房地產(chǎn)企業(yè)項目全程

納稅籌劃及風(fēng)險防范孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授qdsw123@163.com《關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會紀要》的通知

法[2004]96號

設(shè)立房地產(chǎn)公司一、《公司法》的有關(guān)規(guī)定1、公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件1)依法成立;2)有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；3）有自己的名稱、章程、組織機構(gòu)和場所；4）能獨立承擔民事責任。設(shè)立房地產(chǎn)公司2、公司設(shè)立采取準則主義（有限責任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)；5）有公司住所。設(shè)立房地產(chǎn)公司3、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔任，并依法登記；4、股東稅務(wù)責任：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責任，逃避債務(wù)，嚴重損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當對公司債務(wù)承擔連帶責任；5、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限責任公司：58--64條設(shè)立房地產(chǎn)公司二、《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：5）其他6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。

2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條設(shè)立房地產(chǎn)公司三、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》有關(guān)的規(guī)定1、5條：1）100萬元以上的注冊資本；2）4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、8條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。設(shè)立房地產(chǎn)公司四、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定1、資質(zhì)申請2、資質(zhì)等級標準3、新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。4、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)條件，有效期1年，主管部門可視情況延長到2年，但1年內(nèi)無開發(fā)項目的，不得延長。設(shè)立房地產(chǎn)公司五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃

1、股東出資方式不同的稅負分析1）貨幣出資2）貨物出資3）無形資產(chǎn)出資4）土地使用權(quán)和不動產(chǎn)出資5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資6）以投資權(quán)出資7）以債權(quán)出資注意事項：國稅函【2005】319、國稅函【2008】514（2011年2號公告、財稅【2012】4）粵地稅函【2007】703設(shè)立房地產(chǎn)公司2、法人股東和個人股東稅負差異3、分公司和子公司稅負差異

財預(yù)【2008】10、國稅發(fā)【2008】28、國稅函【2008】747、國稅函【2009】221、財預(yù)【2012】40、2012年57號公告5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種取得土地地使用權(quán)一、國有有土地政政策1、《中華人人民共和和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地使用用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條條例》》2、有償償使用，，招標、、拍賣《《關(guān)于加加強國有有土地資資產(chǎn)管理理的通知知》3、2002年年7月1日《招招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定》4、2003年年8月1日《協(xié)協(xié)議出讓讓國有土土地使用用權(quán)規(guī)定定》5、《土土地儲備備管理辦辦法》的的通知國土資發(fā)發(fā)[2007]277號號6、2011年年1月21日《國有土土地上房房屋征收收與補償償條例》》取得土地地使用權(quán)二、一級土地地開發(fā)是指在土土地出讓讓前，對對土地進進行整理理投資開開發(fā)的過過程。具具體來說說，就是是按照城城市規(guī)劃劃功能、、豎向標標高和市市政地下下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套指標的的要求，，由政府府統(tǒng)一組組織征地地補償、、拆遷安安置、土土地平整整、市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和社社會公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，按期期達到土土地出讓讓標準的的土地開開發(fā)行為為。土地一級級開發(fā)的的主體應(yīng)應(yīng)是當?shù)氐卣蚧蛴僧數(shù)氐卣钢付ǖ耐镣恋亻_發(fā)發(fā)企業(yè)，，而土地一一級開發(fā)發(fā)的結(jié)果果是要使使“生地地”成為為“熟地地”，達達到出讓讓的標準準。土地地達到““三通一一平”、、“五通通一平””或“七七通一平平”的建建設(shè)條件件(熟地地)，再再對熟地地進行有有償出讓讓或轉(zhuǎn)讓讓的過程程。取得土地地使用權(quán)三、土地地使用權(quán)權(quán)的取得得方式1、取得得出讓土土地使用用權(quán)（招招拍掛））2、取得得轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)：《城市房房地產(chǎn)管管理法》》38條條，轉(zhuǎn)讓讓條件：：1）按照照出讓合合同約定定已經(jīng)支支付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，，并取得得土地使使用證書書；2）按照照出讓合合同約定定進行投投資開發(fā)發(fā)，屬于于房屋建建設(shè)工程程的，完完成開發(fā)發(fā)投資總總額的25%以上，屬屬于成片片開發(fā)土土地的，，形成工工業(yè)或其其他建設(shè)設(shè)用地條條件。3、取得得出租土土地使用用權(quán)取得土地地使用權(quán)四、取得得土地使使用權(quán)環(huán)環(huán)節(jié)涉及及稅種分分析1、印花花稅：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)2、契稅稅：財稅稅【2012】823、土地地使用稅稅:財稅稅【2010】121、財稅【2006】186、財稅【2009】1284、承諾諾負擔對對方稅收收的問題題取得土地地使用權(quán)權(quán)五、不同同方式取取得土地地比較分分析及籌籌劃1、購買買出讓（（招拍掛掛）土地地使用權(quán)權(quán)2、購買買轉(zhuǎn)讓的的土地使使用權(quán)3、購買買股權(quán)方方式：股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓書據(jù)0.1%4、投資轉(zhuǎn)讓股股權(quán)的操作（全資和非全全資）5、合并公司方方式6、分立公司方方式（可以有三種種具體操作））7、租賃方式注意事項：1、國稅函【【2000】】687；2、2010年27號公公告、國稅發(fā)發(fā)【2011】50、國國稅發(fā)【2011】126；3、2011年13號\51號公告取得土地使用用權(quán)六、拆遷方式式取得土地使使用權(quán)1、法規(guī)《國有土地上上房屋征收與與補償條例》》2、拆遷補償償安置協(xié)議3、拆遷補償償方式：貨幣幣補償和房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當事事人涉及的稅稅收（法人和和自然人）1）貨幣補償償2）房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換5、財稅【2012】】82取得土地使用用權(quán)例：某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)就地安安置拆遷戶5000平米，市場售售價8000元，土地成本本2億元，建筑施施工等其他開開發(fā)成本8000萬元，總可售售面積8萬平米。拆遷補償費支支出：5000*8000=4000萬元視同銷售收入入：5000*8000=4000萬元單位可售面積積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米視同銷售成本本：4000*5000=2000萬元視同銷售所得得：4000-2000=2000萬元需要在拆遷當當期確認視同同銷售所得2000萬元。取得土地使用用權(quán)企業(yè)政策性搬搬遷涉及稅收收業(yè)務(wù)被搬遷企業(yè)：：營業(yè)稅、土地地增值稅、所所得稅取得土地使用用權(quán)的企業(yè)：：契稅、印花稅稅前期立項先招拍掛取得得土地在大控規(guī)前提提下，提出項項目建議書對項目出具可可行性研究報報告計委審查進行行項目立項國土局建設(shè)項項目用地預(yù)審審建委項目建設(shè)設(shè)條件預(yù)審規(guī)劃局項目選選址預(yù)審前期立項前期立項涉及及稅種分析：：項目可行性性分析報批報建規(guī)劃總圖和建建設(shè)工程規(guī)劃劃設(shè)計條件審審查初步設(shè)計和施施工圖設(shè)計審審查規(guī)劃報建圖審審查施工報建審查查報批報建取得建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證取得房地產(chǎn)開開發(fā)項目手冊冊取得房屋拆遷遷許可證取得建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證取得建筑工程程施工許可證證報批報建前期報批報建建階段涉及稅稅收及籌劃1、拆遷方式式不同涉及的的稅收2、規(guī)劃設(shè)計計環(huán)節(jié)需要考考慮的稅收因因素1）土增稅的的免稅政策及及清算問題2）所得稅的的成本對象劃劃分及分攤3、通過稅負負測算確定設(shè)設(shè)計方案項目施工建設(shè)一、開發(fā)成本本核算內(nèi)容土地征用及拆拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費會計成本核算算的基本程序序項目施工建設(shè)二、項目開發(fā)發(fā)成本對象的的確定1、有關(guān)法律律:計委申請請立項、規(guī)劃劃局規(guī)劃設(shè)計計2、會計核算算3、土地增值值稅要求4、所得稅要要求1）確定成本本對象原則：：可否銷售、、分類歸集、、功能區(qū)分、、定價差異、、成本差異、、權(quán)益區(qū)分；；(注意稅法原文文）2）共同成本本分攤方法：：占地面積法法、建筑面積積法、直接成成本法、預(yù)算算造價法。項目施工建設(shè)設(shè)三、土地征用用及拆遷補償償1、主要包括括土地買價或或出讓金、大大市政配套費費、契稅、耕耕地占用稅、、土地使用費費、土地閑置費、土地變更用用途和超面積積補交的地價價及相關(guān)稅費費、拆遷補償支出出、安置及動遷支支出、回遷房建造支支出、農(nóng)作物補償償費、危房補補償費等。2、涉及稅務(wù)務(wù)問題1）一般按占占地面積法，，否則需要商商稅務(wù)機關(guān)同同意；2）契稅及拆拆遷補償支出出等；3）購買股權(quán)權(quán)及合并、分分立方式取得得土地成本注注意問題。4）交納土地地使用稅項目施工建設(shè)設(shè)四、前期工程程費1、指項目開開發(fā)前期發(fā)生生的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測繪繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性性研究、籌建、地上上原有建筑物物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費用。。2、注意稅務(wù)務(wù)事項1）從土增稅稅的角度考慮慮2）取得土地地的狀態(tài)對此此支出的影響響3）有關(guān)合同同簽訂注意問問題，國稅發(fā)發(fā)[2009]24)在所得稅稅上分攤方法法沒有明確，，可以用建筑筑面積項目施工建設(shè)五、基礎(chǔ)設(shè)施施費核算注意意問題：1、指開發(fā)項項目在開發(fā)過過程中所發(fā)生生的各項基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施支出，，主要包括開開發(fā)項目內(nèi)道道路、供水、、供電、供氣氣、排污、排排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工工程費和環(huán)境境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工工程費。2、注意稅務(wù)務(wù)事項1）土增稅問問題2）在所得稅稅上分攤方法法未明確，可可以用建筑面面積項目施工建設(shè)六、建筑安裝裝工程費1、指開發(fā)項項目開發(fā)過程程中發(fā)生的各各項建筑安裝裝費用。主要要包括開發(fā)項項目建筑工程程費和開發(fā)項項目安裝工程程費等（包括括內(nèi)外裝飾國稅函[1998]53）2、注意稅務(wù)務(wù)事項1）甲供材的的合法性及如如何簽訂甲供供材合同2）取得發(fā)票票是否合規(guī)：：2011年23號公告3）虛開發(fā)票票遺留問題4）所得稅無無分攤方法明明確規(guī)定，可可用建筑面法法5）對單位建建安成本的掌掌控項目施工建設(shè)七、配套設(shè)施施費1、指開發(fā)項項目內(nèi)發(fā)生的的、獨立的、、非營利性的的，且產(chǎn)權(quán)屬于全全體業(yè)主的，，或無償贈與與地方政府、、政府公用事事業(yè)單位的公公共配套設(shè)施施支出。2、法律產(chǎn)權(quán)權(quán)問題：物權(quán)權(quán)法及高院公公共物業(yè)解釋釋3、注意稅務(wù)務(wù)事項1）在所得稅稅上要求采取取建筑面積分分攤方法2）是否可以以所得稅前扣扣除3）地下停車車位、人防工工程的處理4）是否可以以計算土地增增值稅扣除項目施工建設(shè)八、開發(fā)間接接費1、直接費由由直接工程費費和措施費組組成。1）直接工程費費，是指施工工過程中耗費費的構(gòu)成工程程實體的各項項費用。包括括人工費、材材料費、施工工機械使用費費。2）措施費，是是指為完成工工程項目施工工，發(fā)生于該該工程施工前前和施工過程程中非工程實實體項目的費費用。主要包包括：環(huán)境保保護費，文明明施工費，安安全施工費，，臨時設(shè)施費費，夜間照明明費，二次搬搬運費，大型型機械設(shè)備進進出場及安拆拆費，混凝土土、鋼筋混凝凝土模板及支支架費，腳手手架費，已完完工程及設(shè)備保護費費，施工排水水、降水費項目施工建設(shè)八、開發(fā)間接接費1、間接費由規(guī)規(guī)費和企業(yè)管管理費組成1）規(guī)費是政府府和有關(guān)權(quán)力力部門規(guī)定必必須繳納的費費用（簡稱規(guī)規(guī)費）包括：：工程排污費費、工程定定額測定費、社會保險費、、住房公積積金、危險險作業(yè)意外傷傷害保險費2）企業(yè)管理費費是指建筑施施工或安裝企企業(yè)組織施工工生產(chǎn)和經(jīng)營營管理所需費費用，包括以以下內(nèi)容：：管理人員工工資、勞動動保護費、辦辦公費、差旅旅交通費、固固定資產(chǎn)使用用費、工具用用具使用費、、勞動保險費費、工會經(jīng)費費、職工教育育經(jīng)費、財產(chǎn)產(chǎn)保險費、財財務(wù)費、稅金金（土地使用用稅）、其他他（包括技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技技術(shù)開發(fā)費、、業(yè)務(wù)招待費費、綠化費，，廣告費，公公證費，法律律顧問費，審審計費，咨詢詢費等）。項目施工建設(shè)八、開發(fā)間接接費2、會計第407號科目開開發(fā)間接費用用一、本科目核核算企業(yè)內(nèi)部部獨立核算單單位為開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生的的各項間接費費用，包括工工資、福利費費、折舊費、、修理費、辦辦公費、水電電費、勞動保保護費、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷等。。企業(yè)行政管管理部門(總部)為組織和管理理生產(chǎn)經(jīng)營活活動而發(fā)生的的管理費用，，應(yīng)作為期問問費用，記入入“管理費用用”科目，不不在本科目核核算。二、企業(yè)發(fā)生生的各項間接接費用，借記記本科目，貸貸記“應(yīng)付工工資”、““應(yīng)付福利利費”、““累計折舊舊”、“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房”等科目目。三、開發(fā)問接接費用應(yīng)按企企業(yè)成本核算算辦法的規(guī)定定，分配計入入有關(guān)的成本本核算對象，，借記“開發(fā)發(fā)成本”科目目，貸記本科科目。四、本科目應(yīng)應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部部不同的單位位、部門(分公司)設(shè)置明細賬。。五、本科目期期末應(yīng)無余額額。項目施工建設(shè)八、開發(fā)間接接費3、稅法：指企業(yè)為直接組組織和管理開開發(fā)項目所發(fā)發(fā)生的，(且且不能將其歸歸屬于特定成成本對象的成成本費用性支支出)。主要包括管管理人員工資資、職工福利利費、折舊費費、修理費、、辦公費、水水電費、勞動動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷銷以及項目營銷設(shè)施施建造費等。4、注意稅務(wù)事事項1）會計、所所得稅、土增增稅口徑差別別2）利息費用用所得稅要求求直接成本法法或預(yù)算造價價法3）項目營銷銷設(shè)施建造費費4）土地增值值稅項目施工建設(shè)九、其他有關(guān)關(guān)注意事項1、權(quán)責發(fā)生生制原則2、發(fā)票問題題3、分配方法法及原則4、施工過程程中的資產(chǎn)損損失：土地、、開發(fā)產(chǎn)品報報廢或毀損：：2011年25號公告項目開發(fā)方式式代建工程的開開發(fā)是企業(yè)接接受政府和其其他單位委托托，代為開發(fā)發(fā)的工程。聯(lián)建需要就以以房換地和以以地換房行為為繳納銷售不不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓讓無形資產(chǎn)的的營業(yè)稅。合作建房是企企業(yè)以本企業(yè)業(yè)為主體聯(lián)合合其他企業(yè)、、單位、個人人合作或合資資開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目，且未未成立獨立法法人公司。國稅函[1994]644、國稅函函[1995]156、、國稅函[1996]718、國稅稅函[2005]103預(yù)售環(huán)節(jié)一、商品房預(yù)預(yù)售條件《城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理條例》23條：1、已交付全全部土地使用用權(quán)出讓金，，取得土地使使用權(quán)證書；；2、持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證和施工工許可證；3、按提供的的預(yù)售商品房房計算，投入入開發(fā)建設(shè)的的資金達到工工程建設(shè)總投投資的25%以上，并已已確定施工進進度和竣工交交付日期；4、已辦理預(yù)預(yù)售登記，取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明明。（地方多層封頂頂，高層工程程進度達到80%）報商品房預(yù)售售方案預(yù)售環(huán)節(jié)二、預(yù)售商品品房的會計核核算1、取得預(yù)售售款時2、結(jié)轉(zhuǎn)收入入時3、地方規(guī)定：：大地稅函【2009】】77、青國稅發(fā)【2010】】9預(yù)售環(huán)節(jié)三、預(yù)售階段段納稅要求1、印花稅2、營業(yè)稅及及附加3、企業(yè)所得得稅4、土地增值值稅注意事項:退退房退契稅財稅【2011】32預(yù)售環(huán)節(jié)四、銷售方式式1、自行銷售售2、交代理公公司銷售國稅函[1996]684、國稅函函[2005]917、31號文竣工驗收環(huán)節(jié)節(jié)一、工程竣竣工驗收條條件《城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條條例》18條：1、城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計條條件的落實實；2、城市規(guī)規(guī)劃要求配配套的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的的建設(shè)情況況；3、單項工工程的工程程質(zhì)量驗收收情況；4、拆遷安置置方案的落實實情況；5、物業(yè)管理理的落實情況況。（分期開發(fā)的的可以分期驗驗收）建委綜合各部部門意見，出出具建設(shè)工程程項目竣工