玉溪**商業廣場—**商城項目建設可行性研究報告PAGE·PAGE42·第一章總論1．1項目名稱：玉溪**商業廣場——**商城1．2項目概況：1．2．1項目建設地點：玉溪市紅塔區**廣場建行生活區正對面，該項目占地18117m2，其中停車場7582m1．2．2建設規模：建設內容：集**超市、精品百貨、數碼家電、家俱廣場、餐飲文化、康體娛樂為一體。其中：地上建筑面積：27200m地下建筑面積：17414m建筑層數：地上四層（局部五層）、地下一層每層層高5.4米建設日期：2004年8月31日——2005年8月31日1．2．3項目實施單位：**置業(玉溪)有限公司，系中外合資公司，注冊地點：云南玉溪，中方股東為深圳**置業有限公司，外方股東為**建設(香港)玉溪有限公司。1．3開發商概況開發商：深圳**置業有限公司法定地址：深圳市**路**號**大廈29A法人代表：**注冊資本：1000萬美元公司概況：深圳**置業有限公司，隸屬**建設集團。中國第一家探索建筑業改革的大型建設企業，是為實踐中國工程總承包和項目管理而設立的現代化企業，是建設部五家現代企業制度試點單位之一，歸口中國建筑工程總公司管理。集團組建十多年來，經過不斷發展，目前已成為一家以建設領域投融資、工程總承包及項目管理業務為主的大型企業集團。集團擁有分公司、專業公司、全資公司、控股及其它成員單位40余家，從業人員10000余人，各類工程技術人員4000余人，其中中高級專業技術人員2600余名，各專業注冊執業人員186名，一級項目經理356名。集團主要從事基礎設施投資及開發、房地產、規劃設計、工程監理、工程勘察、建筑工程、市政工程承包及管理、裝飾工程等業務，是深圳**置業有限公司依靠集團公司雄厚的資金實力、先進的管理手段和優秀的專業隊伍，深圳**置業將承擔在全國中心和地級城市引進以**、西爾斯、宜家、華納兄弟等為主的世界五百強企業。主要的業務范圍包括初期市場調查、選址、投融資、建設及后期管理等全方位的專業服務。根據**公司在中國已開設的38家零售店的運作模式，以及深圳**置業有限公司與**公司的戰略合作關系，將由深圳**置業有限公司和**建設（香港）玉溪有限公司全額投資購物廣場，商城建成后，由投資方招引**、百勝、麥當勞等為主的世界五百強商家進店經營。1．4研究工作依據根據中華人民共和國的有關法律、法規和政策規定，結合該項目的總體情況，該項目可行性研究報告的編制依據主要有：（1）國家計委與建設部聯合頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。（2）《中共玉溪市委、玉溪市人民政府關于進一步擴大開放的意見》。（3）《玉溪市國民經濟發展十五計劃和遠景目標規劃》。（4）《玉溪市人民政府關于進一步加強招商引資工作的意見》。（5）玉溪市紅塔區商務中心規劃。（6）云南省建筑工程概預算指標及有關費用標準。（7）開發商提供的其他有關資料。（8）國務院發展研究中心“中國市場發展報告”。1．5研究范圍及結論該可行性研究報告的研究范圍包括：項目背景項目和開發商基本情況項目建設必要性分析市場分析預測及營銷方案建設條件建設內容及公用工程進度安排項目規模和性質工程設計和功能要求消防、環保與衛生投資估算與資金籌措、項目不確定分析財務評價、國民經濟評價經濟和社會評價、結論等在此基礎上，考察項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批項目、開發商進行投資決策和金融機構的貸款決策提供比較可靠的依據。結論：1、項目引進世界500強企業之首**入駐該購物廣場，同時經過**嚴格的市場調研和選址確認。2、該項目周邊交通便利，符合未來玉溪商業網點的規劃。3、該項目投資商資金實力雄厚，有開發建設經營大型購物廣場的經驗。4、有玉溪市兩級政府的支持，符合玉溪人民消費的追求。5、該項目建成后不但能給當地帶來全新的消費理念。6、在建該項目財務評價、經濟效益和社會效益非常好，表明該項目是可行的。第二章**商城項目背景及建設的必要性2．1項目提出的背景隨著中國加入WTO并履行相關承諾，外資進入包括商業零售在內的服務貿易領域已成為現實，中國政府將在2004年12月11日全面開放中國零售市場，居世界500強首位的商業巨頭——**公司，今年3月初召開高層會議作出向國內地級市開設分店的決策，并把玉溪作為首選城市。同時大型購物中心的商業模式越來越迎合人們“一站式”購物需求。**置業有限公司為了滿足人們購物及**擴張的需求，決定在玉溪選址建設大型購物中心。玉溪市是云南省較發達的城市，擁有國土面積15285平方公里，玉溪市紅塔區是全市政治、經濟、文化中心，玉溪市黨、政、軍、領導機關駐地，全區土地面積1004平方公里，總人口39.3375萬人。其中：漢族34.052萬人、彝族3.6615萬人、回族0.848萬人、白族0.3015萬人。共有30種民族，少數民族人口占總人口的13.3%，人口密度386人/每平方公里。生態環境良好，盛產優質烤煙，被譽為“云煙之鄉”，文化昌盛、人民勤勞智慧、各族兒女能歌善舞，被稱為“花燈之鄉”，紅塔區又是中華人民共和國國歌曲作者、偉大的人民音樂家聶耳的故鄉。紅塔區交通快捷。自改革開放以來，玉溪的經濟和社會各項事業蓬勃發展。根據2003年中國統計工作的調查告報顯示，全市完成國內生產總值286.47億元，比上年同期增長4.0%；社會消費品零售總額40.74億元，比上年同期增長5.4%全市非公經濟實現73.1億元；城鎮居民人均可支配收入為7706元，城鎮居民人均消費5675元。比云南省人均收入高出1700元，在西南五省同類指數中遙遙領先。具有很大的投資潛力。玉溪市紅塔區**中路是玉溪未來的商圈，是銀行、紅塔集團等高尚住宅小區的集中地離現有商圈不足兩公里。因此，**置業公司正是利用這一契機，經過反復磋商和論證，決定在**廣場旁、建行生活區正對面空地建設“玉溪**商業廣場——**商城”項目。2．2國家和行業發展政策建議2004年，房地產市場即有良好的市場發展環境，特別是商業地產，由于2004年消費的市場運行，將呈現快速穩定發展的趨勢，預計全年社會消費品零售額可望突破50000億元，同比增長約11%，其中城市市場消費的零售額將超過33000億元，同比增長約12%；農村市場消費的零售額將達到17000億元，同比增長10%左右，居民消費價格總水平上漲3%或略低。因此，國務院發展研究中心中國市場發展報告：“關于促進消費品市場快速發展的政策建議”中提出如下政策建議：培育和擴大新興消費領域，促進消費結構加快升級。隨著城市化進程的不斷加快，現代生活消費方式的普及和消費結構的快速升級，中國城鄉居民消費水平正在從小康向更高水平邁進，住宿、汽車、消費類電子及通訊設備、休閑旅游、健康保健等更多新興消費領域將得到快速發展。政府應對這些新興消費領域的發展趨勢給予高度的關心和政策支持。（2）加快消費品市場體系建設，為城鄉居民提供更多消費便利。目前，中國城鄉居民消費水平提高和消費結構升級正處在變化的關鍵時期，大量存在的、以滿足初級交易為主的百貨商店、個體商店以及集貿市場等傳統經營方式與業態形成，已越來越難以滿足城鄉居民日益增長的多層次、多樣化的消費需求，迫切需要發展新型流通組織與方式，為城鄉居民消費需求提供便利的通道。2．3項目建設的必要性根據以上需求及政策建議，玉溪市政府、紅塔區政府、招商局結合紅塔區的實際情況系統地研究消費品市場發展的趨勢與面臨的問題，初步制定消費品市場發展和建設的總體規劃，制訂必要的發展政策，為**置業引進**商城提供明確的政策導向，同時借鑒國際零售業發展經驗，結合玉溪居民消費商品提高與結構升級的需要，加快發展購物中心的建設，在玉溪形成布局合理、特色鮮明、錯位經營的“一站式”零售業態結構。新型零售經營形式和業態的發展不僅加劇了消費品零售市場的競爭，而且也為消費者帶來了多樣化的消費選擇，有利于引導和促進消費需求的實現，進一步繁榮消費品市場。市場分析預測及營銷方案3．1市場調查分析3．1．12003年消費品市場發展的總體特征2003年，中國消費品市場經歷了“非典”疫情的考驗，市場運行呈V型態勢，總體上保持了穩步快速的發展勢頭。（一）全年消費品市場運行呈現V型態勢2003年1—5月份社會消費品零售總額增長持續日落，至5月份達到最低點僅增長4.3%，成為近幾年來增速最低的月份；進入6月份后，消費品市場快速走出低谷，下半處各月始終保持接近10%的高速增長速度，比上年同期各月增速平均高出0.82個百分點，使全年消費品市場仍保持了較快的增長。（二）價格水平出現逐步回升走勢2003年全年市場價格水平走勢呈現中期低位運行后期提速上升的態勢，全年居民消費價格指數（CPI）比上年同期上漲1.2%。（三）城鄉居民收入水平穩步提高，消費者信心漸出低谷2003年全國城鎮居民人均可支配收入為8472.2元，比上年增長10%；農村居民人均純收入達到2622元，比上年同期實際增長4.3%。（四）新型消費成為促進消費品市場發展的重要動力2003年，中國人均GDP已達到1000美元，城鄉居民消費開始進入快速變化的關鍵時期，消費結構升級帶動的一些新型消費，已經成為消費品市場發展的重要動力。3．1．2中國房地產市場發展情況（一）完成投資快速增長2003年1—11月全國房地產開發完成投資8284.81億元，同比增長32.5%，高于同期固定資產投資增幅（29.6%）2.9個百分點，占同期固定資產投資的比重為23.9%，其中東、中、西部增幅分別為28.6%、42.9%、43.2%，中、西部地區明顯高于東部，其中9個地區增幅超過50%。（二）房地產開發到位資金情況（單位：億元）實際到位同比增長（%）所占比重（%）國內貸款2586.0254.623.9利用外資164.0828.31.5自籌資金3131.544029其它資金4978.294146.13．1．3零售市場現狀（一）世界零售業現狀《財富》在行業分布上將零售企業大致分為三類：一是食品店與藥店；二是百貨店；三是專業店，其中食品店與藥店有23家，百貨店有12家，專業零售商有14家，共49家約占500強的10%。500強中六大行業幾乎占據半壁江山。從行業分布數量來看，零售業僅次于銀行位于第二，這是出乎意料的，超過了保險、車輛、煉油、電信等行業出列500強企業的數量。**是雄居世界500強之首。前六大行業中，除了零售以外，銀行、保險、車輛、煉油、電信都是高度壟斷，具有高度進入壁壘的行業他們成為500強，許多并沒有經歷一個從小到大的市場競爭過程，但是零售業不一樣，它完全開放，充分競爭，誰都可以進入這一領域，可以讓SAM—WALTON從小鎮起步，創造500強第一的奇跡，正是這樣奪目的傳奇和沒有門檻的自由模式，使得更多的普通人可以憧憬另一個WALMAKT的夢想。500強中所有零售企業都是以連銷經營為基本發展模式的，由此可以看出零售業的根本出路就是連鎖。（二）我國零售業現狀我國商業零售業存在著規模偏小、集中度低的問題。雖然近幾年我國商業零售業連鎖經營飛速發展，但畢竟起步較晚，無法與國際大企業相比，以連鎖經營發展最快的美國來說，其連鎖經營已占全國零售額的80%以上，而我國這一比重僅為25%左右。規范化水平偏低，沒有建立起完善的配送中心和信息系統。我國商業零售業規范化水平偏低也是一個不容回避的現實，大多數企業還沒有形成一個完善的、規范化運作的經營管理體制，嚴重阻礙了我國零售業連鎖經營的發展。據調查，在現有連鎖經營企業中，店鋪數量在10個以下的占一半以上，按國際貫例不能將其為標準的連鎖企業，不僅如此，有很多連鎖企業不注重建立配送中心，商品進貨成本高，流轉不暢，資金周轉困難，看似連鎖，實際上仍是單體點分散經營的方式，違反了連鎖經營的基本原則，其結果必然是經濟效益差。據統計，目前連鎖業的統一采購集中配送率遠未達到規定標準，多數企業的集中配送僅達到30%，配送的不規范將使規模效益很難發揮出來。業態功能不完善：我國零售業態從超級市場、百貨店向便利店、專業店、專賣店、大型綜合超市、家居廣場發展，但由于體制不完善，往往缺乏特色，競爭力較弱，完善業態功能是對我國第一批超市及市場進行功能的完善，包括：調整店鋪網點結構，重點發展生鮮食品。我國有一些連鎖超市、連鎖便利店盲目擴張，亂設店鋪網點，其結果是規模不經濟，商品積壓或缺貨現象嚴重，特別是生鮮食品不能滿足居民的日常消費。經營管理不善造成公司虧損。因此，完善業態功能對于發展連鎖業，特別是連鎖超市和連鎖便利店顯得尤為重要。（三）玉溪市商業狀況：目前玉溪市有較大的超市是諾馬特超市，總建筑面積15000㎡，2—3層超市建筑面積10000㎡。紅聯超市、百信超市、家佳超市，玉溪百貨大樓、玉溪百貨大廈、玉溪商業大廈。其它業態為：步行街的精品店、農貿市場等。以上業態雖然滿足了人們基本購物的需求，但為了使購物者更加方便快捷，我們提供一站式購物廣場來滿足玉溪人民深層次的購物需求。3．2市場前景預測3．2．1我國商業零售業的發展趨勢普華永道全球零售及消費品行業權威人士最近前公布了其對亞太地區14個國家和地區零售及消費品行業的調查報告，并展示中國已經成為亞洲零售消費業最具增長潛力的國家。在統計的百家零售企業中，客流上升的比重已達70%，根據對100家商業企業的調查分析，6月1—12日銷售額增長幅度達11.6%，半數以上企業銷售額同比有所增長，其中大部分增幅在20%以內。國家統計局的統計數據顯示：1至6月份累計社會消費品零售總額21556億，比上年同期增長8%。季度看，第一季度社會消費品零售總額11109億元，同比增長9.2%；第二季度消費品零售總額10447億元，同比增長6.7%。從中國的特殊國情看，外資商業零售機構在中國的發展不會推跨中國的商業，反而會產生一批新的商業形態和機構，并且原有機構已將在壓力中得到改革與發展。有實力的商業企業都加大了對購物中心以及連鎖超市的投資力度，大型綜合超市和倉儲式商店迎合人們“一站式”購物需求，但又以產品豐富、價格低廉的優勢擁有相當的競爭力，將成為內、外資企業競爭的焦點。百貨店將向細分化、個性人發展，傳統百貨店市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年內有較大發展。3．2．2商品供求狀況調查消費品市場供求格局和結構矛盾有所改善，在市場化程度和對外開放度不斷提高，市場競爭日趨激烈的條件下，以市場為導向的消費市場結構調整已經初顯成效。2003年消費品市場的結構矛盾得到一定程度的改善，其主要表現是：消費品市場供求狀況有所改善，據中華全國商業信息中心對2003年下半年600種商品市場供求狀況調查表明，供求平衡的商品127種，占21.2%，與上半年相比，其比例提高了6.7個百分點；供過于求的473種，占78.8%，比上半年下降了6.7個百分點，全年沒有供不應求的商品。上述情況說明，2003年商品市場供應狀況有所改善，但供過于求的壓力依然較大。2003年全國居民消費價格同比指數變化情況項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年消費價格0.40.20.91.00.70.30.50.91.11.83.03.21.2其中：食品2.41.83.23.21.90.41.12.23.25.18.18.63.4煙酒及用品-0.5-0.5-0.6-0.5-0.6-0.2-0.2-0.1-0.10.10.40.8-0.2衣著-2.9-2.9-2.6-2.3-2.4-2.2-2.0-1.9-2.0-1.8-1.71.8-2.2家庭設備-2.8-2.9-2.9-2.8-2.6-2.5-2.5-2.5-2.5-2.4-2.3-1.8-2.6醫療用品-1.2-1.1-0.70.92.22.11.71.41.51.11.31.40.9交通和通訊-1.3-2.0-2.0-2.0-2.4-2.3-2.4-2.3-2.3-2.5-2.5-2.3-2.2娛樂文教用品0.91.31.51.41.21.71.41.61.11.31.21.21.3居住1.00.92.11.91.82.12.32.21.92.33.13.52.13．2．3消費者購買行為分析調查對象：玉溪市消費者，問卷樣本量168份，有效問卷153份，其中20—30歲的89份（女性49份）；31—45歲的46份（其中女性26份）；其他年齡18份。（一）購買場所從消費者調查結果來看，一站式購物中心是多數消費者選擇的購物場所，占47.8%；其次是百貨商店，占18.5%；普通步行街和批發市場分別占14.5%和12.2%，選擇高檔購物消費者只有7%，而這部分人中的家庭月收入在玉溪是高收入家庭，主要分布在玉溪的紅塔集團的住宅區、建行的住宅區等。雖然多數的消費者還是愿意到比較有保障的大中型商店購物，以價格方便為主，但擬建的新型的購物廣場不但會滿足廣大市民在價格|方便和生活節奏的需求，同時還能享受到購物靈活、物品齊全、一站式購齊的需求，特別是售后服務讓你更加滿意。（二）影響消費者購物的因素通過二手資料調查，消費者在選擇商品時，第一是商品的質量，約占80%左右，其次是價格，約占75%，第三是售后服務、方便、快捷等約占43%左右。商品質量是不同年齡、不同性別、不同收入的消費者共同關注的。因此，一個新建的商城，商品的質量、合理的價格、完美的售后服務是最能得到消費者認同的重要前提。**的經營是天天平價，且全球采購，質量好，有一個完善的售后服務體系，因此**入駐商場會給當地消費者帶來滿意的結果。同樣其它業態都是知名品牌，同樣會給消費者帶來購物樂趣。3．3營銷方案玉溪**商業廣場—**商城的整體業態組合是根據我們對玉溪市零售業的調查了解，以及居民的消費習慣，新型的購買行為所設計的一站式購物的模式。**置業不但具有商業地產項目開發、投資的經驗，同時也具有運營管理的經驗。通過專業公司的調查了解，并和**公司以及知名品牌的百貨、餐飲、休閑、娛樂、家電、數碼等商家答成了入駐商城的意向。地下一層租給**公司，建筑面積約17414㎡,租期15年以上。3．3．1**公司介紹（1）**可以為當地商業企業帶來其先進的商場經營和管理經驗，也為中國零售業培訓更多的高素質人才。由于**最早進駐深圳，深圳當地的零售企業如萬佳、新一佳、人人樂、天虹等企業已經快速成長，并在全國各地開設分店。商場1--4層，我們分別租給國外、國內知名品牌的商家，由**置業（玉溪）有限公司統一經營管理或委托專業公司來管理。具體的1—4層進駐商家我們將結合戴德梁行的調查報告，選擇優勢品牌的商家入駐。第四章建設地點及建設條件4．1建設項目的選址和初步測量工作情況該項目占地13畝左右，地下面積25畝左右。地點選擇在玉溪市紅塔區**中路，即**廣場南鄰地，位于紅塔大道以西，**中路以南，花園路以北的原易門礦務局的13畝左右欲從13畝以下及周邊地下開發建設用地25畝左右。停車場地點位于現在的鑫宏農貿市場，此地塊擬以租用的形式做為項目輔屬配套的停車場，租期40年。1．7畝位于13畝地旁，主要用于購物廣場的公共綠地和休閑區。以上用地我們通過初步方案規劃，認為能夠滿足未來商城的整體功能需求。4．2拆遷情況及土地情況目前項目的建設用地，其中現有的綠地以及樹木、廣告牌需要整體拆移，待工程結束后，按商場規劃設計方案批復恢復部分綠地。

現有的鑫宏農貿市場需要拆除，目前已跟相關土地擁有者達成了初步意向。1.7畝的土地需要通過土地所有權的變更并通過正常的合法手續獲得此地塊。4．3建設條件4．3．1該項目充分利用區位優勢和政策優勢，在玉溪市區以及相關部門的大力支持下，引進先進的購物模式推動玉溪商品流通領域的快速發展。4．3．2市政配套設施完善項目所在地基礎設施完善，交通便利，地塊周邊供水、供電、排水等市政設施完善。在地下施工前需要平移的公共設施得到了城建等相關部門的支持，并做了實地調查了解。4．3．3專業的建設隊伍**置業公司發揮集團的優勢，有一只強有力的建設隊伍，**建設集團具有非常豐富的商業地產項目施工經驗，熟悉國內外商業地產的建筑規范，同時具有各種建筑資質：《工程總承包資格證書》、《工程設計證書》、《建筑業企業資質證書》、《專項工程設計證書》、《工程勘察證書》、《監理單位資質等級證書》等，是一支專業性的施工單位。第五章建設項目開發模式及建設目標5．1項目建設的指導思想項目建設在最大限度地減輕政府對中心城區土地壓力的同時形成一道城市景觀，能代表國內的先進的設計典模，同時滿足人們觀賞和購物的雙層需求。地下商城的修建，增加了城市人防工程功能。同時，作為一種對今后開發地下空間，盤活土地存量，充分利用土地資源的積極有益的探索。（一）規劃立意構思體現“以人為本”的設計理念，創造21世紀舒適宜人的城市購物空間。讓人民在享受都市休閑購物的同時，交融在充滿自然氣息的綠色環境之中。人的購物行為的豐富內涵和無窮外延是購物休閑豐富多彩的源泉。購物環境是一種物態的空間環境，而人是購物行為的主體，以人為本，體現對人的關懷和理解，是購物區規劃設計的精髓所在。空間環境只是處于人的行為參與和意識認同才能從根本上把握購物環境設計的真諦，從而醞釀主動的休閑購物氛圍。創造一個交通安全、環境幽雅、親水性強、確保安全、交通便利、人車分離、時尚休閑的購物環境體現以人為本符合美學尺度的建筑空間。該項目是**廣場周邊的重要建筑組群，是**廣場景觀要素的重點之一。（二）規劃結構該項目的規劃設計認真研究了基地現狀和周邊環境，以期便于該項目規劃能恰如其分地融入其中，力求環境宜人、結構清晰、形態豐富、地域性強。該項目的方案以現有土地形狀為骨架，綠化、噴水做鋪墊。展開商業購物廣場空間序列。（三）道路交通規劃交通組織和道路系統是商區結構的骨架，并由此規定了購物的軌道，合理安排空間形態秩序，鋪敘購物生活的豐富場景。該項目著力表達購物交通和道路系統的豐富內涵，而體現其三大功能，即：交通功能、購物休閑功能和導景功能，形成均衡便捷的購物系統網絡。根據購物廣場交通條件購物的主路口位于噴水景觀的一側，給人一個寬闊的空間，停車場位于現鑫宏農貿市場，在氣象路和紅塔大道都設有汽車出入口，同時靠近花園路有過街天橋通往商場次入口，不會影響花園路的正常行車和人行。（四）景觀規劃中國傳統的“天人合一”的觀念體現了人與自然相處的哲學理念，當今現代城市中人們追求購物環境越來越高，該項目的設計充分利用周邊環境，結合聶耳故鄉的廣闊景觀增添了豐富的內容。5．2項目開發管理模式5．2．1本項目嚴格遵守國家、玉溪市土地交易，基建程序進行申報、審批、控制好建設規模，合理使用資金。在政府的大力支持下，做好前期的各項基礎準備工作。為確保項目建設工期及工程質量，在玉溪專門成立一個項目公司，負責項目全過程的管理工作。嚴格按國家建設部的有關規定實施工程建設項目監理制，嚴把工期、質量、造價關。嚴格執行工程建設項目竣工驗收制度和工程項目質量終身負責制。從報建到竣工嚴格執行國家和政府的相關法律法規。5．2．2項目經營管理模式商場建成后，地下租給**公司，租金20元/月/㎡，租期15年以上，地上一層—四層租給國內外知名品牌商家，租金預計20元—100元/月/㎡不等，租期15年以上。**公司負責整體購物廣場的經營管理和物業管理（以銷售計劃書為準）。5．3建設目標開發商的建設目標是：具有現代化功能的商業購物廣場具有城鎮美觀的建筑具有國際標準的設計風范具有抗震人防等特點的永久性建筑第六章建設內容及公用工程6．1原有公用工程須地質水文情況（場地環境）6．1．1由于地下商場的建設需求原有的地下公用設施將平移。地質情況經現場勘探指標如下：6．1．2工程地質：根據地質勘察報告，此次勘察場地內工程地質條件中等復雜，屬穩定類型；場地土地類型屬中軟場地，建筑場地類別為三類。6．1．3場地位置及環境擬建商場位于玉溪市紅塔區**廣場南鄰地，位于紅塔大道以西、**路以南、花園路以北，周圍交通情況及綠化環境好。6．1．4地形建設場地為不規則的扇形，建設場地面積17414㎡，地形平整。6．1．5場地自然條件場地地面標高1500米，相對高差±0.5米。6．1．6水文地質場區內穩定的地下水位淺為自然地表水0.40—1.10米，地下水屬潛水類型，靠大氣降水和生活用水入滲補給。由東北向西南方向經流及大氣蒸發排泄。根據附近水文地質調查附近地表水，地下水對建筑混凝土無腐蝕性。6．1．7地震烈度根據國家建設部建抗（1993）13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖（1990）”有關規定的通知》和云建抗（1993）44號《關于抗震設防烈度有關規定的通知》，玉溪地區地震防烈度為8度，本工程擬按有關規定設防。6．1．8建設場區工程地質評價遵循規范（1）《巖石工程勘察規范》（GB50021-94）（2）《建筑地基基礎設計規范》（GB17-89）（3）《建筑抗震設計規范》（GBJ11-89）（4）《建筑設計防火規范》6．2建設內容6．2．1土地及配套設施工程項目玉溪**商業廣場—**商城總建筑面積44614平方米，建設內容包括：**超市、精品百貨、餐飲、休閑娛樂、家電數碼等。6．2．2物流系統配置內容物流系統的配置包括卸貨區、運輸設施，**超市有專門的卸貨區和自備的運輸車輛。其它業態也有專門的卸貨區和上貨電梯，同時商家配備有運輸車輛。6．2．3信息服務系統信息服務系統分兩部分，**超市有自己獨立的收銀管理系統信息系統以及最先進的網絡設施。同時，其它業態我們配備有相應的最先進的收銀系統和信息系統，保證最大人流時各項業務功能的處理。6．2．4建筑規模依據根據**全球經營購物中心的經驗，以及玉溪當地的情況，**超市總面積在17414平方米左右，其中賣場16800平方米；辦公、貨區614平方米；估計商場人流是每天25000-30000人；室外廣場提供了300個停車位；從停車場到商城有過街人行天橋。另外1—4層總面積27200平方米。6．2．5總平面布置根據周圍區域和城市建設總體規劃以及城市景觀總平面整體朝東南布置，建筑立面造型力求與周圍的自然環境產生聯系，強調景觀環境效益，突出項目特征。從總體規劃考慮交通的順暢、人流進出購物中心的方便，購物中心的入口按幾條道路的現有位置綜合考慮主入口和次入口。建筑主體各功能區域劃分：賣場、辦公區（位于賣內部）、卸貨區（分地下、地上），根據各區域之間的功能聯系和城市景觀的要求將貨區輔助用房布置在商場的后面，即城市的次干道。地下**商城，從商城的前方的噴水區及綠化區分別有玻璃入口可通往地下商場。地上1—4層分別有主入口和次入口進入商場，并且是人流、貨流分開，保證進出商城順暢。6．2．6交通系統玉溪**商業廣場—**商場，周邊道路有紅塔大道、**中路、花園路。進入商場的人流主要是從紅塔大道、**中路進入商場，而開車購物的人群主要是從花園路的過街天橋進入商場，因為停車場即位于花園路旁，購物停車較方便。卸貨區也位于花園路，高峰期也不會影響交通。同時從消防安全出發，購物商場的四周都可以進出消防車，車輛網絡和步行網絡均與城市的主要道路紅塔大道、**中路相連，可以構成商城周邊的便捷交通網絡。6．2．7建筑結構及立面形式購物商城的建筑結構采用：框剪結構。地上以框架為主，外墻采用玻璃幕墻，屋面采用建筑彩板裝飾，屋頂局部綠化，同時屋頂有局部造型，外立面清潔、色調美觀大方，與周圍城市環境相協調，商場內部柱距10.5×10.5米，每層層高5.4米。6．2．8主要技術經濟指標土地面積：18117m總建筑面積：44614m其中：地下商場建筑面積：17414m地上建筑面積：27200m建筑密度36.6容積率1.50（4）停車位:300個6．2．9抗震設防要求本建筑抗震設防：根據《中國烈度區劃圖》（1990）的規定，玉溪地區抗震設防烈度為8度。基礎：根據現場地質勘察報告，結構建筑形式地下深度6.8米，商場內部高度5.4米，采用安全可靠合理的基礎(以施工圖為主)。構造措施：根據需要合理設置防震縫、伸縮縫和沉降縫。6．2．10公用工程玉溪**購物廣場—**商城電源為城區供電系統。（1）用電負荷：依據商場內部的用電需求，估算用電負荷將達到5000KVA左右（具體負荷以施工圖為準）。（2）供電電源及變配電室：要求采用雙回路電源供電（具體要求以施工圖為準）。（3）備用1000KW直流發電機以保證臨時停電照明及電梯用電。6．2．11給排水工程（1）本項目總建筑面積44614平方米，建筑高度25米以上，按《建筑設計防火規范》（1997年版），本建筑應設室內、外消防栓消防系統，并應設生活給排水系統。（2）依據：以建筑平面圖為依據。（3）范圍：承擔室內外給排水和消防。（4）水源：以市政水管的自來水為水源，從市政給水管引入兩根DN150給水管，在建筑周圍形成環狀（以施工圖為準）。（5）生活用水量：初步估算每天商場用水量達500立方（具體以施工圖為準）。（6）給水方式：生活用水直接從室外環狀給水管網供給，管道為上行下給式，采取先進的變頻無壓供水系統。（7）排水：采用雨、污分流，污水經化糞池處理后排入城市下水道，雨水匯集后排入城市雨水管，地下商場增設排污泵。（8）管材：（初步預定）給水管采用PEX塑料給水管、熱熔接口；消防管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接；排水管采用UPVC管（以上均以施圖為準）。6．2．12通風工程商場內設送排風系統，地下商場加多排風系統（以施圖為準）。6．2．13主要設置扶梯、升降梯等具體設備名稱型號以設備表為準（施工圖階段）6.2.14項目開發成本估算表（見附表）第七章環境保護及商業安全衛生7．1采用標準《污水綜合排放標準》（GB80178-1996）《城市區域環境噪聲標準》（GB3096-1993）《中華人民共和國工業“三廢”排放試行標準》（GBJ-1973）7．2污染源污廢水部分：商場清潔用水，工作人員、顧客生活用水產生的一般生活污水，餐飲廚房用水等帶動澆植物的污廢水。大氣部分：廚房排氣中含有油煙。噪聲部分：噪聲主要來源于通風機組、屋頂風機、水泵及廚房風機等。固體廢棄物：固體廢棄物主要來源于商場、廚房、辦公等區域產生的生活垃圾。7．3采取措施（1）一般生活污水合流排出，經化糞池處理后排入城市下水道，雨水匯集中后排入城市雨水管。（2）廚房排氣采用管道油煙過濾設備，去除廚房排氣中的大部分油煙，排出去的是清煙，以減少城市污染。（3）對有噪聲的機械設備，設備選型、按裝時考慮減振降噪聲措施，噪音不高于環保部門的要求。（4）對固體廢棄物采用定量儲存或集中冷藏堆放，定期清運，不污染環境。7．4消防工程7．4．1玉溪**購物廣場總建筑面積44614m2商場周圍設環繞的消防通道，寬度6米—14米考慮（道路不同寬度不同），平時可作為日常交通運輸通道，發生意外火災事故時可保證消防員能到達商場的任何部位。地下商場總建筑面積17414m27．4．2建筑消防按《建筑設計防火規范》（1997年版）對本建筑室內外進行消防設防，詳見施工圖。第八章組織機構及人員8．1玉溪**商業廣場—**商城組織機構設置采取董事會領導下的總經理負責制，其組織機構設置如下：董事會董事會辦公室總經理發展協調部營運部物業管理部計財部工程管理部8．2項目人員安排本項目擬在玉溪專門成立一個合資公司**置業（玉溪）有限公司，負責整體項目的運作，建設期共有10名管理人員負責項目籌建及建設的管理協調工作。項目建成后，新公司有18名人員負責招商運營及物業管理。第九章項目實施進度9．1項目的前期工作流程：時間2004年7月20日——8月31日項目的前期工作流程項目前期工作準備各種文件、基礎資料的準備市場情況調研究編制可行性研究報告上報政府部門方案規劃要求掛牌交易、土地獲得辦理相關的手續規劃許可證施工許可證開工9．2項目建設期本項目計劃建設期：2004年9月1日——2005年5月31日前封頂，2005年8月31日前交付使用，**開業（詳見工程進度表）。9．3項目實施進度表(附表)第十章投資估算、資金籌措及效益分析10．1總投資估算根據測算，項目總投資金額為16304萬元，擬分兩期投資，第一期投資9500萬元，主要用于土地購置、土建工程等，第二期6804萬元，主要用于設備安裝、裝修工程、綠化建設等等。具體如下表所示（或附表1：項目總投資估算表）：項目總投資估算表序號項目名稱金額（萬元）占總投資比例（%）1開發成本15113.5792.70%1.1土地成本1047.556.42%1.2建安工程12448.7776.35%1.3其他工程和費用947.435.81%1.4基本預備費(不可預見費)669.814.11%2開發費用1190．778.30%2.1管理費用453.412.78%2.2財務費用521.643.20%2.3營銷費用215．711.32%3合計16304.33100.00%1）單價為按項目總建筑面積44614平方米為計算基數的單價。2）管理費按開發成本之3%計取；3）財務費用為按國家規定利率估算的借款利息；4）營銷費用按預計可銷售及出租額的1%計取。總投資估算說明1）土地成本：根據保守原則，依據項目所在位置的基準地價標準計算土地成本。項目的土地成本估算約1048萬元。2）建安工程費根據項目現狀，需投入的建安工程費用包括：建筑工程費、裝飾工程費、給水排水工程費、建筑電氣工程費、采暖通風與空氣調節費、室外工程費等。參考近期《玉溪市建筑工程價格信息》、《建筑工程定額》標準和項目實際情況，項目建安工程費合計為12449萬元。詳見附表2：《項目開發成本估算表》3）主要指建設單位管理費、勘察設計費、施工圖文件審查費、工程質量安全監督費、監理費等費用等，經估算為947萬元。特別說明,依照**商場在全國成功運作的經驗,各地市政府對外資及世界500強企業均免收市政配套費,因此,本項目開發成本測算對市政配套費做免除考慮。詳見附表2：《項目開發成本估算表》4）基本預備費基本預備費指投資估算時用以處理實際與計劃不相符而追加的費用，包括工程設計、施工過程中，在批準的建設投資范圍內所增加的建設費用、以及因一般自然災害所造成的損失和預防自然災害風險而采取必要措施所支付的不可預見的費用。不可預見費用包括不要預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。按前述2、3項之和的5%計取，基本預備費合計為670萬元。詳見附表2：《項目開發成本估算表》5）管理費用是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產稅等。按同類房地產項目的水平和成本項目的具體情況，本項目管理費按前述1至4項之和的3%計取，管理費合計為453萬元。6）財務費用主要指借款利息。根據目前國家對房地產開發企業最低出資35%的比例測算，企業需向銀行申請貸款10598萬元，貸款年限1年，估算借款利息共計522萬元。因此本項目的財務費用合計為522萬元7）營銷費用包括廣告及代理費等，參考目前同類房地產開發項目的標準和項目的具體情況，在項目總投資估算中，出于穩健考慮，銷售費用估算為可銷售額的1%，該項目銷售費用合計為216萬元。10.2項目資金籌措計劃項目投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資、本項目預售款。項目資金來源構成情況如下表：序號項目資金（萬元）比例（%）1自有資金4,649.5228.52%2銀行融資10,597.8265.00%3本項目預售款1,057.006.48%4合計總投資16,304.33100.00%10.3項目經濟效益分析指標(金額單位:人民幣元)項目開發完畢后的商場擬長期出租（按20年測算），營業收入主要為租金收入，2006年具體經濟效益指標如下：租金收入:1797.62萬元稅前利潤:561.17萬元稅前投資利潤率:3.44%凈現值NPV：218.50萬元內部收益率IRR:6.18%投資回收期:12.34年所得稅前凈現值NPV:1734.43萬元所得稅前內部收益率IRR:7.39%10.4綜合財務指標分析結論凈現值（NPV）是按設定的貼現率（6%）將項目計算期各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和，它是考慮項目在計算期內贏利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于0的項目可接受。經測算：項目全部出租方案在計算期內(按2004—2024年)的財務凈現值為218.50萬元。內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于0時的折現率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態指標。當IRR大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。經計算可知，項目全部出租方案在計算期內(按2004—2024年)的財務內部收益率為6.18%;項目全部出租方案在計算期內(按2004—2024年)的投資回收期：12.34年。該項目的各項指標表明，其財務凈現值大于0，內部收益率大于基準收益率（10%），動態投資回收期快，項目的盈利能力和償債能力較高，玉溪**購物廣場能實現較好的投資回報，因此，項目在財務上是可行的。第十一章項目不確定性分析11．1項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態。分析如下：銷售率盈虧平衡點：假定本項目開發成本及銷售價格等其他條件不變，由靜態測算可知，當各層平均銷售率均達79.64%時可保本。具體是：項目銷售率盈虧平衡點序號樓層：面積m2銷售量盈虧平衡點（m2）銷售率盈虧平衡點（%）1第1層（精品店）7,228.685,757.2779.64%2第2層（知名百貨）7,228.685,757.2779.64%3第3層（知名百貨）6,641.135,289.3179.64%4第4層（特色餐飲）6,101.214,859.2979.64%5第B1層（**商場）17,414.0013,869.3579.64%9合計44,613.687,106.5079.64%●銷售價格盈虧平衡點：假定本項目開發成本及銷售率不變，項目的平均保本銷售價格為4243.48元/平米。具體是：項目銷售價格盈虧平衡點序號樓層：面積m2出售價格盈虧平衡點（元/平米）售價盈虧平衡點銷售收入金額（元）1第1層（精品店）7,228.688,601.6462,178,477.992第2層（知名百貨）7,228.684,300.8231,089,238.993第3層（知名百貨）6,641.133,440.6622,849,834.354第4層（特色餐飲）6,101.212,580.4915,744,115.705第B1層（**商場）17,414.002,293.7739,943,731.169合計44,613.684,243.48171,805,398.19根據市場及項目定位分析，該項目的保本銷售價格及銷售率較易實現，項目的抗風險能力較強。11.2項目敏感性分析本項目的銷售收入、土地成本和開發成本的三個因素分別變動對項目效益均會產生影響，以下我們就銷售收入、土地成本和工程開發成本三因素在兩種最不利情況進行測算，結果如下：敏感性分析表項目凈現值NPV凈現值與正常情況差異內部收益率IRR%內部收益率與正常情況差異動態回收期年動態回收期與正常情況差異正常情況￥1,406.89031%01.760.00%當銷售收入下降10%￥296.03￥-1,110.8614%-16%1.8711.01%當土地成本上升10%￥1,088.71￥-318.1825%-6%1.803.45%當工程開發成本上升10%￥507.57￥-899.3217%-14%1.869.14%經測算可知，從銷售收入、土地成本和工程開發成本三個因素的影響程度看，銷售價格的影響大于工程開發成本和土地成本的影響，項目指標對價格變動的敏感度相對較高。由于項目負1層、1層銷售價格和銷售率較易實現，而第2至4層還需視市場承接能力，因此該部分商業店鋪的經營思路和經營計劃能否實現，開發商是否制定有效的營銷、經營策略以保證商鋪的銷售價格和銷售率的實現，是關系到項目盈利能力大小的關鍵。第十二章經濟和社會效益評價12．1財務評價：從上述計算可以看出，該項目都不但可以取得較良好的財務效益，而且還具有穩定的清償能力,投資風險較低,項目在財務上是可行的。12．2國民經濟評價商場建成后，對玉溪市以及整個國民經濟都會有促進作用。**的全球采購會對玉溪市的民族工藝起到帶動和推動作用，使我們當地的產品走出云南走向世界。玉溪**商場將是一個非常好的外貿窗口。12．3社會效益和社會影響分析隨著玉溪市經濟的振興，玉溪市的商業房地產業和零售貿易業一定會出現新的發展機遇，零售業的市場發展空間是比較廣闊的，該項目以其**的品牌以及其它業態的知名品牌，優越的地理位置，高品質的設計的商業建筑風格，獨特的商業購物環境等競爭優勢成為良好的社會賣點。玉溪**購物廣場—*