房地土地讓金資項盡職查報[盡調查報]（報告完成日期：【】年【】月】日）目

錄1.11.22.12.22.32.43.13.23.33.44.14.24.35.15.25.35.4

項背景與易構概述項背景交結構概融人資信況融公司基情融公司經情融人財務況融人銀行款對外擔情項概況和設況項基本情項建設條項建設實進項的設計施、監理況項市場情項投資環項分析及場況項租售情預項財務效評房產項目投預測項資金來情項損益預項有關財效指標信方案與險范措施

141[盡調查報]6.1

交結構安及托計劃要意及建議項資料

1416162[盡職查報]11.1

項目背與交易構概述項目背此處簡介紹項背景情例如】月【】日，某房地產有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【稱*信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務。1.21.2.1

交易結概述簡要描本項目信托結融資方：【貸】/【權投資融資總本：融資人求信托金到位間：信托期：【】年公司收：其中托報酬式收取】；財務顧問形式收【】%保管人管費：受益人預期收：項目發計劃（用于集類項目，詳制定項的發行劃：我公司私人銀行部發行的額度【】萬元銀行代銷：【】萬元第三方理財機構代發：【】萬元

發行費率：發行費率：1.2.2

項目現此處介項目現，包括地取得式、格（包總價及面價格土地出讓金繳進度“證”取的情況項目公是否成等情況1.2.3

項目總資及資來源項目總投資共【】萬元。序號項目

金額（元）

比例

自籌資金信托計劃投資額

【】【】

【】%【】%3[盡職查報]

銀行貸款部分銷售收入總投資

【】【】【】

【】%【】%【】%4[盡職查報]22.12.1.12.1.22.1.32.1.4

融資人信情況融資公基本情融資公情況融資公住所法定代人企業類注冊資實收資經營范經營期房地產開發資質項目公實際控人情況介說明項公司的際控制數量，簡要紹其背、成長歷融資公控股（）股東況介紹如有視項目體情況要介紹目公司股東況融資公稅收政稅

種

稅

率

稅種

稅

率營業稅土地增值預繳）土地增值清算）企業所得預繳）企業所得清算）花

土地使用二類）房產稅城市建設稅/費附加費附加花5稅

[盡職查報]稅2.2

融資公經營情此處簡介紹融人過往發過的目情、獲得榮譽（有）2.3

融資人務狀況此處列融資人三年資負債表除此外還應融資人一年度審計的務報表提風險管部2.4

融資人行貸款對外擔情況業務部應在中人民銀系統查融資《企業本信用息報告注明融資人款情況對外擔情況及押/押情況并注明資人是存在不貸款記錄貸款情況：當前未結清貸款為【】萬元，已結清貸款為【】萬【】萬元，已結清承兌匯票【】萬。對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【】萬元。抵押/質押情況：當前對外抵押金額為【】萬元，質押金額為【】萬元。33.13.1.1

項目概和建設況項目基情況項目用情況此處說項目具位置（明所屬政區、四至并附地出讓時是否是凈地，地總面、用地質、容率。項目土成本情統計表單位：元）已繳資成本情

未繳資成本情

合

計項

目

況

況土地成本滯納金6[盡職查報]各種配套費契稅等稅金拆遷補償合計3.1.2

項目基控規指項目基本控規指標表表1-1序號Ⅰ1

指標名稱建設用地面積總建筑面積

指數

單位2m2m

備注1.11.21.3

規劃容積率綠地率建筑密度2

地上可建面積

m

22.1

房屋

m

22.2

車位面積

m

23.23.3

項目建條件此處注本項目獲得的府有關門批項目建實施進此處列項目開進度，果是分開發還應列各期開的具體度。項目總工期預計為【】年，融資人已投入資金合計【】萬元。本項目預計于【】年【】月開工建設，預計于【】年【】月竣工驗收，交付使用，開發建設期【】年，前期【】年，建設期【】年。3.4

項目的計、施、監理況7[盡職查報]此處說明本項目設計公司，施工單位及監理單位8[盡職查報]44.14.1.1

項目市情況項目投環境宏觀經概況此處簡說明項所在地的經濟展水4.1.2

當地總房地產場此處簡說明項所在地的近一時間來住宅增供應及成交、成交均價等地產市總體運情況4.24.2.14.2.24.2.3

項目分及市場況項目區交通情簡要描項目周的交通況周邊主土地成情況項目周如有新成交土，可簡介紹為參照周邊競項目分此處列周邊可與本項競爭的目（括已經盤或即開盤的目）價

格推盤量存

量NO.

項目

物業形

開盤時（元）()()9[盡職查報]4.2.4

項目評此處應項目市定位、色作出要說4.34.3.1

項目租情況預項目銷方式列明項銷售方4.3.2房屋

銷售前分析序號

年份

第1年

第年

第年

第年

第年

第年

合計車位

銷售面積(m2)銷售價格(元/m2)銷售收入(萬元)序號

年份

第年

第年

第3年

第年

第年

第年

合計

銷售面積(m2)銷售價格(元/m2)銷售收10[盡調查報]5

入(萬元)項目財效益評序號

年份

第年

第年

第年

第4年

第年

第年

合計5.1

銷售面積()銷售價格(/㎡)銷售收入(元)房地產目總投預測項目投估算表單位：萬元序號

項目名土地費用前期工程費用基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費用管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其它費用及不可預見費

投資額

估算說項目總投資項目現流量表序號

項目名：

2009年

2010

2011

2012年

合計11.11.21.31.4

資金來自有資金銷售收入出租收入信托融資11[盡職查報]1.5

銀行貸款1.6其他來源2資金用2.1土地出讓金開發建設投2.2資2.3銷售費用項目管理費2.4用經營稅金及2.5附加其它經營成2.6本費用2.7土地增值稅2.8所得稅信托融資收2.9益信托融資本2.10金銀行借款本2.11金償還銀行借款利2.12息支付凈現金累計凈金流5.25.2.15.2.2

項目資來源情自有資截止到20年月預租售入

日，已支付部分土地出讓金【】萬元。利用預售回款投入【】萬元，占全部投資額的%，占全部銷售額的%。125.2.35.2.4

本項目行貸款項目計劃于20年本項目托融資

[盡職查報]月獲取開發貸款【】萬，貸款期【】年。5.35.3.1

本項目信托計劃以【股權/債權】形式，融資金額【】萬元。項目損預測項目銷、租賃入分析項目按可售面積計算，總收入總計【】萬元。物業功住宅商業車位合計

銷售總(萬元

銷售單(元/平方米5.3.2

項目利分析：項目預計實現銷售收入【】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤【】萬元、稅后利潤【】萬元。科目銷售收銷售成期間費營銷費用財務費用管理費用4.售稅費土地增值稅營業稅及附加銷售利營業外入

成本利表金額元)13

銷售面單方(/方米6.業利潤合計7.業所得稅8.業凈利潤經濟指：銷售凈利率投資利潤率項目IRR

[盡職查報]%%%5.45.4.1

項目有財務效指標項目投利潤率項目總投資項目資金峰值項目稅前利潤

項目投財務評指標項目總收入股本投資項目稅后凈利潤銷售凈利潤率

%

總投資凈利潤率

%項目IRR

股本投資獲利倍%數5.4.2

貸款償期本項目公司預計還款來源為：。

年【】月申請銀行開發貸款【】萬，期限【】年，5.4.366.16.1.1

銷售率虧平衡銷售率盈虧平衡點【】%，銷售均價盈虧平衡點：【】元平方米；信托方與風險范措施交易結安排及托計劃要交易結合作方式：合作期限：【】個月；交易結構：14[盡職查報]投入：詳細說明托資金運用方，采股權投形式運信托資時，以信托金受讓有股東有的項公司權的，明受讓格，以資方式入項目公的，說計入注資本和本公的比例及增資成后我司持有目公司的權比例以債權式運用托資的，應明貸款素（利、期限抵押質押、保證保等。退出：明信資金的出方式如果以權轉方式退的，說股權轉讓價格項目公管理：如果采股權投方式應說明目公司監管方例如：a)雙方在公司章程中約定融資方擁有項目經營和控制權，**信托通過董事會、派駐財務人員等方式實現對項目資金監管和風險控制；b)項目公司應分期編制詳細的成本標桿、經營計劃報告和項目現金流量預測表，經董事會通過后嚴格予以執行，并作為資金監管和測算**信托投資收益的基礎。單項成本超過部分由融資方或者【】補足信托不再承擔該超出部分的成本。如果采債權方，應說如何保信托金的還來源例如：設立監管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售回款存入該賬戶。6.1.2

信托計份額)

信托規：約】萬(如有結構化設計，還應列明優先、次級信托期：】個月還款資來源：信托結圖（如有）15[盡職查報]6.1.3

風險防措施詳細說本項目取的風防范措，是采取優次級的構化設，是否采取了押/質的擔保施7

意見及議需要說的其情。8

項目資融資企業提供的資料清單【請提供復印件（需年檢的已年檢）并加蓋公章】業法人業執照注冊號；織機構碼證（碼