關于北京市土地儲備

和一級開發管理相關政策規定

的主要內容和實施情況陳倩關于北京市土地儲備

和一級開發管理相關政策規定

的主要內容和1第一部分北京市土地一級開發概述一、北京市實施土地一級開發的背景與回顧

2002年北京市出臺了《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發[2002]4號，簡稱4號文），為加強本市國有土地資產管理,培育健全規范的土地市場，深化土地市用制度改革，該通知提出了六條具體意見，其主要內容是：第一部分北京市土地一級開發概述2實行土地供應計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量；嚴格實行國有土地有償使用制度；建立土地有形市場，加強土地使用權轉讓管理，大力推行國有土地使用權招標、拍賣；加強地價管理，規范土地審批的行政行為；建立土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。實行土地供應計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量；3

經過三年多的探索，2005年5月，市政府首先出臺《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》；2005年8月，北京市國土資源局、北京市發展和改革委員會、北京市規劃委員會、北京市建設委員會、北京市財政局各部門聯合制定出臺了《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》、《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業國有土地使用權補償辦法》等。經過三年多的探索，2005年5月，市政府首先出臺《4二、北京市實施土地一級開發的現狀1、經營性項目用地協議出讓已經全面停止，土地一級開發勢必成為未來確保全市按計劃實現經營性項目用地熟地供應的重要途徑和手段2、房地產開發企業積極參與到土地一級開發工作中二、北京市實施土地一級開發的現狀53、聯席會制度成為市有關行政主管部門共同研究、討論、交流、審核土地一級開發項目的一個重要環節4、土地一級開發項目招標將成為我市規范和建立健全土地一級開發市場的重要工作3、聯席會制度成為市有關行政主管部門共同研究、討論、交流、審6第二部分北京市土地儲備和一級開發管理相關法規和規范性文件的主要內容一、關于《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中涉及土地儲備和一級開發的主要內容第二部分北京市土地儲備和一級開發管理相關法規和規范性文件7在《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中，涉及土地儲備和一級開發的內容約有十條，歸納其主要內容包括：在《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中，涉及土地儲備8（一）明確政府要有計劃地實施土地儲備和確定了土地儲備開發的實施方式1、土地儲備機構依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，2、通過公開招標等方式選擇有資質的房地產開發企業實施一級開發。（一）明確政府要有計劃地實施土地儲備和確定了土地儲備9（二）明確劃撥土地使用權人不得自行對劃撥土地進行開發建設；（三）行政、公益、市政設施等由政府出資建設工程的劃撥用地，因各種原因停止使用土地的，由政府無償收回劃撥土地使用權并納入政府土地儲備；

（二）明確劃撥土地使用權人不得自行對劃撥土地進行開發建設；10（四）征收農村集體土地用于經營性項目建設的，由儲備機構或委托機構進行征地補償安置和一級開發后，方可供應；（五）經營性用地由國土局會同各行政主管部門確定土地出讓條件，報市政府批準后實施；（六）工業、基礎設施、科技園區內的科技用地等，可采取協議方式出讓。（四）征收農村集體土地用于經營性項目建設的，由儲備機構或委托11二、《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》的主要內容二、《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》的主要內容12《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》共二十六條，主要由六部分內容構成：

1、總則（辦法1—5條）（1）土地儲備開發的概念（第二條）本辦法所稱土地儲備和一級開發（以下簡稱儲備開發），是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發暫行辦法》共二十六條，主要由六部分13《上海市土地儲備辦法》（2004年6月7日市政府第41次常務會議通過）：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。《上海市土地儲備辦法》（2004年6月7日市政府第414《杭州市土地儲備實施辦法（修改）》（2000年8月7日市政府令第153號）：本辦法所稱土地儲備，是指土地儲備機構依據本辦法的規定，將需盤活的土地收回、收購予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托預出讓等形式，盤活存量土地資產，有效配置土地資源的行為。（2）土地儲備開發的管理（第三條）（3）土地儲備開發的原則（第四條）（4）儲備開發后土地的供應（第五條）

《杭州市土地儲備實施辦法（修改）》（2000年8月7152、土地儲備開發計劃（辦法6—9條）（1）土地儲備開發計劃的編制依據（第六條）（2）土地儲備開發計劃的編制部門（第七條）（3）土地儲備開發計劃的編制程序（第八條）A、提出計劃。D、完善計劃。B、反饋計劃。E、下達計劃。C、調整計劃。（4）土地儲備開發計劃的調整（第九條）2、土地儲備開發計劃（辦法6—9條）（1）土地儲備開發計劃的163、土地儲備開發實施方式（辦法第10—14條）（1）土地儲備開發計劃的實施主體（第十條）（2）土地儲備開發的實施方案（第十一、十二條）（3）土地儲備開發的實施方式（第十三、十四條）土地儲備開發的實施方式有兩種：一種是土地儲備機構負責實施，另一種是招標開發企業實施。3、土地儲備開發實施方式（辦法第10—14條）（1）土地儲備174、土地儲備開發程序（辦法第15—21條）土地儲備開發程序大致可分為以下方面：（1）前期手續辦理（第十五、十六、十七、十八、十九條）（2）招標中介（第二十條）（3）后期驗收（第二十一條）4、土地儲備開發程序（辦法第15—21條）土地儲備開發程序大18５、土地儲備開發成本（第22—25條）（1）土地儲備開發成本分擔的兩種形式（第二十二、二十三條）（2）土地儲備開發成本的構成（第二十四條）

Ａ征地、拆遷補償費及有關稅費Ｂ收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用Ｃ市政基礎設施建設有關費用５、土地儲備開發成本（第22—25條）（1）土地儲備開發成本19Ｄ招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用Ｅ貸款利息Ｆ土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。（3）土地儲備開發成本的監督和管理（第二十五條）６、附則（第26條）Ｄ招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用20三、《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》

流程圖展示了土地一級開發和土地入市交易兩個環節的主要程序。土地一級開發程序主要包括了計劃編制、前期策劃、征詢意見和審批和組織土地一級開發四個階段；土地入市交易主要包括了入市準備、市場交易和簽訂合同辦理后續手續三個階段。三、《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程21四、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》主要內容：1、招拍掛出讓底價的定義；2、確定招拍掛出讓底價的主管部門；3、招拍掛出讓底價的確定程序；4、保密原則。四、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行22五、《北京市收回企業國有土地使用權補償辦法》主要內容：１、收回原則；２、收回的主管部門和相關部門；３、補償形式和價格確定；４、辦理程序。五、《北京市收回企業國有土地使用權補償辦法》主要內容：23六、正在研究起草的配套文件

上述規范性文件，確立了我市土地市場交易、土地儲備和一級開發的總體思路和基本程序，但一些具體技術性和操作性的問題還須在配套文件中加以規定。六、正在研究起草的配套文件上述規范性文件，確立了我市土地市24目前正在研究起草的配套文件有７個：

1《北京市土地儲備開發計劃編制辦法》２《關于加強北京市土地一級開發管理有關問題的通知》３《關于北京市土地一級開發招標投標管理有關問題的通知》４《關于在十個遠郊區縣建立北京市土地交易市場分市場有關問題的通知》目前正在研究起草的配套文件有７個：1《北京市土地儲備開25５《關于確定經營性項目用地招標拍賣或掛牌出讓方式的通知》６《北京市土地一級開發項目融資方案》７《關于北京市土地整理儲備中心和分中心職責分工的通知》上述配套文件在由市中心起草后，經19個區縣分中心專門研究修改完善，在經市中心研究討論后將于近期逐步出臺。５《關于確定經營性項目用地招標拍賣或掛牌出讓方式的通知》26謝謝大家！

謝謝大家！27關于北京市土地儲備

和一級開發管理相關政策規定

的主要內容和實施情況陳倩關于北京市土地儲備

和一級開發管理相關政策規定

的主要內容和28第一部分北京市土地一級開發概述一、北京市實施土地一級開發的背景與回顧

2002年北京市出臺了《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發[2002]4號，簡稱4號文），為加強本市國有土地資產管理,培育健全規范的土地市場，深化土地市用制度改革，該通知提出了六條具體意見，其主要內容是：第一部分北京市土地一級開發概述29實行土地供應計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量；嚴格實行國有土地有償使用制度；建立土地有形市場，加強土地使用權轉讓管理，大力推行國有土地使用權招標、拍賣；加強地價管理，規范土地審批的行政行為；建立土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。實行土地供應計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量；30

經過三年多的探索，2005年5月，市政府首先出臺《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》；2005年8月，北京市國土資源局、北京市發展和改革委員會、北京市規劃委員會、北京市建設委員會、北京市財政局各部門聯合制定出臺了《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》、《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業國有土地使用權補償辦法》等。經過三年多的探索，2005年5月，市政府首先出臺《31二、北京市實施土地一級開發的現狀1、經營性項目用地協議出讓已經全面停止，土地一級開發勢必成為未來確保全市按計劃實現經營性項目用地熟地供應的重要途徑和手段2、房地產開發企業積極參與到土地一級開發工作中二、北京市實施土地一級開發的現狀323、聯席會制度成為市有關行政主管部門共同研究、討論、交流、審核土地一級開發項目的一個重要環節4、土地一級開發項目招標將成為我市規范和建立健全土地一級開發市場的重要工作3、聯席會制度成為市有關行政主管部門共同研究、討論、交流、審33第二部分北京市土地儲備和一級開發管理相關法規和規范性文件的主要內容一、關于《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中涉及土地儲備和一級開發的主要內容第二部分北京市土地儲備和一級開發管理相關法規和規范性文件34在《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中，涉及土地儲備和一級開發的內容約有十條，歸納其主要內容包括：在《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中，涉及土地儲備35（一）明確政府要有計劃地實施土地儲備和確定了土地儲備開發的實施方式1、土地儲備機構依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，2、通過公開招標等方式選擇有資質的房地產開發企業實施一級開發。（一）明確政府要有計劃地實施土地儲備和確定了土地儲備36（二）明確劃撥土地使用權人不得自行對劃撥土地進行開發建設；（三）行政、公益、市政設施等由政府出資建設工程的劃撥用地，因各種原因停止使用土地的，由政府無償收回劃撥土地使用權并納入政府土地儲備；

（二）明確劃撥土地使用權人不得自行對劃撥土地進行開發建設；37（四）征收農村集體土地用于經營性項目建設的，由儲備機構或委托機構進行征地補償安置和一級開發后，方可供應；（五）經營性用地由國土局會同各行政主管部門確定土地出讓條件，報市政府批準后實施；（六）工業、基礎設施、科技園區內的科技用地等，可采取協議方式出讓。（四）征收農村集體土地用于經營性項目建設的，由儲備機構或委托38二、《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》的主要內容二、《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》的主要內容39《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》共二十六條，主要由六部分內容構成：

1、總則（辦法1—5條）（1）土地儲備開發的概念（第二條）本辦法所稱土地儲備和一級開發（以下簡稱儲備開發），是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發暫行辦法》共二十六條，主要由六部分40《上海市土地儲備辦法》（2004年6月7日市政府第41次常務會議通過）：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為?！渡虾Ｊ型恋貎滢k法》（2004年6月7日市政府第441《杭州市土地儲備實施辦法（修改）》（2000年8月7日市政府令第153號）：本辦法所稱土地儲備，是指土地儲備機構依據本辦法的規定，將需盤活的土地收回、收購予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托預出讓等形式，盤活存量土地資產，有效配置土地資源的行為。（2）土地儲備開發的管理（第三條）（3）土地儲備開發的原則（第四條）（4）儲備開發后土地的供應（第五條）

《杭州市土地儲備實施辦法（修改）》（2000年8月7422、土地儲備開發計劃（辦法6—9條）（1）土地儲備開發計劃的編制依據（第六條）（2）土地儲備開發計劃的編制部門（第七條）（3）土地儲備開發計劃的編制程序（第八條）A、提出計劃。D、完善計劃。B、反饋計劃。E、下達計劃。C、調整計劃。（4）土地儲備開發計劃的調整（第九條）2、土地儲備開發計劃（辦法6—9條）（1）土地儲備開發計劃的433、土地儲備開發實施方式（辦法第10—14條）（1）土地儲備開發計劃的實施主體（第十條）（2）土地儲備開發的實施方案（第十一、十二條）（3）土地儲備開發的實施方式（第十三、十四條）土地儲備開發的實施方式有兩種：一種是土地儲備機構負責實施，另一種是招標開發企業實施。3、土地儲備開發實施方式（辦法第10—14條）（1）土地儲備444、土地儲備開發程序（辦法第15—21條）土地儲備開發程序大致可分為以下方面：（1）前期手續辦理（第十五、十六、十七、十八、十九條）（2）招標中介（第二十條）（3）后期驗收（第二十一條）4、土地儲備開發程序（辦法第15—21條）土地儲備開發程序大45５、土地儲備開發成本（第22—25條）（1）土地儲備開發成本分擔的兩種形式（第二十二、二十三條）（2）土地儲備開發成本的構成（第二十四條）

Ａ征地、拆遷補償費及有關稅費Ｂ收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用Ｃ市政基礎設施建設有關費用５、土地儲備開發成本（第22—25條）（1）土地儲備開發成本46Ｄ招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用Ｅ貸款利息Ｆ土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。（3）土地儲備開發成本的監督和管理（第二十五條）６、附則（第26條）Ｄ招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用47三、《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》

流程圖展示了土地一級開發和土地入市交易兩個環節的主要程序。土地一級開發程序主要包括了計劃編制、前期策劃、征詢意見和審批和組織土地一級開發四個階