謹呈：研祥集團研祥西安高新區寫字樓項目基礎研究及定位報告2009.8.122本案目錄Part1｜市場篇Part2｜項目地塊分析part3｜項目發展方向思考part4｜項目物業發展建議part5｜項目經濟測算3Part1｜市場篇一、西安市經濟基礎二、西安市寫字樓經濟基礎三、西安市寫字樓市場分析四、西安寫字樓現狀分析五、市場給予本案的啟示尋找易于成功的寫字樓產品4一、西安市經濟基礎Part1｜市場篇5宏觀經濟環境

城市人口GDP人均可支配收入固定資產投資位次（位）12403917數值837（萬人）2190（億元）15207（元）1906（億元）圖表2008年西安與全國70城市指標比照

資料來源：西安房地產信息網數據研究中心

龐大的人口總量所帶來旺盛的需求能力對于地產以及經濟發展行業來說影響積極，西安市的人口規模成為推動城市發展的主要推動力。

GDP反映出區域的經濟表現和財力情況，西安市07年在70城市GDP總量排名中處于28位，經濟發展相對于沿海及各一線城市相對滯后。

人均可支配收入是衡量居民消費力的主要指標，常被用來衡量生活水平的變化情況。2008年西安市的人均可支配收入排名處于39位。

固定資產投資拉動房地產行業作用明顯，西安市2008年全國70城市中排名第17位，城市環境的持續改善以及城市化進程的加快促進房地產發展。6西安市經濟環境西部大開發的橋頭堡承東啟西、東聯西進關中城市群的核心資料來源：西安市統計年鑒進入21世紀以后，GDP連續保持著超過13％的高增長率;固定資產投資近五年來以年均30%以上的速度高速增長。7西安的經濟總量僅為北京的五分之一深圳的三分之一西安市總體經濟水平與其它省會城市相比處于落后水平。西安市經濟環境8西安市經濟環境西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠低于一線城市。人均可支配收入直接影響著城市房地產市場的需求，也是城市居民購買力的重要衡量指標。西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠低于一線城市。西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。資料來源：國家統計局網站城市上海北京廣州深圳哈爾濱武漢西安青島人均可支配收入2525724725253172018716558170001520720464資料來源：西安市統計局網站圖表我重點城市人均可支配收入比較單位：萬元9二、西安市寫字樓經濟基礎Part1｜市場篇10西安市經濟支撐產業資料來源：西安市統計年鑒

二、三產業雙輪驅動的綜合型城市，五大產業支撐十分清晰；五大主導產業增加值已占全市生產總值的50%左右；高新技術產業現代裝備制造業文化產業旅游產業主要在軟件園內辦公，少量租賃或購買商品房批地自建主要批地自建，少量租賃或購買商品房租賃或購買商品房現代服務業基本在營業場館辦公五大支撐產業辦公用房解決途徑西安安市市經經濟濟支支撐撐產產業業深圳圳2008年第第一一、、第第二二、、第第三三產產業業的的比比重重分分別別為為：：0.1%：48.9%：51.0%西安安2008年第第一一、、第第二二、、第第三三產產業業的的比比重重分分別別為為：：4.7%：45.1%：52.2%西安第三產業在自身產業結構里的比重與深圳相當，但絕對產值仍然落后很多。12三、、西西安安市市寫寫字字樓樓市市場場分分析析西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析區域域分分布布及及區區域域特特點點西安安市市寫寫字字樓樓分分類類Part1｜市市場場篇篇131、西西安安寫寫字字樓樓竣竣工工量量、、銷銷售售量量分分析析西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析西安安00-08年寫寫字字樓樓銷銷售售面面積積波波動動劇劇烈烈，，05-08年銷銷售售面面積積圍圍繞繞在在23萬平平方方米米左左右右波波動動。。從竣竣工工面面積積和和銷銷售售面面積積的的關關系系來來看看，，02-07年銷銷售售面面積積均均小小于于竣竣工工面面積積，，顯顯示示出出寫寫字字樓樓有有效效需需求求不不足足。。09年同同期期相相比比08年銷銷量量又又有有所所減減少少。。銷售面積均及均低于竣工面積，寫字樓市場有效需求不足。142、西西安安寫寫字字樓樓價價格格走走勢勢西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析西安安市市寫寫字字樓樓價價格格自自00年以以來來，，在在波波動動找找那那個個不不斷斷上上漲漲，，01-04年保保持持平平穩穩，，價價格格在在4800元/平方方米米左左右右。。06-08年至至今今，，價價格格大大幅幅上上漲漲，，08年上上半半年年至至今今，，價價格格較較為為穩穩定定，，保保持持在在5000元/平方方米米左左右右。。西安安市市寫寫字字樓樓銷銷售售金金額額自自07年四四季季度度以以來來，，持持續續下下跌跌，，顯顯示示出出寫寫字字樓樓市市場場的的消消化化能能力力有有限限。。西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自07年以來持續下跌。15西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析3、西西安安寫寫字字樓樓空空置置情情況況經過多年余量累計，08年西安寫字樓空置面積超過50萬。西安安寫寫字字樓樓竣竣工工面面積積在在2003年以以前前持持續續增增長長，，04年出出現現大大幅幅度度的的下下滑滑，，05年恢恢復復供供給給量量，，2005年—2008年始始終終保保持持較較大大的的供供應應量量，，竣竣工工面面積積保保持持在在2.5-3萬平平方方米米左左右右。。16城內內：：鐘樓樓、、和和平平路路、、西西大大街街西高高新新：：高新新路路、、科科技技路路、、唐唐延延路路、、南南二二環環西西段段城北北：：未央央大大道道城南南、、城城東東、、城城西西：：除南南二二環環沿沿線線外外，，其它它分分布布較較為為零零散散西高新和南二環版塊城北版塊城內版塊西安安寫寫字字樓樓區區域域分分布布及及區區域域特特點點17城內內：：目前前城城區區內內已已形形成成三三個個集集中中的的寫寫字字樓樓街街區區：：鐘樓樓附附近近，，由由中中大大國國際際、、中中貿貿國國際際、、時時代代廣廣場場、、金金鐘鐘大大廈廈、、中中天天國國際際大大廈廈、、新新城城國國際際、、皇皇城城國國際際大大廈廈等等構構成成；；和平平路路，，由由金金鑫鑫國國際際大大廈廈、、盛盛唐唐國國際際、、佳佳騰騰大大廈廈、、和和平平銀銀座座、、都都市市創創展展中中心心等等組組成成；；西大大街街，，已已完完成成拓拓寬寬改改造造的的西西大大街街已已被被寫寫字字樓樓開開發發商商看看好好，，宏宏府府廣廣場場、、都都府府大大廈廈是是其其中中的的先先行行者者。。城城區區內內的的寫寫字字樓樓市市場場的的形形成成，，與與其其傳傳統統的的商商業業氛氛圍圍、、便便捷捷的的交交通通有有著著必必然然聯聯系系。。西安安寫寫字字樓樓區區域域分分布布及及區區域域特特點點18城南南：：寫字字樓樓集集中中分分布布在在長長安安路路沿沿線線、、小小寨寨商商圈圈、、南南二二環環沿沿線線、、南二環，世紀紀星大廈、高高科廣場、亞亞美偉博廣場場、華融國際際大廈、光豐豐大廈、熠源源國際、西港港國際大廈等等項目已成為為南二環商業業地產的代表表，這里既有有東方文化的的深厚底蘊，，又有高科技技技術含量的的建筑，更與與蓬勃發展的的西安新城融融為一體，形形成新西安最最重要的經濟濟商圈之一。。小寨商務圈，，作為商圈那那里已經足夠夠成熟度，然然而那里卻集集中著大量的的對寫字樓不不感興趣的個個體經營者。。西安寫字樓區區域分布及區區域特點19城北：目前城北的寫寫字樓項目的的主要分布在在未央大道沿沿線，有天乙乙大廈、航天天新都，第五五國際、凱鑫鑫國際大廈、、經發國際大大廈等。城東：城東聚集了諸諸多軍工紡織織企業、高等等學府、批發發市場，東關關正街被人認認為是它的辦辦公集中區，，所以有部分分寫字樓集中中在那里。城西：城西作為前蘇蘇聯援建的西西安電工產業業重鎮，眾多多的機電、化化工、醫藥等等企業都落戶戶在這里。盡盡管城西在逐逐漸改變自己己原有的面貌貌，但是作為為大中型企業業還是不愿意意選擇此區域域作為商務辦辦公地點。西安寫字樓區區域分布及區區域特點20高新區：目前西高新的的寫字樓主要要分布在高新新路、科技路路、唐延路、、南二環西段段沿線。高新路、科技技路，分布高高新比較早期期的寫字間，，此外近年新新建成的綜合合體寫字間，，高新國際商商務中心、海海星城市廣場場提升了高新新區的整體商商務形象；；唐延路，05年后涌現了部部分寫字間，，成為高新區區小商務辦公公的集中區；；南二環西段沿沿線，也分布布了一些高新新區寫字間，，其中218米的西港國際際大廈作為高高新區最高的的建筑物，成成為高新區商商務形象的代代表作。由于針對入住住高新區的企企業有著更優優惠的政策機機制，使得高高新區的寫字字樓發展相對對更加迅速。。西安寫字樓區區域分布及區區域特點21四、高新區寫寫字樓現狀分分析Part1｜市場篇高新區寫字樓樓發展簡介高新區寫字樓樓分類高新區寫字樓樓銷售狀況高新區寫字樓樓租賃狀況高新區寫字樓樓客群結構高新區寫字樓樓案例分析22西高新：1991年3月經國務院批批準成立1991-2002年屬一次創業業時期：1991年6月，高新區啟啟動了一期建建設；1993年11月，接管并啟啟動建設電子子工業園；1996年4月，啟動了高高新區二期建建設；2000年4月，啟動建設設長安科技產產業園（現新新型工業園））2003年高新區進入入了二次創業業的新階段一期二期新區高新區寫字樓樓發展簡介231、高新區寫字字樓項目分布布高新區寫字樓樓發展簡介組團A：辦公集中區區（科技路、、高新路、南南二環附近））綜合型寫字字樓集中區組團B：辦公集中區區（唐延路沿沿線）公寓型寫字樓樓集中區組團C：尚未成型ABC管委會舊址管委會現址管委會新址高新管委會的的輻射效應與與政策導向，，對產業的分分布和區域的的發展產生規規律化聚集效效應。隨著管委會搬搬遷，錦業路路綠化面積日日新月異。項項目周邊分布布有永陽公園園、木塔寺公公園、奧林匹匹克公園、以以及在建的150畝CBD中央公園，形形成開闊潔凈凈的宜居環境境。以高新管委會會“都市之門門”為圓心輻輻射的政務中中心、綠地筆筆克會展為圓圓心的商務核核心，形成項項目周邊政經經焦點。24高新區寫字樓樓產品形態多多元化產品類型產品特點集中區域代表項目綜合寫字樓建筑立面現代，大多采用玻璃幕墻；樓層高，間隔比較大；一般有中央空調、智能化配套完善；管理費高，一般10-19元/平米集中分布在高新路、科技路、南二環成熟商務路段；高新國際西港國際公寓寫字樓70年使用權，宜商宜住戶式中央空調戶型較小多200平米下管理費用低，一般1-2.5元/平米主要集中在高新路、唐延路；凱創國際獨棟寫字樓低容積率，高50%綠化率；戶式中央空調，室內設置游戲室、會議室、休息室，無電梯，不超過3層。秦唐12棟企業一號公園高新區寫字樓樓分類25高新區產品形形態多元化產品類型產品特點集中區域代表項目商住樓70年使用權，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；戶型較小多在200平米以下；管理費用低，住宅物業費水平，1.5元/平米以下；租金水平低，20元/平米左右；分布較散凱麗大廈電子城BC軟件公寓；軟件園內寫字間西安早期的寫字間；租金水平很低，在15——25元/平米；管理費用低，1元/平米左右；主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業園等電子城軟件園；軟件孵化園；高新區寫字樓樓分類261、高新區寫字字樓成交情況況高新區寫字樓樓銷售狀況分分析寫字樓06年市場成交萎萎縮，07年受到整個房房地產市場的的大漲的影響響，以及與住住宅價格倒掛掛的出現，投投資購買者增增多，致使成成交量得到進進一步提升，，08年遭遇經濟危危機，成交量量有所下滑。。高新區寫字樓樓成交量近年年來呈現震蕩蕩走勢，成交交比重也較小小。272、高新區寫字字樓銷售情況況綜合型寫字樓樓售價集中于于6500-8500元/平方米，公寓型寫字樓樓售價集中于于4800-6000元/平方米，去貨速度普遍遍較慢；

項目名稱售價(元/平方米)銷售率銷售周期綜合型寫字樓高新國際商務中心7500

25%4年西部國際廣場700035%5年高科廣場650090%7年西港國際大廈855056.25%3年旺座國際城617280%1年半公寓型寫字樓class501222.28%2年粵漢國際48799.80%2年綠地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半二期1年銀河新坐標567062.59%2年高新區寫字樓樓銷售狀況分分析28項目總建筑面積(㎡)租金(元/㎡月)出租率火炬大廈120003060-70%城建大廈67802560-70%亞美大廈350004070-80%E洋國際1500055100%驪華大廈210003050-60%高科大廈579446060%南洋國際180005365-70%杰座廣場320003060-70%創業廣場856016090%高新國際490007071%紫洲國際280005020%華晶商務420005060%高新區寫字樓樓整體租金水水平較低。相比同級城市市成都、重慶慶等甲級寫字字樓租金達80-120元/平米/月，西安高檔檔寫字樓租金金較低，如長長安國際租金金為85元/平米/月。高新區寫字樓樓租金可分3個檔次：高新區寫字樓樓租賃狀況分分析租金水平特點60—70元/㎡·月主要位于高新區中心，硬件、配套、物業等水平較高，具備一定標志型形象的綜合型寫字樓40—60元/㎡·月分布比較分散，具備專業外型和產品硬件設施，強調產品性價比和運營低成本；20—40元/㎡·月建成時間較早，硬件和服務相對落后。29寫字樓客群主主體為中小企企業，購買及及承租能力低低。西高新區部分入駐企業行業比例行業分類比例一、新技術、新產品的研發、生產類公司46.59％二、房地產類8.82％三、生活服務類11.58％四、流通行業3.78％六、顧問、服務類4.03％七、工業類2.27％八、農業0.76％九、其他類22.17％企業結構導致致大量企業購購買寫字樓，，會綜合考慮慮辦公形象和和辦公成本，，因此對面積積的需求不會會過大。62%的公司的年收收入在500萬元以下高新區寫字樓樓客群結構30寫字樓客群主主體為中小企企業，購買及及承租能力低低。67.1%的公司租用的的寫字樓價格格在50元/平米·月以下76.8%的公司購買寫寫字樓的價格格在5000元以下高新區寫字樓樓客群結構市場需求的主主力面積集中中在200㎡以下。74.2%寫字樓客群面面積在200平米以下高新區寫字樓樓客群結構寫字樓客群主主體為中小企企業，主力租租住面積較小小。32高新區寫字樓樓客戶以小型型企業為主，，行業集中在在高新技術產產品相關的制制造業，占32.3%，其次為房地地產和建筑業業，各占10%；企業需求面積積主要集中在在100-250平方米；占67.7%。除看中高新區區的區域優勢勢外，較低的的辦公成本及及較高的性價價比是選擇寫寫字樓的主要要因素；客戶普遍渴望望選擇形象專專業的寫字樓樓辦公，以體體現公司的實實力、形象。。高新區寫字樓樓客戶特征小小結：高新區寫字樓樓客群結構33高新區寫字樓樓案例分析34項目名稱西港國際大廈調查時間2009-7建筑類型高層總套數43套入市價格8000目前價格8000主力戶型1560-1571優勢戶型1560-1571配套優勢交通便利產品定位西安新世紀之初的標志性建筑，西安高端商務的典型代表周邊配套金融：中國建設銀行、中國工商銀行、上海浦發銀行、國家開發銀行、西安商業銀行等酒店：志誠麗柏酒店、志誠商務酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大學：西北大學、電子科技大學、西北工業大學等商業：世紀金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛家購物、國美電器、正泰家具等公園：豐慶公園、新紀元公園、唐城墻遺址公園等其他：新紀元俱樂部、長安俱樂部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚、機場物流中心等西港國際大廈廈高檔寫字樓案案例35豪華大堂外立面公共走廊總建筑面積建筑層數標準層面積標準層高度大堂高度建筑總高度樓體高度停車位廣場面積70303㎡50層約1600㎡3.75米13.5米218米185米452個約15000㎡地上48層地下2層接待廳36租售周期長，，出租率高，，銷售率低；；銷售價格高，，目標客群承承受力有限是是去貨慢的根本原因因；原裝進口電梯梯及設備，市市場形象好，，投入成本高；整體項目體量量大，后期項項目承受較大大的競爭高新國際商務務中心高檔寫字樓案案例位置高新路與科技路交匯處面積160-1464平方米租金85元/㎡·月出租率95%停車位420個空調24小時自助水源熱泵中央空調其他配置8部日本原裝三菱客梯，另有1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用ABB/Ibus系統；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空LOW-E玻璃物業管理費18.36元/月·㎡（含電梯、空調）入駐企業行業類型銀行、軟件、電子、房地產、通訊入駐企業人數規模構成知名跨國企業、國內大型國有、民營企業，上市公司及世界500強企業高新國際商務務中心高檔寫字樓案案例外墻:主樓優質外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻內墻:混合沙漿抹灰面電梯:6部門窗:塑鋼中空玻璃窗供電:市政雙回路供水:市政水網采暖:集中供暖通訊:電話、有線、寬帶、衛星電視接口每層中庭底商配套老三屆世紀星星大廈中高檔寫字樓樓案例位置永松路和二環交匯處租金60元/㎡·月出租率95%停車位296個空調分戶式中央空調其他配置6部芬蘭通力電梯，1部蒂森克虜伯電梯，地下1—3層車庫采用2部意大利GMV進口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發電機組物業管理費18.36元/月·㎡（含電梯、空調）入駐企業行業類型目前入住企業100余家，以中小企業為主，多數企業十到二十幾人辦公，其余為4\50人左右有兩家企業達百余人。入駐企業人數規模構成知名跨國企業、國內大型國有、民營企業，上市公司及世界500強企業老三屆世紀星星大廈中高檔寫字樓樓案例40位于西高新開開發區科技路路和高新一路路交匯處，由由一棟31層高級住宅，，一棟25層高級寫字樓樓，配以相連連的4層裙樓組成。。它集寫字間、、酒店、商業業和行政辦公公多種功能為為一體，是一一座高品質的的綜合性商務務樓。海星城市廣場場占地面積：31.13畝建筑面積：13.8萬平方米。容積率6.67高層公寓：230—270平米，均價5800元；寫字間：63—176平米，均價5600元。開盤時間：2004-11-28中高檔寫字樓樓41位置高新一路與科技路交匯處面積63—176平方米租金A座60元/㎡·月，B座50元/㎡·月出租率85%停車位543個空調24小時中央空調其他配置德國蒂森克虜伯電梯；新風機組控制系統；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板

物業管理費11.95元/月·㎡（含電梯、空調）入駐企業行業類型培訓機構、外企、保險、裝修、房地產、教育、酒店入駐企業人數規模構成西安本地企業較多，公司規模都不大，人數大多在數十人海星城市廣場場中高檔寫字樓樓案例42旺座現代城中檔寫字樓旺座現代城地地處高新區唐唐延路，由豪豪盛地產傾力力打造。是一一組大型商務務辦公綜合空空間群落，由由一座商務辦辦公酒店和七七座辦公樓組組成。43位置唐延路35號（西安海關南800米）面積100-250平米租金40—45元/㎡·月出租率75%停車位800個空調戶式中央空調其他配置永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20000平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池物業管理費2元/月·㎡（含電梯）；空調（冬季5.6元/月·㎡）入駐企業行業類型軟件、銀行、進出口貿易、能源入駐企業人數規模構成中小企業較多，主要以私營企業為主，規模不大，大多數辦公人數在十人左右旺座現代城中檔寫字樓44案例參考總結結參考項目優勢本項目可借鑒高新國際商務中心市場形象好，地段成熟，配置標準高），租金高，國有企業關系資源優越。世界500強企業、韓國領事館入住。電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成；配套服務完善，可借鑒。老三屆大廈運營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本；在招商運營上要統一話管理宣傳，旺座現代城價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準確，對中小企業的形象需求和辦公成本的平衡點尋找準確，恒溫泳池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本；配套設施的借鑒（泳池、園林景觀、商務休閑），增強寫字樓的的功能，提升品質；營銷手法的借鑒?？蛻舾鼮榭粗刂丶准墝懽謽菢峭獠啃蜗蠹凹疤嵘蜗蟮牡呐涮祝ㄈ缬居境亍@林））；建材、智能化化等部分客戶戶不敏感可考考慮適當縮減減建安成本。。案例參考總結結參考項目劣勢本項目可借鑒高新國際商務中心租售同時進行，造成銷售率低，出租空置率周期較長；投入成本高，一些高投入配置功能無實用性，造成浪費（如同聲傳譯國際接待廳）；企業辦公綜合成本高，門檻較高。減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置；老三屆大廈租售同時進行，車位少，電梯擁擠，配套設施（員工餐廳）欠缺，硬件設施一般。裝修成本需企業完全承擔，增加了門檻；加強車位及寫字樓公共設施的配套的軟件和硬件?？蛇m當裝修，如空調吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等；旺座現代城電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質較低，無法吸引大企業；設施配套一般，形象中規中矩。后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質；國際接待廳、、高檔會議室室等不實用等等功能配置可可以減去，縮縮減成本；電梯、車位、、大廳、電梯梯間等客戶關關注配套應著著重提升；可考慮給予企企業部分裝修修支持，如吊吊頂、墻體刷刷白、網絡接接口處理等。。1.從客戶需求看看出客戶需求求以100—200平米左右為主主體；2.通過案例比較較與客戶需求求調查，發現現：客戶更為看重重甲級寫字樓樓外部形象及及提升形象的的配套（如泳泳池、園林））；國際接待廳、、高檔會議室室等不實用等等功能配置可可以減去，縮縮減成本；建材、智能化化等部分客戶戶不敏感可考考慮適當縮減減建安成本。。電梯、車位、、大廳、電梯梯間等客戶關關注配套應著著重提升；可考慮給予企企業部分裝修修支持，如吊吊頂、墻體刷刷白、網絡接接口處理等；；案例借鑒綜合合結論47五、市場給予予本案的啟示示Part1｜市場篇48開發體量建議議：高新寫字樓市市場競爭激烈烈，去貨較慢慢，項目體量量建議不宜過過大。戶型面積建議議：高新區入住企企業多為小規規模企業，對對辦公面積需需求較小，主主要需求200平米以下戶型型；產品類型建議議：傳統高檔寫字字樓成功難度度大，性價比比成為寫字樓樓制勝的主要要競爭手段。。尋找易于成功功的寫字樓產產品市場啟示：49Part2｜項目分析一、項目地塊塊分析二、項目競爭爭項目情況50一、項目地塊塊分析Part2｜項目地塊塊分析項目地塊分析析項目交通分析析交通現狀西安市主要路網示意項目繞城高速(三環)二環環城高速(一環)道路走向路名路況東西向錦業一路路況良好,交通順暢繞城高速(輔道)交通順暢,車流量大南北向園中規劃路路況良好,交通順暢項目交通分析析地塊周邊路網網發達,可達性強區域尚未成熟熟,車流量少,現階段交通便便捷緊靠繞城高速速,與市中心聯系系度高未來交通分析析隨著區域成熟熟,未來區域與市市中心聯系度度增強繞城高速車流流量增大,對項目產生負負面影響項目周邊路網發達、交通便捷、但目前無直達公交。管委會的入住住及周邊大量量正開發或待待開發項目，，昭示區域是是未來的發展熱點，但同時表現現了目前區域域的不成熟。一期二期項目位于高新新區二次創業業區域，未來來潛力巨大。。本案項目地塊分析析項目基本情況況粵漢國際NS旗遠地產，綜綜合性用地目目前未開發未開發寫字樓本案高新CBD機場集團

項目處于高新區新興的CBD規劃區域，目前處于起步階段，成熟度低周邊主要可利利用資源包含都市之門門、匯鑫、粵粵漢、西港、、東航、綠地地等商務寫字字樓項目的集集群效應都市之門商務務餐廳、商業業步行街、假假日酒店、饕饕界、SOHO同盟的購物商商場等便利的的配套服務高新區管委會會及所有支撐撐服務體系金融服務業、、現代服務業業、高新區主主導產業的企企業總部、外外商投資企業業等眾多潛潛在的客戶資資源千人會堂、筆筆克會展中心心等商務配配套服務項目本體特征：資源配套

現有未來陸續完工配套企業

下頁付詳細目錄會展筆克會展中心無配套商業藝饕街、饕界無餐飲饕界餐飲商業無酒店無洲際酒店、假日酒店交通608、216站點機場市區客運大巴景觀永陽公園、唐延路綠化帶

CBD中央公園、木塔寺公園、奧林匹克公園社區綠地世紀城

辦公

都市之門、粵漢國際、綠地SOHO同盟、匯鑫IBC、旗遠寫字樓項目、逸翠園永陽公園筆克會展中心心奧林匹克公園園（規劃）唐延路綠化帶帶都市之門金鷹項目地塊分析析55項目基本情況況研祥項目12Factor1Factor2Factor4西部機場集團團繞城高速及綠綠化帶英華華達達項項目目地地塊塊科研研用用地地，，尚尚未未開開發發項目目本本體體特特征征研研究究—四至至東西南北基礎礎數數據據：：總占占地地：：27畝容積積率率：：3.5-4.5建筑筑面面積積：：63000-81000平方方米米56二、、項項目目競競爭爭項項目目情情況況57區域域競競爭爭項項目目：：“都市市之之門門”是高高新新區區二二次次創創業業基基地地，，是是高高新新區區新新行行政政辦辦公公中中心心。。整個個項項目目投投資資33億元元人人民民幣幣、、占占地地229.95畝，，總總面面積積達達36萬平平方方米米，，包包含含一一棟棟西西安安高高新新行行政政辦辦公公中中心心、、三三棟棟甲甲級級寫寫字字樓樓及及千千人人大大會會堂堂、、展展廳廳等等公公共共建建筑筑空空間間。。目目前前已已經經封封頂頂，，高高新新管管委委會會于于2009年8月進進駐駐。。高端端寫寫字字樓樓———都市市之之門門（（高高新新管管委委會會新新址址））價格：8080元/平米面積：126—3000多平米物業：15元/平米（包水水、電悌））58區域競爭項項目：中高端寫字字樓——匯鑫IBC項目位于西西安市高新新區丈八東東路與丈八八一路交匯匯處，總建建筑面積14萬平米，由由A\B\C\D兩棟雙塔樓樓構成。AB座24層，CD座22層。價格：6800元/平米8折（5440元平米），，精裝面積：100——1200平米物業費：1.5元/平米總結：1、純寫字樓樓物業；2、緊鄰都市市之門和奧奧林匹克公公園，地段段優勢明顯顯；3、目前銷售售情況一般般；59區域競爭項項目：公寓型寫字字間——粵漢國際項目位于高高新區錦業業路38號綠地世紀紀城對面項項目占地約約3萬平米，總總建筑面積積9萬余平米。。一期為為兩棟塔共共22層，樓1至2層為商業裙裙樓。價格：4600元/平米面積：A座寫字間400——800平米B座公寓35-99平米，物業費：1.5元/平米總結：1、項目為公公寓型寫字字間；2、目前A棟銷售，B棟未開始銷銷售，銷售售情況不好好；60區域競爭項項目：公寓型寫字字間——綠地SOHO同盟SOHO同盟是上海海綠地集團團西安業有有限公司開開發建設的的兩棟24層的甲級寫寫字樓。該項目位于于高新中央央商務區核核心區都市市之門西側側，是西安安唯一LOFT辦公商務樓樓。集成現現代商務產產業基地，，與高新管管委會僅一一步之遙，，成為中小小型企業基基地。銷售價格：：4800元/平米左右銷售情況：：06、07年銷售情況況較好61地塊SWOT分析S（優勢）：：1、地塊方正正；2、位于高新新CBD核心位置；；3、交通便利利，緊鄰2條城市主干干道以及繞繞城高速；；W（劣勢）：：1、地塊周邊邊未開發，，地塊成熟熟度不高；；2、地塊及區區域配套不不足；3、地塊旁無無城市公交交；T（威脅）：：1、高新區寫寫字樓競爭爭激烈；2、規模不大大，難形成成規模優勢勢；O（機會）：：：1、CBD近2—3年將逐步發發展成熟；；2、大量企業業入住將形形成濃厚商商務氛圍；；3、筆克將帶帶動區域會會展經濟的的融入；4、高新管委委會的進駐駐將促進區區域快速發發展；62項目地塊總總結：經過項目地地塊分析，，開發基點點落在兩大大問題：Q1：項目地塊塊成熟度不不高，選擇擇一個什么么時機進入入市場？Q2：周邊寫字字樓競爭激激烈，而且且銷售情況況不佳的情情況下，選選擇做什么么樣的物業業成功機會會大？63Part3｜項目發展展方向一、項目開開發體量建建議說明：寫字樓租金金按照第一一年45元/平方米/月計算，之之后每三年年增長8%；寫字樓出租租率按照第第一年16000平方米，第第一年后每每年消化8000平方米，最最終穩定在在90%的出租率；；寫字樓按照照2萬到6萬平方米五五種面積測測算，地下下面積和商商業面積均均保持不變變，各為6000平方米；財務按照18年周期計算算；寫字樓體量量為4萬平方米時時，內部收收益率最高高。項目開發體體量建議：：Part4｜項目物業業發展建議議本案發展建建議一：本案寫字樓樓單層平面面做到1200—1500平米，較為為適中。原因:1、從客戶需求求看出客戶戶需求以100—200平米左右為為主體;2、按照主力戶戶型在200平米左右分割割，如果合理理分割，公攤攤小于30%；層面積過大，，容易導致走走廊面積多，，公攤過大。。本案發展建議議二：本案寫字樓產產品需樹立甲甲級寫字樓品品質形象，便于支撐后期期高租金、高高出租率，易易于項目資金金回收。原因:1、西安客戶更為為看重寫字樓樓外部形象品品質;2、高端形象寫寫字樓易于出出租，且租金金較高；3、通過資金回回籠比較，高高租金項目成成本回收期短短。本案發展建議議三：核心配置成本控制原則大堂、電梯著重加大投入在提成形象檔次的空間立面、電梯間、衛生間考慮視覺效果的形象提升，并不需一味使用高端材料健身配套（室內泳池、室外網球場）、園林、地上停車場地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷售亮點分戶中央空調、低成本裝修（吊頂、墻體刷白、網絡接口處理）、適當打造，降低客戶進入成本，便于出租5A智能化系統、會議室客戶不敏感部分，盡量縮減成本功能及配套具具體設置使用用面積(供參考)細項內容面積(m2)接待大堂800商業配套銀行、超市、餐飲店、茶秀商務會所6000室內健身會所室內游泳池、棋牌室、乒乓球商務會所(會議中心）多媒體會議-室外停車及廣場大巴車位/普通車位若干(根據設計要求設置)-車位320個停車位，地上200個，地下120個-電梯5部客梯，1部貨梯-空調進口分戶集中空調（四管式），可控溫度，分戶自動調節-物業管理知名物管公司-智能化管理智能化一般，自動化每10平米兩個信息點-室內公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所）相當于四星酒店裝修-外墻裝修石材+中空雙層玻璃等-本案發展建議議的具體配置置：寫字樓底商業業態劃分：商戶業態預計面積數量小計銀行（民生銀行/東亞銀行）250㎡2家500㎡小型超市（含煙酒店/自營）200㎡1家200㎡數碼快印店/專業出圖/打印100㎡1家100㎡室內健身會所（含室內游泳池、棋牌室、乒乓球）2500㎡1家2500㎡商務茶秀（良木緣咖啡/名典咖啡）600㎡1家600㎡火鍋店（辣歡天）600㎡1家600㎡韓國料理500㎡1家500㎡高檔中餐1000㎡1家1000㎡項目整體規劃劃指標序號主要技術指標計量單位合計（一）用地面積㎡18009（三）容積率

2.55（四）地上建筑面積㎡460001寫字樓㎡400002商業㎡6000（五）地下室面積㎡6000注：1.地下室面積按按約120個車位及其它它設施考慮2.總車位數約320個，除地下車車位外，其余余車位設在地地面停車場按甲B寫字樓標準設施：中央空空調系統；無無樓宇自控；；安全報警；；無綜合布線線外墻：斷橋鋁鋁合窗商場帶通風、、消噴系統Part5｜項目經濟測測算2010年做前期準備備2011年開始建設，，預計兩年（（2012年下半年完成成工程建設））2013年正式運營

201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027籌建期

建設期

經營期

項目工程進度度建筑技術經濟濟指標序號主要技術指標單位合計1用地面積畝272地上建筑面積㎡46,0002.1寫字樓面積㎡400002.2商業㎡60003地下建筑面積㎡60004容積率2.555綠化率30％建設投資估算算依據國家計委、原原建設部（現現為住房與城城鄉建設部））關于發布《工程勘察設計計收費管理規規定》的通知（計價價格[2002]10號）；國家發改委關關于印發《招標代理服務務收費管理暫暫行辦法》的通知（計價價格〔2002〕〕1980號）；國家計委、原原建設部（現現為住房與城城鄉建設部））《建設項目經濟濟評價辦法與與參數》（第三版，2006年）；國家發改委制制定的《建設項目前期期工作咨詢收收費暫行規定定》（計價格[1999]1283號）；陜西省建筑安安裝工程綜合合概預算定額額（1999）；陜西省建設廳廳發行的《陜西省建設工工程其他費用用定額》；有關建設項目目經濟評價的的基本參數和和指標。項目的初步建建筑技術經濟濟指標。項目總投資估估算表序號項目金額（萬元）1土地費用24302前期工程費14353建安造價130604基礎設施建設費6605工程監理費1316項目管理費2937不可預見費4488項目總投資17796注：未計算建建設期貸款利利息出租收入估算算前提寫字樓租金按按照第一年45元/平方米/月計算，之后后每三年增長長8%；寫字樓出租率率按照第一年年16000平方米，第一一年后每年消消化8000平方米，最終終穩定在90%的出租率；商業出租第一一年租金為60元/平方米/月計算，之后后每三年增長長8%；計算期為18年出租收人估算算表寫字樓部分年份20132014201520162017201820192020租金（元/月）4545454949495252出租面積1600024000320003600036000360003600036000年租金收入8641296172821002100210022672267商業部分租金（元/月）60606064.864.864.87070年租金收入432432432467467467504504寫字樓部分年份2021202220232024202520262027租金（元/月）52575757616161出租面積36000360003600036000360003600036000年租金收入2267244924492449264526452645商業部分租金（元/月）70767676828282年租金收入504544544544588588588營業稅金及附附加估算表序號年份合計20132014201520162017201820191租金收入3987312961728216025662566256627712營業稅金及附加219371951191411411411522.1營業稅199465861081281281281392.2城市建設維護稅140568999102.3教育費附加6023344443房產稅47851562072593083083083334凈收入328951069142617822117211721172286序號年份202020212022202320242025202620271租金收入277127712993299329933233323332332營業稅金及附加1521521651651651781781782.1營業稅1391391501501501621621622.2城市建設維護稅10101010101111112.3教育費附加444445553房產稅3333333593593593883883884凈收入22862286246924692469266726672667損益表序號

年份

合計籌建期建設期經營期2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620271凈收入32895

1069142617822117211721172286228622862469246924692667266726672建設投資17796411268426842

3經營成本1191

4258757979798383838787879191914利潤總額13909-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042383238323832576257625765累計利潤71688-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-967141637996181875711333139096所得稅3477

3545965966446446447稅后利潤10432-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042029178717871932193219328累計稅后利潤83037