摘

要開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統房地產開發項目的確立，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃，并符合房地產開發年度計劃的要求，按照國家有關規定需要計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產；房地產開發項目的開發建設還應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下后地上的原則實施。關鍵詞：房地產開發,項目管理,概要IAbstractReal

estate

development

project

management

is

highly

efficient

for

the

ultimategoal

of

achieving

project

objectives,

project

manager

responsibility

system

based

onthe

use

of

systems

engineering

point

of

view,

theories

and

methods

of

construction

ofthewholeprocessofdevelopmentprojectsaccordingtotheireffectiveruleofInherentOperational

Plan

,

organization,

coordination,

supervision

and

control

managementsystem.The

establishment

of

real

estate

development

project

shall

conform

to

land

useplanning,

land

use

plans

the

annual

construction

and

urban

planning,

real

estatedevelopment

and

meet

the

requirements

of

the

annual

plan,

according

to

stateregulations

approved

by

the

department

need

to

plan,

plans

should

also

be

reported

tothe

competent

authority

and

included

in

the

annual

fixed

asset

investment

plans.

Realestate

development

projects,

urban

renovation

and

the

new

district

should

adhere

tothe

principle

of

combining

building,

focus

on

the

development,

weak

infrastructure,traffic

congestion,

environmental

pollution

is

serious

and

concentrated

areainhabitablehouses,protectandimprovetheurbanecologicalenvironment,andprotecthistorical

and

cultural

heritage;

development

and

construction

of

real

estatedevelopment

project

co-ordination

arrangements

should

also

be

supportinginfrastructure,

and

in

accordance

with

the

principles

of

the

first

underground

flooraftertheimplementation.Keywords:Realestatedevelopment,projectmanagement,summaryII目錄摘要............................................................ⅠAbstract.......................................................Ⅱ第1章

引言....................................................11.1房地產開發的概念.........................................11.2房地產開發主要類型.......................................11.2房地產開發的基本原則.....................................11.2房地產開發項目管理的意義.................................2第2章

房地產開發項目管理的內涵與意義

.....................32.1房地產開發項目管理的含義.................................32.2房地產開發項目管理的作用.................................3第3章

房地產開發項目的工程管理

............................53.1房地產開發商在工程施工管理中的作用.......................53.2房地產開發項目中的施工控制...............................63.3房地產開發項目的工程建設監理.............................83.4房地產開發項目的工程建設竣工驗收.........................9第4章

房地產企業現狀及展望.................................11III4.1

我國房地產業的現狀分析

..................................114.2我國房地產市場展望......................................12參考文獻.......................................................15致謝............................................................16IV房地產開發項目管理研究第1章

引言1.1房地產開發的概念房地產開發[1]是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。簡言之，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。1.2房地產開發主要類型房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。房地產開發包括土地開發和房屋開發。土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。1.3房地產開發的基本原則房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發并實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產開發，集體土地必須經依法征用轉為國有土地后，才能成為1房地產開發用地。2.房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。4.應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利于實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。1.4房地產開發項目管理的意義房地產開發項目管理直接關系著房地產項目的成敗。房地產市場需求的變化導致了不同時期開發商對規劃設計內涵的不同理解。在房地產發展初期，房建單位在設計上主要關注的是房型，考慮如何改變過去住宅設計上的不合理因素，如何考慮動靜分區，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關注的重點又在環境方面，于是出現了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規劃設計始終是在圍繞市場需求而發展的。隨著房地產市場的成熟和規范，開發商越來越重視前期的規劃設計，作為管理規劃部門，要有明晰的設計程序和完善的管理機制。2第2章

房地產開發項目管理的內涵與意義2.1

房地產開發項目管理的含義房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。2.2

房地產開發項目管理的作用房地產開發項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面。2.2.1

房地產開發項目的計劃管理對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。2.2.2房地產開發項目的組織管理這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。2.2.3房地產開發項目的協調管理其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調3將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。在各種協調之中，人際關系協調最為主要，項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。2.2.4房地產開發項目的控制管理其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。4第3章

房地產開發項目的工程管理房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。3.1房地產開發商在工程施工管理中的作用工程施工管理對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統模型，這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統，質量控制，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。房地產開發商在工程施工管理中的主要任務如下:1.項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。4.質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。5.合同管理。5對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。3.2房地產開發項目中的施工控制開發項目的工程施工控制無論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。3.2.1

工程進度控制（1）工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表不。橫道圖法是指在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法。網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。（2）進度計劃的監測——防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。（3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。3.2.2質量控制工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質6量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：（1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。（2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監督和檢查。（3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。（4）建立有關質量文件的檔案制度。3.2.3

成本控制實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。（1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。（2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。73.3房地產開發項目的工程建設監理3.3.1工程建設監理的概念工程建設監理簡稱為工程監理。所謂工程監理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規、技術標準、規范和工程合同要求，實現房地產開發商的預期投資目標，同時使房地產開發商能在開發計劃期限內以合理的造價和合格的質量提供房地產產品給市場消費者。3.3.2工程建設監管的層次工程建設監理可分為兩個層次，即政府對工程建設的監理和社會對工程建設的監理。1.政府對工程建設監理。這是指政府建設主管部門或被授權單位，對本地區、本部門的工程建設項目，進行統一的、強制性的監督管理，以及對由社會負責的工程建設監理活動實施監督和管理的過程。政府對工程建設項目的監理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監理工作由國家建設部負責，在其下設立有建設監理司作為具體辦事機構，地方各級政府的建設主管部門，下設建設監理處、科、室作為辦事機構。它們的主要職責是：制定法規、規章、條例細則并組織實施；審核批準和管理工程建設監理單位；審核監理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。2.社會對工程建設監理。社會對工程建設監理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監理，其主要監理機構有：工程建設監理公司或事務所、工程設計單位、科研單位、工程建設咨詢公司等。房地產開發商可以委托一個監理單位，也可以同時委托幾個監理單位對其開發項目進行工程建設監理。工程監理范圍可以是開發項目建設的全過程監理，也可以是階段性監理。社會性工程建設監理單位在接受開發商委托后，須與開發商簽訂監理委托合同后，方能對開發項目進行工程建設監理。3.3.3

工程監理的內容1.工程進度監理。即監理單位受建設單位或業主委托，對工程進度情況所進行的監督管理活動，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時間完成。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計8劃，監督階段詳細進度計劃的執行，對施工現場進行調研和分析。2.工程質量監理。是監督單位受建設單位或業主的委托，以合同規定的質量目標或國家規范對項目質量進行監督和管理的活動。通常涉及的內容如下。（1）委托方與監理方要按照國家有關規定簽訂質量監理合同。明確監理目標及監理事項，依照合同規定提供建設項目最終產品。（2）進行質量控制。根據設計要求和合同規定檢查施工過程中的工藝、材料、設備情況。（3）質量保證。對取得的實際質量數據和施工單位履行質量職責的程度，與國家有關規定、技術標準進行比較，看其是否合乎要求。3.工程合同監理。可以根據委托方的意圖，代甲方準備招標文件，協助組織招標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務還是監督合同的實施執行，及時了解并處理合同執行過程中出現的問題。需要說明的是，在合同監理過程中，監理方與合同有關方的聯系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。3.3.4工程監理的工作步驟1.取得監理工作任務。2.與委托方簽訂監理合同。3.制定監理計劃。4.編寫監理工作總結報告。3.4房地產開發項目的工程建設竣工驗收竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環節。通過竣工驗收，質量合格的物業即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業，通過投入使用，房地產開發商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。3.4.1房屋建設項目的一般竣工驗收標準1.工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。2.所有設備（如電梯、采暖通風裝置）均按設計規定安裝完畢，并能正常啟動，發揮功能。3.上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現象；照明及動力用電9工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內、外道均已建成；衛生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。4.整個工程質量經有關部門評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務決算分析；對工程質量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。5.要求建筑物四周兩米以內的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。3.4.2竣工驗收的程序1.工程建設完成后，施工單位向開發商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發商提交圖紙。2.開發商驗收。開發商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。3.共同驗收。以開發商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監督等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。單項工程經過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質量監督部門發給工程質量等級證書。總體開發項目建設完畢后，經過共同驗收，還要進行綜合驗收。4.編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。每項工程完工后，承包商在向開發商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。5.編制并移交竣工檔案。開發建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據，是城市進一步發展的重要技術檔案。開發項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規定移交給使用單位和城市建設檔案館。10第4章

房地產企業現狀及展望4.1我國房地產業的現狀分析房地產企業數量多，規模小。20

世紀

90

年代中后期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那么混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對“

小、散、差”的特點并沒有改變。截至

2003

年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有

349

家。房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，并且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有

2000

多家，平均注冊資本金不足

2000萬元，實收資本金不足

6000

萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在

2003

年全市

8267.51

萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3

萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只占市場份額的

4％左右。房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由于歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在

70％以上，有的高達

90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由于我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由于房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀

90

年代開始，一大批社會游資涌入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產11或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成后的售后服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有

100

萬家企業，而只有

10

萬名能人，意味著有

90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類，

也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3

萬家，占中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。4.2我國房地產市場展望經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一12是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市