房地產開發經營房地產開發案例分析中國人民大學張躍松yuesong51@

‘2011房地產經營管理課程1房地產開發流程房地產種類房地產投資及其基本特性房地產市場參與者我國的住房供給體系房地產開發基礎知識2房地產開發的主要程序四個階段:投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。3房地產的分類從物理形態上劃分，分為土地、建成后的物業和在建工程三種類型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業、商用物業、工業物業和特殊物業。4

房地產投資的特性1.位置的固定性或不可移動性2.壽命周期長3.適應性4.各異性5.政策影響性6.對專業管理的依賴性7.相互影響性8.弱流動性5開發商土地所有者和當前使用者政府及政府機構金融機構建筑承包商專業顧問（建筑師、工程師、規劃師、景觀建筑師、環境顧問、交通顧問、房地產估價師、會計師、房地產經紀人、物業管理經理、市場研究專家、經濟師、造價工程師、律師）消費者或買家房地產開發商及其合作伙伴6我國的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經濟租賃房經濟適用房限價商品房商品房7房地產開發模式新舊城區房地產開發比較新區房地產開發舊城區房地產開發房地產地域擴張模式文化地產的開發

8新舊城區房地產開發比較舊城區所處區位優越：適合作為商業、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發項目用地不斷上漲的地價項目建成后出售或出租的價格水平較高。來自新區開發的挑戰舊城區土地開發費用高環境污染嚴重流動人口日益增加居住郊區化趨勢舊城區建設居民住宅的難度越來越大前景開發建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費用較高規劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區）舊城區房地產開發9所處位置并不優越新城區往往不適于開發商業中心、寫字樓、餐飲娛樂用房適合建造高級住宅和公寓。有利條件新城區的拆遷安置比較容易拆遷安置補償費要比舊城區低城市規劃條件限制也少。前景開發獲得政府的征地審批非常困難不具備開發建設條件,道路和綠化用地均作為開發商的市政代征地而由開發商承擔土地開發費用新區房地產開發10異地開發本土化與與異地開開發如何成功功的實現現異地開開發異地開發房地產開開發地域域擴張模模式11異地開發發與本土土開發的的差異環境變化化，是異異地開發發與本地地開發的的本質區區別這里的環環境是廣廣義范疇疇，或者者指的是是廣義的的市場自然、經經濟、人人文、社社會環境境；人才團隊隊；資金金來源；；關系網網絡；從開發過過程分析析差異化化12異地開發發的關鍵鍵從開發流流程分析析從異地開開發的競競爭力分分析13從開發流流程分析析－－房房地產開開發的流流程四個階段一投資機會選擇擇與決策策分析二前期期工作三建設設階段四租售售階段（（維護階階段）14異地開發發的競爭爭力城市理解解能力政府公關關能力資金運營營能力文化灌輸輸能力人才儲備備能力產品開發發能力15文化地產產的開發發16文化地產產的開發發文化地產產的定義義文化地產產的分類類開發文化化地產的的意義文化地產產的表現現形式文化地產產的開發發案例17文化地產產的定義義文化地產產是指在在房地產產開發過過程中,充分發發掘和運運用文化化內涵來來提升項項目品質質,滿足足居民文文化生活活的形式式。文化地產產提倡在在滿足房房地產項項目建設設基本物物質要素素的基礎礎上，提提升獨特特的文化化要素，，以可持持續發展展的理念念，保障障居住者者生理、、心理和和社會人人文、情情感、歷歷史、精精神、藝藝術等多多個層次次文化需需求，進進一步提提高房地地產質量量和生活活品位。。18地產開發發需要文文化的融融入從消費者者角度分分析從開發商商角度分分析－－泛文文化運動動,與運運動\網網絡\教教育\明明星相結結合,塑塑造地產產的文化化個性,增加附附加值.19文化地產產的分類類地脈文化化建筑文化化園林文化化住宅文化化社區文化化品牌文化化營銷文化化20開發文化化地產的的意義有利于和和諧社會會的創建建提高居民民素質和和生活質質量改善居住住條件和和生活方方式發揚和傳傳承本地地區特有有文化提升開發發商的社社會形象象和物業業價值21文化地產產的表現現形式產品定位位體現的的文化特特征營銷體現現的文化化特征地產品牌牌文化的的表現特特征社區體現現的文化化特征22如何進行行文化地地產的開開發圍繞項目目定位進進行規劃劃營造良好好的室內內外環境境利用建筑筑風格體體現文化化23房地產開開發項目目策劃房地產開開發項目目策劃內內容房地產市市場研究究市場定位位的前提提－－市市場細分分房地產開開發項目目策劃成成功案例例24房地產開開發項目目策劃內內容1、區位位分析與與選擇2、開開發內容容和規模模的分析析與選擇擇

3、、開發時時機的分分析與選選擇4、合作作方式的的分析與與選擇5、融融資方式式與資金金結構的的分析與與選擇6、產產品經營營方式的的分析與與選擇25房地產市市場研究究26目標客戶戶政府資本競爭對手手需求的特特點－接收的的價格－地理位位置－戶型－面積－裝修綠綠化等消費心理理－購買考考慮因素素－購買動動機構成特點點－年齡－婚姻及及家庭成成員－職業特特點－教育程程度－家庭收收入－是否擁擁有轎車車土地使用用權獲得得規劃限制制市政資源源的利用用項目數量量及地理理位置分分布樓宇特點點客戶定位位價格資金的使使用成本本資金的使使用時間間我們的產產品和營營銷設計－規劃/面積/景觀服務－交通裝裝修環境境價格－房價物物業管理理費產品的市市場定位位及推廣廣27什么是市市場研究究？是客戶（（市場））與企業業間的紐紐帶，是是企業理理性決策策的前提提！28房地產公公司需要要什么樣的的市場研研究？29有利于房房地產公公司的市市場研究究探索性研研究產品需求求研究市場細分分研究價格研究究新產品概概念開發發廣告及廣廣告概念念測試市場及客客戶滿意意度調查查市場銷量量預測媒介研究究30房地產市市場分析析案例北京經濟濟適用房房北京老年年住宅市市場分析析31如何進行行市場細細分？什么是市市場細分分以目標消消費者為為對象的的市場細細分為例例32北京地產產項目策策劃的成成功案例例項目策劃劃之珠江溫泉城項目策劃劃之萬柳柳之蜂鳥鳥社區項目策劃劃之萬城城華府項目策劃劃之建外外SOHO項目策劃劃之世貿貿天階項目策劃劃之太陽陽城331.張張躍松，，房地產產項目管管理，中中國人民民大學出出版社，，20102.張張躍松，，地產經經營與管管理，中中國人民民大學出出版社，，20053.房房地產開開發原理理與程序序，〔美美〕邁