信貸風險防控培訓教程：

貸款審查技巧

信貸資產與風險管理部

2014年信貸風險防控培訓教程：

貸款審查主要內容：一、基本資料審查要點二、抵押貸款審查要點三、保證貸款審查要點四、企業財務報表要點五、相關資料的規范性和嚴謹性六、撰寫審查報告應注意的事項

2主要內容：2一、基本資料審查要點（一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體是否符合銀行貸款準入條件，是決定貸款的關鍵性問題。如果客戶主體不符合規定要求，則可直接退回，無需再進入下一審查環節。按照有關法律和銀行管理規定，準入條件審查主要有以下三個方面：3一、基本資料審查要點3

一是確認客戶真實性。審查公司類客戶其經營證照是否真實，有無涂改等造假現象；是否在有效期限內；是否辦理年檢等。個人客戶要審查其身份證是否真實。

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二是審查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業的審查是否持有有效的特種行業從業許可證；屬于房地產開發企業的審查是否持有齊全的資質證件；審查貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產能過剩行業的劣質企業以及商業銀行已退出的領域；審查個人經營項目是否合法合規；審查公司或個人經營是否正常，有無虧損；審查產品銷售合同是否真實等。5二是審查貸款項目的政策性、合法性。5三是審查公司或個人資信程度。審查公司或個人、關聯企業、公司，股東及其配偶在金融機構貸款情況；以親朋名義在銀行貸款情況；對外擔保情況；有無不良信用記錄；有無大額或有負債或重大涉訟案件等。審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡；有無道德風險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并將人行征信報告及銀行查詢記錄附后佐證。6三是審查公司或個人資信程度。6（二）資料完整性審查。主要是對照總行信貸業務操作流程所列的申報資料目錄看資料，審查是否齊全完整，特別是關鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應作理由充分的說明。77（三）資料合規性審查。

一是資料及文本簽字要求。“與原件核對一致”印章，貸前調查關鍵是調查人承諾調查資料的真實性，而“與原件核對一致”印章僅是確認和辨別資料是否真實的一個環節，并不能證明該資料是否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾。

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審查調查人員是否兩人以上。所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款審批書、調查報告、審查報告等落款處除負責人、調查人、審查人簽字外，還應加蓋本社公章。

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二是審查調查報告中調查人是否簽字。三是審查上報的資料內容是否銜接一致;資料是復印件的是否模糊不清等1010二、抵押貸款審查要點（一）審查抵押物權利證書真實性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規定；是否符合法律文書要求；財產共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。1111（二）抵押物詳細清單。內容包括：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產證號或土地證號、購置價指購買價或建造成本價、賬面價指在報表上反映的價值、評估價指評估公司評定價值或銀行初步評定價值、抵押價指銀行在評估價基礎上最終核定確認的抵押作價或與產權人商定的，抵押價主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現能力。12（二）抵押物詳細清單。12關于抵押登記期限抵押登記時間不得晚于抵押貸款的實際發放時間。登記部門要求明確登記期限的，登記屆滿期限原則上不得早于授信到期期限，若登記部門要求登記期限短于授信期限的，貸款機構在登記期限屆滿前應及時辦理展期登記或重新登記。13關于抵押登記期限13（三）抵押物價值依據。參考：《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第十三條規定“商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險”。所以說，貸款審查中必須防止房地產評估價值虛增風險。14（三）抵押物價值依據。14

建議：謹慎采用評估公司評估數據，必須以購置價為基礎，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風險。審查中對一貫缺乏職業道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結果可不予認可。1515（四）抵押物狀況及抵押限制除了《擔保法》規定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應關注以下情況：

1、抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施。

2、抵押物權屬是否有爭議，房主抵押意圖，考慮抵押物變現能力。

3、以出讓方式取得土地使用權滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權。16（四）抵押物狀況及抵押限制16

4、未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的。 5、按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的。17176、以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有權人民政府批準同意的，以劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素。7、城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。8、在建工程抵押的，抵押合同應載明以下內容：186、以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有

（1）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可，證》編號。（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額。（3）已投入在建工程的工程款。（4）施工進度及工程竣工日期。（5）已完成的工作量和工程量。（6）抵押后對抵押人出租、轉讓抵押房地產或改變抵押房地產用途的限制等。1919三、保證貸款審查要點（一）無效擔保。審查保證擔保貸款時，必須審慎考察保證人的經濟實力、資產負債情況和資信程度。是否具有實際的代償能力。但在我們的實際工作中，只是追求表面上的擔保手續合規，而忽視債務擔保的實質內容，出現以小保大、以弱保強、交叉擔保、連環擔保等假性擔保現象，即使擔保有效，也難以實現擔保目的。此外，并非所有具有代為清償債務能力的單位和個人都可以作為擔保人。20三、保證貸款審查要點20以下為無效擔保行為:（1）精神病人和未成年人均為無行為能力人、限制行為能力人擔保無效；（2）醫院、學校、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體擔保無效；（3）國家機關；（4）法人分支機構未經授權擔保的無效；（5）董事、經理以公司名義為股東擔保或個人貸款擔保的無效；（6）法律、法規規定對外保證合同應當經國家主管部門批準而未批準的擔保無效。21以下為無效擔保行為:21（二）公司擔保審查1、注意審查公司提供擔保行為是否符合公司章程規定；審查被擔保人與擔保人關系；被擔保人是否為公司股東或公司實際控制人；股東會決議是否符合法律規定；避免因股東會決議無效而帶來的信貸風險。2222

2、審查公司章程對擔保額度的限制。如果公司章程規定擔保總額或單項擔保限額的，應注意審查董事會或股東大會決議所同意的擔保額度有無超過公司章程的限額規定，同時還要注意審查決議所同意擔保的款項是否為對應的貸款，簽訂擔保合同的簽約人有無公司授權。23233、接受公司提供的擔保時，要注意審查公司對外提供擔保行為是否依照公司章程規定或經公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務，將可能導致擔保債權落空的法律后果。2424四、企業財務報表要點（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產負債表和損益表。（二）審查資產負債表和損益表。（三）重點審查：應收及其他應收款、存貨、固定資產、無形資產、短期及長期負債、應付及其他應付款、所有者權益和損益類科目等。（四）現金流分析。2525五、相關資料的規范性和嚴謹性（一）審查公司董事會或股東會同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性，審查個人貸款申請書、財產共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會或股東會的人數是否符合章程規定，董事會或股東會決議書內容是否完整。主要有：26261、董事會或股東會同意貸款的決議書內容應包括：經辦社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款計劃、貸款方式等。2、董事會或股東會同意抵押的決議書內容應包括：借款人和經辦社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、抵押物具體情況（含抵押物名稱、地理位置、數量、狀況等）法律責任。271、董事會或股東會同意貸款的決議書內容應包括：（二）決議或承諾必須本人到場在銀行監督下簽字，本人因故不能到場的，應有授權委托書，不能由法定代表人一人獨簽或找人代簽，防止因決議無效，導致貸款或抵押行為無效。（三）防范股東假冒、虛假簽字的方法。一是本人出示身份證，當場簽字，并加按手印；二是核對公司成立時的章程中股東簽字或貸款時股東提供的簽字樣本，核對筆跡；三是可查閱股東在銀行原來貸款時的簽字資料。28（二）決議或承諾必須本人到場在銀行監督下簽

（四）注意審查決議或合同所加蓋的公司印章是否為工商部門登記備案的真實印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意審查授權委托書的真實性，避免被騙而造成貸款損失。（五）涉及不明確的法律問題，應及時與總行相關部門或咨詢法律顧問對貸款行為及擔保情況進行咨詢、審查，并出具法律意見書。2929七、撰寫審查報告應注意的事項（一）應注意審查報告內容：一是基本情況：包括客戶概況、經營證照、關聯企業、資產負債、生產經營、貸款用途、還款來源及計劃等；二是客戶資信；三是抵押物情況；四是風險提示；五是審查意見。審查報告落款處必須雙人簽字。30七、撰寫審查報告應注意的事項30（二）審查報告要求：內容精練、重點突出、語言措辭嚴密、判斷得體、不得用模糊語言、不要說大話、假話、空話，少說美化色彩的好話。要對照審查目標，有重點地進行取舍、去偽、存真、去粗、取精、抓住主要的關鍵性的問題來寫。3131（三）審查評價要重物證、查依據、作比較、獨立審查、冷靜分析、提煉觀點。審查意見和建議要有針對性、可操作性。要加強綜合分析提煉、提出建設性的、實效性的意見和建議。3232

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貸款審查主要內容：一、基本資料審查要點二、抵押貸款審查要點三、保證貸款審查要點四、企業財務報表要點五、相關資料的規范性和嚴謹性六、撰寫審查報告應注意的事項

35主要內容：2一、基本資料審查要點（一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體是否符合銀行貸款準入條件，是決定貸款的關鍵性問題。如果客戶主體不符合規定要求，則可直接退回，無需再進入下一審查環節。按照有關法律和銀行管理規定，準入條件審查主要有以下三個方面：36一、基本資料審查要點3

一是確認客戶真實性。審查公司類客戶其經營證照是否真實，有無涂改等造假現象；是否在有效期限內；是否辦理年檢等。個人客戶要審查其身份證是否真實。

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二是審查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業的審查是否持有有效的特種行業從業許可證；屬于房地產開發企業的審查是否持有齊全的資質證件；審查貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產能過剩行業的劣質企業以及商業銀行已退出的領域；審查個人經營項目是否合法合規；審查公司或個人經營是否正常，有無虧損；審查產品銷售合同是否真實等。38二是審查貸款項目的政策性、合法性。5三是審查公司或個人資信程度。審查公司或個人、關聯企業、公司，股東及其配偶在金融機構貸款情況；以親朋名義在銀行貸款情況；對外擔保情況；有無不良信用記錄；有無大額或有負債或重大涉訟案件等。審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡；有無道德風險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并將人行征信報告及銀行查詢記錄附后佐證。39三是審查公司或個人資信程度。6（二）資料完整性審查。主要是對照總行信貸業務操作流程所列的申報資料目錄看資料，審查是否齊全完整，特別是關鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應作理由充分的說明。407（三）資料合規性審查。

一是資料及文本簽字要求。“與原件核對一致”印章，貸前調查關鍵是調查人承諾調查資料的真實性，而“與原件核對一致”印章僅是確認和辨別資料是否真實的一個環節，并不能證明該資料是否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾。

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審查調查人員是否兩人以上。所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款審批書、調查報告、審查報告等落款處除負責人、調查人、審查人簽字外，還應加蓋本社公章。

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二是審查調查報告中調查人是否簽字。三是審查上報的資料內容是否銜接一致;資料是復印件的是否模糊不清等4310二、抵押貸款審查要點（一）審查抵押物權利證書真實性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規定；是否符合法律文書要求；財產共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。4411（二）抵押物詳細清單。內容包括：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產證號或土地證號、購置價指購買價或建造成本價、賬面價指在報表上反映的價值、評估價指評估公司評定價值或銀行初步評定價值、抵押價指銀行在評估價基礎上最終核定確認的抵押作價或與產權人商定的，抵押價主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現能力。45（二）抵押物詳細清單。12關于抵押登記期限抵押登記時間不得晚于抵押貸款的實際發放時間。登記部門要求明確登記期限的，登記屆滿期限原則上不得早于授信到期期限，若登記部門要求登記期限短于授信期限的，貸款機構在登記期限屆滿前應及時辦理展期登記或重新登記。46關于抵押登記期限13（三）抵押物價值依據。參考：《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第十三條規定“商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險”。所以說，貸款審查中必須防止房地產評估價值虛增風險。47（三）抵押物價值依據。14

建議：謹慎采用評估公司評估數據，必須以購置價為基礎，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風險。審查中對一貫缺乏職業道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結果可不予認可。4815（四）抵押物狀況及抵押限制除了《擔保法》規定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應關注以下情況：

1、抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施。

2、抵押物權屬是否有爭議，房主抵押意圖，考慮抵押物變現能力。

3、以出讓方式取得土地使用權滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權。49（四）抵押物狀況及抵押限制16

4、未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的。 5、按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的。50176、以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有權人民政府批準同意的，以劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素。7、城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。8、在建工程抵押的，抵押合同應載明以下內容：516、以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有

（1）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可，證》編號。（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額。（3）已投入在建工程的工程款。（4）施工進度及工程竣工日期。（5）已完成的工作量和工程量。（6）抵押后對抵押人出租、轉讓抵押房地產或改變抵押房地產用途的限制等。5219三、保證貸款審查要點（一）無效擔保。審查保證擔保貸款時，必須審慎考察保證人的經濟實力、資產負債情況和資信程度。是否具有實際的代償能力。但在我們的實際工作中，只是追求表面上的擔保手續合規，而忽視債務擔保的實質內容，出現以小保大、以弱保強、交叉擔保、連環擔保等假性擔保現象，即使擔保有效，也難以實現擔保目的。此外，并非所有具有代為清償債務能力的單位和個人都可以作為擔保人。53三、保證貸款審查要點20以下為無效擔保行為:（1）精神病人和未成年人均為無行為能力人、限制行為能力人擔保無效；（2）醫院、學校、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體擔保無效；（3）國家機關；（4）法人分支機構未經授權擔保的無效；（5）董事、經理以公司名義為股東擔保或個人貸款擔保的無效；（6）法律、法規規定對外保證合同應當經國家主管部門批準而未批準的擔保無效。54以下為無效擔保行為:21（二）公司擔保審查1、注意審查公司提供擔保行為是否符合公司章程規定；審查被擔保人與擔保人關系；被擔保人是否為公司股東或公司實際控制人；股東會決議是否符合法律規定；避免因股東會決議無效而帶來的信貸風險。5522

2、審查公司章程對擔保額度的限制。如果公司章程規定擔保總額或單項擔保限額的，應注意審查董事會或股東大會決議所同意的擔保額度有無超過公司章程的限額規定，同時還要注意審查決議所同意擔保的款項是否為對應的貸款，簽訂擔保合同的簽約人有無公司授權。56233、接受公司提供的擔保時，要注意審查公司對外提供擔保行為是否依照公司章程規定或經公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務，將可能導致擔保債權落空的法律后果。5724四、企業財務報表要點（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產負債表和損益表。（二）審查資產負債表和損益表。（三）重點審查：應收及其他應收款、存貨、固定資產、無形資產、短期及長期負債、應付及其他應付款、所有者權益和損益類科目等。（四）現金流分析。5825五、相關資料的規范性和嚴謹性（一）審查公司董事會或股東會同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性，審查個人貸款申請書、財產共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會或股東會的人數是否符合章程規定，董事會或股東會決議書內容是否完整。主要有：59