1物業管理糾紛概述2物業管理糾紛的處理3物業管理各階段易發的糾紛第五篇物業管理糾紛11物業管理糾紛概述第五篇物業管理糾紛1

【引導案例】

1.1物業管理糾紛的概念和特點1.2物業管理糾紛的種類1.3物業管理糾紛的起因及特點

1物業管理糾紛概述2【引導案例】1物業管理糾紛概述2

【引導案例】停電事故導致業主落人電梯井糾紛案

某日，某大廈突然停電，導致正在運行的電梯停在樓層中間，乘客被困在電梯里，物業管理公司接報后，立即派維修工打開另外一層的電梯門，恰好某業主感興趣前來觀看，突然滑進了電梯井摔傷。事后，該業主要求物業管理公司賠償。物業管理公司該不該賠償？3【引導案例】停電事故導致業主落人電梯井糾紛案

1.1

物業管理糾紛的概念及特點（1）物業管理糾紛

物業管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業管理的民事、經濟、行政活動中，因對同一項與物業有關或與物業管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發生的爭執。(p102)41.1物業管理糾紛的概念及特點4（2）物業管理糾紛的特點物業管理糾紛不僅指違法或違背社會公共利益的行為，而且還指違反業主團體自治規約的行為；物業管理糾紛法律關系復雜；物業管理糾紛具有易發性；物業管理糾紛具有群眾性；物業管理糾紛具有多樣性；糾紛主體、糾紛類型；糾紛成因。5（2）物業管理糾紛的特點5

1.2

物業管理糾紛的種類（1）按糾紛所屬法律部門不同的法律關系性質差異劃分民事糾紛經濟糾紛行政糾紛刑事糾紛61.2物業管理糾紛的種類6（2）按糾紛與權益連帶關系狀態的不同靜態物業管理糾紛（權益歸宿）動態物業管理糾紛（權利行使）（3）按糾紛中的基本權利性質和特點不同物業管理產權類糾紛物業管理債權類糾紛物業管理行政權類糾紛物業管理自治權類糾紛7（2）按糾紛與權益連帶關系狀態的不同7案例一

某物業公司為了彌補經營虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區業主的水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業服務公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出自500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到了大部分業主的反對。于是物業管理公司對拒不交錢換表的業主停止送水、送電，并對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業服務企業的做法義憤填膺，強烈要求更換物業公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業公司來到小區，但原物業公司以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下訴至法院。物業公司和業主的做法各有什么不妥？Why？8案例一8分析

物業管理公司的不對之處及分析：擅自提高水電費不對。水電費是由政府有關部門定價，由水電管理部門收取的費用，物業公司只能代收，不能擅自提價。向業主收取500元的水、電設備費不對。按規定，開發商必須將每戶業主的水、電表設備的費用打入房價中。物業公司更換水、電表要與開發商協商，而不能強行向業主收取費用。對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的權利。對業主給予罰款處理不對。根據我國《行政處罰法的規定，只有國家司法機關和有關的行政機關才有處罰的決定權或執行權。以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。

業主的不對之處及分析：部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業服務企業的收費標準有意見，可通過協商、調解、仲裁甚至訴訟解決，未解決之前不能拒交水電費。部分業主通過聯合簽名區聘請新的物業公司的做法不對。需要通過業主大會按特定程序進行。9分析9

1.3物業管理糾紛的起因及特點（一）物業管理民事糾紛的起因及特點

（1）物業管理合同糾紛的起因和特點

物業管理合同糾紛的起因：合同主體的合法性或是否適格的問題合同內容是否合法真實的問題合同訂立的形式問題合同履行中的問題【案例2】臺風刮起標識牌傷人，物業服務企業是否賠償？(P115)101.3物業管理糾紛的起因及特點10

物業管理合同糾紛的特點：糾紛主體的平等性。糾紛的內容和標的既有有形的物質（如財產），更有無形的服務。糾紛處理方式的協議性。糾紛管轄的地域性。經營者不得單方解約。

11物業管理合同糾紛的特點：11（2）物業管理侵權糾紛的種類和特點

民事侵權糾紛與違約責任糾紛的最主要區別在于責任基礎不一樣，后者起因于約定，而前者是法律的規定。物業管理侵權是指在物業管理過程中，當事人因為故意或者過失造成了對他人的損害，依據法律規定應該承擔相應責任的違法行為。物業管理侵權糾紛的種類，如根據被侵害的對象和結果而言，通常可以分為：侵犯財產權的糾紛、侵犯人身權（含生命健康權、人格權和身份權）的糾紛和既侵犯人身權又侵犯財產權的復合性糾紛（如侵犯知識產權的糾紛）。

12（2）物業管理侵權糾紛的種類和特點12

物業管理侵權糾紛的種類：基于過錯責任原則的物業管理侵權糾紛過錯責任原則在構成上具有四個要件：①行為人行為（包括作為或不作為）具有違法性；②行為人主觀上有過錯（故意或過失）；③行為人的行為客觀上造成了被侵害人（包括財產的、人身的或精神的）損害；④被侵害人的損害是行為人的行為引起的，即行為與損害之間有因果關系。【案例3】門衛放松管理致使電動車被盜，物業公司應否賠償？13物業管理侵權糾紛的種類：13【案例三】2002年9月14日上午，家住成都某小區業主付某將電動自行車停放于自家車棚內，并上鎖；下午5時許，付某發現電動車被盜，立即向小區值班秩序維護員報告并到派出所報案。由于案件缺乏線索未能偵破，付某遂與物業公司交涉。付某認為，小區為封閉小區，其與物業公司簽訂的物業服務合同中明確寫明，物業公司應承擔維持公共秩序、安全監控等職責，如未達到服務質量，造成業主及使用人經濟損失的，物業公司給予經濟賠償。車輛丟失是由于物業公司未履行合同職責所致，要求物業公司賠償其損失，但被物業公司拒絕。于是付某向法院起訴，要求物業公司賠償其電動自行車損失2000元，附帶精神損失費5000元。14【案例三】2002年9月14日上午，家住成都某小區業主付某將【法院審理】法院經審理認為，小區實行封閉管理，物業公司的門衛未對進出小區的外來人員進行必要的盤查，也未按合同約定進行登記，客觀上給盜竊行為的發生帶來便利條件，其應對自己的不作為承擔一定責任。原告對自己的財物保管存在疏忽，使小偷輕易將電動車盜走，應承擔主要責任。據此，一審法院判決物業公司賠償原告付某損失500元。付某不服，提起上訴。二審法院經審理認為，一審法院審理事實清楚，適用法律正確，駁回付某上訴請求，維持一審原判。15【法院審理】15基于嚴格責任的物業管理侵權糾紛物業管理嚴格責任即無過錯責任，即當事人承擔責任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權人的過錯，法律規定的責任主體就要承擔責任。【案例4】業主出差在外，家里污水漫溢誰職責？（P117)16基于嚴格責任的物業管理侵權糾紛16

物業管理侵權糾紛的特點：侵權行為和損害結果的多樣性。侵權損害賠償的法定性。侵權責任與違約責任的交叉性。17物業管理侵權糾紛的特點：17（二）物業管理行政糾紛的起因及特點

（1）物業管理行政糾紛的起因

物業管理行政糾紛起因于不平等的物業行政管理關系。

（2）物業管理行政糾紛的特點物業管理行政糾紛產生于物業行政管理關系中，當事人在物業管理關系中的地位是不平等的，一方是代表政府行使管理職權的行政機關，另一方則是管理相對人，屬于一般的民事主體身份。物業管理行政糾紛一旦成訟于法院，則屬于行政訴訟。該類訴訟與民事糾紛性質的訴訟的最大區別在于：一是審理中不能調解；二是訴訟期間被訴方行政機關不得補充證據或另行收集調查證據。其他方面的權利義務是平等的。物業管理行政糾紛可能涉及財產內容；也可能不涉及財產內容，而只涉及撤消或認可某種行為和其他非財產權利。18（二）物業管理行政糾紛的起因及特點18（三）區分幾種不同性質的物業管理糾紛時應注意的問題

（1）因法規變化所引起的物業管理糾紛的定性

“新法不溯及既往”的原則。

（2）區分開發商與物業服務企業的行為和責任界限（3）因第三方行為引發的物業管理當事人之間的糾紛

第三方的行為引發物業管理糾紛，通常有兩種情況：

政府對物業管理當事人的行為或合同的干預，造成物業管理當事人不能依合同或關系來履行，發生糾紛。第三人的違法行為引發物業管理當事人的關聯責任，從而形成糾紛。19（三）區分幾種不同性質的物業管理糾紛時應注意的問題19

【引導案例解析】

電梯是一種垂直升降的運輸工具，在對其進行維修作業時，具有高度的危險性。本案電梯停在樓層中間，在維修時處在高空作業狀態，屬高空危險作業的范圍。我國《民法通則》第123條規定：“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。”從法理上講，高度危險作業致人損害應適用無過錯責任原則。本案物業管理公司要免責，必須證明業主受害是由其自身故意造成的。本案業主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業主沒有自傷的故意，物業管理公司也就不存在免責任的理由。但業主作為具有完全民事行為能力的人，應當預見到電梯維修作業的危險性，但其輕信危害不會發生，仍然觀看，以致最終墜入電梯井，其主觀上存在疏忽大意的過失，過錯是明顯的。《民法通則》第131條規定：“受害人對損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”據此，物業管理公司不必承擔全部賠償責任，只須承擔部分賠償責任。20【引導案例解析】電梯是一種垂直升降的運輸2.1物業管理糾紛處理的依據2.2物業管理糾紛處理的原則2.3物業管理糾紛處理的方式和程序

2物業管理糾紛處理212.1物業管理糾紛處理的依據2物業管理糾紛處理212.1物業管理糾紛處理的依據（1）法律（2）行政法規（3）地方性法規和部門規章（4）物業服務合同（5）管理規約

222.1物業管理糾紛處理的依據222.2物業管理糾紛處理的原則（1）物業管理糾紛處理的合法原則（2）物業管理糾紛的地域管轄原則（3）物業管理糾紛尊重協議和合同的原則（4）著重調解的原則。232.2物業管理糾紛處理的原則232.3物業管理糾紛處理的方式和程序

（一）物業管理民事糾紛處理方式和程序（1）當事人協商

協商是由物業管理糾紛當事人雙方或多方本著實事求是的精神，依據有關法規、管理規約和所訂合同中的規定，直接進行磋商，通過擺事實、講道理的辦法來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責任的基礎上，共同商量達成一致意見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承擔相應的責任，以便及時地自行解決物業管理糾紛的一種處理糾紛的方式。242.3物業管理糾紛處理的方式和程序24（2）調解調解是指當事人之間發生物業管理糾紛時，由國家規定的有管轄權的第三人來主持引導當事人進行協商活動，堅持自愿原則和合法原則，運用對當事人進行利害分析、說服教育的方法，促使當事人雙方相互諒解，自愿達成協議，平息糾紛爭端的一種方式。調解按調解主持人的身份不同可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。25（2）調解25（3）仲裁（Ⅰ）仲裁是指由物業管理糾紛當事人依據仲裁法，雙方自愿達成協議選定仲裁機構并由其主持調解或對糾紛作出裁決的一種處理糾紛方式。物業管理糾紛仲裁處理的一般程序是：一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書；仲裁委員會于收到申請書后5日內決定立案或不立案；立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人；26（3）仲裁（Ⅰ）26（3）仲裁（Ⅱ）被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊選定仲裁員。普通程序審理時由三名仲裁員組成，雙方各選一名仲裁員，仲裁委員會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；開庭：庭審調查質證、辮淪、提議調解；制作調解書或調解不成時制作裁決書；當事人向法院申請執行。27（3）仲裁（Ⅱ）27（4）訴訟（Ⅰ）訴訟是法院在物業管理糾紛訴訟當事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業管理糾紛案件的活動，以及在該活動中形成的各種關系的總和。分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。訴訟是解決爭議糾紛的最基本的方式，也是最后的方式。訴訟的管轄機關是人民法院。28（4）訴訟（Ⅰ）28（4）訴訟（Ⅱ）物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個步驟：當事人一方（原告）提交起訴狀，起訴至法院；法院審查立案后將起訴狀副本送達被告；被告提交答辯狀；開庭：法院調查、辯論、調解；制作調解書或一審判決書；雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上訴，進入第二審程序；第二審審理：制作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上訴；執行；審判監督程序，如申訴。29（4）訴訟（Ⅱ）29（二）物業管理行政糾紛處理方式和程序（1）行政復議（Ⅰ）

行政復議是指公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益，依法向上級行政機關提出申請，由受理申請的行政機關對具體行政行為依法進行審查并作出處理的活動。對行政機關而言，行政復議是行政機關系統內部自我監督的一種重要形式；對行政相對方而言，行政復議是對其被侵犯的權益的一種救濟手段或途徑30（二）物業管理行政糾紛處理方式和程序30（1）行政復議（Ⅱ）

行政復議的特征：行政復議是行政機關的行政行為；行政復議是以行政爭議為處理對象的行為；行政復議是由行政相對人提起的一種依申請而產生的行為。31（1）行政復議（Ⅱ）31（2）行政訴訟

行政訴訟是指公民、法人或者其他組織認為行政機關和法律、法規授權的組織的具體行政行為侵犯其合法權益，依法向人民法院起訴，人民法院在當事人和其他訴訟參與人的參加下，對具體行政行為進行審理并作出裁決的活動。32（2）行政訴訟32

3.1物業管理早期介入階段3.2前期物業管理階段3.3業主團體自治主持下的物業管理階段

3物業管理各階段易發糾紛的處理333.1物業管理早期介入階段3物業管理各階段易發糾紛的處理3.1物業管理早期介入階段

（1）物業管理早期介入的內涵（2）物業管理早期介入的形式（3）物業管理早期介入糾紛主要為違約糾紛

343.1物業管理早期介入階段34

3.2前期物業管理階段

（1）物業接管驗收（2）物業入住（3）物業裝飾裝修期353.2前期物業管理階段35

3.3業主團體自治主持下物業管理階段

（1）物業服務企業的辭退糾紛（2）房屋維修、更新的費用糾紛（3）物業的使用糾紛（4）車輛停占車位及車輛保管糾紛

363.3業主團體自治主持下物業管理階段36作業一、基本概念物業管理糾紛、物業管理侵權、當事人協商、調解、仲裁、訴訟、行政復議、行政訴訟二、問答題1.分析物業管理合同糾紛的主要原因與特點？2.物業管理行政糾紛有哪些特點？3.物業管理糾紛處理的依據是什么？4.物業管理糾紛處理的方式有哪些？5.簡述仲裁和訴訟的一般程序。6.簡述物業管理各階段易發糾紛的處理？37作業371物業管理糾紛概述2物業管理糾紛的處理3物業管理各階段易發的糾紛第五篇物業管理糾紛381物業管理糾紛概述第五篇物業管理糾紛1

【引導案例】

1.1物業管理糾紛的概念和特點1.2物業管理糾紛的種類1.3物業管理糾紛的起因及特點

1物業管理糾紛概述39【引導案例】1物業管理糾紛概述2

【引導案例】停電事故導致業主落人電梯井糾紛案

某日，某大廈突然停電，導致正在運行的電梯停在樓層中間，乘客被困在電梯里，物業管理公司接報后，立即派維修工打開另外一層的電梯門，恰好某業主感興趣前來觀看，突然滑進了電梯井摔傷。事后，該業主要求物業管理公司賠償。物業管理公司該不該賠償？40【引導案例】停電事故導致業主落人電梯井糾紛案

1.1

物業管理糾紛的概念及特點（1）物業管理糾紛

物業管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業管理的民事、經濟、行政活動中，因對同一項與物業有關或與物業管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發生的爭執。(p102)411.1物業管理糾紛的概念及特點4（2）物業管理糾紛的特點物業管理糾紛不僅指違法或違背社會公共利益的行為，而且還指違反業主團體自治規約的行為；物業管理糾紛法律關系復雜；物業管理糾紛具有易發性；物業管理糾紛具有群眾性；物業管理糾紛具有多樣性；糾紛主體、糾紛類型；糾紛成因。42（2）物業管理糾紛的特點5

1.2

物業管理糾紛的種類（1）按糾紛所屬法律部門不同的法律關系性質差異劃分民事糾紛經濟糾紛行政糾紛刑事糾紛431.2物業管理糾紛的種類6（2）按糾紛與權益連帶關系狀態的不同靜態物業管理糾紛（權益歸宿）動態物業管理糾紛（權利行使）（3）按糾紛中的基本權利性質和特點不同物業管理產權類糾紛物業管理債權類糾紛物業管理行政權類糾紛物業管理自治權類糾紛44（2）按糾紛與權益連帶關系狀態的不同7案例一

某物業公司為了彌補經營虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區業主的水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業服務公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出自500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到了大部分業主的反對。于是物業管理公司對拒不交錢換表的業主停止送水、送電，并對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業服務企業的做法義憤填膺，強烈要求更換物業公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業公司來到小區，但原物業公司以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下訴至法院。物業公司和業主的做法各有什么不妥？Why？45案例一8分析

物業管理公司的不對之處及分析：擅自提高水電費不對。水電費是由政府有關部門定價，由水電管理部門收取的費用，物業公司只能代收，不能擅自提價。向業主收取500元的水、電設備費不對。按規定，開發商必須將每戶業主的水、電表設備的費用打入房價中。物業公司更換水、電表要與開發商協商，而不能強行向業主收取費用。對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的權利。對業主給予罰款處理不對。根據我國《行政處罰法的規定，只有國家司法機關和有關的行政機關才有處罰的決定權或執行權。以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。

業主的不對之處及分析：部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業服務企業的收費標準有意見，可通過協商、調解、仲裁甚至訴訟解決，未解決之前不能拒交水電費。部分業主通過聯合簽名區聘請新的物業公司的做法不對。需要通過業主大會按特定程序進行。46分析9

1.3物業管理糾紛的起因及特點（一）物業管理民事糾紛的起因及特點

（1）物業管理合同糾紛的起因和特點

物業管理合同糾紛的起因：合同主體的合法性或是否適格的問題合同內容是否合法真實的問題合同訂立的形式問題合同履行中的問題【案例2】臺風刮起標識牌傷人，物業服務企業是否賠償？(P115)471.3物業管理糾紛的起因及特點10

物業管理合同糾紛的特點：糾紛主體的平等性。糾紛的內容和標的既有有形的物質（如財產），更有無形的服務。糾紛處理方式的協議性。糾紛管轄的地域性。經營者不得單方解約。

48物業管理合同糾紛的特點：11（2）物業管理侵權糾紛的種類和特點

民事侵權糾紛與違約責任糾紛的最主要區別在于責任基礎不一樣，后者起因于約定，而前者是法律的規定。物業管理侵權是指在物業管理過程中，當事人因為故意或者過失造成了對他人的損害，依據法律規定應該承擔相應責任的違法行為。物業管理侵權糾紛的種類，如根據被侵害的對象和結果而言，通常可以分為：侵犯財產權的糾紛、侵犯人身權（含生命健康權、人格權和身份權）的糾紛和既侵犯人身權又侵犯財產權的復合性糾紛（如侵犯知識產權的糾紛）。

49（2）物業管理侵權糾紛的種類和特點12

物業管理侵權糾紛的種類：基于過錯責任原則的物業管理侵權糾紛過錯責任原則在構成上具有四個要件：①行為人行為（包括作為或不作為）具有違法性；②行為人主觀上有過錯（故意或過失）；③行為人的行為客觀上造成了被侵害人（包括財產的、人身的或精神的）損害；④被侵害人的損害是行為人的行為引起的，即行為與損害之間有因果關系。【案例3】門衛放松管理致使電動車被盜，物業公司應否賠償？50物業管理侵權糾紛的種類：13【案例三】2002年9月14日上午，家住成都某小區業主付某將電動自行車停放于自家車棚內，并上鎖；下午5時許，付某發現電動車被盜，立即向小區值班秩序維護員報告并到派出所報案。由于案件缺乏線索未能偵破，付某遂與物業公司交涉。付某認為，小區為封閉小區，其與物業公司簽訂的物業服務合同中明確寫明，物業公司應承擔維持公共秩序、安全監控等職責，如未達到服務質量，造成業主及使用人經濟損失的，物業公司給予經濟賠償。車輛丟失是由于物業公司未履行合同職責所致，要求物業公司賠償其損失，但被物業公司拒絕。于是付某向法院起訴，要求物業公司賠償其電動自行車損失2000元，附帶精神損失費5000元。51【案例三】2002年9月14日上午，家住成都某小區業主付某將【法院審理】法院經審理認為，小區實行封閉管理，物業公司的門衛未對進出小區的外來人員進行必要的盤查，也未按合同約定進行登記，客觀上給盜竊行為的發生帶來便利條件，其應對自己的不作為承擔一定責任。原告對自己的財物保管存在疏忽，使小偷輕易將電動車盜走，應承擔主要責任。據此，一審法院判決物業公司賠償原告付某損失500元。付某不服，提起上訴。二審法院經審理認為，一審法院審理事實清楚，適用法律正確，駁回付某上訴請求，維持一審原判。52【法院審理】15基于嚴格責任的物業管理侵權糾紛物業管理嚴格責任即無過錯責任，即當事人承擔責任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權人的過錯，法律規定的責任主體就要承擔責任。【案例4】業主出差在外，家里污水漫溢誰職責？（P117)53基于嚴格責任的物業管理侵權糾紛16

物業管理侵權糾紛的特點：侵權行為和損害結果的多樣性。侵權損害賠償的法定性。侵權責任與違約責任的交叉性。54物業管理侵權糾紛的特點：17（二）物業管理行政糾紛的起因及特點

（1）物業管理行政糾紛的起因

物業管理行政糾紛起因于不平等的物業行政管理關系。

（2）物業管理行政糾紛的特點物業管理行政糾紛產生于物業行政管理關系中，當事人在物業管理關系中的地位是不平等的，一方是代表政府行使管理職權的行政機關，另一方則是管理相對人，屬于一般的民事主體身份。物業管理行政糾紛一旦成訟于法院，則屬于行政訴訟。該類訴訟與民事糾紛性質的訴訟的最大區別在于：一是審理中不能調解；二是訴訟期間被訴方行政機關不得補充證據或另行收集調查證據。其他方面的權利義務是平等的。物業管理行政糾紛可能涉及財產內容；也可能不涉及財產內容，而只涉及撤消或認可某種行為和其他非財產權利。55（二）物業管理行政糾紛的起因及特點18（三）區分幾種不同性質的物業管理糾紛時應注意的問題

（1）因法規變化所引起的物業管理糾紛的定性

“新法不溯及既往”的原則。

（2）區分開發商與物業服務企業的行為和責任界限（3）因第三方行為引發的物業管理當事人之間的糾紛

第三方的行為引發物業管理糾紛，通常有兩種情況：

政府對物業管理當事人的行為或合同的干預，造成物業管理當事人不能依合同或關系來履行，發生糾紛。第三人的違法行為引發物業管理當事人的關聯責任，從而形成糾紛。56（三）區分幾種不同性質的物業管理糾紛時應注意的問題19

【引導案例解析】

電梯是一種垂直升降的運輸工具，在對其進行維修作業時，具有高度的危險性。本案電梯停在樓層中間，在維修時處在高空作業狀態，屬高空危險作業的范圍。我國《民法通則》第123條規定：“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。”從法理上講，高度危險作業致人損害應適用無過錯責任原則。本案物業管理公司要免責，必須證明業主受害是由其自身故意造成的。本案業主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業主沒有自傷的故意，物業管理公司也就不存在免責任的理由。但業主作為具有完全民事行為能力的人，應當預見到電梯維修作業的危險性，但其輕信危害不會發生，仍然觀看，以致最終墜入電梯井，其主觀上存在疏忽大意的過失，過錯是明顯的。《民法通則》第131條規定：“受害人對損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”據此，物業管理公司不必承擔全部賠償責任，只須承擔部分賠償責任。57【引導案例解析】電梯是一種垂直升降的運輸2.1物業管理糾紛處理的依據2.2物業管理糾紛處理的原則2.3物業管理糾紛處理的方式和程序

2物業管理糾紛處理582.1物業管理糾紛處理的依據2物業管理糾紛處理212.1物業管理糾紛處理的依據（1）法律（2）行政法規（3）地方性法規和部門規章（4）物業服務合同（5）管理規約

592.1物業管理糾紛處理的依據222.2物業管理糾紛處理的原則（1）物業管理糾紛處理的合法原則（2）物業管理糾紛的地域管轄原則（3）物業管理糾紛尊重協議和合同的原則（4）著重調解的原則。602.2物業管理糾紛處理的原則232.3物業管理糾紛處理的方式和程序

（一）物業管理民事糾紛處理方式和程序（1）當事人協商

協商是由物業管理糾紛當事人雙方或多方本著實事求是的精神，依據有關法規、管理規約和所訂合同中的規定，直接進行磋商，通過擺事實、講道理的辦法來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責任的基礎上，共同商量達成一致意見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承擔相應的責任，以便及時地自行解決物業管理糾紛的一種處理糾紛的方式。612.3物業管理糾紛處理的方式和程序24（2）調解調解是指當事人之間發生物業管理糾紛時，由國家規定的有管轄權的第三人來主持引導當事人進行協商活動，堅持自愿原則和合法原則，運用對當事人進行利害分析、說服教育的方法，促使當事人雙方相互諒解，自愿達成協議，平息糾紛爭端的一種方式。調解按調解主持人的身份不同可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。62（2）調解25（3）仲裁（Ⅰ）仲裁是指由物業管理糾紛當事人依據仲裁法，雙方自愿達成協議選定仲裁機構并由其主持調解或對糾紛作出裁決的一種處理糾紛方式。物業管理糾紛仲裁處理的一般程序是：一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書；仲裁委員會于收到申請書后5日內決定立案或不立案；立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人；63（3）仲裁（Ⅰ）26（3）仲裁（Ⅱ）被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊選定仲裁員。普通程序審理時由三名仲裁員組成，雙方各選一名仲裁員，仲裁委員會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；開庭：庭審調查質證、辮淪、提議調解；制作調解書或調解不成時制作裁決書；當事人向法院申請執行。64（3）仲裁（Ⅱ）27（4）訴訟（Ⅰ）訴訟是法院在物業管理糾紛訴訟當事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業管理糾紛案件的活動，以及在該活動中形成的各種關系的總和。分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。訴訟是解決爭議糾紛的最基本的方式，也是最