城市房屋拆遷與征收制度第一部分城市房屋拆遷的基本理論

本質(zhì)國家征收范圍概念限制城市房屋拆遷屬于國家征收的范疇。征收是指國家基于公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定強制取得公民、法人或其他組織的財產(chǎn)，并給予其公平補償?shù)男姓袨椤?/p>

城市國有土地上的單位、個人的土地、房屋及其他不動產(chǎn)。

公共利益原則

正當程序原則公平補償原則從國家主權中延伸出的強制權第二部分基本概念介紹一、城市房屋拆遷的基本概念

１．拆遷人：是指取得房屋拆遷許可證的單位。（《城市房屋拆遷條例》第4條）２．被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。（《條例》第4條，《河南省條例》第4條）３．房屋承租人：是指與被拆遷人具有合法租賃關系的公民、法人或其他組織。（涉及《條例》第13、27條，《河南省條例》第15、47條）第二部分基本概念介紹４．拆遷單位：是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行動員，組織簽訂和實施拆遷補償安置協(xié)議，組織拆除房屋的單位。（《條例》第11條，《河南省條例》第12、47條）５．拆遷管理部門：縣級以上人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門。（《條例》第5條，《河南省條例》第5條）第三部分城市房屋拆遷的程序城市房屋拆遷的程序

1.前期的拆遷摸底調(diào)查

2.拆遷審批

3.拆遷公告

4.實施動遷（拆遷裁決、強制拆遷）

5.安置（一）前期的拆遷摸底調(diào)查

拆遷摸底調(diào)查是擬實施拆遷的單位，為了全面、準確地掌握拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物情況、居民的生活狀況和意愿，科學地制定拆遷補償安置方案，合理確定安置房戶型、籌集動遷資金而進行的一項前期準備工作,也是動遷前宣傳拆遷政策，使被調(diào)查人對擬拆遷的房屋在心理上、資金上有所準備，取得理解、支持和配合的基礎工作。（二）拆遷審批

拆遷審批的五大要件：(1)建設項目批準文件；(2)建設用地規(guī)劃許可證；(3)國有土地使用權批準文件；(4)拆遷計劃和拆遷方案；(5)辦理存款業(yè)務金融機構出具的拆遷安置資金證明。具體說明①建設項目批準文件。指政府城市建設的相關部門對建設項目的批準文件。②建設用地規(guī)劃許可證。指建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③國有土地使用權批準文件。根據(jù)《土地管理法》等法律的規(guī)定，具體建設項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的國有建設用地。辦理手續(xù)：（1）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設用地有關事項進行審查，提出建設用地預審報告；（2）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報市、縣人民政府批準；（3）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。11④拆遷計劃和拆拆遷方案。是是反映拆遷人人打算如何對對被拆遷人實實施拆遷補償償安置以及計計劃在多長時時間內(nèi)完成拆拆遷。拆遷計計劃和拆遷方方案應包括確確切的拆遷范范圍，拆遷范范圍內(nèi)房屋的的基本情況，，拆遷的實施施步驟，拆遷遷的各項補償償費、補助費費計算，拆遷遷資金落實情情況，安置用用房和周轉用用房的準備情情況，擬自行行拆遷還是委委托拆遷，擬擬委托拆遷及及委托拆除房房屋的企業(yè)資資格、資質(zhì)條條件，規(guī)劃批批準擬保留的的綠地、建筑筑的保護措施施，以及拆遷遷的開始時間間和結束時間間等。⑤辦理存款業(yè)業(yè)務的金融機機構出具的拆拆遷補償安置置資金證明。。·政府做出拆遷審批決定定需要考慮的的因素(1)與拆遷相關的的批準文件是是否齊全；(2)申請的拆遷范范圍與批準范范圍是否一致致；(3)拆遷補償安置置資金是否到到位；(4)拆遷安置方案案與現(xiàn)行政策策是否一致，，內(nèi)容是否完完善；(5)異地安置房源源是否落實；；(6)回遷安置圖紙紙是否經(jīng)有關關部門審批；；(7)拆遷范圍內(nèi)房房屋產(chǎn)權、產(chǎn)產(chǎn)籍是否明確確；(8)拆遷條件是否否成熟。（三）拆遷公公告拆遷許可證發(fā)發(fā)放后，拆遷遷主管部門應應將拆遷人、、拆遷范圍、、實施動遷單單位、搬遷期期限等以房屋屋拆遷公告或或登報等形式式予以公布，，拆遷主管部部門和拆遷人人應及時向被被拆遷人做好好宣傳、解釋釋工作，內(nèi)容容主要有拆遷遷的意義、建建設規(guī)劃前景景、拆遷補償償安置的政策策、獎勵和處處罰、安置房房情況、結算算辦法、遇到到各種問題的的解答等。（四）實施動動遷動遷階段一般般分為三個時時間段，一是拆遷動員員。這一期間間主要是召開開拆遷動員大大會、公布各各戶拆遷補償償情況、講解解安置房的規(guī)規(guī)劃平面圖、、戶型平面結結構圖、測算算安置費用、、復查有爭議議的情況等。。二是搬遷結算算階段。這一一期間的設定定主要是為了了合理的限定定搬遷時段，，可以選擇““搬遷獎金分分等發(fā)放”和和“先搬先選選安置房“來來鼓勵居民積積極搬遷。三是拆除階段段。在大部分分房屋被拆遷遷驗收以后，，集中予以拆拆除清運。強制執(zhí)行拆遷遷被拆遷人或者者房屋承租人人在裁決規(guī)定定的搬遷期限限內(nèi)未搬遷的的,由市、縣縣人民政政府責成成有關部部門行政政強制拆拆遷，或或者由房房屋拆遷遷管理部部門依法法申請人人民法院院強制拆拆遷。（（建設設部《拆遷裁決決規(guī)程》第17條）行政強制制拆遷房屋拆遷遷管理部部門申請請行政強強制拆遷遷前，應應當邀請請有關管管理部門門、拆遷遷當事人人代表以以及具有有社會公公信力的的代表等等，對行行政強制制拆遷的的依據(jù)、、程序、、補償安安置標準準的測算算依據(jù)等等內(nèi)容，，進行聽聽證。房屋拆遷遷管理部部門申請請行政強強制拆遷遷，必須須經(jīng)領導導班子集集體討論論決定后后，方可可向政府府提出行行政強制制拆遷申申請。未未經(jīng)行政政裁決，，不得實實施行政政強制拆拆遷。（建設部部《拆遷裁決決規(guī)程》第17條）房屋拆遷遷管理部部門申請請行政強強制拆遷遷，應當當提交下下列資料料：（一）行行政強制制拆遷申申請書；；（二）裁裁決調(diào)解解記錄和和裁決書書；（三）被被拆遷人人不同意意拆遷的的理由；；（四）被被拆遷房房屋的證證據(jù)保全全公證書書；（五）被被拆遷人人提供的的安置用用房、周周轉用房房權屬證證明或者者補償資資金證明明；（六）被被拆遷人人拒絕接接收補償償資金的的，應當當提交補補償資金金的提存存證明；；（七）市市、縣人人民政府府房屋拆拆遷管理理部門規(guī)規(guī)定的其其他材料料。（建設部部《拆遷裁決決規(guī)程》第17條）司法強制制拆遷是是行政機機關依法法申請人人民法院院繼續(xù)強強制拆遷遷。在拆遷過過程中的的強制拆拆遷是以以申請人人民法院院司法強強制拆遷遷為主，，以行政政機關行行政強制制拆遷為為輔。其其前提是是拆遷人人已給被被拆遷人人作出安安置或者者提供了了周轉用用房。其其要件是是在房屋屋拆遷公公告規(guī)定定的或者者裁決作作出的拆拆遷期限限內(nèi)，被被拆遷人人無正當當理由拒拒絕拆遷遷的。（五）安安置加強拆遷遷安置工工作的監(jiān)監(jiān)督管理理，確保保被拆遷遷人如期期回遷，，處理好好拆遷與與安置這這兩者之之間的關關系，是是城市建建設順利利發(fā)展的的關鍵，，更是社社會安定定團結的的大問題題。首先先要確保保安置房房驗收合合格，配配套設施施健全；；其次要要做好安安置結算算工作，，使被拆拆遷人及及時回遷遷；第三三要處理理好部分分因圖紙紙變更、、規(guī)劃變變更等引引起的矛矛盾。城市房屋屋征收程程序公共利益項目界定階段公布近期城市建設規(guī)劃實施前期摸底調(diào)查規(guī)劃方案安置意向公示城市房屋征收階段發(fā)布征收決定書補償安置方案征求意見公布方案實施動遷強制征收階段保全強拆行政強拆司法強拆強制征收收程序告知聽證證、訴訟訟等相關關權利委托評估估或指定定評估評估不同同意后復復估、下達補償償安置決決定評估采信信、簽訂訂協(xié)議房屋拆除除保留訴權權領取補補償、證證據(jù)保全全下達強制制征收令令行政強強制拆遷遷征收辦申申請法院院司法強強制拆遷遷我國房屋屋征收制制度的歷歷史沿革革1944年1月頒布的的《陜甘寧邊邊區(qū)地權權條例》補償?shù)某醭跗谛问绞?950年6月28日通過的的《土地改革革法》大陸地區(qū)區(qū)最早的的有關房房屋征收收的文件件1950年11月21日公布的的《城市郊區(qū)區(qū)土地改改革條例例》城市建設設需要征征用公平平合理的的補償1953年12月5日公布的的《國家建設設征用土土地辦法法》土地征用用的補償償方式采采取了貨貨幣補償償、就業(yè)業(yè)補償與與調(diào)地補補償1957年10月18日《國家建設設征用土土地辦法法》土地征用用補償方方式增加加了移民民安置1982年5月4日《國家建設設征用土土地條例例》補償方式式上增加加了安置置補助費費和新菜菜地開發(fā)發(fā)建設基基金1986年制定，，1998年8月29日四次修修訂的《土地管理理法》土地征用用補償我國房屋屋征收制制度的歷歷史沿革革1991年3月22日頒布布的國國務院院第78號令《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》，第一一次就就城市市內(nèi)國國有土土地上上的房房屋征征收予予以專專門立立法，，由建建設行行政主主管部部門以以行政政許可可的方方式授授權拆拆遷人人征收收房屋屋，其其補償償實行行產(chǎn)權權調(diào)換換、作作價補補償，，或者者產(chǎn)權權調(diào)換換和作作價補補償相相結合合的形形式2001年6月6日國務務院第第40次常務務會通通過的的國務務院305號令《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》，更加加規(guī)范范了國國務院院78號令的的行政政許可可制度度和強強制拆拆遷制制度，，拆遷遷補償償?shù)姆椒绞娇煽梢詫崒嵭胸涁泿叛a補償，，也可可以實實行房房屋產(chǎn)產(chǎn)權調(diào)調(diào)換2007年制定定的《物權法法》和修改改的《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)法》初步確確立了了我國國征收收補償償?shù)男滦略瓌t則其他國國家和和地區(qū)區(qū)的征征收制制度2004年《規(guī)劃和強制購買法》和相關判例憲法和相關判例，以及各州相關法案《土地征用法》和相關建設法令《土地法》《平均地權條例》《都市更新條例》《區(qū)域計劃法》《土地征收條例》臺灣地地區(qū)《收回土土地條條例》和相關關建設設法律律美國政政府征征收的的程序序（1）預先先通告告。（2）政府府方對對征收收財產(chǎn)產(chǎn)進行行評估估。（3）向被被征收收方送送交評評估報報告并并提出出補償償價金金的初初次要要約；；被征征收方方可以以提出出反要要約。。（4）召開開公開開的聽聽證會會說明明征收收行為為的必必要性性和合合理性性；如如果被被征收收方對對政府府的征征收本本身提提出質(zhì)質(zhì)疑，，可以以提出出司法法挑戰(zhàn)戰(zhàn)，迫迫使政政府放放棄征征收行行為。。（5）如果果政府府和被被征收收方在在補償償數(shù)額額上無無法達達成協(xié)協(xié)議，，通常常由政政府方方將案案件送送交法法院處處理。。為了了不影影響公公共利利益，，政府府方可可以預預先向向法庭庭支付付一筆筆適當當數(shù)額額的補補償金金作為為定金金，并并請求求法庭庭在最最終判判決前前提前前取得得被征征收財財產(chǎn)。。除非非財產(chǎn)產(chǎn)所有有人可可以舉舉證說說明該該定金金的數(shù)數(shù)額過過低，，法庭庭將維維持定定金的的數(shù)額額不變變。美國政政府征征收的的程序序（6））法庭庭要求求雙方方分別別聘請請的獨獨立資資產(chǎn)評評估師師提出出評估估報告告并在在法庭庭當庭庭交換換。（7））雙方方最后后一次次進行行補償償價金金的平平等協(xié)協(xié)商，，為和和解爭爭取最最后的的努力力。（8））如果果雙方方不能能達成成一致致，將將由普普通公公民組組成的的民事事陪審審團來來確定定"合合理的的補償償"價價金數(shù)數(shù)額。。（9））判決決生效效后，，政府府在30天天內(nèi)支支付補補償價價金并并取得得被征征收的的財產(chǎn)產(chǎn)。日本土地征征用程序流流程示意圖圖土地征用裁裁決程序編寫土地調(diào)調(diào)查報告和補償程序序項目資格認認定程序當事人雙方方在調(diào)查報報告上簽名名蓋章公益項目申申請人認定公告發(fā)發(fā)布后，項項目人可進進入土地進進行調(diào)查對土地權利利的獲得、、出讓和賠賠償進行裁裁決，行政或司法法強制執(zhí)行行提供材料的的自由閱覽覽，聽取土土地所有人人意見閱覽期后開始審理，，發(fā)布審理理公告，公公布審理地地點和時間間。對土地地權利進行行注冊和保保護聽取各方面面意見、聽聽證會、提提供材料自自由閱覽，，調(diào)解向基層地方方政府和當當事人通知知裁決申請請情況三個月內(nèi)發(fā)發(fā)布認定公公告，通知知基層政府府和雙方當當事人申請人一年年內(nèi)不提出出征用裁決決申請、四四年內(nèi)不提提出出讓裁裁決申請，，認定失效效都道府縣土土地征用法法委員會公益項目申申請人建設大臣、、或都道府府縣知事受理駁回二個月內(nèi)對對土地所有有人和關系系人分別補補償，逾期期予以相應應處罰達不成協(xié)議議一年內(nèi)申申請裁決，，逾期接受受處罰香港收回土土地程序流流程示意圖圖政府收回土土地