順義項目投資的報告二、獲取方式三、市場分析報告邏輯結構四、開發方案一、項目概況五、財務分析六、總體評價一、項目概況1.項目位置2.生活配套3.項目四至及市政配套二、獲取方式三、市場分析報告邏輯結構五、財務分析六、總體評價四、開發方案4.規劃指標5.城市規劃6.區域優勢本項目機場高速機場北線京二環12KM7KM1.項目位置一、項目概況本項目位于北京市東部發展帶，順義城區，距五環約20公里。本項目項目位于順義城區核心區域，生活配套設施完善。順義核心商業區順義火車站2.生活配套四至范圍：東至規劃城市支路、南至建新西街、西至站前南街、北至站前街。

西側北側東側南側3.項目四至及市政配套一、項目概況大市政配套項目位于順義城區內，交通便利，市政配套設施齊全。拆遷情況項目已完成拆遷工作，達到三通一平。4.規劃指標項目具體規劃經濟技術指標如下：建設用地性質：居住、公建、停車場；總建設用地面積：88667.9平米其中：居住用地：70015.2平米商業金融用地：16319.3平米道路廣場用地：2333.3平米容積率≤（A-2）3.0、（A-6）2.2建筑控制規模：≤202991.34平米其中：（A-2）約48957.9平米，可兼容公寓（A-6）約154033.44平米，其中雙限房100000平米，限售價格5500元/平米，其余為普通商品房（含公共服務設施）A-2（商業金融用地）A-6（居住用地）一、項目概況順義新城是東部發展帶的重要節點，北京市重點建設的三個新城之一，將建設成“現代國際空港、區域產業引擎、綠色宜居新城”。一、項目概況5.城市規劃本項目一、項目概況5.城市規劃根據《北京城市總體規劃（2004年一2020年）》，順義新城定位為：北京未來重點的城市化和產業化發展地區，中心城人口與職能疏解的主要載體，首都現代化過程中新功能的聚集區和城市新增人口的主要聚集地；引導發展現代制造業，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能；利用順義新城最重要和獨有的資源首都國際機場優勢，積極發展國際會展、商務、物流等臨空產業。一、項目概況《順義新城規劃（2005年—2020年）》明確了順義區將構建“一港、兩河、三區、四鎮”的區域空間總體布局，形成新城——重點鎮——一般鎮的城鎮結構。一港：首都國際機場及臨空經濟核心區，是新城發展的樞紐核心。兩河：潮白河風景區和溫榆河綠色生態走廊，是新城發展的生態屏障。三區：中心區、空港區、河東新區三城區，是新城發展的城市載體。四鎮：楊鎮、高麗營、李遂、趙全營四個重點發展的城鎮，是新城發展的統籌橋梁。本項目一、項目概況在北京三個重點新城中，順義具有基礎設施完善、產業基礎雄厚、生態環境優美三大優勢：6.區域優勢6.1完善的基礎設施順義區基礎設施齊全完備，交通網絡四通八達：市區至順義新城的軌道交通M15號線（預計09年動工），本項目緊鄰M15號線站點；規劃的市郊鐵路S6線（連接北京11個新城），S3線（北京南站到順義），計劃2020年全線通車；連接市區與順義的六條過境高速公路（機場高速、六環路、京承高速、機場北線、機場南線、京平高速）；首都國際機場。本項目本項目地鐵M15號線一、項目概況一、項目概況6.2雄厚的產業基礎順義作為臨空經濟區（首都六大高端產業功能區之一）和現代制造業基地，已經形成了以現代汽車、索愛手機、燕京啤酒為龍頭，以電子通訊、汽車制造、食品飲料、現代物流、航空運輸、會展經濟、文化創意多點支撐的產業格局，全區工業總產值占到全市的1/8、10個遠郊區縣的1/4。順義擁有六大功能組團：天竺綜合保稅區（全國第一家依托空港口岸的保稅區）中國國際展覽中心空港經濟開發區、空港物流基地（入駐航空類企業超過300家）林河經濟開發區北京汽車生產基地國門商務區6.區域優勢一、項目概況林河經濟開發區本項目國門商務區

汽車生產基地空港物流基地空港經濟開發區（B區）

天竺綜合保稅區國際展覽中心空港經濟開發區（A區）

順義臨空產業布局示意圖6.區域優勢順義初步形成了6大功能組團，以航空產業、高新技術產業、現代物流業、會展業為代表的臨空產業集群。一、項目概況6.3優美的生態環境6.區域優勢順義全區95.7%的面積為平原，林木茂密，環境優美。北京最重要的兩條河流——潮白河和溫榆河貫穿順義，賦予了順義新城顯著的濱水特征。本項目一、項目概況二、獲取方式三、市場分析報告邏輯結構四、項目定位五、財務分析六、總體評價1.出讓方式2.土地成本3.競買要求二、獲取方式1.出讓方式掛牌出讓；2.土地成本項目土地成本共34740.68萬元，其中掛牌底價33687萬元（包括拆遷補償款29067.76萬元、土地出讓金4619.24萬元）契稅1010.61萬；地下車庫預計需補交土地出讓金43萬元。3.競買要求競買資格要求：境內（香港、澳門、臺灣地區除外）房地產開發企業均可參加競買，可以獨立競買也可以聯合競買；資金要求：提出競買申請前需交納競買保證金4000萬元。二、獲取方式3.競買要求地價款支付要求：企業搬遷補償費29067.76萬元：（北京溫德拉房地產開發為項目一級開發單位，100%擁有此項權益），具體步驟為：競得人在《成交確認書》簽發后20個工作日內與溫德拉公司簽訂《企業搬遷補償協議》，之后3個工作日內競得人向溫德拉公司支付補償款總額的20%；在競得人支付企業搬遷補償費總額的20%后3個工作日內，溫德拉公司書面通知競得人接收土地；競得人于收到接地通知后的5個工作日內完成接收；競得人在接收達到“三通一平”條件的現狀土地后3個工作日內支付補償款總額的80%；土地出讓金4619.24萬元：項目成交后競得人已交納的4000萬元競買保證金沖抵土地出讓金，不再退還。剩余土地出讓金619.24萬元，競得人須在與市國土局簽訂土地出讓合同后60日內付清；契稅1010.61萬元：辦理土地證之前付清；地下車庫補交土地出讓金43萬元：辦理預售許可證之前付清。1.政策分析2.宏觀經濟分析3.住宅用地市場4.住宅市場分析一、項目概況二、獲取方式三、市場分析報告邏輯結構五、財務分析六、總體評價四、開發方案5.雙限房市場6.競爭樓盤分析7.市場分析小結近年來重要宏觀政策一覽2008推進保障性住房政策；上半年五次上調存款準備金率；下半年三次下調貸款利率和存款準備金率住房公積金貸款利率下調。調控供給調控貸款下半年政府聯合銀行出臺降息政策，刺激樓市交易量增長，穩定經濟發展。1.政策分析三、市場分析2008年北京市主要調控政策

08年下半年政府為保證經濟增長，避免硬著陸，出臺了以下相關政策鼓勵房地產市場發展。金融手段外資準入“下放”外商投資房地產業備案權限：自今年7月1日起，商務部將委托省級商務主管部門，對外商投資房地產業備案材料進行核對，并由地方商務主管部門進行審批及核對。下半年三次下調貸款利率和存款準備金率；住房公積金貸款利率下調；公積金貸款額度上限由60萬元上調至80萬元；調增今年度商業銀行的信貸規模，細則尚未出臺。市場手段雙限房5年后轉讓需繳納35%收益金；明確特殊家庭購買兩限房標準

；北京兩限房申購家庭收入、住房和資產準入標準；廉租房申請門檻擬降；擬在城市中擴大廉租房的配租范圍，將現行的月人均收入低于580元的家庭，擴展至月人均收入低于850元的家庭，農村人口則將繼續實施特困戶危房翻建。1.政策分析三、市場分析保障性住房政策根據國發24號文及北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃內容要求，北京市“十一五”期間住宅市場將由保障性住宅和商品住宅兩大部分組成。

保障性住房針對的群體非常明確，此政策的出臺將普通商品住宅客戶群大量分流。各種性質住房針對群體的細分1.政策分析三、市場分析收入條件針對群體兩限房“夾心層”經濟適用房低收入階層廉租房低收入階層商品房中高收入階層四類住宅供應結構不同收入階層2008年北京市住房建設計劃除了1600萬平方米商品住房，還包括新建廉租住房50萬平方米，經濟適用住房300萬平方米，限價商品住房450萬平方米，其他政策類住房350萬平方米，保障性住房占新建住房總量的42%，大量保障性住房的入市將直接沖擊商品住宅市場，而高檔住宅市場卻依舊有其固定需求空間。保障性住房政策——2008年住房供應計劃1.政策分析三、市場分析2008年北京市保障性住房供應計劃基本完成。住房發展目標2009年，北京市計劃新建住房2830萬平方米。其中，新建廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房850萬平方米，占30%；其他政策性住房380萬平方米，占13%；商品住房(不包含限價商品住房)1600萬平方米，占57%。住房供應結構2009年新建政策性住房占新建住房總量的40%以上；套型面積90平方米以下的住房占新建住房總量的70%以上。保障性住房政策——2009年住房供應計劃1.政策分析三、市場分析2008年下半年，政府為保證經濟增長，避免經濟硬著陸出臺了相關政策，鼓勵房地產市場加速發展；政策以鼓勵買方市場為目的，連續降低貸款利息，放寬貸款政策，支持房地產業的合理有效需求，促進房地產信貸市場平穩運行；政府加大力度建設保障性住房，供應量占新建住房總量的40%以上，住宅市場結構發生根本性改變，未來市場將可能演變為二元結構：中高檔商品房和保障性住房。小結1.政策分析三、市場分析2.宏觀經濟分析北京市近年GDP高速增長，連續6年增長率在12%以上，整體經濟持續快速發展，為房地產行業的發展奠定了良好的基礎。順義區近年GDP持續快速增長，連續6年增長率在11%以上，房地產行業發展迅速。GDP高速增長——北京市、順義區三、市場分析北京市2002-2008年GDP順義區2002年-2008年GDP人均可支配收入穩步提高北京市98年至07年十年間人均可支配收入逐年上揚，居民收入水平的提高，將帶動住宅需求量的增長。北京市歷年人均可支配收入及增長率

98990001020304050607三、市場分析2.宏觀經濟分析三、市場分析

順義區人均可支配收入穩步提高順義近年城鎮人均可支配收入快速增長，區域住宅市場需求旺盛；2.宏觀經濟分析城市化進程——城市化進程平穩，引起市場需求的增長城鎮人口的增加和外來人口的增加，都將提升城鎮住宅市場的需求，北京市城鎮人口在05年出現明顯增長之后，06年恢復穩定增長速度，預計未來保持穩定增速發展。三、市場分析2.宏觀經濟分析人口紅利:北京人口年齡結構中適齡購房人群比例最高

25-50歲是中國人生命周期中住宅消費的旺盛階段，北京市25-50歲人口占總人口的44.35%。因此此部分適齡購房人群成為購房主力，大量消費著北京樓市的住宅產品。住宅消費高峰人群數據來源：北京2006年國民經濟和社會發展統計公報三、市場分析2.宏觀經濟分析北京市近年GDP高速增長，連續6年增長率在12%以上，整體經濟持續快速發展；城市化進程的加速提升城鎮住宅市場的需求；北京市適齡購房人群人口占總人口的44.35%，成為購房主力，大量消費著北京樓市的住宅產品；順義區經濟增長速度連續6年增長率在11%以上，房地產行業發展也較快。2007年，順義全區完成GDP333億元，同比增長15%，戶籍人口人均GDP達到8030美元。總量在10個遠郊區縣繼續排名第1。三、市場分析小結2.宏觀經濟分析北京市土地市場總體成交情況—成交量08年上半年土地供應量同比上年減少約43%，成交率100%。上半年土地供應地塊數量與成交地塊數量情況上半年土地供應土地面積與成交土地面積情況單位：平米三、市場分析3.土地市場分析08年上半年，順義區成交土地樓面單價同比07年上漲27%，高于北京市同期上漲水平（9%）。（單位：元/平米）北京市土地市場總體成交情況—成交價三、市場分析3.住宅用地市場分析北京供應土地以郊區為主，比例達88%；朝陽與豐臺為城八區土地供應的主要區域；郊區成交面積中，昌平占32%、順義占28%、通州占18%位于前三位，成為郊區土地成交的熱點區域。北京市住宅用地市場總體成交情況—區域分布三、市場分析3.住宅用地市場分析三、市場分析3.住宅用地市場分析順義區土地市場總體成交情況交易類型土地位置占地面積（㎡）容積率項目總建面（㎡）成交總價(萬元)樓面單價(元/㎡)成交日期掛牌馬坡鎮229748.51.329867812100040512007年12月29日掛牌北小營中心鎮北側66607.80.74495122610052712007年12月29日掛牌站前街北側246291.67410251505036682007年12月29日掛牌后沙峪鎮980401.51470606500044202008年1月23日掛牌馬坡鎮195966.31.132219148360037672008年1月30日掛牌馬坡鎮209525.81.2826813211420042592008年1月30日掛牌馬坡356736.791356736.7925200070642008年1月31日掛牌順義區后沙峪鎮吉祥莊村77251.32.21699526860040362008年5月19日掛牌順義區后沙峪鎮吉祥莊村1431891.3819704612800064962008年5月19日掛牌順義區后沙峪鎮吉祥莊村69920.62.21538246280040832008年5月19日順義區07、08年成交的住宅用地樓面均價約3500元/平米。上半年土地市場供需較平衡，供應地塊均成交；土地成交價格平穩上升，勢頭較好；全市經營性用地供應以郊區為主，其中城八區土地供應的主要區域為朝陽與豐臺，郊區中昌平、順義、通州成為郊區土地成交的熱點區域；順義區作為北京三大重點建設新城之一，土地價值提升較快，樓面均價約3500元/平米。三、市場分析小結3.住宅用地市場分析4.住宅市場分析三、市場分析北京市商品住宅市場成交情況—成交量

2002-2007年商品住宅成交面積

單位：萬平方米4.住宅市場分析三、市場分析北京市商品住宅市場成交情況—成交量2008年受宏觀調控影響商品住宅成交量開始下降，9月份政府陸續出臺利好政策，成交量環比上升，市場開始回暖。

2007-2008年各月商品住宅成交面積

北京市商品住宅市場成交情況—成交價格三、市場分析

2002-2007年商品住宅成交價格

單位：元/平方米4.住宅市場分析北京市商品住宅市場成交情況—成交價格三、市場分析

2007-2008年各月商品住宅成交價格

單位：元/平方米4.住宅市場分析2008年1-8月份住宅成交價格變化較小，成交量持續低迷。9月份成交價回調，成交開始放量。2005-2007年，住宅市場發展迅速，量價齊升；2008年受宏觀調控影響商品住宅成交量開始下降，9月份政府陸續出臺利好政策，成交量環比上升，市場開始回暖；2008年1-8月份住宅成交價格變化較小，成交量持續低迷。9月份成交價回調，成交開始放量。三、市場分析住宅市場小結4.住宅市場分析宗地名稱規劃建筑面積(平方米)成交單價限售價格(元/平米)售價與成交地價差受讓單位項目現狀(元/平米)石景山區金頂街三區住宅及配套項目用地427200292162503329北京首鋼在售豐臺區花鄉造甲村“鴻基花園二期”用地220134.48347168003329北京鴻基世業在售海淀區西三旗（原北京輪胎廠）用地488243.07286363503487北京住總房在售豐臺區東鐵匠營宋莊路38號地184400320062003000北京萬科在售海淀區清河小營（加氣混凝土廠）用地142354.14326766003333北京金隅在售朝陽區常營鄉B1組團36884924675900

3433

保利地產在售朝陽區常營鄉B2組團25110625895900

3311

廣州富力建設中朝陽區常營鄉A組團391357293859002962北辰實業建設中通州區半壁店項目684000216448002636龍湖地產在售豐臺區紀家廟89522402178003779在售順義項目2029911660（預計）55003840

入市交易雙限房用地情況—已成交（07年成交）對比已成交雙限房項目，順義項目具有較高的利潤空間。三、市場分析5.雙限房市場分析截至10月10日，全市累計受理限價商品住房2.9萬戶；今年累計通過市級備案限價商品住房17073戶。由于北京雙限房管理細則在08年年中才出臺，導致雙限房購買資格審批等工作的延誤，進而導致多個雙限房已具備辦理預售證條件卻遲遲未能進行銷售。09年雙限房銷售市場會相對成熟，銷售體制較健全。

北京市雙限房備案情況—分區情況注：已備案戶數是指通住保辦審批具有購買雙限房資格的住戶數量。三、市場分析5.雙限房市場分析08年10月份，北京市保障性住房的期房簽約總量為4805套，占當月商品期房交易總量的58%。雙限房銷售需要由政府統一管理，通過購買資格審批的住戶數及政府批準銷售的雙限房數量都直接影響雙限房的銷售節奏，既要滿足具有購買雙限房資格的人數到達一定數量又要滿足項目可以辦理預售證的兩個條件，才能進行銷售；各雙限房項目銷售均分期推出，每期推出的房屋比例由政府統籌安排，以方便各區限價房申請住戶選擇合適房源；各區域內申請雙限房的居民統一由各區住房保障辦進行資格預審；開發商與建委住房保障辦簽訂雙限房銷售協議，并在項目開工后可申請預售。雙限房銷售情況——銷售節奏三、市場分析5.雙限房市場分析朝陽區常營項目

配售情況：常營保障性住房B1組團，總占地面積20萬平米，總建筑面積40萬平米，27棟限價住宅和1棟廉租房，共計4199戶。于2008年9月初開始現場公開搖號配售，陸續推出1000多套限價房，均當天銷售完畢。銷售情況分析：項目位于CBD東，“北京未來城市副中心”的定福莊區域內，是北京已開工的最大的兩限房項目，5900元/平米的價格也是目前兩限房中最低的。并且，該地段南邊不遠就是京通快速公路和地鐵八通線，將于2012年竣工的地鐵六號線也途徑此地。與周邊項目11000元/平米的均價相比，價格優勢明顯。

地塊名稱用途總建面容積率入市底價樓面地價限價受讓單位成交時間（萬㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）朝陽區常營鄉B1組團混合住宅36.882..472000.824675900保利2007.08.10雙限房銷售情況—案例分析三、市場分析5.雙限房市場分析石景山區金頂街三區項目

配售情況：項目共4000余套雙限房，已于8月底完成搖號，截至當前推出的雙限房基本全部配售完畢。銷售情況分析：本項目位于西五環外，距地鐵1號線蘋果園站約1公里，距規劃的市郊鐵路1號線和輕軌3號線僅300米，項目周邊生活配套齊全，交通便利，周邊普通商品房價格在10000元左右，項目價格優勢明顯。地塊名稱用途總建面容積率入市底價樓面地價限價受讓單位成交時間（萬㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）石景山區金頂街三區住宅及配套項目用地居住、公共設施42.722.27249129216250首鋼2007.5.18雙限房銷售情況—案例分析三、市場分析5.雙限房市場分析隨著住宅供應結構深度調整，保障性住房已逐漸被人們關注并成為購房的首選目標，北京市從六月份出臺了雙限房管理細則后，短短四個月時間在商品房遇冷銷售慘淡的情況下，雙限房項目較好的銷售勢頭足以證實了其市場接受度；雙限房低價格的明顯優勢成為雙限房備受歡迎主要原因；09年雙限房銷售市場相對成熟，銷售體制逐漸健全，將會大大提高居民購買雙限房的熱情。小結三、市場分析5.雙限房市場分析順義區目前沒有雙限房項目在售，本項目地塊為順義區第一塊雙限房用地；區域內目前正在銷售的主要有兩個大盤項目國門新城和萬科四季花城；國門新城目前正在銷售二期的剩余部分，萬科四季花城已經入尾期銷售。6.競爭樓盤分析萬科四季花城本案國門新城三、市場分析競品樓盤分布北京市順義城區繁華區中心府前東街東興路

物業類別普通住宅裝修狀況毛坯產品形式板式小高層

樓座數量17棟總用地36萬平方米總建筑面積64萬平方米容積率1.89綠化率30％車位比例1：0.5車位形式地上、地下車位經營方式只租不售車位租價120元/位/月國門新城金漢綠港二期案例研究

——項目基本情況三、市場分析6.競爭樓盤分析地址：順義城關鎮府前東街規模：64萬平米產品描述：板式小高層項目現狀：已經進入尾期銷售目前銷售價格：均價7900元/平米國門新城金漢綠港二期案例研究

——項目基本情況三、市場分析6.競爭樓盤分析位于本項目西側約1公里處，與本項目相隔一條鐵路。萬科四季花城案例研究

——項目基本概況三、市場分析6.競爭樓盤分析地址：順義區順西路與府前西街交口規模：約31萬平米產品描述：多層、小高、洋房項目現狀：尾房銷售銷售價格：小高7100元/平米、洋房11500元/平米客戶特征：30%的來訪為機場空港客戶，少部分了解萬科城市花園的客戶來訪，絕大多數客戶為順義區內客戶。30歲出頭帶小孩的客戶關注90—110兩居；青年夫婦獨立居住關注90—100兩居；老年夫婦或孩子大一點的家庭關注130三居，老年夫婦為孩子周末回來同住購買但客戶少。根據市場調研，四季花城自3月份開盤，截至9月份累計銷售率已達到71%，9月份成交面積為13713.19平米。萬科四季花城案例研究

——項目基本概況三、市場分析6.競爭樓盤分析08年順義市場銷售狀況較好；順義城區住宅類項目主要以中、大規模項目為主；產品以板樓、兩居及三居大戶型為主，小戶型屬市場空白；城區在售樓盤主要有萬科四季花城及國門新城項目，銷售較好，項目已進入銷售尾期。順義區住宅市場小結6.競爭樓盤分析三、市場分析7、市場分析小結三、市場分析經濟平穩增長及城市化進程的加速等帶動了住宅需求量的增長；由于近年房價增速過快，政府進行宏觀調控，房地產市場適當回調，為穩定房地產市場發展，保證經濟增長，08年三季度國家出臺了相關利好政策；政府加大力度建設保障性住房，供應量占新建住房總量的40%以上，住宅市場結構發生根本性改變，未來市場將演變為二元結構：中高檔商品房和保障性住房；順義城區內，住宅項目在售樓盤數量較少，本項目普通商品房和公寓產品潛在需求較大；順義區目前缺乏保障性住房供應，本項目配建的雙限房為順義區首個兩限房項目，市場銷售前景較佳。1.項目定位2.開發計劃一、項目概況二、獲取方式三、市場分析報告邏輯結構四、開發方案五、財務分析六、總體評價1.1產品定位目前順義城區小戶型住宅為市場空白，且本項目商業金融地塊規模較小，建設大戶型社區難度較大，因此項目定位為雙限房、普通商品房及精裝公寓項目。1.2目標客群順義本地客群1.3產品配比地塊占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）產品配比（㎡）商業金融用地16319.33.048957.9公寓43658，商業5300居住用地70015.22.2154033.44雙限房100000，普通商品房44833，商業4700，公共配套4500四、開發方案1.項目定位1.4價格定位公寓7000元/㎡，雙限房5500元/㎡

，普通商品房7000元/㎡，商業10000元/㎡，車位1600元/㎡產品類型銷售均價（元/㎡）可銷售建筑面積（㎡）總計（萬元）公寓7000精裝4365830560.6雙限房550010000055000普通商品房70004483331383.1商業100001000010000地下車位（有產權）16005744919.04四、開發方案1.項目定位2.1重要節點——開發期一年半 08年12月項目摘牌 09年3月底項目開工 09年5月初項目開盤 09年10月初項目封頂 10年3月底竣工備案 10年5月項目售罄10年9月收回投入及利潤四、開發方案2.開發計劃2.2銷售計劃四、開發方案2.開發計劃

09年2季度09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度合計雙限房5000050000100000普通商品房15692156921345044833公寓1135113097100415239392943658商業200030003000200010000地下車庫373420105744單位：平方米1.測算假定條件2.項目投入產出3.項目整體現金流量一、項目概況二、獲取方式三、市場分析報告邏輯結構五、財務分析六、總體評價四、開發方案1.測算假定條件項目規模地上建筑面積202991平方米產品類型43658平方米的精裝公寓，44833平方米的普通商品房，100000平方米的雙限房，10000平方米的商業，4500平米公共配套開發周期1期，1.5年產品售價精裝公寓7000元/平方米，普通商品房7000元/平方米，雙限房5500元/平方米，商業10000元/平方米，地下車位1600元/平方米土地成本項目土地成本34740.68萬元（含契稅及地下車庫需補交的土地出讓金）稅費營業稅及附加5.5％，企業所得稅25%，土地增值稅按銷售額1%預繳利息開發貸按8%/年的利息計算，貸款期1年五、財務分析2.項目投入產出——普通商品房五、財務分析項目名稱總額（萬元）可售面積單方（元/平米）開發成本土地獲得價款

9,269.441,717.96前期準備費504.8493.57主體建筑安裝工程費10,633.611,970.79社區管網工程費1,647.36305.32園林景觀工程費96.9117.96開發間接費

723.14131.65期間費用營銷費

735.82136.37管理費

121.5522.53稅金營業稅及附加

2,023.49375.03預繳土地增值稅367.9168.19成本合計

26,124.074,839.36銷售合計

36,790.786818.66項目名稱總計總投資(萬元)26,124.07總收入(萬元)36,790.78毛利潤(萬元)10,666.71

毛利率28.99%

凈利潤(萬元)8,000.03

凈利率21.74%

五、財務分析2.項目投入產出——普通商品房2.項目投入產出——雙限房五、財務分析項目名稱總額（萬元）按地上可售面積（元/平米）開發成本土地獲得價款

17,092.891,709.29前期準備費932.1593.22主體建筑安裝工程費19,620.771,962.08社區管網工程費2,930.74293.07園林景觀工程費179.3417.93開發間接費

1,311.43129.14期間費用營銷費

200.0020.00管理費

224.9522.49稅金營業稅及附加

3,025.00302.50預繳土地增值稅00成本合計

45,517.284,549.73銷售合計

55,000.005,500.00項目名稱總計總投資(萬元)45,517.28總收入(萬元)55,000.00毛利潤(萬元)9,482.72

毛利率17.24%

凈利潤(萬元)7,112.04

凈利率12.93%

五、財務分析2.項目投入產出——雙限房五、財務分析2.項目投入產出——公寓項目名稱總額（萬元）按地上可售面積（元/平米）開發成本土地獲得價款

8,378.351,666.37前期準備費544.47108.29主體建筑安裝工程費12,768.272,539.48社區管網工程費1,301.47258.85園林景觀工程費83.2716.56開發間接費

616.00120.34期間費用營銷費

721.44143.49管理費

103.5020.59稅金營業稅及附加

1,983.96394.59預繳土地增值稅360.7271.74成本合計

26,861.465,340.30銷售合計36,071.967,174.36項目名稱總計總投資(萬元)26,861.46總收入(萬元)36,071.96毛利潤(萬元)9,210.50

毛利率25.53%

凈利潤(萬元)6,907.88凈利率19.15%

五、財務分析2.項目投入產出——公寓項目名稱總計土地