房地產與物業管理課題內容物業管理業主及業主大會前期物業管理物業管理服務物業的使用和維護法律責任物業流程一、物業管理物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。二、業主及業主大會業主：房屋的所有權人為業主業主在物業管理活動中，享有下列權利按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

參加業主大會會議，行使投票權；

選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

監督業主委員會的工作；

監督物業服務企業履行物業服務合同；

對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中，履行下列義務遵守管理規約、業主大會議事規則；

遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

按照國家有關規定交納專項維修資金；

按時交納物業服務費用；

法律、法規規定的其他義務。業主大會物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

物業管理區域內的下列事項由業主共同決定制定和修改業主大會議事規則；

制定和修改管理規約；

選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

選聘和解聘物業服務企業；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設施；

有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會召開的形式業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會業主大會決定籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主主大大會會業主主大大會會或或者者業業主主委委員員會會的的決決定定，，對對業業主主具具有有約約束束力力。。業主主大大會會或或者者業業主主委委員員會會作作出出的的決決定定侵侵害害業業主主合合法法權權益益的的，，受受侵侵害害的的業業主主可可以以請請求求人人民民法法院院予予以以撤撤銷銷。。管理理規規約約管理理規規約約應應當當對對有有關關物物業業的的使使用用、、維維護護、、管管理理，，業業主主的的共共同同利利益益，，業業主主應應當當履履行行的的義義務務，，違違反反管管理理規規約約應應當當承承擔擔的的責責任任等等事事項項依依法法作作出出約約定定。。管管理理規規約約應應當當尊尊重重社社會會公公德德，，不不得得違違反反法法律律、、法法規規或或者者損損害害社社會會公公共共利利益益。。管管理理規規約約對對全全體體業業主主具具有有約約束束力力。。三、、物物業業管管理理前前期期介介入入與與房房地地產產開開發發的的互互動動物業業管管理理的的前前期期介介入入是是指指物物業業管管理理企企業業在在接接管管物物業業之之前前就就參參與與物物業業的的規規劃劃、、設設計計和和施施工工建建設設過過程程，，從從業業主主（（使使用用人人））及及物物業業管管理理角角度度，，提提出出合合理理化化建建議議，，以以使使開開發發出出的的物物業業最最大大限限度度地地滿滿足足業業主主的的需需求求和和物物業業管管理理的的需需要要。。前期物業管理理在業主、業主主大會選聘物物業管理企業業之前，建設設單位選聘物物業管理企業業的，應當簽簽訂書面的前前期物業服務務合同。建設單位應當當在銷售物業業之前，制定定業主臨時管管理規約，對對有關物業的的使用、維維護、管理，，業主的共同同利益，業主主應當履行的的義務，違反反臨時管理規約約應當承擔的責責任等事項依依法作出約定定。建設單位制定定的臨時管理規約約，不得侵害物物業買受人的的合法權益。。建設單位應當當在物業銷售售前將臨時管管理規約向物物業買受人明明示，并予以以說明。物業買受人在在與建設單位位簽訂物業買買賣合同時，，應當對遵守守臨時管理規規約予以書面面承諾。前期物業管理理建設單位與物物業買受人簽簽訂的買賣合合同應當包含含前期物業服服務合同約定定的內容。前期物業管理理業主依法享有有的物業共用用部位、共用用設施設備的的所有權或者者使用權，建建設單位不得得擅自處分。。物業管理企業業承接物業時時，應當對物物業共用部位位、共用設施施設備進行查查驗。前期物業管理理在辦理物業承承接驗收手續續時，建設單單位應當向物物業管理企業業移交下列資資料：1、竣工總平平面圖，單體體建筑、結構構、設備竣工工圖，配套設設施、地下管管網工程竣工工圖等竣工驗驗收資料；2、設施設備備的安裝、使使用和維護保保養等技術資資料；3、物業質量量保修文件和和物業使用說說明文件；4、物業管理理所必需的其其他資料。物業管理企業業應當在前期期物業服務合合同終止時將將上述資料移移交給業主委委員會。前期物業管理理建設單位應當當按照規定在在物業管理區區域內配置必必要的物業管管理用房。建設單位應當當按照國家規規定的保修期期限和保修范范圍，承擔物物業的保修責責任。四、物業管理理服務從事物業管理理活動的企業業應當具有獨獨立的法人資資格。國家對從事物物業管理活動動的企業實行行資質管理制制度。具體辦辦法由國務院院建設行政主主管部門制定定。一個物業管理理區域由一個個物業服務企企業實施物業業管理。物業管理服務務業主委員會應應當與業主大大會選聘的物物業服務企業業訂立書面的的物業服務合合同。物業服務合同同應當對物業業管理事項、、服務質量、、服務費用、、雙方的權利利義務、專項項維修資金的的管理與使用用、物業管理理用房、合同同期限、違約約責任等內容容進行約定。。物業管理服務務物業服務企業業應當按照物物業服務合同同的約定，提提供相應的服服務。物業服務企業業未能履行物物業服務合同同的約定，導導致業主人身身、財產安全全受到損害的的，應當依法法承擔相應的的法律責任。。物業管理服務務物業管理用房房的所有權依依法屬于業主主。未經業主主大會同意，，物業服務企企業不得改變變物業管理用用房的用途。。物業管理服務務物業服務企業業可以將物業業管理區域內內的專項服務務業務委托給給專業性服務務企業，但不不得將該區域域內的全部物物業管理一并并委托給他人人。物業管理服務務物業服務收費費應當遵循合合理、公開以以及費用與服服務水平相適適應的原則，，區別不同物物業的性質和和特點，由業業主和物業服服務企業按照照國務院價格格主管部門會會同國務院建建設行政主管管部門制定的的物業服務收收費辦法，在在物業服務合合同中約定。。物業管理服務務業主應當根據據物業服務合合同的約定交交納物業服務務費用。業主主與物業使用用人約定由物物業使用人交交納物業服務務費用的，從從其約定，業業主負連帶交交納責任。已竣工但尚未未出售或者尚尚未交給物業業買受人的物物業，物業服服務費用由建建設單位交納納。物業服務企業業可以根據業業主的委托提提供物業服務務合同約定以以外的服務項項目，服務報報酬由雙方約約定。物業管理服務務物業管理區域域內，供水、、供電、供氣氣、供熱、通通信、有線電電視等單位應應當向最終用用戶收取有關關費用。物業服務企業業接受委托代代收前款費用用的，不得向向業主收取手手續費等額外外費用。物業管理服務務對物業管理區區域內違反有有關治安、環環保、物業裝裝飾裝修和使使用等方面法法律、法規規規定的行為，，物業服務企企業應當制止止，并及時向向有關行政管管理部門報告告。有關行政管理理部門在接到到物業服務企企業的報告后后，應當依法法對違法行為為予以制止或或者依法處理理。物業管理服務務物業服務企業業應當協助做做好物業管理理區域內的安安全防范工作作。發生安全全事故時，物物業服務企業業在采取應急急措施的同時時，應當及時時向有關行政政管理部門報報告，協助做做好救助工作作。物業服務企業業雇請保安人人員的，應當當遵守國家有有關規定。保保安人員在維維護物業管理理區域內的公公共秩序時，，應當履行職職責，不得侵侵害公民的合合法權益。物業管理服務務物業使用人在在物業管理活活動中的權利利義務由業主主和物業使用用人約定，但但不得違反法法律、法規和和管理規約的的有關規定。。物業使用人違違反物業管理理條例和管理理規約的規定定，有關業主主應當承擔連連帶責任。物業管理服務務縣級以上地方方人民政府房房地產行政主主管部門應當當及時處理業業主、業主委委員會、物業業使用人和物物業服務企業業在物業管理理活動中的投投訴。五、物業的使使用和維護物業管理區域域內按照規劃劃建設的公共共建筑和共用用設施，不得得改變用途。。業主依法確需需改變公共建建筑和共用設設施用途的，，應當在依法法辦理有關手手續后告知物物業服務企業業；物業服務務企業確需改改變公共建筑筑和共用設施施用途的，應應當提請業主主大會討論決決定同意后，，由業主依法法辦理有關手手續。業主、物業服服務企業不得得擅自占用、、挖掘物業管管理區域內的的道路、場地地，損害業主主的共同利益益。因維修物業或或者公共利益益，業主確需需臨時占用、、挖掘道路、、場地的，應應當征得業主主委員會和物物業服務企業業的同意；物物業服務企業業確需臨時占占用、挖掘道道路、場地的的，應當征得得業主委員會會的同意。業業主、物物業服務企業業應當將臨時時占用、挖掘掘的道路、場場地，在約定定期限內恢復復原狀。物業的維護和和使用業主需要裝飾飾裝修房屋的的，應當事先先告知物業服服務企業。物業服務企業業應當將房屋屋裝飾裝修中中的禁止行為為和注意事項項告知業主。。物業的維護和和使用住宅物業、住住宅小區內的的非住宅物業業或者與單幢幢住宅樓結構構相連的非住住宅物業的業業主，應當按按照國家有關關規定交納專專項維修資金金。專項維修資金金屬于業主所所有，專項用用于物業保修修期滿后物業業共用部位、、共用設施設設備的維修和和更新、改造造，不得挪作作他用。專項維修資金金收取、使用用、管理的辦辦法由國務院院建設行政主主管部門會同同國務院財政政部門制定。。物業的維護和和使用利用物業共用用部位、共用用設施設備進進行經營的，，應當在征得得相關業主、、業主大會、、物業服務企企業的同意后后，按照規定定辦理有關手手續。業主所所得收益應當當主要用于補補充專項維修修資金，也可可以按照業主主大會的決定定使用。物業的維護和和使用物業存在安全全隱患，危及及公共利益及及他人合法權權益時，責任任人應當及時時維修養護，，有關業主應應當給予配合合。責任人不履行行維修養護義義務的，經業業主大會同意意，可以由物物業服務企業業維修養護，，費用由責任任人承擔。六、法律責任任違反物業管理理條例的規定定，住宅物業業的建設單位位未通過招投投標的方式選選聘物業服務務企業或者未未經批準，擅擅自采用協議議方式選聘物物業服務企業業的，由縣級級以上地方人人民政府房地地產行政主管管部門責令限限期改正，給給予警告，可可以并處10萬元以下的的罰款。法律責任違反物業管理理條例的規定定，建設單位位擅自處分屬屬于業主的物物業共用部位位、共用設施施設備的所有有權或者使用用權的，由縣縣級以上地方方人民政府房房地產行政主主管部門處5萬元以上20萬元以下下的罰款；給給業主造成損損失的，依法法承擔賠償責責任。法律責任違反物業管理理條例的規定定，未取得資資質證書從事事物業管理的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產產行政主管部部門沒收違法法所得，并處處5萬元以上上20萬元以以下的罰款；；給業主造成成損失的，依依法承擔賠償償責任。以欺騙手段取取得資質證書書的，依照本本條第一款規規定處罰，并并由頒發資質質證書的部門門吊銷資質證證書。違反物物業管管理條條例的的規定定，物物業服服務企企業聘聘用未未取得得物業業管理理職業業資格格證書書的人人員從從事物物業管管理活活動的的，由由縣級級以上上地方方人民民政府府房地地產行行政主主管部部門責責令停停止違違法行行為，，處5萬元元以上上20萬元元以下下的罰罰款；；給業業主造造成損損失的的，依依法承承擔賠賠償責責任。。法律責責任違反物物業管管理條條例的的規定定，挪挪用專專項維維修資資金的的，由由縣級級以上上地方方人民民政府府房地地產行行政主主管部部門追追回挪挪用的的專項項維修修資金金，給給予警警告，，沒收收違法法所得得，可可以并并處挪挪用數數額2倍以以下的的罰款款；物物業服服務企企業挪挪用專專項維維修資資金，，情節節嚴重重的，，并由由頒發發資質質證書書的部部門吊吊銷資資質證證書；；構成成犯罪罪的，，依法法追究究直接接負責責的主主管人人員和和其他他直接接責任任人員員的刑刑事責責任。。法律責責任違反物物業管管理條條例的的規定定，建建設單單位在在物業業管理理區域域內不不按照照規定定配置置必要要的物物業管管理用用房的的，由由縣級級以上上地方方人民民政府府房地地產行行政主主管部部門責責令限限期改改正，，給予予警告告，沒沒收違違法所所得，，并處處10萬元元以上上50萬元元以下下的罰罰款。。法律責責任違反物物業管管理條條例的的規定定，未未經業業主大大會同同意，，物業業服務務企業業擅自自改變變物業業管理理用房房的用用途的的，由由縣級級以上上地方方人民民政府府房地地產行行政主主管部部門責責令限限期改改正，，給予予警告