深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）深圳市地價測算規則一、通則編制目的為貫徹落實國有土地有償使用制度，合理配置土地資源，優化產業結構，規范我市地價管理工作，根據有關法律、法規和行業標準，結合深圳實際，制定本規則。規則適用范圍本規則適用于我市行政區域范圍內，供應建設用地使用權價格、租金及臨時用地使用費（以下簡稱地價）的確定。以劃撥方式供應的建設用地使用權，不計收地價。以出讓、租賃方式供應或劃撥方式轉為有償使用的建設用地使用權，應根據土地的市場價格及本規則計收地價，其中產權歸政府的建筑面積部分不計收地價。以作價出資方式供應的建設用地使用權，應根據土地的市場價格及本規則確定作價出資金額。其中產權歸政府的建筑面積部分不計作價出資金額。臨時使用土地，應根據本規則計收臨時用地使用費。其中，政府或政府有關部門作為臨時用地使用主體的，不計收臨時用地使用費。土地的市場價格定義我市土地的市場價格由自然資源行政主管部門組織市非盈利性評估機構評估確定。市非盈利性評估機構應根據土地區位及房地產市場1/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）變化等因素，區分住宅、商業、辦公、工業等用途，按照《城鎮土地估價規程》，采用標定地價系數修正法和剩余法（整體估價）進行評估。其中，標定地價系數修正法和剩余法（整體估價）的權重分別取70%和30%。地價測算單位我市地價測算按宗地為單位，以建筑面積為基數計算。地價測算時點招拍掛方式供應用地的底價，以編制供應方案并符合地價測算條件的時點確定。協議方式供應用地的地價，經自然資源行政主管部門依法受理簽訂建設用地使用權供應合同（以下簡稱“供應合同”）申請并符合地價測算條件的，按受理申請的時點確定。作價出資方式供應用地的作價出資金額，以編制作價出資方案并符合地價測算條件的時點確定。土地出讓后經批準改變用途或容積率等土地使用條件的地價，經自然資源行政主管部門依法受理簽訂供應合同申請并符合地價測算條件的，按受理申請的時點確定。土地整備相關協議另有約定的，從其約定。修正系數地價測算涉及的修正系數包括基礎修正系數和項目修正系數。基礎修正系數包括：建筑類型、土地使用年期、產權限制、產業發展導向、產業項目類型、商業層數、地下空間修正系數。基礎修正系數取值按照本規則附表1?附表7執行。2/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）項目修正系數包括：棚戶區改造、原農村經濟組織留用土地項目（包括非農建設用地、征地返還用地、土地整備留用土地，以下簡稱“留用土地項目”）、拆除重建類城市更新項目修正系數。項目修正系數取值按照本規則附表8?附表10執行。修正系數具體使用方式見各附表，系數間為連乘關系，不涉及或不符合上述修正項的，修正系數為1。測算公式新供應用地地價計算公式如下：宗地地價=￡（土地的市場價格x對應建筑面積x基礎修正系數X項目修正系數）同一宗地包含多種建筑類型的，按照不同建筑類型和建筑面積分別測算地價后合計。棚戶區改造、留用土地、城市更新項目分別適用棚戶區改造項目修正系數（附表8）、留用土地項目修正系數（附表9）、拆除重建類城市更新項目修正系數（附表10）。地價測算方案失效情形繳款單位應在地價繳款通知單規定的繳款截止日前繳納地價（分期支付的，繳納首期地價款），如未在繳款截止日前繳款，地價測算方案失效。招拍掛用地以出讓公告要求為準。工業用地出讓最低價標準我市以招拍掛方式供應工業用地的地價，不得低于同年期全國工業用地出讓最低價標準。租賃用地年租金底價標準3/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）按《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》以租賃方式供應的重點產業項目用地，年租金按照該類建設用地出讓20年期地價的3%測算，同時適用產業發展導向修正系數（附表4）和產業項目類型修正系數（附表5）。其他短期租賃用地年租金適用土地使用年期修正系數（附表2）。臨時用地使用費標準臨時用地使用費，按照臨時使用年期對應的工業用途土地的市場價格計收，適用土地使用年期修正系數（附表2）。二、變更與補繳土地利用條件變更情形已簽訂供應合同的土地，變更土地利用條件應補繳的地價，以地價測算時點的價格為基準，測算宗地變更后與變更前不同土地利用條件下的地價差額。如差額為負，不再計收地價。公式如下：應補繳地價=￡（土地的市場價格x變更后對應建筑面積x變更后基礎修正系數）-￡（土地的市場價格x變更前對應建筑面積X變更前基礎修正系數）留用土地地價測算已簽訂供應合同的留用土地進入市場、未涉及其他土地利用條件變更的，應補繳地價按以下公式計算：應補繳地價=￡（土地的市場價格X對應建筑面積X基礎修正系數X留用土地項目修正系數）留用土地已簽訂供應合同進入市場且涉及其他土地利用條件變更4/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）的，應先根據前款規定計算應補繳地價，然后再按2.1條測算土地利用條件變更情形下的應補繳地價，合計得到應補繳地價總額。劃撥方式供應土地2001年8月6日前，以劃撥方式供應的土地，符合《深圳市人民政府關于完善國有土地供應管理的若干意見》（以下簡稱《若干意見》）中劃撥情形的，土地利用條件變更不計收地價。不符合《若干意見》中劃撥情形的土地，轉為有償使用的，按2.1條計收地價。其中，原合法取得的建筑面積部分，竣工驗收后，在不改變用途的情況下，經批準辦理出讓或續期手續的應補繳地價，按2.1條測算結果的7%計收地價。協議出讓非商品住宅入市2001年8月6日前，以協議方式供應的非商品性質住宅（不含政策性、保障性和人才住房）竣工驗收后，經批準進入市場的應補繳地價，按2.1條測算結果的20%計收。微利商品房（準成本微利商品房、全成本微利商品房、社會微利商品房）、福利商品房（準成本福利商品房、全成本福利商品房）經法院裁定需協助辦理過戶且經市住房建設部門確定不予以回購的，或單位購買的微利商品房、福利商品房因撤銷、破產、合并等原因需辦理過戶且經市住建部門確定不予以回購的，應按2.1條測算應補繳地價，變更后地價按允許分割轉讓的住宅地價標準，變更前地價按允許分割轉讓的安居型商品房地價標準確定。容積率調整、竣工超面積補地價因產業發展需要提高容積率，發展的產業符合我市產業發展導向5/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）的，提高容積率增加部分建筑面積適用產業發展導向修正系數。已供應用地，竣工超出合同約定經規劃確認保留的建筑面積應補繳地價，以合同約定的產權限制條件，按2.1條測算結果的130%計收。不再計收地價情形符合下述情形的，不再計收地價：（1）2001年8月6日（含）后以協議免地價出讓的土地，變更土地利用條件，符合《若干意見》中劃撥情形的，不計收地價。（2）已供應普通工業用地（M1）經批準增加建筑面積情形中，不得轉讓的工業廠房及相應輔助設施（如物業用房、配電用房），不計收地價。（3）已供應用地，經批準增加充電基礎設施，不計收地價。（4）在加油站用地上增加加氣功能，不計收地價。三、特殊情形3.1除住宅用地外，地上容積率小于1.0情形新供應用地中，地上容積率小于1.0且主用途不占建筑面積的（如機場、港口碼頭、軌道交通、堆場、供燃氣、游樂設施用地等）按土地主用途部分和建筑物建筑類型部分分別測算地價后合計。計算公式如下：宗地地價=土地主用途土地的市場價格x土地面積x基礎修正系數十￡（建筑物建筑類型土地的市場價格x對應建筑面積x基礎修正系數）新供應用地中，地上容積率小于1.0的其他情形，測算地價的建6/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）筑面積按地上容積率1.0確定，各種建筑類型的建筑面積按照原建筑面積中各種建筑類型所占比例確定。涉及土地利用條件變更應補繳地價，以實際建筑面積按2.1條測算。原寶安縣未繳納市政配套金的用地原寶安縣已簽訂供應合同，但未繳納市政配套金的（合同規定不需要補繳市政配套金的除外），在不改變供應合同約定土地利用條件的前提下，按1.7條測算結果的20%補繳。繳納地價后，除供應合同另有約定外，工業用地限整體轉讓，住宅、商業、辦公用地允許分割轉讓。招拍掛出讓并溢價成交地價分攤以招拍掛方式出讓并溢價成交的用地，其成交地價溢價部分按招拍掛底價中的對應用途分項價格乘以宗地成交溢價率測算。符合相關規定多宗地一并出讓的，成交溢價率以整體成交溢價率確定。農村城市化歷史遺留違法建筑地價規定農村城市化歷史遺留違法建筑處理過程中涉及的地價，按照《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》、《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》、《〈深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定〉實施細則》等規定執行。房地產登記歷史遺留問題等特殊情形2006年2月15日之前協議出讓的用地，批準產權轉移（包括已批準預（銷）售、已辦理產權轉移登記等情形）的面積超出土地合同7/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）約定建筑面積的應補繳地價，按2.1條測算結果的20%計收。因處理歷史遺留問題涉及地價測算與本規則不一致的，由市自然資源行政主管部門（含授權或委托部門）確定地價計收原則，報市政府確定。在土地管理中，本規則未涉及的特殊情形（如高爾夫球場、高爾夫練習場、地上容積率小于1.0的住宅等）地價由市自然資源行政主管部門（含授權或委托部門）組織市非盈利性評估機構另行評估。四、附則地價繳納方式重點產業項目、城市更新項目地價可分期繳交，首次繳交比例不得低于50%，余款自簽訂合同之日起1年內交清，不計利息。其余項目地價應一次性付清。標定地價更新發布標定地價成果由自然資源行政主管部門組織按年度更新，于每年1季度發布。年度更新時價格水平變化超過5%時，應上報市政府批準后發布。規則更新及解釋權本規則自發布之日起實施。本規則實施前，已向市自然資源行政主管部門（含授權或委托部門）申請并符合地價測算條件的，地價計收標準及方式仍按照原有規定執行。本規則發布前已列入城市更新單元計劃的城市更新單元，自本規則發布之日起4個月內向市自然資源行政主管部門（含授權或委托部8/16深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）門）申請地價測算（含變更補繳）并符合測算條件的，地價計收標準及方式仍按照原有規定執行，4個月后按本規則執行。此前我市規定與本規則不一致的，以本規則為準。本規則由市規劃和自然資源局負責解釋，市規劃和自然資源局可根據實際情況對附表進行修訂，報市政府備案后施行。9/16

深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）附表1建筑類型適用地價標準及修正系數表序號建筑類型適用地價類型修正系數1廠房工業12倉庫1.53公用設施、市政設施及施工配套設施、訓考場、殯葬設施0.3交通設施（不含加油站、加氣站、訓考場、社會停車場（庫），綜合管廊0.14新型產業用房、研發用房、物流建筑見備注35住宅住宅1其中宿舍0.6公共租賃住房、安居型商品房0.3人才住房0.46文化遺產、體育設施、幼兒園（托兒所）、宗教建筑、社會福利設施、特殊建筑、社會停車場（庫）、郵政網點（所）辦公0.17文化設施、醫療衛生設施、教育設施、科研用房0.38辦公、商務公寓19旅館業建筑0.511商業（不包括旅館業建筑、肉菜市場、游樂設施）商業112加氣站、肉菜市場0.313游樂設施0.414加油站1備注：.建筑類型（除公共租賃住房、安居型商品房、人才住房外）對應《深圳市城市規劃標準與準則》。.上表中未涵蓋的其他配建建筑類型按主體建筑類型地價標準測算地價。主體建筑類型是規劃許可文件中面積占比最大的建筑類型；無法確定的按規劃許可文件中的土地用途確定。.“新型產業用房、研發用房、物流建筑”的地價按工業50%及辦公50%測算。.新供應加油、加氣混合用地，已明確加油、加氣功能占地面積的，按占地面積分別計算地價后合計；未明確加油、加氣功能占地面積的，以宗地為單位，按照加油站和加氣站市場價格的均值確定地價。.高爾夫球場、高爾夫練習場、住宅地上容積率小于1.0的用地不適用本表。.本表中第3、6、9、12、13、14類建筑類型原則上應在出讓方案或供應合同中明確該類建筑類型限整體轉讓。10/16

深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）附表2土地使用年期修正系數表年期n住宅類（70年）商業類（40年）辦公類（40年）工業類（30年）年期n住宅類（70年）商業類（40年）辦公類（40年）工業類（30年）10.04920.06270.05910.0620360.85550.97170.96821.076420.09610.12190.11510.1210370.86400.97940.97681.087130.14080.17770.16810.1772380.87210.98670.98501.097340.18330.23030.21840.2307390.87980.99350.99271.107050.22380.28000.26610.2816400.88711.00001.00001.116260.26240.32680.31130.3302410.89411.00611.00691.125070.29920.37100.35420.3764420.90081.01181.01351.133480.33410.41270.39480.4204430.90711.01731.01971.141490.36750.45210.43330.4624440.91321.02241.02571.1490100.39920.48920.46970.5023450.91891.02721.03131.1562110.42940.52420.50430.5403460.92441.03181.03661.1631120.45820.55720.53710.5766470.92961.03611.04161.1697130.48560.58840.56820.6111480.93461.04011.04641.1759140.51180.61780.59760.6439490.93931.04391.05091.1819150.53660.64550.62550.6752500.94381.04761.05521.1876160.56030.67170.65200.7050510.94811.05101.05921.1930170.58290.69630.67710.7334520.95221.05421.06311.1981180.60430.71960.70090.7604530.95611.05721.06671.2030190.62480.74160.72340.7862540.95981.06011.07021.2077200.64430.76230.74480.8107550.96331.06281.07351.2121210.66280.78190.76500.8340560.96671.06531.07661.2164220.68050.80030.78420.8563570.96991.06771.07951.2204230.69730.81770.80240.8775580.97301.07001.08231.2242240.71340.83410.81960.8976590.97591.07211.08501.2279250.72860.84960.83600.9168600.97861.07411.08751.2314260.74320.86420.85150.9351610.98131.07601.08991.2347270.75700.87800.86610.9526620.98381.07781.09211.2379280.77020.89100.88010.9691630.98621.07951.09421.2409290.78280.90330.89320.9849640.98841.08111.09631.2437300.79470.91480.90571.0000650.99061.08261.09821.2465310.80610.92570.91761.0143660.99271.08401.10001.2491320.81700.93600.92881.0280670.99461.08541.10171.2515330.82730.94580.93951.0410680.99651.08661.10341.2539340.83720.95490.94961.0534690.99831.08781.10491.2561350.84650.96360.95911.0652701.00001.08891.10641.2583備注：.上述土地使用年期修正系數公式為：K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]，式中：r表示土地還原率，住宅、商業、辦公、工業分別取值5%、6%、5.5%、5%；m表示剩余年期；n表示土地使用年限，住宅、商業、辦公、工業分別取值70年、40年、40年、30年。.宗地地價測算中土地使用年期的計算從地價測算時點起至土地使用期滿時點為止。11/16

深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）附表3產權限制修正系數表序號建筑類型產權限制情形修正系數1表1中的建筑類型1-3不得轉讓1限整體轉讓1.5允許分割轉讓52表1中的建筑類型4不得轉讓見備注1限整體轉讓允許分割轉讓3表1中的建筑類型5不得轉讓公共租賃住房、安居型商品房、人才住房0.1其他（除公共租賃住房、安居型商品房、人才住房外）0.3限整體轉讓0.8允許分割轉讓14表1中的建筑類型6-14不得轉讓0.6限整體轉讓0.8允許分割轉讓1備注：.附表1中建筑類型4產權修正按照相應產權條件下的廠房及辦公建筑類型修正。.產權限制情形依據土地使用權出讓方案或供應合同確定。.已簽訂的供應合同中約定或不動產登記記載為“自用”或“非商品性質”房地產，屬于“不得轉讓”情形;已簽訂的供應合同中約定或不動產登記記載為“商品性質房地產限整體轉讓”的，屬于“限整體轉讓”情形。附表4產業發展導向修正系數表序號產業分類修正系數1戰略性新興產業（新一代信息技術、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫藥、數字經濟、新材料、海洋經濟等）、優勢傳統產業、生產性現代服務業0.52除上述類別以外的其他產業1備注：.修正對象為除配套商業以外的建筑類型。產業分類及認定以相關部門出具的產業分類證明文件為準。.本表不適用城市更新、原農村經濟組織留用地、棚戶區改造項目。12/16

深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）附表5產業項目類型修正系數表序號產業分類修正系數1重點產業項目遴選方案確定有兩個及兩個以上意向用地單位聯合申請的0.6遴選方案確定為單一意向用地單位的0.72一般產業項目1備注：.修正對象為除配套商業以外的建筑類型。產業項目分類以《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》規定為準。.本表不適用城市更新、原農村經濟組織留用地、棚戶區改造項目。附表6商業層數修正系數表商業層數修正系數一層商業1.4613二層商業1.1690三層商業1.0000四層商業0.8844五層商業0.7967六層商業及以上0.7267備注：對于新出讓土地，根據地上商業建筑面積和宗地建筑覆蓋率可以測算商業層數；若為已經建成商業物業補地價類型，可直接選擇實際商業層數測算。附表7地下空間修正系數表序號分類修正系數1交通設施（不含加油站、加氣站、訓考場、社會停車場（庫）），綜合管廊0.12除上述類別以外的其他地下空間0.313/16

深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）附表8棚戶區改造項目修正系數表序號棚戶區改造類型適用住宅地價修正系數適用商業地價修正系數適用辦公地價修正系數適用工業地價修正系數1安置已取得房地產證的建筑面積0.10.180.150.152安置未取得房地產證的建筑面積0.110.200.160.163獎勵增購部分建筑面積0.24其余面積1111備注：1、1992年前市政府劃定的舊城舊村改造用地遺留項目，適用棚戶區改造項目修正系數表，區分安置已取得房地產證的建筑面積、安置未取得房地產證的建筑面積、其余建筑面積計收地價。2、棚戶區改造項目中移交政府的用地地價測算，不適用本表系數。附表9留用土地項目修正系數表序號用地類型適用住宅、商業、辦公地價修正系數適用工業地價修正系數（除附表1建筑類型4）1非農建設用地、征地返還、留用地不得轉讓情形及屬于政府部分02非農建設用地、征地返還用地進入市場非農用地、在本社區安置的征返用地容積率3.2以下部分0.01地下及容積率3.2以上部分0.2在本社區外安置的征返用地等價值部分0.01超出等價值部分0.23農村集體經濟組織利益統籌土地整備項目留用地進入市場基礎建筑面積0.020.01共享建筑面積0.2備注：.基礎建筑面積、共享建筑面積、等價值部分、超出等價值部分按土地整備有關文件執行；.按本規則1.7公式，使用附表3產權限制中允許分割轉讓系數及本表序號2、3系數測算并繳納地價的，住宅、商業、辦公和工業用地均對應允許分割銷售情形；.本表序號2、3僅適用于首次由“不得轉讓”變為“允許進入市場”情形的地價測算；.已簽訂的供應合同中約定為“自用”或“非商品性質”房地產，屬于“不得轉讓”情形；.土地整備中政府投資新建的安置用房適用附表8系數中“安置已取得房地產證的建筑面積”類型。.附表1的建筑類型4的留用土地項目修正系數按照廠房及辦公修正系數分別修正。.本表中的容積率僅包括地上容積部分。14/16

深圳市地價測算規則（第二次征求意見稿）附表10拆除重建類城市更新項目修正系數計算表測算次序用地類別或改造類型適用住宅地價修正因子適用商業地價修正因子適用辦公地價修正因子適用工業地價修正因子說明1小地塊城市更新項目應移交未移交用地1.11.11.11.12已辦理征轉地補償的零星國有未出讓用地1.11.11.11.1未辦理征轉地補償的零星國有未出讓用地0.10.180.150.153城中村用地0.1x(1-4.5/r)0.18x(1-4.5/r)0.15x(1-4.5/r)0.15x(1-4.5/r)r為城市更新地價測算整體的平均容積率（地上容積部分），保留兩位小數（四舍五入），修正因子計算結果為負數時取值為零；按深府辦〔2016〕38號文件要求配建人才住房、保障性住房或人才公寓的城市更新項目，按相應修正因子的0.8倍計算4舊屋村用地0.1x(1-1.5/r)0.18x(1-1.5/r)0.15x(1-1.5/r)0.15x(1-1.5/r)5深府（2006〕258號文件確定的70個舊城舊村改造項目除城中村用地、舊屋村用地外的其余