動態(tài)經(jīng)濟測算：原理、方法與案例︳1引子原理內(nèi)容框架含義必要性前提與基礎(chǔ)程序與方法思路程序應(yīng)用方法其它投資決策方案擇優(yōu)方案優(yōu)化需要注意的問題︳2引子：一個簡單的案例概況分析思考︳3案例：萬科城市花園概況指標(biāo)：總建35萬平米成本：單位地價800元/平米，建造成本等1700元；銷售：4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。年度合計投資計劃：地價支出其他支出28,00059,500銷售面積銷售回款35112,50025,00016,16816,16946.73%現(xiàn)金凈流量凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部收益率IRR萬科：內(nèi)部收益率46.73％，凈現(xiàn)值16169︳4特點分析1、靜態(tài)指標(biāo)，地價、成本、收入在時間上的分?jǐn)?、分?、引入現(xiàn)金流、凈現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率指標(biāo)3、折現(xiàn)關(guān)鍵詞：分解還是模擬？計算還是評價？︳5問題：思考1、原理：何謂動態(tài)分析？為什么要進行動態(tài)分析？2、方法：如何進行合理分解分?jǐn)偅恐笜?biāo)計算與評價？3、應(yīng)用：可以有哪些方面的應(yīng)用？應(yīng)注意些什么？是什么？為什么？怎么樣？︳6原理含義必要性前提與基礎(chǔ)︳7何謂？項目戰(zhàn)略三角項目戰(zhàn)略三角是由投資者、貸款者和政府構(gòu)成︳8何謂？財務(wù)評價建設(shè)項目財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度和市場價格體系下，分析和預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察擬建項目的盈利能力、償債能力和抵御風(fēng)險的能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。在建設(shè)項目領(lǐng)域，財務(wù)評價又稱財務(wù)分析，是前期決策階段廣泛應(yīng)用的分析技術(shù)/工具︳9如何理解？解析1、現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系：所得稅稅率，33％還是25％？2、基礎(chǔ)：市場研究、方案設(shè)計、B/C估算、報表編制3、計算范圍：項目還是社會？4、重點：盈利能力、償債能力、資金平衡能力、抵御風(fēng)險能力5、目的：經(jīng)濟上可行性，而不是技術(shù)先進性、社會可接受度在房地產(chǎn)項目決策和策劃領(lǐng)域，財務(wù)評價俗稱經(jīng)濟測算，起輔助決策、策劃作用︳10如何理解？綜合性技術(shù)經(jīng)濟學(xué)財務(wù)會計項目決策與評價財務(wù)評價財務(wù)評價是多學(xué)科交叉領(lǐng)域，因此具有復(fù)雜性、綜合性特點︳11何謂？動態(tài)測算對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資經(jīng)濟效益進行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)測算。1、充分考慮資金時間價值。財務(wù)費用？2、是靜態(tài)測算的延伸和深化靜態(tài)是動態(tài)的基礎(chǔ)，動態(tài)是靜態(tài)的延展︳12為什么？靜態(tài)測算的局限性1、忽略了整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年。2、未考慮投資期末處理物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。3、忽略了凈現(xiàn)金流量的時間價值問題。如，靜態(tài)投資回收期持有20年后轉(zhuǎn)讓的情形靜態(tài)測算的局限性使得其分析結(jié)果的準(zhǔn)確性、可靠性大打折扣，制約了其應(yīng)用范圍︳13為什么？資金的時間價值投資：

資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢

不等于

明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值資金成本：使用資金要支付代價銀行借款

：

按利率支付利息股東投入：

交付紅利機會成本：（放棄即期消費的損失所應(yīng)得的補償）買地：建設(shè)：︳14為什么？資金時間價值的計算單利終值計算:

F=P（1

+i*t)單利現(xiàn)值計算:

p=F*(1-

i*t)n復(fù)利終值計算:

F=P（1

+i

)-n復(fù)利現(xiàn)值計算:

p=F（1+i

)問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？︳15如何理解？全、準(zhǔn)、廣財務(wù)評價合理化的趨勢就是，項目的投資收益等要作數(shù)量、質(zhì)量和時間三方面的修正。一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再作決策。出售型項目出租型項目混合型項目房地產(chǎn)項目財務(wù)評價動態(tài)經(jīng)濟測算，擴展了財務(wù)評價的應(yīng)用范圍，使得分析評價結(jié)果更全面、準(zhǔn)確、可靠︳16前提和基礎(chǔ)？前提與基礎(chǔ)第七條

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算、房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行。靜態(tài)測算有一定的前提與基礎(chǔ)︳17前提和基礎(chǔ)？前提與基礎(chǔ)規(guī)劃建筑核用地分析市場分析心問題項目基本情況基本假設(shè)綜合分析市場定位產(chǎn)品定位項目特性政府政策分析發(fā)展商分析經(jīng)濟測算基本假設(shè)之后，綜合分析階段進行︳18前提和基礎(chǔ)？小結(jié)開發(fā)建設(shè)計劃資金來源與運用計劃租售計劃明確上述幾個事項︳19前提和基礎(chǔ)？示例項目實施進度計劃表工程量持續(xù)時進度安排（按雙月計）間(月)序號項目名稱20012002200320044681012246810

1224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝工程室內(nèi)外裝修工程紅線內(nèi)外工程公建配套工程竣工驗收7566773839210銷售27︳20思路與方法思路程序方法︳21思路第一步：明確目的，情景轉(zhuǎn)換？第二步：確定性分析還是不確定性分析？第三步：全部投資財務(wù)評價還是自有資金財務(wù)評價？第四步：租售模式？案例一：是否該拿地？內(nèi)部收益率、最高土地費用案例二：哪個方案更有利于快速回款？動態(tài)投資回收期明確目的，情景轉(zhuǎn)換是關(guān)鍵︳22程序財務(wù)分析的基本程序是：1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財務(wù)報表。3．財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。4．進行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。難點：編制報表︳23程序第二步：編制基本財務(wù)報表①

財務(wù)現(xiàn)金流量表：分為：a.項目財務(wù)現(xiàn)金流量表：該表以項目為一個獨立系統(tǒng)，從融資前的角度出發(fā)，不考慮投資來源，假設(shè)全部投資都是自有資金。b.資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表：該表從項目法人（或投資者整體）的角度出發(fā)，以項目資本金作為計算基礎(chǔ)，把借款還本付息作為現(xiàn)金流出。c.投資各方財務(wù)現(xiàn)金流量表：該表分別從各個投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算的基礎(chǔ)②

損益和利潤分配表：反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況。③

資金來源與運用表：反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余短缺情況。④

借款償還計劃表：反映項目計算期內(nèi)各年借款的使用、還本付息，以及償債資金來源，計算借款償還期或者償債備付率、利息備付率等指標(biāo)。熟悉基本報表︳24程序指標(biāo)表成本表還本付息計劃投入計劃現(xiàn)金流出收入表損益表租售計劃現(xiàn)金流入現(xiàn)金流量表編制與檢查順序：指標(biāo)表、成本估算表、收入估算表、現(xiàn)金流量表︳25小結(jié)建設(shè)投資銷售收入經(jīng)營成本流動資金基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目全部投資現(xiàn)金流量分析（融資前分析）FIRR；NPV；投資回收期融資方案總成本費用還本付息建設(shè)期利息資產(chǎn)負債表損益表資金來源與運用表自有資金現(xiàn)金流量表償債能力分析自有資金FIRR盈利能力靜態(tài)分析區(qū)分融資前融資后的主要目的，在于進一步明確自由資金的財務(wù)可行性︳26程序第四步：不確定性分析（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析就是通過盈虧平衡點分析項目對市場需求變化適應(yīng)能力的一種方法。銷售率達到多少？（2）敏感性分析敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素發(fā)生變化時對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素，并確定期影響程度。敏感性分析只能指出項目財務(wù)效益評價指標(biāo)對各個不確定因素的敏感程度，但不能表明不確定因素的變化對評價指標(biāo)發(fā)生影響的可能性，以及在這種可能性下對評價指標(biāo)的影響程度。如售價？（3）概率分析簡單的概率分析一般是計算項目凈現(xiàn)值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，也可通過模擬法測算項目評價指標(biāo)的概率分布，為項目決策提供依據(jù)。如：售價下跌10％的概率

70％，下跌30％概率30％酌情考慮，深入研究︳27指標(biāo)與方法根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。︳28指標(biāo)與方法2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。︳29指標(biāo)與方法3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。投資回收期時間性指標(biāo)借款償還期價值性指標(biāo)——財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)分析指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率比率性指標(biāo)資本金利潤率資本金凈利潤率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率財務(wù)比率︳30指標(biāo)與方法財務(wù)分析指標(biāo)與基本報表的關(guān)系︳31指標(biāo)與方法常用的動態(tài)評估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。︳32指標(biāo)與方法（一）凈現(xiàn)值現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。其計算公式為：ntNPV

(CI

CO)

(1

i

)tct0式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第t年的現(xiàn)金流入量；COt：第t年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t：項目計算期。︳33指標(biāo)與方法在利用凈現(xiàn)值評估項目時，若NPV＞0，表示開發(fā)項目方案的收益率不僅可以達到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，則說明方案的收益率達不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV＝0，則表示開發(fā)項目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時，該方案在經(jīng)濟上才是可取的；反之則不可取。︳34指標(biāo)與方法凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點：（1）凈現(xiàn)值的計算考慮了資金的時間價值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項房地產(chǎn)投資會使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計算出來的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說，一項投資機會的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來，一項獲利很高的投資機會可能由于籌資成本較高而使得該項目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項投資規(guī)模大、投資利潤率低的項目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的項目可能具有較小的凈現(xiàn)值。︳35指標(biāo)與方法二）內(nèi)部收益率n所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)tNPV

(CI

CO)

(1

r)

0值累計等于零的貼現(xiàn)率。它反映t

了項目所占用資金的盈利率，是考察項t0目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。其計算公式如下：︳36B.A.Consulting指標(biāo)與方法在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率Ic比較，當(dāng)IRR≥Ic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。理解：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。︳37指標(biāo)與方法凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較這兩種方法的區(qū)別主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項投資會使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內(nèi)部收益率則表示投資項目的內(nèi)在利潤率；（2）計算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部收益率的計算則不需要；（3）在對多個互斥項目排序時，有時會得出不同的結(jié)論。︳38指標(biāo)與方法（三）動態(tài)投資回收期投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。其表達式為:n(CI

CO)t

0t1︳39指標(biāo)與方法累計凈現(xiàn)金流量開上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量Pt

－1＋始出現(xiàn)正值的年份數(shù)在評估中，求出的動態(tài)投資回收期同樣與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)Pt≤Pc時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回。上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。︳40應(yīng)用投資決策方案擇優(yōu)方案優(yōu)化︳41投資決策一級開發(fā)決策拿地決策并購決策置業(yè)決策構(gòu)建現(xiàn)金流量模型，明確基準(zhǔn)，計算指標(biāo)，進行比較︳42投資決策萬科項目可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%︳43投資決策萬科項目可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系參考指標(biāo)3、總投資回報率4、銷售毛利率5、獲利指數(shù)項目凈利潤/項目總投資

×100%項目利潤/銷售收入×100%現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值資金峰值/項目總投資6、資金峰值比例7、地價支付貼現(xiàn)比8、啟動資金獲利倍數(shù)各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額項目凈利潤/啟動資金︳44投資決策核心指標(biāo)的基本要求（參考）內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%指標(biāo)評價考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項指標(biāo)結(jié)合具體項目分析評估。（2）經(jīng)過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%?；氐介_頭，萬科：內(nèi)部收益率46.73％，凈現(xiàn)值16169︳45方案擇優(yōu)產(chǎn)品方案開發(fā)經(jīng)營方案投融資方案市場定位基礎(chǔ)上，明確基本假設(shè)，進行不同方案對比分析︳46CRD開發(fā)項目概況用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地面積：7700平米容積率：4建筑面積：30800平米建筑高度：80米占地面積小，容積率相對較高，產(chǎn)品組合方案在縱向上體現(xiàn)︳47基本假設(shè)B1-B2：地下停車人防（4000平米）F1-F3：商鋪及配套（5000平米）F4-F22：公寓或?qū)懽謽牵?5800平米）概況公寓寫字樓商業(yè)商業(yè)人防、停車人防、停車差別只體現(xiàn)在塔樓部分︳48測算結(jié)果結(jié)果與分析兩個方案的財務(wù)指標(biāo)對比如下：序號項目總投資成本總建筑面積單方成本單位萬元方向一方向二253601234567823828平方米元/平方米萬元萬元%345807736345808234銷售收入322006601347807507稅前利潤成本利潤率內(nèi)部收益率最大資金壓力27.7013.471344029.6010.4114887%萬元方向一投資額及收益額略小，但回款較快，內(nèi)部收益率大于方向二，資金壓力也較小。︳49方案優(yōu)化產(chǎn)品方案開發(fā)經(jīng)營方案投融資方案︳50方案優(yōu)化測算目的根據(jù)前述綜合分析，本次定位調(diào)整提出如下三個方案：高方案：A、B區(qū)保持不變，C區(qū)：小獨棟＋高層觀景洋房中方案：A、B區(qū)保持不變，C區(qū)：聯(lián)排＋高層觀景洋房低方案：A、B區(qū)：大獨棟＋聯(lián)排，C區(qū)：聯(lián)排通過計算各方案的財務(wù)指標(biāo)，為定位調(diào)整和方案優(yōu)化提供依據(jù)。︳51方案優(yōu)化測算結(jié)果季度Ic＝3％高方案1062495514中方案1031115351低方案927754934總投資(萬元）通過比較三個方案的財務(wù)指標(biāo)，可以看出，高方案投資少、單方成本低，銷售收入和利潤高，成本利潤率和銷售利潤率可觀；同時內(nèi)部收益率高，且大于基準(zhǔn)收益率，最大資金壓力小。因此，本次定位調(diào)整，建議采用高方案。單方成本（元/平米）銷售收入（萬元）稅前利潤（萬元）成本利潤率14214028073136020254281292082932626.42%19.75%8.60%24.66%18.69%8.71%31.61%22.70%9.29%銷售利潤率內(nèi)部收益率累計凈現(xiàn)值（萬元）163771518317290最大資金壓力（萬元）278302761426754︳52方案優(yōu)化方案優(yōu)化規(guī)避市場風(fēng)險優(yōu)化目的增加產(chǎn)品亮點提高經(jīng)濟效益高層觀景洋房平層設(shè)計具有一定的市場風(fēng)險，且產(chǎn)品無特色。為增加項目賣點，規(guī)避銷售風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益，考慮對推薦方案進行優(yōu)化。︳53方案優(yōu)化方案優(yōu)化減少C區(qū)觀景洋房面積（5000㎡）增加A區(qū)獨棟面積（5000㎡）優(yōu)化途徑之一優(yōu)化途徑之二挑空，層高5.6米控制戶型面積，40-50平米精裝修，400-500元/平米途徑之一：挑空設(shè)計、控制戶型面積以及精裝修等途徑之二：減少C區(qū)觀景洋房面積，增加A區(qū)獨棟面積︳54方案優(yōu)化方案優(yōu)化途徑之一優(yōu)化效果減少C區(qū)銷售壓力5000平米（60多套）；不大明顯A區(qū)獨棟品質(zhì)受到影響，單價降低；增加利潤6216萬元（假定A區(qū)獨棟單價降為8000元/平米）。途徑之二優(yōu)化效果提高產(chǎn)品性價比；增加銷售面積（4280平米）；明顯提高銷售速度（同比增加近50％）；增加利潤9144萬元（假定單價＝6000元/平米）。︳55方案優(yōu)化結(jié)論與建議推薦采用高方案，即A、B區(qū)保持不變，C區(qū)調(diào)整為小獨棟＋高層觀景洋房；建議高層觀景洋房采用挑空設(shè)計，以增加產(chǎn)品亮點，規(guī)避市場風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。︳56需要注意的問題專業(yè)性細節(jié)問題︳57提高專業(yè)性熟知開發(fā)建設(shè)程序熟知項目融資程序做好市場研究與預(yù)測開發(fā)建設(shè)計劃資金來源與運用計劃租售計劃

1、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提；預(yù)測準(zhǔn)確性

2、正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；

3、制訂切實可行的項目開發(fā)、銷售計劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)；︳58細節(jié)問題1、計算期確定對開發(fā)項目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉(zhuǎn)售或項目的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應(yīng)該是指項目在經(jīng)濟上的可用時間而非耐用年限。細節(jié)問題2、對開發(fā)周期小于3年（含3年）的項目必須按季度或月度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過3年的項目可以按年編制；

當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進行比較。

如以季為期的單位，換算公式為:RR年=[(l+IRR季)4-1]*100%︳60細節(jié)問題3、貼現(xiàn)率ic

：10%還是12％；基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時，所采用的利率。它反映了資金的時間價值。一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報率來確定。確定