九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案道智策略專案小組2012.06.06九江半山溪谷項目道智策略專案小組一切從市場開始一切從市場開始競爭現狀：以廬山區與開發區為主，全市總體量大，消化速度慢競爭現狀：以廬山區與開發區為主，全市總體量大，消化速度慢項目名所屬區域核心賣點客群營銷活動信華西郊花園開發區項目獨特風格、別墅空間的性價比等九江市縣區高端客戶見面會源豐紫廬開發區戴德梁行物管、配套齊全九江市高端客戶答謝會新湖柴桑春天開發區成熟社區、配套齊全、園林景觀九江市讀書節、風箏節文化講座、攝影大賽國豪山景城廬山區中式風格、清凈環境、投資型九江市縣區賞析會遠洲九悅廷廬山區成熟區域、配套齊全、人車分流等九江市朗朗同臺音樂會、拉斯維加斯新聞發布會、貴賓護照新湖廬山國際廬山區開發商品牌、物管、社區等九江市九江縣書畫展極地盛世名都廬山區地中海風格、社區體驗、超值空間、公園九江市賓利名車匯、風水說明會貴賓卡競爭項目一覽：各有優勢，各具特色，不過競爭日漸趨同項目名所屬區域核心賣點客群營銷活動信華西郊花園開發區項目獨特廣告表現：整體較普通，遠洲與極地的推廣相對成功廣告表現：整體較普通，遠洲與極地的推廣相對成功個案分析極地·盛世名都位置昌九高速公路南側，前進東路東側開發商江西極地置業有限公司規模占地面積：342330㎡容積率R=1.55綠化率50%物業類型住宅樓層狀況排屋3F、洋房6F/8F、高層11F、18F、24F戶數別墅約202戶，一期推出16套最新價格均價11500元/'㎡銷售情況一期別墅16套，錯層洋房72套，目前將近售罄。個案分析極地·盛世名都位置昌九高速公路南側，前進東路東側開發項目優勢

1、西班牙風情建筑，設計檔次高。2、靠近九江學院，人文氣息濃厚。3、現場展示區奢華典雅，制作細致，成功凸顯了樓盤檔次。4、西邊為城市南山公園，南邊有雙峰學校配套。5、雙車位大贈送，附加值高。項目劣勢

1、項目外部環境不佳，位處十里大道偏僻區域，周邊配套不完善。2、地理位置較為偏僻，屬于九江市遠郊，很難享受九江老城區高端配套。3、價格門檻高，攔住一批意向客戶。*極地盛世名都高品質西班牙別墅+花園大盤，重金打造展示區，成功塑造標桿形象。

項目優勢 市場總結1、從區域上看：開發區在售別墅較多，在售貨量為80套，未來新增貨量為300套（包括本項目）。廬山區新增別墅較多，在售貨量為22套，未來新增貨量為746套，占未來別墅整體市場的60%；廬山風景區供應以少量旅游休閑為主。2、從產品上看：聯排主力面積為200-300㎡，雙拼主力面積為230-350㎡。獨棟產品以商業旅游地產形式進入市場；3、從項目上看：高低配和高中低配項目成為主流，產品形態多樣，只有在廬山腳下，以商業休閑為主要定位的樓盤才有純別墅項目。市場總結市場總結4、從價格上看：別墅主力單價為10000-11000，主力總價為250-350萬；5、從營銷上看：多項目去化情況不夠理想。但產品營銷出彩的項目，比如展示區打造優秀，同時推廣范圍廣，定位準確的極地盛世名都，取得了較好成績。品質打造較好的項目去化率較高，得到實力客戶認可。品質較弱的項目只能通過低價來吸引顧客。6、從趨勢上看：下半年市場競爭：別墅供應爆發，競爭空前激烈。在2012年5月份之后，將有5個項目的別墅問世，預計將有160余套入市，并有大量后續貨量。以當前別墅的去化情況來看，下半年競爭更加激烈。7、從推廣上看：整體廣告比較普通，并趨于同一化，尚未有跳出市場的項目推廣表現。市場總結回到自己看產品回到自己看產品產品解析區域價值——地脈血統，九江城市發展的未來都心連接九江市區與九江縣城市群的中軸線上，年產值超百億的九江經濟開發區內，與未來行政中心一路之隔，在未來不斷更新與升級的城市發展中，超前于現有城市10年乃至20年的科學規劃，前瞻新區新型的產業、商業、居住、休閑配套立意為九江新的城市中心。產品解析*區域抗性如何化解？1、空間概念轉換為時間概念。如，七里湖向東10分鐘、10分鐘縱橫開發區，以拉近客戶的心理距離。2、聯合市政，建立跨高速高架橋，以直通未來行政中心，真正縮短出行距離。3、以開發區的產業資產總量，給予客群信心。如，新城超百億天價資產擁戴。并以新區開發用地與當即拍賣土地情況，闡述未來新城的前瞻性配套，消除客群對現狀配套的擔憂。*區域抗性如何化解？1、空間概念轉換為時間概念。如，七里湖向產品解析資源價值——山水雙修，成溪山大境占有謂之城市砥柱——廬山的傳奇文脈，山麓之上，形成坡地、密林、臺地等居住形態，引入活水體系進入社區，形成錯落有致的溪谷景觀，在九江，能廬山一脈的別墅，已屬罕見，更何況能山水雙休，成溪山大境。產品解析產品解析產品價值——高貴純英倫別墅，超高性價比九江的別墅形態眾多，能突出物業高貴特質的風格，唯英倫莫屬錯落的斜坡頂，三段式石材外掛，獨具風格的窗型設計并且這類風格比較地中海風格更加實用，超高的贈送面積，半明地下室設計和老人房設計都讓本案別墅的舒適度更加的高。產品解析產品解析服務價值——星級物管服務別墅的競爭大勢，從產品到社區再到生活一步步升級回歸生活成為別墅競爭的終極砝碼，而日常的物管服務成為生活別墅層面的重要部分本案引進星級物管服務公司為高端業主提供定制級的人性化服務確保業主的安全、私密與圈層的純粹性產品解析半山溪谷top價值樹區域價值資源價值產品價值服務價值未來城市行政中心百億天價資產新區前瞻未來的配套升級廬山山麓龍脈所在活水體系溪谷景觀城市絕版山水別墅區英倫皇家別墅區超大贈送面積半明地下室設計老人房等墅居體驗星級物管貼心服務半山溪谷區域價值未來城市行政中心核心價值提煉雖地處廬山山麓，但無度假別墅的優勢社區配套，況且廬山周邊的度假別墅的競爭現狀，已經勢成水火，難以進入。不成熟的地塊，無完整的配套，城市別墅難以支撐。別墅可以重建，但資源難以再生。別墅的競爭，歸根結底是資源的競爭，誰占據了不可復制的優勢資源，誰就有占位第一的話語權。占據資源型別墅品類的第一把交椅核心價值提煉核心價值提煉半山溪谷的資源體系——將廬山納入自己的資源體系，讓廬山成為首位的龍脈資源！將城市納入自己的資源體系，讓城市成為項目可周旋的未來資源！自有的半山、坡地與活水、溪谷，組合成最具價值的景觀資源！英倫皇家別墅形態，形成如景區般的產品資源！五星級物管形成的人性化貼心服務，正是項目的服務資源！五大資源體系，成就半山溪谷的——全資源型別墅核心價值提煉產品定位呼之欲出：不可復制的全資源別墅九江半山溪谷項目整合推廣提案課件什么是全資源別墅？全資源別墅指的是占據稀缺的天賦自然資源，由具有強大整合產業能力的企業開發和品牌優勢，依托頂級團隊合作打造而成的，涵蓋自然、建筑、人文等全資源人居質素的新一代高端別墅形態。這種先進的別墅理念，以全方位、全角度的人居思考脈絡，帶來絕無僅有的高端居住舒適感，領先于大多數市場上普通別墅產品。什么是全資源別墅？為什么不可復制？別墅首先需要占地，而土地本身就是稀缺的。全資源別墅擁有他人無可比擬的自然資源，包括山海資源、森林資源、中心資源等，每一個性質都是無法復制的，獨一無二的。半山溪谷本身所具備的中心資源、山水資源、獨特的風格無不驗證著這種不可復制的特性。為什么不可復制？我們的產品是否對味客群我們的產品是否對味客群九江半山溪谷項目整合推廣提案課件核心客戶：政商主流人群他們注重項目的產品價值，注重項目營造的生活氛圍，

他們容易被獨具氣質、情感的事物吸引，

他們會被產品的某種訴求打動，從中尋求到精神氣質的契合。九江半山溪谷項目整合推廣提案課件重要客戶：80后新富階層他們比較能接受新的觀念，他們幾乎無工作壓力，在生活上的享受想一步到位他們重視產品價值的同時更是重視生活的質量。九江半山溪谷項目整合推廣提案課件次要客戶：休閑度假型投資他們多來自外地，看重廬山周邊物業

關注項目的開發商品牌、項目升值空間。九江半山溪谷項目整合推廣提案課件再次改善型客戶富豪階層頂級富豪新富階層他們在社會層級中屬于富豪、新富階層，他們購房經驗豐富，趨于理性，對價格敏感度低，對別墅品質與價值特別是附加值要求非常高。關于再次改善客戶：他們在不斷追求舒居度的過程中，可能成為本案別墅的客戶，不過鑒于總價因素，除非項目在價格上做出較大讓步，方能滿足其需求。而80后的新富改善型用戶可著重關注，他們對價格敏感度低，且追求圈層的虛榮感。再次改善型客戶富豪階層頂級富豪新富階層他們在社會層級中屬于客群來自區域：鑒于項目所處地段，我們的主流客群來自九江市，其次來自于九江縣富商階層，少許來自于南昌、武漢等一小時經濟圈的華中城市的投資客也是我們需要關注的人群。客群來自區域：他們是35-50歲的中青年，已經擁有家庭。他們更傾向亍“40不惑”的年齡，名車，名表，不外乎是他們所占有資源的外化。他們可能從資源行業起家，一生與各種物質資源、社會資源、人脈資源打交道，他們從資源中來，不斷走向更高級的資源。他們熟知資源對于自身的重要性，對資源特別是新興資源、稀缺資源的占有欲成為他們執掌未來的標志。他們是35-50歲的中青年，已經擁有家庭。他們更傾向亍“40他們精明、睿智，在一個行業內占據了多數資源，并成為這個行業的領袖，城市未來的發展也有他們附著的足跡。及其稀缺甚至幾乎絕跡的資源，是他們的首要目標，所以他們對收藏極具興趣。他們期待著的更高資源就是一種身份的認同，圈層的認可。資源對他們來說，不僅是可占有的財富，更是可享受的生活，他們多次的置業經驗告訴他們，這種生活是，一種對極具稀缺、不可再生資源的占有，一種對身份的認同，一種對地位的外化。他們精明、睿智，在一個行業內占據了多數資源，并成為這個行業的他們是這個城市的后資源玩家在他們眼中的兩個等式從：資源=資本=財富上升：到生活=圈層=身份他們是這個城市的在他們眼中的兩個等式資源玩家的全資源欲望地圖資源玩家——全資源別墅玩城市——新城央、新未來，百億天價資本，即將開玩玩半山——廬山龍脈半山、坡地，玩山有章法玩溪谷——活水引進，千米溪谷，玩水有心得玩風格——英倫別墅，皇家風范，格調不玩不知道玩高端——五星物管、高端物業，玩就得玩高起點玩圈子——朋友的朋友也是朋友，小圈子，大玩法玩資本——200萬起價，買也是投資，資本就這樣玩轉資源玩家的全資源欲望地圖可以說，半山溪谷即將開啟一個全新的城市全資源別墅時代這個時代對應的是是城市資源掌控者現狀與超越他們亟需一個生活的突破口過一種與自身地位、品位、圈層對等的掌控資源后的生活可以說，半山溪谷即將開啟一個全新的全資源別墅如何推廣全資源別墅如何推廣推廣策略核心1、以別墅產品作為半山溪谷的首期明星產品，來提高市場的關注度，并吸引更多的來人，加碼后期高層的溢價。2、高端項目推廣，重在形象、溝通與體驗，讓客群形成吸引眼球、深度說服、現場震撼的心理過程。所以建議營銷推廣工作集中于這三個環節，砍掉枝節，降低成本。推廣策略核心1、以別墅產品作為半山溪谷的首期明星產品，來提高別墅與高層的調性區隔半山溪谷別墅，如年輕的維多利亞女王一般，優雅雍容，氣度非凡，半山、溪谷猶如她的動人的美貌，增添無限姿容。其調性為：華貴的、優雅的、動人的半山溪谷高層，則如英倫紳士一般，忠誠守護著別墅群，形成風度翩翩的氣勢。其調性為：格調的、品位的、國際的別墅與高層的調性區隔半山溪谷別墅，如年輕的維多利亞女王一般，別墅案名建議資源：半山溪谷、溪山御府、御溪山級別：唐寧1號別墅案名建議資源：半山溪谷、溪山御府、御溪山九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件//////其他logo表現////////////其他logo表現//////九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件高層案名建議高層案名建議調性示意：調性示意：調性示意：調性示意：調性示意：調性示意：客戶心理變化推廣動作一個產品主張——不可復制的全資源別墅全資源別墅產品發布會全資源別墅生活的溝通——形象拔升半山溪谷高端客戶品鑒會——維多利亞奢尚大賞半山溪谷千萬級體驗中心開放半山溪谷九江銀行高端客戶答謝會震撼的現場展示——全實景兌現價格策略+超值別墅空間——認購砝碼產品認知客戶洗腦擴大影響現場逼定認知認同追捧購買營銷動作客戶心理變化推廣動作一個產品主張——不可復制的全資源別墅全資半山溪谷全資源別墅產品主張勝卻萬千墅不可復制的全資源別墅全面解析全資源別墅核心訴求無論別墅如何變化，占據絕對資源的別墅，始終是別墅的最高級形式城市山水資源極盡絕版，成就不可復制的孤本資源別墅城市核心地位，獨一無二的山水資源占有，英倫皇家高端別墅群，五星級物管加盟7月起勢期，占據5月份后其他項目推廣的空窗期，樹立高端形象。半山溪谷全資源別墅產品主張勝卻萬千墅核心訴求無論別墅如何變化九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件活動主題：半山溪谷產品發布會暨媒體見面會活動場地：遠洲國際大酒店宴會廳活動對象：各界媒體人士（20人左右）活動內容：半山溪谷產品的賣點和理念介紹，利用媒體平臺的客群覆蓋面廣、宣傳力強的特性，打造轟動的宣傳效果和社會影響力。媒體發布會活動建議活動主題：半山溪谷產品發布會暨媒體見面會媒體發布會活動建議半山溪谷全資源生活溝通主張掌控資源后的生活太珍罕，太稀缺不曾有，不再有核心訴求英倫皇家別墅的儀式感生活的塑造城市、半山、溪谷、英倫、服務全資源別墅生活稀缺性營造全資源別墅生活不可復制性塑造10月強勢蓄客期，與客群進行深度溝通，并以全體驗營銷震撼客群，建立客群對項目的偏好度。半山溪谷全資源生活溝通主張掌控資源后的生活核心訴求英倫皇家別九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅1、現場情景話劇：身著英倫維多利亞時代的服飾，在會所前鋪設迎賓紅地毯上，一邊行走一邊表演情景話劇，貫穿整個活動。前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅1、現場情景話劇2、浪琴名表尊尚秀：與知名鐘表行合作，展現浪琴表與【半山溪谷】共通的精工、精致、精粹的特性與名貴、優雅、尊尚的氣質。前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅2、浪琴名表尊尚秀：與知名鐘表行合作，展現浪琴表與【半山溪谷3、0元競拍iphone4S：預備3臺iphone4S手機，以0元起價，在參與嘉賓間以200元一次競價，最終停留的價格為最終得主，以此引爆現場氣氛。前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅3、0元競拍iphone4S：預備3臺iphone4S手機，現場配合：門口衛兵裝扮成英國衛兵形象，售樓處廣場鐵門及客戶入座區兩側站立現場配合：門口衛兵裝扮成英國衛兵形象，售樓處廣場鐵門及客戶入現場配合：現場安排4名歐洲貴族婦人裝扮禮儀人員現場進行禮儀接待；現場配合：現場安排4名歐洲貴族婦人裝扮禮儀人員現場進行禮儀接現場包裝：現場供應英式茶歇共來訪貴賓品嘗，增添活動氛圍。現場包裝：現場供應英式茶歇共來訪貴賓品嘗，增添活動氛圍。半山溪谷全資源圈層圈層影響核心訴求墅區常有，能得一城擁戴的只有這一席山水常有，可標榜無價的城市中能有幾處巔峰常有，能夠登頂的人就只有那么幾個未來行政中心，超百億新城天價資本，饕餮而來廬山麓，千米活水溪谷，全資源、全生態高端墅區九江首席，英倫皇家墅區，財富階層專屬的墅居巔峰12月正式入市，圈層內增加項目資源的絕對稀缺，營造影響力，縮短客群觀望時間。半山溪谷全資源圈層圈層影響核心訴求墅區常有，能得一城未來行政九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件半山溪谷千萬級體驗中心開放打造客戶可體驗的英倫皇家營銷中心，從入門禮賓開始到奢華裝潢，再到內部銷售與服務人員，做到一開放就要震撼整個九江，震攝客群。半山溪谷千萬級體驗中心開放九江銀行vip客群聯誼客戶情況——生活區域：全市工作區域：全省行業：各行業職務：外企高管、民企老板、私營業主年齡：30-50特征：多有高端物業生活的經歷，高知高收入人群合作方式：憑借自身客戶資源進行合作，參與各品牌單獨組織或多家組織的活動可進行合作商家建議vip客戶廣告郵寄短信廣告置地會合作商家提供客戶資源合作活動九江銀行vip客群聯誼可進行合作商家建議什么樣的物業？什么樣的生活？什么樣的圈子？不可復制的全資源別墅掌控資源后的生活后資源玩家的領袖圈層認知溝通追捧綜上所述，半山溪谷推廣三部曲+全體驗營銷塑造全資源·全價值·全領袖體系什么樣的物業？不可復制的全資源別墅認知溝通追捧綜上所述，半山全體驗營銷全資源別墅全體驗營銷全資源別墅半山溪谷全資源別墅——全體驗營銷環境體驗項目全體驗產品體驗服務體驗與項目定位的全資源別墅相一致的營銷方式全體驗營銷包括環境體驗、產品體驗、服務體驗，三者在整個客群體驗過程中相輔相成，一旦客戶進入社區范圍三重體驗當即發生在全體驗模型下，能夠最大程度讓客戶產生對項目的偏好度產生購買欲望半山溪谷全資源別墅——全體驗營銷環境體驗項目全體驗產品體驗服情景園林入口營銷中心看房通道樣板房服務半山溪谷全資源別墅——全體驗過程情景園林入口服務半山溪谷全資源別墅——全體驗過程純步入式的溪谷園林入口，讓來訪客戶下車步行細細體驗項目園林樣板，未入社區，先感其美。純步入式的溪谷園林入口，讓來訪客戶下車步行細細體驗項目園林樣主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案1主入口方案2主入口方案2主入口方案2主入口方案2營銷中心以英倫裝修風格打造，在突出奢華、貴氣的同時，盡量做到簡約、明亮。營銷中心布置英倫下午茶歇、糕點，播放柔和的貴族音樂，噴灑氣味宜人的香氛，以全方位滿足客戶的高端體驗需求。營銷中心以英倫裝修風格打造，在突出奢華、貴氣的同時，盡量做到英倫皇家看房通道，不僅可以將樣板區與工地隔離開來，更可以組合成極具儀式感的過程，增強客戶體驗。英倫皇家看房通道，不僅可以將樣板區與工地隔離開來，更可以組合樣板房以英倫風格為主，突出項目一貫的風格與情調，裝飾大方、典雅，加入合乎實際的情景擺設，如全家福照片，冰箱便利貼，兒童玩具等。重樣板房以英倫風格為主，突出項目一貫的風格與情調，裝飾大方、典以精良的后勤服務人員體系向客戶提供細致周到的服務，給消費者留下良好的印象；讓半山溪谷的服務成為九江服務的典范，無論銷售人員還是后勤人員，都能為客戶提供熱情、周到的服務，形成了良好的口碑效應。以精良的后勤服務人員體系向客戶提供細致周到的服務，給消費者留英式物管包裝方案英式物管包裝方案尊貴座駕服務方案尊貴座駕服務方案渠道及新媒體應用渠道及新媒體應用關于本案傳播渠道對于本案的傳播渠道，道智建議宜精不宜多。主流媒體（本地報紙、高鐵雜志）與咽喉地段戶外等常規傳播動作保證的前提下，以圈層營銷活動為主，在不斷增強體驗的情況下，維系高端客群的忠誠度，然后通過集中開盤與優惠，強勢銷售。關于本案傳播渠道對于本案的傳播渠道，道智建議宜精不宜多。主流1、互動體驗廣告互動主題：全資源·全體驗互動體驗的神秘感及新鮮度，引發九江廣泛關注。以公交車體包裝、高檔場所推拉門門體包裝、九江步行街現場裝置等互動體驗式廣告形式，讓全體驗深入人心。互動廣告示例1、互動體驗廣告互動主題：全資源·全體驗互動體驗的神秘感及新2、二維碼媒體運用運用智能手機鏡頭拍下樓盤的二維碼，樓盤資料就會馬上出現在手機上。這樣三個簡單的動作讓用戶能隨時隨地通過手中的手機調閱、瀏覽該盤，并能把二維碼發送給各方親友，讓親友也能掌握到最新樓盤資訊。【運用設想】在樓盤工地外墻面打印出巨大的二維碼標志，這個二維碼大到足以讓任何路過的行人，路上緩行的車輛或者是對面街道的行人，都可以拿起智能手機拍下，并識別出樓盤基礎資料與促銷信息。【其他運用平臺】名片+公交站臺+報紙廣告+雜志廣告+T恤2、二維碼媒體運用其他平面部分其他平面部分九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案道智策略專案小組2012.06.06九江半山溪谷項目道智策略專案小組一切從市場開始一切從市場開始競爭現狀：以廬山區與開發區為主，全市總體量大，消化速度慢競爭現狀：以廬山區與開發區為主，全市總體量大，消化速度慢項目名所屬區域核心賣點客群營銷活動信華西郊花園開發區項目獨特風格、別墅空間的性價比等九江市縣區高端客戶見面會源豐紫廬開發區戴德梁行物管、配套齊全九江市高端客戶答謝會新湖柴桑春天開發區成熟社區、配套齊全、園林景觀九江市讀書節、風箏節文化講座、攝影大賽國豪山景城廬山區中式風格、清凈環境、投資型九江市縣區賞析會遠洲九悅廷廬山區成熟區域、配套齊全、人車分流等九江市朗朗同臺音樂會、拉斯維加斯新聞發布會、貴賓護照新湖廬山國際廬山區開發商品牌、物管、社區等九江市九江縣書畫展極地盛世名都廬山區地中海風格、社區體驗、超值空間、公園九江市賓利名車匯、風水說明會貴賓卡競爭項目一覽：各有優勢，各具特色，不過競爭日漸趨同項目名所屬區域核心賣點客群營銷活動信華西郊花園開發區項目獨特廣告表現：整體較普通，遠洲與極地的推廣相對成功廣告表現：整體較普通，遠洲與極地的推廣相對成功個案分析極地·盛世名都位置昌九高速公路南側，前進東路東側開發商江西極地置業有限公司規模占地面積：342330㎡容積率R=1.55綠化率50%物業類型住宅樓層狀況排屋3F、洋房6F/8F、高層11F、18F、24F戶數別墅約202戶，一期推出16套最新價格均價11500元/'㎡銷售情況一期別墅16套，錯層洋房72套，目前將近售罄。個案分析極地·盛世名都位置昌九高速公路南側，前進東路東側開發項目優勢

1、西班牙風情建筑，設計檔次高。2、靠近九江學院，人文氣息濃厚。3、現場展示區奢華典雅，制作細致，成功凸顯了樓盤檔次。4、西邊為城市南山公園，南邊有雙峰學校配套。5、雙車位大贈送，附加值高。項目劣勢

1、項目外部環境不佳，位處十里大道偏僻區域，周邊配套不完善。2、地理位置較為偏僻，屬于九江市遠郊，很難享受九江老城區高端配套。3、價格門檻高，攔住一批意向客戶。*極地盛世名都高品質西班牙別墅+花園大盤，重金打造展示區，成功塑造標桿形象。

項目優勢 市場總結1、從區域上看：開發區在售別墅較多，在售貨量為80套，未來新增貨量為300套（包括本項目）。廬山區新增別墅較多，在售貨量為22套，未來新增貨量為746套，占未來別墅整體市場的60%；廬山風景區供應以少量旅游休閑為主。2、從產品上看：聯排主力面積為200-300㎡，雙拼主力面積為230-350㎡。獨棟產品以商業旅游地產形式進入市場；3、從項目上看：高低配和高中低配項目成為主流，產品形態多樣，只有在廬山腳下，以商業休閑為主要定位的樓盤才有純別墅項目。市場總結市場總結4、從價格上看：別墅主力單價為10000-11000，主力總價為250-350萬；5、從營銷上看：多項目去化情況不夠理想。但產品營銷出彩的項目，比如展示區打造優秀，同時推廣范圍廣，定位準確的極地盛世名都，取得了較好成績。品質打造較好的項目去化率較高，得到實力客戶認可。品質較弱的項目只能通過低價來吸引顧客。6、從趨勢上看：下半年市場競爭：別墅供應爆發，競爭空前激烈。在2012年5月份之后，將有5個項目的別墅問世，預計將有160余套入市，并有大量后續貨量。以當前別墅的去化情況來看，下半年競爭更加激烈。7、從推廣上看：整體廣告比較普通，并趨于同一化，尚未有跳出市場的項目推廣表現。市場總結回到自己看產品回到自己看產品產品解析區域價值——地脈血統，九江城市發展的未來都心連接九江市區與九江縣城市群的中軸線上，年產值超百億的九江經濟開發區內，與未來行政中心一路之隔，在未來不斷更新與升級的城市發展中，超前于現有城市10年乃至20年的科學規劃，前瞻新區新型的產業、商業、居住、休閑配套立意為九江新的城市中心。產品解析*區域抗性如何化解？1、空間概念轉換為時間概念。如，七里湖向東10分鐘、10分鐘縱橫開發區，以拉近客戶的心理距離。2、聯合市政，建立跨高速高架橋，以直通未來行政中心，真正縮短出行距離。3、以開發區的產業資產總量，給予客群信心。如，新城超百億天價資產擁戴。并以新區開發用地與當即拍賣土地情況，闡述未來新城的前瞻性配套，消除客群對現狀配套的擔憂。*區域抗性如何化解？1、空間概念轉換為時間概念。如，七里湖向產品解析資源價值——山水雙修，成溪山大境占有謂之城市砥柱——廬山的傳奇文脈，山麓之上，形成坡地、密林、臺地等居住形態，引入活水體系進入社區，形成錯落有致的溪谷景觀，在九江，能廬山一脈的別墅，已屬罕見，更何況能山水雙休，成溪山大境。產品解析產品解析產品價值——高貴純英倫別墅，超高性價比九江的別墅形態眾多，能突出物業高貴特質的風格，唯英倫莫屬錯落的斜坡頂，三段式石材外掛，獨具風格的窗型設計并且這類風格比較地中海風格更加實用，超高的贈送面積，半明地下室設計和老人房設計都讓本案別墅的舒適度更加的高。產品解析產品解析服務價值——星級物管服務別墅的競爭大勢，從產品到社區再到生活一步步升級回歸生活成為別墅競爭的終極砝碼，而日常的物管服務成為生活別墅層面的重要部分本案引進星級物管服務公司為高端業主提供定制級的人性化服務確保業主的安全、私密與圈層的純粹性產品解析半山溪谷top價值樹區域價值資源價值產品價值服務價值未來城市行政中心百億天價資產新區前瞻未來的配套升級廬山山麓龍脈所在活水體系溪谷景觀城市絕版山水別墅區英倫皇家別墅區超大贈送面積半明地下室設計老人房等墅居體驗星級物管貼心服務半山溪谷區域價值未來城市行政中心核心價值提煉雖地處廬山山麓，但無度假別墅的優勢社區配套，況且廬山周邊的度假別墅的競爭現狀，已經勢成水火，難以進入。不成熟的地塊，無完整的配套，城市別墅難以支撐。別墅可以重建，但資源難以再生。別墅的競爭，歸根結底是資源的競爭，誰占據了不可復制的優勢資源，誰就有占位第一的話語權。占據資源型別墅品類的第一把交椅核心價值提煉核心價值提煉半山溪谷的資源體系——將廬山納入自己的資源體系，讓廬山成為首位的龍脈資源！將城市納入自己的資源體系，讓城市成為項目可周旋的未來資源！自有的半山、坡地與活水、溪谷，組合成最具價值的景觀資源！英倫皇家別墅形態，形成如景區般的產品資源！五星級物管形成的人性化貼心服務，正是項目的服務資源！五大資源體系，成就半山溪谷的——全資源型別墅核心價值提煉產品定位呼之欲出：不可復制的全資源別墅九江半山溪谷項目整合推廣提案課件什么是全資源別墅？全資源別墅指的是占據稀缺的天賦自然資源，由具有強大整合產業能力的企業開發和品牌優勢，依托頂級團隊合作打造而成的，涵蓋自然、建筑、人文等全資源人居質素的新一代高端別墅形態。這種先進的別墅理念，以全方位、全角度的人居思考脈絡，帶來絕無僅有的高端居住舒適感，領先于大多數市場上普通別墅產品。什么是全資源別墅？為什么不可復制？別墅首先需要占地，而土地本身就是稀缺的。全資源別墅擁有他人無可比擬的自然資源，包括山海資源、森林資源、中心資源等，每一個性質都是無法復制的，獨一無二的。半山溪谷本身所具備的中心資源、山水資源、獨特的風格無不驗證著這種不可復制的特性。為什么不可復制？我們的產品是否對味客群我們的產品是否對味客群九江半山溪谷項目整合推廣提案課件核心客戶：政商主流人群他們注重項目的產品價值，注重項目營造的生活氛圍，

他們容易被獨具氣質、情感的事物吸引，

他們會被產品的某種訴求打動，從中尋求到精神氣質的契合。九江半山溪谷項目整合推廣提案課件重要客戶：80后新富階層他們比較能接受新的觀念，他們幾乎無工作壓力，在生活上的享受想一步到位他們重視產品價值的同時更是重視生活的質量。九江半山溪谷項目整合推廣提案課件次要客戶：休閑度假型投資他們多來自外地，看重廬山周邊物業

關注項目的開發商品牌、項目升值空間。九江半山溪谷項目整合推廣提案課件再次改善型客戶富豪階層頂級富豪新富階層他們在社會層級中屬于富豪、新富階層，他們購房經驗豐富，趨于理性，對價格敏感度低，對別墅品質與價值特別是附加值要求非常高。關于再次改善客戶：他們在不斷追求舒居度的過程中，可能成為本案別墅的客戶，不過鑒于總價因素，除非項目在價格上做出較大讓步，方能滿足其需求。而80后的新富改善型用戶可著重關注，他們對價格敏感度低，且追求圈層的虛榮感。再次改善型客戶富豪階層頂級富豪新富階層他們在社會層級中屬于客群來自區域：鑒于項目所處地段，我們的主流客群來自九江市，其次來自于九江縣富商階層，少許來自于南昌、武漢等一小時經濟圈的華中城市的投資客也是我們需要關注的人群。客群來自區域：他們是35-50歲的中青年，已經擁有家庭。他們更傾向亍“40不惑”的年齡，名車，名表，不外乎是他們所占有資源的外化。他們可能從資源行業起家，一生與各種物質資源、社會資源、人脈資源打交道，他們從資源中來，不斷走向更高級的資源。他們熟知資源對于自身的重要性，對資源特別是新興資源、稀缺資源的占有欲成為他們執掌未來的標志。他們是35-50歲的中青年，已經擁有家庭。他們更傾向亍“40他們精明、睿智，在一個行業內占據了多數資源，并成為這個行業的領袖，城市未來的發展也有他們附著的足跡。及其稀缺甚至幾乎絕跡的資源，是他們的首要目標，所以他們對收藏極具興趣。他們期待著的更高資源就是一種身份的認同，圈層的認可。資源對他們來說，不僅是可占有的財富，更是可享受的生活，他們多次的置業經驗告訴他們，這種生活是，一種對極具稀缺、不可再生資源的占有，一種對身份的認同，一種對地位的外化。他們精明、睿智，在一個行業內占據了多數資源，并成為這個行業的他們是這個城市的后資源玩家在他們眼中的兩個等式從：資源=資本=財富上升：到生活=圈層=身份他們是這個城市的在他們眼中的兩個等式資源玩家的全資源欲望地圖資源玩家——全資源別墅玩城市——新城央、新未來，百億天價資本，即將開玩玩半山——廬山龍脈半山、坡地，玩山有章法玩溪谷——活水引進，千米溪谷，玩水有心得玩風格——英倫別墅，皇家風范，格調不玩不知道玩高端——五星物管、高端物業，玩就得玩高起點玩圈子——朋友的朋友也是朋友，小圈子，大玩法玩資本——200萬起價，買也是投資，資本就這樣玩轉資源玩家的全資源欲望地圖可以說，半山溪谷即將開啟一個全新的城市全資源別墅時代這個時代對應的是是城市資源掌控者現狀與超越他們亟需一個生活的突破口過一種與自身地位、品位、圈層對等的掌控資源后的生活可以說，半山溪谷即將開啟一個全新的全資源別墅如何推廣全資源別墅如何推廣推廣策略核心1、以別墅產品作為半山溪谷的首期明星產品，來提高市場的關注度，并吸引更多的來人，加碼后期高層的溢價。2、高端項目推廣，重在形象、溝通與體驗，讓客群形成吸引眼球、深度說服、現場震撼的心理過程。所以建議營銷推廣工作集中于這三個環節，砍掉枝節，降低成本。推廣策略核心1、以別墅產品作為半山溪谷的首期明星產品，來提高別墅與高層的調性區隔半山溪谷別墅，如年輕的維多利亞女王一般，優雅雍容，氣度非凡，半山、溪谷猶如她的動人的美貌，增添無限姿容。其調性為：華貴的、優雅的、動人的半山溪谷高層，則如英倫紳士一般，忠誠守護著別墅群，形成風度翩翩的氣勢。其調性為：格調的、品位的、國際的別墅與高層的調性區隔半山溪谷別墅，如年輕的維多利亞女王一般，別墅案名建議資源：半山溪谷、溪山御府、御溪山級別：唐寧1號別墅案名建議資源：半山溪谷、溪山御府、御溪山九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件//////其他logo表現////////////其他logo表現//////九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件高層案名建議高層案名建議調性示意：調性示意：調性示意：調性示意：調性示意：調性示意：客戶心理變化推廣動作一個產品主張——不可復制的全資源別墅全資源別墅產品發布會全資源別墅生活的溝通——形象拔升半山溪谷高端客戶品鑒會——維多利亞奢尚大賞半山溪谷千萬級體驗中心開放半山溪谷九江銀行高端客戶答謝會震撼的現場展示——全實景兌現價格策略+超值別墅空間——認購砝碼產品認知客戶洗腦擴大影響現場逼定認知認同追捧購買營銷動作客戶心理變化推廣動作一個產品主張——不可復制的全資源別墅全資半山溪谷全資源別墅產品主張勝卻萬千墅不可復制的全資源別墅全面解析全資源別墅核心訴求無論別墅如何變化，占據絕對資源的別墅，始終是別墅的最高級形式城市山水資源極盡絕版，成就不可復制的孤本資源別墅城市核心地位，獨一無二的山水資源占有，英倫皇家高端別墅群，五星級物管加盟7月起勢期，占據5月份后其他項目推廣的空窗期，樹立高端形象。半山溪谷全資源別墅產品主張勝卻萬千墅核心訴求無論別墅如何變化九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件活動主題：半山溪谷產品發布會暨媒體見面會活動場地：遠洲國際大酒店宴會廳活動對象：各界媒體人士（20人左右）活動內容：半山溪谷產品的賣點和理念介紹，利用媒體平臺的客群覆蓋面廣、宣傳力強的特性，打造轟動的宣傳效果和社會影響力。媒體發布會活動建議活動主題：半山溪谷產品發布會暨媒體見面會媒體發布會活動建議半山溪谷全資源生活溝通主張掌控資源后的生活太珍罕，太稀缺不曾有，不再有核心訴求英倫皇家別墅的儀式感生活的塑造城市、半山、溪谷、英倫、服務全資源別墅生活稀缺性營造全資源別墅生活不可復制性塑造10月強勢蓄客期，與客群進行深度溝通，并以全體驗營銷震撼客群，建立客群對項目的偏好度。半山溪谷全資源生活溝通主張掌控資源后的生活核心訴求英倫皇家別九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅1、現場情景話劇：身著英倫維多利亞時代的服飾，在會所前鋪設迎賓紅地毯上，一邊行走一邊表演情景話劇，貫穿整個活動。前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅1、現場情景話劇2、浪琴名表尊尚秀：與知名鐘表行合作，展現浪琴表與【半山溪谷】共通的精工、精致、精粹的特性與名貴、優雅、尊尚的氣質。前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅2、浪琴名表尊尚秀：與知名鐘表行合作，展現浪琴表與【半山溪谷3、0元競拍iphone4S：預備3臺iphone4S手機，以0元起價，在參與嘉賓間以200元一次競價，最終停留的價格為最終得主，以此引爆現場氣氛。前所未見的英倫奢侈主題活動：維多利亞奢尚之旅3、0元競拍iphone4S：預備3臺iphone4S手機，現場配合：門口衛兵裝扮成英國衛兵形象，售樓處廣場鐵門及客戶入座區兩側站立現場配合：門口衛兵裝扮成英國衛兵形象，售樓處廣場鐵門及客戶入現場配合：現場安排4名歐洲貴族婦人裝扮禮儀人員現場進行禮儀接待；現場配合：現場安排4名歐洲貴族婦人裝扮禮儀人員現場進行禮儀接現場包裝：現場供應英式茶歇共來訪貴賓品嘗，增添活動氛圍。現場包裝：現場供應英式茶歇共來訪貴賓品嘗，增添活動氛圍。半山溪谷全資源圈層圈層影響核心訴求墅區常有，能得一城擁戴的只有這一席山水常有，可標榜無價的城市中能有幾處巔峰常有，能夠登頂的人就只有那么幾個未來行政中心，超百億新城天價資本，饕餮而來廬山麓，千米活水溪谷，全資源、全生態高端墅區九江首席，英倫皇家墅區，財富階層專屬的墅居巔峰12月正式入市，圈層內增加項目資源的絕對稀缺，營造影響力，縮短客群觀望時間。半山溪谷全資源圈層圈層影響核心訴求墅區常有，能得一城未來行政九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件九江半山溪谷項目整合推廣提案課件半山溪谷千萬級體驗中心開放打造客戶可體驗的英倫皇家營銷中心，從入門禮賓開始到奢華裝潢，再到內部銷售與服務人員，做到一開放就要震撼整個九江，震攝客群。半山溪谷千萬級體驗中心開放九江銀行vip客群聯誼客戶情況——生活區域：全市工作區域：全省行業：各行業職務：外企高管、民企老板、私營業主年齡：30-50特征：多有高端物業生活的經歷，高知高收入人群合作方式：憑借自身客戶資源進行合作，參與各品牌單獨組織或多家組織的活動可進行合作商家建議vip客戶廣告郵寄短信廣告置地會合作商家提供客戶資源合作活動九江銀行vip客群聯誼可進行合作商家建議什么樣的物業？什么樣的生活？什么樣的圈子？不可復制的全資源別墅掌控資源后的生活后資源玩家的領袖圈層認知溝通追捧綜上所述，半山溪谷推廣三部曲+全體驗營銷塑造全資源·全價值·全領袖體系什么樣的物業？不可復制的全資源別墅認知溝通追捧綜上所述，半山全體驗營銷全資源別墅全體驗營銷全資源別墅