*1第一講營改增背景下會計核算體系的構建第一頁，共271頁。（一）增值稅會計科目的設置1.增值稅一般納稅人（1）“應交稅費—應交增值稅”（2）“應交稅費—待抵扣進項稅額”（3）“應交稅費—未交增值稅”（4）“應交稅費—增值稅檢查調整”（5）“應交稅費—增值稅留抵稅額”第二頁，共271頁。1.增值稅一般納稅人（1）“應交稅費—應交增值稅”，設置十個專欄：3第三頁，共271頁。第四頁，共271頁。第一，“進項稅額”專欄，記錄企業購入貨物、接受應稅勞務或應稅行為而支付的準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。①企業購入貨物、接受應稅勞務或應稅行為支付的進項稅額，用藍字登記；②退回所購貨物應沖銷的進項稅額，用紅字登記。第二，“已交稅金”專欄，核算企業預繳本月增值稅額；適用于一個月內需要分次預繳增值稅的納稅人；即本月繳納本月的增值稅款。5第五頁，共271頁。2016年5月，煙臺某建筑企業YT公司為增值稅一般納稅人，在威海設有一項目部，當月取得新項目建筑施工收入200萬元（不含稅）。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。借：應交稅費—應交增值稅（已交稅金）

40000

貸：銀行存款

40000第六頁，共271頁。第三，“減免稅款”專欄反映企業按規定減免的增值稅款。①企業按規定直接減免的增值稅額借記本科目，貸記“營業外收入”科目。②財稅【2012】15號文件：納稅人購進增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額也在本科目核算。

第四，“轉出未交增值稅”專欄，核算企業月終轉出應繳未繳的增值稅。月末企業“應交稅費—應交增值稅”明細賬出現貸方余額時，轉入“應交稅費—未交增值稅”。第七頁，共271頁。第五，“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，反映出口企業銷售出口貨物或服務后，向稅務機關辦理免抵退稅申報，按規定計算的應免抵稅額。實際反映的是出口產品或服務的進項稅額“抵”了多少內銷產品的銷項稅額，不是國稅局實際退的現金；0

第六，“銷項稅額”專欄，記錄企業銷售貨物、提供應稅勞務或應稅行為應收取的增值稅額。銷售退回應沖減的銷項稅額，只能在貸方用紅字登記。第八頁，共271頁。第七，“進項稅額轉出”專欄，大體分以下幾個方面：①外購貨物或服務改變用途但不離開企業；②外購貨物、在產品、產成品發生非正常損失；③生產企業出口自產貨物的免抵退稅不得免征和抵扣稅額第八，“出口退稅”專欄，反映出企業享受的“抵稅和實際退稅”的合計數，在金額上等于出口離岸價乘以出口退稅率。

第九頁，共271頁。第九，“轉出多交增值稅”專欄，核算一般納稅人月終轉出多繳的增值稅。對于由于多預繳稅款形成的“應交稅費—應交增值稅”的借方余額，才需要做轉出處理。第十，

“營改增抵減的銷項稅額”專欄，核算一般納稅人提供應稅行為，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除的，用于記錄該企業因按規定扣減銷售額而減少的銷項稅額（差額納稅）。----財會【2012】13號第十頁，共271頁。（2）“應交稅費—待抵扣進項稅額”第一，輔導期一般納稅人核算尚未交叉稽核比對的專用發票；第二，海關進口增值稅專用繳款書實行“先比對后抵扣”辦法，納稅人用于核算已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額；第三，新增不動產分期抵扣，遞延抵扣的40%的部分；第四，一般納稅人取得未認證抵扣的專票。第十一頁，共271頁。

（3）“應交稅費—未交增值稅”該明細科目核算一般納稅人月終時轉入的應繳未繳增值稅額以及轉入多繳的增值稅。①借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）貸：應交稅費—未交增值稅②借：應交稅費—未交增值稅貸：應交稅費—應交增值稅（轉出多交增值稅）第十二頁，共271頁。科目借方余額貸方余額應交增值稅100進項稅額1000已交稅金500銷項稅額1600轉出未交增值稅

100借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）100貸：應交稅費—未交增值稅100第十三頁，共271頁。科目借方余額貸方余額應交增值稅600進項稅額1000已交稅金500銷項稅額900轉出未交增值稅500借：應交稅費—未交增值稅500貸：應交稅費—應交增值稅（轉出多交增值稅）500第十四頁，共271頁。

【提示】“應交稅費—應交增值稅”期末如果有余額一定在借方，表示尚未抵扣的增值稅。財會【2012】13號規定，“應交稅費—應交增值稅”科目期末如為借方余額，應根據其流動性在資產負債表中的“其他流動資產”項目或“其他非流動資產”項目列示；如為貸方余額，應在資產負債表中的“應交稅費”項目列示。第十五頁，共271頁。

（4）“應交稅費—增值稅檢查調整”：稅務機關對增值稅一般納稅人增值稅納稅情況進行檢查后凡涉及增值稅涉稅賬務調整的，應設立“應交稅費—增值稅檢查調整”專門賬戶。

（5）“應交稅費—增值稅留抵稅額”原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務、無形資產或者不動產的銷項稅額中抵扣；應在“應交稅費”科目下增設“增值稅留抵稅額”明細科目。第十六頁，共271頁。

①借：應交稅費——增值稅留抵稅額貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）

②按比例計算允許從貨物銷售額中抵扣的留抵稅額時：借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）貸：應交稅費——增值稅留抵稅額

2.小規模納稅人會計科目的設置直接通過“應交稅費—應交增值稅”科目核算（計提在貸方，繳納在借方）；

第十七頁，共271頁。（二）房地產企業增值稅會計核算流程1.拿地階段（1）借：開發成本—房屋開發—土地征用及拆遷補償費

應交稅費—待抵扣進項稅額貸：銀行存款（2）借：開發成本—房屋開發—土地征用及拆遷補償費

應交稅費——待抵扣進項稅額貸：銀行存款【提示】拿地時價稅分離或銷售時價稅分離第十八頁，共271頁。（二）房地產企業增值稅會計核算流程（2）取得甲供建筑材料借：工程物資

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款【提示1】納稅信用A級和B級的可以免于掃描認證；但是無論認證還是挑鉤均要在180天抵扣。【提示2】已經取得專票但未認證的，應通過“應交稅費—待抵扣進項稅額”科目核算。19第十九頁，共271頁。（5）支付建筑服務、前期工程費款項

借：開發成本—xx項目—前期工程費

—建安工程費

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）—xx項目

貸：銀行存款（6）共同進項做進項稅額轉出借：管理費用等

貸：應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）【提示】按照《建筑施工許可證》上注明的“建設規模”轉出。20第二十頁，共271頁。【案例】2016年5月，甲公司購進一批服裝用于職工福利，取得防偽稅控系統開具的增值稅專用發票，發票注明價款為300萬元，稅額為51萬元；2/3發放給職工；2016年6月，甲公司將剩余的117萬元（含稅）服裝按工作服發給車間工人做工裝。21第二十一頁，共271頁。（7）取得預售收入

借：銀行存款

貸：預收賬款—xx項目—xx戶

借：應交稅費—未交增值稅—xx項目

貸：銀行存款22第二十二頁，共271頁。（7）結轉銷售收入，并開具發票，分攤土地成本借：預收賬款

貸：主營業務收入—x項目

借：主營業務成本—x項目

貸：開發產品—x項目

借：應交稅費—應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）—x項目

貸：主營業務成本—x項目

應交稅費——待抵扣進項稅額（拿地時價稅分離）23第二十三頁，共271頁。（8）計算實際繳納稅款借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）—xx項目

貸：應交稅費—未交增值稅

【提示】應交稅費借方（預繳稅款）和貸方相互抵頂。

借：應交稅費—未交增值稅—xx項目

貸：銀行存款24第二十四頁，共271頁。【例】甲地產公司購進材料一批，購進價格1000萬元（不含稅），支付價款1170萬元；取得建安增值稅發票1000萬元（不含稅），支付價款1110萬元。借：工程物資1000

開發成本—建筑安裝費1000

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）280

貸：銀行存款228025第二十五頁，共271頁。

【案例】甲地產公司銷售房屋，取得3000萬元銷售收入（不含稅），增值稅稅率11%。經過計算這棟樓對應的土地成本為999萬元。借：銀行存款3330

貸：主營業務收入3000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）330借：應交稅費—應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）99

貸：主營業務成本—x項目9926第二十六頁，共271頁。【案例】甲地產公司領用購進的材料，用于簡易征收的老項目工程，領用金額400萬元。應轉出進項稅額68萬元。借：開發成本—老項目468貸：工程物資400

應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）6827第二十七頁，共271頁。【案例】當月申報增值稅19萬元（330-99-280+68）。借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）19萬貸：應交稅費—未交增值稅19萬假設已預繳9萬元借：應交稅費—未交增值稅10萬貸：銀行存款10萬28第二十八頁，共271頁。增值稅留抵稅額掛賬的處理第二十九頁，共271頁。財預【2013】275號：納稅人兼有適用一般計稅方法計稅的應稅服務、銷售貨物或應稅勞務的，按照銷項稅額的比例劃分應納稅額，分別作為改征增值稅和現行增值稅收入入庫。【例題】某公司為增值稅一般納稅人，其經營范圍主要有不動產租賃和汽車修理修配。2016年5月，該公司已開具增值稅專用發票注明的修理業務收入為100萬元，開具增值稅專用發票注明的不動產租賃為120萬元，當期發生的進項稅額為28萬元，已通過認證并在當期抵扣。上期留抵稅額10萬元，本期已通過認證。請計算該公司5月應納的增值稅。第三十頁，共271頁。*31第二講發票管理第三十一頁，共271頁。

一、銷售建筑服務、不動產和出租不動產開票規定

1.提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。2.銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。3.出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。第三十二頁，共271頁。二、簡易辦法計稅下增值稅專用發票開具問題財稅【2016】36號文件第五十三條規定，納稅人發生應稅行為，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：（1）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產；（2）適用免征增值稅規定的應稅行為。

【提示】在現有政策中，不得開具專用發票的簡易征收項目采取正列舉方式規定，法無禁止即可為；即除另有規定外的，選擇簡易計稅辦法可以開具增值稅專用發票。第三十三頁，共271頁。

【提示】除以下情形之外，按簡易辦法征稅的都可以開具專票：（1）屬于增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液，可以按照簡易辦法依照3%征收率計算應納稅額，但不得對外開具增值稅專用發票；（2）納稅人銷售舊貨，應開具普通發票，不得自行開具或者由稅務機關代開增值稅專用發票；（3）銷售自己使用過的固定資產，減按2%征稅的。第三十四頁，共271頁。★開票管理

◆國稅函【2009】90號規定，一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，凡根據財稅【2008】170號）和財稅【2009】9號文件等規定，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，應開具普通發票，不得開具增值稅專用發票。◆國家稅務總局公告2015年第90號第二條規定，納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發票。第三十五頁，共271頁。三、企業承租個人房產的增值稅專用發票開具問題稅總函【2016】145號文規定：增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。國家稅務總局2016年第16號公告規定：其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。第三十六頁，共271頁。四、企業業務員要求推遲開具增值稅專用發票的處理【案例】某公司3月份發生一筆業務，是先收錢并提供服務但未開增值稅專用發票，申報3月份稅款時，稅管員要求上報這筆稅款，在3月份納稅申報表“未開具發票”欄內填寫銷售額繳稅，同時在3月份補作了銷售收入賬務處理，客戶4月份現要補開增值稅發票。請問：4月份如何納稅申報?能沖減上月未開具發票銷售額和增值稅嗎?4月會計賬務如何處理?第三十七頁，共271頁。五、企業如何把握“四流”一致防范的風險【案例】A公司向B公司購買服務，應當支付貨款1110萬元，并取得了增值稅專用發票。B公司示意A公司將該筆款項支付給C公司，以沖抵B公司欠C公司的貨款，A公司以銀行匯票形式支付給了C公司。

借：管理費用----B公司1000

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）110

貸：銀行存款----C公司1110

問：有何稅收風險？第三十八頁，共271頁。對一般納稅人購進貨物所取得增值稅專用發票的開具單位與所支付款項的單位不一致時，其進項稅金是否可以申報抵扣？冀國稅發【2000】29號：考慮到目前企業經營方式的多樣性以及三角債務的大量存在，所以，在要求企業規范貨款支付方向的同時，可由企業申報經縣級稅務機關嚴格審核把關，對情況屬實者暫允許抵扣進項稅額。第三十九頁，共271頁。【案例】南京某水泥廠對外銷售水泥，委托運輸公司承運。后來由于運輸公司的價格比較高，公司決定委托當地的個體運輸戶承運，并與個體運輸戶簽訂了“運輸合同”。但是，這些個體運輸戶都是掛靠在當地某運輸公司上的，個體運輸戶到水泥廠用運輸公司的發票運費進行結算。水泥廠取得發票后，將運費以現金形式付給個人。將發票用于抵扣11%的進項稅，抵扣額為23萬元。

【稽查】合同、結算方式、業務承運與發票開具單位不符，進項稅23萬元不得抵扣。▲票流與“合同流、資金流和貨流”四流統一？第四十頁，共271頁。六、企業付款賬號和發票名稱不一致的抵扣問題◆《關于諾基亞公司實行統一結算方式增值稅進項稅額抵扣問題的批復》（國稅函【2006】1211號）規定，對諾基亞各分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發票，由總公司統一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發【1995】192號）第一條第（三）款有關規定的情形，允許其抵扣增值稅進項稅額。【提示】僅限總、分公司之間，不能擴大到母、子公司之間。第四十一頁，共271頁。七、未提供服務、先開票的財稅處理【案例】有些大客戶要求在簽訂合同交付定金后，即開具發票給他們，但是，業務尚未開展，成本不能可靠計量。如果先開具發票，會計上需確認收入，所得稅上也要繳納，但這與企業的實際經營業績不符；如果不允許提前開具發票，但這會對業務的開展造成一定程度的不便。

請問：企業該如何進行財稅處理？第四十二頁，共271頁。八、企業工程物資已入庫、但未收進項稅票的處理【提示】增設“應交稅費—應交增值稅（未收進項稅）”科目（1）借：工程物資應交稅費—應交增值稅（未收進項稅）貸：應付賬款（供應商輔助核算）（2）借：應付賬款（供應商輔助核算）貸：應交稅費—應交增值稅（未收進項稅）（3）

借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）貸：應交稅費—應交增值稅（未收進項稅）第四十三頁，共271頁。九、從地稅局領取的未用完的發票的使用問題

1.國家稅務總局公告2016年23號規定，自2016年5月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發放發票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，可繼續使用至2016年6月30日，特殊情況經省國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。2.開具時使用地稅開票系統，在國稅申報繳納增值稅。第四十四頁，共271頁。

3.稅總函【2016】192號：關于地稅機關已發放發票的使用期限問題

2016年4月30日之前納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，可使用至2016年6月30日。所稱“特殊情況”是指享受免征增值稅政策的納稅人（如醫院、博物館等）使用的印有本單位名稱的發票。4.初次在國稅機關領用發票的納稅人，須繳銷地稅機關已發放的發票后，方可領用；凡在國稅機關已領用發票的納稅人，地稅機關已發放的發票一律繳銷。第四十五頁，共271頁。十.新系統中差額征稅開票功能的使用國家稅務總局公告2016年第23號規定：按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發票開具不應與其他應稅行為混開。第四十六頁，共271頁。（1）經紀代理服務向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。（2）旅游服務向旅游服務購買方收取并支付的上述費用不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。（3）電信企業為公益性機構接受捐款接受的捐款不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。（4）勞務派遣服務

向用工單位收取用于支付工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。第四十七頁，共271頁。【提示】（1）建筑企業簡易計稅項目應全額開票差額納稅。增值稅專用發票上注明的稅額為全額價款按3%計算的稅額。

例如，總包金額103萬元（含稅），分包金額80萬元。總包方開具增值稅發票的金額為100萬元，稅額為3萬元。

（2）對于房地產開發企業銷售額中扣除土地價款，未規定不得全額開具增值稅發票；適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發票。第四十八頁，共271頁。十一、企業會議費對應的住宿、餐飲的開票問題第四十九頁，共271頁。十二、匯總開具增值稅專用發票的要求◆《國家稅務總局關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》（國稅發【2006】156號）第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章（2011年2月1日后）。【注】一般納稅人納入防偽稅控系統漢字防偽項目管理的不可匯總開具增值稅專用發票（公告【2013】79號）。第五十頁，共271頁。十三、企業已繳納營業稅開具增值稅普通發票申報問題1.國家稅務總局公告2016年第23號規定，營改增納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。2.納稅人按上述規定補開的增值稅普通發票上注明的銷售額不需要繳納增值稅，也不需要填寫在增值稅納稅申報表上。第五十一頁，共271頁。3.對已繳營業稅未開具營業稅發票的收入，營改增納稅人可以按以下方法開具增值稅普通發票：（1）營改增納稅人使用航信公司開票系統（即金稅盤）開票的，金額欄填寫已繳營業稅未開具營業稅發票的收入數額，稅率欄填0，然后在備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業稅未開具營業稅發票的收入”。（2）營改增納稅人使用百旺公司開票系統（即稅控盤）開票的，可以通過編碼的方法解決，基本操作步驟為：第一步，進入開票系統后首先選擇商品編碼；第五十二頁，共271頁。第二步，進入操作界面，找到自己銷售的服務、無形資產或者不動產對應的商品編碼后點擊操作界面上的“增加”按鈕，然后自編一個商品代碼，將自編的商品代碼的稅率設為0，然后在免稅類型中選擇“不征稅”。完成新代碼編制后點擊操作界面上的“保存”按鈕，完成不征稅代碼的編制工作。第三步，在開票系統中選定企業自編的商品代碼，進入增值稅普通發票開票界面，金額欄填寫已繳營業稅未開具營業稅發票的收入數額，金額欄填寫銷售不動產已繳納營業稅的預收款數額，稅率欄選擇不征稅。第五十三頁，共271頁。4.房地產開發企業與不動產購買方辦理不動產產權轉移手續，向購買方開具增值稅發票時（1）若購買方不索取增值稅專用發票，房地產開發企業可以將已繳納營業稅的預收款和扣除預收款后應繳納增值稅的不動產銷售款分為兩條記錄開在同一張普通發票上。（2）若購買方索取增值稅專用發票，房地產開發企業應開具兩張發票，一張為增值稅普通發票，填寫企業銷售不動產已繳納營業稅的預收款；一張為增值稅專用發票，填寫企業銷售不動產扣除已繳營業稅的預收款后應繳納增值稅的不動產銷售款。第五十四頁，共271頁。第五十五頁，共271頁。第五十六頁，共271頁。丟失發票聯和抵扣聯丟失前已認證，購買方憑銷售方提供的記賬聯復印件及銷售方稅務機關出具的《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》，經主管稅務機關同意，可作抵扣。丟失前未認證，購買方憑銷售方提供的記賬聯復印件到主管稅務機關進行認證，認證相符的，憑記賬聯復印件及銷售方稅務機關出具的《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》，經主管稅務機關同意，可抵扣。丟失抵扣聯如果丟失前已認證相符，可使用專用發票的發票聯復印件留存備查；如果丟失前未認證的或專用發票抵扣聯無法認證，可使用專用發票的發票聯到主管稅務機關認證，專用發票的發票聯復印件留存備查。丟失已開具發票聯丟失已開具專用發票的發票聯，可將專用發票的抵扣聯作為記賬憑證，專用發票抵扣聯復印件留存備查。第五十七頁，共271頁。第五十八頁，共271頁。第五十九頁，共271頁。第六十頁，共271頁。個人是否能代開增值稅專用發票？根據目前的政策情況，個人向非個人單位轉讓、出租不動產，并未禁止代開增值稅專用發票。除此之外的其他代開發票，尚需明確。第六十一頁，共271頁。第六十二頁，共271頁。

外地工程項目在哪里繳增值稅？如何開具專用發票？怎樣申報？一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，納稅人應以取得的全部價款扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。選擇適用簡易計稅方法計稅的一般納稅人或者小規模納稅人，應以取得的全部價款扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。第六十三頁，共271頁。納稅人轉讓不動產，納稅地點如何確定？納稅人轉讓其不動產，應適用一般計稅方法，依據稅法的相關規定確定應納稅額。按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。第六十四頁，共271頁。總分支機構的納稅地點如何規定，是否可以變更匯總？總分支機構不在同一縣(市)，應分別納稅。但在同一省范圍內的，經省財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅第六十五頁，共271頁。營改增后，如何應對對外服務貿易（非貿）的變化？之前征收營業稅的項目（比如部分利息、營業利潤、特許權等），全部改為增值稅。第六十六頁，共271頁。單月租金不超過3萬元，一次性收取數月租金超過3萬元，是否可享受優惠政策？答：其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。第六十七頁，共271頁。某納稅人2016年6月共實現收入5.3萬元，其中銷售產品2.8萬元，提供服務2.5萬元，該納稅人是否可享受免稅優惠？增值稅小規模納稅人分別核算銷售貨物和提供勞務的，至2017年底，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。第六十八頁，共271頁。不征收增值稅項目包括什么，對應的進項稅如何處理？

根據國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于用于公益事業的服務。存款利息。被保險人獲得的保險賠付。符合規定的住宅專項維修資金。在資產重組過程中，將全部或者部分實物資產以及債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

其對應的進項稅額不做轉出處理。第六十九頁，共271頁。營改增試點納稅人是否允許一般計稅方法和簡易計稅方法同時存在？一般納稅人可就相關應稅行為選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，因試點納稅人可能發生多個應稅行為，納稅人可就不同應稅行為選擇不同的計稅方法，就會出現一般計稅方法和簡易計稅方法同時存在的情況，是符合政策規定的。第七十頁，共271頁。房地產開發企業增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款？房地產開發企業的增值稅留抵稅額只能繼續留抵，不能抵減預繳稅款。第七十一頁，共271頁。房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否應視同銷售？房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產企業“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。第七十二頁，共271頁。房地產開發企業允許扣除的土地價款有什么要求？

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算扣除時，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。一般房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費、契稅、城市基礎設施配套費等。

目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金第七十三頁，共271頁。土地被政府回收應如何納稅？集團公司拍地后，交給子公司開發的情況，是否應該繳納稅款？土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者屬于免稅范圍。如企業間直接轉讓土地使用權屬于銷售無形資產，應按財稅[2016]36號文規定征收增值稅。第七十四頁，共271頁。營改增后，企業和個人買賣股票、股權應如何納稅?股權交易股票等金融產品交易個人免增值稅免增值稅企業免增值稅征增值稅第七十五頁，共271頁。不動產廣告的特殊規定有哪些？客運車輛在車內播放廣告或通過車身、頂燈等設施展示廣告的經營收入，應按“文化創意服務-廣告服務”繳納增值稅。將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告，應按照“經營租賃服務”繳納增值稅。第七十六頁，共271頁。貸款利息的具體政策有哪些？貸款利息，繳納增值稅，且不得抵扣。與貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。第七十七頁，共271頁。納稅人征收方式稅率其他一般納稅人全額征收6%全額開具專票，全額抵扣差額征收5%代付部分免稅，開具普票；差額部分可開增票小規模納稅人全額征收3%全額開票，可代開專票。差額征收5%代付部分免稅，開具普票；差額部分可開增票勞務派遣企業如何征稅？第七十八頁，共271頁。關聯企業間的資金融通利息，如何納稅，能否進行相應的籌劃？第七十九頁，共271頁。

路橋費抵扣的基本政策是什么？第八十頁，共271頁。我單位準備銷售一間2010年買的商鋪，但發票找不到了，還可以用老項目的優惠政策嗎？老項目可以選擇適用簡易計稅辦法差額征稅，按照規定，從銷售額中扣除買價應以發票作為合法有效憑證。若發票遺失了，可向原商鋪出售方或主管稅務機關調取發票存根聯，憑發票存根聯復印件申請辦理轉讓不動產適用老項目的簡易計稅政策。第八十一頁，共271頁。*82第三講：營改增新政下各行業的疑難問題解析與應對第八十二頁，共271頁。*83第八十三頁，共271頁。注意2：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售（如既銷售建材又提供施工勞務）。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。——混合銷售和兼營1、混合銷售與兼營業務的界定與運用第八十四頁，共271頁。注意1：納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的【如施工（11%）和工程勘察（6%）】，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。——混合銷售和兼營1、混合銷售與兼營業務的界定與運用第八十五頁，共271頁。*862、小微企業營改增有關優惠政策適用（1）增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

第八十六頁，共271頁。*872、小微企業營改增有關優惠政策適用（2）按季納稅申報的增值稅小規模納稅人，實際經營期不足一個季度的，以實際經營月份計算當期可享受小微企業免征增值稅政策的銷售額度。

按季納稅的試點增值稅小規模納稅人，2016年7月納稅申報時，申報的2016年5月、6月增值稅應稅銷售額中，銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額不超過6萬元，銷售服務、無形資產的銷售額不超過6萬元的，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。（3）其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。第八十七頁，共271頁。*883、一般計稅與簡易計稅科學測算與選擇第八十八頁，共271頁。簡易征收：進項稅額不能抵扣，但銷項稅額稅率為3%（建筑）、5%（不動產）一般計稅：進項稅額可以抵扣，但銷項稅額稅率為11%放棄的進項稅額抵扣=銷售額×（一般計稅稅率-簡易征收稅率）*893、一般計稅與簡易計稅科學測算與選擇第八十九頁，共271頁。放棄的進項稅額抵扣數=購買的商品或勞務價款（不含稅）（X）×所適用的稅率（17%）銷項稅額變化數=銷售額（不含稅）(Y)×（一般計稅稅率-簡易計稅稅率3%）*903、一般計稅與簡易計稅科學測算與選擇第九十頁，共271頁。以施工企業為例：一般計稅稅率為11%，購買的項目稅率為17%則：放棄的進項稅額可抵扣數=銷項稅額增加數則：購買的項目價款（X）×17%=銷售額(Y)×（11%-3%）X

×17%=Y×8%，R=*91XY8%17%==47.05%3、一般計稅與簡易計稅科學測算與選擇第九十一頁，共271頁。以房地產企業為例：一般計稅稅率為11%，購買的項目稅率為17%則：放棄的進項稅額可抵扣數=銷項稅額增加數則：購買的項目價款（X）×17%=銷售額(Y)×（11%-5%）X

×17%=Y×6%，R=*92XY6%17%==35.29%第九十二頁，共271頁。但是實踐中，其他的外購項目進項稅率并不會全部是17%，會有多種，有3%、5%、6%、11%、17%等多種，那怎么辦？假定3%的有X1元、假定5%的有X2元、假定6%的有X3元假定11%的有X4元、假定17%的有X5元可以按各自購買額咱總采購額的比重，加權平均，就按綜合抵扣率M%X

×M%=Y×6%，R=*93XY6%M%==？%3、一般計稅與簡易計稅科學測算與選擇第九十三頁，共271頁。X

×M%×（1-25%）=Y×6%×（1+12%）*943、一般計稅與簡易計稅科學測算與選擇第九十四頁，共271頁。*954、關于建筑工程老項目許可證和合同均未注明開工時間的確定部分開發項目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實質重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。第九十五頁，共271頁。*965、建筑業納稅人外出經營臨時稅務登記的問題建筑企業跨縣區提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發票。營改增后，對跨縣區提供建筑服務，基本沿襲了營業稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。第九十六頁，共271頁。*976、建筑業和房地產業納稅人適用簡易計稅方法的對象如何確定建筑企業和房地產企業一般納稅人是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以項目為對象的，只要是針對2016年4月30日前的老項目就可以選擇簡易計稅方式計算繳納增值稅。

舉例來說，一個建筑企業或房地產企業有A、B兩個項目，A屬于老項目，B屬于新項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。第九十七頁，共271頁。*987、房地產企業跨縣（市、區）預繳稅款的問題

目前出臺的營改增政策中，對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規定。

本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，即在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發票，對于不能自行開具增值稅發票的小規模納稅人，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。第九十八頁，共271頁。*998、4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅的方法可以選擇簡易計稅方法。

《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。”

此問題的實質是對不動產租賃中“取得”概念進行解釋。16號公告允許選擇簡易計稅方法的基本出發點，是基于取得“老不動產”缺少進項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務、房地產開發劃分新老項目的標準，確定是否可以選用簡易計稅方法。第九十九頁，共271頁。*1009、轉租房產是否允許選擇簡易計稅轉租人轉租房產是否允許選擇簡易計稅，應區分情況確定。轉租人根據2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動產對外出租，可以選擇簡易計稅方法。例如：M公司2015年1月1日從A公司租入不動產，同月M公司與B公司簽訂租賃合同，將該不動產轉租給B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在該老租賃合同到期前，M公司轉租該不動產收取的租金，可以選擇簡易計稅方法。第一百頁，共271頁。*10110、建筑服務未開始前收到的備料款等預收款征稅問題《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供建筑服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

因此，建筑企業收到的備料款等預收款，應當在收到當月申報繳納增值稅。第一百零一頁，共271頁。*10211、建筑服務已在營改增前完成，按合同規定營改增后收取工程款征稅問題

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。”

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。“

因此，如果合同規定提供建筑服務的收款日期在營改增之后，應當在收到當月申報繳納增值稅。第一百零二頁，共271頁。*10312、關于銷售建筑材料同時提供建筑服務征稅問題銷售建筑材料（例如鋼結構企業）同時提供建筑服務的，可在銷售合同中分別注明銷售材料價款和提供建筑服務價款，分別按照銷售貨物和提供建筑服務繳納增值稅。未分別注明的，按照混合銷售的原則繳納增值稅。第一百零三頁，共271頁。2022/12/9104（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。13、營改增試點納稅人增值稅納稅義務發生時間是如何規定的？第一百零四頁，共271頁。2022/12/91051234服務過程第一項：如果服務未提供，只要先開發票，不管是專用發票還是普通發票，都必須在當期計稅；如果未開具發票，則只能做預收款處理！第二項：如果開始提供服務，并一次性收款，則此時點確認納稅義務13、營改增試點納稅人增值稅納稅義務發生時間是如何規定的？第一百零五頁，共271頁。2022/12/91061234服務過程第三項：如果約定服務過程中收取款項，有明確的付款日期，那確定的日期應做確認納稅義務，此時不管對方是否否款，哪怕欠款也要繳稅。第四項：如果既沒收款又沒約定收款時間，那服務完成當天確認應稅義務。13、營改增試點納稅人增值稅納稅義務發生時間是如何規定的？第一百零六頁，共271頁。*10714、房地產開發企業銷售自行開發的不動產納稅發生時間的界定

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。”可見，納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。

交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。第一百零七頁，共271頁。*10815、關于提供建筑服務預繳稅款扣除憑證問題

《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第17號）第六條規定，從分包方取得的2016年4月30日前開具的營業稅發票，在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。

因此，在2016年4月30日之前開具的建筑業營業稅發票，如果在營改增前未作為營業稅扣稅憑證扣除總包繳納的營業稅，在2016年6月30日前可以作為提供建筑服務預繳增值稅的扣除憑證。第一百零八頁，共271頁。*109第一百零九頁，共271頁。*1101、物業管理公司收取水電費問題

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，物業公司收取水電費，按以下情況區分對待：（一）物業管理公司銷售水、電行為

供水、供電公司統一將水、電銷售給物業管理公司，統一向物業管理公司結算收取水、電費，并向物業管理公司開具貨物銷售發票。再由物業管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為，屬于物業管理公司銷售水、電行為。物業管理公司發生上述銷售水、電行為的，應向當地主管國稅機關領取貨物銷售發票開具給用戶，并按銷售貨物計算繳納增值稅。第一百一十頁，共271頁。*1111、物業管理公司收取水電費問題（二）物業管理公司代收水、電行為物業管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：1、持有相關代收協議；2、物業公司不墊付資金；3、代收水、電費時，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發票轉交給用戶4、物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費（手續費部分按照經紀代理服務計算繳納增值稅）。第一百一十一頁，共271頁。*1122、酒店業贈送餐飲服務是否視同銷售的問題酒店住宿的同時，免費提供餐飲服務（以早餐居多），是酒店的一種營銷模式，消費者也已統一支付對價，且適用稅率相同，不應列為視同銷售范圍，不需另外組價征收，按酒店實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅。第一百一十二頁，共271頁。*1133、關于融資性售后回租本金扣除問題本次營改增，將售后回租業務從租賃業調整到金融業，適用于貸款服務的稅收政策，還原于其業務實質。貸款業務的計稅依據中，不包含向貸款方收取本金。因此，在財稅〔2016〕36號文件中，對售后回租的銷售額的表述發生了改變，沒有再沿用“扣除本金”的概念，使用了“提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除相關利息后余額為銷售額”的表述。所以，融資性售后回租的計稅基礎并沒有發生改變。第一百一十三頁，共271頁。*1144、統借統還業務中，統借方利息收入能否免征增值稅的問題

財稅（2016）36號文件政策規定，統借方按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息，免征增值稅。

若統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，應將其視為轉貸業務，全額繳納增值稅。第一百一十四頁，共271頁。*1155、房地產開發企業自行開發產品出租的問題

財稅[2016]36號以及國家稅務總局公告2016年第16號規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人，其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016年5月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。

對此問題，有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。其實總局的16號公告中已經明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。第一百一十五頁，共271頁。*1166、酒店餐飲外賣和現場消費的政策適用問題根據《國家稅務總局關于旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規定，旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發生增值稅應稅行為，根據規定，可以選擇按小規模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅。“不經常發生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規定。該文件規定，“不經常發生應稅行為的企業，是指非增值稅納稅人；不經常發生應稅行為是指其偶然發生增值稅應稅行為。”此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業一般納稅人銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率，不能再按3%征收率繳納增值稅。第一百一十六頁，共271頁。*1177、酒店餐飲辦卡通店消費的政策適用問題酒店集團或連鎖酒店會通過辦理會員卡，可在旗下所有酒店消費，在營業稅時代下這種營銷模式可行，但在增值稅時代下就會帶來麻煩。主要是酒店間進行費用結算時如何相互開票，符合抵扣的問題！第一百一十七頁，共271頁。*1188、賓館(酒店)在樓層售貨或房間內的單獨收費物品如何征稅？賓館(酒店)在樓層售貨或在客房中銷售方便面等貨物，應分別核算銷售額，按適用稅率繳納增值稅。第一百一十八頁，共271頁。*119

一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。9、勞務外包服務公司納稅的政策規定第一百一十九頁，共271頁。*120小規模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

9、勞務外包服務公司納稅的政策規定第一百二十頁，共271頁。*121選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。勞務派遣服務，是指勞務派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務。9、勞務外包服務公司納稅的政策規定第一百二十一頁，共271頁。*122當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目

可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。10、房地產企業土地價款扣除的問題第一百二十二頁，共271頁。*123

部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？

房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付的土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目所對應的土地價款，按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。10、房地產企業土地價款扣除的問題第一百二十三頁，共271頁。*124《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：“以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”不屬于價外費用。因此房地產開發企業為不動產買受人代收轉付，并以不動產買受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用的范圍。11、房地產開發企業代收辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外計稅的問題第一百二十四頁，共271頁。*125

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規定，視同銷售不動產的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。”

房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產企業“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。

例如：房地產公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進價格為10萬元，銷售價格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發票，按照11%稅率申報銷項稅額。此時，無需對10萬元電器部分單獨按照銷售貨物征收增值稅。12、房地產開發企業銷售精裝房含裝飾、設備是否做視同銷售的問題第一百二十五頁，共271頁。*126

房地產開發企業銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規定進行稅務處理，不適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。

例如：某房地產企業開發一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產開發企業辦理權屬登記時，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區房產價格上漲，房地產開發企業決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經登記在房地產企業名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產開發項目尚未辦理權屬登記的房產，因此應適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）。13、房地產開發企業自行開發的開發產品專為固定資產后再銷售的問題第一百二十六頁，共271頁。《辦法》第十四條規定：下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。*12714、以地產項目對外投資、抵債或低價出售本單位員工是否做視同銷售？納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權核定銷售額。不具有合理商業目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。第一百二十七頁，共271頁。*12815、開發企業常用的促銷方式（折扣、贈送、抽獎、返現等）營改增后如何界定和處理？打折一萬抵三萬面積贈送送家電汽車送物業費免契稅抽獎團隊自銷專業代銷第一百二十八頁，共271頁。*129

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。”甲供材料不屬于納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務銷售額。16、關于甲供材料是否計入建筑服務銷售額問題第一百二十九頁，共271頁。*130

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。”甲供材料不屬于納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務銷售額。17、關于甲供材料是否計入建筑服務銷售額問題第一百三十頁，共271頁。2022/12/913118、公司資產整體轉讓（或產權、股權轉讓）是否需要繳納增值稅？文件規定：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為（又稱資產收購）。不征收增值稅那么轉讓股權呢？第一百三十一頁，共271頁。在不考慮市場銷售能力、支付成本和管理的差異情況下：委托銷售：主要提供銷售代理勞務，屬于增值稅的商務輔助服務中的經紀代理服務，支付的代理費用可以獲得6%的增值稅專用發票。銷售團隊：支付的是工資薪金和績效提成，屬于工資薪酬，無法形成進項稅額抵扣。*13219、開發公司是否成立銷售部營銷？或是委托銷售？要注意兩者的成本差異，不要為了抵扣而抵扣第一百三十二頁，共271頁。*13320、違約金的增值稅處理房地產企業收取支付建材商建筑商業主業主價外費用價外費用非價外費用非價外費用建材商建筑商第一百三十三頁，共271頁。合同還未履行即出現違約情況，如未按期支付項目啟動款項，導致相關工作無法如期開展，無過錯方將向違約方收取違約款項。根據《中華人民共和國發票管理辦法》（財政部令〔1993〕第6號）第三條的規定，發票是指在購銷商品，提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。由此可見，在合同履行前，合同對應的經濟活動還未開始，違約款項收取方不需要開具發票；收取方可以向付款方開具自制的收據，有稅務機關監制收據的地區，也可以開具稅務機關監制的收據。此外，收取的違約款項，是在未銷售貨物、未提供加工或修理修配勞務及未提供營業稅應稅勞務的情況下收取的，不屬于增值稅及營業稅的征稅范圍，因此也不需繳納增值稅。

*13420、違約金的增值稅處理第一百三十四頁，共271頁。合同履行過程中因違約事項而收取的違約款項，其開票和納稅問題可按以下情況分別處理：（一）貨物或勞務提供方（收款方）收取違約款項如果是貨物或勞務提供方（收款方）收取違約款項，且合同內容屬于在我國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務的增值稅應稅業務，則收取的違約款項應與貨款一起向對方開具增值稅發票，并作為價外費用計算繳納增值稅。

因為根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第十二條的規定，增值稅銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括：價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、逾期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。*13520、違約金的增值稅處理第一百三十五頁，共271頁。文件規定：增值稅銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。*13621、開發企業售房是代收的相關部門代收款是否并入銷售額計算增值稅？第一百三十六頁，共271頁。文件規定：

房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。誠意金、訂金不屬于預收款定金屬于預收款*13722、開發企業收取業主的誠意金、訂金和定金如何處理？第一百三十七頁，共271頁。企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。

移送的公共配套的成本已經包含在服務的售價中，屬于正常銷售。服務銷售時已經計算過銷項稅額。因此為公共配套建設而發生的材料成本、施工成本進項稅額可以正常抵扣。*13823、開發項目配套設施移送業主是否屬于視同銷售？進行稅額怎么抵扣？第一百三十八頁，共271頁。*139第一百三十九頁，共271頁。140大成方略納稅人俱樂部第一百四十頁，共271頁。*1411、共用于一般計稅和兼營計稅的不動產或無形資產進項稅額如何抵扣的問題

增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。第一百四十一頁，共271頁。*142按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。按照本條規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。2、不得抵扣的固定資產發生用途改變用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，如何操作？第一百四十二頁，共271頁。

購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和