房地土地讓金資項(xiàng)盡職查報(bào)[盡調(diào)查報(bào)]（報(bào)告完成日期：【】年【】月】日）目

錄1.11.22.12.22.32.43.13.23.33.44.14.24.35.15.25.35.4

項(xiàng)背景與易構(gòu)概述項(xiàng)背景交結(jié)構(gòu)概融人資信況融公司基情融公司經(jīng)情融人財(cái)務(wù)況融人銀行款對(duì)外擔(dān)情項(xiàng)概況和設(shè)況項(xiàng)基本情項(xiàng)建設(shè)條項(xiàng)建設(shè)實(shí)進(jìn)項(xiàng)的設(shè)計(jì)施、監(jiān)理況項(xiàng)市場(chǎng)情項(xiàng)投資環(huán)項(xiàng)分析及場(chǎng)況項(xiàng)租售情預(yù)項(xiàng)財(cái)務(wù)效評(píng)房產(chǎn)項(xiàng)目投預(yù)測(cè)項(xiàng)資金來(lái)情項(xiàng)損益預(yù)項(xiàng)有關(guān)財(cái)效指標(biāo)信方案與險(xiǎn)范措施

141[盡調(diào)查報(bào)]6.1

交結(jié)構(gòu)安及托計(jì)劃要意及建議項(xiàng)資料

1416162[盡職查報(bào)]11.1

項(xiàng)目背與交易構(gòu)概述項(xiàng)目背此處簡(jiǎn)介紹項(xiàng)背景情例如】月【】日，某房地產(chǎn)有限公司通過(guò)競(jìng)拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號(hào)為【稱*信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務(wù)。1.21.2.1

交易結(jié)概述簡(jiǎn)要描本項(xiàng)目信托結(jié)融資方：【貸】/【權(quán)投資融資總本：融資人求信托金到位間：信托期：【】年公司收：其中托報(bào)酬式收取】；財(cái)務(wù)顧問(wèn)形式收【】%保管人管費(fèi)：受益人預(yù)期收：項(xiàng)目發(fā)計(jì)劃（用于集類項(xiàng)目，詳制定項(xiàng)的發(fā)行劃：我公司私人銀行部發(fā)行的額度【】萬(wàn)元銀行代銷：【】萬(wàn)元第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)代發(fā)：【】萬(wàn)元

發(fā)行費(fèi)率：發(fā)行費(fèi)率：1.2.2

項(xiàng)目現(xiàn)此處介項(xiàng)目現(xiàn)，包括地取得式、格（包總價(jià)及面價(jià)格土地出讓金繳進(jìn)度“證”取的情況項(xiàng)目公是否成等情況1.2.3

項(xiàng)目總資及資來(lái)源項(xiàng)目總投資共【】萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目

金額（元）

比例

自籌資金信托計(jì)劃投資額

【】【】

【】%【】%3[盡職查報(bào)]

銀行貸款部分銷售收入總投資

【】【】【】

【】%【】%【】%4[盡職查報(bào)]22.12.1.12.1.22.1.32.1.4

融資人信情況融資公基本情融資公情況融資公住所法定代人企業(yè)類注冊(cè)資實(shí)收資經(jīng)營(yíng)范經(jīng)營(yíng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公實(shí)際控人情況介說(shuō)明項(xiàng)公司的際控制數(shù)量，簡(jiǎn)要紹其背、成長(zhǎng)歷融資公控股（）股東況介紹如有視項(xiàng)目體情況要介紹目公司股東況融資公稅收政稅

種

稅

率

稅種

稅

率營(yíng)業(yè)稅土地增值預(yù)繳）土地增值清算）企業(yè)所得預(yù)繳）企業(yè)所得清算）花

土地使用二類）房產(chǎn)稅城市建設(shè)稅/費(fèi)附加費(fèi)附加花5稅

[盡職查報(bào)]稅2.2

融資公經(jīng)營(yíng)情此處簡(jiǎn)介紹融人過(guò)往發(fā)過(guò)的目情、獲得榮譽(yù)（有）2.3

融資人務(wù)狀況此處列融資人三年資負(fù)債表除此外還應(yīng)融資人一年度審計(jì)的務(wù)報(bào)表提風(fēng)險(xiǎn)管部2.4

融資人行貸款對(duì)外擔(dān)情況業(yè)務(wù)部應(yīng)在中人民銀系統(tǒng)查融資《企業(yè)本信用息報(bào)告注明融資人款情況對(duì)外擔(dān)情況及押/押情況并注明資人是存在不貸款記錄貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為【】萬(wàn)元，已結(jié)清貸款為【】萬(wàn)【】萬(wàn)元，已結(jié)清承兌匯票【】萬(wàn)。對(duì)外擔(dān)保情況：當(dāng)前對(duì)外擔(dān)保的合同金額為【】萬(wàn)元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對(duì)外抵押金額為【】萬(wàn)元，質(zhì)押金額為【】萬(wàn)元。33.13.1.1

項(xiàng)目概和建設(shè)況項(xiàng)目基情況項(xiàng)目用情況此處說(shuō)項(xiàng)目具位置（明所屬政區(qū)、四至并附地出讓時(shí)是否是凈地，地總面、用地質(zhì)、容率。項(xiàng)目土成本情統(tǒng)計(jì)表單位：元）已繳資成本情

未繳資成本情

合

計(jì)項(xiàng)

目

況

況土地成本滯納金6[盡職查報(bào)]各種配套費(fèi)契稅等稅金拆遷補(bǔ)償合計(jì)3.1.2

項(xiàng)目基控規(guī)指項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號(hào)Ⅰ1

指標(biāo)名稱建設(shè)用地面積總建筑面積

指數(shù)

單位2m2m

備注1.11.21.3

規(guī)劃容積率綠地率建筑密度2

地上可建面積

m

22.1

房屋

m

22.2

車位面積

m

23.23.3

項(xiàng)目建條件此處注本項(xiàng)目獲得的府有關(guān)門批項(xiàng)目建實(shí)施進(jìn)此處列項(xiàng)目開(kāi)進(jìn)度，果是分開(kāi)發(fā)還應(yīng)列各期開(kāi)的具體度。項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為【】年，融資人已投入資金合計(jì)【】萬(wàn)元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于【】年【】月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)于【】年【】月竣工驗(yàn)收，交付使用，開(kāi)發(fā)建設(shè)期【】年，前期【】年，建設(shè)期【】年。3.4

項(xiàng)目的計(jì)、施、監(jiān)理況7[盡職查報(bào)]此處說(shuō)明本項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司，施工單位及監(jiān)理單位8[盡職查報(bào)]44.14.1.1

項(xiàng)目市情況項(xiàng)目投環(huán)境宏觀經(jīng)概況此處簡(jiǎn)說(shuō)明項(xiàng)所在地的經(jīng)濟(jì)展水4.1.2

當(dāng)?shù)乜偡康禺a(chǎn)場(chǎng)此處簡(jiǎn)說(shuō)明項(xiàng)所在地的近一時(shí)間來(lái)住宅增供應(yīng)及成交、成交均價(jià)等地產(chǎn)市總體運(yùn)情況4.24.2.14.2.24.2.3

項(xiàng)目分及市場(chǎng)況項(xiàng)目區(qū)交通情簡(jiǎn)要描項(xiàng)目周的交通況周邊主土地成情況項(xiàng)目周如有新成交土，可簡(jiǎn)介紹為參照周邊競(jìng)項(xiàng)目分此處列周邊可與本項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)的目（括已經(jīng)盤(pán)或即開(kāi)盤(pán)的目）價(jià)

格推盤(pán)量存

量NO.

項(xiàng)目

物業(yè)形

開(kāi)盤(pán)時(shí)（元）()()9[盡職查報(bào)]4.2.4

項(xiàng)目評(píng)此處應(yīng)項(xiàng)目市定位、色作出要說(shuō)4.34.3.1

項(xiàng)目租情況預(yù)項(xiàng)目銷方式列明項(xiàng)銷售方4.3.2房屋

銷售前分析序號(hào)

年份

第1年

第年

第年

第年

第年

第年

合計(jì)車位

銷售面積(m2)銷售價(jià)格(元/m2)銷售收入(萬(wàn)元)序號(hào)

年份

第年

第年

第3年

第年

第年

第年

合計(jì)

銷售面積(m2)銷售價(jià)格(元/m2)銷售收10[盡調(diào)查報(bào)]5

入(萬(wàn)元)項(xiàng)目財(cái)效益評(píng)序號(hào)

年份

第年

第年

第年

第4年

第年

第年

合計(jì)5.1

銷售面積()銷售價(jià)格(/㎡)銷售收入(元)房地產(chǎn)目總投預(yù)測(cè)項(xiàng)目投估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)

項(xiàng)目名土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

投資額

估算說(shuō)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目現(xiàn)流量表序號(hào)

項(xiàng)目名：

2009年

2010

2011

2012年

合計(jì)11.11.21.31.4

資金來(lái)自有資金銷售收入出租收入信托融資11[盡職查報(bào)]1.5

銀行貸款1.6其他來(lái)源2資金用2.1土地出讓金開(kāi)發(fā)建設(shè)投2.2資2.3銷售費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)2.4用經(jīng)營(yíng)稅金及2.5附加其它經(jīng)營(yíng)成2.6本費(fèi)用2.7土地增值稅2.8所得稅信托融資收2.9益信托融資本2.10金銀行借款本2.11金償還銀行借款利2.12息支付凈現(xiàn)金累計(jì)凈金流5.25.2.15.2.2

項(xiàng)目資來(lái)源情自有資截止到20年月預(yù)租售入

日，已支付部分土地出讓金【】萬(wàn)元。利用預(yù)售回款投入【】萬(wàn)元，占全部投資額的%，占全部銷售額的%。125.2.35.2.4

本項(xiàng)目行貸款項(xiàng)目計(jì)劃于20年本項(xiàng)目托融資

[盡職查報(bào)]月獲取開(kāi)發(fā)貸款【】萬(wàn)，貸款期【】年。5.35.3.1

本項(xiàng)目信托計(jì)劃以【股權(quán)/債權(quán)】形式，融資金額【】萬(wàn)元。項(xiàng)目損預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷、租賃入分析項(xiàng)目按可售面積計(jì)算，總收入總計(jì)【】萬(wàn)元。物業(yè)功住宅商業(yè)車位合計(jì)

銷售總(萬(wàn)元

銷售單(元/平方米5.3.2

項(xiàng)目利分析：項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入【】萬(wàn)元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)【】萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)【】萬(wàn)元。科目銷售收銷售成期間費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.售稅費(fèi)土地增值稅營(yíng)業(yè)稅及附加銷售利營(yíng)業(yè)外入

成本利表金額元)13

銷售面單方(/方米6.業(yè)利潤(rùn)合計(jì)7.業(yè)所得稅8.業(yè)凈利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)指：銷售凈利率投資利潤(rùn)率項(xiàng)目IRR

[盡職查報(bào)]%%%5.45.4.1

項(xiàng)目有財(cái)務(wù)效指標(biāo)項(xiàng)目投利潤(rùn)率項(xiàng)目總投資項(xiàng)目資金峰值項(xiàng)目稅前利潤(rùn)

項(xiàng)目投財(cái)務(wù)評(píng)指標(biāo)項(xiàng)目總收入股本投資項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)率

%

總投資凈利潤(rùn)率

%項(xiàng)目IRR

股本投資獲利倍%數(shù)5.4.2

貸款償期本項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)還款來(lái)源為：。

年【】月申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款【】萬(wàn)，期限【】年，5.4.366.16.1.1

銷售率虧平衡銷售率盈虧平衡點(diǎn)【】%，銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)：【】元平方米；信托方與風(fēng)險(xiǎn)范措施交易結(jié)安排及托計(jì)劃要交易結(jié)合作方式：合作期限：【】個(gè)月；交易結(jié)構(gòu)：14[盡職查報(bào)]投入：詳細(xì)說(shuō)明托資金運(yùn)用方，采股權(quán)投形式運(yùn)信托資時(shí)，以信托金受讓有股東有的項(xiàng)公司權(quán)的，明受讓格，以資方式入項(xiàng)目公的，說(shuō)計(jì)入注資本和本公的比例及增資成后我司持有目公司的權(quán)比例以債權(quán)式運(yùn)用托資的，應(yīng)明貸款素（利、期限抵押質(zhì)押、保證保等。退出：明信資金的出方式如果以權(quán)轉(zhuǎn)方式退的，說(shuō)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格項(xiàng)目公管理：如果采股權(quán)投方式應(yīng)說(shuō)明目公司監(jiān)管方例如：a)雙方在公司章程中約定融資方擁有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和控制權(quán)，**信托通過(guò)董事會(huì)、派駐財(cái)務(wù)人員等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制；b)項(xiàng)目公司應(yīng)分期編制詳細(xì)的成本標(biāo)桿、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃報(bào)告和項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表，經(jīng)董事會(huì)通過(guò)后嚴(yán)格予以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測(cè)算**信托投資收益的基礎(chǔ)。單項(xiàng)成本超過(guò)部分由融資方或者【】補(bǔ)足信托不再承擔(dān)該超出部分的成本。如果采債權(quán)方，應(yīng)說(shuō)如何保信托金的還來(lái)源例如：設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項(xiàng)目銷售回款存入該賬戶。6.1.2

信托計(jì)份額)

信托規(guī)：約】萬(wàn)(如有結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，還應(yīng)列明優(yōu)先、次級(jí)信托期：】個(gè)月還款資來(lái)源：信托結(jié)圖（如有）15[盡職查報(bào)]6.1.3

風(fēng)險(xiǎn)防措施詳細(xì)說(shuō)本項(xiàng)目取的風(fēng)防范措，是采取優(yōu)次級(jí)的構(gòu)化設(shè)，是否采取了押/質(zhì)的擔(dān)保施7

意見(jiàn)及議需要說(shuō)的其情。8

項(xiàng)目資融資企業(yè)提供的資料清單【請(qǐng)?zhí)峁?fù)印件（需年檢的已年檢）并加蓋公章】業(yè)法人業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)；織機(jī)構(gòu)碼證（碼