物業管理與傳統房地產管理的區別

1物業管理與傳統房地產管理的區別

122第二節

物業管理的類型、宗旨與原則

第二節物業管理的類型、宗旨與原則什么叫物業管理？4什么叫物業管理？4一、物業管理的類型

（一）委托服務型物業管理

委托服務型物業管理是房地產開發商將開發建成的物業出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業管理公司對物業進行管理，完善其售后服務。這類物業服務企業只擁有物業的管理權，而沒有產權，僅僅是按合同或契約進行法制化、規范化管理。其職能：

一是對房屋及其附屬設備設施的維護修繕，

二是對小區綠化、治安、消防、環境衛生等提供管理服務。

同時物業服務企業有權按照政府有關規定標準或管理協議規定收取一定的管理服務費，不以盈利為主要目的。

5一、物業管理的類型566這里所說的“委托”分兩種情況：

一是開發商自己組建物業管理公司，對所出售的物業進行管理。如：馬鞍山路：“萬振逍遙苑”由萬振物業管理。這種類型的管理有以下特點:1.有利于完善售后服務；2.一般不存在經費難題二是開發企業以招標的方式委托專業物業管理公司，對已出售的物業進行管理。

7這里所說的“委托”分兩種情況：7（二）租賃經營型物業管理

租賃經營型物業管理是指房地產開發商建成房屋后并不出售，而是交由下屬的物業管理公司進行經營管理，通過租金收回投資，獲取利潤。

這種類型的物業服務企業不僅擁有經營管理權，而且還擁有產權；不僅具有維護性的管理職能，更主要的是為所管物業的出租經營，創造出一個良好的物業使用環境，以贏取雇主。如：信地集團（安徽大市場，信地-美凱龍)都是租賃形式銷售，，其產權屬于信地集團。8（二）租賃經營型物業管理8（三）委托服務型物業管理與租賃經營型物業管理的差別

從產權上看，前者只有管理權而沒有產權，后者既擁有產權又有管理權；

從管理上說，前者是物業的售后服務，是為了保持物業的正常使用，后者則需努力制造一個良好的物業使用環境，創造租賃條件，贏得租戶并為之服務；9（三）委托服務型物業管理與租賃經營型物業管理的差別9

就管理的物業對象而言，前者適合于各種樓宇，后者則主要是商業大廈、寫字樓等；

從服務對象分析，前者既有居民住戶，又有職業公務人群，后者則主要以商業等職業人群為服務對象；

從管理方式來看，前者注重的是管理與服務，后者更注重積極的、帶有開拓性的經營10就管理的物業對象而言，前者適合于各種樓宇，后者則主要是二、物業管理的指導思想和宗旨

㈠

物業管理的指導思想

指導思想以服務為宗旨以經營為手段以效益為目的11二、物業管理的指導思想和宗旨指導思想以服務為宗旨以經營為手㈡

物業管理的宗旨：物業管理的宗旨主要體現在以下兩個方面：1．創造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優雅的工作與生活環境2．提高物業的價值12㈡物業管理的宗旨：121313三、物業管理的原則1．產權、經營權分離原則2．業主至上原則3．統一管理原則4．專業高效原則5．權責分明原則6．經濟合理原則7．公平競爭原則8．依法行事原則14三、物業管理的原則14四、物業管理的作用1．能創造優美、安全、舒適、和諧的環境

從宏觀角度上來講，加強物業管理，能保持城市干凈、整潔、創造一個優美的市容市貌，形成一個良好的城市形象。

從微觀上來講，通過物業管理人員的精心維修、養護，為每一個用戶和家庭創造出安全、舒適、幽雅的居住環境，為每一個工作人員提供一個安靜、優雅的工作和學習環境。

同時也能為城市居民提供一個健康豐富的娛樂生活環境。而良好的環境能消除人們的疲勞和憂慮，還可以提高人們的工作和學習效率。15四、物業管理的作方便居民的生活隨著社會的發展，城市的節奏在不斷地加快，居民的工作和學習節奏也在加快，人們在休息日里，需要有更多的時間用于休閑、娛樂，這就要求物業服務公司能夠提供更多的方便和周到的服務，以減輕居民的負擔，節約他們的時間，緩解他們的緊張心理。物業服務公司可以為居民提供綜合性有償服務，如：舊房更新、室內裝修、搬家、醫療保健、美容美發、送奶送報、車輛管理、小孩入托等專項的和特約服務，從而大大方便了居民的生活。182.方便居民的生活183.能延長物業的使用壽命物業建成后，要經過幾十年的風吹雨打和霜凍，得經受各種自然和人為因素的破壞。因此，必然要受到磨損侵蝕、變形，甚至遭受破壞。這樣，久而久之，房屋就會老損脫落、崩塌，管道和線路會出現“跑、冒、滴、漏”等情況，機器設備會出現故障，道路會出現坑洼不平等現象。在這種情況下，如果不及時的維修和養護，就會縮短物業正常的使用年限，甚至釀成事故，造成人身傷亡和財產損失，從而就會影響人們正常的生活和工作。因此，加強物業的管理、維修和養護，可以延長物業的使用壽命，從價值形態上來講，可以使物業保值和增值。193.能延長物業的使用壽命194.實行物業管理能克服“重建輕管”思想在我國，“重建輕管”的思想是由來已久的，甚至達到泛濫成災的地步，建房的不為住房的想，建房的不為管房的想。因此，在建房過程中不是偷工減料就是質次活粗。例如，地下管道沒接好，有的根本就沒安管道等。實行物業管理后，物業服務公司就是用戶的總管家，在建房施工過程中，物業服務公司就可以介入，監督工程質量，并組織參與驗收、嚴格把好質量關，從而就根除了“重建輕管”的思想。204.實行物業管理能克服“重建輕管”思想205.實行物業管理有利于吸引外資，促進對外開放要想更好地引進外資，除了要有良好的經濟政策、便利的交通、通信等“硬”環境外，還要有良好的工作和生活的“軟”環境。這就要求有完善的生活服務設施和周全的服務項目，以及優異的服務質量和合理的服務收費等。使用戶感到舒適、偷快、方便、整潔，從而就可以吸引大量的外國投資者2121第三節物業管理模式22第三節物業管理模式22

一、物業管理模式的含義

所謂物業管理模式：

就是根據房產經營管理體制的特征而

劃分的不同管理種類。

23 一、物業管理模式的含義23二、目前，我國物業管理六種模式的比較

（一）物業管理的六種模式 1.以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理企業開展物業管理工作； 2.以房地產管理部門轉制成立的物業管理企業開展物業管理工作； 3.房地產開發商組建的物業管理企業開展的物業管理工作； 4.單位直管公房的管理模式； 5.完全按照現代企業制度建立起來的物業管理企業開展的物業管理工作； 6.由街道、居委會、社區服務站以及物業管理企業合三為一的管理模式。24二、目前，我國物業管理六種模式的比較

（一）物業管理的 六種管理模式的比較 六種管理模式的比較 1.行政管理部門成立的物業管理企業的管理模式優點（1）突出了地方政府的行政管理作用，具有一定的權威性，制約性強；（2）有利于統一安排，分工明確，專業協作，各負其責。缺點管委會的大包大攬，行政管理代替一切。26 1.行政管理部門成立的物業管理企業的管理模式優點缺點2 2.國家房管部門轉制成立的物業管理企業的管理模式優點：有利于發揮房管部門的專業特長。缺點：各部門之間難以協調，各自為政。27 2.國家房管部門轉制成立的物業管理企業的管理模式優點：缺4.單位自行管理的模式優點：企業重視，經費充足。

缺點：給企業福利性住房管理帶來了不便，不適合社會主義市場經濟的需要，難以形成職能分解、政企分離。284.單位自行管理的模式優點：企業重視，經費充足。缺點：給3.房地產開發公司組建的物業管理企業的管理模式優點：有利于發揮房地產公司的經營所長。

缺點：物業管理企業獨立性差，依附性強，競爭意識弱。293.房地產開發公司組建的物業管理企業的管理模式優點：有利于5.按照現代企業制度建立的物業管理企業的管理模式優點：（1）管理思路清晰，市場意識強烈，明確服務對象，辦事熱情、認真；（2）物業管理企業成本概念清楚；（3）機制靈活；（4）服務質量高。

缺點：

由于我國國情所限一是人們的思想觀念還停留在計劃經濟時期的福利房上對花錢買享受還不理解二是我國經濟發展還不平衡生產力提高不快人民生活水平相對較低因此一些物業管理公司還處在低水平上運轉。如果一些物業管理公司托管房產面積小的話還會出現虧損經營。必須引起物業管理公司高度重視強練內功擴大規模扭虧為盈305.按照現代企業制度建立的物業管理企業的管理模式優點：（6.按照“三合一”組建的物業管理企業的管理模式優點：可以樹立物業管理企業良好的形象。

缺點是：（1）領導體制不順；（2）權利與義務不符；（3）企業利益與行政利益經常發生沖突；（4）出現業主狀告政府的局面。316.按照“三合一”組建的物業管理企業的管理模式優點：可以樹第四節物業管理發展趨勢32第四節物業管理發展趨勢32一、我國近期物業管理發展的特點 1.物業管理市場潛力巨大； 2.與市場經濟相適應的物業管理模式和計劃經濟體制下傳統的管理模式在一個時期內并存； 3.物業管理模式和標準將呈多層次性，與現代化都市建設和人們的生活、工作要求相適應。33一、我國近期物業管理發展的特點33 二、我國物業管理發展預測

1.物業管理體制將取決于市場經濟的發展，取決于生產力水平的提高； 2.各類物業管理體制將會交融相持一定階段； 3.以現代企業制度建立起來的物業管理企業將取代過渡性的物業管理體制；

4.物業管理將走向集團化、品牌化。34 二、我國物業管理發展預測

1.物業管理體制將取決于市 三、目前高水平的物業管理的含義 1.服務態度熱情；2.服務設備完好；3.服務技能嫻熟；4.服務項目齊全； 5.服務方式靈活；6.服務程序規范；7.服務收費合理；8.服務制度健全； 9.服務效率快速；10.服務目標滿意。35 三、目前高水平的物業管理的含義35第五節物業管理從業人員素質要求與職業道德36第五節物業管理從業人員素質要求與職業道德36 一、物業管理人員的素質要求 （一）物業管理人員應具有社會主義覺悟、具有高尚道德的人； （二）物業管理人員必須具有專業知識和專業技能； （三）物業管理人員應具有較高的個人素質。37 一、物業管理人員的素質要求37二、物業管理人員的職業道德 1.忠于職守，盡職盡責；2.兢兢業業，熱情服務；3.積極主動，講究實效； 4.實事求是，辦事公道；5.遵守紀律，奉公守法；6.謙虛謹慎，文明禮貌；7.刻苦學習，提高素質；8.鉆研業務，掌握技能。38二、物業管理人員的職業道德38謝謝觀賞謝謝觀賞物業管理與傳統房地產管理的區別

40物業管理與傳統房地產管理的區別

1412第二節

物業管理的類型、宗旨與原則

第二節物業管理的類型、宗旨與原則什么叫物業管理？43什么叫物業管理？4一、物業管理的類型

（一）委托服務型物業管理

委托服務型物業管理是房地產開發商將開發建成的物業出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業管理公司對物業進行管理，完善其售后服務。這類物業服務企業只擁有物業的管理權，而沒有產權，僅僅是按合同或契約進行法制化、規范化管理。其職能：

一是對房屋及其附屬設備設施的維護修繕，

二是對小區綠化、治安、消防、環境衛生等提供管理服務。

同時物業服務企業有權按照政府有關規定標準或管理協議規定收取一定的管理服務費，不以盈利為主要目的。

44一、物業管理的類型5456這里所說的“委托”分兩種情況：

一是開發商自己組建物業管理公司，對所出售的物業進行管理。如：馬鞍山路：“萬振逍遙苑”由萬振物業管理。這種類型的管理有以下特點:1.有利于完善售后服務；2.一般不存在經費難題二是開發企業以招標的方式委托專業物業管理公司，對已出售的物業進行管理。

46這里所說的“委托”分兩種情況：7（二）租賃經營型物業管理

租賃經營型物業管理是指房地產開發商建成房屋后并不出售，而是交由下屬的物業管理公司進行經營管理，通過租金收回投資，獲取利潤。

這種類型的物業服務企業不僅擁有經營管理權，而且還擁有產權；不僅具有維護性的管理職能，更主要的是為所管物業的出租經營，創造出一個良好的物業使用環境，以贏取雇主。如：信地集團（安徽大市場，信地-美凱龍)都是租賃形式銷售，，其產權屬于信地集團。47（二）租賃經營型物業管理8（三）委托服務型物業管理與租賃經營型物業管理的差別

從產權上看，前者只有管理權而沒有產權，后者既擁有產權又有管理權；

從管理上說，前者是物業的售后服務，是為了保持物業的正常使用，后者則需努力制造一個良好的物業使用環境，創造租賃條件，贏得租戶并為之服務；48（三）委托服務型物業管理與租賃經營型物業管理的差別9

就管理的物業對象而言，前者適合于各種樓宇，后者則主要是商業大廈、寫字樓等；

從服務對象分析，前者既有居民住戶，又有職業公務人群，后者則主要以商業等職業人群為服務對象；

從管理方式來看，前者注重的是管理與服務，后者更注重積極的、帶有開拓性的經營49就管理的物業對象而言，前者適合于各種樓宇，后者則主要是二、物業管理的指導思想和宗旨

㈠

物業管理的指導思想

指導思想以服務為宗旨以經營為手段以效益為目的50二、物業管理的指導思想和宗旨指導思想以服務為宗旨以經營為手㈡

物業管理的宗旨：物業管理的宗旨主要體現在以下兩個方面：1．創造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優雅的工作與生活環境2．提高物業的價值51㈡物業管理的宗旨：125213三、物業管理的原則1．產權、經營權分離原則2．業主至上原則3．統一管理原則4．專業高效原則5．權責分明原則6．經濟合理原則7．公平競爭原則8．依法行事原則53三、物業管理的原則14四、物業管理的作用1．能創造優美、安全、舒適、和諧的環境

從宏觀角度上來講，加強物業管理，能保持城市干凈、整潔、創造一個優美的市容市貌，形成一個良好的城市形象。

從微觀上來講，通過物業管理人員的精心維修、養護，為每一個用戶和家庭創造出安全、舒適、幽雅的居住環境，為每一個工作人員提供一個安靜、優雅的工作和學習環境。

同時也能為城市居民提供一個健康豐富的娛樂生活環境。而良好的環境能消除人們的疲勞和憂慮，還可以提高人們的工作和學習效率。54四、物業管理的作方便居民的生活隨著社會的發展，城市的節奏在不斷地加快，居民的工作和學習節奏也在加快，人們在休息日里，需要有更多的時間用于休閑、娛樂，這就要求物業服務公司能夠提供更多的方便和周到的服務，以減輕居民的負擔，節約他們的時間，緩解他們的緊張心理。物業服務公司可以為居民提供綜合性有償服務，如：舊房更新、室內裝修、搬家、醫療保健、美容美發、送奶送報、車輛管理、小孩入托等專項的和特約服務，從而大大方便了居民的生活。572.方便居民的生活183.能延長物業的使用壽命物業建成后，要經過幾十年的風吹雨打和霜凍，得經受各種自然和人為因素的破壞。因此，必然要受到磨損侵蝕、變形，甚至遭受破壞。這樣，久而久之，房屋就會老損脫落、崩塌，管道和線路會出現“跑、冒、滴、漏”等情況，機器設備會出現故障，道路會出現坑洼不平等現象。在這種情況下，如果不及時的維修和養護，就會縮短物業正常的使用年限，甚至釀成事故，造成人身傷亡和財產損失，從而就會影響人們正常的生活和工作。因此，加強物業的管理、維修和養護，可以延長物業的使用壽命，從價值形態上來講，可以使物業保值和增值。583.能延長物業的使用壽命194.實行物業管理能克服“重建輕管”思想在我國，“重建輕管”的思想是由來已久的，甚至達到泛濫成災的地步，建房的不為住房的想，建房的不為管房的想。因此，在建房過程中不是偷工減料就是質次活粗。例如，地下管道沒接好，有的根本就沒安管道等。實行物業管理后，物業服務公司就是用戶的總管家，在建房施工過程中，物業服務公司就可以介入，監督工程質量，并組織參與驗收、嚴格把好質量關，從而就根除了“重建輕管”的思想。594.實行物業管理能克服“重建輕管”思想205.實行物業管理有利于吸引外資，促進對外開放要想更好地引進外資，除了要有良好的經濟政策、便利的交通、通信等“硬”環境外，還要有良好的工作和生活的“軟”環境。這就要求有完善的生活服務設施和周全的服務項目，以及優異的服務質量和合理的服務收費等。使用戶感到舒適、偷快、方便、整潔，從而就可以吸引大量的外國投資者6021第三節物業管理模式61第三節物業管理模式22

一、物業管理模式的含義

所謂物業管理模式：

就是根據房產經營管理體制的特征而

劃分的不同管理種類。

62 一、物業管理模式的含義23二、目前，我國物業管理六種模式的比較

（一）物業管理的六種模式 1.以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理企業開展物業管理工作； 2.以房地產管理部門轉制成立的物業管理企業開展物業管理工作； 3.房地產開發商組建的物業管理企業開展的物業管理工作； 4.單位直管公房的管理模式； 5.完全按照現代企業制度建立起來的物業管理企業開展的物業管理工作； 6.由街道、居委會、社區服務站以及物業管理企業合三為一的管理模式。63二、目前，我國物業管理六種模式的比較

（一）物業管理的 六種管理模式的比較 六種管理模式的比較 1.行政管理部門成立的物業管理企業的管理模式優點（1）突出了地方政府的行政管理作用，具有一定的權威性，制約性強；（2）有利于統一安排，分工明確，專業協作，各負其責。缺點管委會的大包大攬，行政管理代替一切。65 1.行政管理部門成立的物業管理企業的管理模式優點缺點2 2.國家房管部門轉制成立的物業管理企業的管理模式優點：有利于發揮房管部門的專業特長。缺點：各部門之間難以協調，各自為政。66 2.國家房管部門轉制成立的物業管理企業的管理模式優點：缺4.單位自行管理的模式優點：企業重視，經費充足。

缺點：給企業福利性住房管理帶來了不便，不適合社會主義市場經濟的需要，難以形成職能分解、政企分離。674.單位自行管理的模式優點：企業重視，經費充足。缺點：給3.房地產開發公司組建的物業管理企業的管理模式優點：有利于發揮房地產公司的經營所長。

缺點：物業管理企業獨立性差，依附性強，競爭意識弱。683.房地產開發公司組建的物業管理企業的管理模式優點：有利于5.按照現代企業制度建立的物業管理企業的管理模式優點：（1）管理思路清晰，市場意識強烈，明確服務對象，辦事熱情、認真；（2）物業管理企業成本概念清楚；（3）機制靈活；（4）服務質量高。

缺點：

由于我國國情所限一是人們的思想觀念還停留在計劃經濟時期的福利房上對花錢買享受還不理解二是我國經濟發展還不平衡生產力提高不快人民生活水平相對較低因此一些物業管理公司還處在低水平上運轉。如果一些物業管理公司托管房產面積小的話還會出現虧損經營。必須引起物業管理公司高度重視強練內功擴大規模扭虧為盈695.按照現代企業制度建立的物業管理企業的管理模式優點：（6.