廣東省2016年房地產估價師《相關知識》：保留價規(guī)則考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，屋面防水最低保修期限為年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：房地產估價機構必須加蓋公章2、《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)規(guī)定，自用的地下建筑，凡工業(yè)用途房產，以房屋原價的作為房產稅應稅房產原值。

A：40％～50％

B：50％～60％

C：60％～70％

D：70％～80％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、一般中長期貸款都選用__。

A．名義利率

B．實際利率

C．固定利率

D．浮動利率4、一個住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600，而該小區(qū)的住宅用地面積是100000，該小區(qū)的住宅建筑凈密度是。

A：3．6％

B：4％

C：36％

D：40％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、某宗房地產的土地出讓年限為50年，已經使用6年，預計未來每年正常情況下可以獲得凈收益15萬元，預期報酬率為10％，則該宗房地產的收益價格接近于。

A：147萬元

B：148萬元

C：149萬元

D：150萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、物業(yè)管理實施原則是。

A：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

B：業(yè)主大會的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

C：業(yè)主委員會的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

D：業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、房地產泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性

B．土地的稀缺性

C．投機需求膨脹

D．金融機構支持8、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

A．建筑物重置價

B．建筑物現(xiàn)值

C．土地價格

D．房地產價格9、以下不屬于物業(yè)管理委托方的是__

A．房地產開發(fā)企業(yè)

B．公房出售單位

C．施工企業(yè)

D．業(yè)主大會10、是以實物產品數(shù)量所計量的生產要素邊際生產力。

A：邊際產值

B：邊際產量

C：邊際收益

D：邊際收益產量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于__。

A．社會因素

B．環(huán)境因素

C．人口因素

D．行政因素12、收益法適用的條件是房地產的__。

A．收益能夠量化

B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化

D．收益和風險均能量化13、房地產市場的運行環(huán)境中，__涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

A．社會環(huán)境

B．政治環(huán)境

C．經濟環(huán)境

D．金融環(huán)境14、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，．為保證該項目的整體性，需征收基本農田以內的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應由批準。

A：國務院

B：w省人民政府

C：A市人民政府

D：B縣人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章15、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得。

A：抵押人無權優(yōu)先受償

B：抵押人有權對全部房地產優(yōu)先受償

C：抵押權人有權優(yōu)先受償

D：抵押權人無權優(yōu)先受償

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是年。．

A：37

B：40

C：60

D：63

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第7年年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。

A．3551.29

B．2283.84

C．3124.15

D．2187.6518、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。

A．等于報酬率

B．大于報酬率

C．小于報酬率

D．無法知道19、下列有關房地產開發(fā)項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當?shù)氖牵ǎ?/p>

A．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析

D．在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等20、我國規(guī)范住房置業(yè)擔保公司的組織法是__。

A．公司法

B．民法通則

C．合同法

D．住房置業(yè)擔保管理試行辦法21、__的理論依據(jù)是生產費用價值論。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．假設開發(fā)未22、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為__萬元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298523、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等，可查閱__而得到這些資料。

A．詳細規(guī)劃圖

B．分丘圖

C．分幅圖

D．宗地圖24、在完全競爭市場上，勞動的供給主要取決于。

A：勞動的成本

B：勞動的邊際收益

C：勞動的邊際收益產量

D：勞動的邊際生產力

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是。

A：房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場

B：房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變

C：房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費

D：房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。

A．12%

B．32%

C．24%

D．30%2、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括。

A：密度

B：表觀密度

C：密實度

D：孔隙率

E：吸水性3、通常地，商業(yè)輻射區(qū)域分三個部分，不包括__。

A．零售區(qū)域

B．主要區(qū)域

C．次要區(qū)域

D．邊界區(qū)域4、農用地包括。

A：養(yǎng)殖水面

B：草地

C：耕地

D：水利設施用地

E：未利用地5、下列關于抵押的表述中，不正確的是__。

A．抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B．在建工程抵押時，登記機關不得核發(fā)《房屋他項權證》

C．因室內電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足

D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產6、下列關于減價拍賣的說法中，正確的是__。

A．減價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”

B．是一種價格下行的拍賣，即拍賣品的報價由高到低，依次遞減，直到有人應價，即告成交

C．根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種

D．遵循誰叫價誰要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立

E．減價拍賣皆為買方報價拍賣7、下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有。

A：施工定額

B：預算定額

C：概算定額

D：概算指標

E：投資估算指標8、一份完整的估價報告通常由以下幾個部分組成，即__。

A．封面；目錄

B．致委托人函；估價師聲明

C．估價結果審核

D．估價技術報告及附件

E．估價結果報告9、目前我國具有征收土地審批權的部門有。

A：國務院

B：國土資源部

C：省級人民政府

D：市級人民政府

E：縣級人民政府10、計量估價合同是以__和單價表為計算包價依據(jù)的合同。

A．總工程量

B．實測工程量

C．工程量清單

D．最終工程量

11、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有__。

A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產的價格上升

C．作為互補品的房地產的價格上升

D．消費者預期其未來的收入增加

E．消費者預期未來的房地產價格上升12、稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除__后的數(shù)額。

A．空置等造成的收入損失

B．運營費用

C．抵押貸款還本付息額

D．期末轉售收益

E．承租人權益價值13、下列用地，可以依法取得劃撥土地使用權。

A：大型商場

B：旅游設施

C：部隊營房

D：高速公路

E：高爾夫球場14、我國房地產業(yè)的發(fā)展主要得益于三項重大制度和體制的改革。

A：城鎮(zhèn)住房制度改革

B：城市土地使用制度改革

C：房地產生產方式改革

D：社會體制改革

E：政治體制改革15、統(tǒng)計中，用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值集中趨勢的指標是__。

A．平均指標

B．變異指標

C．絕對指標

D．相對指標16、房地產轉讓是指房地產權利人通過或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。

A：買賣

B：出租

C：抵押

D：質押

E：贈與17、__的具體考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門負責進行。

A．房地產經紀人員

B．房地產估價師

C．房地產咨詢人員

D．房地產估價員18、假設開發(fā)法是以__為理論依據(jù)的。

A．收益遞增原理

B．均衡原理

C．預期原理

D．未來趨勢原理19、現(xiàn)實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（）。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量20、建筑平面設計常見的組合方式包括。

A：走廊式組合

B：套間式組合

C：單間式組合

D：大廳式組合

E：整體式組合21、《民法通則》規(guī)定，訴訟時效期間從__起計算。

A．知道權利被侵害時

B．權利被侵害時

C．訴訟之日

D．法院審理時22、下列關于《物業(yè)管理條例》所確立的業(yè)主大會制度，說法正確的是。

A：《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度

B：《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度

C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益

D：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定

E：業(yè)主大會作為業(yè)主委員會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主委員會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定23、下列用地，法定出讓年限為50年的有__。

A．居住用地

B．工業(yè)用地

C．體育用地

D．娛樂用地

E．旅游用地24、某房地產開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（）。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%25、2005年，甲房地產