柳州市河東區沿江地塊市場研判及項目分析輝煌集團柳州地產公司策劃部12/8/2022本報告思維框架導圖柳州房地產環境河東房地產環境宏觀市場環境市場評估河東商業市場項目分析市場預期及發展思路說明：本報告思路是通過對市場的宏觀、中觀、微觀的分析，評估市場環境和項目自身的優劣勢，為項目建設與發展提供參考依據2柳州房地產環境河東房地產環境宏觀市場環境市場評估河東商業市場項目分析市場預期及發展思路宏觀市場環境3柳州市對外交通發達，是西南地區重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市柳州，又稱龍城，是廣西重要的區域中心城市，廣西第二大城市，廣西工業名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區的鐵路中樞。境內高速公路及國道縱橫交錯。水路可上溯貴州，下航港澳。柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱。柳州北部灣經濟圈華南西南中南柳肇鐵路線湘桂鐵路線貴桂鐵路線桂柳南高速公路4柳州市行政區分布：全市轄6縣4區，總面積1.8萬平方公里，總人口372萬（2009年）市內行政區管轄范圍包括城中區、柳南區、魚峰區、柳北區、柳東新區、官塘區；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。

柳東新區：總面積約103.1平方公里，2020年規劃總人口52萬。魚峰區：總面積約122平方公里，總人口22萬人。舊機場片區：面積7平方公里，居住人口5萬人,流動人口3萬人。城中區：總面積為125平方公里，人口12萬。柳南區：總面積為162平方公里，人口30萬。柳北區：總面積282平方公里，人口36.21萬。5柳州市地區市場總值（GDP）快速增長，將房地產行業帶入高速發展的軌道初步核算，2010年，柳州市完成地區生產總值1260.05億元，年增長率16%；柳州市“十二五”目標全面實現，與2005年比，全市地區生產總值增長了1.1倍，年均增長20.33%

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩定發展高速發展GDP增幅和房地產業發展狀況的關系數據來源：2005-2011年柳州市政府工作報告6柳州市城市處于快速發展的黃金期，未來幾年發展將趨于平穩和健康柳州市人均GDP“十五”期間持續上升，平均年增長率23%。2010年柳州人均GDP5100美元。排名廣西十四個地級市第一位。（南寧人均GDP3949.6美元）柳州房地產目前處于快速發展的黃金期；

柳州人均GDP已超過全國和全區人均水平，全國人均生產總值排95位《柳州日報》）。800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$啟動期快速發展期平穩發展期減緩發展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型數據來源：2005-2011年柳州市政府工作報告人均GDP和房地產業發展狀況的關系7產業結構：以第二、第三產業為主，第二產業的快速發展推動柳州經濟持續增長2010年第一產業增加值8.315億元，同比增長5.3%；第二產業增加值635.41億元，同比增長31.5%，第三產業增加值80.12億元，同比增長20%。“十一五”末期，三次產業比重由2005年的11.5:52.0:36.5發展為8.3:63.0:28.7，產業結構進一步優化。數據來源：2005-2011年柳州市政府工作報告8柳州市固定資產投資規模逐步擴大，推動了房地產業的發展2010年，柳州市全社會固定資產投資1005.1億元，增長47.4%；城鄉50萬元以上投資136.2億元，增長29.2%；城鄉居民投資19.3億元，減少1.7%。數據來源：2005-2011年柳州市政府工作報告9人口平穩快速增長，居民可支配收入的持續增長，為柳州市房地產市場發展提供了有利保障柳州市近幾年人口平穩增長，“十二五”規劃末期，柳州市常住人口將達到230萬人。人口快速增長為房地產的需求提供必要的支撐；柳州市城鎮居民的人均可支配收入逐年增長，在廣西穩居前二位，說明柳州市民的購買力相對較強。這是房地產快速發展的有利保障。數據來源：2005-2011年柳州市政府工作報告10“城市向東””的遠景規劃劃將對本項目目起至關重要要的作用，在在十年之內內，本項目的的區位優勢不不可復制根據柳州遠期期規劃，柳州州將形成以三三門江森林公公園為綠心，，柳州主城和和官塘新城為為一體的“一一心二城”城城市新格局。依據《河東北北片區控制性性詳細規劃》》，河東北北片區的定位位是：柳州市市高新技術開開發區的研發發基地，柳州州市文化教育育和體育活動動的中心，是是配套設施完完善、居住條條件優越、山山水景觀獨特特的綜合城區區。柳州市區官塘新區11結論：柳州市市宏觀環境良良好，支持房房地產市場快快速健康發展展“十一五”期期間，柳州市市GDP總量量持續快速增增長。固定資資產投資額持持續走高，連連續五年在全全區排名前三三，有力地支支持柳州市房房地產市場的的快速發展；；“十二五”的的新規劃將推推動城市有序序發展，舊城城改造運動將將極大地推動動市區房地產產的需求；產業結構進一一步優化，人人均可支配收收入進一步提提高，表明柳柳州市民的購購買力越來越越強，是房地地產市場健康康發展的基礎礎；2010年柳柳州市人均GDP達5100美元，，位列全區第第一；房地產產市場已進入入快速發展的的黃金期，發發展潛力十分分巨大；“十二五”規規劃末期柳州州市區城市人人口預計將達達230萬以以上，人口基基數不斷擴大大，將全面帶帶動柳州房地地產開發的熱熱潮。12柳州房地產環環境柳州房地產環環境河東房地產環環境宏觀市場環境境市場評估河東商業市場場項目分析市場預期及發發展思路13房地產開發投投資逐年增長長，位居廣西西第二；房地地產投資比重重持續減少，，保障房供應應持續增加，，為房地產業業健康發展保保駕護航年度商品住房政策性保障住房合計（萬㎡）商品住房（萬套）面積（萬㎡）經濟適用住房（萬套）面積（萬㎡）廉租住房（萬套）面積20082.3218.40.743.590.03681.65263.6420092.182070.78250.550.0873.92261.4720102.182070.74850.360.094.05261.4120111.84174.60.587137.750.0311.39213.7420121.84174.60.587137.750.0311.39213.74合計8.16981.61.17422200.275812.41214“十二五”期期間，柳州市市的房地產投投資總量呈上上升勢態。2010年柳柳州市房地產產累計完成投投資達165億元，增長長37.52008年起，柳州市的住房建設規模將逐漸下降，這對于抑制房價過快增長具有重要作用，這也是柳州市城市舊城改造拆遷順利進行的保障。數據來源：柳柳州市住房和和建設委員會會年終總結數據來源：柳柳州市統計局局14近三年銷售面面積穩中有升升，需求旺盛盛；銷售價格格走漲勢平穩穩，2010年均價達到到4771元元/平方米2010年，，全柳州累計計施工面積1318萬平平方米，同比比增長32.4%；竣工工面積296萬平方米，，同比增長21.8%；；累計完成施施工產值約81億元，同同比增長31.7%；2010年，，柳州住宅商商品房現房平平均售價為4771元/平方米，比比2009年年上漲近五百百元；2010年，，共銷售商品品住宅15653套，比比去年17364套下降降9.7％，，商品房銷售售面積也較前前一年增長13%。年份銷售面積（萬m2）銷售金額（億元）銷售均價（元／m2）價格增長幅度（元）2005年115.124.392119+1992006年390.692.062357+2382007年279.697.863500+11432008年20077.43720＋2202009年267.8114.894290+6702010年291.9138.844771+481數據來源：柳柳州市住房和和建設委員會會年終總結數據來源：柳柳州市統計局局15年柳州市經營性用地成交匯總一覽表序號地塊編號宗地位置出讓面積（平方米）土地用途成交價（萬元）競得人1P（2010）20號柳州市城邕路東側18057.02城鎮住宅、商服用地4050廣西福東房地產開發有限公司2P（2010）21號柳州市高級中學西面5883商服用地（商業、辦公）5220柳州天潤地產置業有限公司3P（2010）22號柳州市市龍屯路3號1985018城鎮住宅用地1000中鐵二十五局集團房地產開發有限公司4P（2010）23號柳州市學院路以東、桂柳路以北153833.03城鎮住宅用地50000柳州市溫馨房地產開發有限責任公司5P（2011）1號柳州市學院路延長線東側25394.6城鎮住宅用地兼商服用地10310柳州市城市投資建設發展有限責任公司6P（2011）2號柳州市河西工業區三區A9-2號22074.71商服用地（辦公）4990柳州市城市投資建設發展有限責任公司7P（2011）3號柳州市河西工業區三區A9-3號6772.1城鎮住宅用地10790柳州市城市投資建設發展有限責任公司8P（2011）4號柳州市白沙路1號11755.98城鎮住宅用地商服用地12715柳州市龍建投資發展有限責任公司9P（2011）5號柳州市文昌橋東端南側、東堤路西側86406.55地塊38339.95商服用地（商業、旅游）城鎮住宅用地、碼頭用地58180廣西景祺投資有限公司B地塊48066.572011年元元月至今，土土地成交616.5畝，，成交金額16.62億億元，一級市市場全面復蘇蘇數據來源：柳柳州市國土資資源局16三月份同比成成交量下跌，，但環比成交交量正在上漲漲，這表明““國八條”的的影響已經漸漸漸褪去，樓樓市回暖跡象象明顯2011年一季度柳州市新建商品住宅預售備案成交一覽城區成交數量(套)成交面積（m2）當月成交所占份額（%）2010年一季度成交數據漲幅城中區1410150738.140%1528-8%柳北區41839656.2912%402+4%柳南區79580172.7323%1160-46%魚峰區85789340.5924%1213-42%柳東區486000.441%————全市3528365872.14100%4303-22%2011年3月柳州市新建商品住宅預售備案成交一覽城區成交數量(套)成交面積（m2）當月成交所占份額（%）2月成交數據環比城中區62863922.4845.54432+45.37%柳北區757467.685.44103-27.18%柳南區34733087.2025.16121+186.78%魚峰區32134671.5723.28323-0.62%柳東區81215.670.5818-55.56%全市1379140364.60100997+38.31%2011年一一季度，柳州州新建商品住住宅預售備案案成交套數為為3528套套，成交面積積為365872.14平方米。城中區成交1410套，，成交面積150738.1平方米米；柳北區成成交418套套，成交面積積39656.29平方方米；柳南區區成交795套，成交面面積80172.73平平方米；魚峰峰區成交857套，成交交面積89340.59平方米。柳柳東區成交48套，成交交面積6000.44平平方米。數據來源：柳柳州市房產交交易管理中心心17政策偏向于控控制貨幣信貸貸和投資，調調整住房結構構體系；保障障房地產行業業健康持續發發展是未來房房地產調控的的主旋律

2008年2009年2010年2011年土地政策“兩會”的召開，政策偏向于對廉租房、經濟適用房，以促進安居工程的實現。普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%柳州執行開發商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%新政，——金融政策1、2008年全年銀行五次降低利率、四次降低存款準備金率。2、對二套房貸的松綁、貸款利息的進一步下調，使得壓抑了近一年的剛性需求得到釋放2009年6月《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，規定要求各銀行“不得以任何手段變相降低首付款的比例成數”。2010年4月7日國務院要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套房及以上住房貸款；1、2月9日、4月6日，央行連續兩度上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點2、國務院要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。財稅政策個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅————個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。行政法規——柳州新建商品房施行明碼標價保障性住房用地不得從事商業性房地產開發，因城市規劃調整需要改變的，由政府收回。2011年度新建住房價格上漲幅度不高于我市本年度實際經濟發展速度。全國32個城市實行“限購令”。廣西首府南寧位列其中調控目的穩定金融危機對房地產市場的影響，加大政府調控力度控制投資過快增長，降低信貸風險抑制房價過快增長，降低信貸風險，抗擊通貨膨脹抑制房價過快增長，加大保障房、廉租房的供應，確保民生。18結論：柳州市市房地產總體體保持供需平平衡，產銷兩兩旺，目前市市場情況健康康良好“十一五五”期間間，柳州州市房地地產投資資額持續續增長，，在全區區位列第第二，房房地產投投資額占占社會固固定資產產投資額額比重不不斷減少少，表明明柳州市市房地產產行業正正在健康康平穩發發展；2011年一季季度商品品房成交交較去年年下降22%，，但3月月環比上上漲38%，表表明柳州州房地產產市場正正在回暖暖；2010年土地地供應566.57畝畝，比2009年減少少60%以上，，市場萎萎縮；2011年僅一一季度經經營性用用地成交交616.5畝畝（未加“十一五五”期間間柳州房房地產呈呈供需兩兩旺的勢勢態，價價格走勢勢平穩增增長，2010年商品品房均價價比上年年上漲11.21%，，在控制制范圍內內；2011年“國國八條””政策對對房地產產的影響響正在降降低，調調整住房房結構體體系，保保障房地地產行業業健康持持續的發發展，是是未來房房地產調調控的主主旋律19河東房地地產環境境柳州房地地產環境境河東房地地產環境宏觀市場場環境市場評估估河東商業業市場項目分析析市場預期期及發展展思路20按現有市市場格局局，柳州州房地產產區域可可劃分為為河東、、魚峰、、舊機場場、柳南南、柳北北、城中中六大板板塊；河河東板塊塊是公認認的房地地產標桿桿性區域域房地產發發展與城城市發展展息息相相關，柳柳州市““向東””發展的的總體方方針不變變，河東板塊塊依然是是未來幾幾年內發發展的熱熱土。近2年政政府對舊舊城區的的拆遷改改造成為為樓市發發展的新新看點，，房地產產發展因因舊城與與新城的的差距、、客戶的的心理需需求、各各區域的的可塑空空間不同同而具有有各自的的發展空空間及價價值空間間。河東魚峰舊機場柳南柳北城中優勢地段優勢無可比擬，交通縱橫交錯；房價飆升迅速，地產商必爭之地。有三大公園在內，環境好。配套完善，交通便利。交通發達，網路通暢，出行便利區域地塊平整，有利于房地產規劃；居住人口多，住房需求量大居住人口多，住房需求大房產價值最高配套成熟、交通便利，集消費、購物、娛樂于一體劣勢房價已處于高位，市場不甚樂觀。老城區，城市形象不佳老城區，形象不佳，外來人口居多，治安混亂區域發展日漸疲乏老房子多，城市形象不佳傳統工業區，工業污染是一大問題土地幾乎無供給。未來發展土地后續供給缺乏，城市向東發展，規劃利好；土地供給不足，日益稀缺。土地保有量大，是柳州房價硅地。土地保有量大，是柳州房價硅地。大型地產商進駐柳北區，將激活柳北區房地產市場。情港等項目完工，將帶來嶄新面貌21項目名稱總建筑面積（萬平方米）物業類型銷售價格（元/平方米）中房世紀廣場11.22高層、商業7800東郡53高層7000中央美地6.60高層7800兆安現代城30高層、別墅8000匯東一品5.06高層5200龍城世家16.05高層8500風起新都47多層、高層5200陽光10072.3高層、商業10000盛天龍灣20高層5100清華坊21.7多層、高層7600大城小院40.9多層、高層5850華展華園32.6多層、高層6200山水一號4.42多層、高層、別墅5800河東板塊塊部分在在售房地地產項目目一覽住宅市場場數據來源源：輝煌煌地產策策劃部3月市場場月報22地段是最最大的賣賣點，缺缺乏創新新元素，，價格受受區位因因素影響響差異較較大規模建筑風格建筑立面建筑形式戶型園林綠化河東的市場地段是最大的賣點，因此大部分樓盤的園林綠化做得不到位，跟龍湖、萬科等注重產品細節國內知名開發商有一定的差距。規模有大有小，由于該區域屬于新開發區域，因此開發前期供地規模較大，目前整個區域超過50萬㎡的大盤就有好幾個；以高層和小高層為主，多層的供應量明顯低于小高層和高層，僅有少數樓盤有別墅產品；以三房為主，超過總供應量的60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復式分布也比較普遍；目前河東市場的住宅產品建筑立面大都比較平實，基本走現代建筑風格，缺乏目前國內市場比較追崇的歐式風格、英倫、法式風格建筑產品。清華坊走現代中式風格；河東板塊塊住宅供供給特征征產品特征征價格特征征河東北片區河東南片區均價集中中在7000元元/平方方米左右右，以東東郡、中中央美地地、陽光光100、清華華坊為代代表，品品質好的的產品均均價最高高達到10000元均價集中中在4500-6000元/平方23營銷從地地段優勢勢轉向打打造優越越的生活活方式，，開始注注重品牌牌和細節節，逐漸漸走向成成熟的模模式除陽光100、、盛天龍龍灣、大大城小院院有較多多的營銷銷活動外外，其余余項目營營銷手段段較為單單一，多多以廣告告營銷為為主，發發布形式式有報紙紙、路旗旗、大型型廣告牌牌等；部分樓盤盤通過房房地產網網站做了了網絡營營銷，但但效果不不明顯；；項目名稱營銷賣點市場接受程度華展華園美麗一座城以區域的發展規劃和實惠的價格，贏得市場的認可盛天龍灣自然、灣畔、生活館品牌、概念、建筑的質量均得到較高市場認可清華坊中國望族的文化宅院強調教育優勢，以中式建筑和中國人文情懷贏得客戶陽光100CBD核心區域絕佳的地段、優秀的品牌，受到中高端客戶的追捧大城小院40萬㎡大城，幸福彌漫的小院較好的營銷手法和對市場的把握，吸引大量客戶中央美地城市中央，花園住宅突出規劃、名校、交通等優勢，依靠品牌迅速銷售現代城CBD中央公園物業緊挨陽光100，以景觀打造為主要賣點，吸引大量客戶鳳起新都430畝領秀山水經典人居強調綠化和規模，由于自身原因，曾一度被市場遺棄營銷方式典型樓盤人脈營銷

陽光100盛天龍灣文化營銷

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現代城鳳起新都體驗營銷

大城小院華展華園品牌營銷

陽光100盛天龍灣住宅－供供給特征征24需求特征征以投資資和自主主為主，，區域位位置成為為置業者者考慮的的首要因因素購房需求求投資、結結婚、拆拆遷、進進城、改改善居住住環境等等公務員供電、金金融、電電信、郵郵政、移移動等高高薪行業業職員醫生、老老師等穩穩定收入入群體柳鋼、五五菱、柳柳機等大大型國企企職工私營企業業主柳州周邊邊縣份有有能力購購房者在購房關關注因素素中，出出現頻率率比較高高的有地地段、戶戶型、環環境、價價格、物物業管理理等。區域：河河東區為為首選；；房型、面面積：100平平方米以以上的單價：目前6000-7000元/平方米為消費的主力單價客戶組成成購房關注注點住宅－需需求特征征25華展華園園項目名稱華展華園位置河東靜蘭路9號銷售情況三期濱湖住宅在售，主推100-120㎡三房，4月份購房可享萬元優惠規模占地13萬平方米，總建筑面積32.6萬平方米，其中住宅27.6萬平方米，商業7500平方米，容積率2.18,居住戶2321戶競爭優勢路網縱橫；自身檔次和周邊項目檔次均較高，易于形成高素質人口區域；小區規模大，配套完善；建筑類型多層、小高層、高層戶型主要為74-90平米二房，100-120平方米的三房，以及少量的復式房競爭劣勢受煙廠的污染，空氣質量較差；銷售價格5900元/平方米主要客戶事業單位員工，教師，醫生，公務員，投資者住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集26盛天龍灣灣住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集項目名稱盛天龍灣位置陽和大道北2號（靜蘭橋頭東）銷售情況3、4、7、8號樓85~125平住宅在售，商務公寓20#樓預約中，預計5月開盤規模總建筑面積約24萬㎡，綠化景觀用地面積約8萬平方米，住戶1800戶，地下車位900多個。競爭優勢品牌戰略較為成功，消費者接受度較高；8萬平米園林景觀，贏得消費者青睞產品品質好，贏得口碑建筑類型高層戶型主力戶型為面積90-130平方米的三房兩房面積60-80平方米競爭劣勢區域發展暫不成熟，生活不便利；相對其位置來說價格較高。銷售價格5100元/平方米主要客戶投資客、公務員、靜蘭村原居民、事業單位職工27清華坊項目名稱清華坊位置河東桂中大道68號（新柳高東門銷售情況三期品園少量房源在售，戶型為75~124平二房、三房規模占地項目占地230畝，規劃有38棟徽派風格建筑，總建筑面積約21.7萬平方米，住戶約1200戶競爭優勢教育資源絕佳；中式風格獨樹一幟；完善的配套，和諧的大型社區，具有規模效應；建筑類型多層、小高層、高層戶型75~124平二房、三房競爭劣勢開發后期，房源供給不足；升值空間遇到瓶頸，與東岸御花園價格差距正在逐漸拉大。銷售價格7500元/平方米主要客戶柳鋼管理層、投資客、公務員、事業單位職工住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集28陽光100項目名稱陽光100位置桂中大道南端2號，文昌橋東市政府新址對面銷售情況少量150平大戶房源在售，商鋪全面招商中；規模占地242.5畝，總建面70萬平方米，其中商業面積11萬朵平方米；住宅共3000多戶；競爭優勢位于CBD核心區域；由全國地產品牌陽光100，聯袂國際頂尖設計團隊澳大利亞DCM及德國AS&P執筆規劃；集國際五星級酒店、5A寫字樓，國際商業街、國際公寓于一體；規模宏大，總建70萬平米大型城市建筑綜合集群建筑類型多層|高層|小高層|soho公寓|綜合樓戶型面積從50-250平方米，主力戶型為70-160的二房和三房競爭劣勢價格處于高位，銷售遇到瓶頸銷售價格10000元/㎡主要客戶公務員、投資客、私企業主、等高收入人群住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集29大城小院院項目名稱大城小院位置文昌東路與文昌路交匯處（新人民醫院向東500米）銷售情況4月16日推出6#、26#部分湖景住宅，并啟動婚房俱樂部活動。規模占地230畝，總建面40萬㎡，共3000多戶，分多個“院落”開發，各個“院落”相互獨立管理競爭優勢人口過萬，大型社區；會所及社區商業總建上萬，社區配套齊全；產品具有公攤低、私密性好、親地性高、噪音低和干擾少；房開品牌為項目增添競爭力建筑類型河東稀有的一梯兩戶、南北朝向的多層湖景洋房，主力戶型以面積在70-80多m2二房、90-110多m2三房為主戶型面積從46-200平方米，多層主力戶型為120平方米左右的三房和80平方米左右的二房競爭劣勢受煙廠的污染，空氣質量較差；周邊配套還在完善當中銷售價格5800元/平方米主要客戶事業單位員工，教師，醫生，公務員，投資者住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集30中央美地地項目名稱中央美地位置晨華路8號銷售情況7#樓在售，戶型為88-128㎡三房，頂層樓中樓150-190平在售規模占地36.3畝，總建面6.6萬㎡，共500戶左右，競爭優勢占據河東CBD核心區域，規劃預期好；路網交錯貫通，道路通暢，路況良好；自身配套及周邊配套完善；房開品牌效應明顯；建筑類型小高層、高層戶型一期主力產品：約70-80平米二房、約100-120平米三房、約130平米四房；二期主力產品：約50平米單間、約60平米一房一廳、約70-85平米二房、約85-120三房、約130平米四房競爭劣勢推盤速度慢，銷售遇到瓶頸銷售價格7600元/平方米主要客戶事業單位員工，教師，醫生，公務員，投資者住宅市競爭對手情報搜集31兆安現代代城項目名稱兆安現代城位置桂中大道88號市政府新址東北面銷售情況二期國際生活區在售中，主推100~130平米三房，一次性付款9.5折，按揭9.7折規模占地13萬平方米，總建面36萬㎡，總戶數1864戶。競爭優勢大社區，提出造城概念；占據中央CBD位置，地段優勢明顯建筑形式多樣，滿足不通層次需求；建筑類型別墅、高層、小高層戶型小高層面積90-200㎡，別墅250-400㎡競爭劣勢推盤速度慢，銷售遇到瓶頸；房開口碑不佳銷售價格7800元/平方米主要客戶事業單位員工，教師，醫生，公務員，投資者住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集32鳳起新都都項目名稱風氣新都位置柳州市西江路66號（西江路與靜蘭路交會處）銷售情況去年底開始銷售，目前銷售率不到30%規模占地430畝，總建面59萬平方米，共3000多戶。競爭優勢大社區，提出造城概念；規劃設計合理；建筑形式多樣，滿足不通層次需求；規劃建造商業步行街；園林景觀仿造西湖景點，極具詩情畫意建筑類型6+1多層、小高層戶型面積為80-170平方米二房、三房等競爭劣勢推盤速度慢，銷售遇到瓶頸；房開口碑不佳銷售價格5200元/平方米主要客戶事業單位員工，地源居民，教師，醫生，公務員，投資者住宅市場場——競爭對手手情報搜搜集33結論：河河東住宅宅均價全全市最高高，核心心賣點正正在由地地段和規規劃向品品牌、產產品和細細節轉移移住宅市場場遍地開開花，未未來城市市向東發發展，河河東置業業是主流流選擇；；河東區后后續土地地供應有有限，板板塊逐漸漸向東郊郊擴進；；現有項項目的后后續供給給強勁，，以在售售樓盤的的后期開開發為主主；但由由于土地地供給量量限制，，有大型型的新項項目出現現的機會會很小；；柳州市目前商商品房銷售均均價在5000元/平方方米左右，各各項目售價因因本樓盤的區區位、規模、、品質不同而而不同，；河河東區銷售區區間價在5500-10000元/平方米，南南北格局差異異性較大；河東的區域位位置和未來規規劃預期，成成為影響消費費者置業的首首要因素；住住宅市場暢銷銷戶型為90-110㎡㎡左右的三房房，消費者越越來越關注環環境、物業管管理和開發商商品牌等因素素；住宅市場住宅市場營銷銷賣點逐漸由由單純的區位位優勢、地理理優勢開始向向打造生活方方式的方向轉轉變，營銷手手段在價值實實現中的作用用逐步增強。34河東商業市場場柳州房地產環環境河東房地產環環境宏觀市場環境境市場評估河東商業市場場項目分析市場預期及發發展思路35初步形成“1＋6”的商商業形態布局局；五星商圈圈和魚峰商圈圈位列廣西重重點發展十大大商圈商業市場36區域商圈各有有特色，河東東區是發展中中的大型商務務辦公金融中中心，發展潛潛力不可估量量區域代表業態主要經營場所商圈點評城中區賓館、娛樂、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所。柳州市零售商業消費的集中點柳州市商業核心商圈魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區谷埠國際商業街、駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場與城中區相連，集中城市零售商業，屬于城中區的外延，同時也承擔著城市零售業集中地向城市批發業集中地過渡的作用河東區銀行、高級商務辦公、酒店陽光100、王座、居上V8、潭中金融一條街、華信國際發展中的大型商務辦公金融中心區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業產品交易區商業市場37商業項目名稱業態種類代表經營品牌平均主打單品銷售價格整體檔次商場圖片五星商業大廈精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、餐飲、運動服裝用品、數碼產品、文具、電器數碼、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、VIP娛樂城美寶蓮、依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、Lee、阿迪達斯、匹克、耐克、皮爾·卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯想、索尼精品：1500-4000元/件化妝品：100-210元/件男女服裝：380-500元/件鞋包：200-400元/件電器：1200-3000元/樣數碼產品：1500-3000元/件床上用品：1000-1700元/件整個五星商圈其經營檔次最高，其中一二三樓經營檔次較四五樓高，整體經營為中檔偏高。點評五星商業大廈定位為中高端的消費場所，地處中山西路和解放南路步行街的交叉口，人流量較大，經營歷史悠久，口碑較好，是柳州市經營最為成功的商場之一，其經營檔次、品牌、美譽度較高。在五星商圈中，五星商業大廈發揮了極其關鍵的作用，由于其以百貨公司的形式進行經營的組織，規模大，產品種類豐富，業態組合合理、消費環境相對較佳，相比其直接的競爭對手工貿大廈而言，各項優勢均較為明顯。與此同時，目前城市內缺乏直接對項目產生經營影響的商業零售機構，因而，五星商業大廈成為了城市內最具代表性的商業項目，在某種意義上可以說，五星商業大廈的發展代表并直接影響了城市商業發展的進程。各商業圈代表表項目五星商業大廈廈在柳州市商商業圈格局中中占據了及38谷埠街國際商商場在柳州市市商圈格局中中占據有利地地位，發展勢勢頭強勁名稱柳州谷埠街國際商城所屬商業街區魚峰商圈地理位置柳州市魚峰路和柳江大橋西側商業類型商住綜合體硬件設施臨街商鋪經營管理由廣西柳州市利嘉商業管理公司統一經營管理，采取分區規劃業態招商形式物業經營情況樓層經營內容負一層超市、少淑裝、時尚女裝、成熟女裝、休閑服飾、魅力內衣、皮具箱包、大型超市、家電城（南城百貨）首層化妝品、精品男女鞋（南城百貨）二層男士正裝、商務休閑裝、時尚休閑、針織、家居服（南城百貨）三層運動城、運動器材、床上用品、童裝（南城百貨）項目點評谷埠街國際商城自2003年9月開始面向社會預約登記，2003年11月20日，在柳州率先隆重推出精裝修酒店式公寓，一舉取得單日銷售347套的輝煌成績；2004年4月18日隆重開盤，盛大的開盤儀式轟動全城，當日銷售額突破一億元；2004年12月18日，隆重推出柳州首家酒店經營模式的國際公寓，在三日內銷售300余套。目前為止商業部分尚有大量的面積未出租，空置率約為40%，魚峰商圈充足的商業體量（新時代商業港19萬㎡、溫州商貿城7萬㎡）使得超大的谷埠商城經營面積無“用武之地”，由此打造西南國際一級商城的氣派有顯“杯水車薪”。項目形象提升不上去，由此南城百貨、國美蘇寧電器、柏圖家居中心等商業企業到目前為止尚處于市場培育階段。各商業圈代表表項目39陽光100城城市廣場是柳柳州市商圈中中的新生一代代，發展潛力力不可估量物業類型：5A寫字樓樓、高層住宅宅總戶數：3000戶占地面積：242.5畝畝總建筑面積：：700000㎡綠化率：37%容積率：5項目地址：桂桂中大道南端端2號，河東東兩條主干道道桂中大道與與文昌路交匯匯處，文昌橋橋東，市政府府新址對面，，距離柳州快快環5分鐘車車程。樓盤價格：5000元/㎡物業收費：住住宅1元/平平米，辦公公公寓1.8元元/平米各商業圈代表表項目【陽光100城市廣場】】地處文昌橋橋東，柳州未未來CBD核核心區域，與與柳州新市政政府、市政廣廣場隔街相望望。由全國地地產品牌陽光光100，聯聯袂國際頂尖尖設計團隊澳澳大利亞DCM及德國AS&P執筆筆規劃，建設設集國際五星星級酒店、5A寫字樓，，國際商業街街、國際公寓寓于一體的70萬平米大大型城市建筑筑綜合集群。。【中央商務區區寫字樓】專專為企業總部部量身訂制：：28層93米恢宏建筑筑高度，搭載載4.7萬㎡㎡純商務品質質辦公空間，，造一體化現現代純商務辦辦公。【CBD國際際公寓】強調調城市中心的的國際化生活活，步行五分分鐘就可到達達市政廣場、、超市、銀行行、餐飲店、、西餐廳、咖咖啡館、酒吧吧、影院、國國際五星級酒酒店、高檔寫寫字樓等等，，配備世界10強酒店管管理公司———卡爾森集團團旗下“麗笙笙”國際五星星級酒店，配配備7.8萬萬平米國際商商業街，容納納大型超市、、影院、百貨貨、中式餐飲飲、咖啡、休休閑吧等。國國際品牌餐飲飲“肯德基””已簽約進駐駐。）40冠亞尚城國際際為柳北商業業圈注入一劑劑強心針；保保利大江郡激激活柳北商業業圈競爭項目：冠冠亞·尚成國國際位置：柳州城城市中軸線躍躍進路中段，，地處柳北區區、城中商業業區、河東行行政區三大城城區交匯核心心位置。占地面積：項項目總用地面面積近80畝畝。建筑面積：規規劃總建筑面面積約18萬萬平方米，由由10棟高層層筑住宅、兩兩棟多層建筑筑、共1000余戶住宅宅組成，現代代簡約式風格格，以33層層100米標標高標桿柳北北生活新高度度。項目配套：4000㎡室室內運動沙龍龍會所，1000㎡國際際雙語幼兒園園，3萬㎡名名店街引入大大型生活超市市、品牌主力力店；700個停車位，，國際品牌住住宅電梯，隔隔音節能中空空玻璃，獨立立后備發電機機組，無負壓壓供水系統；；開啟柳北HOPSCA生活時代。。各商業圈代表表項目41結論：柳州市市商業地產開開發投資熱情情逐年上升，，商業氛圍和和商業地產價價值有待開發發；柳州最繁華的的商業主要集集中在五星街街商業圈，包包括綜合百貨貨、大型超市市等集中商業業和主題商業業街，經營狀狀況良好，集集中商業市場場需求基本飽飽和；柳北、柳南、、魚峰三大板板的商業情況況有著各自獨獨有的區域特特征，柳北以以鋼材貿易為為主，柳南以以農貿、機電電、日用批發發為主，魚峰峰以服裝批發發為主河東區除陽光光100外，，新建住宅底底商以兩層為為主，開發體體量較大，商商業氛圍不理理想，部分項項目租售狀況況不佳，如王王座；商業市場42酒店業發展展緩慢，目目前五星級級酒店僅有有一家，供供求不平衡衡，未來發發展空間極極大名稱地址總房間數最低價格（元/日）星級標準配套柳州飯店友誼路1號280620五星20個大小會議室、中西式餐廳、室內外網球場、室內外游泳池、桑拿、夜總會、美容美發京都賓館躍進路40號176208四星商務、會議、旅游、涉外麗晶大酒店龍城路32號205268四星3個會議室、娛樂、健身、商場、美容美發華天世紀酒店解放北路5號228238三星餐飲、客房、娛樂、商務為一體柳州賓館龍城路356198三星餐飲、娛樂、購物、美容美發、桑拿、按摩延安大酒店飛鵝路79號225168三星餐飲、娛樂、健身南疆賓館飛鵝路304號288110三星會議室、中西餐廳、豪華包廂、商場、舞廳、桑拿、酒吧、商務中心、健身房、美容美發中心及停車場京都賓館躍進路40號176230三星會議室、餐飲、娛樂、健身、100多個車位瑞通大酒店文筆路3號170110三星會議室、酒樓、咖啡吧、商務中心、小型商場、美容美發廳中山大廈中山路35號60118三星豪華包廂、中餐廳、商務中心、豪華夜總會澤豐大酒店連塘路23號168128三星商務中心、歌舞廳、美容美發廳、商場、會議室東方大酒店屏山大道72118三星停車場、酒樓、客房、會議及商務中心、歌舞茶苑、咖啡廳、美容、桑拿浴足西江賓館東環路2號110138三星中西餐廳、豪華包廂、泰式桑拿、多功能會議室、商務中心及大型停車場沃頓時尚酒店解放路250180三星商務中心在經營酒店店一覽43未來幾年內內柳州市酒酒店業將步步入快速增增長期，商商業地產將將蓄勢待發發未來五星級級酒店一覽覽項目名稱項目地址星級建筑面積項目簡介陽光100·麗苼酒店柳州市桂中大道南端2號五星4.5萬陽光100城市廣場引進的是全球排名第9的美國卡爾森（Carlson）酒店集團旗下五星級酒店Radisson。酒店總建筑面積4.5萬平米，共有客房262間（含總統套間）。酒店定位為高檔五星級商務酒店，配備大型會議室、多功能廳、行政酒廊等。并擁有1200平米的中、西餐廳，以及一個屋頂半露天式咖啡吧。此外酒店還有網球場、游泳池、健身房、水療室、卡拉OK娛樂場所等配套休閑娛樂設施。柳州地王國際財富中心·超五星級柳州八一路東側（原市人民醫院舊址）五星14萬該項目采用國際最先進的“地標型城市復合空間”構建模式，由香港地王國際企業集團有限公司計劃投資40個億構建。該超高層地標預計建筑高度超過300米，總建筑面積50萬平方米，計劃5年內建成。是一條集辦公、商務、酒店、居住、購物、文化、娛樂、社交、休閑、游憩為一體的“城市價值鏈”。柳州金沙角酒店柳州文惠橋北端東側五星2.2萬項目面臨柳江，江對岸有蟠龍山公園及亞洲最大的人工瀑布群，充分發揮土地的綜合價值，成為集居住、休閑、商業、觀光為一體的柳州市新的地標。項目總建設面積390915平方米，其中計算容積率地上建筑面積共計314715平方米，包括住宅23000平方米，商業62135平方米及酒店22000平方米，估算總投資約147265.12萬元。柳州風情港酒店柳州市五星步行街五星4.3萬位于柳州老城區半島地區，總用地面積4.16萬平方米，總建筑面積約26.8萬平方米，包括住宅、媒體信息中心、蠟像館、國際節慶墟、電影院等，以及7萬平方米突破性三層架空城市空間改造。酒店高26層，頂部設置餐飲、娛樂、休閑及室內恒溫泳池，柳江美景一覽無余，氣勢非凡。九洲天龍大廈柳州市桂中大道東側五星2.6萬五星級大酒店，建筑面積2.6萬平方米，高21層，配置大堂、餐廳、酒吧、醫務室、圖書室、商店、商務中心、健身房等附屬設施。44寫字樓、辦辦公公寓供供給量不大大，需求量量大，競爭爭激烈；未未來發展潛潛力不可估估量【陽光100城市廣廣場】物業類型：：寫字樓、辦辦公式公寓寓商業規模：：辦公面積4.7萬㎡㎡，5A級級純商務辦辦公樓，1~2層為為商業，3~28層層為辦公樓樓，辦公面面積最小50㎡，可可按業主要要求進行分分割。“中中國門”部部分3-19層精裝裝公寓寫字字樓住宅，，面積在39~60㎡之間。。【東郡】物業類型：：寫字樓、辦辦公公寓商業規模：：辦公樓建筑筑面積為3.07萬萬多平方米米，商業建建筑面積1.16萬萬多平方米米。1#【居上V8城】物業類型：辦公公寓商務規模：A座為28層商務公寓樓，建筑高度達到100米，辦公物業1.7萬㎡。【華信國際】物業類型：5A級純商業寫字樓商業規模：占地面積8000多㎡，總建筑面積50000多㎡，主體建筑層數為20層，另一側15層，高達89米。【東方百盛】物業類型：辦公寫字樓商務規模：總經營面積11000平方米，一至三層為大商場；三層以上為寫字樓；河東板塊商商業—寫字字樓45寫字樓、辦辦公公寓供供給量很大大，需求量量大，或將將成為柳州州商務辦公公第一場所所【柳州市地地王財富中中心】物業類型：：二期工程為為商務寫字字樓商務規模：：廣西第一一商務大樓樓，全高303米，，二期商務群群樓辦公樓樓建筑面積積30萬㎡㎡。動態消息：：二期工程內內容為商務務辦公樓群群，預計新新建5棟商商務辦公樓樓，高度150m，，計劃施工工期為2012年~2014年，預計計工期為2年，目前前已開挖地地基。【五星中環環大廈】物業類型：：住宅、商務務寫字樓、、商鋪。商務規模：：占地3300㎡，1600平平米全層商商務休閑會會所，共擁擁有300多車位。。分住宅、、商業及商商務公寓，，商務公寓寓40~60平方米米的精致小小單元。【現代收獲獲大廈】物業類型：：住宅、商務務寫字樓、、商鋪。商務規模：：占地13000㎡，，總建30110㎡㎡。LOFT公寓層層高4.45米，購購房者可以以利用這個個層高自由由搭建二層層閣樓，靈靈活的組合合空間。LOFT產產品面積從從37-64㎡不等等，一期約約200多多套。城中板塊商商業—寫字字樓46寫字樓、辦辦公公寓供供給量較少少，需求量量不大，整整體來看乏乏善可陳【新銀都大大廈】物業類型：：商業、辦公公商業規模：：占地面積為為6730㎡，建建筑面積65370．56㎡，由主主樓和裙樓樓組成，主主樓建筑層層數為35層（其中中地下三層層，建筑面面積15469．86m）。。該工程地地下部份分分別設立了了178個個小型汽車車停車位的的地下車庫庫、地下商商場和人防防地下室，，整個工程程是集貿易易、商住、、旅游、餐餐飲和娛樂樂、停車于于一體的綜綜合性商廈廈。【華泰·獨獨立商務】】物業類型：：純商務寫寫字樓商務規模：：獨棟17層層純寫字樓樓，總建筑筑面積21499平平方米。50-1000㎡的的戶型，根根據企業使使用功能及及規模大小小不同，可可靈活分成成單間單人人、單間多多人、雙間間多人、多多間連片或或整層連通通等多種商商務空間。。層高3.4米。【匯金國際際】物業類型：：生態商務務辦公寫字字樓商業規模：價格及動態消息：14樓以下已經售完，目前在售樓層為14~20層，面積區間在35~58㎡投資型辦公公寓，均價6000元/㎡。【金瑞國際】物業類型：辦公公寓商業規模：16000平方米，商業面積5000多㎡魚峰柳北板板塊商業——寫字樓47企業管理資資源網/12/8/2022河東住宅、、商業市場場回顧項目河東住宅市場小結市場總體供需市場供應量充足，消化能力持續增強；目前在售較為活躍的項目主要集中在樓梯山片區和靜蘭片區產品建筑形式以現代風格的高層、小高層為主，個別中式風格，主力戶型為90-120平米的三房價格北片區銷售均價在7500元/平方米左右，南片區銷售均價集中在5500-6500元/平方米銷售狀況整體銷售狀況良好，整體來看月平均銷售總量300-400套未來供給土地供給匱乏，住宅供應有限，板塊逐漸向東擴進，后續供給以在售樓盤后期開發為主項目河東商業市場小結生活水平人均可支配收入的提高和人均GDP的持續增長，說明市民的購買力逐漸增強；市場總體供需辦公公寓投資建設較活躍，供應量充足，租售狀況較好；集中商業以陽光100為主，但目前商業氛圍尚未形成；酒店市場以麗苼酒店為主要代表，競爭不算激烈；價格陽光100辦公公寓銷售價格在10000-12000元/平方米；桂中大道兩側商鋪租金150-200元/平方米左右。商圈分布主要分布在桂中大道及文昌路兩側經營狀況陽光100商圈商業氛圍正在逐漸形成，目前商家入駐或確定入駐已經過半；各大寫字樓辦公公寓租售狀況良好，供需兩旺；桂中大道兩側已經入駐并在經營.49項目分析柳州房地產產環境河東房地產產環境宏觀市場環環境市場評估河東東商商業業市市場場項目目分分析析市場場預預期期及及發發展展思思路路50本案案位位于于河河東東板板塊塊北北片片區區沿沿江江路路中中部部，，地地塊塊臨臨江江，，位位置置絕絕佳佳不不可可復復制制本案案地地塊塊處處于于柳柳州州城城市市東東北北部部，，高高新新經經濟濟開開發發區區內內；；四四周周主主要要道道路路為為：：東面面————桂桂中中大大道道；；南面面————高高新新三三路路；；西面面————沿沿江江路路；；北面面————高高新新五五路路；；地塊塊四四周周的的主主要要建建筑筑物物及及基基礎礎設設施施有有：：東側側————文文源源華華都都、、景景行行小小學學；；南側側————王王家家村村一一帶帶；；西側側————沿沿江江路路一一帶帶；；北側側————柳柳州州高高中中本案案地地塊塊51本案案地地塊塊周周邊邊路路網網清清晰晰，，交交通通便便利利，，但但地地塊塊內內有有大大量量土土方方前前期期工工程程較較為為繁繁瑣瑣項目目地地塊塊52本案案地地塊塊周周邊邊配配套套比比較較好好，，尤尤其其三三大大名名校校環環繞繞其其中中，，人人文文環環境境資資源源十十分分難難得得華信信國國際際居上上V8陽光光100現代代城城經典典時時代代體育育中中心心柳州州高高中中景行行小小學學東方方百百盛盛十二二中中人民民醫醫院院東郡郡廣西西工工學學院院本案案53SWOT優勢-----Strength劣勢-----Weak本案位于柳州市河東新區核心位置，能充分共享河東板塊的一切新興配套設施，包括濱江路景觀工程等；本案區域位置絕佳，路網清晰，臨近交通主干道（桂中大道），與城市主要交通網絡對接良好，交通及其便利；本案周邊文教配套較好，有柳州市景行小學、柳州市十二中、柳州高中，人文環境無可復制；本案是河東區內300畝以上的大盤之一，依托幾年來的市場培育，該區域市場認可度很高；本案的配套商業為業主提供便利的同時，也輻射清華坊、文源華都等周邊項目的業主，有助于聚集人氣；本案高層景觀資源較好，是為數不多的江景盤之一，可直接觀看柳江美景和百里柳江夜景；本案拿地成本較高，部分地塊需要拆遷，因產權問題導致拆遷難度不可預見；地塊上有大量土方，前期平整土地的成本較高；地塊形狀不規則，分割較多，容積率較小，規劃難度較大；臨街面限高24米，商業特別是高端寫字樓方面昭示性不強；與陽光100商圈之間有商業斷層，較難延續其商業價值；機會-----OpportunitySO戰略WO戰略“城市向東”的規劃和人口的遷移將為本案提供良好的客戶資源；本區域內相類似的土地供應十分稀少，因此未來幾年內本項目具有很大的規模優勢；目前市場供應的住宅、商業等產品較為傳統，產品的創新空間很大；柳州市處于房地產快速發展的階段，投資量大，需求量大，市場健康；抓市場機會與空白點，通過不同物業類型之間的組合銷售或者分類型銷售，實現快速回籠資金的目標；通過產品創新，全面升級產品，走產品差異化路線，著眼于項目核心競爭力，把項目的優勢放大，創造更多的市場機會；嚴格控制開發成本，特別是土地成本；著力營造項目的高品質，加強項目自身的優勢優勢建設，弱化項目劣勢；威脅-----ThreatenST戰略WT戰略未來幾年調控強度加大，限購是否在柳州執行，將成為柳州高端房地產項目最大的威脅國家對房地產信貸的嚴控，將會對高端樓盤的銷售造成一定的影響；通貨膨脹日益加劇會使購房者舉棋不定；合理的物業類型組合，規避市場風險通過產品創新，全面升級產品，走產品差異化路線，規避規劃給本項目帶來的客戶分流；通過集中商業、沿街商鋪和大型商場的打造，弱化項目劣勢，規避市場風險。54項目目戰戰略略發發展展方方向向(SWOT分分析析結結論論））借助助高高檔檔住住宅宅和和集集中中商商業業提提升升項項目目的的整整體體形形象象，，打打造造一一個個以以住住宅宅為為主主導導，，配配有有較較大大規規模模商商業業的的高效效緊緊湊湊型型都都市市生生活活圈圈，跳跳出出區區域域競競爭爭，，擴擴大大到到柳柳州州范范圍圍甚甚至至廣廣西西范范圍圍。。通過過項項目目商商住住功功能能體體系系的的建建立立，，規規避避市市場場風風險險。。項目目物物業業類類型型組組合合：：高高檔檔住住宅宅+酒酒店店+沿沿街街商商鋪鋪+集集中中商商業業+辦辦公公公公寓寓+集集中中商商業業以高高檔檔住住宅宅、、辦辦公公公公寓寓和和沿沿街街商商鋪鋪的的售售賣賣來來實實現現項項目目資資金金的的回回籠籠；；通通過過集集中中商商業業、、酒酒店店的的長長期期持持有有提提升升項項目目的的整整體體形形象象，，并并為為企企業業長長期期融融資資進進而而實實現現公公司司戰戰略略提提供供契契機機。。通過過全全面面領領先先市市場場的的住住宅宅產產品品，，打打造造柳柳州州市市前前所所未未有有的的新新型型都都市市生生活活圈圈層層，，形形成成項項目目最最核核心心的的競競爭爭力力。。55初步步測測算算本本案案可可售售最最大大建建筑筑面面積積為為40萬萬㎡㎡，，綜綜合合容容積積率率為為2.71位置柳州市河東沿江地塊經濟指標甲乙丙ABCDEF宗地面積（畝）313.62出讓面積（畝）28.9388.3713.656.4713.8224.13用途商業、辦公，