以法律的角度說物業(yè)管理08.03.26Page1以法律的角度說物業(yè)管理08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展物業(yè)管理是社會經濟發(fā)到一定水平的必然產物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國，當時工業(yè)革命發(fā)展使大量農村人口涌入工業(yè)城市，引起對城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導致產生房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國的物業(yè)管理業(yè)作為一個固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的。★物業(yè)管理的起源08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展物業(yè)管理是社會經濟發(fā)到一定水物業(yè)管理的產生與發(fā)展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國第一家物業(yè)管理公司，標志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織；1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（其中業(yè)主委員會的規(guī)定源自陳之平在天景的經歷）頒布；2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》實施。2003年9月19日，中國第一個住宅產業(yè)化協(xié)會——深圳市住宅產業(yè)化協(xié)會成立。★物業(yè)管理在中國的發(fā)展歷程08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司物業(yè)管理的產生與發(fā)展1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理公司--深圳市萬科物業(yè)管理有限公司，經過十多年的發(fā)展，“萬科物業(yè)管理”已發(fā)展成為國內同行業(yè)中的知名品牌。隨著萬科房地產在全國各主要城市的迅速發(fā)展，集團又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠州等16個城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項目159多個，管理面積近2600萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校及政府公共物業(yè)等。★萬科物業(yè)的發(fā)展歷程：萬科物業(yè)管理是伴隨著萬科房地產開發(fā)業(yè)務的產生而產生，并逐步發(fā)展起來的。萬科集團自1988年開始介入房地產行業(yè)，1990年建成第一個房地產項目--深圳天景花園，受SONY公司售后服務的啟發(fā)，一開始就將物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的一項售后服務保障措施，并提出了在管理服務上一定要超前的理念。

2005年12月12日，萬科物業(yè)率先在全國各地將其屬下的物業(yè)管理處全部更名為物業(yè)服務中心。開風氣之先，致力為業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務。08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產的稱物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理

行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

《物業(yè)管理條例》第二條：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構物業(yè)管理的基本概念1、房屋的維修、養(yǎng)護；2、消防設施設備、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理；3、清潔衛(wèi)生；（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、停車服務；（與車輛保管的區(qū)別）5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應由物業(yè)公司賠償）6、市住宅主管部門規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項；★物業(yè)管理的基本內容08.03.26物業(yè)管理的基本概念1、房屋的維修、養(yǎng)護；★物業(yè)管理的基本內容物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理企業(yè)資質物業(yè)管理企業(yè)資質是指物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理服務所須具備的條件的總和。《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》1、物業(yè)管理企業(yè)資質共分為一級、二級、三級；2、各級別的物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍有所不同：一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。我司于2008年3月11日獲得二級資質！08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理企業(yè)資質物業(yè)管理企業(yè)資質物業(yè)管理的基本概念★業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主：《物業(yè)管理條例》第六條：房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主大會：《物業(yè)管理條例》第八條：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主合法權益的代表者與維護者。業(yè)主委員會：業(yè)主大會的常設和代表機構，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議。08.03.26物業(yè)管理的基本概念★業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主：08.物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主的權利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主的權利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主大會的權利業(yè)主大會對如下事項有決定權：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主大會的權利業(yè)主大會對如下事項有決定權物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的物業(yè)管理的基本概念☆召開業(yè)主大會的條件和程序條件：

《廣東省物業(yè)管理條例》第十三條：20%以上的業(yè)主聯(lián)名已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

程序：《關于指導物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關問題的通知》

成立首次業(yè)主大會籌備組制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》召開業(yè)主大會，選舉產生首屆業(yè)主委員會08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆召開業(yè)主大會的條件和程序條件：成立首次業(yè)物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是物業(yè)公司進行物業(yè)服務活動的最根本依據(jù)！1、依法簽訂2、合同，是主要權利及義務的根基。3、合同內容：（1）明確并強化單方終止合同之違約責任。（2）明確、細化模糊點：A、法定權利的明確化：如知情權、監(jiān)督權。

B、模糊權利的明確化：如車輛安全責任、對業(yè)主人身財產責任

08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是物業(yè)公司進行物物業(yè)管理的基本概念★管理規(guī)約管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在使用、維護物業(yè)及其管理等方面的權利義務的行為守則。應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。我司制定的管理規(guī)約對如下內容進行了特別約定：1、裝修管理規(guī)定2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定3、治安、消防、交通管理規(guī)定4、電梯使用管理規(guī)定08.03.26物業(yè)管理的基本概念★管理規(guī)約管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承物業(yè)管理的基本概念★專項維修資金《專項維修資金管理辦法》第二條：本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。簽約時間預售許可證取得時間繳交標準2008年7月31日前——普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年8月1日后2008年2月1日前普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年2月1日后高層（帶電梯）、獨立非住宅105元/平米多層（無電梯）住宅（含別墅）77元/平米08.03.26物業(yè)管理的基本概念★專項維修資金《專項維修資金管理辦物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務院379號令2003年9月1日實施2、《物權法》——2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過3、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》—中華人民共和國建設部第125號令4、國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的通知——發(fā)改價檢（2004）1428號5、國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務收費管理辦法的通知》的通知——發(fā)改價格檢（2003）1864號6、建設部關于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知建住房（2003）131號7、建設部關于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法〉的通知。8、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》—建設部110號令2002年5月1日實施9、《專項維修資金管理辦法》－－專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設備設施的維修、更新、改造。08.03.26物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務院379號物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任討論：1、小區(qū)內車輛被盜、業(yè)主家庭財產被盜、業(yè)主在小區(qū)內被打傷，物業(yè)公司是否要承擔責任？2、物業(yè)公司如何規(guī)避自己的風險？08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任《物業(yè)管理條例》：第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任對策：1、準確理解法規(guī)的含義：（1）物業(yè)公司承擔責任的依據(jù)：物業(yè)合同。（2）治安工作中物業(yè)公司的責任：協(xié)助、應急措施、報告。如：盜竊案發(fā)生后我們的責任：A、協(xié)助保護現(xiàn)場B、報案C、協(xié)助調查（提供記錄、證據(jù)）D、提供公司已盡合同義務的證明08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任對策：2、物業(yè)公司如何規(guī)避風險：（1）完善物業(yè)服務合同：A、責任的明確性、義務條款的準確性。如：24小時巡邏與24小時定時巡邏。B、免責條款（2）嚴格貫徹合同：A、對照合同，制訂、修訂規(guī)章制度、員工崗位職責、檢查設備、質量記錄、過程記錄。B、強化合同意識、風險意識，如車位保管、場地租用關系。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納討論：

1、交納主體：A、開發(fā)商空置的房屋，是否可以不交或少交物業(yè)費？B、業(yè)主沒有入住的房屋，誰來交納物業(yè)費？C、租賃房屋的人沒有交納物業(yè)費，向誰追繳？

2、地產/物業(yè)公司可否決定減免管理費？

3、如何對待不按約繳納管理費？4、物業(yè)管理費的訂立標準？

08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納討論：物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納《物業(yè)管理條例》：第四十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。第六十七條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。第四十一條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納《物業(yè)物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納對策：

1、交納主體明確：A、建設單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人）B、業(yè)主（物業(yè)使用人）交付起點：交付使用C、物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責任。2、無權決定減免物業(yè)管理費。

3、業(yè)主委員會督促限期繳納物業(yè)費，不是提起訴訟（仲裁）的必經程序；對于欠費的業(yè)主可以采取法律手段進行催收。

4、收費標準與企業(yè)資質、服務內容相一致。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納對策：物業(yè)管理的幾個法律責任問題★裝修管理討論：1、業(yè)主裝修，物業(yè)公司是否有權：A、行使審批權：B、強制管理：C、收取押金、裝修金？2、業(yè)主違法裝修，物業(yè)公司可否行使起訴權？08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★裝修管理討論：08.03.2物業(yè)管理的幾個法律責任問題★裝修管理《物業(yè)管理條例》：第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構申報登記。第十五條物業(yè)管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議。

08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★裝修管理《物業(yè)管理條例》：08.物業(yè)管理的幾個法律責任問題★裝修管理對策：1、物業(yè)公司的權利：A、審批權、無行政執(zhí)法權B、依法收費C、強化與政府機關的協(xié)調：小區(qū)警務室的設立2、物業(yè)公司義務：（1）制定《裝修禁止行為告知書》和《違章裝修告知書》及其他協(xié)議。（2）費用的依法收取。（3）適當行使訴權——依據(jù)《裝修管理服務協(xié)議》追究違約責任。

08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★裝修管理對策：08.03.2課程回顧物業(yè)管理的起源物業(yè)管理在中國的發(fā)展萬科物業(yè)的發(fā)展物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理的基本內容物業(yè)管理企業(yè)的資質業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會及其責、權管理規(guī)約物業(yè)合同專向維修資金相關的法律08.03.26課程回顧物業(yè)管理的起源08.03.2608.03.2608.03.26感謝聆聽！08.03.26感謝聆聽！08.03.26以法律的角度說物業(yè)管理08.03.26Page31以法律的角度說物業(yè)管理08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展物業(yè)管理是社會經濟發(fā)到一定水平的必然產物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國，當時工業(yè)革命發(fā)展使大量農村人口涌入工業(yè)城市，引起對城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導致產生房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國的物業(yè)管理業(yè)作為一個固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的。★物業(yè)管理的起源08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展物業(yè)管理是社會經濟發(fā)到一定水物業(yè)管理的產生與發(fā)展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國第一家物業(yè)管理公司，標志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織；1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（其中業(yè)主委員會的規(guī)定源自陳之平在天景的經歷）頒布；2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》實施。2003年9月19日，中國第一個住宅產業(yè)化協(xié)會——深圳市住宅產業(yè)化協(xié)會成立。★物業(yè)管理在中國的發(fā)展歷程08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司物業(yè)管理的產生與發(fā)展1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理公司--深圳市萬科物業(yè)管理有限公司，經過十多年的發(fā)展，“萬科物業(yè)管理”已發(fā)展成為國內同行業(yè)中的知名品牌。隨著萬科房地產在全國各主要城市的迅速發(fā)展，集團又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠州等16個城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項目159多個，管理面積近2600萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校及政府公共物業(yè)等。★萬科物業(yè)的發(fā)展歷程：萬科物業(yè)管理是伴隨著萬科房地產開發(fā)業(yè)務的產生而產生，并逐步發(fā)展起來的。萬科集團自1988年開始介入房地產行業(yè)，1990年建成第一個房地產項目--深圳天景花園，受SONY公司售后服務的啟發(fā)，一開始就將物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的一項售后服務保障措施，并提出了在管理服務上一定要超前的理念。

2005年12月12日，萬科物業(yè)率先在全國各地將其屬下的物業(yè)管理處全部更名為物業(yè)服務中心。開風氣之先，致力為業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務。08.03.26物業(yè)管理的產生與發(fā)展1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產的稱物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理

行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

《物業(yè)管理條例》第二條：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構物業(yè)管理的基本概念1、房屋的維修、養(yǎng)護；2、消防設施設備、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理；3、清潔衛(wèi)生；（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、停車服務；（與車輛保管的區(qū)別）5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應由物業(yè)公司賠償）6、市住宅主管部門規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項；★物業(yè)管理的基本內容08.03.26物業(yè)管理的基本概念1、房屋的維修、養(yǎng)護；★物業(yè)管理的基本內容物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理企業(yè)資質物業(yè)管理企業(yè)資質是指物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理服務所須具備的條件的總和。《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》1、物業(yè)管理企業(yè)資質共分為一級、二級、三級；2、各級別的物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍有所不同：一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。我司于2008年3月11日獲得二級資質！08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理企業(yè)資質物業(yè)管理企業(yè)資質物業(yè)管理的基本概念★業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主：《物業(yè)管理條例》第六條：房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主大會：《物業(yè)管理條例》第八條：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主合法權益的代表者與維護者。業(yè)主委員會：業(yè)主大會的常設和代表機構，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議。08.03.26物業(yè)管理的基本概念★業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主：08.物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主的權利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主的權利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主大會的權利業(yè)主大會對如下事項有決定權：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主大會的權利業(yè)主大會對如下事項有決定權物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的物業(yè)管理的基本概念☆召開業(yè)主大會的條件和程序條件：

《廣東省物業(yè)管理條例》第十三條：20%以上的業(yè)主聯(lián)名已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

程序：《關于指導物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關問題的通知》

成立首次業(yè)主大會籌備組制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》召開業(yè)主大會，選舉產生首屆業(yè)主委員會08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆召開業(yè)主大會的條件和程序條件：成立首次業(yè)物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是物業(yè)公司進行物業(yè)服務活動的最根本依據(jù)！1、依法簽訂2、合同，是主要權利及義務的根基。3、合同內容：（1）明確并強化單方終止合同之違約責任。（2）明確、細化模糊點：A、法定權利的明確化：如知情權、監(jiān)督權。

B、模糊權利的明確化：如車輛安全責任、對業(yè)主人身財產責任

08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是物業(yè)公司進行物物業(yè)管理的基本概念★管理規(guī)約管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在使用、維護物業(yè)及其管理等方面的權利義務的行為守則。應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。我司制定的管理規(guī)約對如下內容進行了特別約定：1、裝修管理規(guī)定2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定3、治安、消防、交通管理規(guī)定4、電梯使用管理規(guī)定08.03.26物業(yè)管理的基本概念★管理規(guī)約管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承物業(yè)管理的基本概念★專項維修資金《專項維修資金管理辦法》第二條：本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。簽約時間預售許可證取得時間繳交標準2008年7月31日前——普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年8月1日后2008年2月1日前普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年2月1日后高層（帶電梯）、獨立非住宅105元/平米多層（無電梯）住宅（含別墅）77元/平米08.03.26物業(yè)管理的基本概念★專項維修資金《專項維修資金管理辦物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務院379號令2003年9月1日實施2、《物權法》——2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過3、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》—中華人民共和國建設部第125號令4、國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的通知——發(fā)改價檢（2004）1428號5、國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務收費管理辦法的通知》的通知——發(fā)改價格檢（2003）1864號6、建設部關于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知建住房（2003）131號7、建設部關于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法〉的通知。8、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》—建設部110號令2002年5月1日實施9、《專項維修資金管理辦法》－－專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設備設施的維修、更新、改造。08.03.26物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務院379號物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任討論：1、小區(qū)內車輛被盜、業(yè)主家庭財產被盜、業(yè)主在小區(qū)內被打傷，物業(yè)公司是否要承擔責任？2、物業(yè)公司如何規(guī)避自己的風險？08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任《物業(yè)管理條例》：第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任對策：1、準確理解法規(guī)的含義：（1）物業(yè)公司承擔責任的依據(jù)：物業(yè)合同。（2）治安工作中物業(yè)公司的責任：協(xié)助、應急措施、報告。如：盜竊案發(fā)生后我們的責任：A、協(xié)助保護現(xiàn)場B、報案C、協(xié)助調查（提供記錄、證據(jù)）D、提供公司已盡合同義務的證明08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任對策：2、物業(yè)公司如何規(guī)避風險：（1）完善物業(yè)服務合同：A、責任的明確性、義務條款的準確性。如：24小時巡邏與24小時定時巡邏。B、免責條款（2）嚴格貫徹合同：A、對照合同，制訂、修訂規(guī)章制度、員工崗位職責、檢查設備、質量記錄、過程記錄。B、強化合同意識、風險意識，如車位保管、場地租用關系。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權/財產權責任物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納討論：

1、交納主體：A、開發(fā)商空置的房屋，是否可以不交或少交物業(yè)費？B、業(yè)主沒有入住的房屋，誰來交納物業(yè)費？C、租賃房屋的人沒有交納物業(yè)費，向誰追繳？

2、地產/物業(yè)公司可否決定減免管理費？

3、如何對待不按約繳納管理費？4、物業(yè)管理費的訂立標準？

08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納討論：物業(yè)管理的幾個法律責任問題★物業(yè)管理費標準的制定、繳納《物業(yè)管理條例》：第四十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從