系諸陽經

D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛

【答案】：A

21、房地產區位是指該房地產與（）在空間方位和距離上的關系。

A.某一事物

B.某房地產

C.其他房地產或事物

D.各種事物

【答案】：C

22、國家標準《房地產估價規范》的最早頒布時間是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004

【答案】：C

23、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛外而為固也”說明了

A.陰陽互根

B.陰陽互用

C.陰陽對立制約

D.陰陽相互轉化

【答案】：B

24、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。

A.模擬房地產市場定價

B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎

D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷

【答案】：D

25、某宗房地產的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產的收益價值為（）萬元。

A.188.92

B.194.62

C.196.25

D.198.18

【答案】：A

26、如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。

A.平均數

B.中位數

C.眾數

D.最高或最低值法

【答案】：B

27、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100

【答案】：B

28、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。

A.最低賣價

B.最高買價

C.最低買價

D.最高賣價

【答案】：B

29、間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現（）的情形。

A.估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高6%

B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低6%

C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071

D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

【答案】：C

30、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調整；⑥進行房地產狀況調整；⑦計算比較價值。則運用比較法進行估價步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦

【答案】：C

31、在房地產權利中，屬于用益物權的是（）。

A.自物權

B.地役權

C.抵押權

D.租賃權

【答案】：B

32、增加房地產持有環節的稅收會使房地產價格下降，對收益性房地產來說，開征（）會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。

A.房產稅

B.契稅

C.營業稅

D.土地增值稅

【答案】：A

33、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。

A.10.2萬元

B.11.0萬元

C.11.3萬元

D.11.5萬元

【答案】：C

34、如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。

A.數學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發展速度法

D.移動平均法

【答案】：B

35、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】：B

36、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84

【答案】：B

37、房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作（）年以上的房地產估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

38、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。

A.假設開發法和基準地價修正法兩種方法

B.假設開發法和成本法兩種方法

C.假設開發法、市場法、收益法和成本法四種方法

D.假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

【答案】：B

39、在房地產估價中，將農地視為（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.房屋火災保險

【答案】：A

40、薛雪的著作是

A.《溫病條辨》

B.《濕熱條辨》

C.《溫熱論》

D.《脾胃論》

【答案】：B

41、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。

A.根據自己的需要提出估價結果

B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料

C.協助估價師搜集估價所必要的資料

D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責

【答案】：A

42、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】：D

43、評估城市商業區內上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業經營行為，這時宜采用（）評估。

A.市場法估價

B.成本法

C.土地剩余技術

D.假設開發法

【答案】：C

44、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.在估價時點時

B.在交易時

C.在簽訂轉讓協議時

D.在建造完成時

【答案】：A

45、由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與（）的比值。

A.綜合資本化率

B.土地資本化率

C.報酬率

D.建筑物資本化率

【答案】：B

46、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發期為3年，現已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現率為12%。該項目續建完成后的總價值折算到現在為（）萬元。

A.3939.61

B.4433.88

C.4768.50

D.5652.09

【答案】：C

47、下列情況中會導致房地產價格上升的是（）。

A.上調貸款利率

B.收緊房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.增加土地供應

【答案】：B

48、下列房地產權利的種類中，屬于債權的是（）。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權

【答案】：D

49、下列對房地產建筑物權益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項權利設立情況

B.維護情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權狀況

【答案】：B

50、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：A

2、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

3、一個估價項目完成后，應保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項目來源和溝通情況

【答案】：ABD

4、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（）。

A.地役權設立情況

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】：ABD

5、判定工業房地產區位優劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產品和原料運輸

【答案】：BC

6、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

7、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1

D.用途應為所在區段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0

【答案】：ABD

8、房地產價格構成中的開發成本包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售稅費

E.開發利潤

【答案】：ABCD

9、房地產的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現相同房地產的大量供給

B.房地產市場不能實現完全競爭

C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產價值量大

【答案】：ABCD

10、下列關于指數修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

B.指數修勻法是以上一期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi＋1為第i＋1期的預測值；a為修勻常數，0≤a≤1）

D.運用指數修勻法進行預測的關鍵，是確定修勻常數的值

E.指數修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】：ACD

11、關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產估價師簽名

D.法定代表人或執行合伙人必須簽名

E.房地產估價機構必須加蓋公章

【答案】：BC

12、對部分或全部超出了自己專業勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業幫助

【答案】：A

13、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

14、房地產的特性包括（）。

A.獨一無二

B.需求有限

C.流動性好

D.相互影響

E.保值增值

【答案】：AD

15、調查評估路線價，通常是在同一路線價區段內選取一定數量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得到該路線價區段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設開發法

E.建筑物剩余技術

【答案】：AB

16、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

17、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

18、對部分或全部超出了自己專業勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業幫助

【答案】：A

19、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

20、關于房地產估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類型選取

D.估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復

【答案】：ABD

21、關于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

22、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業監督管理委員會

【答案】：AC

23、下列有關房地產征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實質是強制收買

B.征用的實質是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產的行為

D.征用是所有權的改變，不返還

E.征收.征用都是無償的，不給予補償

【答案】：AB

24、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

25、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。

A.土地補償費和安置補助費

B.地上附著物和青苗的補償費

C.征地管理費

D.安排被征地農民的社會保障費

E.場地平整費

【答案】：ABD

26、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數法

D.基于營業收入測算

E.現金流量折現法

【答案】：BD

27、與非專業估價相比，專業估價的特點有（）。

A.是一種專業意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業日期長

【答案】：ACD

28、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

29、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。

A.比較法

B.收益法

C.假設開發法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：AD

30、關于專業房地產估價的說法，正確的有（）。

A.應由專業機構和專業人員完成

B.應經過審慎判斷并提供專業意見

C.出具的結果具有證明效力

D.應收取一定的服務費用

E.咨詢性估價無需承擔法律責任

【答案】：ABCD

31、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

32、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應該采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

33、下列關于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。

A.本質上是比較法

B.需要做交易情況修正

C.需要做市場狀況調整

D.需要做土地狀況調整

E.估價結果的準確性取決于基準地價的準確性和調整系數體系的完整和合理性

【答案】：ACD

34、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產稅

D.企業（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】：BD

35、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

36、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產價格未來會上漲

E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢

【答案】：CD

37、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

38、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有（）。

A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為價值時點

B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點

C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點

D.價值時點由委托人和估價師決定

E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點

【答案】：ABC

39、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發利潤為64.20萬元

【答案】：AC

40、下列估價師的行為中，不符合估價規范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

【答案】：ABD

41、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

42、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發程度

【答案】：ABC

43、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.該類房地產的開發成本上升

C.該類房地產的開發技術水平提高

D.預期該類房地產價格會上漲

E.該類房地產未來持有成本增加

【答案】：AC

44、房地產的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現相同房地產的大量供給

B.房地產市場不能實現完全競爭

C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產價值量大

【答案】：ABCD

45、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

46、關于假設開發法中的動態分析法運用的說法，正確的有（）。

A.各項收入、支出均為價值時點房地產市場狀況下的值

B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’

C.不需要單獨計算投資利息

D.不考慮預售和延遲銷售的影響

E.測算后續開發利潤時，要求利潤率與其計算基數相匹配

【答案】：BC

47、亞當·斯密將房租區分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租

【答案】：AC

48、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

49、以下屬于重新購建價格的是()。

A.建筑物的重置價格

B.土地的重置價格

C.建筑物的重建價格

D.土地的重建價格E房地的重建價格

【答案】：AC

50、假設開發法中開發完成后房地產出租或營業、自用的情況下，開發經營期為（）。

A.開發期＋經營期

B.開發期＋運營期

C.開發期＋經營期－前期－建造期

D.開發期＋運營期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋經營期

【答案】：AB

第三部分大題(50題)1、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

2、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

3、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

4、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

5、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

6、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

7、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

8、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

9、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

10、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

11、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

12、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

13、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

14、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

15、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

16、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

17、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

18、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

19、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

20、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

21、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

22、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

23、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；

24、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

25、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業務

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

26、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

27、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

28、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

29、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；

30、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

31、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

32、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

33、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發法中預測開發完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

34、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

35、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對